Bogotá, 9 de septiembre de 2020

Doctor
JAIME PUMAREJO HEINS
Alcalde Distrital de Barranquilla
Ciudad.
Ref. Comparendo administrador de propiedad horizontal

Reciba un cordial saludo,

Atendiendo a su buena labor enmarcada en proteger los derechos de los

ciudadanos, acudimos a usted con el propósito de manifestar nuestra inconformidad
al comparendo No. 8-1-181304 impuesto a la administradora del Condominio la Ría,
con ocasión a la reunión social efectuada el 4 de septiembre de 2020, en el cuerpo
del documento, el funcionario público manifiesta lo siguiente:

“Caso de la pediatra la persona en calidad de administradora del Edificio la Ría

tolero la realización de una reunión social dentro del c/residente del apto 1002, ya
tiene querella en la inspección de policía por vecinos ruidosos.”

Con esta motivación se fundamenta el comparendo en el artículo 35 de la ley 1801

de 2016 que en su numeral 2 se indica lo siguiente:

2. Incumplir, desacatar, desconocer e impedir la función o la orden de Policía.

Y en el comparendo se alude a la multa tipo 4 la más alta dentro de la citada norma,

comparendo que de forma anómala es impuesto a la Administradora de la
copropiedad, quien, en calidad de representante legal de la copropiedad, no contaba
con las herramientas legales ni estatutarias para impedir una reunión en una unidad
privada como lo es el apartamento 1002.

Comparendo impuesto 3 días después, con el agravante que la administradora no

se encontraba en el lugar el día de los hechos, es necesario recordar que en
Colombia las sanciones son personales, no puedo sancionar a un ciudadano por los

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hechos realizados por un tercero, como mal pretende la autoridad policiva en el caso
particular.

Al respecto es menester indicar que, si bien es cierto en el decreto 732 de 2020 de

Barranquilla, en su artículo 7 parágrafo 2 se sostiene:

Parágrafo 2. Prohibición de reuniones sociales en inmuebles públicos y privados.

En virtud de la permanencia de la emergencia sanitaria, prohíbase todo tipo de
reuniones sociales en inmuebles públicos y privados, salones sociales, áreas
comunes de propiedad horizontal.

También es importante indicar que la reunión como bien se indica en el comparendo

objeto de la presente misiva hace alusión a una reunión social efectuada en una
unidad privada el apartamento 1002 del Condominio la Ría, área en la cual el
administrador de la copropiedad no tiene injerencia como tal, por cuanto las
funciones de control que el administrador tiene a la luz de la Ley 675 de 2001 se
circunscribe a la administración, cuidado y dirección de las áreas comunes.

Revisado el decreto 732 de 2020 de la ciudad de Barranquilla, así como la

Resolución 890 de 2020 (protocolo de bioseguridad para propiedad horizontal) así
como la Resolución 385 de 2020 (responsabilidad del administrador en materia de
higiene y asepsia) no se evidencia la potestad del administrador de restringir el
ingreso de visitantes o residentes a unidades privadas, como para el caso particular
lo es el apartamento 1002 lugar en el cual se realizó la aludida reunión social.

Al respecto, frente a los visitantes, es necesario indicar que la resolución 890 de

2020 indica lo siguiente:

4.2.5.3: el ingreso de visitantes debe realizarse cumpliendo las medidas de

bioseguridad, advirtiendo la necesidad de usar tapabocas, mantener el
distanciamiento físico y la higiene de manos.

Como se puede observar, no se limita el número de visitantes, o restricción más allá

del cumplimiento del protocolo de bioseguridad al ingreso de la copropiedad, sin
conceder la potestad al administrador de negar el ingreso de visitantes o limitar el
número de personas que ingresan a una unidad privada.

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Ahora bien, revisada la ley 675 de 2001 pilar fundamental del sistema jurídico del
régimen especial de dominio contemplado en la propiedad horizontal, se indica lo
siguiente:

Propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre

bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes
comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los
inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

Y que, en el ejercicio de su labor como administrador, el representante legal se

encuentra sujeto a las funciones contempladas en el artículo 51 de la mencionada
ley, en las cuales no se encuentra: Ni sancionar, ni prohibir, ni restringir el uso o el
ingreso a las unidades privadas, que conforman la copropiedad.

Ahora bien, también es necesario indicar que en materia de solución de conflictos

la ley 675 de 2001 establece que dicha función es propia del comité de convivencia
para el caso de copropiedades residenciales, y que en caso del régimen
sancionatorio interno será consejo de administración o de la asamblea general de
propietarios conforme lo establezca el reglamento y dejando una labor residual para
el administrador, contemplado en el Numeral 11, el cual textualmente indica:

Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el
respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su
contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por
incumplimiento de obligaciones.

Como se observa la labor del administrador no se circunscribe a realizar

prohibiciones o restricciones dentro de las unidades privadas, por cuanto, las
mismas no son objeto de su injerencia, suscribiéndose esta última a la
administración de las áreas comunes, que para el momento de los hechos se
encontraban cerradas y no disponibles para los residentes conforme a las directrices
contenidas en la Resolución 890 de 2020 emitida por el Ministerio de Salud.

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Es necesario indicar, que a la fecha el administrador de propiedad horizontal no
cuenta con funciones policivas, y que al respecto la mencionada ley sostiene en su
artículo 61

Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1o. del artículo 18 de la

presente ley, la policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera
inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios.

Llamado que se efectuó por parte de la copropiedad justo en el momento en el cual

se evidencio el incumplimiento del numeral 1 del artículo 18, que textualmente
indica:

Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el

reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que
comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias
y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o
afecten la salud pública.

Es extraño que se condene a un administrador, por cumplir con sus funciones en el

marco establecido no solo en la ley 675 de 2001 sino también en las normas
emitidas por el distrito especial de Barranquilla, así como las resoluciones emitidas
por el gobierno, sin duda alguna se configura como una extralimitación de las
funciones del personal de policía, y un desconocimiento por parte de las autoridades
administrativas sobre el régimen de propiedad horizontal y el papel del
administrador, razones por las cuales solicitamos de manera respetuosa invalidar el
comparendo No. 8-1-181304 por cuanto carece de motivación jurídica y fáctica
constituyéndose como una violación evidente del artículo 29 de la Constitución
política de 1991.

No obstante, y con los motivos anteriormente expuestos, vemos la penosa situación

que se presentó, como una posibilidad valiosa para que el Alcalde de la ciudad
observe la importancia de la propiedad horizontal como pilar fundamental en la
construcción de la nueva Barranquilla y que desde su papel como primera autoridad
construya los puentes necesarios que permitan incluir la propiedad horizontal dentro
de sus objetivos de ciudad que permitan vincularla como actor protagónico en la
construcción no solo de políticas públicas, sino también de acuerdos y proyectos

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que permitan capacitar no solo a la ciudadanía sino también a los funcionarios sobre
lo que implica el sistema jurídico de la propiedad horizontal, y la construcción de
ciudad en torno a esta forma especial de dominio, en aras de mitigar no solo los
problemas de convivencia, sino también construir protocolos idóneos que le
permitan a los funcionarios del distrito actuar con mayor diligencia y control frente a
problemáticas como las presentadas de manera lamentable en el condominio la Ría.

Atentos a su valiosa colaboración.

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

DIRECTORA EJECUTIVA ACEPH

OMAR ORTIZ LOZANO

PRESIDENTE ACEPH

HORACIO TORRES BERDUGO

PRESIDENTE GNAPH

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