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    Liliana Abreut de Begher COBRO DE EXPENSAS EN EL REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL SEGUN LEY N° 13512 [EXPENSAS ORDINARIAS ¥ EXTRAORDINARIAS EJECUTABLIDAD AWICIO EJECUTVO ‘CONCURSO DEL CONSORCIO Proiogo Eten I. HicHton Prblogo de Hlena 8 igo nes —e Prefado ns —— A Prot Pat, BE CO creme 3 1 Propiedad horizontal y expenaas comes oss. JP Coneeptualiaién de Ie expensan ciel" 12: Relacgn con el conaerie de derecho y conser fe hecho ” ae 2 Contenido». ' oo — Si" Bspeneas ordination a 82, Expenses extraordnaag. ae “4 Aigunos aspecis abareatos del canctplo sso ‘5. Stucion tent a ns tnnoracionesy teense en ta parle prin y partes comanes, : Reparsciones y conservacion de las coats comunes 7%. Vern de unidaderfoncinales con deuda por expens '% mpoubitdd de atandonar la propodad hers pore brarse de tas expen 8. Gridio por expensas. ‘Tilrida’ del era por expenses 10. Beet a 16 hen ie Wi fcc coi i de ala 102, Sitiacton entre el copropieiare los ingulnes 103, Garena de cobrabiad - 304 Pe de et por ips ois 104). Caloeacion frente on seca hiotcert 1054.2. Clooason tsnte al Feeo, a ee saeesee ee xv nc 10.4.8, Colocatén ante ovo enibargate 1044.4. Colocacianfenie sn ote tara : TOA3. Situaelon frente al concoreoy a gute 11, Derecho de rene . ‘Sct 4 Pr, JU IGEN ‘Acton preparatris previo ale demana Letimatton del adored, Poder Jc Pago dela tas de Josten - |S. Mandamtento de Inman de pa 7. Sentencia de trance y mate Interses. Acwaeaton de 8 Notineation de To nent ‘ 8. jeouein de tenteneta . (art 576, Choe}. Hin de propiedad 1H, Decreto de subst. Conserencla, Base de ia eos ct de jain judi Acta de enetatatin Probie fer nloe ocspantes y/o inguin 12 Subana del tombe 121, Venta fread de ound neon, Staion de as tundader complemantars 432 Cg nu por ic 18. Sado remanente inclu = 8 “Tricem er, Concenso bm cosa, . Ares Lew : = ‘ue N* 13512 de Propiedad Haran Devrio N.” 1734/40 rglamentarto dea Ly de Propinend Hertel : : Dowoowrn : 28 ae Ms. ua i PRIMERA PARTE fe deste Ei brercaoN* 16794, cepnentario dela ey. se etd el 6 de agosto ds 1949 y fue Ivemente mofiado on los afos sigue US porel Deeveo Ne 28049/56. Poy te 13512 noe muy extensa, sol event con tien fos aoe we deaneolla e forma ampli et derecho ‘alde propiedad horizontal ‘Sia prneipales fetes fueron fa Tey chien de 1987, acer brat de 1928, ye Cog Haliano de 1982. ‘Shien et derecho de propiedad horizontal iene punt Srecho eel de doxaiioy el de condominto, mcige prinepal eta sonatitdo por a propiedad excasva ‘Sno Separtamentn, mlentras que el condominio con tne eR ansoes no representa sino Io accesoro det derecho de [Woda ello cs subre ls cosas y partes comune Pe eee cteristcas especiics dela propiedad hortzontal 1 dirs, ey fra unseime, la considerd como un derecho alton eo aes, por haber sido creado por ey einte Wnt can i demas derechos enumerados ene at, 2508, Ar 2089 7 a FEC Baron ne late et 4 Cone oe ex ta nomina de os derechos reales permis en nuestrs esi ‘Gantts cual foe recienterente moaead al sncorporarse et Beno ae supertceforestal onforme at Ley N° 25509, ‘propiedad horizontal reese sobre un inmuebleeiieado aque consttuye el objeto de este derecho rea. compuesto por {ita parte propa privativeconocida como wunidad fonetona Fane Comtn! que festa ser una porion indvisa oie sie {hath tala sobre el terreno emis partes co54s CO- hoa ese ‘personal! det conser ead por In Ley perfetiedeneanente noe dince Sumatran jie Tec Mees, SEE a vel reknaotatt 2, Baran Ae Herma 2000071 See tat concent, ee nea ns Enea cones 5 los cimientos, maros maestros. thos, patos slares, portcom galeins. vestiulos eomanes.escaleras, puCt” far de entrada, jaraines: {os cals t natalnsones de servicios centres, como fefeclom, ayia caliente of ePlaeracn, et fs locales para alsjamienta del porterey porter fos abiques © murosdivzorios de los dlstintos depart c) los ascensores, moniacsrga,sneneradores de residues Jen general fodos los areacioso instalaciones existe XS parm servicios de bento comin. ar enumersca no tee eardeter axa. Tos sotanooy acpieas eves caracter deeomunes salvo ‘ten eata ey orignastamente estaba destinaa 2 solucio- rar problemas veldclondos con la vied amilares, fo cierto rlgue fue sustanctslinente ampliada en su Ambito de aplea- ‘Slat com el concede emp y utd como marco normativo Seno slo pars los casos de wviendas, sno tambien frente ala ‘stencia Ge locales comerciales, eonsultories,eifcinas, coche yen décadas reemtestambion spies para fox clues de amp, barrios cetvedos, tempos compart, shopping ¥ =~ ‘entero pesos" Tis pure pivaliva se earacteri por ou independencia far. ional yn saa aia pba, yasea en forma directa 0 por tu pasaje coma Feapecto dr Ins party cosas camunes, la enumeraclon se cali ly come aa be indica enn eta, no es axa ino meramente enunciativa, Por ello ante i falta de tnd ‘on en of Reglamento de Copropledad y Adminisracion —aue ‘Sta como una iy pa tas partes la enma cs comin oo {ibe estase alos termunos dela LN" 19512, que resulta de ‘plese subsiiria’ 2 tan tr ne Dts ote tj ese comme cet me dea propa atonal ROOT 6" apts qa coe oO Los derechos y dbligaciones de los copropletarioa estan Ieuan por Regent de Copia mins ‘© Elgoblemo deta comunidad est a cargo de las asam- blots, cuyas decsiones ablgae ala minoriay a fos au fetes (art 10 14 Byste en In propiedad hortzontal el Consoreo de Copro- Dtaroe of cual constitove un ent disunto de cada uno Be tos copropietaion,titulares de los derechos rales de propiedad horizontal ent are 9°, Ler paral) 1+ Ryurece el personajecomocio como st ednasrador det Ganson que ca repreaeatante legal de consorio ante feces y quien cjeruta las decisones asamblearag, idem de cumpir son oblgaoiones eapectseasestable- ‘idas en el Reglamentoy en ia Ley N-" 13512 cn forma Substiota® art. 8 ¥ 11 (& Exoten en cate derecho real muchas més restrcctones Yyimites que en el devecho real de domino fats. 5 8 7A |» Lon propietaros no pueden iberasse de contribu al page ‘de las enpensge comes mentee abandon dl ps “departamenta tart. allan parrafi). ‘¢ Ensten cauenles espreifens de extinlon de este dere- sho real ant. 12 ¥ 16), Respet del Consorco de Copropletarios se puede deci que cn general, cocina y jurisprevdeneta To ha reconoctdo como {inn persona jurdicn dado de expactdsd, nombre, dame + patron, el cual sceneentra compuesto por ‘Sone fetta eRe cin 98/9/2008 mre Sodeguee A. Emr 48/3826 /0)229/ sce erin Pron re xounanscomss 7 a xttito por expensas comanes: 1H los tnterees y aetalzactones de dlchos craitos, como Jas pena pactadas para clear de incurplimient9 ties pagos o cumplinento taro 1) chiondo de reserva, los ntereaes su ectalizacién, ‘lon fneonatmiento de las cosas y aervicos comunes.¥ Ue ‘nti cago de todos los coproptctarios El Disaonaria do a fea! Acadernda Espanola estabee que la rab sexe sien pain eee so, [intaas yen cuanto al termine sonar. em defini como To “iene alendo privativamente de ninguno, pertenece © 3€ & iiende varie Por ello, aun cuando sueen usarse com sini Iinms texpensas comune sexperss ornartas, ch Form. ‘onteapuesta a extranrdinaria, eo es inexact, {Enel eontepto de esponsasextraordnartas se enon ane ‘has imprevstas 6 tnumuales que rensltan necesrlas afontar mo consecteneia de eiretsntancis eapeciaes sabrevinien- {ements que la exponsas ordmaras son aquellas produc {its portos gastos reltercts menatnes oa. que de cedinario {stem abonar los consoretstan Ths espensae eeu pore] adminstrader, junio en el ono te renerva®y Tos extstos del consoreio ene a Terceros, nga 6 patrimomio del consort, saayrmenon “nia Ld. Supiemente de Actas, 20/0 8 Corn ok exe nEEBNER ELA OEM HONZONAL Surtsprudencta 1. consort a popltaresPersonaidaraia Ey consorcio fist eset propos detoda perso sca Bur ongmmoe de gobierno, que sone seaisseador ya {kettles de copropetarios yb) SU patron propio dstinto ite een ero de as tncegranes,consttuido por ls fonds Sports por ioe eomretstas oF los Uredos por expen “Gunes (Del voto en disidencia de! juez De Lazzr). (SCA, 21/11/2001, ‘inne, Eneque Fv. Consorco de calle 3 1. {620 s/ cobroindemizacines, LestsNextsn* 14/81792. ‘eb consort rarer ‘Si tia et patrimonta del ence consorca lasers com nos nos objet ec lushe qle Pantene en HIMEUalMeste {tipyiepietano: Sito iotegan las sumas recaudadas en con- ‘opin de expersa fondo de reser, interes eobrados or mora los devendos por tales sums endo son wvertida, lose “ito frente alos eonsoretata oa terceros (eon Highton, Elena, Derectias fal, rope MerzralyPrefrtzntiad. pp, 2437 Das, avean, Beate, Curso de Derechos Renles.p- a1, Con (CNH sala H, 29/4/1998, Pxpte 1" 145256, Bipot somnas Navalea tea aban BB paga de lae expense obedece no solo a. uso ¥ goce del departments, sna tanbien a I Fonte a EMO Freee Weenirtotests, mantenintentoy reparacién ee (eae comes, vines toe elfos con Ta conden de pio flava. con tna sependenedel goce elesivo ela unit ont CNC, sal 29/35/1896, Exp. N= O80000, 4 consontiade proptetares Retamento ies condiciones ees ore Fern de dh consor so le propltarins, onreclnn cl dentine dels unidades, pr sy fillets contract, fe ley pata ls niegrantex del cons: [Earn vir del principta de la autonomia de fa volun (a) 1187, CC, justineandose soo el aparamtento de'o pactao por va judi, excepcionslmente prviadelarcion de lida otal ‘paca del reuamento. Cont Cy de Medora, sala 1.12/77 {iho, pte, N= 46125, 82107297, s#lennida ull e/ Consoe Panera mre. xan comes ° ‘i.e Propletoron del A. San Martin "980/88 esq Rivadavia SP Smart. Inconsuictnaltdad. Rvlatn, Fall: 59199186, cibauMez708, 5ifegarsnte deol Nakata rei ie tonsoniseas estan tgtsos entre sty con et eansorcio por tas pevisiones de fume de copropledad y admiista. ‘cayutntunatan jongrer erste un eanwatraqve we seas Tivos por la Sespcln express de suweausulas opie iene a neorporarae ol Hera Com Te CeeAEOnAT acto Jurco respective gue Wende Ws tenus6n de Is onided, puss cum el Fegamento tegea cl tule de propiedad, al Taree inaritoen el Registro de Ia Propiedad, el adqlrente a here supestamente a sus dspostiones. Conf. CNW, sl (6530/1172000,Expte. "300110. ia, Retest con el conoreto de derecho, {eonsoreio de hecho El consorco come Ss exstncin on a targamtento dot ‘eglanento de Copropdady Administration, ya sea cuando la ‘slaecen fo futtios copopietartos 6 con la enajenacon de mens ur uni Ter comin, pute svontecer, que las anidades hubleran slg enajenadad por bolo de compraventa, sin haberse Fell Dh se ia afetacion previa a preherzontaiidad ue ev iio eae vonilevasia a fu regstracton de tn reglamento iovisorio—o sin esertorason de lab unidaes a favor de los flguientes, nn embry os propietaros eomienzan a hab thr disho intusble. En tal supuesto, we ba entendido que la femanilad de inteeaes puede gobernarse por anata con las Uspostclones dela Lay N= 10542, y se a ha densa sco. “tio provisorio, sprecansarely 9 veonsorlo de hecho» ‘Como eomentato a tener en eeata, en el blpottiro caso de que ne hubiose consttado ef eonsoreo de hecho ba li msde tna aoeiedae annie fg socletara micas Lambs, Suman, ropa Norbu 8 68 Ode Cl sents dara rs 10 Como ni ravens x H ioIMEN DEA PREMEDAD HORIZON ‘veces ulliaada para los barrios cerrados, cubes de tampoy ce Thenlerios pevadod'e- 2 cawo de elerucion judi de ow gaa {oso expenas comune, la competencia serie I atc oF ‘inarin comercial no dela hl, que es fera due cba ‘mente conoce en extn clare de jeilon. SJurisprudencta | {-Preconsoreo oconsoreio de hecho {a eusencla de regiamento de copropiedad y administracén pitas de eecturstealativa de domino, no pueden ser abe face para pane march a elaine extents eee Tos coadquirentes, quienes st bien no constayenel consort ropiament dio fora ie expe comin de deve hos ¢ intereses ye somtten en Sus relactones las normas Drops del refer tattato, Cont CROW, sla 25/2/1905, Expre No 135082, 2.Consorco de propctaras. Legitimactin. Gastos comunes nie “Antes de ou nacinlento, el consorio no puede ser ttylar et Geeco a exg contribu a pgo de Ms gastos nr ‘dove el edi, pero tal derecho ross in Gua, en gulenes ‘en ocupantes de unladen gue de th modo aeordaron. not ‘ors imo, conirouleasolentar ines gatos comunes, sos EPrégien de ta propiedad horizontal For analog, se spear Inetlaponsnes dr ay = 1513 cuando nose ha constr 4 att el conmareio de propetsio Teapetvo pero lo posedo ‘ee de ins unidades han elegido un administrador del more 5 contruyen a page expensiscomues, 10 cal efea {etacon jraien als en ua cominied de derecho ¢ tr feresee que acerca la hipétests aI egaiments adda, Cont ENGWvi ala 18/6/1980, Expt NO90708 " tabion y oye. Meta Jonas de domi 28, Buenos A ‘Pena rsos Burns comns a 2, Reglamento de Coproptedad y Adminsracin,Ausena de Insenpetn Beco ‘Ante la circunstancia de no haberse procedio ata inseip- ‘ion en et Registro, del Reglamento de Copropledad y Adminis traci, no puede considerarse que el inmucble se ener sometide al reginen de In propiedad horleontal, ede er que fico estado comienza cuanéo el referdo instimento eo ne «sito, De moda que 90 puede consideraese valid In proporeon ‘rentualmente estinada para‘! pago de la eangun comanes el edficto nt puede servi de partmeti lo ines dei reduc ‘ion de un embargo opertunamente decretado een rlacion a tine des condéminos Conf CNCI sala 3 8/11/2001, Expt Nesai946, “4 consorcioen ormacion. Admit prvisorio T atientras el Roglamento de Copropusdady Administractn, ‘strumentado bajo forma de esertura publics nose eneve: fre inset en ef Registro de ls Propiedad tamueie. no se pro. ‘ince a converaln des proptadrormalen propiedad hereon tal y constituyendose en consceuenrin tntos deveches desta ftulbraleea come unidades fnrionsles tenga el eit, sean In subatictn plasteada '2. No existed Reglamnento de Copropiedad tasnpoce es po- sible que esta gura del adrinstrador como Organ fect tivo del consorce: puesto que la desiacion del tise ede eras en el reglamento en forma eblgatoria pasion Tear ica desigacion en uno de ls propitaioso cn na Persona ‘otrana (ary. art. 9", mes yb). De aq eaulta evidete que aes dela inseripein de reglamenta no ay eomsorei, fino limi que a designactn del primer administrador debe pues ectuarat al redactar el reJameato, sea que lo haa el prop lari orginarto antes de vender las nidales @ el cosjnto de SI bien resulta atentatoro mismo bien comin de tor fondéminos, que une de ellos nose ag cars de conta con ‘I pugs de es expresus comune, elo no suri que ava ll, Tan pueda sera joc, ‘Al respect s quien ace cr administradar del consorle no ‘uenta eo fs avals narmatvos que cao tal fustieas ‘i earacter,devene par logs conesucncia ue e ert do de douda por expensas comones no puede str considerado ‘Sato gecatiso por estar dco certieado, dentro de prev Sion del art s18 ne eh. Conf, Capcw.y Com, sala S*,25/9/ 12000, #8 Pivtico SR of Luls Aparicio / Bjecutivor, Dia ceiscs. 45. Chub de campo constituido camo Soe. Ann, Canpetencia Side los resaments intermos de un club de campo cons ‘uid some sociedad andnisase dempeende que los propleta ‘lo de los lots de terreno revisten el caricter de aclonitas Jen mismas el reelamo por la deula en concepto de cuotn s0- aly cxpensas debe venilrse ante la Justicia Comersa. Cont ENCit Tribunal de Superintendenca, 24/5/1904, Expie. N° S203, (6, Ctu de campo. Cobrodeexpensas. Anaegia con el regimen propidr ortsor Te cago de autos trata del cobeo de expensas de un ela de ‘campo constitu bajo a forma de una sociedad anima de ‘Samhia de las presiniones deportivas y sociales que relia, jos scios poseen parce donde han eonsteuldo casas; co erwencia nos encontramos ante un supuesto que guard Wer {idd cat lolalcon as inikdaes peoples de un consort re {io por la Lay de Propiedad Horizontal Bs esta lta situa Feferencaa la ley a quero dave un cardeter efecto & ‘Gea por experens toda vez que el caso se insert enn sist fade cobro regular de Ins expensas comunes, fundamental para ‘Lnormal funelonaento del rlsmo Y ascgurar su pago et fan que se particen tos servicios orion y deoprendlendove de 10 deciido por la Asamblea ‘Extrnrinara de fos soos de I actara que ef coro dels ex- ponses Gene alimenteiento ysubsistenla de la socedad, Rove advirte run para deneyatle la fuerza gecutvs pactada por lo socios ya que e trata den supuesto alogn qu Ia ey Brotege especialmente, CNCom., sala A. 29/8/2002, causa Tos765/01, clu Hl Carmen SA c/ Francone, Lal Enviave9/ eeatvon lDxatAAT260, Prune, Exons coms 2 Contenido Et utular de ert por expensas es el eansereo, y no, 0s copropietarioe individualmente coneiderado=! El administrador com representante legal de cansorio, es quien se etuuentra enoagedo de Ta recanacion y empleo de iis Tondos necesartos que fe permitan cumplircon su deber de ‘ministre ins cosa de aprovechnmento coma fart. 9 ne Sh bey No1a12) En tl enreer es el encargado de persegstr ‘cabo judicial deta expensas communes, ‘Bxcepeonalmente se preve (at 8 par. S)que por ausencla el Administer -y no medisnde opostcn de los dems. pre Slamente advertidoss un eopropetaro puede abonar de supe Tullo tay expensas necesartas para la conservation o reper "ibn de pares obienes communes coa derecho a ser reembolsa- lor. Bs necesaro que se actete ue elasfoeron tes para bode requerse su reembolso. ‘El cujet panvo del ere por expensas es cada uno de los ‘ulaes del derecho real de propiedad horizontal. ste prinipio tl carter general no pede ser modifcade por acuerdos que ‘sutures puedan hacer eon tereras personas, por sr estos ‘esiner las acon arts, 1185 1197, C0. Resula de tees ver la faz pees y emo funciona en tos uechos In reeaidston de las expersas ‘os Reglamentes de Copropledad y Admsnistracin fan et lugar de pago de ls expensas, etableiendose usualmente el lomo el adiaaistradr o el dl consario. Ba consecue- tla deberaestarsen los terminos contractales el Regamen- lo. yra fala de previstn, suplctoramente a is disposes GY otaign ch sobre et tema. Sin embarge, elo no es obice va que e decide fact © modeacton por medio de una > sugon. Dost len A ed 1098, p28 Maran de inant goa so hl 3 eoponne Soa ‘ea rp erat Boo Ae eps 1874p. Sea ere ceil aigt a poneeed ther ‘Asanbtea de Copropltrtos come rent dna otc on ‘Sime cn quory mayoravlaas qc porno acca cau ‘Stlos estuaries sno rgiamentarias dcbera 9 Por Una “Sin snr, en enc cats dca prevslones nose cumple sino ue se sbonan a encargado 0 agin oe fled et conse, pare que ene fuego enregu ole FRecudado at acmtnisador Estos eaoe dan lage «muchas iunclones enojenau sobre io, cand se produce conve Stent ies como el tuto abo de lo fron Sonsideranes que chen resptarse ae clauslas del contrat ot: Rogiaents) que entablcen el age de pao de ins expenses, y end supucato de ue lo copropltrios ens strc'gess nor or tse prac oranda ao ger para abunadas, en di eapecaima tune, bled ibe ser ataraado pars a enir en epresenacin ‘elramtestrdor, En caso contri, ale admiatradet 1a ‘Stableseraunfatefaloene, ch cera enaness sau os ‘Sst ee cll, por actoaren ese nupwerto sl emplendo "¥. a ‘muchos case, encangado~ com un sinpe mandatar ae i pogo de las expensas mediante deposits en cuenta ban cartes cee mie seguro, su sande produce icorentetes Sh euantoa la pt de au pag, porn faa de etre del ‘Selbo en fru tnutanea Ne sbsante la constant el de- ‘oslo beni result elicente para arear, yen acho $apuest, se verti la caren dela proce: entnces eon Str debe ncredtar que el po no xt we stuncion peer fe eal un enpropetarte pact con safest et pagode las expen a conor, moponble Sleateconsotuinh. rente a it mora en sl camplnients de “ichnprestacion, ae Te reramara aiectamente al lar dan yu see euajclncnte como en forma jue To slate eo exact que en funen de eau dea que une a os constants ene conrata de lcactin lopetart/locador yar an partes acon cone i ducboto ura te cos se har cago dla expense ordi ‘Heo entras que law xtraoranari quedaran cao dt {ite goneraimente de propor, Denisa tmpertncaprae- Shogoe Geos eae lanier ‘ Idéntica situacion se presenta frente a un contrato de comodato. por pareeldos argumentos, cuando el donno se ‘encuentra deomiemabrade, los gravado con in derecho eal Sleistrate sobre cosa aon. nulrto, dea, habtacin, © incluso. poteea, pues ol propetario def unidad ancional es Tunico responsable frente al consoren". ‘Ele puntos subsigslenes, nos explayaremos sobre los ca- 0s en los cuales el titular de propiedad horiaontal no es una lies persana, sino que son vari ens0 de eondomini) 0 xs te'sna comunidad beret, Surisprudencia 41 Bepensas comunes. Papo |) _Sino'se bier acordado un kigar de pago de las expensas, resulta aptcable et prinepio del domo det dewdor, Cont |) exciva. saa, 17/9/1908. Expte. N= 128822, 2. fxpensas Pago. Impulacion En tanto ei cjecutado acompan6 reeibo del que surge ‘epecitcamente i imputaciin uno de los pessodos recta ‘os, no puede lego et console acreedordesconoceria con fat “Gamentn en que en Falla se eanosi un period anterior Fagon dela modhidd empleade para iguldar las xpensas. Con. ‘CNCI sala, 10/6/2000, pte N° 301217 {8 Bxpensas Pago, Deposit areata Para que el page mediante depo bancario satiate = isto de dentin rele proc suifcient. es menester | ue as Stas del caso hayan ldo aetedladas en ie cuenta det Atseedor natficandone [a tmputaclén efeetund ¥ que este Ins haya recibido sin reservas Conf CNCti, sla 1, 1/9/1998, HaptesN 087454, ~~ ‘e‘erporn nw expeonencumune ten ee ea eto gan “iar ra sacs ees conte. 4. Bxpensas comunes. Conratedeocacon {Por expensas comunes ordinaras 8 cargo del loataro even ententerse las que hacen al antentmicnto normal det ait, por opostein alas extraordnarias, que quedan a argo ‘Sltowador No punde dudarse del eardctrordnario de as repa- faclones de ascensores¥ otros elementos de las partes com fhe del humuedie, camo de Tos seguros ¥ demas conceptos que hacen la cnservaion dela coon comin. ‘Ea instaicton de un termotanque en un edilo en ro- pledad norzontal constituye tna mejere. al dolar al nmucble Jhelum ructo elemento, razon por la eal corresponde tnlurto entro de la categoria de expensac extraordinarlas, Conf ‘Chic sala, 10/5/1995, Expee. "16854 5. Expensas comunes, Contato deecaton Ta tey No 1610 wo Hecton tna distebueton conceptial centre eapensos erdinarns y exteaordinaras. La distinction neeamblo dotrnaras las primeras comprenden los gastos re Tnovor a fe lleacton. manenimiento refacion de low ee manos eomanes. que no mpiguen modifieacones o alteracio- fhe suotanclale de la naturales de los y que tengan por ob- Joe aseuurar el roma! uno y goer del cosa comin 9 qulenes {fenen derecho (aus propetarioso ben las personas 2 quienes fins transireron la Renencia dele unidad), Estos gastos deben unalerarse necesariow para asegarar los habltantes el dis: frute de Ine moran. Lox segundos ho son en cambio sempre hnecsariony excedesian ef marco de la edmimstracion ordi Fay dele anutencion y repareetan tambien ordiaria. Bs por tl que ususlmente solo alas conelgnadas en primer tino, Se as cenomina expensas comunes ordnarias ¥ esta costa: tree pritic ce gencralente tena en cuenta por los part- olares que conenen acerca del page de Hs mses, Tenn ‘Sper cuenta los wane ycostsmbees del mercado respectvoy la Daa fandansental de ba buena fe, no pesa sobre el inguin Ehilgacon de sbonar les nmadas expensasextraordinarias ave ‘ebperian estar a eae del load. Conf, CNCha sal K.7/2/ 1989, Expt. NOB! TSI Prous ona, Event cons 7 ‘5.1. Bepensasordinariae Se trata fondamentalmente de los, gastos orgnades ene santenimfento ye uso de los servicio eamunesy en genera, Mlestinados la conservaciony repareciin db partes comunes leh repareclon de eanerias comunes, pintura de pasos, ete) EL art. 8 dispone:sLas propletaros tienen & su cargo en proporein al valor de sus ps 0 departamenton, salve conven ‘linen contrarn. as expensas de administracion y eparacion Alelas partes blenes communes del edfico, ndlspensabies para mantener en buen estado ats condiciones de seguridad como Aidady decor Las expensas ordinates 0 de administracion comprenden los onorarios del administrador, papeeria, suldos ¥ cargo ‘vias del encargado factur de has, ga ytetfona dela porte "i estas lias sas se pactarel, seguro conta incendie de Staal ita pore aminitdor ar. sere Ibeice wabono de ascencory bombas de agua, de portero ele Ineo, de ardinera, gastos de seguridad y viglanci, ete) y ots Insts que se establecen en conjuto para satistacer los intere- fede comunidad. 9.2, expensas extraordinarias tax eapensan extraortnaris 0 correspondiente a innova ite mum mo reo mage rent tngen e sa dee cones, fan sean sto ndipensablen, Incas que pars estas co necesaro i aprebacin dea mayo Be b> Soproptinn eons om somes, computa fol de unladen y sabre ls presets 18 Convo ne eaerase HL RRA EA OMEN OREO |4. algunos aspectos aarcativos del concepto expensas 1a incon de gastos extiordinarios en las espensas o- tec consccucnan de una decsin semble rere aap, pucs em eat incon habia. prin Bio, cojetin etn el. tte eel cay conn el consrcn ex condenae cu pt gasin,y oeadervata de una respond Par nin @ etracontcacteal que a taduce ene pa un Sn nerwio daton psn caspases ca todos is coropctanon sex posture docs. sana oe eapete de personalidad jr del cone Sue dcberan arontara, dbiendo ser guided opr fenamente como expensa extanrainats ea‘ ngutente reoena juraprudeneil,fomamos eases partdignafos que permite combrende Ie exten del COO Perel expenses communes ym aca tao ornata como ex aorainana, urieprudencia 1. ipensascomaines, danas Job Stitncas comunes -yacee ordinates, es dei qe 5 dcyngan'nonmaimenie, 9 vereaorinaraar— debe etenerse Sse pr faniiracn epacaln def a cee etl comune del caiico,indlapensable para mate {Sytalhoen estado ss condiciones de eurdad,comodidnd y Fees are 8 Ley N 135121 tdos lo copropetaris — See nfencita en entrar eben centebutr on ells EANcordnntemente ron lo expucnta. ba. 17 de rferida Ley Foc ermal sabato de sero Serer cas carga comones destnadas a normal Y€O- SEIS stsenumfent del consoreo, isponend de mod lo {Trotnguelin de todos» eo de ow propetarion de conte esPiln e as capensis comes remo a Ne I bu ee te tol dd cai alarard expresaeie Pe sets teapetvo gor de rive Greco ews tonesion arts 39019 2686, CC Pam ee, ENA OMNES 10 lo asi, por cuanto «lay eblgaciones origina por tas cexpensas comune exsin dene el pring de a vida conor Sper ede, resuitan prortarias acuslguter afetaeion, por no const sin devactones dei obligaeion principal de cont Dural pago de ls gastos ycostos necestiog para i via del ete» (LL, 1906-D-49). Con. ed Cordoba, sala A. 1073/2008, ‘Complejo Habitactanai Santa Ana Ly /tereria de mejor de ‘ein en Adminitreiéns Federal de Ingress Publica Aimar Viajes SACFy M. LexisNexis N” 35000888, 2. Censor depropictaros. Expensas conmunes ‘es ni os abjetos exelusivas que perteecen individualmente & Ine propietares. Sto ftegran las suas feaudadas en con” ‘etplodespensas, fos de reserve, ntereseseorados po ore os devengadoa portals uma cuando son ivertdaa os ee ‘tos trent alos consoreitas 0 teeeron (Cnt. Highton, E Dasetios Rees, Pepa Hevea Prforeotalion pp 344) 245; Area, fi, Curso de Denes ens, p11). Cont CNC sala 22/47 984, Bepte N= 148250. 9. Expensas comes. Gast de sequrdad y gtoncia sulla snprocedente la pretension de cueslona la aplics: ‘son de un regimen de eontuibuetan a i stiafacton eas 5x comunes por parte de fos propietarios, al qe propia tne enada se somettovoluntariamentedeade ia fecha de agi ‘om del departamento, sin eeeisar evestnamiento ain Inatatrnscuriga mide asa, porgacsliimportaria ream trast propios actos. [it aolgnacion del eardcter do expensa comin al gasto en coneepto de agri viglanca, no es dbice para ie startin por os propictaros lo sea en ina proporeion etna ATvaor de aus departamentos, Una soluetin contrat porta tia tanto como iteedtr eel texto gal del art de a Ley 13512 una excepto que su letra no cantiene Cont CNC ‘ola 479/2000, Bxpte 264585. Expenses comnes. Obligate de todos os capropiearis Dass gue los copropietarion delve contre en todos Tos unto dertados de renposvabidad cl de os dae casa 120 Comme ne exer HL RBEDAEN HELA MEDIA HEI teincumbe al consoreo,corespande considerar dentro del con ete expenses e manta que debe abonar el consoreo por FEE oye um coproptetaro Coot CNCra, sala. 6/12/1994, Bape Ne 1651324 5. Expensas comunes, Obigacén de odas los coproptearits Erte aeexpensas comunes ne est con rlacson al usoy/ ‘gave de partes comunes, so en func del caricter deo ee arid dichos nen, De all. que abn en casos de se~ Prete san, ci ttlar de a sndad debe abonar Ie parte ee eedonal at msm sino existe una exencén expres de Peoporcma de copropicdad @ Tessiucion de la asamblea eh rere Se adimite Ia spelacin y ge hace lugar a Ia demand CEN Primera Cetw, Crcunseripion 1, Mendora, 2/12/1991 Feet aministacton Guelno SEL cf Dante! Akjandro Muna 1 duaaron Pall 81190325. Expte. N” 184005, Ubieaton: Sta/098, eiakNc2e 6 Bxpensascomunes. Portia delRegtament9 fPRepocicones couteras en ia Ley N= 19512 en lo ave at ea se ehere. no son de orden pUblio, sno que por econ: sD crumeiolon sobre que Denes se consideran coma teobaids en su are 2°, es como el mismo se encarin de ace rari Slemcnte emunsativa. Las partes pueden a través de ‘uO, mento de sdministracton, como normalmente acon Be iti a emumeracton de lasblenes que paretpan de esas Sea cas, De all tambien la prorad que correspond Saiaek ates enunclaciones precoas del regamento fente a tales ode In ley. Con. Primera CCW. Circonsripton 1 Meeicoa 9/12/1966, fale: 95190081 ape, 16"22023, Von. aor s7/02 ire cara Moragues, J. Cossorto ici Bens Shion de Trabajadores Gastrndmicos;#/Cobro de peor, sat C2288, 2 Responsable del Conseco por el eco deldependiente Ge eomnte algelaba wn espacio euardacoebesafects doartgenen de propiedad hortastalyel-vehiculo fue dado a eA Mao mide que deel hilera el eneargndo del ei SI el ponde hacer extensiva lt conden al Consorcia de Pro- oe rien acberd responder por el hecho Histo cometido por su dependiente. Cont, CNCH Ro oaissh 21/12/1908, tsp 2, Expensatcommes.Eximictin de pagodas {esas ganoscastaco den platoon cue reso wecodor = gs plaoenel que esuld wencedarel Elpedido por parte det accionant,vencedoren ian peta con tra el concorde propietarion, ara qc xia de par 5 expensas que tengan consecueneta eh ese igo no Paste tera ang, cone at deta N19, pues siendo el pectonaro propetario mantiene su abigntan ‘pagodas pena en medida qu een cg ab ution ye fs paces prigsies, Cont. CNC sla 70/1988, Expte N= 052943, Fallo completa en RAN. HE) S01 (com ota allo de M, Re argued eigen 2. Plraconas Propiedad horizon. Reparations, Coro ‘arto danniieada Contrincnalosgasios Condenaen cian "Cuan e afectado por is deperecin en la eoea coma, ‘aise dl sre orespnde conto, conor st ‘tiguot, loa gatos de a repaacion como a tambien ree inde agutlas que engan naturales indemntzatora, Es que os thatos se hacen costa de todos ls popitaren ince el Prudicado. pues es el eansorelo quien debe pagar, por via de xpensas, aunque ef pago sca indemisatorto 2 El copropietarto demandante contra el consorcio por danos pried en un mad on Ws no debers partcipar proporcionaimente eel paga de ae ona i ate oer Ps deo ‘tear elidel deri con CMC, sn 167/085, sn de pan ast degra. Coop dan itm gastos que realza el cntorclo par reparar los dao suing en ad por uno debs copii teen Sut de oa cs, insane pease, De alga. ete mo serene de pase St are pcs no so foe ems [Sore gu pan er a tone a na _ ves nemizaton: Cae aa 91/10 hye" 190855,40 1/10/1007, pa: 1. 672/1008 p1 22 Commo oe HVE HL REBIMIN EA FAEREDND OHO, {1 Propedad horn. Transferencia consort de rope tri de response pr lade de eric de prowsion ee able de ada una de as unidades incionales i ee ibe en todos Tos €asos establecer un it a ental ae medion pars eada una de tas unidades fa ia mii gu la teal medicion de los consumos, #010 ora echarren en oo Cano, ch cargo jo etablecto para cada ntegoria. Hori genet. a) consortia de ta reaponsabiliad por 12 ‘acu Sei taane oto se retire a cobro meat, ya. que Son see ae sujeto dea obligactn, sino gue To son os sa: corci no 8 sais por el marco regulatoro como [ae Perso ca ereas que reciban 0 estén ea condiciones de rae a cadceninarie cl srviclo de protaion de oat pots Fete degen conan far. 4. ne dh del anexo 1 el Deseo ae eat fefntra, el consorci no es sino la persona 900/02) Ga sponta normatrs fh si stds cn? soe con tenes finaltdad de segura Ie pres crrarretay a debut iempo del pago pero ne cect deo a on acta fo, mo eabe extender as facades qu a 20r- blgaon, Poi ene Tegulador alos fines de norma esa bla nus olor © ote proceda tambien a etablcet el cegnen de in pra ele D 1084 20K, -Defensor de Pueblo de soe gata National. PEN Ministerio de Beanomis ¥ Hare vcs Publics yOUo88/ Arparr- CSUN, 14/9/2000, eialAASDA. 12, Deudas dt eonsori, Responsabiadsuibsiitaria eos pletarios ropa secyctin de una senteneia de condena contra ee dete te tnposibildad de trabar una medi cl connovee 3a reraudason de expensas comune 0 Fondo de cae aor o exit resular msufictente— se puede dt resents Peon airetamente contra os coprpictarion, Qc, ee ee atdariamente responsables. respande® Por aoe ra nn peu de rebar Teg te dd Barts A esgnada, para pogo de la expensas cOmDEE een ee 1750 y 1702, CCL, Cont. CNCiv sala 15/ Moonta cape, N- OS8091. Falla completo en JA 9/8/2000. Nve206.p 8: Ps rere, Karena comes as Ssinperteroplaypaeecomaace ese n g h p «stn eign al pag de experi dettas a innovaciones pias oma pares bene oman or esac “use y goce mis e”modo o de mayor renta {1 aaa Lea AE ay soos creer ‘os conf. arts, 7°y 84. Sp rene FTE pre ni me valeonea,sebrerievacton, exeavactontechado de pation sla: es, eteétera. cue pene Jurtsprudencta 1. Oars parte pop la voc a ae dispstlonesleguesyreglamentarias qu pwolben dren noc i autos a ess pra {unum conan un proseder anijurdcoy debe. en pene ca sr ncn i ran em ‘ses para el fncnnamiento ered po ayy fa normal con Shc el eon Ego el af 72 ee ey 10812 Thin 253) sarge dela ecesdad de evar dao & a ole ten segurided o solbided de eft, dc pear alteraciones leat destin, dcovloriion de ss unidades, molesting aos Scopanten, modifcacones de lbs porcentass de lox prop Tor tnnovacones graves a a enti. al fencionamiento yun {is que todos prencse, tanto as con eae innova oe pesigue benefice a conju, sto a a aleaceion de rn nd det pm iteantes del consorce. pret hecho dr que no exit De fo le derumbe, cuando en eae comuierotrpiea a pet Aedes doportamento tvade espacio comune pura sige tal que no seconde tons peetpos dest lay afecta la normal consivencia del consorei Conf: CNC ‘Sate ael2/7/1003 Exple N* 082855. 2 manner mee ‘roar ay citrine cpanel Seat ciiraeae rata {hn de tos los propletrie, Ba elec, ratanose de ona it seen ncn cohiosiaameain Sewnetahmce tos cepreptaros no pueden ae privados de we derechos so ita rnSeneeas Rihiauage ecm tara vei pts pts te sna asada Eagan stan ree ras ets hanes meanicarammonene omens pence syns eta a see ata ere ACRIEATE TE tacos eat = panAtatare eortaamtres tee miter irre ete eas Scene ey mae sv dinate Satins teams ited tc beac rel fusca peep eore terete eb gaat tes dnmstone eone sige asa amen Sa tinantawinuertenmars Sige name na iaarencee mere Sha voluntariay ne cuando sos impucstaa por reglamentacky- Proven ee, Extensis coms 2s nes aduninistratvas para ta habactn y funcionariento del ‘deo, Cont: CNCWiL sala, 4/11/1902, Exp, N" 04900, eee ioara Se ee ree eee Semaine ae vee meen eee ereceannsae te Sopa rfateet secu rtares zetiaemas suraseeoennc ae ecu mem nines nema Sapecgue mesons neuewymteth cman eam ronan a secersierenten eee iene tae wenn es ck encase ss cde nce Its expenses tnd dendan «obtener au mjoraien 8 ete ecosiemmees Sratoa Rea weenie mente inca ec cara tote pep a icin mee Neo schoo sereacnten a Uhcahiaeemecae qardacoches ee ic ier y en acai it pone Eo peter petreeete rset an er eee ee aa Se a (erik Goran 126 Cone oe sxrenses RIMES EA HMA NORTON, 2, ta avert impact por part inl de art 7° de a Ley Hu 19510 he vend sendo nerpetada por lajuraprde Ux Maso y porn dortrina lope ene eiido dau its conaeneoten ae sein proba aan Tk verdad de copropearios son aquelias obras AUEYES ‘ines de fra sole segura sbi dl TaneeeAPNonar molestie a los ccupantes,desvalorizar las pro- Mesagee contgne o ben. desde ya, agar en uals st ssc raicen en provceho de uo aco de los COmUNETDEY Fo del conjuntom . oe a nimldad exis pore art. 7° deta Lay N° 13512 ce eon easos del art Beato e,cuando i magia decide Srl innovacionestendentes a conseguir el mejramiento Ge? eEnen ams este conten sin dda a cone, te eae ge a pequeo bape en el espacio uardacoches par ‘imi ef sero de vigiancia del efi, consttuye una nay fciente par el bien comin eonsorea. uc eceecenroitondar ent denepig del omen aah Insegunad que atravess el pai por la ola de asaltos ht ran sen seen; a cof tamgan >a wi thes "pceanal especvo ene ala suites UN PE cha sro, de om cntero de insignia ett, Cont Fe aaa a7 /2008, Expt N" 968172, tre Penson. Seen le btaoris de Prop Las Heras: / Daiony pth Poe aro Ne 15895 de a ase de Datos deb Secretaria de Cieprdenla dela Camara Ci Bolen 20/2005), Dat nee ancien tt = - ge ie ‘iconlamayoria.(CNCIL Sala. «Contreras, Ce Fersndex eBinasen, 8B. 4/ Acc decaraiva, 12/3/1990) “Toca tora nueva que afecta al inmuebe combn no puede realizar sn Ia autorizacion de todos ls propetaios, pero, {ales electos,cabe eniender que estas shras deben ser de tal ‘empertanca que siteren sustaneialmente oe concept rg nari, ya que, de lo contearl, se trataria de simples innovate ‘es. lasque en momento alguno alude el art 7." dela Ley N° 10612 (eta Sala, Berto. A. Ay ott c/ hunter, Df Cumpl- ‘mien de Regamento de Gpropledat. 7/3/1007: con Papa, Kiper, Dil, Cause, Derechos Renee. I, pp. 90/31), Conk (CNCHA sla H,elDuaTAALGFA. 2. innovaciény moras Obra de manteruninto En sinteste dactrinara itu sPropiedad Horizontab, pu bicada en el Balti de Jurteprudencta n 8 dela Fae. de Bete ‘ho de la UNT. se efectia Ia ita sgulente:-. Duerencta dela Innovacion ean las mejoas: La mejor se rehere al eremento ‘et valor que expermenta a cosa con su reallacion, es deat, Dresapone la teaizacion de obras tes. erecta de i i ‘acon cot las obras de mantenimiento y retonstruccln: Obras ‘le mantenstiento son tas que tlenden a conserva la cosa en ths condiciones neceserlas para su uso disirute: Deben fees ‘arse obligatoriamente para mantener el bien y el administra ‘loro la junta estan encargados de au realzacion, Pr el contra: Ho. la itnovacon consists en sa cambio en l estado de Ia cosa ‘com Independencia de as destino coonsmico, Sin ember, en in pectic ambos tienen efectos tdenticasy se encurntran st [eos las mismas normas. Diferencin de in Innovacin com la TnodiGeacion: La moriieacion se encuentra elas focultades ‘deus iste de a cosa coman supontendo un uso de acver {con su destino. La imnovacign en cambio leva split un ‘embo en ia sustanca oe et detine dela cosa. Esta cargo Se todos ls conduenos ode los que hayan aprobado su jee ‘nn le modiecion la eosa sigue sino Ta misma, oper doe un eamiio.en sts clementos scradentales, Por empl Ia transfrmacion de una escatera de madera en ora eta eolaca tn de anuncios en muros perimetrales externas: Estas mod Teaclones estan cargo eackisko del condueno © Pardee tte lat efeeutan. Sega Visco em su obi tad, fe fl 28 Como oF Eanes rE EA orton HEEL ntguin ene pret, ya que pueden exstr mode: bien es cierte que nuestra ley de propiedad horizontal ie fxprestin bas nuevas, stuacn que reproduce la cast total ‘ae de los fllos Jurispridencileey ef importante estado del Eerbano F.,deendo conn mismo de, muchos fas ae tdlo de ato ondoros temas, en la lesion comparada, se Ins empleado con mas ascidad la vor innavacionese” A's Yes, logart.5°,7.°9 8° dela Ley N° 18512, emplean las voces ora nhucrar inpovacionesyy smodiicalonesr, para elude aoe ca bio intduedos en la sustain, forma, 0 destino de la cosa oman, Sentenca N* 196, «consorete de Propletaioe Etta EI Conqsistador e/Mastracehi, M.A / Dematiion de obra fnsevn clandestina y apliaciin mtn: Conf. san I, CCI Comercial Comun. 26/5/1907, Dial SSSA 6, Reparaciones y conservacion dels cosas comunes ‘St bien comesponde al administadar realizar los gastos ne- scenarios de reparacion, mantenumlenta ¥ conservacion de las partes y comes comones, en delerminadas crunstanci, 1 Fey pecite qu los puedan hacer los misinos cnsercitas. Establece el art. 8. petinera pare del paraio 3, que cal quler de lo propictarian, en ausenctn del adainsirador ¥ m0 Thodiando opostetn de los demas, previaente advertidos, pue> de realizar expensas necesaras para la canservacion 0 repara- ‘tom de partes o benen communes con derecho ase reembols dost In este supucsto de expensas necesaras para la conser «son 0 reparaton de las partes comunes gue. sin tr gente ho admin allen alguna, debe media no slo Ta ausencit ‘el administrador, sino que tampoco debe exist oposiion de terceros, bn caso de oposiion,deberin ratario en Asamblen © ‘de resuliar nocesaroy recurrir ke Justi. Sin embargo fa norma agress un ingredient més al can lewpiy olr eftuacin, Ear 8, Ser parva, indica que ypodra Tambien, cuatqutera ce los propietrioseealizar las feparacio- hs inapenaes ywngentes mn llnar lox requis anc Pancens nee. Br coms 28 nadoe, pdiendo reclamar el reembolso en is medida en que Fesullaven utes. fn su easo. podra erdenarse retur @t Coal tae conas a extn anterior (I ‘nesta tia ettuacidn prevista per el ordenamiento, en el cual el propetario actos come un gestor de negocton, puede = ‘lamarctreembolao de tos gastos soto cuando haye Femltad) {usu gestlon, no siendo obice allo que se encuentre en mera fen el pago de las expensas, siempre que la feparaion sea i “lspensabie y sngent, Jurisprudencia 1. fxpensas comumes. Natualeea dela oblgacon Bi pago de Tas expensas obedece no sole al Uso y goce del departament, sino tanben a ta contbucion a to gastos = Derales, de funeionamiento, mantenimiento ¥ reparaclon de onas comenes,vnculagos tor ellos om la condison de po plctaro, con total independencla del gae fective de la uid. ‘Cont CNCHAL sla 26/87/1095, pe N* 080900 2.Daosenlasuntiades Oblgacn dereparacn detConsario von dation dbservad en tuned del actor we deberon principalmente a filraciones prorenentes de la azotea, eco Soro debera responder No obsta a esta conehuaion el hecho Je ‘que al uempo de formular su reclamo, el actor se encontare en ‘hora en el pag de las expense, abd exenta que S07 accionestoalmenteindependientes desde su base, pues el eb {gto proces! de una es totalmente dstint al coy aus tr {es von autenomos, Cont CNC sal, 28/6/1001, Expte N= on1400. 5. Datos causeds or flraconeserpartes comines.Respon: sabia del conser. al juego armonico de low arculos 3° y 8° de la Ley N° 13812 ¥ dad que la tervasa yl carter lee consti yen conas communes, cuyo mantenimients en buen stad de Txparacion y manutencion compete al Consors, l produce fmciones en aqueloselementas, ia exponsaliliad de este line queda conigurads, Independientemente dela buen fe 120 Gonmo pe ens HBS DLA FROPEDAD HOOT igen subjeova. Cont. CNCH sla F, 30/10/1808. Expt Ne 161150. “4 Daneseausadas en partes comunes eso extisito, Res ponsabitad del consort aa arenas ematentea en partes comes de uso ex. co aie provienen de straciones que responder = ca te a pcrmeaizacion de aquelias, no atibuiles “Ufa deo consort pacar Por eu ugo abu saree a eparacion corresponde al consoreto en su calidad germ i cosa vieinas (art. 1113, 2. parrao, in ine dustin feb Cont, NCI, sala B, 25/10/1009, Expte Nearians. |, Propldad Nortzontal.Respenscbiiat del consort. Res porsche, Dueto oguardin deta cosa resgosa Fa naorcio de propietarios © guardian de deter nee ee Cermanes delet. especiaknente de aguclas adas ¢ovmictracton, separacion, conservacin, buen {Unc cuya adminirrerto semiio ¥ suridad, se encuentra @ namie Jqumente a través del aaminitradory del enc SEER chuaticos resulta responsable del acidenteocurido cn Eat ce gguinas, pues ete Tuer, tambIEA, e& Und C050 ta eala de gt Tey No 18512) que le pertenece a todos toe com tases prvativns del eat por cna aieot weet Gout EXCH ana H, del 27/5/1808, Exptc. N° 828 ‘Propiedad hertzonal Reparacines, Coprpietara dam cal, Court ton gastos. Coen 503 cd haterndo por os enpereto enn ama come ase arte, fe corneaponde ont, comers & Sear acle page de nn exper en a propia rental tio pmeden der suena a unt acon de rococo o extn Ah utacta “anv el supusnto pac conor expreao cal orgy 4 orn com ae spy me ae es 44 Como ve sors 2 BEIM DE LAFHERIORD HOMO ‘6m no cantempiada en a ey. greg como una sluetn pos ble pata la proton del nedo propia a mpc el art 280, cone airs ear an ara obtener e embargo del waufrctoy que sete page con eh Frestando las fanaa sufentes de conservation 9 eouecdog ‘de la cosa tenids en usutrcto. Sin embargn stoves fos ee ‘taro efectuaran donacienes @ ensjenationes de su prope dh con a esc del wri Ho abearan is expen ‘nes, cl siseina consoreal colpsaria Lagrar potencies Suuirntes en mabasta solamente de la da Propledad es pot ‘rt muy aie, cuando no imposible, woe tlares de os erect de dist ebrecoasjene sor personas ees tle, ‘eres reales fuer constides con carder de Wako "isicemajurtico creado pr Ver Seated que gra en tr ‘oa lo derehion reales sobre cona propia emintcadoning) ene macs etree y hints, pre consieroman en lsanaron a sr adecuada en ora convene ¥ apepiada, og de asc dea Ly de roped Horton Sern deorable qu. en a futur reform legit, 9 pre: vee respecto de ls derechos resles de dere sobre cosa jena ‘Sunn renen sobre un inmueblesometido a peop horeon {al que el no pag de las expen comes prize Ise Stn ag drechon, wl ues slay amet ‘or el Contori de Propiiarios por el mado prpilari. aun {Soando no faeradispuceta como causal de extinct el ecte ‘constitutive. La eausa de a eiigacsin en caso del page de ex Pensaa cs el Reglaments de Copopiciad y Adminstrose ge Sempre ee temporaimenteentetor = caniuter eonstucon Ge agravamen real sabre el ben fe aplicacions! sda: por it fempore, polo rh Jurisprudencia 2. Cro por expensas comes Tilo Guarado of reglumento de copropledad expresamenteeata- bcc los requis que deen re les ceticadon de dodo por expensas comes pars consti ltl ject, debe ne han cul entaa com dint ue no ‘ample tos recat por él expose: Conk. CNEL ela Oy ook 713/98. Byte No Tetses naa rae, Barer coms 4 2. Créito por expensas comunes, Exeepciones. Falta de ledmite en particular, no procede euestionat a designation de ‘antstradar que asuimeralarepresentacion del eonsorelo © 1 proceso, dusde que en ln lterpretacion de sus reas espe Hoa, no pein in entra rigurose respect de la condiciones tle recut del itso. Cont CNCH, sla A. 4/3/1996, pie, 180586, 3. Bxpensas comunes, Pag. Cottulares dominates ta doula por expensas comunes no puede diviire en tan tas partes com cotfulares tenga la unkind fnclonal sino que I-eancelacion de dicha deuda se logra solo mediante el pago el finporte lola ia sntenei de abonar nada mas que wa parte por uno de Tos duerios consttuye ag paral acultavo de ser [oeptado porel administrador Cont CNH, sala A 12/12/1998. Bxpte 8161905" 4 Sociedad conuga, igi, Gastos cle consornetn det sto ae but pale "egies fectundon en concepo de trinutoe munkaalesy expen, durente i Indviion pootcomuntaria del Inmuele ‘oman, deen ser soportaosexchuvamente pore eéayuge que Io habiea, Conf. CNGW sala C. 5/9/1998, Hxpte. N° 164161 Nota B angurnentoexpucsto ct sntets de lain no obata ‘ue, fente al consorlo, quienes figuren como titers dom ‘les sean las responses dl pago de las exponsas 5. Doulas deta sucerin. Inds ereddara,Posestades det creed. Bxponsas cores ‘Shen vind de una transmistin suceort, el heredero 1: sult tuar de dominio del inmuble are el que rena in de. fia por exper el consorcio aereedor puede peicionar elem thago de low derechos y aeciones que a aquel le corvespanden en lucesoro en suesiin. Sis embarg, wendicnd «su propia ‘attraiea, estos blenes o ema no Fenian aeeutables po esa ‘in, como aa tampaco cas adjudearosen pac subasta sine {que comenponde wtlizar el procediniento contempiadg ee {rt S914, CC, Conf CNC stn, 12/9/1905, pe "174008 48 Como ve karts HONE La HMA HOMBOMEAL 6 Expenses comunes, Usyjrcto 1. Lafalta de pago. por parte dl usufructuario de fos im- puesios, contbutciones y expensas comunes que gravan Inmuebiesujetoa usulratto grattoy vitae. o torn Pre ccdente la extncion de dicho derecho seal en tanto no con ffura una de las causal taxatvas de eatncion de usuiructo revista en los arts, 2954 y 2697 del Ghd. Cv 2. Resulta Inprocedente aplenr‘el Institut de la esol cin si eh usuffueto tiene carscter no onerooo Ta. pretension Fesolutora se funda eh el incumplaniento de ablgtones Ns ales y de ta propiedad orlaontal oda Yer que ne ae tet del ‘ncumplimento de fa contraprestacion mle cal pudo estar st tol usuttucto, Cont: CNCHA, sala E, 2/2/2008, tre Mason, HL) Tamiburelh, Seba, 10.1, Situactn frente na afectacién ‘como bien de familie de ls snidad funcional ‘Mediane el instituto dl blen de faiia se tte al ndeteo familia, pontendolo al ergo de as ilitudes econoneas, os ‘alos negocios del ttular del bem y aun de su muerte, pt, ‘endo la ejecutabiidad del inmmactlenfecta do. eonforenc fos Fequltoe alablecidos por la tay N= 14994. a Ley. 14304 ert su at. 34 regula atinente la tegt- ‘macion requisitos, conetituclén, beneiearios, desafotarsn, fetes otros aspectow del llamado bien de Iasi, "Bien de Tamla‘ na fguen que recae sobre un nme ble urbano 9 rural geneaimente edad, que debe yer hab ‘ado, s esta desuinado a vvienda 0 explotade personae, por él eanattuyenteo su tania, can uns alidad protector Sel net faa. que ace qu e nme sea sutra de In eecuctin de mus acreodores de fecha posterior 2 tur sot ‘on, Seearattein por se transmis por enusa de mete y Subsiste mientras no concurea alguna de las causales de Alesaftetacton que lay taxalvamente establec: En sites te puede det que la constitelon de bien de fauna porta sustr act tame den pena comin de os screedores, de manera que no respond Pim dees conta {as can postertrtdad amu afeclaton fart 5) ‘ex mayoria de a docerinaTesistalsa, con apoyo en ar 6 de a Ley N° 14304, stiene gue ls iseripe del esd Patra er ares omnes ” fin ae a gu ton csi Sie ie ug rs Scan yn: etc em dette ta ing ater reece SSMERLANTE sgh ot prs Sarees aeneeenns fet pect SGataiene apace, Gece ee cnr ean ar ae. gtr ae Ss aa Sein ence eee, Susan nag ety iin cnet eerie Sr St tes Sh eat ome Een ae petra acta Soman Te" eit aks oma sree ie de ist Sots Spade ce ts Sane ee np edition cas es inept tt es egy, nar i ieee ence ae Sana weer aeeeten eects ee Sais ina ae Se, Smee Surtsprudencta 1. Bien de fanaa. Opoilda. Cro por expensas comunes {Es inembargnbiidad eel bien de fama no pede pponcrse ‘cuando se trata de Ta ejeeucion de un eréato origina en ex pnses contunes, ya que a obligacion de east al page de fos gastos y eosios nocesaraa para el manenimiento del in mueble aletiado al fyjmen de propiedad hortontal tone St 2 eter de are. A erecta fr Dun 48 Commo or manent Eh DLA MRED HoMEORE fuente en el reamento de copropiead y adminsstracon, que ces precristente ala aectacion al regimen del bien de fa. ‘que el proptetario pudiere hacer: de modo que las deudas por Xpensts comunes dan lugar a embargo ejeculon, pues no ‘wate de obilgacionesnacians con posterior alainacrpen, tino de srubros-'o wengloneay de tales obiiqaciones, {Conf CENCWH sata 8 R_26.288°21/ 10/1974 a6 39.808, 0/127 1989; Faceati Hemin, La oblgactn por expensias comics en. {eprptedad hortontaly la nembargabdad el be ce fi, UA 16 1972-38 Borda, Pratado de Bereta Cs Por i queen resmento de copropedt hatntal hub se paca in seat ronmtneta est deo por expos Sats to por dra fel rec esr ‘Gh ow eonsorene xige qc eel eeador tonal e provincial y no ineparve que toncedan fear seruaieabroge espns Conk Cele 4 2 ia Pas en 3 18/0/00. trp Be ‘anatce idea Gata Carwacf Cobia de Mes Ia SOOL Prnera pun Exvenens costumes 51 Ene ule eljuez que cone en a cana ete ‘xr enn aenteta de coidena no aol pag dl capa ino tein de le interes, edo tscal que sean Saperare coe Se ve fan en ors hae de seeuiones, De nase che Senter uae sean eactamente fos Inetesea que desea Sllearse, ello deberdentonces debater ea etapa de ea tin de stent yiguldacon del xed fart. 981, COCO) En euatto al priveg del eee pr expenses anbre ch tema me explayaré on os puntos sigulentes™ ene adelantat {ue un crete prvtegado cuando uct sor pane com Pe. {rene a otto no abate habe sia constant Dado que los privegios no son ma que ventas patina acordadas en miras al tnteresprvado, son ssceptbles de re ‘unin, por lo que deen haces valer ene jue en el se Scho unidad feoconal acta roped hora 10.4. _Privilegio dl crédito por expensas comunes Toamtaaen Seeareee an sass ore eres mes Seseene a beseae crore ae Sie penar mata nese eee SoS ecctse se lema Sr cee wena tee eens rr the un condbe Sneremren eeana tee iad peace tas cen sod cninad meee Some oem eats ete eee ee ane 4 B Hhlon (Cuestons depen en luc fcr, ED, 114963) nds ue la eeton de pris se pron ct ao se prea mo tones pra que tos lo teecdons oineef g e eda Que hacen despues ls que quran gnats ben sme ‘an nt aoe mrs vane apc Rigqenig igs yonaut mento oppenton, yoo que derads [52 Couno ne rats 2 EL RecED L HOREOND HOROMIA $2 reapectnonplsos 0 deparamentos en i extension dla 83806 del Cougo Ci un con rnpeto as devenaas es ae ou adgulaln:yo raite ropetve gue deep ‘veces pei ch ns art 3601» 26a el Sade Ce ‘Sonforme en terminoa de nora esta de poe expen parca cpp, dee caractres eas oe {cones pepterrem sang crater eae pe Inttaanidad dem derecho rele este cao de ropledad Be eona ya condom de deo, “Genercamente poses det quc ens cblpacenes prptr rama eto pan en csigles frcona que & cae Geicrninada postr junds respecte da coua 9 ac sent Ucn exinguen con ans o etn et ce a Steg, entra date el deco depp tal ae peut cere laf de stmrotarie coe pe Irate Gee oigaton del pgo dias expensas clo ae Cr dot e dnc nen ues ded sigue foro qo oan crcl corn yan ales coop teal derecho ago, nto con impucsan yori crt is pinion que an napa a ead yr erat sarclevthioemergete depts comune segue oer ce “anconamiento norma ea propio a iy revitira a eiho eet de un pepsi tiene po bjt pone a cubical consreay tla das ‘opropictatan dea iasveiadlcovsreoe teen len eat 17 hace na seminal a 3001 ae Cag Cus ba intespetao que eats conlndicata: se oe forma hace sh l pring gue carey a ones dr de cones mbes, stn cen propcladhoreoned ete vor acon soln scans nme xa aparente cntradieon se a inrpretad que po, clus, etre no evr dl coda as seb es Sado eat 3d Chge Cu qun esac sora ee Droge gue le corenponden abe arqutecen onpeseee {harley ors cero sebrel ince ena cust: [os fueron geeuadon Beas mer, incpeacn arn dt area Imoluredo porte err que ae sat olen 2 Ree. dors pe departments, Deg Prosi ere, Exot comune 5a {ue ago del pre dl conservadorde a cos, com un ne ve prio especial sobre el en lcctad' popicie aorna «yoann se encuentra en evar te acon sob Bn el marco dela eecucion eae de sestde sea Ly No 24522 de Concursos y Quicbra, atin cassie eae ‘numero de privlegio espectle, e ha interpretade ue vileao del consorcio subsite al queda iniduiseg cae in. por tatarec dou gai ech ena construc, co servacion o mejora dea cosa y conecto dt otorpamionn nee Florida, por estar en juego tna serene de nea ese {do el tsa consort En cuanto a extension det prvego, alguna urspradenca, 2b indiado que soi corresponde al mento del capa ee ‘ceesros pues. arsnmenta que cuando cl eadifends a os ‘moe, fo estabieclo expresamente ft, inpetene wn se ‘za et cobro del capt interes aria SOO oer Sa 5 eréito por expensas aun cuando ex privicgecie wie fore fete to gatos de utc (on. Sia igo Cl ravon que ess fueron hecho bane reli {Ae tanto eréito dl entecomsorcal, comlonterer ee ‘es aolros aceedores que pudiran exist pecan eee ‘Jurisprudencia 1 Prutegios, referencias El confileto enti acreedor hiptecarioy los dems embar- ‘Buales, atinente al aleanee de la prelerencta del cheat ohana {stablecerse cuando se haya realizado ta subusia, que eres fentonces no se sabe st el dinero a ob zara par eon pe 2p, 88/9 ea fie 1 pana ae train de un sto hecho para ik Constracté. core © {enn dena nteenin cle ico depen na el som de manent {oranda ory 1:88: A Kemcnnje de Care tenses Protas pray 24:22 al reine eres cance ‘xcugeaten en RORE. 1908, nT p. 150 chige as expe con Stes ase merc on mr alas at Prowris Pare BXPENEAS comes a Fes gastos frente a una nueva y posible subasta. debtendo stew pre emir el producito al juce donde tramita el concurs Jurisprudencia 1. Bepensascomunes. Prvtegio las denominadas sexpensax comunes: tienen relacin di recta con lo que se debe comprender por teparar edicts y ‘otras obras; pcs aquellas abarcan lon gastos de administra ‘in, conservation y goce del nmucble (esta sala, 16/2/ 1988, ‘Astor $A id. 28/12/1980, -Larqulen). El crédito por expensns omunes tae el privilegio especial del inc. 1 delart. 241 Ley 1N* 24822, Conf. CNCom.. sala D, 27/2/1908 ine eYaski, S. ctr: s/ qulebra, 5/ ined, weriicacion por Herrera Desmit bi, Bo JA 1908-111 2. Prilegio det cro por expensas y qutebra del elecutado Opinion del Nscal de Camara: va) las deudas por expensas comunes, anteriores a la declaracton de banearrota, estan bareadas por el art. 241, ine. I Tos ttulares de estas créitos ‘denen, pues, derecho a veicarias frente ala quiebra, con ese rile eon. dletamen emitido en el Expt N= 64078, c,60267 2000, Martinez, Carmen s/ qulebra s/ ineidente de revisén, promovide por Consoreio Lambare 948, febrero de 2000); esto, ‘in pexjuelo de la postlidad del eonsorco acreedor de intent fcobro frente al adguirente dl bien, en caro de que este bu bese sido enajenadofeonf. art 17 Ley W! 19912), 9 sin peste io del eventual derecho a repeticln de nquel de tal compra {dor fente al propletaro del insaucble en la epoca en que _generazon las devas, por las sume obladas, 1) Law deudas por expensaa comtinesdevengndas con poste rioridad ala fecha del auto de quiebra. consttuyen gastos del {concurs en los téreninos det art 244, Ley N= 24582 y tales Base {os postergan inclusive a los sereedores con privieio especial ‘com el upotecario, segan To estabee claramente el fexto le fi Bs dete que a Tales devas quedan incluas en el eoncep- {0 delinitado por esa norma, au eancelacion tended prevelecta respecto del creat hipoteeario alctanen 67251, en auton a pal SA s/ quiebray, sala A, 19/11/1992: detamen 68119, en ‘utes aly SA8/ quiebras sala, 13/5/1999). 72 Convo ne nxreveis th HROBIER La PROFEDAD HORONTAL| Al hilo de esins consideraciones, opine que en general, no corresponde que cuanto menos inicalmente— los eomprad Fes de os inmucbies en subasta soporten les montos de las det ‘das por expensas communes originadas en fecha posteriar al de la sentencia de quiebra y hasta la toma de posesion del bien por parte de ellos. Estos importes, com gastos del eancuso en los {Términos del art, 244 deben detracree del producida de dicho Tematey os el acreedor hipoteeario quien, eventushmente, ver ‘educido ou ereita s dicho producido no Tuese sulltente pars attslacer ambos conceptos(rubros del 244 mas exedito de aque ‘En mi parecer constituiria un verdadero abuso del derecho (art. 1071, CC) que, en el contexte de un proceso concursal en el queel aspecto senalado se rige por la norma del art, 244 eta a, el consarei pretendiese cobrar dueetamente del comprador fen subasta su eredito por expensas, sin intentar, primeramen- te. peretbirlo de citado producido dela puja Tn efecto. no pongo.en diseustdn, en medida alguna, el dere cho—antes aludido- que leasist al antedicho ente consorcial 4 tntentar el cobro frente al actual titular del bien (conf ar 17, Ley N- 13512}, sin petjuteto del eventual derecho de repet cn de este contra qulen fuera su ducho al tempo de devendarse lasdendas, "Mas, sn embaryp, toda ver que, en la especie, Ix eucston se ssuacita en el ibito de un proceso concursal, dea potest de! creed por expensas debe serejreda en forma amménica con Ins raglagsigentes en esta materi. En nuestro derecho, ate nor de fa antedichs norma de} Cadigo Cli. se veda, express mente y como de, cl ejereeio abusive de log derechos. ¥ ta Situactdn de abuso se eonfigurara st. exstlendo un snsttato ‘como a reserva art 244, LCQ), de euyos fondes deben aenderse ‘determinados gastos entre los que se encuentran las expensas pposteriores a la bancarrta, el titular de tales exehtos por ga tos comunes intentage tr diseetamente contra el nuevo fadquirente sin intentar el cobro en los trminos prevstos por Gicho art. 244, En mi parecer. pues. este acreedor por gastos ‘omunes debe, neccsariamente, agar esta via de cobro antes {de intentara contra el nuevo compradr. Notese que. de no ser ‘asi, se ocastonaria. sin ran, an dispendio de actividad faris- Gicetonal, puesto que se obiigaria a nuevo comprader que Inublere abonede las deudas —subrogado en los derecliow de Pages burt. Exeetscomes 1 acreedor por expensas— a instar. y a que se sistance u accion por repetieion. que bien podvia evitarse de la manera {que postulos. Conf. CNCom., sala B. 24/8/2000, slob ‘Motlo . 5/quiebras, JA, 2001-1V-126, Lenisewie N= 200 114 1 8. Pres. Crékta hpotecorte, Expensascomunes. Concurso detejecutodo Opinion det fiscal de Cémara: «..] et joer dispuso In everituracton del inmueble y ordend que se ofee para hacer fsonstar que Ins deudas devengadas con anterioridad al decreto fe quiebra debian ser verfcadas. las devengadas entre el de> tet de quiebra yla toma de posesion por parte del adquirente tstarian cargo dela masa y las que se devenguen posterir- ‘mente quedan a cargo del eomprador Ten lo que concierne a la prelacion que cabe astgnar al erédi (o hipotecarioy al de expensas comures, habré de rematime & las consideraclones vertidas en cl dictamen 62919, del 4/9/ 1990, emitio en fos autos wLargute, Luis & s/ qulebra, Con- ‘curos eapecisl por Polack, Bernardo ¥otror, conform alas cas lea corresponde prefer el crédito hipatecario sbue et exédita del consorcio del inmueble por expensas comunes, razon por la ‘cual este cobrara en segundo término. ‘ahora bien, para el supuesto de que alguna surna verifies:

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