Escuela de Derecho “Derecho de contratos” (DER-258)
Ridis R. Correa Domínguez
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y CONTRATO DE ALQUILER
SESIÓN VIRTUAL INTRODUCCIÓN
El tema que hoy nos trae hasta aquí es el contrato de
arrendamiento y el contrato de alquiler, y para investigarlo utilizamos el método analítico, pero ante todo nos sería útil saber ¿Qué es un contrato?; la palabra contrato proviene del latín contractus que se interpreta como: sacado junto, reunido, acuerdo, formado por el prefijo con que se interpreta como convergencia o unión, y tractus que se interpreta como arrastrado.
Pero solo trataremos el contrato de arrendamiento y el contrato de
alquiler, los cuales son contratos consensuales, sinalagmáticos, onerosos y conmutativos. Ambos son contratos de locación de cosas.
La locación de las cosas es un contrato por el cual una de las
partes se obliga a dejar gozar a la otra durante un cierto tiempo, y por un precio determinado que ésta se obliga a pagarle.
El arrendamiento es el contrato por el cual una persona, el
arrendador, pone temporalmente una cosa a disposición de otra, el arrendatario, contra una remuneración, el alquiler o la renta. El arrendamiento de cosas puede recaer sobre cosas inmuebles o sobre cosas muebles.
El alquiler es el contrato una de las partes se compromete a pagar
una suma de dinero convenida entre las partes para hacer uso de un inmueble o mueble durante un determinado periodo de tiempo.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Según el artículo 1709 del CCD. La locación es un contrato por el
cual una de las partes se obliga a dejar gozar a la otra una cosa durante cierto tiempo, y por un precio determinado que ésta se obliga a pagarle. La locación puede ser de las cosas y de la obra. Se puede alquilar o arrendar cualquier clase de bienes, muebles o inmuebles.
En el presente trabajo sólo trataremos la locación de las cosas.
El arrendamiento es el contrato por el cual una persona, el
arrendador, pone temporalmente una cosa a disposición de otra, el arrendatario, contra una remuneración, el alquiler o la renta. El arrendamiento de cosas puede recaer sobre cosas inmuebles o sobre cosas muebles.
Cuando se trata de un inmueble se le suele llamar locación, si se
trata de un bien mueble se le llama alquiler y la aparcería de ganado es una aplicación particular del mismo a los animales.
El arrendador debe entregar la cosa mobiliaria o inmobiliaria que es
objeto del contrato de arrendamiento, el arrendatario debe pagar como consecuencia de esa cesión limitada, una contra prestación.
Según el artículo 1716 del CCD se puede arrendar por escrito y
verbalmente; cuando haya contestación sobre el precio del arrendamiento verbal, cuya ejecución haya empezado, y no hubiere ningún recibo, será creído el propietario bajo su juramento, a menos que el inquilino prefiera pedir la tasación por peritos, en cuyo caso los gastos de ésta serán por su cuenta, si pasase del precio que éste ha declarado.
Caracteres del contrato de arrendamiento
Es un contrato consensual Es un contrato sinalagmático Es un contrato oneroso Es un contrato conmutativo
Obligaciones del arrendador
Obligación de entrega: debe entregara la cosa en buen
estado de reparaciones, incluso de reparaciones menores. Obligación de conservación: durante el arrendamiento el arrendador debe permitirle al arrendatario la utilización de la cosa arrendada Obligación de garantía: el arrendador debe garantizar al arrendatario contra los vicios ocultos, si de estos vicios o defectos resultare alguna pérdida para el arrendatario, el arrendador estará obligado a indemnizarle.
Obligaciones del arrendatario
Obligación de pagar la renta: la renta se paga generalmente
de modo periódico, en épocas llamadas términos, que son concretados por el contrato o por la costumbre. Obligación de usar el inmueble arrendado según el destino previsto: el arrendatario, salvo acuerdo con el arrendador, debe conservar el destino previsto por las partes del inmueble alquilado. Obligación de conservar el inmueble arrendado: el arrendatario asume dos obligaciones ala expiración del arrendamiento: 1. Devolver el inmueble en el estado en que se encuentre. 2. Devolver el inmueble en buen estado.
Obligación de devolver el bien al terminar el arrendamiento: el
arrendatario no responde sino de los deterioros o pérdidas debido a su culpa, es decir le incumbe solamente la obligación general de prudencia y diligencia; no obstante el legislador hace que pese sobre él una presunción de simple culpa, el arrendatario igualmente responde por las culpas de las personas de su casa y de las culpas de los sub-arrendatarios.
Por dos clases de deterioros el legislador hace que pese
sobre el inquilino una obligación de resultado; el inquilino no puede librarse de la misma sino probando una causa ajena:
1. Con los deterioros que necesiten de simples reparaciones
menores, no bastara con que el arrendatario pruebe que esos deterioros son la consecuencia del uso normal de la cosa. Pero se decide que el arrendador no puede reclamar esas reparaciones sino al final del arrendamiento, salvo que su falta amenace con deteriorar el inmueble.
2. Con los deterioros provenientes de un incendio, obligación
de resultado impuesta con la finalidad de que adopte todas las precauciones necesarias. No se libera de su responsabilidad más que si prueba una causa ajena (caso fortuito, vicio de construcción, propagación del incendio desde una casa vecina).
Cuando el inmueble esté dividido entre varios arrendatarios,
estos son responsables mancomunadamente, en proporción del valor de la parte del inmueble que ocupen. Cada uno de los arrendatarios puede liberarse probando que el incendio ha empezado en la vivienda de otro, o también probando que el incendio no ha podido originarse en su alojamiento.
Causas de término del contrato de arrendamiento
El cumplimiento del término, cuanto éste se encuentre detallado en
el contrato, le pone automáticamente fin al arrendamiento. Cuando el arrendamiento sea de duración determinada, las partes pueden ponerle término a su voluntad dándose aviso de ello; sin embargo, deben respetar los plazos usuales; la pérdida del inmueble y el incumplimiento de sus obligaciones por una de las parte son susceptibles de poner fin al arrendamiento. Por el contrario, el fallecimiento de una de las partes o la venta del inmueble dejan subsistente, en principio, el arrendamiento.
El régimen del código civil para la locación de las cosas
comprende desde el artículo 1708 hasta el artículo 1778.
EL CONTRATO DE ALQUILER Alquilar no es más que pagar una suma de dinero (precio) convenida entre las partes para hacer uso de un inmueble o mueble durante un determinado periodo de tiempo. Esta práctica suele estar regida por un contrato de arrendamiento, que impone derechos y obligaciones entre ambas partes.
El Código Civil Dominicano en sus artículos 582 y 584 define el
alquiler de una casa como uno de los frutos civiles del usufructuario.
Se consideran que los frutos civiles se adquieren día por día y que están a disposición del usufructuario en el tiempo al que este destinado su usufructo. Los alquileres prescriben por tres años.
El alquiler de muebles para amueblar la casa entera, tienda o
cualquier habitación están destinadas a su uso mientras esté vigente el arrendamiento de los locales. El alquiler se refiere a alquiler el de casas y muebles.
El contrato de locación se resuelve por la pérdida de la cosa
alquilada, y por la falta del arrendador o el inquilino de cumplir sus obligaciones.
Si el propietario quiera ocupar la casa alquilada o aumentar el pago
de la renta no se puede realizar sino se le ha establecido al inquilino en el contrato.
El objeto del contrato de alquiler es la renta y se define como el
pago, deposito o capital que se hace en beneficio del propietario ya sea de una sola vez o de manera periódica.
Clases de contrato de alquiler
Contrato de alquiler de vivienda o industrial
Mediante la clase de uso de la unidad de alquiler asignada, el
sistema determina si el contrato de alquiler tiene una finalidad de vivienda o industrial.
1. Vivienda si es para hacer del inmueble su hogar o
residencia. 2. Industrial para el desarrollo de tiendas o negocios dentro del inmueble. Precontrato de alquiler
Se pueden crear precontratos de alquiler para objetos o inmuebles
que aún están en construcción. Por lo general el precontrato o pre- alquiler se lleva a cabo utilizando los planos con las medidas y precisiones del lugar a ser alquilado.
Arrendamiento interno o externo
También se puede especificar si el arrendamiento es para uso
propio o para terceros.
Similitudes y diferencias entre un contrato de
arrendamiento y un contrato de alquiler
Hay muchas similitudes y algunas diferencias importantes entre el
contrato de arrendamiento y los contratos de alquiler. En primer lugar, aquí hay algunas similitudes de los acuerdos relativos a la propiedad de alquiler.
Tanto un alquiler y un contrato de arrendamiento debe tener los
siguientes atributos:
Ambos acuerdos se pueden hacer por escrito. Por supuesto,
es más fácil y agradable hacer un acuerdo verbal que el contrato de arrendamiento porque el arrendador y el arrendatario están felices de estar haciendo un trato. Sin embargo, si surge algún problema, los acuerdos verbales son menos útiles e inaplicable.
Un acuerdo de arrendamiento residencial debe tener una clara
identificación de la renta mensual o importe de contrato de arrendamiento de apartamentos de alquiler y cuando, durante el mes, se paga el alquiler. La mayoría de los acuerdos de convocatoria para el pago acordado debe hacerse por adelantado, A diferencia de un préstamo hipotecario que se paga en mora el primer día de cada mes durante la vigencia del acuerdo.
Debe haber una declaración clara de la duración del acuerdo.
Ya sea que su acuerdo es una ocupación pura de mes a mes o un contrato de arrendamiento contrato de arrendamiento de cinco años, la duración del plazo debe estar claramente especificado. Además, cualquier acuerdo sobre renovaciones o ampliaciones de los términos del acuerdo debe ser claramente identificado.
Identificar si es o no un contrato de alquiler a plazo fijo o
contrato de arrendamiento, que normalmente se especifica que el propietario no puede aumentar el importe del alquiler durante la vigencia del acuerdo o un contrato más abierta y flexible.
Diferencias entre un contrato de alquiler y el contrato
de arrendamiento:
Los acuerdos verbales de arrendamiento a menudo son
válidos. Se ha demostrado anteriormente que el acuerdo no debe ser nunca un contrato verbal pero muchos tribunales consideran la decisión sobre los contratos de alquiler por vía oral y que también estaban destinados a durar menos de un año. La mayoría de los tribunales a menudo se niegan a oír o considerar siquiera la aplicación de un contrato de arrendamiento verbal con los términos originales de más de un año. El plazo: A diferencia de los acuerdos a corto plazo de alquiler (por ejemplo, mes a mes), la mayoría de contratos de arrendamiento no se renuevan automáticamente ya que los contratos de arrendamiento tienden a ser más largo que los contratos de alquiler, pero esto no es un requisito. Muchos contratos de alquiler de mes a mes tienen un lenguaje que indica el acuerdo se renovará automáticamente cada mes, mientras que las dos partes (arrendador y el arrendatario) deberán facilitar a sólo 30 días aviso de la terminación del contrato. Un contrato de arrendamiento de tres años se puede afirmar que las partes están de acuerdo a la cantidad del plazo y de alquiler que se fijará para tres años.
De acuerdo al objeto: en el alquiler solo se refiere a las casas
y muebles mientras que en el arrendamiento se refiere a las haciendas rurales.
CONCLUSIONES Al analizar el Código Civil Dominicano, específicamente el título VIII Del contrato de locación y conducción, podemos encontrar la información necesaria, referente al contrato de arrendamiento y al contrato de alquiler, a partir de la cual llegamos a las siguientes conclusiones:
La locación de las cosas es un contrato por el cual una de las
partes se obliga a dejar gozar a la otra durante un cierto tiempo, y por un precio determinado que ésta se obliga a pagarle.
El arrendamiento es el contrato por el cual una persona, el
arrendador, pone temporalmente una cosa a disposición de otra, el arrendatario, contra una remuneración, el alquiler o la renta. El arrendamiento de cosas puede recaer sobre cosas inmuebles o sobre cosas muebles.
El alquiler es el contrato una de las partes se compromete a
pagar una suma de dinero convenida entre las partes para hacer uso de un inmueble o mueble durante un determinado periodo de tiempo.
El contrato de alquiler es a su vez un contrato de
arrendamiento con la diferencia de que se le llama alquiler cuando se hace en la zona urbana y arrendamiento cuando se hace en una zona rural.
ANEXOS
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ENTRE: De una parte, el señor NELSON PINEDA CASTILLO,
dominicano, mayor de edad, soltero, mecánico, titular de la cédula de identidad y electoral no. 001-0065216-6, con domicilio y residente en la casa No.23 de la calle principal, de la sección, La yaya de azua, república dominicana, quien en que sigue del presente acto se denominará ARRENDADOR. De la otra parte el señor MARIANO DE LA VEGA, dominicano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad y electoral no. 002-0022124-9, con domicilio y residencia en la casa no.03, de la calle barrio nuevo, sección La yaya de Azua, República Dominicana, quien en lo que sigue del presente del acto se denominará ARRENDATARIO.
PRIMERO: Objeto del contrato: el arrendador, por medio del
presente acto, cede en calidad de ARRENDAMIENTO, al arrendatario, quien a su vez acepta, satisfecho, una porción de terreno de aproximadamente, veinte y cinco (25) tares, ubicadas en dicho terreno en ISURA, proyecto D-3 de la asociación salvadora de esta ciudad de azua, dichos terrenos han sido vistos y aprobados por el arrendatario.
PARRAFO: dichos terrenos serán usados para la siembra de frutos
menores.
SEGUNDO: El arrendador no puede permitir que personas allegadas
penetren a dicha propiedad por ninguna tolerancia admitir que terceros puedan usar dichos terrenos, a otros fines que no estén expresamente consignados en el presente contrato.
TERCERO: El presente contrato tendrá una duración de cuatro (4)
años, a partir del día ocho (8) del mes de noviembre del año dos mil trece (2013), el termino del mismo será en fecha ocho (8) del mes de noviembre del año dos mil diez y siete (2017).
CUARTO: El precio pactado entre las partes contratantes como pago
total y general de dicho contrato es por, el cual ha sido pagado al momento de la firma del presente contrato, ascendente a la suma de quinientos mil pesos dominicanos (500,000.00) moneda de curso legal de la república dominicana.
QUINTO: Es entendido entre las partes contratantes que el
arrendatario no hará nada que disminuya la capacidad de dichos terrenos, debiendo entregar los mismos en el tiempo y plazo convenidos, sin la necesidad de requerimiento extrajudicial.
SEXTO: Es entendido por las partes contratantes que en los aspectos
no especificados en el presente acto, las partes se remiten al derecho común.
Hecho en doble original de un mismo tenor y efecto, uno para cada
una de las partes, en la ciudad de Azua de Compostela de la República Dominicana, a los ocho (8) días del mes de noviembre del año dos mil trece (2013).
público de los del número del municipio de Azua, Provincia de Azua, República Dominicana, titular de la cédula de identidad y electoral No. 224-0081011-6, matrícula del Colegio de Abogados de la República Dominicana (CARD) BB-9466, con estudio profesional abierto al público en el edificio Miraflores No. 10, de ésta ciudad. CERTIFICO Y DOY FE: que las firmas que figuran en el presente acto, así como las rúbricas, fueron estampadas en mi presencia y en mi estudio, por los señores NELSON PINEDA CASTILLO Y MARIANO DE LA VEGA, personas cuyas generales constan, en sus calidades descritas en el presente acto, a quienes doy fe conocer e identifico, quienes me declaran libre y voluntariamente que esas es la forma como cada uno de ellos acostumbra a firmar en todos los actos de sus vidas. En la ciudad de Azua y municipio de Azua, República Dominicana, a los ocho (8) días del mes de noviembre del año dos mil trece (2013).
Dra. MARITZA RODRIGUEZ GALARZA
Abogada Notario Público
CONTRATO DE ALQUILER ENTRE: De una parte, LA SECRETARIA DE ESTADO DE AGRICULTURA, institución Estatal con domicilio en el kilómetro 7 de la Carretera Duarte, Urbanización los Jardines del Norte de esta Ciudad de Santo Domingo, debidamente representada por su titular ING. SALVADOR JIMÉNEZ ARANGO, dominicano, mayor de edad, funcionario público, portador de la Cédula de Identidad y Electoral No. 047-0016030-4, quien actúa en virtud de la facultad que le otorga la ley No. 8, de fecha 8 de Septiembre del año 1965, quien para los fines del presente contrato se denominará LA PRIMERA PARTE y de otra parte la señora DOMINGA ROJAS dominicana, mayor de edad, portadora de la Cédula de Identidad y Electoral No. 058-0005501- 3, domiciliada y residente en la calle Duarte No. 98 de esta ciudad de San Pedro de Macorís y accidentalmente, en esta Ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, quien para los fines del presente contrato se denominará LA SEGUNDA PARTE, SE HA CONVENIDO Y PACTADO LO SIGUIENTE:
PRIMERO: LA SEGUNDA PARTE, por medio del presente contrato
alquila a LA PRIMERA PARTE, la casa ubicada en la en la calle Duarte No. 98, de la sub-zona de Villa Rivas, donde funcionará la Oficina Regional de esta Secretaria de Estado de Agricultura, la cual será utilizada por LA SEGUNDA PARTE.
SEGUNDO: LA SEGUNDA PARTE pagará a LA PRIMERA
PARTE la suma de Siete Mil Pesos (RD$7,000.00), mensuales por concepto del alquiler del inmueble objeto del presente contrato.
PARRAFO: Queda establecido que LA PRIMERA PARTE asumirá
los gastos correspondientes al consumo de energía eléctrica, teléfono, agua, así como otro servicio.
TERCERO: el presente contrato tendrá una duración de un (1) año, a
partir del día 1ero del mes de Enero del año 2010 hasta el 31 de Diciembre del año 2010, pudiendo ser rescindido de manera unilateral por LA PRIMERA PARTE cuando así considere necesario o prorrogado por mutuo acuerdo entre las partes.
CUARTO: LA PRIMERA PARTE no entregara a LA SEGUNDA
PARTE ninguna suma de dinero por concepto de depósito del inmueble objeto del presente contrato.
QUINTO: para los fines del presente contrato, las partes eligen domicilio de la manera siguiente: LA PRIMERAPARTE en sus oficinas principales ubicada en la ciudad de Santo Domingo, y LA SEGUNDA PARTE en la secretaría de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de la Primera Instancia del Distrito Judicial de San Francisco de Macorís.
SEXTO: Para lo no consignado en el presente contrato, las partes se
remite a lo establecido en el derecho común
HECHO Y FIRMADO, de buena fe, en dos (2) originales del mismo
tenor y efecto, uno para cada una de las partes. En la Ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, Capital de la República Dominicana, al primer (1) día del mes de Enero del Año Dos Mil Diez (2010).
público de los del número del Distrito Nacional, CERTIFICO Y DOY FE, Que las firmas que se encuentran en el presente documento de los señores ING. AGRON. SALVADOR JIMÉNEZ A y DOMINGA ROJAS, cuyas generales constan, fueron puestas libre y voluntariamente en mi presencia por sus propios puños y letras bajo la fe del juramento, declarándome que esas son las firmas que ellos usan en todos los actos de sus vidas públicas y privadas.
En Santo Domingo, Distrito Nacional, Capital de la Dominicana. Al
primer (1) día del mes de Enero del Año Dos Mil Diez (2010).
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