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Comuna 3 2014 PDF
Comuna 3 2014 PDF
Jefe de Gobierno
Ing. Mauricio Macri
Vicejefa de Gobierno
Lic. María Eugenia Vidal
Secretario de Planeamiento
Arq. Héctor Lostri
Contenidos Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Sol Belacin / Federico Tripoli/ Luciana Madoery / Sebastián Schaller /
María Belén Talia/ Sebastián Musachi/ Luciana Tantín / Gonzalo Luis Bietti. Diseño gráfico Alejandro Ambrosone. Manuel Bugarin (colaboración).
Índice
7 Introducción
9 Metodología
13 Descripción territorial
Estructura territorial
Población
Normativa urbanística
Construcción
Valor del suelo
111 Indicadores
Complejidad Urbana
Locales por calle
Superficie afectada por obra
Compacidad corregida
Mixtura residencial
Caminabilidad
INTRODUCCIÓN
En el capítulo 3, se examinan los diferentes datos empíricos obtenidos a partir del Rele-
vamiento de Usos del Suelo (RUS). En este apartado se describe la morfología urbana a
partir del tamaño, edificación y uso del suelo específico de cada parcela, en función de
las actividades que se desarrollan. Además, se describe la distribución territorial para
cada uno de los usos analizado, a fin de mostrar la estructura edilicia y socio-territorial
de la Comuna.
Se estableció una primera gran división entre construcciones de uso residenciales, las
de usos no residenciales, de uso mixto y las parcelas sin construcción. Dentro de las
construcciones de uso residenciales, se encuentran dos categorías: casa y vivienda. Las
construcciones de uso no residenciales se dividen en siete categorías: locales, locales en
galería, edificios de oficinas, edificios de destino único, edificios productivos, galpones
y garages; mientras que las construcciones de uso mixto comprenden tres categorías:
edificios de departamentos, uso mixto con vivienda y uso mixto. En el presente análisis,
también se registran las estructuras edilicias que se encuentran cerradas, o en obra. Fi-
nalmente, a las parcelas sin construcción se las identificó como lotes. A continuación, se
presenta un cuadro con la definición de cada uno de los tipos mencionados.
A todas las actividades en los que se desarrollaba alguna actividad económica al mo-
mento del relevamiento, se los clasificó de acuerdo a su actividad principal, utilizando
la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (ClaNAE). Para el caso de los locales,
se pudo obtener, a partir del registro de los inactivos, la proporción de establecimientos
ocupados y vacantes.
10 Comuna 3
CONSTRUCCIONES
USO COMBINADO
USO RESIDENCIAL
Construcción pasible de ser utilizada para
USO NO RESIDENCIAL
Utilizadas como vivienda de personas, excluyendo a las que lo hacen como parte
Esta denominación hace referencia al tipo
particular de actividad desarrollada, en
GARAGE realidad se trata de un tipo de local, al
Utilizadas tanto para la residencia de personas como para el desarrollo de actividades económicas,
SIN CONSTRUCCIONES
11
6
2 Descripción territorial
El trazado urbano de esta Comuna es en forma de damero, con algunos ejes de circu-
lación bastante marcados, predominantemente con orientación este-oeste, siendo un
punto clave en la comunicación entre el Oeste de la Ciudad y el Área Central. En este
sentido, se destacan como principales arterias las avenidas Córdoba, Rivadavia, Corrien-
tes, Belgrano, Independencia (que separa los dos barrios que la componen), San Juan y
Juan de Garay.
Profundizando el análisis, podemos decir que el rol que cumplen las avenidas que atra-
viesan esta Comuna es fundamental. Las avenidas Corrientes, Belgrano y San Juan, per-
miten el flujo de transporte dirigido hacia el Centro de la Ciudad; mientras que Inde-
pendencia y Rivadavia están orientadas desde el Centro hacia el suroeste, conectando
a la Comuna con los barrios de Almagro, Caballito, Flores, Floresta, entre otros. Todas
estas avenidas tienen un flujo profundo y constante de automóviles, constituyendo un
elemento muy importante en la configuración de la Ciudad.
La modalidad de transporte que comunica la Comuna con otros barrios y con el Área
Central de la Ciudad, es muy variada. Se evidencia una gran cantidad de líneas de colec-
tivo que la recorren y comunican con otras comunas, como así también líneas y ramales
que parten de la Comuna llegando hasta el Gran Buenos Aires. En esta unidad territorial
también se destaca la marcada presencia del subterráneo, ya que son cuatro las líneas
que atraviesan la Comuna. Las líneas A, B y E lo hacen en sentido este-oeste; mientras
que la línea H conecta transversalmente las primeras tres, siguiendo la orientación nor-
te-sur de las avenidas Jujuy y Pueyrredón. La línea D también debe ser tenida en cuenta,
ya que forma parte del límite norte de la Comuna, sobre un trayecto de la avenida Córdo-
ba. Además, es muy importante el rol del ferrocarril Sarmiento en la estación Once, con
gran movimiento de pasajeros, que se conecta tanto con la línea A como con la línea H.
En el sur de la Comuna, es muy importante la accesibilidad que permite un gran número
de estaciones de la línea E del subte, cuya terminal, Plaza de los Virreyes, permite reali-
zar trasbordo con el Premetro, facilitando la movilidad hacia el sur de la Ciudad y hacia
partidos del Gran Buenos Aires.
14 Comuna 3
Mapa 2.1
Comuna 3
Fuente:
Secretaría de
Planeamiento,
Ministerio de
Desarrollo
Urbano. GCBA.
16 Comuna 3
Mapa 2.3
Imagen
satelital.
Comuna 3
Fuente
Secretaría de
Planeamiento,
Ministerio de
Desarrollo
Urbano. GCBA.
18 Comuna 3
Grafico 2.2
Tasas de natalidad, mortalidad,
crecimiento vegetativo e hijos
nacidos vivos por mujer
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Grafico 2.3
Tasa de hacinamiento crítico
y hogares con NBI
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a INDEC, Censo Nacional de
Población, Hogares y Viviendas 2010.
Construcción residencial (m ) 2
64,1 75.2
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA Estratificación social: estrato medio (%) 26,9
20 Comuna 3
Grafico 2.4
Distribución poblacional por
estrato socio-económico
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística y
Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Grafico 2.5
Tasas de desocupación y
subocupación en la Comuna 7
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística y
Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
es la que presenta mayor tasa con un porcentaje del 10,4 %. Respecto de la tasa de subo-
cupación, también es más elevada en la Comuna analizada que en la Ciudad, con valores
de 10,8 y 8,5 respectivamente.
Grafico 2.7
Empleo según rama de actividad
en la Comuna 3
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística y
Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
En relación con el empleo, según las diferentes ramas de actividad, en el gráfico 2.7 se
observa un claro predominio de la de servicios tanto en la Comuna 3 como en la Ciudad,
ocupando al 75,9 % y el 70,4 % de los trabajadores respectivamente. Le sigue en propor-
ción, la rama comercial, con un 13,8 % para el área analizada. El sector industrial y de
construcción ocupa a un 9,5 % en esta Comuna, mientras que el promedio de la Ciudad
se encuentra levemente por encima con un 13,3 %. Por último, se ha registrado un 0,8 %
dentro de la categoría otros en la Comuna 3.
22 Comuna 3
Grafico 2.8
Nivel de instrucción máximo
alcanzado en población mayor a
25 años en la Comuna 3
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística y
Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Grafico 2.9
Sector educativo según tipo de
gestión en la Comuna 3
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística
y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Grafico 2.11
Tipología y propiedad de la
vivienda en la Comuna 7
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En base a Encuesta Anual de Hogares
2012, Dirección General de Estadística
y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
24 Comuna 3
DENSIDAD POBLACIONAL
Mapa 2.4
Densidad de población
en la Comuna 3
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
NORMATIVA URBANÍSTICA
Por otro lado, los distritos de equipamiento (E) suman casi el 16,0 % de los usos en la Co-
muna 3. Dentro de los mismos, el que presenta mayor porcentaje es el distrito E3 (10,1 %),
que contiene zonas destinadas a la localización de usos de servicio de las áreas residen-
ciales próximas, admitiendo la coexistencia del uso residencial. Se localiza en dos zonas:
la de mayor representación al oeste de la Comuna, entre las calles Moreno, Carlos Calvo,
Dean Funes y Sánchez de Loria; y la de menor representación al noroeste, entre Gallo, Tte.
Gral. J. D. Perón, Av. Corrientes y Av. Pueyrredón, aproximadamente. El 5,2 % restante, lo
componen los distritos de equipamiento de locales, distribuidos en el norte de la Comuna.
El distrito R2b1 representa el 5,2 %, abarcado zonas de carácter residencial similar a las
R2a, pero con menor intensidad de ocupación total. Se distribuyen al norte de la Comu-
na, entre las calles Gallo, Pueyrredón, San Luis y Lavalle; y al sur, extendiéndose más allá
del límite comunal. El distrito RUA, que abarca la Autopista 25 de Mayo, constituye un 3,2
% de la superficie total de la Comuna.
26 Comuna 3
Se encuentra una importante diferencia entre el norte y el sur de la Comuna, en relación
al uso residencial y a las actividades administrativas. El sur cuenta con mayor uso resi-
dencial, mientras que en el norte predominan las actividades terciarias, relacionadas a
su carácter de centro barrial.
Mapa 2.5
Código de Planeamiento
Urbano de la Comuna 3
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
UF 108.937,1 1,7
C2 104.357,9 1,6
C3 II 45.383,1 0,7
E4 80 36.431,3 0,6
UP 2.355,1 0,1
CONSTRUCCIÓN
28 Comuna 3
Permisos m2 Permisos/m2
Año Total Ciudad Comuna 3 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 3 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 3
1998 1.534 50 3,3 1.992.179 55.054 2,8 1.299 1.101
1999 1.270 36 2,8 1.275.659 46.562 3,6 1.005 1.296
2000 1.128 36 3,2 1.381.962 56.414 4,1 1.225 1.567
2001 666 23 3,5 776.276 28.034 3,6 1.166 1.219
2002 354 10 2,8 237.364 9.750 4,1 671 975
2003 982 28 2,9 1.119.432 20.033 1,8 1.140 716
2004 1.185 31 2,6 1.185.240 23.578 2,0 1.009 761
2005 1.452 41 2,8 1.954.598 82.178 4,2 1.346 2.004
2006 2.014 59 2,9 2.782.329 102.569 3,7 1.382 1.739
2007 1.800 39 2,2 2.809.535 70.806 2,5 1.561 1.816
2008 1.458 52 3,6 2.319.549 87.772 3,8 1.591 1.688
2009 1.149 43 3,7 1.519.447 78.251 5,1 1.322 1.820
2010 890 19 2,1 1.147.699 44.882 3,9 1.290 2.362
2011 1.567 64 4,0 2.259.266 75.121 3,3 1.442 1.174
2012 1.068 28 2,6 1.705.137 43.327 2,5 1.597 1.547
2013 481 26 5,4 713.188 58.556 8,2 1.483 2.252
1998-2013 18.998 585 3,1 25.178.860 882.887 3,5 1.325 1.509
En el cuadro 2.5, se presenta información sobre la participación de los metros permisa- Cuadro 2.4
dos, diferenciados entre los destinados a construcciones residenciales y no residenciales. Permisos y superficie total.
El período se inicia con un 70,2 % de metros permisados para construcciones residen- Construcciones nuevas. 1998-2013
ciales, frente a un 29,8 % para las construcciones no residenciales en la Comuna. Para Fuente: Secretaría de Planeamiento,
el año 1999 se registra la máxima en uso residencial, con un 80,0 %, y la mínima en uso Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
no residencial, con un 20,0 %; en tanto que para el 2001, se registra la mínima en el uso
residencial, con un 23,9 %, y la máxima en el uso no residencial, con un 76,1 %. A partir
de entonces, los valores se mantienen estables hasta el año 2005, con un pico del 76,1 %
en uso residencial, manteniéndose en valores similares hasta el año 2013, donde se evi-
dencia una baja que otorga un predominio de metros permisados para construcciones
no residenciales (65,3 %). En definitiva, a lo largo del período 1998-2013, se observa una
mayor proporción de construcciones residenciales sobre las no residenciales.
El relevamiento sobre el precio de los terrenos en la Ciudad de Buenos Aires, realizado por
la Secretaria de Planeamiento Urbano en Marzo de 2014, permitió advertir 103 terrenos
ofertados en la Comuna 3, frente a 1.394 terrenos en toda la Ciudad, lo que equivale a un
7,4 % de ese total. El valor del suelo de esta Comuna para Marzo 2014, presento un mínimo
de U$S 400 y un máximo de U$S 4.174,8 el m2; en tanto que el precio promedio es de U$S
1.635,6 m2. Respecto a la superficie de los terrenos ofertados, se observan dimensiones que
van desde los 79 m2 hasta los 11.400 m2, siendo el tamaño promedio de 569,7 m2.
En la evolución general de los valores, se observa un crecimiento regular a lo largo del pe-
ríodo relevado, tanto de la Comuna como de la Ciudad, siendo ésta última más constante,
dado que la Comuna 3 a lo largo de los trimestres presenta ciertos altibajos. Respecto del
precio promedio del suelo obtenido en los diversos relevamientos, los datos disponibles
permiten inferir que los valores en la Comuna son, en general, inferiores a los de la Ciudad.
En Diciembre de 2001, el valor del suelo para el total de la urbe es de U$S 555 el m2, mientras
que en la Comuna 3 la cifra se ubica en U$S 555,3 el m2, evidenciando escasas discrepancias.
A partir de este momento, comienza un importante descenso de los precios del valor del
suelo, vinculado a la crisis económica, registrándose, en Junio de 2002, un mínimo en los
valores promedio tanto para la Comuna (U$S 162,2) como para la Ciudad (U$S 213,0).
A partir de Diciembre de 2003, se inician los ascensos del precio del suelo en la Ciudad
y en la Comuna 3, alternando subas y bajas en la relación entre ambos. No obstante, a
partir del 2005, con pequeñas excepciones y sin una amplia diferencia, se consolida la
30 Comuna 3
Cuadro 2.6 Evolución del precio de terrenos en la Comuna 3 y en la Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001–Marzo 2014
Gráfico 2.12
Valor promedio del suelo en
la Comuna 3 y en el total de la
Ciudad. 2001–2014
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
El mapa 2.6 muestra la distribución del precio de venta de los terrenos relevados, donde
se observa una clara predominancia de las ofertas en el sur de la Comuna, zona donde
se concentran los menores valores. Por el contrario, en el norte del recorte territorial
analizado se encuentran las ofertas de mayor valor, es decir a medida que se aproxima
hacia la avenida Córdoba, registrándose el máximo en la calle Gallo al 800, con un valor
calculado de U$S 4.174,8 el m2.
De esta manera, existe una clara diferenciación con respecto al precio de los terrenos
entre el norte y el sur de la Comuna, donde el barrio de Balvanera presenta costos mu-
cho más elevados por metro cuadrado que San Cristóbal, es decir que los mismos van
disminuyendo de en sentido norte-sur. En esta línea, si se analiza lo que sucede con la
disposición de la cantidad de terrenos, se puede percibir la existencia de un gradiente
creciente de norte a sur, ya que la mayor concentración de los mismos está entre las
avenidas Belgrano y San Juan.
32 Comuna 3
los sub-centros barriales (C); por lo tanto, dado que muchas de las ofertas coinciden con
los distritos de alta densidad edilicia, es posible vislumbrar que están destinadas hacia
áreas potenciales para la construcción en altura, lo que permite pensar en futuros em-
prendimientos inmobiliarios.
Mapa 2.6
Distribución del precio
de venta de los terrenos
por m2 en la Comuna 3.
Marzo 2014
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
El relevamiento del mes de Marzo de 2014, arrojó un resultado de 113 locales en venta
para la Comuna 3, frente a los 1.232 ofrecidos en la Ciudad, representando el 9,2 % de este
total. Esta Comuna es una de las que mayor cantidad de locales presenta, coincidiendo
con la Comuna 14 y sólo siendo superada por las comunas 1 y 15.
Es importante analizar en profundidad el comportamiento del precio del m2 para los lo-
cales en venta de esta Comuna, durante todo el periodo registrado. Partiendo del primer
relevamiento realizado en Marzo de 2005, donde se registró un valor de U$S 918,0 el m2,
se ha observado, en los sucesivos relevamientos, una tendencia de alza con fluctuacio-
nes, alcanzando un máximo de U$S 2.856,2 en Marzo 2012 y descendiendo bruscamente
al trimestre siguiente. Según el último registro de Marzo 2014, el precio del m2 es de U$S
2.668,6, lo que representa un incremento del 20,1 % trimestral y del 22,6 % anual.
En el último relevamiento de Marzo de 2014 se registraron 113 locales, de los cuales: 37 tienen
un valor menor a los U$S 1.500 m2; 33 están ubicados entre los U$S1.500,1 m2 y U$S 2.500 m2;
35 se encuentran dentro del rango de los U$S 2.500,1 m2 y los U$S 4.700 m2; 5 entre los U$S
4.700,1 m2 y U$S 8.000 m2; y por último 3 de los locales ofertados presentan un valor de más
de U$S 8.000 el m2. En este sentido, existe heterogeneidad dentro de la muestra.
34 Comuna 3
Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anual
Cuadro 2.7
Comuna Total Comuna Total Comuna
% % Ciudad
3 Ciudad 3 Ciudad 3 Evolución del precio del m2 de los
2005 locales en venta en la Comuna 3
Marzo 99 1.260 7,9 918,0 1.041,0 88,2
y en total Ciudad.
Junio 93 1.118 8,3 1.024,6 955,2 107,3
Septiembre 77 996 7,7 1.048,1 990,6 105,8 Marzo 2005-Marzo 2014
Diciembre 76 982 7,7 997,5 1.008,1 98,9 Fuente: Secretaría de Planeamiento,
2006
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Marzo 111 1.112 10,0 1.071,5 1.154,5 92,8 16,7 10,9
Junio 97 1.046 9,3 1.258,7 1.094,2 115,0 22,8 14,6
Septiembre 88 915 9,6 1.220,4 1.168,3 104,5 16,4 17,9
Diciembre 97 1.093 8,9 1.223,3 1.186,2 103,1 22,6 17,7
2007
Marzo 88 1.055 8,3 1.150,2 1.171,4 98,2 7,3 1,5
Junio 86 999 8,6 1.331,9 1.253,0 106,3 5,8 14,5
Septiembre 89 966 9,2 1.613,2 1.319,1 122,3 32,2 12,9
Diciembre 115 1.262 9,1 1.410,7 1.365,4 103,3 15,3 15,1
2008
Marzo 91 950 9,6 1.189,5 1.416,4 84,0 3,4 20,9
Junio 90 871 10,3 1.325,2 1.390,5 95,3 -0,5 11,0
Septiembre 95 942 10,1 1.222,5 1.388,8 88,0 -24,2 5,3
Diciembre 73 730 10,0 1.749,7 1.597,4 109,5 24,0 17,0
2009
Marzo 118 1.266 9,3 1.326,8 1.507,4 88,0 11,5 6,4
Junio 113 1.219 9,3 1.291,1 1.547,1 83,5 -2,6 11,3
Septiembre 117 1.196 9,8 1.398,9 1.625,6 86,1 14,4 17,1
Diciembre 130 1.248 10,4 1.352,3 1.594,8 84,8 -22,7 -0,2
2010
Marzo 86 738 11,7 1.384,6 1.695,0 81,7 4,4 12,4
Junio 129 1.109 11,6 1.570,0 1.750,3 89,7 21,6 13,1
Septiembre 130 1.101 11,8 1.835,6 1.836,2 100,0 31,2 13,0
Diciembre 126 1.117 11,3 1.879,8 1.779,6 105,6 39,0 11,6
2011
Marzo 107 1.177 9,1 1.921,2 2.152,8 89,2 38,8 27,0
Junio 133 1.569 8,5 1.777,9 2.086,3 85,2 13,2 19,2
Septiembre 127 1.057 12,0 2.003,1 2.056,4 97,4 9,1 12,0
Diciembre 112 960 11,7 2.220,0 2.348,1 94,5 18,1 31,9
2012
Marzo 143 1.338 10,7 2.856,2 2.532,3 112,8 48,7 17,6
Junio 115 1.009 11,4 2.145,7 2.299,6 93,3 20,7 10,2
Septiembre 133 1.584 8,4 2.724,2 2.596,9 104,9 36,0 26,3
Diciembre 94 940 10,0 2.499,9 2.450,9 102,0 12,6 4,4
2013
Marzo 127 1.020 12,5 2.177,0 2.471,9 88,1 -23,8 -2,3
Junio 113 1.112 10,2 2.337,8 2.582,2 90,5 9,0 12,2
Septiembre 113 1.252 9,0 2.369,2 2.719,5 87,1 -13,0 4,7
Diciembre 108 1.271 8,5 2.221,3 2.601,0 85,4 -11,1 6,1
2014
Marzo 113 1.232 9,2 2.668,6 2.756,4 96,8 22,6 11,5
valores menores de la Comuna en comparación a la Ciudad. Los precios por m2, muestran
desde 2001 una caída generalizada con una posterior inestabilidad, conforme a la crisis eco-
nómica, hasta comienzos del año 2005, donde inicia un período de crecimiento. En efecto, a
partir de entonces, los valores de la Comuna 3 se incrementan constantemente con peque-
ñas oscilaciones, pero prácticamente siempre por debajo de los precios de la Ciudad.
36 Comuna 3
De esta manera, el precio en pesos del m2 de los locales en alquiler en la Comuna 3, en
Diciembre de 2001 es de $ 13,1, llegando a un mínimo de $ 8,8 en Marzo de 2002; en tanto
que, el pico máximo registrado data del último relevamiento, en Marzo de 2014, con un
valor de $ 112,3 el m2 para la Comuna y $ 134,1 m2 para la Ciudad, datos que evidencian un
crecimiento anual del 27,6 % y del 25,5 %, respectivamente. Este patrón sobre la variación
anual del valor del m2, coincide en el último trimestre analizado con lo examinado para
los precios de los locales en venta, denotando un crecimiento en ambos casos.
Gráfico 2.13
Evolución del precio promedio
de alquiler de locales. Comuna 3.
Diciembre 2001- Marzo 2014
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
38 Comuna 3
La distribución territorial de los 167 locales en alquiler, registrados en Marzo de 2014,
muestra una tendencia similar a lo contemplado para locales en venta en lo que concier-
ne a la aglomeración. De esta manera, la zona norte de la Comuna concentra la mayor
cantidad de locales en alquiler, como así también aquellos cuyo precio es mayor.
Mapa 2.8
Distribución del precio
de alquiler de locales
por m2 en la Comuna 3.
Marzo 2014
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Departamentos y Casas
40 Comuna 3
ambientes son 139. El precio promedio permite verificar que, los departamentos de un
ambiente son los que develan el mayor valor promedio (U$S 1.992,4 m2). Cabe mencionar
que, en la mayoría de los casos, los departamentos de menor cantidad de ambientes son
de precios más elevados, y a medida que aumenta su superficie disminuye su valor.
Mapa 2.9
Distribución del precio de
venta de departamentos
por m2 en la Comuna 3.
Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Cuadro 2.10
Precios de referencia de La distribución territorial de las casas en venta de la Comuna, es escasa y se mezcla
departamentos en venta en la con las ofertas de los departamentos, los cuales se encuentran distribuidos por toda la
Comuna 3. Diciembre 2013 Comuna, especialmente en las zonas R2a II o C3I. Sin embargo, es importante destacar
Fuente: Secretaría de Planeamiento, que, la distribución de las casas en venta se presenta concentrada en la zona sur de la
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Comuna, es decir, a la inversa de lo que sucedía con los departamentos que, en gene-
ral, predominaban sobre el sector norte. Por lo tanto, las casas son una característica
inherente al uso residencial del suelo. Los precios de venta de las casas, se distribuyen
en forma heterogénea al oeste y al este de la avenida Jujuy, entre la Av. Rivadavia y el
límite comunal sur (Av. Juan de Garay), denotando el gradiente decreciente en sentido
norte-sur.
A partir de las casas registradas, es posible establecer divisiones por categoría según
tamaño. En este sentido, se observa que predominan dos grupos separados por mínima
diferencia: las de entre 201 y 300 m2, con 19 unidades a un valor promedio de U$S 1.188,7
m2; y las de más de 300 m2, con 18 unidades y un valor promedio de U$S 1.147,2 m2. Luego,
42 Comuna 3
le sigue el grupo de 151-200 m2 con 13 unidades, el de 101-150 m2 con ocho unidades y, por
último, el de 60-100 m2 con cinco unidades, con valores promedio de U$S 1.302, m2, U$S
1.441,8 m2 y U$S 1.568,4 m2, respectivamente. Finalmente, la relación entre el tamaño
de las unidades y el precio del m2, es similar al caso de los departamentos, es decir, los
precios más elevados corresponden a las superficies menores.
Mapa 2.10
Distribución de las
casas en venta y precio
del m2 en la Comuna 3.
Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
El Relevamiento de Usos del Suelo, permitió asignarle una actividad a cada parcela de la
Comuna. La base de datos obtenida a partir de este operativo, cuenta con 25.457 datos de
usos del suelo para este recorte territorial. La categoría que reúne la mayor parte de estos
registros es la de locales, con un total de 12.217, es decir el 48,0 % del total de los usos. Se
distinguen entre aquellos que son a la calle, cuyo número asciende a 10.605 (41,6 %), y los
que están emplazados en las galerías comerciales, con un total de 1.612 (6,3 %). Cabe aclarar
que a este último grupo, también pertenecen aquellos que se encuentran en los shopping.
En números absolutos, continúan los edificios, con un total de 8.367 (32,8 %) y 2.057 ga-
rajes privados (8,0 %). Se relevaron 1.070 edificios de destino único para el total de la
Comuna 3, lo que significa un 4,2 % del conjunto de los usos relevados. También, se en-
contraron, al momento del relevamiento, 409 edificios de uso único (1,6 %), 301 puestos
de diario (1,1 %) y 324 garajes comerciales (1,2 %). A su vez, se relevaron 217 lotes (0,8 %),
272 edificios productivos (1,0 %), 138 galpones (0,5 %) y 23 estaciones de servicios (0,09
2/ Ver anexo metodológico. %), lo que en suma representan un 11,9 % de la totalidad.
Gráfico 3.1
Usos del Suelo (2011)
Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
46 Comuna 3
Distribución
de los Usos
del Suelo por
parcela en la
Comuna 3
Fuente:
Secretaría de
Planeamiento,
Ministerio de
Desarrollo
Urbano. GCBA.
Cuadro 3.1 Del total de 9.709 edificaciones contabilizadas, 8.367 corresponden a edificios de vivienda
Edificación por cantidad de pisos (casas, oficinas, departamentos o aquellos edificios que fueron catalogados como edificios
Fuente: Secretaría de Planeamiento, de uso mixto sin vivienda), 1.070 a edificios de destino único y 272 a edificios productivos.
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Edificios
Edificios
Cantidad de pisos Total % Edificios % de Destino % %
Productivos
Único
En obra (0 pisos) 10 0,1 8 0,1 2 0,2 0 0,0
EDIFICIOS
La mayor parte de los edificios hallados al momento del relevamiento, presentaron uso
residencial, donde las viviendas constituyen el 69,2 % (5.796 usos), las casas el 12,1 %, con
1.019 edificaciones, y las viviendas únicas representan el 5,7 %, con 485. Cabe mencionar
48 Comuna 3
Mapa 3.1
Cantidad de pisos
edificados
por parcela
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
que, dentro de la categoría de departamento, se relevaron 550 edificaciones (6,5 %). Por úl-
timo, se encuentran las oficinas con un 3,0 % (256 usos), que se registraron no sólo en edifi-
cios sino también en locales. La transformación del suelo urbano y sus tendencias, pueden
advertirse a partir de conocer la ubicación de los edificios en obra y los que se encuentran
abandonados. Los primeros suman 151 unidades relevadas, mientras que los segundos 194.
50 Comuna 3
Mapa 3.2
Distribución de edificios
de vivienda y casas
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Edificios de oficina
Mapa 3.3
Distribución de edificios
de oficina
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
52 Comuna 3
Edificios en obra
Mapa 3.4
Distribución de edificios
en obra
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Edificios abandonados
En la Comuna 3 hay un total de 1.070 edificios de destino único, entre los cuales sólo se
hallaron sin actividad unos 47, siendo el 4,3 % del total. Aquéllos que tienen algún tipo
de función socio-económica, se agrupan en 12 rubros diferentes, siendo el hotelería y
gastronomía el que mayor proporción representa, con un 22,7 % del total y 243 unidades.
Le siguen en cantidad 192 edificios dedicados a asociaciones, lo que representa un 17,9
%. Con el mismo porcentaje, se encuentran los edificios de destino único sin identificar,
incluyendo aquí los edificios cerrados.
54 Comuna 3
Mapa 3.5
Distribución de edificios
abandonados
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
En la categoría de enseñanza, existen 159 registros (14,9 %). Los servicios sociales y de
salud representan el 9,3 %, con 99 registros en total. La administración pública registra
73 casos relevados, mientras que los edificios destinados a esparcimiento y cultura son
51, alcanzando el 6,8 % y el 4,8 %, respectivamente.
Mapa 3.6
Edificios de Destino
Único
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
56 Comuna 3
En el mapa, se puede observar que, en líneas generales, las distintas categorías que cons-
tituyen los edificios de destino único, se distribuyen de modo disperso dentro de la Comu-
na 3. Las grandes parcelas destinadas únicamente a este tipo de edificios, se concentran
en el norte y en el suroeste del área analizada. La mayoría de estos edificios están desti-
nados a los servicios sociales y de salud y a la enseñanza. Los primeros ubicados en las
calles La Rioja, San Luis y General Urquiza, mientras que los destinados a la enseñanza en
las calles Estados Unidos, Carlos Calvo, Tucumán, Ayacucho y Viamonte. Sin embargo, se
puede distinguir que parte de los edificios destinados a las actividades de esparcimiento
y cultura, se encuentran en el sur de la Autopista 25 de Mayo. Las actividades relacionadas
con asociaciones, se distribuyen de modo más homogéneo por el territorio, ocupando
parcelas más pequeñas. Los servicios empresariales y de administración pública, se obser-
van principalmente en el centro-norte de la Comuna, encontrándose unos pocos esparci-
dos en el sur. Existe una gran cantidad de edificios sin identificar distribuidos por toda la
Comuna, como también construcciones destinadas a actividades productivas.
Los edificios de enseñanza sumaron para esta Comuna, al momento del relevamiento, un
total de 159. El conjunto de colegios primarios y secundarios, representan el 45,3 % del
total perteneciente a este rubro. Los siguientes en importancia son aquellos dedicados a
la enseñanza terciaria y universitaria, con el 22,0 %. Se contabilizaron a su vez, 30 estable-
cimientos destinados a la enseñanza en general (18,9 %) y 14 jardínes de infantes (8,8 %).
Por último, se pueden hallar las que se dedican a la enseñanza de idiomas, que alcanzan
el 3,1 %, y las construcciones destinadas a escuelas de artes plásticas, música y danzas,
que significan el 1,9 % del total.
En cuanto a la proporción de edificios de enseñanza respecto a la población de la Comu-
na 3, se obtienen resultados que la posicionan como una de las mejores provistas, ya que
presenta una mayor cantidad de este tipo de edificio por habitante, con 1.179 personas
por cada edificio de enseñanza.
Mapa 3.7
Edificios de destino único
de enseñanza
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
58 Comuna 3
localizan puntualmente en la parte norte, entre Junín y Sarmiento. Por último, las ins-
tituciones de enseñanza en general, se concentran en el noroeste, entre las calles Jean
Jaures, Lavalle, Gallo y Av. Córdoba, aunque existen otros registros distribuidos en el
resto de la Comuna.
Los edificios de destino único dedicados a los servicios sociales y de salud, alcanzan un
total de 99 en esta Comuna, lo que representa el 9,3 % del total de edificios de destino
único. Respecto de los diferentes subrubros que constituyen esta categoría, se destacan
los centros médicos por tener la mayor cantidad (41), significando un 41,4 % del total de
edificios de este tipo. Le siguen en importancia los geriátricos, con 23 registros y un 23,2
%. El resto de los registros, representan un porcentaje muy inferior a los ya mencionados.
En este sentido, los consultorios médicos, odontológicos y de oftalmología, registran ocho
unidades en su conjunto, representando el 8,1 %. Se relevaron siete centros de salud y siete
hospitales, constituyendo el 14,2 % entre ambas categorías. Además, se contabilizaron al
momento del relevamiento, cinco sanatorios (5,1 %), cuatro clínicas médicas (4,0 %) y tres
unidades de asistencia social (3,0 %). Solo se relevó una unidad odontológica (1,0 %).
Por último, cabe mencionar que no se han encontrado edificios destinados a traumato-
logía, kinesiología, centros de rehabilitación, laboratorio de análisis clínicos y bioquími-
cos y clínicas psiquiátricas, dentro de la Comuna 3 en el momento del relevamiento. La
cantidad de población por cada edificio de servicios sociales y de salud, es de 1.894.
Hospital 7 7,1
Sanatorio 5 5,1
Odontología 1 1,0
Total 99 100,0
60 Comuna 3
San Cristóbal. En lo que respecta a los hospitales, éstos se hayan en la zona central de
la Comuna 3. El resto de los servicios, se encuentran distribuidos en todo el territorio de
forma más dispersa. Por su parte, los consultorios se acentúan en el norte y en el sur,
dejando la franja central desprovista de este tipo de servicios.
Asociaciones
Los edificios de destino único de asociaciones suman 192 unidades, lo que representa un
17,9 % del total de los edificios de destino único relevados en la Comuna 3. Dentro de los
mismos, las actividades religiosas ocupan el mayor número de edificios, con un 28,6 %
del total, donde se incluyen iglesias, sinagogas, mezquitas y todos los establecimientos
en los que se realiza alguna actividad relacionada con el culto religioso. Le siguen en
cantidad tanto los edificios donde se desarrollan asociaciones profesionales y sindicatos,
como dónde se desarrollan actividades culturales y sociales (entre las que se incluyen
centros culturales y de jubilados, entre otros). Cada uno de estos subrubros representa el
14,6 % del total, con 28 registros cada uno.
En menor proporción, se hallaron los edificios de asociación civil con un 7,8 % total de las
asociaciones. Por un lado, se registraron sólo tres locales partidarios y uno de asociacio-
nes vecinales. En la categoría de “otros” existe un total de 62 registros en la Comuna, lo
que representa el 32,3 %.
Cabe mencionar que, estamos en presencia de una de las comunas donde hay 976 perso-
nas por cada edificio de asociaciones.
Hotelería y gastronomía
Los edificios de destino único ocupados por actividades vinculadas a la hotelería y gas-
tronomía, alcanzan un total de 243 dentro de la Comuna 3. Dentro de los mismos, el
46,8 % corresponde a hoteles turísticos y el 41,6 % a hoteles familiares. Los albergues
62 Comuna 3
Mapa 3.10
Distribución de edificios
de destino único de
hotelería
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Cabe mencionar que, esta Comuna es una de las que registra mayor cantidad de hote-
les turísticos y familiares dentro de la Ciudad.
EDIFICIOS PRODUCTIVOS
El Relevamiento de Usos del Suelo, pudo constatar la presencia de 272 edificios producti-
vos en la Comuna 3. Cabe mencionar que, el 65,0 % de los mismos corresponde a edifica-
ciones donde no le logró identificar el subrubro al que pertenecen. Otro gran porcentaje
pertenece a los edificios productivos cerrados (18,7 %). El resto corresponden a edificios
que se encargan de diversos rubros, existiendo una mayor oferta de los dedicados a fa-
bricación de papel, maquinarias y textiles.
GALPONES
64 Comuna 3
Mapa 3.11
Distribución de edificios
productivos
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 3.12
Distribución de galpones
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
66 Comuna 3
Subrubro Cantidad % Cuadro 3.7
Depósito 70 50,7 Clasificación de galpones
Galpón 30 21,7 Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Servicio para automotores 26 18,8 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Materiales para la construcción 5 3,6
Servicios complementarios al transporte 3 2,2
Abandonado 2 1,4
Materiales eléctricos 2 1,4
Total 138 100,0
LOTES
En esta Comuna hay 217 lotes, es decir, terrenos sin construcción registrada. Entre ellos,
hay 30 registros de plazas y plazoletas, que no son contabilizados en este análisis. Los lotes
que no tienen una actividad específica, constituyeron al momento del relevamiento el 87,2
% de los registros de este tipo. Los lotes destinados a actividades comerciales, en este caso
alquileres de cocheras mensuales, representan el 7,5 %. Por otro lado, los terrenos que se
relevaron dentro de las categorías bajo autopista, depósitos y vías de tren, representan los
valores más bajos, sumando en su conjunto un total de ocho unidades relevadas.
Depósito 3 1,6
Otros 2 1,1
Se han relevado un total de 2.057 garajes privados y 324 garajes comerciales en toda la Co-
muna. Respecto a la construcción en altura de los garajes comerciales, la mayoría alcanza
un piso de altura (180 garajes), seguidos aquellos que tienen dos pisos (80 edificaciones).
68 Comuna 3
En cuanto a la relación entre los garajes comerciales y su población residente, se puede
decir que la Comuna 3 es una de las cuatro mejores provistas, con 578 personas por cada
uno de estos establecimientos.
Mapa 3.14
Distribución de garajes
comerciales y privados
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Los garajes comerciales se distribuyen hacia el norte, predominando por sobre los priva-
dos en el sector noreste, dónde existe una alta concentración de oficinas.
ESTACIONES DE SERVICIO
Por último, en lo que refiere a las estaciones de servicios, fueron hallados 23 de estos
establecimientos; encontrándose cinco fuera de actividad. Cabe mencionar que, hay una
relación de 10.418 personas por estación de servicio en la Comuna 3.
70 Comuna 3
En relación a la distribución territorial de las estaciones de servicios relevadas dentro de
esta Comuna, se observa que se localizan de modo disperso, tanto en el sur como en el
norte de la Comuna. Muchas se emplazan sobre las avenidas Rivadavia, San Juan, Jujuy
y Corrientes.
Mapa 3.15
Estaciones de servicio
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Del total de locales relevados en la calle, 8.570 se hallaron abiertos, 2.023 cerrados y 12 lo-
cales en obra, lo que equivale a una tasa de vacancia del 19,2 %. Para el caso de los locales
en galerías, 1.291 se registraron activos, mientras que 320 estaban cerrados y uno solo en
obra. La tasa de vacancia para los locales en galería es del 19,9 %.
74 Comuna 3
Mapa 4.1
Distribución territorial
de locales activos
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
76 Comuna 3
Rubro Cantidad % Cuadro 4.1
Comercio 5.661 66,1 Locales por sectores de actividad
Servicios 1.674 19,5 Fuente: Secretaría de Planeamiento,
Tal como lo muestra el cuadro anterior, la mayor cantidad de locales activos correspon-
de al sector comercial, alcanzando un total de 5.661 establecimientos, clasificados en 12
categorías. Entre ellos, se destaca la venta de productos textiles, prendas y accesorios,
que con 1.199 locales representa el 21,2 % del total. En segundo lugar y muy seguido al
subrubro anterior, se encuentran 1.142 locales (20,2 %) que se dedican a la venta especia-
lizada de productos alimenticios (que incluye, entre sus subrubros más destacados, los
kioscos y maxikioscos, supermercados y autoservicios). Le siguen en cantidad, la venta
al por menor especializada con 802 registros, el rubro de artículos para el hogar con 584
locales (10,3 %), productos textiles destinados a otras actividades que no se relacionan
con la indumentaria con 513 locales (9,1 %).
78 Comuna 3
En relación a la distribución de los locales del sector comercial por rubro, se observa una
localización uniforme de determinados rubros, mientras que en otros es más desigual,
con zonas puntuales de concentración. En el caso de los productos alimenticios, existe
una gran homogeneidad en toda la Comuna, incrementándose la cantidad de locales de
este rubro en las avenidas principales. Se observa un gran predominio de artículos para
el hogar en la Av. Belgrano. A su vez, hay una gran concentración de locales de diversos
rubros sobre la avenida San Juan. En el centro comercial de Once, al norte de la estación
de trenes, los locales de prendas y accesorios, venta al por menor especializada y de pro-
ductos textiles que no son de indumentaria, son los que muestran una mayor proporción
en relación al resto de los subrubros que componen el sector comercial. En menor canti-
dad, se observa la presencia de otros rubros, como la venta de libros y revistas, hacia el
noreste de la Comuna. En el sur, entre la intersección de las calles Constitución y la Av.
Jujuy, se pueden apreciar locales de comercio al por mayor, venta al por menor especia-
lizada y locales de productos alimenticios.
Este rubro cuenta con 1.334 locales dentro de la Comuna 3, lo que representa el 23,5 % de
los correspondientes al sector comercial. La mayoría de los locales se encuentran asocia-
dos a la venta de indumentaria, que suman 935 (70,0 %). En el cuadro que se presenta a
continuación, puede apreciarse su composición, dentro de los que prevalecen los locales
de indumentaria femenina, con 407 unidades.
El rubro textil también está compuesto por locales destinados a la venta de lencería, que
suman un total de 174 en toda la Comuna. Se relevaron, también, 153 locales de bijouterie
y 72 de accesorios de vestir.
En cuanto a la distribución de los locales del rubro textil, el siguiente mapa permite apre-
ciar la particularidad del mismo de localizarse en arterias específicas o en parte de ellas.
Se observa un predominio de locales de indumentaria sobre la calle Saavedra, en la zona
del centro comercial de Once. En el norte de la Comuna, se distingue una distribución de
locales de bijouterie y accesorios concentrados en un mismo polígono, formado por la
Av. Jujuy, Av. Rivadavia, Pasco y Viamonte. En el sur del recorte territorial analizado, los
distintos usos se encuentran distribuidos de modo más homogéneo y disperso, con una
baja aglomeración de locales de indumentaria en el eje de la Av. San Juan. Sobre la Av.
Entre Ríos, también hay una serie de locales concentrados mayormente entre Humberto
1º y Adolfo Alsina. En relación a las lencerías, cabe mencionar que se localizan de forma
dispersa por toda la Comuna, evidenciándose una gran agrupación entre las calles Sar-
miento y Saavedra, generando una zona densa donde los comercios se benefician con las
economías de aglomeración.
El subrubro alimenticio, cuenta con 1.142 locales que representan el 20,1 % del sector co-
mercial. En cuanto a la composición de los mismos, se posicionan en el primer lugar los
kioscos y maxikioscos, representando casi la mitad del total (43,4 %), con de 496 locales.
Le siguen en cantidad, aunque con mucha menor proporción, supermercados y verdule-
rías, sumando entre ambas un 28,9 %, con 166 y 165 locales respectivamente.
Las categorías siguientes continúan con valores bajos. Los almacenes tienen 97 regis-
tros y representan el 8,5 %. Las carnicerías registraron un valor de 38 locales, mientras
que las panaderías que se ocupan de la venta y no de la elaboración de productos son
28, alcanzando un 5,8 % entre los dos subrubros. Las dietéticas y los mini mercados solo
abarcan el 1,1 % del total. Otros locales, como las pescaderías, la venta de vinos, de café,
80 Comuna 3
Mapa 4.4
Distribución de
locales del rubro
textil, indumentaria y
accesorios
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
abasteciendo a toda la Comuna. Se observa una leve concentración sobre la calle Alberti,
al norte de Av. Rivadavia, de locales de golosinas. Por otro lado, en la zona norte de las vías
del ferrocarril, se observa una heterogénea disposición en cuanto a diferentes subrubros
alimenticios. Los almacenes y minimercados tienen una localización bastante dispersa. El
resto de los subrubros, en general, se distribuyen sin ningún tipo de concentración.
82 Comuna 3
Kioscos y maxikioscos
La Comuna analizada cuenta con 496 kioscos y maxikioscos, representando una relación
de 378 personas por cada uno de estos locales. En el siguiente mapa, se permite visuali-
zar la distribución de los mismos con mayor detalle. Se puede observar que se localizan
Mapa 4.6
Distribución de kioscos y
maxikioscos
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Supermercados
Se han relevado 165 supermercados dentro de la Comuna 3, lo cual la ubica dentro de las
comunas que mayor cantidad de población tiene por cada supermercado, siendo dicha
relación de 1.136 personas por local de este rubro. Su distribución, tal como se observa en
el siguiente mapa, es bastante dispersa y abarca gran parte del territorio.
Se encontraron 584 locales dedicados a la venta de artículos para el hogar, que con una
participación del 10,3 % ocupan el cuarto lugar de la rama comercial. Encabezan el grupo
los locales que ofrecen muebles y artículos de decoración, con 220 unidades y un 37,7 %
del total. Le siguen en cantidad los bazares, con un total de 174 (29,8 %).
Los subrubros siguientes registraron valores mucho más bajos: los artículos electrónicos
con 36 registros, la venta de colchones 32, los accesorios para celulares 27, representando
en su conjunto el 16,3 % del total. Las locales de iluminación son 26 (4,5 %) y los artículos
para el hogar en general 23 (3,9 %).
84 Comuna 3
Mapa 4.7
Supermercados
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
También se relevaron nueve locales dedicados a la venta de audio y video, siete disque-
rías y siete locales de máquinas de coser. El resto de los registros relevados, sumaron un
total de 23 locales, lo que representa el 3,9 % del total.
86 Comuna 3
En el mapa, se observa una tendencia hacia la concentración de los diferentes subrubros
que componen la categoría de venta de artículos para el hogar. En cuanto a la distribu-
ción territorial que presentan los locales de artículos para el hogar en general, se aprecia
una zona de aglomeración sobre la Av. Belgrano, existiendo una amplia proporción de
locales de venta de muebles sobre este eje de circulación. Los locales destinados al bazar,
se concentran al norte de la Av. Rivadavia, sobre Pasteur y Azcuénaga. Próximo a esta
zona, se localizan gran parte de los locales de accesorios para celulares. El resto de los
rubros se distribuyen dispersamente por el territorio, disminuyendo su cantidad hacia
el sur; no obstante, se destaca el entorno de la intersección de las avenidas Jujuy y San
Juan, por concentrar locales de los diferentes subrubros.
Venta de Calzado
Farmacias
88 Comuna 3
Éstas se distribuyen de modo disperso cubriendo todo el recorte analizado, aunque exis-
te una mayor cantidad en la zona norte, es decir, sigue los patrones de distribución de
casi todos los locales que se localizan en esta Comuna.
Mapa 4.10
Farmacias
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Los servicios ocupan la segunda rama en cuanto a la composición de los locales activos, con
una participación del 19,5 % y un total de 1.674 registros. Este sector se clasificó aquí en 20
categorías principales, siendo el rubro más importante el de peluquerías y tratamiento de
belleza, con 292 locales y un 17,4 %. En segundo lugar se ubican los servicios de correos y
telecomunicaciones, con 179 registros (10,7 %). Los locales de lavado y limpieza de artículos
de tela son 175 (10,5 %), mientras que los destinados a esparcimiento y cultura son 163 (9,7 %).
Por otro lado, tanto los servicios inmobiliarios como los empresariales, presentan un to-
tal de 142 locales cada uno, lo que significa un 17,0 % en su conjunto. Los servicios com-
plementarios al transporte, representan 130 registros con un 7,8 %. En lo que respecta a
edición e impresión, la cantidad de locales relevados dan un total de 84 (5,0 %), servicios
sociales y de salud 72 (4,3 %).
El resto de los subrubros constituye en su conjunto el 17,3 % del total de los servicios,
entre los que se encuentran: asociaciones, intermediación financiera, servicios de trans-
porte, de alquiler, informáticos, enseñanza, administración pública, pompas fúnebres,
seguros y fondos de jubilaciones y pensiones, construcción y mantenimiento físico cor-
poral. En el siguiente mapa, se observa que los locales del sector servicios presentan una
90 Comuna 3
distribución homogénea, abarcando prácticamente toda la Comuna. Sin embargo, se
evidencia una mayor proporción de los mismos tanto al norte como al sur de la estación
de Once. Sobre las principales avenidas, también se observa una participación mucho
más acentuada de locales de servicios, ya que constituyen ejes de intensa circulación
peatonal y vehicular.
Mapa 4.11
Distribución de locales
del sector servicios
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 4.12
Distribución de locales
de peluquería y salones
de belleza
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
92 Comuna 3
292 registros. Como se observa en el cuadro a continuación, el 88,0 % de los registros del
sector analizado corresponde al subrubro peluquería. El 12,0 % restante, está compuesto
por: 10 locales que se relevaron como salones de belleza, nueve que se dedican a depila-
ción, seis centros de estética, cuatro locales de podología, tres de pedicuría y otros tres
de masajes.
Dentro de esta Comuna, se han relevado 128 locales destinados a servicios inmobiliarios.
Los mismos se distribuyen de forma dispersa, existiendo una tendencia hacia la concen-
tración en la zona este y norte del recorte analizado.
Mapa 4.13
Distribución de
inmobiliarias
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
94 Comuna 3
Locales de servicios empresariales
Al momento del relevamiento, se han registrado 142 locales donde se identificaron ser-
vicios empresariales. Dentro de los mismos, se encuentra primero en cantidad el sector
perteneciente a fotocopiadoras, con 41 locales y una participación del 28,9 %, seguido
Mapa 4.14
Distribución de
locales de servicios
empresariales
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Este tipo de locales, muestran una distribución espacial que responde a la locali-
zación de los centros de actividad financieros y empresariales, así como también a
la de centros de salud y educativos. En este sentido, los servicios empresariales se
distribuyen de forma dispersa, con pequeñas concentraciones, algunas en el norte
y otras en el sur.
Otros 20 14,1
Locales de fotocopias
Los locales relevados que se dedican a las fotocopias son 41. Presentan una distribución
concentrada en la zona donde se localiza una gran cantidad de oficinas y de edificios
de enseñanza superior, en el noreste de la Comuna. El resto del área analizada, presen-
ta un déficit en lo que respecta a este rubro.
Locutorios
Los locales de servicios de atención médica, son complementarios a los grandes esta-
blecimientos públicos y privados del sistema de salud. Alcanzan un total de 38 locales
dentro de la Comuna 3. Como se observa en el cuadro que sigue a continuación, más de
la mitad (55,3 %) brindan servicios de odontología (21). Los locales de servicios que se de-
dican a la medicina general, son 12 y representan el 31,6 %. Luego, se encuentran aquellos
que realizan análisis clínicos, contando con dos locales (5,3 %).
96 Comuna 3
Mapa 4.15
Casas de fotocopia
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Por último, se relevó un local que entró en la categoría de otros. Es preciso mencionar
que, esta Comuna no presenta centros de rehabilitación ni de radiología, como así tam-
poco laboratorios de análisis bioquímicos y prácticas médicas. A su vez, no existe ningún
centro de kinesiología.
En cuanto a la cantidad de población por local de atención médica, esta Comuna presen-
ta una relación de 4.935 personas por cada uno de estos locales. En relación a su distri-
bución territorial, los locales de atención médica presentan, en general, una localización
98 Comuna 3
Mapa 4.17
Distribución de locales
de atención médica
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
El subrubro artes marciales y yoga representa el 15,4 %, mientras que los idiomas solo un
7,7 %. Es preciso mencionar que, no se encuentran registros de escuelas para manejo y de
enseñanza de informática dentro de la Comuna.
Conductores 0 0
Informática 0 0
Total 13 100
LOCALES GASTRONÓMICOS
Se registraron 644 locales gastronómicos, lo que representa el 6,1 % del total de los lo-
cales activos de la Comuna 3. Este grupo se encuentra integrado principalmente por los
bares, cafés y confiterías, de los que se registraron 260 locales, representando el 40,4 %
del total. En segunda ubicación, se encuentran los restaurantes, con 152 locales (23,6 %),
seguidos por 70 pizzerías, 59 casas de comidas para llevar, 46 parrillas, 29 rotiserías, 27
100 Comuna 3
Mapa 4.18
Distribución de locales
del sector servicios de
enseñanza
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
102 Comuna 3
Subrubro Cantidad % Cuadro 4.11
Bares, cafés y confiterías 260 40,4 Composición de los locales
La distribución territorial de los locales del sector gastronómico responde, por un lado,
a la demanda cotidiana del ambiente laboral y consumo residencial, y por el otro, al tu-
rismo. Teniendo en cuenta ambos factores, se puede observar en el mapa 4.19 que, los
bares, cafés y confiterías se localizan siguiendo las principales arterias de circulación,
especialmente sobre las de mayor flujo como las avenidas Corrientes y Rivadavia. Los
restaurantes también siguen esta tendencia, concentrándose hacia el norte de la Comu-
na, más precisamente, en las proximidades de los límites comunales norte y oeste, sobre
la calle Gallo y la Avenida Córdoba. El resto de las categorías se encuentran dispersas,
localizándose sobre las principales avenidas.
Si bien los establecimientos del rubro automotor corresponden al sector servicios, dada
su importancia en el total se analizan de manera particular. En este caso, se encontraron
229 locales, representando el 2,1 % del total de los locales activos a la calle.
Dentro de este rubro, los talleres mecánicos ocupan el primer lugar con 133 locales, te-
niendo una participación del 58,1 % en el total. A su vez, esta categoría se encuentra
desagregada en diversas actividades, siendo la más destacada la que agrupa los talleres
mecánicos de automotores, con el 91,0 % de los 133 locales.
La rama de locales con predominio de actividad industrial, agrupa a aquellos que se de-
dican a la elaboración y venta de sus productos. Estos establecimientos suman 234, el 2,2
% del total de los locales relevados.
Otros 20 8,2
Zinguería 4 1,7
104 Comuna 3
Mapa 4.20
Distribución de locales
del rubro automotor
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 4.21
Distribución de locales
del sector industrial
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
106 Comuna 3
Panaderías
Mapa 4.22
Panaderías
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Las panaderías suman un total de 98 locales, de las cuales 28 son destinados a la venta
y las 70 restantes a la elaboración de productos. Todas presentan una distribución he-
terogénea, observándose pequeñas concentraciones a lo largo de los principales ejes de
circulación, donde se destaca la Av. Independencia por ser donde se localiza la mayor
cantidad de panaderías. De esta manera, si hacemos un análisis por barrios, al sur de la
avenida Independencia, en el barrio de San Cristóbal, la cantidad de panaderías es consi-
derablemente menor que en el barrio de Balvanera.
108 Comuna 3
LOCALES EN GALERÍA
Mapa 4.23
Distribución de las
galerías
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio de
Desarrollo Urbano. GCBA.
Industrial 14 1,1
Automotor 8 0,6
distribución por ramas demuestra que una amplia mayoría pertenece al sector comercial
(75,0 %), seguidos con menor proporción aquellos del sector de servicios, con el 17,1 %. Los
locales del rubro de gastronomía y del rubro otros, presentan un 4,1 % y 2,1 %, respectiva-
mente. Asimismo, los locales del sector industrial y automotor, tienen una participación
mínima, con el 1,1 % y el 0,6 %, respectivamente.
Tal como se puede observar en el mapa 4.23, los locales en galería están localizados en
su mayoría entre Bartolomé Mitre y las avenidas Corrientes y Pueyrredón, mostrando la
concentración de los mismos en el sector centro-norte de la Comuna. En efecto, según
el relevamiento, la avenida Corrientes es la que más cantidad de locales en galería pre-
senta, con un total de 341 registros, seguido por la calle Bartolomé Mitre con 263. Por lo
tanto, la mayor cantidad de locales en galería se encuentran en las inmediaciones de la
zona comercial de Once.
110 Comuna 3
5 Elaboración de indicadores
Este índice elaborado a partir de los datos del Relevamiento de Usos del Suelo de la Co-
muna, permite obtener una visión de la distribución en el territorio de la heterogenei-
dad de actividades presentes en el ámbito urbano. De tal forma, un valor mayor en la
complejidad de un área, da cuenta de un mayor número y diversidad de actividades,
considerando también la distribución equitativa entre ellas.
Es posible observar áreas de la Comuna donde existe una alta concentración de loca-
les por cuadra y a su vez, descubrir zonas con locales pertenecientes a un mismo rubro,
definiendo consecuentemente sectores de baja complejidad. Sin embargo, estas locali-
zaciones se transforman en puntos de referencia importantes para estas actividades a
nivel Ciudad, ya sea por el grado de concentración de la demanda, o por la generación de
economías especializadas, como puede ser la avenida Pueyrredón en relación a locales
pertenecientes al rubro de indumentaria.
En el mapa 5.2, se puede observar una clara concentración de locales en la zona norte
de la Comuna, entre las avenidas Rivadavia, Corrientes y Pueyrredón, y las calles Junín y
Viamonte. De esta manera, se observa un entramado densamente ocupado, con entre
20 y 35 locales por manzana, en Balvanera, situación que tiene correspondencia con el
escaso uso residencial de la zona. Al mismo tiempo, en el sur se evidencia una menor
cantidad de locales por manzana, que se localizan, en general, sobre las avenidas San
112 Comuna 3
Mapa 5.1
Índice de complejidad
urbana
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio
de Desarrollo Urbano.
GCBA.
114 Comuna 3
Juan, Independencia y Jujuy. Es decir que, esta tendencia de concentración de locales en
el sector norte de la Comuna, se corresponde con el bajo porcentaje de usos residenciales
sobre el total de usos del suelo. Por el contrario, la disminución de locales por cuadra, se
evidencia en aquellos puntos donde predomina el uso residencial.
Este indicador permite analizar la relación que existe entre el espacio público de la Ciu-
dad y la superficie construida, logrando así una aproximación a la cantidad de espacio
público útil que existe en las diferentes partes de la Comuna, es decir, aquél que presenta
condiciones adecuadas para realizar actividades de esparcimiento. Metodológicamente,
este indicador se resuelve a partir de relacionar la superficie de la Ciudad construida
(m2) con la superficie que ocupa el espacio público útil de la Ciudad, el cual excluye a la
calzada vehicular por no cumplir los estándares mínimos de utilidad, así como también
no son consideradas las veredas, bulevares u otro tipo de acera menor a los 5 m de ancho.
A partir del análisis territorial del indicador de compacidad corregida en la Comuna 3, es
posible distinguir que en general los valores son bajos, por no contar con buena cantidad
y distribución de espacio público atenuante. En este sentido, si bien el indicador muestra
valores bajos y homogéneos en casi toda la Comuna, se evidencia un leve crecimiento
hacia el sur. A su vez, en el barrio de Balvanera se pueden apreciar pequeñas áreas con
valores altos, en la proximidad a la plaza Miserere. En definitiva, el bajo nivel de compa-
cidad registrado es consecuencia de la escasa cantidad de espacios verdes en el área, lo
cual se refleja en los pocos parques y plazas y, en efecto, en la baja de superficie disponi-
ble de estos espacios verdes por habitante (0,4 m2).
116 Comuna 3
Mapa 5.4
Indicador de
Compacidad Corregida
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio
de Desarrollo Urbano.
GCBA.
Este índice permite medir, a partir de los usos del suelo relevados, la mixtura de los usos
residenciales sobre el resto de los usos. En el mapa que se presenta a continuación, se
pueden apreciar valores elevados para el sector norte, en general, y valores menores
para la parte sur de la Comuna. En efecto, esta situación denota que en el barrio de Bal-
vanera hay un predominio de otros usos por sobre el residencial, con mayor presencia
de locales y actividades comerciales, principalmente en torno a las avenidas Rivadavia,
Corrientes, Pueyrredón, trazando una diagonal que llega hasta el límite comunal norte.
En el barrio de San Cristóbal la situación resulta ser inversa, presentando pocos focos con
elevada mixtura y en general valores medios-bajos ya que, como se vio en el Código de
Planeamiento Urbano, el uso del suelo aquí es en su mayoría residencial.
Índice de caminabilidad
118 Comuna 3
Mapa 5.5
Índice de mixtura
residencial
Fuente: Secretaría de
Planeamiento, Ministerio
de Desarrollo Urbano.
GCBA.
120 Comuna 3
Síntesis y Conclusiones
Se registraron los usos del suelo que corresponden a todas las parcelas
que conforman la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La base de datos
obtenida a partir de este operativo cuenta con 25.457 datos de los usos
del suelo en la Comuna 3. El mismo pretendió dar cuenta detallada de los
tipos de edificación y de los usos que se llevan a cabo en esta Comuna par-
ticularmente. Esto hace posible observar las diferencias que encontramos
en su distribución para entender su dinámica.
Por otro lado, se realiza un apartado especial del valor del suelo para la Comuna, re-
gistrando valores y tendencias de las distintas variables del mercado inmobiliario. La
particularidad que presenta esta Comuna en los valores de oferta de terrenos, es que en
general sus precios son menores al del promedio de la Ciudad. Para Marzo 2014, la Co-
muna 3, presentó un valor medio de U$S 1.635,6. Respecto a la superficie de los terrenos
ofertados, se observan dimensiones que van desde los 79 m2 hasta los 11.400 m2, siendo
el tamaño promedio de 569,7 m2.
En cuanto a los locales, cuyas series comenzaron en 2001 para los que están en alquiler
y en 2005 para los que se encuentran en venta, se puede decir que los últimos valores
registrados, han sido mayores respecto al trimestre anterior, como así también respecto
al año anterior. En el caso de los locales en alquiler, el pico máximo coincide con el último
registro, con un valor de $ 112,3 el m2; en tanto que para locales en venta, la máxima se re-
gistra en Marzo 2012, con un valor de U$S 2.856,2 el m2. Por otro lado, los departamentos
presentaron un valor promedio, en el último relevamiento, de U$S 1.780,7 el m2, mientras
que las casas U$S 1.262,7 el m2.
Los permisos totales para construcciones nuevas al final del período, representan el 5,4
% del total de la Ciudad. Respecto de la evolución de los m2 permisados, se mantienen
en niveles medios, mostrando fluctuaciones a lo largo de toda la serie, oscilando hasta
el año 2012 entre el 1,8 % y el 5,1 %. Por el contrario, para el año 2013 la participación de la
Comuna se incrementa notablemente, alcanzando el 8,2 %, es decir, casi cuadruplicando
el valor del año anterior. Desde 2007, los m2 permisados se mantienen estables hasta el
año 2009 inclusive, donde comienza una etapa de descensos y ascensos.
Gracias al Relevamiento de Usos del Suelo se pudieron generar una serie de indicadores,
con los cuales queda demostrada la estructura urbana de la Comuna. Los indicadores
elaborados son los siguientes: índice de complejidad urbana, índice de locales por cua-
dra, superficie parcelaria afectada por obras, índice de compacidad corregida, índice de
mixtura residencial sobre el total de usos del suelo y el índice de caminabilidad. Con
estos indicadores es posible observar las estructuras intrínsecas dentro de la Comuna,
que a simple vista con los resultados obtenidos por el relevamiento no se vislumbran.
Un ejemplo de esto es el índice de compacidad corregida, el cual permite analizar la rela-
ción que existe entre el espacio público de la Ciu-dad y la superficie construida, logrando
así una aproximación a la cantidad de espacio público útil que existe en las diferentes
partes de la Comuna, es decir, aquél que presenta condiciones adecuadas para realizar
actividades de esparcimiento.
122 Comuna 3
ANEXO METODOLÓGICO
Los usos del suelo relevados que corresponden a actividades económicas fueron clasifi-
cados de acuerdo con la rama correspondiente a la Clasificación Nacional de Actividades
(ClaNAE). Al mismo tiempo, en el caso de los locales comerciales fue posible establecer
la proporción correspondiente a aquellos que se encuentran inactivos (tasa de vacancia).
124 Comuna 3
Asimismo, con la finalidad de estructurar el relevamiento, se dividió el operativo en tres
zonas, en función de las necesidades de las distintas áreas de gobierno que hacen uso de
la información así recolectada. La primera zona es comprendida por seis comunas que,
con el 33,1 % del territorio, concentran el 50,3% de los locales observados en el Censo
Económico de 2004, lo que permitió concentrar en una primera etapa la mitad de los es-
tablecimientos de la Ciudad. Esta zona fue denominada como de Alta Densidad. En una
segunda etapa, se relevaron los establecimientos ubicados en la zona denominada como
de Criticidad, siendo el Sur donde se instalan la mayor cantidad de establecimientos que
generan peligrosidad para los habitantes de esta parte de la Ciudad. Por último, un cuar-
to de los establecimientos restantes se localizan en los barrios del Oeste de la Ciudad,
por lo que a esta zona se la catalogó como de Baja Densidad.
Comuna 3
DEPARTAMENTOS
distingue por estar principalmente que no predomina ninguna de estas
orientada a la atención al público. actividades sobre la otra.
USO RESIDENCIAL
Construcción pasible de ser utilizada para
USO NO RESIDENCIAL
Utilizadas como vivienda de personas, excluyendo a las que lo hacen como parte
Esta denominación hace referencia al tipo
particular de actividad desarrollada, en
GARAGE realidad se trata de un tipo de local, al
Utilizadas tanto para la residencia de personas como para el desarrollo de actividades económicas,
SIN CONSTRUCCIONES
LOTE Parcelas que no tienen ninguna edificación sobre su superficie, aunque puede desarrollarse sobre las mismas alguna actividad.