Publicidad Registral de las Juntas de Condominio

LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Las Juntas de Condominio de las Comunidades de Propietarios, independientemente de que

sean edificaciones destinados para vivienda, para locales comerciales, para consultorios
profesionales, o para cualquier otro uso lícito, no están sujetas a la Publicidad Registral, por
consiguiente, no tienen que ser registradas en ninguna Oficina de Registro Público de ningún
municipio de la República Bolivariana de Venezuela.

La razón fundamental por la cual, las Juntas de Condominio no están sujetas a la Publicidad
Registral, se desprende de lo dispuesto en el artículo 46 del Capítulo III referido al Objeto del
Registro Público de la Ley de Registros y Notariado publicada en la Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela bajo el Nro. 6.156 Extraordinario de fecha 19 de noviembre
de 2014, donde se señala expresamente que los actos que están sujetos a la Publicidad
Registral son específicamente “…los referidos a la inscripción y anotación de los actos o
negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que afecten los bienes
inmuebles…”

Por su parte, en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal se señala expresamente, que la

administración de los inmuebles regidos por dicha Ley corresponde a la Asamblea de
Propietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador(a), y que “…la Junta de
Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control
sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá
las siguientes:

1. Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;

2. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
3. Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no
hubiere procedido a designarlo;
4. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere
necesaria;
5. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador…”.

Tal como se desprende del mencionado artículo 18 LPH, las Juntas de Condominio no tienen
ninguna competencia para afectar ni la posesión ni ningún otro derecho real sobre ningún bien
inmueble porque su función es meramente administrativa, además de específica para los asuntos
relativos a sus respectivas Comunidades de Propietarios, por consiguiente, no se amerita su
Publicidad Registral.

Es más, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la citada Ley de Registros y

Notariado publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el Nro.
6.156 Extraordinario de fecha 19 de noviembre de 2014, referido al exigente principio de
legalidad, en este caso administrativa, los registradores deben abstenerse de protocolizar o
registrar Juntas de Condominio, ni ningún otro acto o negocio jurídico que no esté
contemplado en el citado artículo 46, incluidos sus doce numerales, ni en ninguna otra Ley en
particular. La Publicidad Registral es de Rango Legal

DOCUMENTO DE CONDOMINIO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 26, Titulo III referido al Documento de Condominio
de la Ley de Propiedad Horizontal, “…Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de
los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán
por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su
voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales…”

Es decir, para poder iniciar la venta de los apartamentos que actualmente conforman el Conjunto
Residencial La Zafra, su propietario constructor debió haber protocolizado previamente el
Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Zafra en la Oficina de Registro
Publico del Municipio Plaza del Estado Miranda, como en efecto lo hizo bajo el Nro. 6, Tomo
26, folios 53 al 87, protocolo primero de fecha 22 de septiembre de 1999.

En dicho Documento de Condominio de La Zafra están contenidas TODAS las especificaciones

técnicas de la obra, desde quien era el propietario inicial, cuantos edificios son, de cuantos pisos,
y de cuantos apartamentos por piso, con el metraje de cada uno de ellos, y su distribución
interior, porque como estaban destinados para la venta por separado cada uno de ellos, lo que
implica la afectación real de un bien inmueble, tal como lo señala el ya citado artículo 46 de la
Ley de Registros y Notariado, entonces forzosamente se tiene que protocolizar mediante el
respectivo Documento de Condominio para que tanto el comprador como el vendedor sepan que
están vendiendo y comprando mutuamente.

Conjuntamente con el documento de Condominio también se tiene que anexar al cuaderno de

comprobantes, la totalidad de los planos de ingeniería civil de la obra.

De igual manera, señala dicho artículo 26 que el DOCUMENTO DE CONDOMINIO deberá contener un
ejemplar del Reglamento de Condominio de cada conjunto residencial, y que será “…de
obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de Propietarios, y versará sobre las
siguientes materias:

1. Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;

2. Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;
3. Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las
privativas de cada apartamento;
4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios
que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen…”

Ahora bien, si la Junta de Condominio del Conjunto Residencial La Zafra ya tiene sus
atribuciones contenidas tanto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, como el
Reglamento de Condominio incluido en el Documento de Condominio del Conjunto
Residencial La Zafra, protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Plaza
del Estado Miranda, bajo el Nro. 6, Tomo 26, folios 53 al 87, protocolo primero de fecha 22 de
septiembre de 1999, entonces cual sería la finalidad o necesidad de registrarla ahora, si para
empezar, no cumple con los requisitos contenidos en la Ley de Registros y Notariado porque su
función es meramente administrativa, para lo cual ya cuenta con atribuciones y cargos, como el
Presidente de la Junta Administradora de Condominio, y la Junta de Condominio General
conformada por los presidentes de las Juntas de Condominio internas de cada edificio.

Constituida la Junta de Condominio del Conjunto Residencial La Zafra en el respectivo

Documento de Condominio, con sus competencias, atribuciones y demás, lo que procede es su
elección todos los años por periodos de un año, y que dicha elección conste en el Libro de Actas
de Asamblea del Conjunto Residencial La Zafra, que previamente debe estar sellado en todos
sus folios por un Notario del Municipio Plaza del Estado Miranda, tal como lo dispone el literal g)
del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

No se necesita de ningún trámite o formalidad adicional para que las decisiones de la actual
Junta de Condominio del Conjunto Residencial La Zafra, ni de ningún otro Conjunto en el
territorio de la República Bolivariana de Venezuela, tengan la debida legalidad establecida en la
Ley Propiedad Horizontal para el ejercicio pleno de sus funciones administrativas de sus
respectivos Conjuntos Residenciales

AUTENTICACIÓN MEDIANTE DOCUMENTO NOTARIADO DE LAS ASAMBLEAS DE PROPIETARIOS.

No obstante, ante el posible riesgo de que el Libro de Actas de Asamblea de Propietarios

contentivo de todas las decisiones previamente tomadas, se pueda deteriorar o extraviar, quizás
por causa de algún líquido, por ejemplo, se recomienda el notariado de aquellas decisiones de
mayor relevancia, pero, se insiste, no como un requisito para su plena validez en derecho, sino
solo como un respaldo del Libro de Actas Original, lo cual ya queda a criterio de cada Conjunto
Residencial, o de la respectiva Junta de Condominio.

Abg. José Misael Mora Pérez

Especialista en Derecho Administrativo UCV-2010
Consultor en Propiedad Horizontal
Guarenas, febrero del 2017