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OBJETO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

El contrato de arrendamiento de vivienda se puede definir como aquel por el cual una de
las partes, denominada arrendatario, se compromete a pagar un precio a otra,
denominada arrendador, y ésta, a cambio, a proporcionar a la primera el uso de una
edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer las necesidades de vivienda
del arrendatario.
El régimen jurídico aplicable al arrendamiento de vivienda será igualmente aplicable al
mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios
arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
No se considera arrendamiento de vivienda el uso de las viviendas que los porteros,
guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón del cargo
que desempeñen o del servicio que presten, ni el uso de las viviendas militares, de la
casa de labor o de las viviendas universitarias.

Requisitos de validez del contrato


Los elementos de validez del contrato son la capacidad legal, ausencia de vicios en el
consentimiento, objeto lícito y causa lícita del contrato.
Un contrato es un pacto legal que se concreta entre dos o más partes, cuyo
cumplimiento es de carácter obligatorio. En este documento se declara un acuerdo de
voluntades entre los actores involucrados.
Los contratos pueden implicar acuerdos sobre derechos familiares o patrimoniales,
como por ejemplo los contratos de compraventa, o los contratos por relaciones
laborales.

La legislación de cada país establece una serie de requisitos que validan el contenido de
los contratos. Sin embargo, a grosso modo los elementos de validez de un contrato son
muy similares.

QUE ELEMENTOS HACE QUE UN CONTRATO SEA VALIDO

A nivel mundial se reconocen cuatro factores básicos que independientemente de la


legislación local, permiten distinguir la validez de un contrato.

Capacidad Legal
Se refiere a la aptitud jurídica que tiene un individuo para ser sujeto de derechos y
obligaciones. En otras palabras, se entiende como la capacidad de goce y de ejercicio,
desde el punto de vista de la ley.

Este aspecto puede variar en cada país, sobre todo en lo que se refiere a las personas
enjuiciadas, extranjeros con capacidad restringida (casos especiales), instituciones
benéficas, etc.

Los menores de edad no son capaces de ejercicio, así como las personas mayores de
edad con algún tipo de discapacidad intelectual, motriz, sensorial o emocional.

Este grupo de personas debe contar con un representante legal que vele por el ejercicio
de sus derechos.

Ausencia de vicios en el consentimiento

Para que un contrato sea válido no deben existir vicios en el consentimiento. Este tipo
de inconvenientes viene dado por errores de nulidad, violencia o dolo.

Los errores de nulidad son concepciones erradas que sobresalen a la luz del contrato. En
ese sentido, se definen los términos del acuerdo según malentendidos entre las partes, o
definiciones equivocadas en el contrato.

La violencia también es considerada como un vicio en el consentimiento. Siempre que


el libre albedrío de las partes se vea coaccionado por el empleo de la fuerza física o de
amenazas, el contrato pierde validez.

Por su parte, el dolo es cualquier medio fraudulento utilizado con la intención de


perjudicar, estafar, confundir o engañar deliberadamente a la contraparte, al momento
de firmar un contrato.

Éste último consiste en un acto de mala fe con premeditación, y también es considerado


como un vicio en el consentimiento.

Objeto lícito

El objeto de un contrato es el bien material sobre el cual se realiza el contrato. Por


ejemplo: si se trata de un contrato de compraventa de un vehículo, el objeto del contrato
será el automóvil en cuestión.

El acto jurídico versa sobre el objeto del contrato, y el origen de este objeto debe ser
lícito, es decir, debe estar dentro del marco de la ley.
Causa lícita

Se entiende como el propósito o la finalidad del contrato. Por ejemplo: en un contrato


laboral, la causa del contrato radica en delimitar los términos de la relación entre el
trabajador y el patrono.

Análogo al caso anterior, la causa del contrato debe ser cónsona con las restricciones de
ley. De lo contrario, el contrato no tendrá validez alguna.

Cláusulas de contrato de arrendamiento

 Sobre la propiedad arrendada


 Sobre el uso de la propiedad arrendada
 Sobre la vigencia del contrato de alquiler y su renovación
 Sobre la renta mensual y el depósito de garantía
 Sobre las reparaciones y adecuaciones a la propiedad
 Sobre el derecho de tanto o tanteo
 Sobre la devolución del inmueble arrendado
 Sobre el pago de servicios públicos
 Sobre el fiador solidario
 Sobre las causas de rescisión de este contrato
 Sobre la renuncia y validez del contrato

Cláusulas accidentales

Se consideran como una de las mayores expresiones de la autonomía contractual de los


extremos negóciales, toda vez que solo se consideran presentes en el contrato si las
partes las pactaron de manera expresa.

Además, es importante aclarar que algunas cláusulas accidentales han sido objeto de


regulación expresa por el legislador, en razón a su relevancia y uso continuo por los
agentes del mercado; muestra de ello son las cláusulas penales, de arras, de retroventa,
entre otras, las cuales han sido contempladas en el Código Civil, y que tienen aplicación
en el ámbito de los contratos mercantiles por el artículo 822 del Código de Comercio.

Cláusulas naturales
Son aquellas que se consideran como inherentes al contrato, sin necesidad de que las
partes las señalen expresamente. En ese sentido, las cláusulas naturales suplen la
voluntad de las partes cuando ellas guardan silencio u omiten estipular un aspecto que
necesariamente se deriva de la naturaleza del contrato.

Para comprender el contenido de las cláusulas naturales, traigo a colación el


siguiente ejemplo:

Si dos partes llegan a suscribir un contrato de compraventa de establecimiento de


comercio señalando únicamente la cosa y el precio, sin mencionar en el documento las
obligaciones de entrega del bien objeto de venta en cabeza del vendedor, ni tampoco el
pago del precio que asume el comprador, las cláusulas naturales suplen dicha omisión,
al considerar que las descritas obligaciones se entienden como propias o inherentes del
contrato de compraventa y, en virtud de ello, las normas que regulan tales obligaciones
en los Códigos de Comercio y Civil, se incorporan al contenido del aludido contrato.
Otra de las obligaciones que asumiría el vendedor, gracias a las cláusulas naturales, sin
importar que ello no se pactó expresamente en el respectivo contrato de compraventa de
establecimiento de comercio, sería la entrega al comprador del balance general
acompañado de una relación discriminada del pasivo, certificados por un contador
público como lo exige expresamente el artículo 527 del Código de Comercio.

DERECHOS Y DEBERES DEL ARRENDADOR:


Los derechos del arrendador son: Irrenunciabilidad de los derechos; recibir el canon
oportuno de arredramiento; recibir en inmueble en bunas condiciones. Y los deberes:
Mantener en buen estado de mantenimiento y conservación, servicios, seguridad y
sanidad; no puede cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados de
acuerdo al método que la Ley establece; procurar al arrendatario el uso pacífico del bien
durante el tiempo del arrendamiento; hacer en la cosa los reparos necesarios que no sean
de cuneta del locatario.

DERECHOS Y DEBERES ARRENDATARIO:


El derecho de los arrendatarios son: Debe realizarse un contrato escrito, se fije el canon
de arrendamiento de conformidad con lo establecido en La ley, y los deberes son: Pagar
los cánones de arrendamiento en las fechas convenidas; servirse de la cosa arrendada
como un buen padre de familia y para el uso determinado del contrato; usar y servirse
de la cosa para el uso determinado en el contrato, y a falta de determinación para el que
debe estar destinada; responsable por los deterioros y demás daños que causen a la cosa
arrendada las personas de su familia y subarrendatarios; no puede cambiar la estructura
de la cosa arrendada, sin autorización del dueño o arrendador; responde de la pérdida o
deterioro que sufriere la cosa arrendada.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del


contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y
sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales
convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en
buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el
arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el
caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligación deberá ser satisfecha en el
plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el
arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.
En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene, además, la obligación de
mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las
zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y
sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar
el mantenimiento del orden interno de la vivienda;
5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título
XXVI, Libro 4 del Código Civil.
Parágrafo. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado,
a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3)
mensualidades de arrendamiento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.


1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el
inmueble arrendado o en el lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento.  En caso de daños o
deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que
fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente
y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las
expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en
el contrato.
4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que
expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a
cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o
sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus
dependientes; y,
5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título
XXVI, Libro 4 del Código Civil.
Cláusulas de nulidad; Se entiende como cláusula de nulidad los siguientes aspectos
que son;

 Transferencia de responsabilidad al arrendatario respecto a los gastos de


conservación de la vivienda; El art. 21 LAU regula la obligación del
arrendador de efectuar todas las reparaciones que sean necesarias para
conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido,
sin derecho a elevar la renta por ello. Por consiguiente, será nula la cláusula
que pretenda que sea el arrendatario el que haga frente a los gastos de
conservación con la única excepción de los deterioros imputables al propio
arrendatario.
 Libre acceso del arrendador a la vivienda arrendada; Es frecuente que el
dueño de la finca quiera reservarse el derecho a acceder libremente a la misma
con la excusa de examinar que se está dando fiel cumplimiento al contrato. La
negativa a la aceptación de esta estipulación debe ampararse en el derecho
fundamental a la inviolabilidad del domicilio recogido en el art. 18.2 de la
Constitución que debe respetar el arrendador.
 Cláusulas que penalizan económicamente al arrendatario si no permanece
en la vivienda al menos un año; El establecimiento de un plazo de obligado
cumplimiento al arrendatario no está permitido legalmente a diferencia de lo
que sucede en los contratos de arrendamiento de local de negocio donde prima
la libertad de pactos entre las partes. En el caso de viviendas, el art. 11 LAU
concede derecho al arrendatario para desistir del contrato una vez transcurridos
seis meses, comunicando esta circunstancia al arrendador con un mes de
antelación. En ese caso, siempre y cuando se hubiera pactado contractualmente,
el propietario tendrá derecho a percibir una indemnización consistente en un
mes de la renta vigente por cada año que reste por cumplir. Por consiguiente,
en todo caso, la indemnización aparece tasada legalmente.
 Denegación de la posibilidad de extender la duración del contrato al plazo
de prórroga legal regulado en la LAU; Con frecuencia los arrendadores
pretenden que el contrato quede extinguido una vez transcurrida la primera
anualidad, vetando al arrendatario su derecho a extender la duración del
arriendo hasta cinco años (siete años si el arrendador es una persona jurídica),
según la última reforma de la LAU operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de
1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

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