Actualidad Sobre el Servicio de la

Tasación de Bienes en Colombia

La Triste Realidad del ejercicio de un “Oficio”
bastante prostituido

Por Luis Fernando Restrepo Gómez

Los métodos de valoración de bienes inmuebles oficialmente reconocidos en

la normativa legal vigente de la mayoría de los países del mundo son cuatro
(4), y en nuestro país están regulados principalmente en el Decreto 1420 de
1998 y en la resolución del IGAC N° 620 del 2008, entre otras normas
aplicables.

Estos cuatro métodos son los siguientes:

1. Método de comparación o de mercado.

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien,
a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o
transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para
llegar a la estimación del valor comercial.

2. Método de capitalización de rentas o ingresos.

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un
bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo
bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características
físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los
probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien
objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
 3. Método de costo de reposición.
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a
partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un
bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación
acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor
correspondiente al terreno.

4. Método Residual.
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente
para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un
proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística
vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el
terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total
de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del
proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad
técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es
decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor

y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser
dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es
susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias,
será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y
físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la
mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.

Estos cuatro métodos son los indicados para que los tasadores profesionales
de las miles de sociedades y agremiaciones de tasación en el mundo, puedan
valorar los BIENES que según el objeto principal del avalúo sea: Garantía
Hipotecaria, Particiones Sucesorales, Trámites Fiscales y Tributarios,
Asientos Contables y Financieros, Fines Expropiatorios, Fondos de Inversión
Inmobiliaria y/o Planes de pensiones y cesantías, etc.
En la actualidad, existen varias modalidades de capacitación para optar a una
membrecía como avaluador de una Lonja. (Único requisito exigido en la
mayoría de peritajes, pues como dije… No hay Ley que regule el ejercicio)

Lo más preocupante es que hay publicidad públicamente conocida, de

organizaciones de este tipo, que ofrecen cursos de capacitación con las que en
24 horas puede obtener credencial de ¿Avaluador?... ¿Será?.

No dudo que esos múltiples nuevos competidores, harán sus ofertas o

cotizaciones, acordes a lo que les ha costado obtener tal credencial y además,
acordes al contenido y verificabilidad o certidumbre de sus dictámenes.

Sin embargo, resulta alarmante y triste por demás, que en nuestros órganos de
acreditación o asociación, llámense Lonjas de Propiedad Raíz, o Sociedades
de Avaluadores, o incluso en nuestro Registro Nacional de Avaluadores, no se
hayan impulsado de manera institucional, y más decidida, las capacitaciones,
las actualizaciones para el uso de herramientas tecnológicas de apoyo (Ej.
Software común – Excel- o especial –SisReN - para tasación) y las
acreditaciones jerarquizadas al interior de las mismas, de cada uno de los
miembros que las integran, en la cual seguramente como lo hay en todos los
demás “oficios” (así sucede en Colombia, la valoración de bienes es un oficio
como el de Maestro de Obra o el de Panadero, no es una profesión legalmente
reglamentada).

Así como existen en la industria de la construcción “Maestros de Obra de | 1°

Nivel”, los cuales cuentan con formación suficiente para ser la mano derecha
de los ingenieros en las obras debido a que saben de lectura de planos, de
seguridad industrial y de manejo de personal, además de conocer bastante y
tener experiencia sobre otros oficios como albañilería, carpintería
(encofrados), plomería, electricidad e instalaciones especiales; también hay
“Maestros de Obra de 2° Nivel” que acreditan destrezas, conocimientos y
experiencia, distinta (menor cuantía) que la que acredita el de 1° Nivel, lo que
facilita en primer lugar para un Ingeniero evaluar en su justa dimensión el
rendimiento de cada uno de ellos, pero es que además, el nivel de
responsabilidades que se les otorga a unos es distinta a la de los otros. Y
corríjanme si me equivoco, pero nunca he visto a un maestro de obra de 2°
Nivel pidiendo el mismo salario del Maestro de Obra de 1° Nivel, ya que él es
consciente de que para optar a un puesto de esa remuneración debe acreditar
ciertas capacidades que no posee, ya sea que no tiene dentro de sus dotes el
Leer Planos de manera adecuada, o no domina muy bien un oficio que deberá
supervisar como por ejemplo el de electricidad, o simplemente no acredita
conocimientos en seguridad industrial, todo lo cual lo deja sin mayor
discusión efectuando el oficio para el cual será contratado y en consecuencia,
será evaluado por su superior en el rango de cualidades que debe presentar un
trabajador que ocupe su cargo.

Detallé lo que ocurre en el ejemplo anterior de la industria de la construcción,

debido a que cada vez que he mencionado que para evitar la prostitución y la
competencia desleal en el ejercicio de la tasación en Colombia, debemos
organizarnos un poco más, pues de lo contario, seguiremos viendo
“¿Avaluadores?” que realizan tasaciones para las cuales no están realmente
capacitados y debido a que su PRODUCTO (Opinión del Valor de un Bien),
es eso, solo una opinión que no tiene o no cumple con un estándar mínimo de
contenidos o de memorias de cálculo, y en consecuencia, se aventura a Tasar
un HIPERMECADO o una ESTACIÓN DE SERVICIOS, utilizando de
manera inapropiada una metodología equivocada (he tenido en mis manos
avalúos de estos negocios en los cuales como valor comercial indican el Valor
de la Tierra + las Construcciones), a veces sin saberlo, pero lamentablemente,
en la mayoría de casos, sin importarle su INCOMPETENCIA para
pronunciarse, debido a que no hay norma que le impida emitir una opinión.

En síntesis, les he propuesto y nuevamente les PROPONGO, que los órganos

que nos afilian, acreditan y agrupan, den un paso adelante en la procura de una
solución a la prostitución del ejercicio de la prestación del servicio de avalúos
en Colombia, pues en realidad, y con mucho respeto he tenido que competir
en honorarios que he cotizado con colegas que solamente tienen
BACHILLERATO + ALGUNAS HORAS en un curso básico de avalúos.

Estoy de acuerdo en que sigan formando colegas en esta área (cursos básicos
de avalúos), lo que sin duda genera un suculento ingreso para las arcas de las
lonjas y las sociedades de avaluadores del país, pero muy bueno sería, que
dichos gremios también evalúen el contenido y la actualización de estos
cursos y que los adecuen a la tendencia MUNDIAL en la materia, y no pensar
que esta actividad tan dinámica y cambiante, no lo haga y se quede estática,
por el simple hecho de de manera errada, le quieran cerrar la puerta, por
desconocer el software, o por no querer, no poder, o no tener el tiempo de
capacitarse en la actual y muy difundida Sistematización de todos los
Métodos mencionados.
Sería interesante saber, para este año 2011, cuantos colegas tasadores han
recibido el Plan de Capacitación previstos por sus Lonjas o Sociedades para
el primer o segundo trimestre del año. Y después, estimar cuantos cursos
sobre:

1. Uso del Excel como herramienta de Análisis de Estadística Básica,

descriptiva e Inferencial para predecir el valor de un Bien
2. Predicción del Valor de un bien mediante Software que utilice la
Estadística Inferencial, Las Probabilidades y las Redes Neuronales
3. Predicciones de Valor apoyados en el Método de “Simulaciones de
Montecarlo”, el cual es un método probabilístico, (no determinístico),
en el cual los datos y las variables que forman el Modelo se mueven al
azar.

Lo anterior, hay que mencionarlo, pues algunos juiciosos tasadores, de los que
me consta, quisieran tener esas herramientas (hasta hace muy poco tiempo
desconocidas por ellos) para predecir el valor de sus bienes tasados con un
grado de certidumbre mucho mayor, no han tenido esa oferta de capacitación
requerida y deseada, ya que COMERCIALMENTE esos cursos son menos
atractivos que los Cursos Básicos, cuya convocatoria en la actualidad,
superan la Vigésima Cohorte solo en la ciudad de Medellín.

No es posible pensar, que por desconocer o por no disponer de la información

sobre una PROBADA herramienta, esta no existe, y quiero comentarles a
muchos y recordarles a otros, que si bien en tiempos recientes para la
obtención del valor de la tierra, fue y sigue siendo muy útil, el Método
Residual Estático Determinístico (el más usado en las Lonjas de Propiedad
Raíz de Colombia), y cubre de manera aceptable la certidumbre en la
predicción del valor del suelo en pequeños proyectos (desarrollos hipotéticos
inferiores a de US $ 2.500.000), versus la inversión de horas de análisis y de
tiempo del tasador para usar el Método Residual Estático Probabilístico, o
Residual Dinámico Probabilístico (Residual Involutivo Dinámico), hoy esa
justificación desaparece como excusa para dejar de considerar el valor del
dinero en el tiempo y las probabilidades de éxito de los proyectos planteados,
ya que existe software como el “Excel” o como el “SisReN”, o como el
“Crystal Ball” que permiten minimizar el tiempo de trabajo, realizando una
sistematización de los datos, pero también y por sobre todo, capacitarse para
interpretar de manera adecuada los datos que arrojan los mismos.
Ese es uno de los bastiones en los cuales a mi juicio, pudiera profundizar su
actuación nuestros gremios, y sin dejar de realizar los cursos que más
mercadeo tengan, encontrar alguna fórmula para poder subvencionar, al
menos los costos de aquellos cursos que generarán poca demanda o que en
principio mientras no haya JERARQUIZACIÓN en el ejercicio de la tasación,
no habrá motivación para asistir a capacitaciones y actualizaciones de ninguna
naturaleza.

Muchos de ustedes (destinatarios de este correo), saben que de mi bolsillo he

promovido la capacitación y he asumido incluso algunas pérdidas, con el fin
de poderles ofrecer la capacitación en el manejo de algunas herramientas,
incluso invitando a cuenta y riesgo a instructores desde el extranjero.

Por esto es que a motu propio he realizado, bajando al nivel más básico de uso
de herramientas estadísticas como lo es Excel, e incluso he organizado un
curso de un solo día (introductorio de este tema) para que paulatinamente los
participantes, vallan apreciando sus beneficios y se despierte en ellos una
mayor motivación, al ver traducido en mejor y mayor rendimiento de su
tiempo, por el uso de esas herramientas, y a la vez pueda bajar los costos de
operación a valores competitivos, sin que se atente contra la calidad del
trabajo y la certidumbre del dictamen pericial.

Esto último, con fines meramente académicos (más no económicos), les

comento que he pensado en adelantar el Curso de Estadística Básica en Excel
aplicable a Valoración de Bienes, próximamente en un formato distinto al que
me había planteado, ya que nunca alcancé en la convocatoria realizada el año
pasado, los 20 participantes que me generarían el punto de equilibrio de los
costos.

Me he rehusado a bajarle el nivel a las bondades mínimas en las instalaciones

en las cuales se pudiera dictar el curso, como lo son, Parqueadero techado y
Vigilado, Material de Apoyo suficiente y adecuado, confort en cuanto al
Silencio y la climatización del aire del recinto, etc., ya que todos los estudios
sobre capacitación universal, arrojan que estas particularidades, contribuyen
de manera decidida y sumamente importante, en el provecho académico de los
participantes.

Debido a conversaciones recientes con varios interesados, les propongo que

nuevamente me indiquen cuantos pudieran ser los interesados en esta
capacitación de 10 horas (ver el programa adjunto), hacemos una reunión
previa y coordinamos de acuerdo a la cantidad de interesados, el lugar, la
fecha y cuadramos los costos para que pudiéramos adelantar esa capacitación.

Eso con seguridad, les servirá de Nivelatorio, para entrar en el mundo de la

estadística en Excel y después cada cual desarrollará y profundizará sus
destrezas en el mismo.

Esta sería mi contribución inicial en procura de un ejercicio más profesional,

menos “menesteroso” y menos prostituido.

5. El Logro

El realizar capacitaciones, aumentará el nivel de certidumbre de mis

predicciones y permitirá escoger la metodología adecuada a la valoración de
un bien, lo cual sin duda ME DIFERENCIARÁ DE MI COMPETENCIA

Los tasadores profesionales realizan todo ese proceso con la ayuda estadística
para determinar intervalos de confianza de la muestra y el proceso
realizado. Sólo si realizamos un estudio objetivo del inmueble y su mercado,
manejando de manera adecuada y juiciosa la información obtenida podremos
ponernos la chapa de PROFESIONALES de la TASACIÓN.

6. Conclusiones

Al igual que el particular, el promotor, desconoce en la mayoría de ocasiones

qué procedimiento utiliza el tasador, para emitir un dictamen de valor. Esto
también ocurre con muchos de los tasadores acreditados en Colombia, y me
atrevo a decir, que se debe a que desconocen la complejidad, la importancia y
el alcance del servicio de consultoría que prestan.

Todo tasador que ha realizado capacitaciones adecuadas de valoración,

empieza por sí mismo, a conocer las “Fronteras” que delimitan el ámbito de
actuación apropiado para sus peritajes, y de paso, respeta y valora más su
ejercicio profesional y el de sus compañeros tasadores.

No veo a un odontólogo, o a un oftalmólogo haciendo avalúos de bienes

inmuebles, sin que para ello deba acreditar el conocimiento y la capacitación
en el área de la construcción (Arquitectura, Urbanismo, Ingeniería CIVIL o
Formación en Propiedad Raíz), o incluso, he visto a inmobiliarios
aventurados en fronteras insospechadas, efectuando la valoración de
maquinarias, plantas industriales y equipos, sin la más mínima formación en
las metodologías aplicables y además sin hacerse acompañar, al menos en el
momento del levantamiento de la información, de un experto en el área de la
Ing. Mecánica o Industrial.

En mi opinión, se acabó de manera clara y para nada discutible, el ejercicio

de la técnica de los “Dígitos Oscilantes” (el mas o menos), acompañado por
el método del YO CREO, el Método del “ME PARECE QUE” o el de “MI
EXPERIENCIA EN LA ZONA ME DICE QUE”, aunque este último (de
manera muy mal interpretada por algunos), si puede, al saberlo usar de
manera adecuada, convertirse en una herramienta de incremento en la
probabilidad de éxito incuestionable y además, de ser por naturaleza una
herramienta controladora para la interpretación de los resultados que se
obtengan con las herramientas y software utilizados.

En la mayoría de tasaciones, la consecuencia de dictaminar un valor erróneo,

mayor al del mercado, provocará que La Venta o el Arrendamiento del bien,
sea imposible o se pueda tardar mucho en concretarla, lo cual de ocurrir, será
cuando las variable económicas, permitan deducir que aunque se esta
alquilando o vendiendo en la cantidad de dinero solicitada desde el principio,
la carga de los costos, la vacancia del bien y el costo de oportunidad del dinero
en el tiempo nos darán un resultado financiero a valor presente, más
desfavorable que el de haber vendido o alquilado en un menor valor, (el del
mercado real), pero en un tiempo también menor. Por eso es que somos
consultores.

Igualmente, si el dictamen de nuestra tasación arroja un valor menor al del

mercado real, es claro que se venderá de manera rápida, pero cabe la pregunta
¿Cuánto se perjudica al cliente o al propietario del bien?

Hasta Pronto

NOTA:

Contenido y Justificación del curso propuesto de Estadística en Excel para

Tasadores
Curso de Introducción a la Estadística con ejemplos en
Microsoft Excel®

Este curso, cuenta con la prerrogativa de estar fundado en Excel®, un

software muy popular y que se encuentra al alcance de la gran
mayoría, con un manejo fácil para cualquier profesional, sea este un
estudiante universitario, o un arquitecto, o un ingeniero, o un
abogado, o un administrador, o un constructor, o un inmobiliario, o un
auxiliar de la justicia, o un tasador, de manera que al mismo tiempo
que se avanza en la capacitación (nociones básicas de estadística), se
incorporan las herramientas y fórmulas pre elaboradas de estadística,
que ya están contendidas en el Excel®, algo que para muchos era un
aprendizaje duro, poco comprensible y hasta fastidioso (muchos me
han dicho en varias oportunidades que la estadística les habla, por
quererme decir que les cuesta mucho ese aprendizaje), se pueda
convertir en un gran aliado en sus dictámenes sobre tasaciones que
deban realizar, ya que aparte de proporcionarles un mayor grado de
certidumbre en la opinión emitida, lo harán en una fracción del tiempo
del que antes requerían para hacerlo, y una vez conocidos los
conceptos, simplemente tratar los datos apoyados en el Excel®.

También, esto contribuirá a que el experto en sus informes cumpla con

los requisitos de “Evidencias del Producto” (Informe), establecidos por
la Norma de Competencia Laboral del Sena N° 210302001 “Aplicar
Metodologías Valuatorias para Inmuebles Urbanos de acuerdo con las
Normas y Legislación vigentes” con el código de elemento 01
consistente en “Valuar Inmuebles Urbanos teniendo en cuenta el
enfoque de mercado” y además con las exigencias que están
establecidos en la actualidad en las NORMAS ICONTEC-RNA NTS S 03
y en la NTS-S 04.

Estas exigencias, entre las cuales se encuentran la realización por

parte del experto de efectuar (y tener evidencia de ello) de un riguroso
análisis del mercado de la zona y sus tendencias estadísticas de
crecimiento, transformación y desarrollo y el resultado de esos análisis
y cálculos realizados en Excel® (por ejemplo), se convierten de
manera fácil y por demás suficiente, para suministrar las memorias de
cálculo del informe, que permitieron efectuar la estimación del valor
del bien estudiado.