COMPRAVENTA

a) Concepto, caracterización y fuentes legales

Por dicho contrato, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a
pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Caracteres:

1.- Es un contrato consensual: Concurso de consentimientos sobre la cosa y el precio, sin que sea
precisa forma alguna, ni la entrega de la cosa o del precio.

No obsta que existan a que algunas compraventas especiales estén sometidas a requisitos de forma,
la ventas a plazos de bienes muebles sujetas a la ley especial.

2.- Es un contrato bilateral o sinalagmático, nacen las obligaciones recíprocas a cargo de los
contrataciones.

3.-Es un contrato oneroso, prestación que realiza cada uno de los contratantes se corresponde con la
contraprestación realizada por el otro.

4.- Es un contrato generador de obligaciones, por sí solo, nacen únicamente las obligaciones de
comprador y vendedor, sirve de título para adquirir la propiedad, seguido la entrega o tradición.

No son notas esenciales de la compraventa la conmutatividad ni el carácter principal. No hay

inconveniente teórico a que la compraventa aparezca como accesoria de otro contrato.

Fuentes legales. Compraventa civil y mercantil.

Compraventa encuentra su regulación en el C.C., además de previsiones contenidas en el Cod de

comercio, en leyes especiales.

Especial interés reviste la distinción entre compraventas civiles y mercantiles, la delimitación de que
compraventas deben ser consideradas mercantiles la hace el Ccom (Será mercantil la Compraventa
de cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma o bien en forma diferente, con animo de
lucrar en la reventa.

Las compraventas de consumo o para el uso personal o familiar son siempre civiles, aunque el
vendedor sea comerciante, en cambio no esta clara la calificación de las compraventas de consumo
empresarial, lo que llevaría a excluirlas del ámbito de la cv mercantil; sin embargo alguna sentencia
ha afirmado su carácter mercantil.

CV inmobiliarias son siempre civiles.

Para los casos dudosos parece razonable la aplicación atrayente de las normas civiles, en atención al
carácter especial de la legislación mercantil.

Capacidad para comprar y vender

a) La capacidad de obrar exigida para celebrar el contrato de compraventa es la general

para contratar.
b) Prohibiciones de comprar, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por
persona alguna interpuesta, cabe resaltar que las prohibiciones son de comprar yno
de vendr, se interpretan de manera estricta , no pueden extenderse a otros supuestos,
pero resulta razonable admitir una interpretación dirigida a salvaguardar su espíritu y
finalidad , mediante la adaptación y modernización. Un ejemplo de esto son los
funcionarios públicos que tienen prohibido comprar los bienes de los establecimientos
de cuya administración estuvieran encargados.
 No puede adquirir por compra:

a) Los que desempeñen algún cargo tutelar, los beines de la persona o personas que
estén bajo su guarda o protección.
b) Los mandatarios, los bienes cuya administración o enajenación estuviesen
encargados, esta prohibición no rige cuando el mandatario adquiere directamente del
mandante o cuando el mandante lo autoriza.
c) Los albaceas (encargados de ejecutar testamento) los bienes confiados a su cargo.
d) Los funcionarios públicos, bienes cuya administración estuviesen encargados , dicha
prohibición afecta a todo funcionario publico
e) Los funcionarios judiciales , bienes y derechos que estuvieran en litigio ante el
tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejerzan sus funciones

Objeto de la compraventa: la cosa y el precio

a) La cosa: que sea determinada y al régimen de la perdida de la cosa antes de la

celebración del contrato. Pueden ser muebles, inmuebles, materiales o inmateriales.
El dinero no puede ser objeto de CV, puesto que interviene en el contrato como precio
y no como cosa , sin embargo se puede producir la CV de monedas o billetes antiguos.
Que la cosa sea determinada no quiere decir que tenga que ser especifica.

La CV de cosa que ya no existe en el momento de celebración del contrato , “ si al

tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la
misma, quedará sin efecto el contrato. La perdida puede ser física (destrucción) o
jurídica (expropiación, salida de comercio, etc). Es indiferente que la perdida sea por
caso fortuito, fuerza mayor, hecho de tercero.

Compraventa de cosa futura: La CV tiene por objeto una cosa que no existe , pero se
espera razonablemente que exista en el momento de cumplimiento el precio se
pagará cuando la cosa llegue a existir (emptio rei speratae: cosa esperada)
La CV en la cual se pacta el pago del precio con independencia de que la cosa llegue a
existir o no, es la (emptio spei: compraventa de esperanza).
En ambos casos el vendedor asume unos concretos deberes de conducta, relacionados
con la efectiva existencia de la cosa.
Si la CV de cosa esperada y la cosa no llega a existir, el vendedor incumplirá su
obligación ,el comprador quedara eximido del pago del precio, además de la
indemnización.
Si la CV es de esperanza, el incumplimiento de los deberes de conducta puede llegar a
eximir al comprador de su obligación de pagar el precio.

b) El precio: se exige que sea cierto y expresado en dinero

El precio necesariamente debe expresarse en dinero, si es parte dinero y parte otra
cosa, se calificara el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. Se
entenderá permuta si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al dinero o su
equivalente.
La ausencia de precio determina la nulidad de la CV.
El hecho de que el precio de la CV no figure como entregado sino como confesado no
quiere decir que no haya existido.
Nuestro ordenamiento no exige que el precio sea justo, pero si conoce precios
legalmente tasados.
 Perfección y forma de la compraventa
La venta se perfeccionara entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos,
si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una
ni el otro se hayan entregado.
La promesa de venta
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio,
derá derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del
contrato. La promesa de venta es conceptualmente reconducible a la figura del
precontrato.
La promeso bilateral de venta , es decir, el compromiso recíproco de comprar uno y
otro vender, cuyo cumplimiento puede ser exigido en cualquier momento por
cualquiera de los contratantes.
La promeso unilateral de venta aceptada, que genera en el otro contratante un
derecho de opción, consistente en la facultad de perfeccionar el contrato definitivo de
compraventa mediante el ejercicio de la opción; este ejercicio se realizará a través de
una declaración de voluntad optante , con simultánea puesta a disposición del precio o
la cosa, salvo que otra cosa se haya acordado.
Compraventa a prueba y ad gustum:
La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la venta de las cosas
que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre
bajo condición suspensiva.
 Venta a prueba: se trata de determinar, conforme a criterios objetivos, si la
cosa vendida reune las cualidades pactadas
 Venta ad gustum: se trata de cosas que es costumbre gustar o probar, en la
que el comprador pruébala cosa para ver si es de su agrado, en cuyo caso la
condición se cumple.

II) OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

184. ¿Hay obligación de transmitir la propiedad?

a) planteamiento: art 1461: el vendedor está obligado a la ENTREGA y SANEAMIENTO DE LA

COSA EN VENTA.

Garcia Cantero señala que la obligación de entrega se refiere a la de pagar el precio, la cual es
una obligación esencial cuyo incumplimiento da fin al contrato mientras que el saneamiento es
una relación de reciprocidad.

b) ¿ esta obligado el vendedor a transmitir la propiedad de la cosa vendida?

el C Civil no incluye expresamente entre las obligaciones del vendedor transmitir la propiedad
de la cosa vendida, según Albaladejo no esta obligado , pero según Rubio Garrido dice que eel
vendedor esta obligado a transmitir la propiedad ya que :

 la compraventa es un título transmisión del dominio, mediante la entrega el

comprador adquiere la propiedad .
 pero esta aproximación es insuficiente ya que es un contrato transmisivo por
excelencia.

185. La obligación de conservar la cosa: perdida de la cosa debida.

A) en caso de que entre la celebración del contrato y la entrega de la cosa medie un lapso de
tiempo, el vendedor esta obligadp a conservar la cosa.

B) el VENDEDOR responde a la PERDIDA DE LA CPSA DEBIDA:

  Si ha incurrido en retraso de la entrega auque se haya perdido por caso fortuito.
 si se ha comprometido a entregar la misma cosa a 2 personas distintas, asi se hay
persida por caso fortuito.
 Si la cosa se ha perdido por dolo o culpa del vendedor.
 en los 3 casos debe haber una indemnización o la RESOLUCION DEL CONTRATO.
La obligación del vendedor se extingue si la cosa se PIERDE O DESTRUYE SIN CULPA
DEL VENDEDOR ANTES DE HABERSE CONSTITUIDO EN MORA Y QUE ESTE OBLIGADOA
DAREL A 2 PERSONAS.

C) cuando la obligación del vendedor se ha extinguido ¿subsite la obligación del comprador de

pagar el precio?

pese a que la cosa se ha perdido por caso fortutio , el comprador queda liberado de la
obligación de pagar el precio , sin embargo si la perdida es por culpa del comprador debe
pagar aunque no reciba la cosa.

D) en caso de que el objeto de la compraventa seas cosas fungibles el riego no se imputa al

comprador hasta que se especifique.

186. La Obligacion de entregar la cosa VENDIDA.

A) La obligación principal del vendedor es la entrega de la cosa vendida, en ese momento el

comprador adquiere su propiedad. La entrega se debe realizar en el tiempo pactado , si no se
ha pactado desde que el comprador paga el precio, al menos que se haya señalado un plazo.

B) formas de entrega

 tradición real: entrega material

 tradición instrumental la compraventa se entrega en escritura publica
 tradición simbólica: la entrega de las llaves del lugar donde esta guardada la cosa
mueble.
 tradición por acuerdo de los contratantes: en caso de que la cosa mueble no pueda
trasladarse a cargo del comprador .
 tradición instrumental: bienes incorporales.

C) La cosa vendida deberá ser entregada en el estado en que se encontraba al realizar el

contrato , con los frutos producidos y todos sus accesorios , en el caso de los frutos pues debe
haber también un aprovechamiento de ellos desde el día que se ha obtenido la cosa.

D) en el caso de ENTREGA DE BIENES INMUEBLES

a) SI se ha vendido indicando su CABIDA a razón de precio por unidad tienen que entregar esa
misma cabida.

en caso la cabida real de la finca sea inferior o superior:

 si la finca es de cabida inferior el comprador puede optar por una rebaja o la rescisión
 si la finca es de mayor cabida, el comprador tiene la obligación de pagar el exceso.
 si el problema no es la CABIDA sino la CALIDAD de la finca se aplica lo mismo.

si no se ha vendida por UNIDAD DE MEDIDA no hay aumento ni disminución del precio.

187. OBLIGACION DE SANEAMIENTO

A) SANEAMIENTO POR EVICCION: El vendedor responde frente al comprador en caso de

evicción esta responsabilidad es de origen legal, se requiere que haya la privación de la cosa en
una SENTENCIA FIRME.

I. REQUISITOS DE FONDO:
 La privación tiene que ser definitiva puede ser total o parcial.
 privación en virtud a un derecho anterior a la compra, sin excluir que pueda
ser después de la compra.
 debe haber sentencia firme.

II. REQUISITOS DE FORMA

 Notificación de la demanda al vendedor
 el ejercicio del saneamiento dentro del plazo legalmente fijado.
III. EFECTOS:
1.- si el vendedor es de BUENA FE, el comprador puede pedir:
 la restitución del precio de la cosa al tiempo de la evicción.
 los frutos de la cosa .
 las costas del pleito
 gastos del contrato.

2.- si es de MALA FE , además de lo anterior podrá solicitar una indemnización por daños y
perjuicios asi como demás gastos.

3.- si el comprador ha renunciado al saneamiento por evicción podrá reclamar el precio de la

cosa al tiempo de la evicción.

4.- si es evicción parcial el comprador pierde una parte de la cosa y puede pedir la rescisión

D. REGIMEN ESPECIAL DE LA FINCA VENDIDA CON GRAVAMENES OCULTOS, “si la finca

estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre aparente, de
tal naturaleza que deba presumirse no habría adquirido el comprador si la hubiera conocido,
podrá pedir la recisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente” la
acción rescisoria está sometida a un plazo de caducidad DE UN AÑO, a contar desde el
otorgamiento de la escritura y la indemnizatoria a igual plazo, pero a contar desde el día en
que se haya descubierto la carga o servidumbre

B. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

A. PLANEAMIENTO GENERAL: ARTICULO 1484.1 CC, la obligación de saneamiento por vicios

ocultos es también de origen legal e independiente de la buena fe del vendedor, quien
responde aunque ignore la existencia de los vicios ocultos. Mediante pacto, cabe la exclusión
total o parcial de esta obligación, pero la exclusión total exige que el vendedor ignore la
existencia de los vicios

B. REQUISITOS: SON REQUISITOS DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

-LA PRESENCIA DE UN VICIO O DEFECTO EN LA COSA VENDIDA

-QUE EL VICIO SEA OCULTO, en el sentido de que no fuera conocido, no fácilmente reconocido
por el comprador
.QUE EL VICIO SEA GRAVE, en el sentido de hacer a la cosa impropia para el uso a que se
destina o de disminuir su utilidad de forma que el comprador no la habría adquirido de haber
conocido el vicio.

-QUE EL VICIO SEA ANTERIOR A LA VENTA, aunque sus efectos se manifiesten después.

c. EFECTOS: si hay vicios ocultos, el comprador puede optar entre el desistimiento del contrato
(con restitución de las cantidades que pago: acción redhibitoria) o la rebaja proporcional del
precio (acción estimatoria.

Si el vendedor conocía los vicios ocultos y no los manifestó, el comprador que opte por la
resolución del contrato tendrá derecho a la indemnización de daños y prejuicios

EN EL CASO DE PERDIDA DE LA COSA VENDIDA CON VICIOS OCULTOS, HAY QUE DISTINGUIR

 Cuando la pérdida se produce como consecuencia de los vicios, en cuyo caso el

vendedor deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato. Si además el
vendedor conocía los vicios y no los comunico al comprador, deberá indemnizar daños
y prejuicios.
 Cuando la pérdida se produce por caso fortuito o por culpa del comprador, este puede
reclamar el precio que pago, con la rebaja del valor que la cosa tenía cuando se perdió.
Si el vendedor conocía los vicios y nos los comunico al comprador estará obligado a
indemnizar los daños y prejuicios

D. PLAZO, las acciones de saneamiento por vicios ocultos están sometidas a un plazo de seis
meses. Pese a la dicción literal del artículo 1490 que ordena que el cómputo del plazo se inicie
desde la entrega de la cosa, el TS ha afirmado que si se realizaron gestiones destinados a
obtener la reparación del vicio, el plazo debe contarse desde que las gestiones finalizaron.

El cómputo del plazo comienza con la entrega de la cosa, entendida como entrega real y no
ficticia puesto que solo aquella permite al comprador comprobar la existencia de vicios.
También se puede ejercitar la acción antes de la entrega de la cosa, si el comprador tuvo
conocimiento de la existencia de los vicios.

C. REGLAS ESPECIALES SOBRE CONFORMIDAD Y GARANTIA EN LA COMPRAVENTA DE BIENES

DE CONSUMO

La normativa destinada a proteger básicamente los intereses de los consumidores ha

introducido algunas reglas especiales sobre conformidad y garantía en el caso de compraventa
de bienes de consumo.

SE EXAMINARA BREVEMENTE Y DESCERPTIVAMENTE LAS REGLAS DEL TRLGDCU, CON ALUSIÓN

EN SUS SEDES CORRESPONDIENTES AL ARTICULO 12 LOCM.

A. EL PRINCIPIO DE CONFORMIDAD Y SUS MANIFESTACIONES: el vendedor está obligado

a entregar al consumidor y usuario productos que sean conformes con el contrato,
respondiendo frente a el de cualquier falta de conformidad que existía en el momento
de la entrega del producto.
La falta de conformidad ha de existir en el momento de la entrega del bien al
consumidor, a cuyo fin, salvo prueba en contrario se presumirá que las faltas de
conformidad que se manifiesten en los seis meses posteriores a la entrega del
producto, sea este nuevo o de segunda mano, ya existían cuando la cosa se entregó,
excepto cuando esta presunción sea incompatible con la naturaleza del producto o la
índole de la falta de conformidad.
 B. EL AMBITO DE APLICACIÓN Y CARÁCTER IMPERATIVO: los derechos en esta materia
reconoce a los consumidores, son irrenunciables y la renuncia a ellos es nula.
Tratándose de bienes de naturaleza duradera, la garantía deberá formularse por
escrito o en cualquier soporte duradero.
C. SUJETOS. Lo son el garante y los titulares de la garantía, el garante es el vendedor
D. LOS DERECHOS DEL CONSUMIDOR: el consumidor y usuario tiene derecho a la
reparación del producto, a su sustitución, a la rebaja del precio o a la resolución del
contrato de acuerdo con lo previsto en este título.
1. En primer lugar, de acuerdo con el art. 119 TRLGDCU, el consumidor podrá optar
entre la reparación o la sustitución, salvo que en estas opciones resulte
objetivamente imposible.
2. Si la reparación no resuelve la falta de conformidad: el comprador podrá elegir
entre la sustitución, la rebaja del precio o la resolución del contrato
3. Por último, la rebaja del precio y la resolución del contrato procederán a la elección
del consumidor y usuario, cuando este no pudiere exigir la reparación o la
sustitución y en los casos en los que estas no hubieren llevado a cabo en un plazo
razonable o sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario.
E. PLAZOS DE GARANIA Y DE PRESCRIPCION: EL PLAZO DE GARANTIA es de 2 AÑOS a
contar desde la entrega de la cosa, si esta es nueva y de un año como mínimo si es de
segunda mano. El plazo de prescripción ES DE 3 AÑOS a contar desde la entrega del
bien
F. LAS GARANTIAS COMERCIALES: las garantías legales pueden coexistir con las garantías
ofrecidas por el vendedor o por el fabricante, las garantías comerciales no pueden
disminuir los derechos que atribuyen al consumidor las garantías legales, derechos que
son irrenunciables

D. LA CONCURRENCIA DE ACCIONES A DISPOSICION DEL COMPRADOR

el comprador tiene a su disposición en caso de incumplimiento del vendedor las acciones

genéricas derivadas del incumplimiento de las obligaciones contractuales, las de saneamiento
por evicción o vicios ocultos, es fácil que varias de estas acciones o todas sean ejercitables en
un caso partículas, puede emplear el comprador emplear a su elección, cualquiera de tales
acciones, la jurisprudencia considera que se produce un concurso alternativo entre normas.

LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

La obligación de pagar el precio
a. La obligación del comprador es la pegar el precio de la cosa vendida, en el tiempo y
lugar fijados en el contrato o a falta de pacto en el tiempo y lugar en que se haga la
entrega de la cosa vendida.

Si media un lapso de tiempo entre la entrega de la cosa y el pago del precio, el comprador
deberá pagar intereses.

1. Si así se ha convenido
2. Si la cosa vendida produce frutos o rentas
3. Si se ha constituido en mora

Los intereses no se deberán, aunque la cosa haya sido entregada, si el retraso en el pago
del precio no es imputable al comprador.
 b. Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida o
tuviere fundado temor de serlo por una acción , reivindicatoria o hipotecaria, podrá
suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación
o el peligro, a no ser de que afiance la devolución del precio en su caso o se haya
estipulado que no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador
estará obligado a verificar el pago

Señala que los requisitos para el ejercicio de la facultad de suspender el pago del
precio .
1. Que el comprador sufra actualmente una perturbación o tema sufrirla

2) que el temor sea fundado

3) que el comprador notifique al vendedor su decisión de suspender el pago del precio, pues
nio este puede ser indefinida ni puede subsistir cuando el vendedor afiance la devolución del
precio, lo que no podría hacer si no se le notifica el ejercicio de esta facultad suspensiva. El TS
igualmente ha admitido la procedencia de la suspensión cuando la propiedad de la cosa
vendida se ve em peligro como consecuencia del embargo o embargos que puedan pesar
sobre la misma. Junto a las acciones reivindicatoria e hipotecaria, perturbaciones aptas para
que el comprador suspenda el pago del precio la acción declarativa del dominio.

La suspensión esta prevista para cuando hay mera perturbación, pero no privación, también en
caso de privación, a fortiori, el comprador pueda suspender el pago del precio.

El comprador no puede suspender el pago si conocía el riesgo de perturbación al tiempo de la

compra .

189. LA RESOLUCION DE LA COMPRAVENTA EN INTERES DEL VENDEDOR

A) COMPRAVENTA DE INMUEBLES

a) resolución por riesgo de perdida de la cosa y el precio. ART 1503.1 CC. Si el vendedor tuviere
fundado motivo para temer la perdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover
inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiere este motivo, se observara lo dispuesto
en el articulo 1124.

No precisa previo incumplimiento, sino que basta con el temor fundado de perdida de la cosa y
el precio. El temor fundado a perder el precio faculta al vendedor a no entregar la cosa , y la
resolución debería fundarse en el incumplimiento del comprador.

b) Resolución de la compraventa de inmuebles por incumplimiento del comprador. ART 1504:

que en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago
del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el
comprador podrá pagar, aun después de expirado el termino, ínterin no haya sido requerido
judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo
termino.

El precepto establece un régimen especial para la resolución. Justifica que sea de aplicación
preferente frente al del Art. 1124 Cc. Estos son preceptos complementarios .

El art 1504 se aplica a todas las compraventas inmobiliarias, tanto si se ha pactado la

resolución automática o no de la compraventa por incumplimiento del vendedor.( el precepto
se refiere al pacto comisorio)
En caso de impago del precio por el comprador, la existencia de tales pactos permite
inscribirlos en el registro de la propiedad, y dotarles asi de eficacia frente a terceros
subadquirientes de la cosa.

El requisito fundamental para la aplicación del art 1504 es el impago injustificado de todo o
parte del precio por el comprador, pide que el incumplimiento reúna los requisitos propios de
la resolución fundada en el art. 1124 Cc.

Empiezan las diferencias relevantes con el régimen del art 1124 Cc., puesto que:

1) Por un lado , es preciso que el vendedor haga un especifico requerimiento resolutorio,

por via notarial o judicial, frente al comprador: hasta ese momento el comprador
podrá pagar y evitar asi la resolución. ( mediante el requerimiento el vendedor
comunica al comprador su voluntad de resolver el contrato, debe ser previo a la
demanda)
2) Por otro lado a partir de dicho requerimiento, ni el juez puede conceder un nuevo
plazo para pagar, ni el comprador evitar la resolución mediante el pago.( puede ocurrir
que el vendedor de un nuevo plazo al comprador).

B) COMPRAVENTA DE BIENES MUEBLES

a) ART 1505 Cc. Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno
derecho en interés del vendedor cuando el comprador, antes de vencer el termino fijado para
la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al
mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de este se hubiese pactado mayor dilación.

Son presupuestos de la aplicación de este precepto:

1) Que se trate de compraventa de bienes muebles

2) Que el contrato no se haya consumado por ninguno de los contratantes
3) Que exista un termino para la entrega de la cosa
4) Que el comprador haya incurrido en mora, por no presentarse a recibir la cosa.

La resolución es en interés del vendedor, 1) que el vendedor puede optar entre la resolución o
el cumplimiento del contrato, 2) que en caso de incumplimiento del vendedor, el comprador
tiene a su disposición la resolución del art 1124 Cc.

b) que en caso de que el comprador demore el pago de dos plazos o del ultimo de los plazos,
se puede optar entre exigir el pago de los plazos pendientes, o la resolución del contrato. Si
opta por la resolución, las partes deberán restituirse recíprocamente las prestaciones, aunque
el vendedor tendrá derecho: 1) al 10% de los plazos vencidos, en concepto de indemnización
por la tenencia de las cosas por el comprador, 2) a una cantidad igual a desembolso inicial, 3)
la indemnización que proceda por el deterioro de la cosa.

IV. EFECTOS DE LA COMPRAVENTA : LA TRANSMISION DE LA PROPIEDAD

190 PLANEAMIENTO: el efecto mas directo y característico de la compraventa es el nacimiento

de la obligaciones de comprador y vendedor.

191. LA COMPRAVENTA DE COSA AJENA

A partir de la consideración de la compraventa de cosa ajena como un contrato valido y eficaz,

hay que distinguir:
a) vendedor que adquiere la cosa vendida, y la entrega al comprador: em este caso el contrato
ha sido cumplido correctamente, y no presenta particularidad alguna
b) vendedor que entrega la cosa de que no es propietario. Entonces, puede ocurrir:

 Que el comprador sea privado de la cosa por el verdadero propietario, en cuyo caso
procede el saneamiento por evicción.
 Que el comprador adquiera la propiedad de la cosa por otro titulo distinto
típicamente, porque la ha usucapido, o como consecuencia del principio de fe publica
registral, de forma que queda satisfecho su interés en adquirir la propiedad de la cosa.

c) si el vendedor no entrega la cosa, habrá un incumplimiento de contrato, que se someterá a

las reglas genéricas del incumplimiento contractual.

192. LA DOBLE VENTA

A) ¿ que ocurre cuando un mismo vendedor vende la misma cosa por separado a dos
compradores distintos?. La cuestión esta regulada solo en lo que se refiere a la adquisición de
la propiedad: ART 1473 Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la
propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe,
si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquiriente que antes la haya
inscrito en el registro. Cuando no haya inscripción , pertenecerá la propiedad a quien de buena
fe sea primero en la posesión y faltando esta a quien presente titulo de fecha mas antigua,
siempre que haya buena fe.

DOS PUNTOS DE VISTA: 1) real: art 1473 Cc. 2) el obligacional.

B) El art 1473 tiene los siguientes requisitos:

I. Vendedor único
II. Pluralidad de compradores, que no actúan conjuntamente
III. Dos o mas contratos de compraventa diferentes, todos ellos validos y al decir de
RUBIO GARRIDO, subsistentes.

Es dudoso, la jurisprudencia entiende que si la primera compraventa se ha consumado antes

de celebrarse la segunda, de forma que el comprador ha adquirido la propiedad, propiamente
no estaríamos ante un caso de doble venta sino ante una venta de cosa ajena, o de nulidad de
la segunda compraventa por falta de objeto..

IV. Identidad del objeto vendido.

C) Concurrido estos requisitos:

a) Si la compraventa de un bien mueble, adquiere la propiedad el comprador que

primero haya tomado posesión de ella, con buena fe.
Si ninguno de los compradores ha tomado posesión efectiva de la cosa, la aplicación
del art 1473.3, debe ser preferido el comprador de titulo mas antiguo.
b) Si la compraventa es de un bien inmueble, adquiere la propiedad el comprador que
primero la hubiera inscrito en el Registro de la propiedad, con buena fe.

Si no hay inscripción, será preferido el comprador que tomo posesión real de la cosa en primer
lugar y , a falta de posesión, el comprador de titulo mas antiguo, en ambos casos, con buena
fe.

193. EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO.

El comprador no adquirirá la propiedad de la cosa en tanto no haya pagado totalmente el

precio. Ese es el pacto

Tiene una función de garantía del vendedor, en las ventas con entrega inmediata de la cosa, y
aplazamiento del pago. Si el comprador no paga al vendedor, este deberá resolver el contrato,
y solo entonces podrá recuperar la cosa vendida, normalmente depreciada por el uso que le ha
dado el comprador: lo que garantiza el pacto de reserva de dominio, es que el vendedor que
decida resolver el contrato por impago del comprador, podrá recuperar la cosa .

El pacto de reserva en nuestro derecho es valido y eficaz.

El TS. Como parte de la doctrina entienden que el pacto de reserva de dominio no afecta a la
perfección de la compraventa, sino a su CONSUAMCION y mas en concreto a su eficacia
transmisiva de la propiedad, que no se produce en tanto el precio no haya sido pagado por
completo.

Por un lado , el vendedor aunque conserva la propiedad de la cosa, lo hace solo en función de
garantía, por lo que carece de facultades de disposición, voluntaria o forzosa, sobre ella,
mientras el comprador siga pagando. El TS. Llega a reconocer al comprador la posibilidad de
ejercitar una tercería de dominio en caso de que los acreedores del vendedor embargan la
cosa. Lo único de que puede disponer el vendedor es de los derechos que derivan de su
posición contractual: a cobrar el precio, y a recuperar la cosa, en caso de impago.

Por otro lado el comprador tiene la posesión de la cosa, de adquirir el bien una vez haya
pagado todos los plazos. Carece, de poder de disposición, voluntaria o forzosa, sobre la cosa:
en caso de embargo por los acreedores del comprador, el vendedor podría ejercitar la tercería
de dominio.

V. COMPRAVENTAS ESPECIALES

194. LA COMPRAVENTA CON RETRACTO CONVENCIONAL

A) Concepto y caracterización: ART 1507: Tendrá lugar el retracto convencional cuando el

vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo
expresado en el art 1518 y lo demás que se hubiese pactado.

Retracto convencional: como una condición resolutoria de la compraventa. Que depende de la

voluntad del vendedor.

El vendedor puede ejercitar su facultad resolutoria también frente a terceros que traigan causa
del comprador. Si se trata de compraventa de bienes inmuebles que están inmatriculados en el
registro de la propiedad, y el pacto de retroventa no ha sido inscrito, los terceros adquirientes
de buena fe pueden defenderse de la acción resolutoria.

B) funcionamiento: el Cc. No contiene reglas especificas sobre el nacimiento del retracto

convencional, ha de ser simultaneo a la compraventa.