El contrato de arrendamiento de vivienda se puede definir como aquel por el cual una de las partes, denominada arrendatario, se compromete a pagar un precio a otra, denominada arrendador, y ésta, a cambio, a proporcionar a la primera el uso de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer las necesidades de vivienda del arrendatario. El régimen jurídico aplicable al arrendamiento de vivienda será igualmente aplicable al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador. No se considera arrendamiento de vivienda el uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten, ni el uso de las viviendas militares, de la casa de labor o de las viviendas universitarias.
Requisitos de validez del contrato
Los elementos de validez del contrato son la capacidad legal, ausencia de vicios en el consentimiento, objeto lícito y causa lícita del contrato. Un contrato es un pacto legal que se concreta entre dos o más partes, cuyo cumplimiento es de carácter obligatorio. En este documento se declara un acuerdo de voluntades entre los actores involucrados. Los contratos pueden implicar acuerdos sobre derechos familiares o patrimoniales, como por ejemplo los contratos de compraventa, o los contratos por relaciones laborales.
La legislación de cada país establece una serie de requisitos que validan el contenido de los contratos. Sin embargo, a grosso modo los elementos de validez de un contrato son muy similares.
QUE ELEMENTOS HACE QUE UN CONTRATO SEA VALIDO
A nivel mundial se reconocen cuatro factores básicos que independientemente de la
legislación local, permiten distinguir la validez de un contrato.
Capacidad Legal Se refiere a la aptitud jurídica que tiene un individuo para ser sujeto de derechos y obligaciones. En otras palabras, se entiende como la capacidad de goce y de ejercicio, desde el punto de vista de la ley.
Este aspecto puede variar en cada país, sobre todo en lo que se refiere a las personas enjuiciadas, extranjeros con capacidad restringida (casos especiales), instituciones benéficas, etc.
Los menores de edad no son capaces de ejercicio, así como las personas mayores de edad con algún tipo de discapacidad intelectual, motriz, sensorial o emocional.
Este grupo de personas debe contar con un representante legal que vele por el ejercicio de sus derechos.
Ausencia de vicios en el consentimiento
Para que un contrato sea válido no deben existir vicios en el consentimiento. Este tipo de inconvenientes viene dado por errores de nulidad, violencia o dolo.
Los errores de nulidad son concepciones erradas que sobresalen a la luz del contrato. En ese sentido, se definen los términos del acuerdo según malentendidos entre las partes, o definiciones equivocadas en el contrato.
La violencia también es considerada como un vicio en el consentimiento. Siempre que
el libre albedrío de las partes se vea coaccionado por el empleo de la fuerza física o de amenazas, el contrato pierde validez.
Por su parte, el dolo es cualquier medio fraudulento utilizado con la intención de
perjudicar, estafar, confundir o engañar deliberadamente a la contraparte, al momento de firmar un contrato.
Éste último consiste en un acto de mala fe con premeditación, y también es considerado
como un vicio en el consentimiento.
Objeto lícito
El objeto de un contrato es el bien material sobre el cual se realiza el contrato. Por
ejemplo: si se trata de un contrato de compraventa de un vehículo, el objeto del contrato será el automóvil en cuestión.
El acto jurídico versa sobre el objeto del contrato, y el origen de este objeto debe ser lícito, es decir, debe estar dentro del marco de la ley. Causa lícita
Se entiende como el propósito o la finalidad del contrato. Por ejemplo: en un contrato
laboral, la causa del contrato radica en delimitar los términos de la relación entre el trabajador y el patrono.
Análogo al caso anterior, la causa del contrato debe ser cónsona con las restricciones de ley. De lo contrario, el contrato no tendrá validez alguna.
Cláusulas de contrato de arrendamiento
Sobre la propiedad arrendada
Sobre el uso de la propiedad arrendada Sobre la vigencia del contrato de alquiler y su renovación Sobre la renta mensual y el depósito de garantía Sobre las reparaciones y adecuaciones a la propiedad Sobre el derecho de tanto o tanteo Sobre la devolución del inmueble arrendado Sobre el pago de servicios públicos Sobre el fiador solidario Sobre las causas de rescisión de este contrato Sobre la renuncia y validez del contrato
Cláusulas accidentales
Se consideran como una de las mayores expresiones de la autonomía contractual de los
extremos negóciales, toda vez que solo se consideran presentes en el contrato si las partes las pactaron de manera expresa.
Además, es importante aclarar que algunas cláusulas accidentales han sido objeto de
regulación expresa por el legislador, en razón a su relevancia y uso continuo por los agentes del mercado; muestra de ello son las cláusulas penales, de arras, de retroventa, entre otras, las cuales han sido contempladas en el Código Civil, y que tienen aplicación en el ámbito de los contratos mercantiles por el artículo 822 del Código de Comercio.
Cláusulas naturales Son aquellas que se consideran como inherentes al contrato, sin necesidad de que las partes las señalen expresamente. En ese sentido, las cláusulas naturales suplen la voluntad de las partes cuando ellas guardan silencio u omiten estipular un aspecto que necesariamente se deriva de la naturaleza del contrato.
Para comprender el contenido de las cláusulas naturales, traigo a colación el
siguiente ejemplo:
Si dos partes llegan a suscribir un contrato de compraventa de establecimiento de
comercio señalando únicamente la cosa y el precio, sin mencionar en el documento las obligaciones de entrega del bien objeto de venta en cabeza del vendedor, ni tampoco el pago del precio que asume el comprador, las cláusulas naturales suplen dicha omisión, al considerar que las descritas obligaciones se entienden como propias o inherentes del contrato de compraventa y, en virtud de ello, las normas que regulan tales obligaciones en los Códigos de Comercio y Civil, se incorporan al contenido del aludido contrato. Otra de las obligaciones que asumiría el vendedor, gracias a las cláusulas naturales, sin importar que ello no se pactó expresamente en el respectivo contrato de compraventa de establecimiento de comercio, sería la entrega al comprador del balance general acompañado de una relación discriminada del pasivo, certificados por un contador público como lo exige expresamente el artículo 527 del Código de Comercio.
DERECHOS Y DEBERES DEL ARRENDADOR:
Los derechos del arrendador son: Irrenunciabilidad de los derechos; recibir el canon oportuno de arredramiento; recibir en inmueble en bunas condiciones. Y los deberes: Mantener en buen estado de mantenimiento y conservación, servicios, seguridad y sanidad; no puede cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados de acuerdo al método que la Ley establece; procurar al arrendatario el uso pacífico del bien durante el tiempo del arrendamiento; hacer en la cosa los reparos necesarios que no sean de cuneta del locatario.
DERECHOS Y DEBERES ARRENDATARIO:
El derecho de los arrendatarios son: Debe realizarse un contrato escrito, se fije el canon de arrendamiento de conformidad con lo establecido en La ley, y los deberes son: Pagar los cánones de arrendamiento en las fechas convenidas; servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado del contrato; usar y servirse de la cosa para el uso determinado en el contrato, y a falta de determinación para el que debe estar destinada; responsable por los deterioros y demás daños que causen a la cosa arrendada las personas de su familia y subarrendatarios; no puede cambiar la estructura de la cosa arrendada, sin autorización del dueño o arrendador; responde de la pérdida o deterioro que sufriere la cosa arrendada. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del
contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos. 2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato. 3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato. 4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo. En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene, además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda; 5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil. Parágrafo. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.
1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido. 2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. 3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato. 4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos. En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes; y, 5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil. Cláusulas de nulidad; Se entiende como cláusula de nulidad los siguientes aspectos que son;
Transferencia de responsabilidad al arrendatario respecto a los gastos de
conservación de la vivienda; El art. 21 LAU regula la obligación del arrendador de efectuar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, sin derecho a elevar la renta por ello. Por consiguiente, será nula la cláusula que pretenda que sea el arrendatario el que haga frente a los gastos de conservación con la única excepción de los deterioros imputables al propio arrendatario. Libre acceso del arrendador a la vivienda arrendada; Es frecuente que el dueño de la finca quiera reservarse el derecho a acceder libremente a la misma con la excusa de examinar que se está dando fiel cumplimiento al contrato. La negativa a la aceptación de esta estipulación debe ampararse en el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio recogido en el art. 18.2 de la Constitución que debe respetar el arrendador. Cláusulas que penalizan económicamente al arrendatario si no permanece en la vivienda al menos un año; El establecimiento de un plazo de obligado cumplimiento al arrendatario no está permitido legalmente a diferencia de lo que sucede en los contratos de arrendamiento de local de negocio donde prima la libertad de pactos entre las partes. En el caso de viviendas, el art. 11 LAU concede derecho al arrendatario para desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, comunicando esta circunstancia al arrendador con un mes de antelación. En ese caso, siempre y cuando se hubiera pactado contractualmente, el propietario tendrá derecho a percibir una indemnización consistente en un mes de la renta vigente por cada año que reste por cumplir. Por consiguiente, en todo caso, la indemnización aparece tasada legalmente. Denegación de la posibilidad de extender la duración del contrato al plazo de prórroga legal regulado en la LAU; Con frecuencia los arrendadores pretenden que el contrato quede extinguido una vez transcurrida la primera anualidad, vetando al arrendatario su derecho a extender la duración del arriendo hasta cinco años (siete años si el arrendador es una persona jurídica), según la última reforma de la LAU operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
