Evolución del Derecho Inmobiliario

El profesor y juez en materia catastral Manuel Ramón Ruiz Tejada, fue quien
clasifico y dividió en 5 periodos la evolución de la propiedad inmobiliaria.

Primer periodo:

Inicia con la bula intercaetera o noverum universi , otorgada por el papa

Alejandro VI, en fecha 3 de mayo del año 1493, en que los reyes católicos
fueron beneficiados con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y
las que se pudieron descubrir en el nuevo mundo.

En 1513 aparecen las primeras disposiciones sobre reparto territorial en forma

legislativa.

Segundo periodo:

Inicia la aparición de la ley de Amparo real del 20 de noviembre del año 1578,
atra vez de la cual los reyes católicos pusieron en manos de la corona el
derecho de propiedad las tierras descubiertas.

Mas tarde, la ley de composición de tierras del 17 de marzo del año 1631,
dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a
moderadas composiciones y se le entregaran títulos de sus posesiones y se les
vendieran el resto.

Importancia de las leyes de la india:

1. Surgen las capitulaciones o convenios entre la corana y un particular.

Se crea la propiedad realenga, cuyo dueño era el rey.

2. También la propiedad eclesiástica o abadenga, propiedad de las

abadías y órdenes religiosas, vastas y privilegiadas.

Tercer periodo:

1. El tratado de ryswick del año 1697 otorga el asentamiento de Francia en

la parte oeste de santo domingo, una posición que no le pertenecía a
España.
2. El tratado de Aramjuez del año 1777, firmado entre España y Francia.
3. Con la aplicación del tratado de Basilea del año 1795, se estableció la
cesión de plazos ocupados en España a cambio del territorio dominicano
a favor de Francia.
Cuarto periodo:

1. La proclamación de la independencia nacional el 27 de febrero 1844 y la

constitución del 6 de noviembre del mismo año, Republica Dominicana
adquirió todos los derechos de riquezas patrimonial.
2. Ley de bienes nacionales del año 1845.
El Estado se convierte en el mayor propietario de inmuebles en el país.

Quinto periodo:

1. Con la ley sobre terrenos comuneros del 21 de abril del año 1911, se
canjura una situación que se había generado con la aplicación del
código de procedimiento civil francés y el procedimiento de partición.
2. Es disposición legal es retenida como el primer esfuerzo legislativo para
organizar la división de los terrenos comuneros, (copropiedad).
Se caracterizó por haber simplificado la partición.

Sexto periodo:

Se inicia con la publicación de la orden ejecutiva 511, sobre registro de tierras

el 31 de julio del año 1920, durante la ocupación norteamericana, mediante la
cual se instituyó el sistema torrens, que aún está vigente.

Ley #1542 de octubre del año 1947, que consagro el torrens como un sistema
registral aceptado por los dominicanos.

A este periodo se adicionan los logros alcanzados por los programas de

modernización y consolidación de la jurisdicción inmobiliaria con la aprobación,
e implementación de la ley 108-05 sobre registro inmobiliario.
Derecho registral:

Rama del derecho formada por normas jurídicas y principios registrales que
regulan la organización y funcionamiento de los registros públicos y los
derechos inscribibles.

-constituye una especialidad dentro del Derecho Civil.

-Derecho registral implica publicidad.

- finalidad brindar propiedad a los terceros.

-sistemas registrales.

-sistemas torrens.

-sistema ministerial francés.

Ejemplos de registros públicos:

Registro inmobiliario (oficina de registro de título).

Registro Civil y conservaduría de hipotecas.

Clasificación de sistemas extrarregistrales:

1. Sistema de posesión: no es más de una extensión de la regla aplicada a

bienes muebles. (art. 2279 C.C).
2. Sistema de títulos: se entiende como beneficiario del derecho a la
persona que aporte un título público (notarial, judicial, administrativo) de
fecha más antigua.
Ley 108-05 de registro inmobiliario tiene por objeto regular el
saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así
como las cargas y grávameles susceptibles de registro en relación con
los inmuebles que conforman el territorio de la república dominicana y
garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención
del Estado atravez de los órganos competentes de la jurisdicción
inmobiliaria.(art. 1 de la ley 108-05).

3. Sistema de seguro:
Las aseguradoras ofrecen su servicio de aseguramiento a los
propietarios.
Publicidad:

Es una técnica de promoción o comunicación que consiste en dar a conocer,

informar y hacer recordar una situación determinada atravez de diversos
medios como son: prensa, televisión, radio, internet, correo, etc.

Publicidad registral:

Es aquella actividad realizada por las oficinas de registro con la finalidad de

producir cognoscibilidad general, elga omnes, con efectos jurídicos sustantivos
sobre la situación publicada.

Elementos:

1. Cognoscibilidad general, el registro permite potencialmente el

conocimiento de su contenido, o imposibilita la alegación de la
ignorancia.
2. La publicidad es permanente o estática.
3. Seguridad jurídica.
4. Seguridad estática, protección al titular registral.

Fines de la publicidad registral:

1. Satisfacer el interés público en conocer el estado físico y jurídico de los

inmuebles.
2. Satisfacer el interés particular y general de disponer de la máxima
seguridad en el tráfico inmobiliario.
3. Fomentar el crédito territorial.
4. Promover la circulación de la riqueza.
5. Evitar la ocultación de cargas y gravámenes.
6. Lograr la certeza de los derechos.

Sistema torrens:

Orden ejecutiva #511 publicada en la gaceta oficial #3138 del 1920 la cual
estableció sistema torrens, como sistema registral de la propiedad inmobiliaria
en la republica dominicana.

La ley 1452 de 1947 consagro el sistema torrens como un sistema registral

aceptado por los dominicanos; recoge los principios y criterios de la ordenanza
# 511 durante 58 años esta ley fue la base del desarrollo inmobiliario del país.