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Universidad Autónoma de Santo Domingo

Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas


Escuela de Derecho
“Derecho de contratos”
(DER-258)

Ridis R. Correa Domínguez

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y
CONTRATO DE ALQUILER

SESIÓN VIRTUAL
INTRODUCCIÓN

El tema que hoy nos trae hasta aquí es el contrato de


arrendamiento y el contrato de alquiler, y para investigarlo
utilizamos el método analítico, pero ante todo nos sería útil saber
¿Qué es un contrato?; la palabra contrato proviene del latín
contractus que se interpreta como: sacado junto, reunido,
acuerdo, formado por el prefijo con que se interpreta como
convergencia o unión, y tractus que se interpreta como arrastrado.

Pero solo trataremos el contrato de arrendamiento y el contrato de


alquiler, los cuales son contratos consensuales, sinalagmáticos,
onerosos y conmutativos. Ambos son contratos de locación de
cosas.

La locación de las cosas es un contrato por el cual una de las


partes se obliga a dejar gozar a la otra durante un cierto tiempo, y
por un precio determinado que ésta se obliga a pagarle.

El arrendamiento es el contrato por el cual una persona, el


arrendador, pone temporalmente una cosa a disposición de otra, el
arrendatario, contra una remuneración, el alquiler o la renta. El
arrendamiento de cosas puede recaer sobre cosas inmuebles o
sobre cosas muebles.

El alquiler es el contrato una de las partes se compromete a pagar


una suma de dinero convenida entre las partes para hacer uso de
un inmueble o mueble durante un determinado periodo de tiempo.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Según el artículo 1709 del CCD. La locación es un contrato por el


cual una de las partes se obliga a dejar gozar a la otra una cosa
durante cierto tiempo, y por un precio determinado que ésta se
obliga a pagarle.
La locación puede ser de las cosas y de la obra. Se puede alquilar o
arrendar cualquier clase de bienes, muebles o inmuebles.

En el presente trabajo sólo trataremos la locación de las cosas.

El arrendamiento es el contrato por el cual una persona, el


arrendador, pone temporalmente una cosa a disposición de otra, el
arrendatario, contra una remuneración, el alquiler o la renta. El
arrendamiento de cosas puede recaer sobre cosas inmuebles o
sobre cosas muebles.

Cuando se trata de un inmueble se le suele llamar locación, si se


trata de un bien mueble se le llama alquiler y la aparcería de
ganado es una aplicación particular del mismo a los animales.

El arrendador debe entregar la cosa mobiliaria o inmobiliaria que es


objeto del contrato de arrendamiento, el arrendatario debe pagar
como consecuencia de esa cesión limitada, una contra prestación.

Según el artículo 1716 del CCD se puede arrendar por escrito y


verbalmente; cuando haya contestación sobre el precio del
arrendamiento verbal, cuya ejecución haya empezado, y no hubiere
ningún recibo, será creído el propietario bajo su juramento, a menos
que el inquilino prefiera pedir la tasación por peritos, en cuyo caso
los gastos de ésta serán por su cuenta, si pasase del precio que
éste ha declarado.

Caracteres del contrato de arrendamiento

 Es un contrato consensual
 Es un contrato sinalagmático
 Es un contrato oneroso
 Es un contrato conmutativo

Obligaciones del arrendador

 Obligación de entrega: debe entregara la cosa en buen


estado de reparaciones, incluso de reparaciones menores.
 Obligación de conservación: durante el arrendamiento el
arrendador debe permitirle al arrendatario la utilización de la
cosa arrendada
 Obligación de garantía: el arrendador debe garantizar al
arrendatario contra los vicios ocultos, si de estos vicios o
defectos resultare alguna pérdida para el arrendatario, el
arrendador estará obligado a indemnizarle.

Obligaciones del arrendatario

 Obligación de pagar la renta: la renta se paga generalmente


de modo periódico, en épocas llamadas términos, que son
concretados por el contrato o por la costumbre.
 Obligación de usar el inmueble arrendado según el destino
previsto: el arrendatario, salvo acuerdo con el arrendador,
debe conservar el destino previsto por las partes del inmueble
alquilado.
 Obligación de conservar el inmueble arrendado: el
arrendatario asume dos obligaciones ala expiración del
arrendamiento:
1. Devolver el inmueble en el estado en que se encuentre.
2. Devolver el inmueble en buen estado.

 Obligación de devolver el bien al terminar el arrendamiento: el


arrendatario no responde sino de los deterioros o pérdidas
debido a su culpa, es decir le incumbe solamente la obligación
general de prudencia y diligencia; no obstante el legislador
hace que pese sobre él una presunción de simple culpa, el
arrendatario igualmente responde por las culpas de las
personas de su casa y de las culpas de los sub-arrendatarios.

Por dos clases de deterioros el legislador hace que pese


sobre el inquilino una obligación de resultado; el inquilino no
puede librarse de la misma sino probando una causa ajena:

1. Con los deterioros que necesiten de simples reparaciones


menores, no bastara con que el arrendatario pruebe que
esos deterioros son la consecuencia del uso normal de la
cosa. Pero se decide que el arrendador no puede reclamar
esas reparaciones sino al final del arrendamiento, salvo
que su falta amenace con deteriorar el inmueble.

2. Con los deterioros provenientes de un incendio, obligación


de resultado impuesta con la finalidad de que adopte todas
las precauciones necesarias. No se libera de su
responsabilidad más que si prueba una causa ajena (caso
fortuito, vicio de construcción, propagación del incendio
desde una casa vecina).

Cuando el inmueble esté dividido entre varios arrendatarios,


estos son responsables mancomunadamente, en proporción
del valor de la parte del inmueble que ocupen. Cada uno de
los arrendatarios puede liberarse probando que el incendio ha
empezado en la vivienda de otro, o también probando que el
incendio no ha podido originarse en su alojamiento.

Causas de término del contrato de arrendamiento

El cumplimiento del término, cuanto éste se encuentre detallado en


el contrato, le pone automáticamente fin al arrendamiento. Cuando
el arrendamiento sea de duración determinada, las partes pueden
ponerle término a su voluntad dándose aviso de ello; sin embargo,
deben respetar los plazos usuales; la pérdida del inmueble y el
incumplimiento de sus obligaciones por una de las parte son
susceptibles de poner fin al arrendamiento. Por el contrario, el
fallecimiento de una de las partes o la venta del inmueble dejan
subsistente, en principio, el arrendamiento.

El régimen del código civil para la locación de las cosas


comprende desde el artículo 1708 hasta el artículo 1778.

EL CONTRATO DE ALQUILER
Alquilar no es más que pagar una suma de dinero (precio)
convenida entre las partes para hacer uso de un inmueble o mueble
durante un determinado periodo de tiempo. Esta práctica suele
estar regida por un contrato de arrendamiento, que
impone derechos y obligaciones entre ambas partes.

El Código Civil Dominicano en sus artículos 582 y 584 define el


alquiler de una casa como uno de los frutos civiles del usufructuario.

Se consideran que los frutos civiles se adquieren día por día y que
están a disposición del usufructuario en el tiempo al que este
destinado su usufructo. Los alquileres prescriben por tres años.

El alquiler de muebles para amueblar la casa entera, tienda o


cualquier habitación están destinadas a su uso mientras esté
vigente el arrendamiento de los locales. El alquiler se refiere a
alquiler el de casas y muebles.

El contrato de locación se resuelve por la pérdida de la cosa


alquilada, y por la falta del arrendador o el inquilino de cumplir sus
obligaciones.

Si el propietario quiera ocupar la casa alquilada o aumentar el pago


de la renta no se puede realizar sino se le ha establecido al inquilino
en el contrato.

El objeto del contrato de alquiler es la renta y se define como el


pago, deposito o capital que se hace en beneficio del propietario ya
sea de una sola vez o de manera periódica.

Clases de contrato de alquiler


 Contrato de alquiler de vivienda o industrial

Mediante la clase de uso de la unidad de alquiler asignada, el


sistema determina si el contrato de alquiler tiene una finalidad de
vivienda o industrial.

1. Vivienda si es para hacer del inmueble su hogar o


residencia.
2. Industrial para el desarrollo de tiendas o negocios dentro
del inmueble.
 Precontrato de alquiler

Se pueden crear precontratos de alquiler para objetos o inmuebles


que aún están en construcción. Por lo general el precontrato o pre-
alquiler se lleva a cabo utilizando los planos con las medidas y
precisiones del lugar a ser alquilado.

 Arrendamiento interno o externo

También se puede especificar si el arrendamiento es para uso


propio o para terceros.

Similitudes y diferencias entre un contrato de


arrendamiento y un contrato de alquiler

Hay muchas similitudes y algunas diferencias importantes entre el


contrato de arrendamiento y los contratos de alquiler. En primer
lugar, aquí hay algunas similitudes de los acuerdos relativos a la
propiedad de alquiler.

Tanto un alquiler y un contrato de arrendamiento debe tener los


siguientes atributos:

 Ambos acuerdos se pueden hacer por escrito. Por supuesto,


es más fácil y agradable hacer un acuerdo verbal que el
contrato de arrendamiento porque el arrendador y el
arrendatario están felices de estar haciendo un trato. Sin
embargo, si surge algún problema, los acuerdos verbales son
menos útiles e inaplicable.

 Un acuerdo de arrendamiento residencial debe tener una clara


identificación de la renta mensual o importe de contrato de
arrendamiento de apartamentos de alquiler y cuando, durante
el mes, se paga el alquiler. La mayoría de los acuerdos de
convocatoria para el pago acordado debe hacerse por
adelantado, A diferencia de un préstamo hipotecario que se
paga en mora el primer día de cada mes durante la vigencia
del acuerdo.

 Debe haber una declaración clara de la duración del acuerdo.


Ya sea que su acuerdo es una ocupación pura de mes a mes
o un contrato de arrendamiento contrato de arrendamiento de
cinco años, la duración del plazo debe estar claramente
especificado. Además, cualquier acuerdo sobre renovaciones
o ampliaciones de los términos del acuerdo debe ser
claramente identificado.

 Identificar si es o no un contrato de alquiler a plazo fijo o


contrato de arrendamiento, que normalmente se especifica
que el propietario no puede aumentar el importe del alquiler
durante la vigencia del acuerdo o un contrato más abierta y
flexible.

Diferencias entre un contrato de alquiler y el contrato


de arrendamiento:

 Los acuerdos verbales de arrendamiento a menudo son


válidos. Se ha demostrado anteriormente que el acuerdo no
debe ser nunca un contrato verbal pero muchos tribunales
consideran la decisión sobre los contratos de alquiler por vía
oral y que también estaban destinados a durar menos de un
año. La mayoría de los tribunales a menudo se niegan a oír o
considerar siquiera la aplicación de un contrato de
arrendamiento verbal con los términos originales de más de
un año.
 El plazo: A diferencia de los acuerdos a corto plazo de alquiler
(por ejemplo, mes a mes), la mayoría de contratos de
arrendamiento no se renuevan automáticamente ya que los
contratos de arrendamiento tienden a ser más largo que los
contratos de alquiler, pero esto no es un requisito. Muchos
contratos de alquiler de mes a mes tienen un lenguaje que
indica el acuerdo se renovará automáticamente cada mes,
mientras que las dos partes (arrendador y el arrendatario)
deberán facilitar a sólo 30 días aviso de la terminación del
contrato. Un contrato de arrendamiento de tres años se puede
afirmar que las partes están de acuerdo a la cantidad del
plazo y de alquiler que se fijará para tres años.

 De acuerdo al objeto: en el alquiler solo se refiere a las casas


y muebles mientras que en el arrendamiento se refiere a las
haciendas rurales.

CONCLUSIONES
Al analizar el Código Civil Dominicano, específicamente el título VIII
Del contrato de locación y conducción, podemos encontrar la
información necesaria, referente al contrato de arrendamiento y al
contrato de alquiler, a partir de la cual llegamos a las siguientes
conclusiones:

 La locación de las cosas es un contrato por el cual una de las


partes se obliga a dejar gozar a la otra durante un cierto
tiempo, y por un precio determinado que ésta se obliga a
pagarle.

 El arrendamiento es el contrato por el cual una persona, el


arrendador, pone temporalmente una cosa a disposición de
otra, el arrendatario, contra una remuneración, el alquiler o la
renta. El arrendamiento de cosas puede recaer sobre cosas
inmuebles o sobre cosas muebles.

 El alquiler es el contrato una de las partes se compromete a


pagar una suma de dinero convenida entre las partes para
hacer uso de un inmueble o mueble durante un determinado
periodo de tiempo.

 El contrato de alquiler es a su vez un contrato de


arrendamiento con la diferencia de que se le llama alquiler
cuando se hace en la zona urbana y arrendamiento cuando se
hace en una zona rural.

ANEXOS

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ENTRE: De una parte, el señor NELSON PINEDA CASTILLO,


dominicano, mayor de edad, soltero, mecánico, titular de la cédula
de identidad y electoral no. 001-0065216-6, con domicilio y
residente en la casa No.23 de la calle principal, de la sección, La
yaya de azua, república dominicana, quien en que sigue del presente
acto se denominará ARRENDADOR.
De la otra parte el señor MARIANO DE LA VEGA, dominicano,
mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad
y electoral no. 002-0022124-9, con domicilio y residencia en la casa
no.03, de la calle barrio nuevo, sección La yaya de Azua, República
Dominicana, quien en lo que sigue del presente del acto se
denominará ARRENDATARIO.

PRIMERO: Objeto del contrato: el arrendador, por medio del


presente acto, cede en calidad de ARRENDAMIENTO, al
arrendatario, quien a su vez acepta, satisfecho, una porción de
terreno de aproximadamente, veinte y cinco (25) tares, ubicadas en
dicho terreno en ISURA, proyecto D-3 de la asociación salvadora
de esta ciudad de azua, dichos terrenos han sido vistos y aprobados
por el arrendatario.

PARRAFO: dichos terrenos serán usados para la siembra de frutos


menores.

SEGUNDO: El arrendador no puede permitir que personas allegadas


penetren a dicha propiedad por ninguna tolerancia admitir que
terceros puedan usar dichos terrenos, a otros fines que no estén
expresamente consignados en el presente contrato.

TERCERO: El presente contrato tendrá una duración de cuatro (4)


años, a partir del día ocho (8) del mes de noviembre del año dos mil
trece (2013), el termino del mismo será en fecha ocho (8) del mes de
noviembre del año dos mil diez y siete (2017).

CUARTO: El precio pactado entre las partes contratantes como pago


total y general de dicho contrato es por, el cual ha sido pagado al
momento de la firma del presente contrato, ascendente a la suma de
quinientos mil pesos dominicanos (500,000.00) moneda de curso
legal de la república dominicana.

QUINTO: Es entendido entre las partes contratantes que el


arrendatario no hará nada que disminuya la capacidad de dichos
terrenos, debiendo entregar los mismos en el tiempo y plazo
convenidos, sin la necesidad de requerimiento extrajudicial.

SEXTO: Es entendido por las partes contratantes que en los aspectos


no especificados en el presente acto, las partes se remiten al derecho
común.

Hecho en doble original de un mismo tenor y efecto, uno para cada


una de las partes, en la ciudad de Azua de Compostela de la
República Dominicana, a los ocho (8) días del mes de noviembre
del año dos mil trece (2013).

NELSON PINEDA CASTILLOMARIANO DE LA VEGA


ARRENDADOR ARRENDATARIO

YO, Dra. MARITZA RODRÍGUEZ GALARZA, abogada notario


público de los del número del municipio de Azua, Provincia de
Azua, República Dominicana, titular de la cédula de identidad y
electoral No. 224-0081011-6, matrícula del Colegio de Abogados de
la República Dominicana (CARD) BB-9466, con estudio profesional
abierto al público en el edificio Miraflores No. 10, de ésta ciudad.
CERTIFICO Y DOY FE: que las firmas que figuran en el presente
acto, así como las rúbricas, fueron estampadas en mi presencia y en
mi estudio, por los señores NELSON PINEDA CASTILLO Y
MARIANO DE LA VEGA, personas cuyas generales constan, en
sus calidades descritas en el presente acto, a quienes doy fe conocer e
identifico, quienes me declaran libre y voluntariamente que esas es la
forma como cada uno de ellos acostumbra a firmar en todos los actos
de sus vidas.
En la ciudad de Azua y municipio de Azua, República Dominicana,
a los ocho (8) días del mes de noviembre del año dos mil trece
(2013).

Dra. MARITZA RODRIGUEZ GALARZA


Abogada Notario Público

CONTRATO DE ALQUILER
ENTRE: De una parte, LA SECRETARIA DE ESTADO DE
AGRICULTURA, institución Estatal con domicilio en el kilómetro 7
de la Carretera Duarte, Urbanización los Jardines del Norte de esta
Ciudad de Santo Domingo, debidamente representada por su titular
ING. SALVADOR JIMÉNEZ ARANGO, dominicano, mayor de
edad, funcionario público, portador de la Cédula de Identidad y
Electoral No. 047-0016030-4, quien actúa en virtud de la facultad que le
otorga la ley No. 8, de fecha 8 de Septiembre del año 1965, quien para
los fines del presente contrato se denominará LA PRIMERA PARTE y
de otra parte la señora DOMINGA ROJAS dominicana, mayor de
edad, portadora de la Cédula de Identidad y Electoral No. 058-0005501-
3, domiciliada y residente en la calle Duarte No. 98 de esta ciudad de
San Pedro de Macorís y accidentalmente, en esta Ciudad de Santo
Domingo, Distrito Nacional, quien para los fines del presente contrato
se denominará LA SEGUNDA PARTE, SE HA CONVENIDO Y
PACTADO LO SIGUIENTE:

PRIMERO: LA SEGUNDA PARTE, por medio del presente contrato


alquila a LA PRIMERA PARTE, la casa ubicada en la en la calle
Duarte No. 98, de la sub-zona de Villa Rivas, donde funcionará la
Oficina Regional de esta Secretaria de Estado de Agricultura, la cual
será utilizada por LA SEGUNDA PARTE.

SEGUNDO: LA SEGUNDA PARTE pagará a LA PRIMERA


PARTE la suma de Siete Mil Pesos (RD$7,000.00), mensuales por
concepto del alquiler del inmueble objeto del presente contrato.

PARRAFO: Queda establecido que LA PRIMERA PARTE asumirá


los gastos correspondientes al consumo de energía eléctrica, teléfono,
agua, así como otro servicio.

TERCERO: el presente contrato tendrá una duración de un (1) año, a


partir del día 1ero del mes de Enero del año 2010 hasta el 31 de
Diciembre del año 2010, pudiendo ser rescindido de manera unilateral
por LA PRIMERA PARTE cuando así considere necesario o
prorrogado por mutuo acuerdo entre las partes.

CUARTO: LA PRIMERA PARTE no entregara a LA SEGUNDA


PARTE ninguna suma de dinero por concepto de depósito del inmueble
objeto del presente contrato.

QUINTO: para los fines del presente contrato, las partes eligen
domicilio de la manera siguiente: LA PRIMERAPARTE en sus
oficinas principales ubicada en la ciudad de Santo Domingo, y LA
SEGUNDA PARTE en la secretaría de la Cámara Civil y Comercial
del Juzgado de la Primera Instancia del Distrito Judicial de San
Francisco de Macorís.

SEXTO: Para lo no consignado en el presente contrato, las partes se


remite a lo establecido en el derecho común

HECHO Y FIRMADO, de buena fe, en dos (2) originales del mismo


tenor y efecto, uno para cada una de las partes. En la Ciudad de Santo
Domingo, Distrito Nacional, Capital de la República Dominicana, al
primer (1) día del mes de Enero del Año Dos Mil Diez (2010).

ING. AGRON. SALVADOR JIMÉNEZ ADOMINGA ROJAS

Secretario de Estado de Agricultura

Yo, __________________________________________, Notario


público de los del número del Distrito Nacional, CERTIFICO Y DOY
FE, Que las firmas que se encuentran en el presente documento de los
señores ING. AGRON. SALVADOR JIMÉNEZ A y DOMINGA
ROJAS, cuyas generales constan, fueron puestas libre y
voluntariamente en mi presencia por sus propios puños y letras bajo la
fe del juramento, declarándome que esas son las firmas que ellos usan
en todos los actos de sus vidas públicas y privadas.

En Santo Domingo, Distrito Nacional, Capital de la Dominicana. Al


primer (1) día del mes de Enero del Año Dos Mil Diez (2010).

_________________________________________
Notario Público

BIBLIOGRAFÍA

http://rentalhome.lifetips.com/es/tip/144407/leases-rental-
agreements/leases-rental-agreements/similitudes-y-
diferencias-entre-un-contrato-de-arrendamiento-y-un-contrato-
de-alquiler.html

http://rentalhome.lifetips.com/es/faq/137429/0/what-arethe-
similarities-and-difference-between-a-lease-and-a-rental-
agreement/index.html

http://etimologias.dechile.net/?contrato

Código Civil Dominicano, edición preparada por NELSON


L.SOTO CASTILLO en el año 2012