Los derechos reales, que consisten en los diferentes beneficios que el hombre puede obtener de

una cosa, son en número limitado. Las legislaciones modernas no han aumentado su lista,
quedando, sobre poco más o menos, los mismos que había en Derecho Romano. Unos han sido
organizados por el Derecho civil, y los otros han sido admitidos y sancionados por el Derecho
pretoriano: a) derecho civil reconoce, por una parte, e implícitamente, la propiedad, que es el más
completo de todos los derechos reales, y que por esta razón los roma nos confunden muy a
menudo con su objeto, por otra parte, y expresamente, las servidumbres, que se dividen en
servidumbre personales y servidumbres reales o prediales

Más tarde, el pretor concedió en ciertos casos a personas cuya situación le parecía digna de este
favor, la protección de una acción in rem, por la cual podían hacer valer contra todos, sus
derechos sobre una cosa. De esta manera quedó sancionada la existencia de nuevos derechos
reales, que son la superficie, los derechos de los colonos de los agri vectigales las enfiteusis y la
hipoteca.

Los Agri vectigales eran en Derecho romano tierras sujetas a una pensión pagaderas al Estado, a
una provincia o a una corporación religiosa, y en los dos primeros fragmentos que se encuentran
en el Digesto, relativos al origen a los agri vectigales fueron interpolados por los compiladores, ya
que en el derecho de Justiniano no existe más que a la enfiteusis, a la que se aplicaron hasta
donde le permitía su especial naturaleza.

LA PROPIEDAD

Elementos y caracteres del derecho de propiedad

Los jurisconsultos romanos no definen el derecho de propiedad, pero según un análisis que
germina en los textos pero que ha sido desarrollado por autores antiguos, se resumen en el uso, el
fruto y el abuso

JUS UTENDI O USUS que es la facultad de servirse de la cosa y de aprovecharse de los servicios
que pueda rendir fuera de los frutos. Jus fruendi: expresión latina que significa el derecho del
propietario de percibir los frutos de su cosa.

JUS FRUENDI o fructos derecho de recoger todos los productos. es el derecho de goce sobre la
cosa. En su virtud, el propietario tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos
que genere el bien.

JUS ABUTENDI o abusus Es decir el poder de consumir la cosa y por extencion disponer de ella
de una manera definitiva , destruyéndola o enajenándola. expresión latina con la cual se designa el
derecho del propietario de un bien a disponer plenamente de él.

El propietario investido de semejantes facultades tiene, pues, sobre su cosa Un poder absoluto,
teniendo derecho para hacer lo que mejor le parezca, aunque la ley puede imponerle ciertas
restricciones, de las cuales admitía varias el Derecho Romano. He aqui algunos ejemplos:
a) La ley de las XII tablas prohibía al propietario cultivar su campo o edificar hasta la línea
divisoria de los fundos vecinos, debiendo dejar libre un espacio de dos pies y medio. Por
eso, una línea de terreno de cinco pies separaba los fundos de tierra y las casas. No podía
adquirirse por usucapión
b) El propietario de un fundo de tierra debe abstenerse de hacer trabajos que puedan
cambiar el curso de las aguas de lluvia, ósea susceptibles de dañar a los fundos superiores
o inferiores. La ley de las XII tablas daba al vecino amenazado del perjuicio la acción Aquae
pluviae arcendae para hacer restablecer el estado primitivo en sus lugares

c) Los romanos, al ‘parecer, no conocieron como principio la ex- propiación por causa de
utilidad pública, aunque se encuentran ciertos casos en que los particulares han sido
expropiados por interés general; por ejemplo, la reparación o arreglo de los acueductos de
Roma (3) para el restablecimiento de una vía pública.