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¿Qué es un Derecho  El DR es el poder jurídico

Real?  de estructura legal


 se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma
 atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y
las demás previstas en el CCyC.
¿Qué significa tener Que hay un señorío de la voluntad del titular del DR. Y que se ejerce
“poder jurídico” en la por la propia voluntad, en forma autónoma e independiente de toda
definición de DR? otra voluntad.
¿Sobre qué se ejercen Se ejerce sobre las cosas, en la totalidad o una parte material, por el
los DR? todo o por una parte indivisa. El objeto (la cosa) puede consistir en un
bien señalado por la ley.
¿Qué es “cosa”? Es el bien material, susceptible de valor.
¿Cuáles son las  erga omnes
características de los  normas de orden público. numerus clausus
Derechos Reales?  de contenido patrimonial
 principio de convalidación (un acto puede convertirse en valido de
forma retroactiva)
 ejercicio por la posesión o actos posesorios
 transmisibilidad (todos los DR son transmisibles)
 relación inmediata entre titular y cosa, sin que media persona
 publicidad necesaria, mediante tradición o inscripción
 acciones reales para defender el DR.
 Derecho de persecución y preferencia
¿Cuáles son las  esencia (DR: poder sobre un objeto/DP: cumplimiento de una
diferencias entre obligación),
Derechos Reales y  elementos (titular y objeto/acreedor, deudor y prestación),
Personales?  objeto (las cosas/una prestación de dar, hacer o no hacer),
 obtención de ventajas (obtención directa/colaboración del
deudor),
 régimen legal (orden público/autonomía de la voluntad),
 cantidad (numerus clausus/numerus apertus),
 adquisición (requiere título y modo/con un hecho idóneo),
 fuentes (formalidad en los DR sobre inmuebles/el contrato),
 oponibilidad (erga omnes/inter partes),
 publicidad (se exige publicidad suficiente/no se exige),
 ejercicio (a través de la posesión/es una idea extraña la posesión),
 prescripción (se puede adquirir ciertos DR/es un modo de
extinción de la acción),
 inherencia (el titular tiene facultades de persecución y
preferencia/no hay inherencias),
 extinción (en algunos se extingue el DR con la destrucción de la
cosa/subsiste el crédito ante la insolvencia del deudor).
¿Qué se entiende por Que puede hacer valer un derecho frente a todos. Es una oponibilidad
erga omnes? absoluta.
¿Cómo incide el orden En que el número de DR está determinado, y que las partes no pueden
público en los DR? crearlos (numerus clausus). Solo la ley crea DR.
¿Qué es el derecho de Implica que puede perseguir la cosa sin importar, en principio, que el
persecución? sujeto la tenga bajo su poder
¿Qué es el derecho de Ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otros DR
preferencia? posteriores de igual o de distinta naturaleza sobre la misma cosa
¿Qué clasificación Se clasifica en:
tienen los derechos  DR sobre cosa propia o ajena
reales?  DR principales y accesorios
 DR sobre cosas registrables y no registrables
 DR que se ejercen o no por la posesión
¿Qué clasificación  Muebles e inmuebles
tienen las cosas?  Divisibles e indivisibles
 Principales y accesorias
 Consumibles y no consumibles
 Fungibles y no fungibles
¿Qué son los frutos? ¿Y Son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se
cómo se clasifican? altere o disminuya su sustancia. Clasificación: naturales, industriales
y civiles.
¿Qué son los productos? Son los objetos no renovables que, al separarse de la cosa, alteran o
disminuyen su sustancia.
¿Cómo se clasifican los  Bienes de dominio público
bienes en relación a las  Bienes de dominio privado
personas?  Bienes de los particulares
¿Cuáles son los DR Dominio, Condominio, Propiedad horizontal, Conjuntos
enumerados por el inmobiliarios, Tiempo compartido, Cementerio privado, Superficie,
CCyC? Usufructo, Uso, Habitación, Servidumbre, Hipoteca, Anticresis y
Prenda

¿Qué es una relación Son relaciones voluntarias y de hecho, no necesariamente de derecho,


de poder? entre la persona y la cosa
¿Qué clases de  la posesión
relaciones de poder  la tenencia
existen?  los servidores de la posesión
¿Cuándo es legitima Cuando el sujeto es titular de un derecho real o personal
una relac. de poder?
¿Qué implicancia tiene Porque si solo son de hecho, serán ilegitimas. Tienen consecuencias
diferenciar relaciones jurídicas. Ej: quien roba algo
de poder de hecho y de
derecho?
¿Cuándo hay Cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
posesión? hecho sobre una cosa (corpus), comportándose como titular de un
derecho real, lo sea o no (animus domini)
¿Cuándo hay tenencia? Cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del
poseedor (hay corpus pero no animus domini)
¿Quiénes son los Son sujetos instrumentos de la posesión de otro. Ejercen un poder de
servidores de la hecho sobre la cosa en exclusivo interés de otra persona.
posesión?
¿Por qué son Porque permite la usucapión, cumple la función de publicidad, es
importantes las fuente de derechos y obligaciones, legitima para ejercer las acciones
relaciones de poder? posesorias y genera responsabilidades en materia de frutos
¿Las personas Si. Tanto la persona física como jurídica pueden ser titulares de
jurídicas pueden ser relaciones de poder
titulares?
¿Qué es coposesión? Es el caso en donde hay varias posesiones iguales, pero cada una
sobre una parte indivisa de la cosa
¿Puede haber varias Sí, pero deben ser posesiones de distinta naturaleza. Ej: propietario y
posesiones sobre la usufructuario
misma cosa?
¿Cuáles son los Debe ser una cosa determinada, mueble o inmueble, y de existencia
requisitos del objeto en actual. No se exige que la cosa esté en el comercio. No son
la relac de poder? susceptibles de relaciones de poder las cosas de dominio público del
Estado
¿Cómo se clasifican  Legitimas
las relac. de poder?  Ilegitimas
o De buena fe
o De mala fe
 Viciosa
 No viciosa
¿Cuándo la relac. de Cuando constituye el ejercicio de un DR o personal, según el caso,
poder es legítima? constituido con ajuste a la ley. Ej: tener título y modo suficiente.
¿Qué tipo de posesión Es ilegitimo, no es título suficiente. Debido a la ausencia de la forma
tiene el adquiriente por impuesta por la ley: escritura pública
boleto de
compraventa?
¿El adquirente por Si, se le concede una fuerte oponibilidad en determinadas
boleto de compraventa circunstancias, aunque no sea titular del dominio
tiene protección?
¿Qué se le puede Debe entregar la cosa a su verdadero propietario. Y restituirle los
exigir al poseedor de frutos que percibió. En cambio, el poseedor de buena fe no deberá
mala fe? restituir los frutos percibidos
¿Hay buena fe en el No, no es posible (art. 8, CCyC). Excepto el supuesto en relación a
error de derecho? los pueblos indígenas o a sus miembros
¿Cuándo es viciosa la Cuando las cosas muebles se adquieren por hurto, estafa, o abuso de
posesión de mala fe? confianza. O cuando los inmuebles se adquieren por violencia,
clandestinidad, o abuso de confianza
¿Cómo se presumen  Legítimas
las relac. de poder?  Que es poseedor quien ejerza poder de hecho sobre la cosa
 De buena fe (de mala fe en ciertos casos)
 Que comienza desde la fecha del título y tiene la extensión
indicada en él
 Continuidad de la posesión durante el tiempo intermedio por el
sujeto actual
 Inmutabilidad de la causa de la relac. de poder
Todas admiten prueba en contrario
¿Qué requisitos debe  Contacto físico con la cosa (corpus)
tener una adquisición  Animus de adquirir
de relac. de poder?  Capacidad
¿Qué se requiere para Título suficiente + modo suficiente
adquirir DR que se
ejercen por la
posesión?
¿Qué tipos de  Originaria: sin recibirla de un antecesor
adquisición hay?  Derivada: por actos entre vivos o mortis causa
 Legal: subadquirente buena fe y título oneroso
¿Para qué sirve la Para hacer oponible el DR a terceros interesados de buena fe
inscripción del título (publicidad suficiente)
inmobiliario?
Publicidad suficiente Para oponer el DR frente a terceros interesados y de buena fe
Tipos de publicidad: inscripción registral o posesión
¿Qué es un título  Acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley
suficiente?  Su fin es transmitir o constituir el DR
 Sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados
¿Qué diferencia tiene Que en el justo título los otorgantes no tienen capacidad y/o
un justo título de un legitimación
título suficiente?
¿Para qué sirve el justo Sirve para adquirir DR por la prescripción adquisitiva breve
título?
¿Qué es el modo Es la forma de exteriorizar la transmisión o constitución del DR. Ej:
suficiente? tradición, inscripción registral
¿Para qué sirve el Para adquirir el derecho real inmobiliario. Ya que no basta solo con
modo suficiente? el título suficiente
¿Cuántos tipos de  Tradición posesoria
modo suficiente  Traditio brevi manu
existen?  Constituto posesorio
 Primer uso en la servidumbre positiva
¿Qué es la tradición? Cuando una parte entrega una cosa a otra, que la recibe. Debe
consistir en la realización de actos materiales.
¿Qué es posesión Es una cosa libre de posesiones excluyentes. Ej: una casa ocupada
vacua? por indígenas que reclaman sus tierras no es posesión vacua
¿Qué es la "traditio Una forma de simplificar la tradición. Se usa cuando:
brevi manu"? a) la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto
jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre. Ej:
locataria que adquiere el dominio del propietario.
b) cuando el que la poseía a nombre del propietario, pasa a poseerla
a nombre de otro. Ej: quien compre un inmueble que está
alquilado.
¿Y qué es "constituto Otra de las formas de simplificación de la tradición. Se emplea
posesorio"? cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. Ej: el dueño
vende el inmueble y continúa como inquilino.
¿Qué son los actos Su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de
posesorios sobre la signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su
cosa? apoderamiento por cualquier modo que se obtenga
¿Cuándo se extinguen La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de
las relac. de poder? hecho -el corpus- sobre la cosa, debido a:
 la extinción de la cosa
 que otro prive al sujeto de la cosa (desapoderación con o sin
vicios)
 la imposibilidad física de ejercer el corpus
 que desaparece la probabilidad de hallar la cosa perdida
 el abandono expreso y voluntario de la cosa
¿Cuáles son los efectos debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones
propios de la que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento
posesión?
¿Cuáles son los efectos El tenedor debe:
propios de la tenencia? a) conservar la cosa, puede reclamar al poseedor el reintegro de los
gastos
b) individualizar y comunicar al poseedor si se lo perturba en razón
de la cosa. De no hacerlo, responde por los daños ocasionados al
poseedor y pierde la garantía por evicción
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla
¿Quiénes no puede Quienes participaron, ni aquellos que conocían o debían conocer la
valerse de la falta de existencia del título del DR
publicidad de los
actos?
¿Quiénes son los Son personas ajenas al acto constitutivo del DR. Y que pueden tener
terceros interesados de un interés legítimo y verse afectado en un derecho subjetivo. Ej:
buena fe? sucesores, acreedores.
El tercero es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece
de derecho.

¿Qué es dominio Es el DR que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
perfecto? material y jurídicamente de una cosa (dentro de los límites previstos
por la ley). Se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario
¿Qué diferencia hay La propiedad no sólo comprende al dominio sino que abarca a todos
entre propiedad y los derechos subjetivos de contenido patrimonial, a los derechos
dominio? personales (créditos), a las facetas patrimoniales de los derechos
intelectuales o de familia y cualquier otro derecho de contenido
económico
¿Cuál es el objeto del Solo cosas muebles o inmuebles, no así la propiedad (ya que contiene
dominio? bienes que no son cosas, ej: prop. intelectual)
¿Qué diferencia al Que el dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo
dominio perfecto del resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales (ej: hipoteca)
imperfecto?
¿Cómo se caracteriza  Absoluto: otorga la mayor cantidad de facultades a una persona
al dominio? sobre la cosa, como usarla para sus intereses, percibir frutos,
disponer sobre la cosa y hacer lo que quiera, enajenarla, gravarla,
abandonarla
 Exclusivo: la titularidad corresponde a una sola persona. El
dueño puede excluir a extraños de la cosa, remover objetos
puestos en ella, y encerrar sus inmuebles
 Perpetuo: no se extingue por el no uso (excepto usucapión)
¿En qué consiste la El titular puede darle el destino que quiera
facultad de usar?
¿En qué consiste la El titular percibe los frutos. También puede realizarle mejoras a la
facultad de gozar? cosa
¿En qué consiste la El titular dispone de la cosa en sentido material como jurídico. Ej:
facultad de disponer? puede destruir el objeto, constituir derechos sobre la cosa, enajenarla,
abandonarla
¿Cuáles son los  Dominio Público del Estado: integrado por cosas de uso general
dominios del Estado? o afectadas a un fin de utilidad común. Son inembargables,
inenajenables e imprescriptibles Ej: una plaza, una calle.
 Dominio Privado del Estado: no están afectados a un uso
público, directo o indirecto, y son embargables, ejecutables y
prescriptibles
¿Cuál es la extensión  Accesorios de la cosa principal
del dominio?  Subsuelo y espacio aéreo, en la medida posible, excepto lo
dispuesto por norma.
 Construcciones, siembra o plantaciones, excepto lo dispuesto
en los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume
que las hizo el dueño del inmueble
¿Para qué sirve Para determinar el alcance de las facultades del dueño sobre la cosa.
determinar la Y la extensión de los DR de garantía en cuanto al objeto
extensión del
dominio?
¿Cuál es la extensión En la medida que su aprovechamiento sea posible. Más allá de ese
del dominio en el aprovechamiento normal, el espacio aéreo corresponde al dominio
espacio aéreo? público del estado. Ej: no puede impedirse el paso de aeronaves
¿Y cuál es la extensión Lo que exista por debajo del suelo, en todo el contorno perimetral
del dominio en el que comprende a la finca, con excepción de lo que establecen normas
subsuelo? especiales.
Solo las minas de tercera categoría son propiedad del titular de
dominio del inmueble. Las restantes pertenecen al dominio privado
estatal
¿Quién es dueño de lo El dueño del inmueble es dueño de lo construido, sembrado o
construido, sembrado plantado. Excepciones: superficie y propiedad horizontal
o plantado?
¿Cuáles son los modos  Tradición
generales de  Percepción de frutos
adquisición del  Sucesión mortis causa
dominio?  Prescripción adquisitiva
 Adquisición legal
 Expropiación Ley 21.499
¿Cuáles son los modos  Apropiación
especiales de  Descubrimiento de tesoros
adquisición del  Hallazgo de cosas perdidas
dominio?  Transformación y accesión de cosas muebles
 Accesión de cosas inmuebles
¿Qué es la Es la aprehensión de cosas muebles no registrables sin dueño, o
apropiación? abandonadas.
También se pueden apropiar los animales que son objeto de la caza,
la pesca, enjambres y el agua pluvial que caiga en lugares públicos o
corra por ellos
¿Qué es la Cuando una persona realiza un objeto nuevo con materia ajena, y que
transformación y lo haga con intención de apropiárselo.
accesión de cosas
muebles?
¿Qué es la accesión de Cuando alguna cosa mueble o inmueble acrecienta a otra por
cosas inmuebles? adherencia natural o artificial.
¿Qué es la usucapión? Es la adquisición de un DR sobre una cosa por el transcurso del
tiempo establecido por ley
¿Cuáles son los La posesión debe ser
requisitos de la  Ostensible, pública, notoria, evidente
posesión para  Continua, realizar actos posesorios de forma constante o
prescribir? periódica
¿Qué tipos de  Breve
prescripciones existen? o Inmueble: 10 años (con justo título y buena fe)
o Cosas registrables: años a partir de la inscripción del
justo título
o Cosas no registrables (hurtadas o perdidas): 2 años y
posesión de buena fe
 Larga
o Inmueble: 20 años (si no existe justo título o buena fe)
sin que se invoque contra él la falta o nulidad del título o
de su inscripción, ni la mala fe de su posesión
o Cosas muebles registrables NO hurtadas NI perdidas: 10
años
o Cosas no registrables hurtadas o perdidas: 20 años al no
tener justo título o buena fe
Sentencia declarativa  Es retroactiva en la prescripción breve al comienzo de la
de prescripción y posesión (sin perjuicio de derechos de terceros de buena fe)
retroactividad  NO es retroactiva en la prescripción larga
¿Se puede renunciar a Si, pero no se puede renunciar al derecho de prescribir para el futuro
la prescripción?
¿Cuáles son las  Interpelación fehaciente: del titular del derecho al poseedor
causales de suspensión requiriendo la restitución de la cosa. Suspensión por única vez
de la prescripción? por 6 meses
 Pedido de mediación: hasta 20 días posteriores a partir de que el
acta de cierre se encuentra a disposición de las partes.
 Causales especiales: para evitar que las partes se demanden
mutuamente
¿Cuáles son las  Interrupción por reconocimiento: cuando el poseedor reconoce
causales de que el derecho corresponde al propietario
interrupción de la  Interrupción por petición judicial: por petición del titular del
prescripción? derecho ante autoridad judicial
 Interrupción por solicitud de arbitraje: cuando las partes deciden
someter su problema a la opinión de un árbitro
¿De qué trata la ley  Es un régimen de regulación dominial. En los casos que el
24.374 (Ley Pierri)? adquiriente tenga boleto de compraventa pero no escritura.
 Es en favor de ocupantes que acrediten la posesión pública,
pacífica y continua durante 3 años, antes del 1/1/09. Y que el
inmueble deba tener como destino ser casa habitación única.
 Pueden acceder quienes hayan convivido con el ocupante
originario 2 años antes de 1/1/09 y hayan continuado con la
ocupación
 No pueden acceder quienes tengan otros inmuebles, o que el
único inmueble exceda las pautas
 Los tramites son gratuitos
 Si se acepta, la inscripción se convierte de pleno derecho luego
de 10 años de su registro
 Si el titular o terceros se oponen, se interrumpe el proceso
¿Cómo se extingue el  De forma absoluta: por abandono de la cosa, por destrucción o por
dominio? consumo total de la cosa
 De forma relativa: por disposición de ley, por enajenación de la
cosa o por transmisión judicial de dominio (subasta judicial)

¿Qué es un límite al Son normas legales que regulan ese DR, para hacer compartible los
dominio? derechos y obligaciones en sus relaciones de vecindad
Hay límites:
 En interés público
 Por razones de vecindad
¿Cuáles son los límites  Del D. Administrativo. Ej: zonificación, códigos urbanos
del dominio en interés  Cláusulas de inenajenabilidad. nulidad de toda convención por
público? la que el propietario renuncie a la facultad de disponer de modo
absoluto en los actos a título oneroso (en los actos de transmisión
a título gratuito, son válidas las cláusulas de no enajenar por un
plazo que no exceda de 10 años)
 Numerus clausus
 Camino de sirga. 15 metros que el dueño debe dejar libre en
inmuebles que limiten con cauces de agua
¿Cuáles son los límites  Intromisiones inmateriales. soportar ciertas molestias siempre
del dominio por que ellos no excedan la normal tolerancia
razones de vecindad?  Obstáculo al curso de las aguas. Impide a los dueños de
inmuebles que limitan con cauces de agua realizar obras que
alteren su curso. Excepto que sea defensivo. Ej: evitar inundación
 Recibir aguas, arenas y piedras. Los propietarios están
obligados a recibirlas, si naturalmente se desplazan o descienden
 Obras, trabajos e instalaciones. Cuando el vecino debe soportar
el paso de obreros por su inmueble, con la condición de que se lo
satisfaga.
 Luces y vistas
 Árboles y arbustos. Los titulares no pueden tener plantas que
causen molestias que excedan la normal tolerancia. Ej: humedad.
El vecino puede pedir remover las que causen molestias, salvo
que con el corte de ramas sea suficiente
¿Cómo es el régimen  Luces: son aberturas que permiten pasar la luz y el aire, pero no
de luces y vistas? permiten asomarse. Deben ubicarse a más de 1,80 m. contados
desde la superficie más elevada del suelo.
 Vistas: hay dos clases
o Frontales: se tienen en dirección del eje vertical de una
ventana. La persona frente a ella no necesita girar su cabeza
para poder ver el fundo vecino. La distancia mínima es de
3 m. entre la línea divisoria y la pared.
o Laterales: solo permiten ver de costado. La persona
necesita girar la cabeza. La distancia mínima es de 0,60 m.
¿Qué es la  Procedimiento del D. Público a través del cual el Estado, en forma
expropiación? unilateral y en virtud de una ley, priva de un determinado bien
a su titular.
¿Cuáles son los  Utilidad pública: satisfacer el bien común
requisitos para la  Calificado por ley
expropiación?  Indemnización justa y previa:
¿Cuáles son los sujetos  Expropiante: generalmente es el Estado (nacional o provincial)
en la expropiación? aunque puede delegar esa función en municipios, entes
autárquicos o empresas del Estado o en particulares
 Expropiado: suele ser un particular, también puede ser el Estado
provincial o municipal. El locatario del expropiado también se ve
afectado ya que debe desalojar
¿Cuáles son los  Inmuebles por lo general
objetos en la  Cosas muebles
expropiación?  Derechos intelectuales
 Bienes de dominio público o privado del Estado

¿Cuáles son los La indemnización es una reparación. No equivale al precio del bien
valores expropiado
indemnizables? La indemnización está integrada por:
 El valor objetivo del bien
 Los daños que son consecuencia directa de la expropiación
 El importe que corresponda por depreciación monetaria y por los
respectivos intereses
¿Cuáles NO son los  El valor personal o afectivo del bien
valores  Las ganancias hipotéticas
indemnizables?  El mayor valor que pueda conferir al bien la obra que se ejecute
 Lucro cesante
¿Cuándo debe recibir El titular del bien expropiado debe recibirlo antes de que la propiedad
la indemnización? sea transferida al sujeto expropiante.
¿En qué momento se Se fija el monto al momento de dictar sentencia. Con el fin de tener
debe fijar el valor de la en cuenta el valor del bien al tiempo de la desposesión pero
indemnización? actualizando la suma hasta el momento del pago efectivo.
¿Qué formas de Hay dos formas de expropiación:
expropiación hay?  Por avenimiento: cuando hay acuerdo entre expropiante y
expropiado
 Por vía judicial: cuando no hay acuerdo. El expropiante
promueve la acción judicial con el único fin de que la sentencia
fije el monto.
¿Qué es la El titular del bien intima al expropiante a que concrete la
expropiación indirecta expropiación y pague la indemnización.
o irregular? Requisitos:
 Vigencia de la ley que declaró al bien afectado de utilidad pública
 Que el expropiante no comience la acción expropiatoria
 Que no se haya pagado la indemnización
 Que haya ocupación o perturbación del expropiante en la
propiedad del expropiado.
¿Qué es la retrocesión? Es el reintegro del bien al patrimonio del expropiado. Por no haberse
cumplido el fin de utilidad pública al que estuvo afectado.
Requisitos:
 Que al bien se le dé un fin diferente al establecido
 Si pasan 2 años desde la expropiación y no se le dio ningún fin
Si se reintegra el bien, el titular debe devolver la indemnización
¿Qué es la ocupación  Cuando el Estado necesita el uso transitorio de un bien, por
temporaria normal? razones de utilidad pública.
 Previa declaración de utilidad pública
 Se abona al dueño una indemnización por la ocupación y daños y
perjuicios
 Duración: 2 años como máximo
¿Qué es la ocupación  Se ocupa por una razón urgente
temporaria anormal?  Duración: lo estrictamente necesario
 Se abona al dueño por la ocupación y daños y perjuicios. Pero NO
indemnización

¿Qué es el dominio Cuando está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa


imperfecto? está gravada con cargas reales (ej: hipoteca)
¿Qué es el dominio Es el dominio sometido a condición o plazo resolutorio. Si se
revocable? cumple alguna, el dueño debe restituir la cosa a quien se la
transmitió.
¿Cuál es el límite de la 10 años desde la fecha del título constitutivo del dominio. Pasado este
condición resolutoria? lapso, el dominio queda establecido de forma definitiva
¿Cuáles son los efectos  En cosa registrable: tiene efecto retroactivo (excepto disposición
de la revocación? legal o del título)
 En cosa no registrable: no tiene efecto respecto de terceros
(excepto de mala fe, que deben devolver la cosa)
¿Cómo se readquiere Al cumplirse el plazo o condición
el dominio perfecto? Si la cosa es registrable, debe inscribirse
¿Cuáles son los efectos  Si la revocación es retroactiva: el dueño readquiere el dominio
de la retroactividad? libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del
dominio resuelto
 Si la revocación NO es retroactiva: los actos son oponibles al
dueño
¿Qué es el dominio  Nacimiento: por un fideicomiso, constituido por contrato o
fiduciario? testamento.
 Duración: hasta la extinción del fideicomiso
 Facultades del titular: todas, mientras los actos sean acordes al fin
del fideicomiso y a lo pactado
¿Qué es el dominio  Se produce cuando el propietario se desprende en forma temporal
desmembrado? de algunos de los atributos de dominio: uso, goce y disposición
 El propietario le concede a un tercero un DR y se queda con la
nuda propiedad
¿Qué son los derechos  Toda creación humana expresada y materializada en obras
intelectuales?  Comprenden derechos patrimoniales y extra patrimoniales
 Se la protege en la ley 11.723, en art. 17 CN
¿Qué similitud tiene la  Oponibilidad erga omnes
propiedad intelectual y  Acciones reales
los DR?
 El autor de la obra
 Sus herederos o derechohabientes
¿Quiénes pueden ser  Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan,
titulares de derechos modifican o transportan sobre la nueva obra intelectual resultante.
intelectuales?  Las personas físicas o jurídicas cuyos dependientes contratados
para elaborar un programa de computación hubiesen producido
un programa de computación en el desempeño de sus funciones
laborales, salvo estipulación en contrario
¿Qué requisito deben Que el país de la obra reconozca los derechos del autor.
tener las producciones
extranjeras para su
protección?
¿Qué implica las obras Que los derechos son iguales salvo pacto en contrario
en colaboración?
¿Qué sucede con las Al editor de una obra anónima o seudónima corresponderán con
obras anónimas y relación a ella los derechos y las obligaciones del autor, quien podrá
seudónimas? recabarlos para sí justificando su personalidad
¿Cuál es la duración  Morales: perdurables
de los derechos?  Patrimoniales:
o Autor: vitalicio
o Herederos: 70 años
o Herederos de autores de obras en colaboración: 70 años a
partir de la muerte del último colaborador
o Personas jurídicas: 50 años
o Obras fotográficas: 20 años
o Obras cinematográficas: 50 años a partir de la muerte del
último colaborador
o Intérpretes: 70 años
¿Qué requisito debe Originalidad. Sino, carece de protección legal aunque haya sido
tener el registro de la registrada, ya que la inscripción en el registro no es atributiva del
obra? derecho
¿Qué implica la visión Según ley 23.302, se admite tanto la adjudicación de tierras en
integracionista de la propiedad colectiva a las comunidades, como en propiedad
propiedad indígena? individual a persona
¿Cuándo adquiere la A los 20 años. En ese lapso no se pueden “vender, arrendar o
libre disponibilidad de transferir” salvo excepciones.
la propiedad indígena?
¿Está sujeta a cargo la Si, a su explotación económica
propiedad indígena?
¿Cuáles son las  Tierras que tradicionalmente ocupan
categorías de tierras en  Tierras que no estén exclusivamente ocupadas por ellos pero a las
la propiedad indígena? que hayan tenido tradicionalmente acceso para sus actividades
tradicionales y de subsistencia
 Tierras adicionales: cuando las tierras de que dispongan sean
insuficientes para garantizarles los elementos de una existencia
normal o para hacer frente a su posible crecimiento numérico
 Tierras sustitutas por traslado
¿Qué es la consulta  Los gobiernos deben consultar, mediante procedimientos
indígena? apropiados y a través de sus instituciones representativas, cada
vez que se prevean medidas legislativas o administrativas
susceptibles de afectar directamente a los pueblos indígenas.
 Las consultas deberán efectuarse de buena fe y de una manera
apropiada a las circunstancias, con la finalidad de llegar a un
acuerdo o lograr el consentimiento acerca de las medidas
propuestas
¿Qué sucede en caso En caso de que pertenezca al Estado la propiedad de los minerales o
de explotación de de los recursos del subsuelo, o tenga derechos sobre otros recursos
recursos naturales? existentes en las tierras, los gobiernos deberán establecer o mantener
procedimientos con miras a consultar a los pueblos interesados, a fin
de determinar si los intereses de esos pueblos serían perjudicados, y
en qué medida, antes de emprender o autorizar cualquier programa
de prospección o explotación de los recursos existentes en sus tierras.
¿Qué excepciones  Cuando el traslado y la reubicación de esos pueblos se consideren
tiene el principio de no necesarios, sólo deberán efectuarse con su consentimiento, dado
trasladar a los pueblos libremente y con pleno conocimiento de causa
indígenas de sus  Cuando no pueda obtenerse su consentimiento, el traslado y la
tierras? reubicación sólo deberá tener lugar al término de procedimientos
adecuados establecidos por la legislación nacional, incluidas
encuestas públicas, cuando haya lugar, en que los pueblos
interesados tengan la posibilidad de estar efectivamente
representados.
¿Qué es el derecho de Siempre que sea posible, estos pueblos deberán tener el derecho de
regreso? regresar a sus tierras tradicionales en cuanto dejen de existir las
causas que motivaron su traslado y reubicación.
¿Qué condiciones  tierras de calidad y estatuto jurídico por lo menos iguales a los de
deben tener las tierras las tierras que ocupaban anteriormente
sustitutas por traslado?  que les permitan subvenir a sus necesidades y garantizar su
desarrollo futuro.
¿Qué son las tierras Asignación cuando las tierras de que dispongan sean insuficientes
adicionales? para garantizarles los elementos de una existencia normal o para
hacer frente a su posible crecimiento numérico
¿Qué es vivienda?  Instituto de contenido patrimonial
 Afectación total o parcial de un inmueble con destino de vivienda.
¿Qué caracteres tiene  Única: no se puede afectar más de un inmueble para vivienda
la vivienda?  Habitación efectiva del inmueble
¿Quiénes están  Titulares de dominio (registral)
legitimadas para la  Condóminos por unanimidad
afectación?  El testador, mediante acto de última voluntad
 Otros DR que se ejercen por posesión, cuando el inmueble pueda
cumplir el destino de vivienda
 Afectación por orden judicial
¿Quiénes pueden ser  Persona que vive sola
los beneficiarios?  Cónyuge
 Conviviente con unión convivencial inscripta
 Ascendientes y descendientes
 Descendientes exclusivos del cónyuge o conviviente
 Solo cuando no hay alguno de los anteriores: colaterales dentro
del tercer grado de consanguinidad que convivan con el
constituyente
¿Cuál es el objeto de la  Inmueble urbano o rural
vivienda?
¿Cuál es el modo de  Acta registral
constitución de la  Escritura pública
vivienda?  Testamento
 Orden judicial
¿Cuáles son los efectos Si la deuda es
de la afectación frente  anterior a la afectación: NO se puede oponer a los acreedores, y
a los acreedores? podrán embargar y ejecutar la vivienda
 posterior a la afectación: la vivienda no puede ser ejecutada,
salvo que la deuda:
 sea por expensas comunes, impuestos, tasas,
contribuciones que gravan al inmueble
 tenga hipoteca
 sea causa de construcciones o mejoras en el inmueble
 sea por prestaciones alimentarias a cargo del titular, a favor
de hijos menores o incapaces
¿Cuál es el régimen de  Impuestos: exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa
impuestos y de muerte, en favor de los beneficiarios y que no sea desafectada
honorarios de la durante 5 años posteriores a la transmisión
vivienda?  Honorarios: no deben exceder el 1% de la valuación fiscal
¿Qué es desafectación  Dejar sin efecto la afectación del inmueble, y cesar sus efectos
de la vivienda? legales
 Cancelar la inscripción en el Registro
¿Cómo procede la  Por solicitud del constituyente
desafectación de la  A solicitud de la mayoría de herederos
vivienda?  A requerimiento de mayoría de condóminos
 Por cualquier interesado o de oficio
 Por expropiación, reivindicación o venta judicial

¿Qué es condominio?  Es el DR de propiedad sobre una cosa (propia) que pertenece en


común a varias personas
 y que corresponde a cada una por una parte indivisa.
 Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que
la ley o el título disponga otra proporción
¿Cuáles son las  Sujetos: son varios. Sean personas físicas o jurídicas
características de  Objeto: uno solo. Sean una o varias cosas (que son tratadas como
condominio? una unidad
 Cuota partes. Cada condómino tiene derecho sobre su parte
indivisa. El objeto no se puede dividir materialmente. Su ejercicio
NO se vincula con una parte material de la cosa.
 Igualdad entre las partes de cada condómino (salvo título o ley
que indique lo contrario).
¿Cómo se constituye el  Inmueble: título suficiente + tradición
condominio?  Muebles registrables: inscripción registral
 Muebles no registrables: tradición
¿Cuáles son las  Sobre la cosa común: uso y goce de la cosa común sin alterar su
facultades de los destino, ni deteriorarla o alterar facultades/uso de los demás
condóminos? condóminos. Su uso se puede pactar por convenio.
 Sobre la parte indivisa: cada uno puede enajenar/gravar la cosa en
su parte indivisa sin el asentimiento de los demás. Se puede
renunciar a la parte
 Disposición y mejoras con relación a la cosas: la conformidad
 se necesita de todos para disponer jurídica/materialmente
de la cosa/de parte determinada
 NO se necesita para mejoras necesarias
 NO se necesita en mejores útiles a costa de un condómino
¿Cuáles son las  Cada uno debe pagar
obligaciones de los  los gastos de conservación/reparación de la cosa
condóminos?  las mejoras necesarias
 reembolsar a los demás que hayan pagado de mas
 Quien abone esos gastos, puede reclamar intereses
 La renuncia al derecho no libera de responsabilidad.
 Deuda contraída: la debe afrontar quien la contrae. Pero puede
exigirle al resto reembolso
¿Cuáles son las reglas  El destino de la cosa común se determina por la convención, por
sobre el uso y goce de la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada. No se
la cosa común? debe alterar el destino de la cosa, ni obstaculizar el ejercicio de
iguales facultades por los restantes condóminos
 Uso y goce material: pueden convenir el modo alternado o
exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales
 Uso y goce excluyente sobre toda la cosa (distinto a la
convenido): no da derecho a indemnización a los restantes, sino a
partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente
 Se precisa acuerdo: para la disposición jurídica o material de la
cosa, o de alguna parte determinada de ella.
 No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias.
¿Qué derechos tiene el  Disponer de su alícuota: puede enajenar, vender, donar, hipotecar
condómino sobre su u otro tipo de actos en la medida del alcance de su derecho
parte indivisa?  No puede disponer ni jurídica ni materialmente en una extensión
mayor a su derecho.
 Sobre su cuota parte ser agredido por los acreedores, y es
susceptible de embargo y ejecución.
¿Cuándo es necesario  Cuando hay oposición de algún condómino
asamblea?  Por razones de la propia cosa. Ej. no poder ser utilizada por todos
¿Cuáles son los  Se debe notificar a todos, con tiempo, e informar del propósito
requisitos de la  Inicio de sesión: con la mayoría absoluta, en base al valor de la
asamblea? alícuota y no por persona.
 Se decide por mayoría absoluta. Lo decidido es obligatorio
 En caso de empate decide la suerte
¿Cómo se dividen los 1º. Según lo pactado
frutos de la cosa 2º. Si nada se pactó, en forma proporcional
común?
¿Cómo se clasifica el  Con indivisión forzosa
condominio?  Sin indivisión forzosa
¿Qué es la partición?  Es dividir la cosa común
 Cualquier condómino la puede pedir, en cualquier momento (con
excepción de algunos casos de la Indivisión Forzosa)
 De forma total o parcial
 La división de la cosa debe hacerse en lo posible en especie
¿Cuáles son los tipos  Privada: si están todos los condóminos de acuerdo
de partición?  Judicial:
o si hay menores, incapaces o ausentes
o si alguien se opone con fundamento
o si no hay acuerdo entre los condóminos
 Mixta. Presentar acuerdo escrito al juez para su homologación.
¿Cuáles son los modos  Por licitación
de hacer la partición?  En especie
 Por la venta de los objetos que conformaron el condominio
¿Qué es condominio  Hay una imposibilidad de pedir la partición, en base a la ley,
con indivisión convención, disposición de última voluntad u orden judicial.
forzosa?  Perdura el condominio aunque haya desacuerdos.
 Puede ser:
 Temporario
 Perdurable
¿Qué es condominio  Cuando se pacta no ejercer la acción de partición por un lapso
con indivisión forzosa de tiempo no mayor a 10 años.
temporario?  La partición es
 Nociva: si perjudica a todos y/o a la cosa o por graves
circunstancias. El juez puede prorrogar el plazo por 5 años.
 Anticipada: si el juez la autoriza antes del tiempo
convenido, debido a causa graves. La partición se resuelve
por petición de parte.
¿Qué es condominio  Son los casos de:
con indivisión forzosa  accesorios indispensables al uso común, indispensables. Ej.
perdurable? calle, patios.
 muros, cercos y fosos
 Requisito: muebles colindantes de distintos titulares
 Duración: mientras dure la afectación. Solo se extingue si se
modifican las bases fácticas de su constitución. Ej. construir
cañerías propias.
¿Cuáles son las clases  Encaballado: ubicada de cada lado de los fundos, sobre el eje
de muros? Desde el divisorio.
aspecto físico  Contiguo: ubicada en el fundo colindante, su filo demarca el
límite que separa a ambos
¿Cuáles son las clases  Privativo: pertenece a solo uno
de muros? Desde el  Medianero: es común y pertenece en condómino a ambos
aspecto jurídico  De cerramiento: lindero de cerramiento forzoso, sea
encaballado o contiguo. En zonas urbanas.
¿Qué es el cerramiento  Derecho-obligación de propietarios vecinos de hacer el muro
forzoso urbano? lindero de cerramiento, de forma contigua o encaballada
 En zonas urbanas
 Requisitos: el muro debe ser estable, aislante y no menor a 3 m
de altura (contado desde la intersección de límite con la
superficie del inmueble)
¿Qué derecho tiene el  Puede exigir de su vecino la contribución con los gastos que
vecino que construyó demande la edificación del muro. Tal derecho puede ser ejercido
el muro de cerramiento desde la época misma de inicio de la obra.
forzoso?
 El titular colindante puede colaborar con los gastos de
edificación o puede renunciar a su derecho a la medianería
¿Cómo se considera al  Se presume muro privativo de quien lo realizó
muro de más de 3 m?
¿Qué es el cerramiento  Los gastos de alambrados se comparten
forzoso rural?  Se presume, salvo prueba en contrario, que es medianero todo
cerramiento que separa 2 propiedades
 Se puede separar con árboles y arbustos
¿Qué es condominio  Cuando tienen derecho a pedir la división –partición- y acabar el
sin indivisión forzosa? condominio (salvo si se pactó la indivisión).
 La acción es imprescriptible
 NO puede pedirse la partición:
 Si hay pacto/contrato que lo impida
 Si hay ley que no lo permite
 Por voluntad del testador
 Por decisión del juez
 Por la voluntad del cónyuge supérstite
¿Cómo se extingue el  Causas comunes:
condominio?  Si la cosa común se destruye o es consumida
 Si es puesta fuera del comercio
 Si el DR es sobre animales domesticados y estos recuperan
la libertad
 Causas propias del condominio:
 Debido a la partición (privada o judicial)

Propiedad  DR que se ejerce sobre un inmueble propio,


Horizontal:  Otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
definición jurídica. Que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio.
 Las partes comunes y propias del inmueble así como las facultades
que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo
no escindible
Legitimados para  Titular de dominio
su constitución  Condóminos
 Superficiario
Nacimiento: pasos 1º. Autoridad administrativa aprueba el plano de subdivisión
2º. Redactar del reglamento de PH,
3º. Inscribir el reglamento en el registro de la propiedad inmueble (nace
el estado de PH),
4º. Enajenar una de las UF (nace el DR de PH).
Redacción del  Por los titulares del dominio o los condóminos en escritura pública,
reglamento luego se inscribe en el registro
 El reglamento se integra al título suficiente (al título de adquisición)
Objeto de la PH  Inmueble cuyas UF tienen:
 Independencia funcional
 Salida a la vía publica
 La interdependencia funcional hace imposible separarlos
 El uso está regido por el reglamento de propiedad establecido
Unidad funcional  Objeto exclusivo comunicado con otros, con independencia
funcional y comunicados con la vía pública
 El derecho de propiedad de la UF permite al titular a usar, gozar y
disponer de las partes comunes
Requisitos de la UF  Espacios determinados materialmente
 Independencia funcional: poder funcionar sin necesitar a otras UF.
Autonomía necesaria para cumplir con el destino previsto en el
reglamento.
 Salida a la vía pública, sin pasar por otras UF. De forma directa o por
un pasaje común
Conformación de la  Cosas y partes comunes
UF  Cosas y partes propias
 Unidades complementarias (no son necesarias)
Unidad  Espacio que sirve a la UF para que tenga un mejor aprovechamiento
complementaria  Es cosa accesoria
 Se enajenada, embarga o hipoteca junto a la UF. Ej. cochera
 Pueden pertenecer a todos o a algunos propietarios
Cosas comunes  Cosas y partes de uso común
 Indispensables para la seguridad
 El reglamento las determina
 Si algo no está determinado: se considera común
 Se usan por igual conforme al destino
Cosas y partes Sí o sí deben ser comunes, no pueden convertirse en propias
necesariamente Enumeración de carácter enunciativo:
comunes  Terreno
 Pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas
con el exterior
 Techos, azoteas, terrazas y patios solares
 Cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás
estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la
seguridad
 Locales e instalaciones de los servicios centrales
 Cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los
cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional
 Vivienda para alojamiento del encargado
 Ascensores, montacargas y escaleras mecánicas
 Muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y
partes comunes
 Instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las
vías de evacuación alternativas para casos de siniestros
 Artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
común
 Locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja
para el consorcio.
Cosas y partes  Cosas recreativas o de confort: piscina, solárium, gimnasio, lavadero,
comunes no salón de usos múltiples, entre otras.
indispensables
Cosas y partes  Cosas necesariamente propias respecto a la UF.
propias  Pertenecen al dueño de la UF:
 Cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las
puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de
los balcones.
 Cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal,
sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia
ordenada.
Consorcio  Grupo formado por los propietarios de las UF
 Persona jurídica distinta de sus miembros.
 Atributos de la personalidad: nombre, capacidad, patrimonio,
domicilio.
 Órganos
 De representación: administrador
 De deliberación: asamblea de propietarios
 De control: consejo de propietarios
Domicilio del  En el domicilio del inmueble
consorcio
Patrimonio del  Conformación: expensas cobradas, fondo de reserva, intereses
consorcio punitorios por expensas atrasadas y demás créditos
 Si no alcanza para cumplir obligaciones contraídas: todos los
propietarios contribuyen en proporción al valor de su UF
 No incluye las cosas y partes comunes
Capacidad del  Puede contraer derechos y obligaciones en relación a sus fines.
consorcio
Extinción del  Al desafectar el inmueble del régimen de PH por decisión de los
consorcio propietarios
 Por resolución judicial
 Por decisión del único dueño que quedó
Facultades de los  Comprende las cosas y partes propias y las comunes
propietarios
Facultades sobre  Usarlas conforme a su destino, sin perjudicar derechos de otros
cosas y partes propietarios.
comunes
Facultades sobre  Facultades amplias sobre ella: enajenarla, gravarla, donarla,
cosas y partes constituir DR o DP, etc.
propias  En la medida que no afecte al edificio o a los demás.
 No debe cambiar el destino de la UF.
Obligaciones de los  Cumplir el reglamento de PH y el reglamento interno, si hay
propietarios  Conservar en buen estado su UF. No dañar otras UF
 Pagar expensar ordinarias y extraordinarias en proporción a su parte
 Contribuir al fondo de reserva
 Permitir acceso a su UF para reparaciones de cosas y partes
comunes. Para verificar funcionamiento de cosas riesgosas
 Si tiene otro domicilio distinto a la UF, notificarlo al administrador
Prohibiciones a los  NO usar las UF para actos contrarios a la moral, buenas costumbres
propietarios y o a fines distintos a los previstos en el reglamento de PH
ocupantes  NO perturbar la tranquilidad ni exceder la normal tolerancia ni
depositar cosas peligrosas o perjudiciales
 NO hacer modificaciones que puedan afectar la seguridad
 Depositar cosas peligrosas o perjudiciales
Sanciones  En caso de violación de lo dispuesto en el CCYC o en el Reglamento
 Por la vía más breve
 Si el infractor es ocupante no propietario: puede ser desalojado en
caso de infracciones reiteradas.
 No puede ser desalojados: el propietario, el titular de otro derecho
real que se ejerce por la posesión (usufructo, uso, habitación,
anticresis) ni el poseedor por boleto de compraventa.
Expensas  Cargas que debe cumplir cada propietario en proporción al valor de
la UF, o al porcentaje fijado en el reglamento.
 Finalidad: mantener, conservar, reparar o modificar cosas y
partes comunes.
 Además del propietario, los poseedores por cualquier título deben
pagar gastos y contribuciones
Clasificación de las  Comunes ordinarias
expensas  Comunes extraordinarias
Expensas comunes  Para gastos de mero mantenimiento y las mejoras necesarias del
ordinarias edificio. Para las partes comunes o bienes del consorcio
 No necesitan aprobación de la Asamblea
 Gastos de administración normal
 Gastos de reparación o sustitución, para mantener el buen
estado
 Reparación urgente o necesaria: el propietario que la hizo
puede reclamar el reembolso
 Reparación no urgente: se reembolsa el gasto si el
administrador no estaba, si se notifica a los demás la
reparación y si ninguno se opone
Expensas comunes  Para trabajos NO indispensables. Para mejorar el edificio
extraordinarias  Autorizadas por la Asamblea
 Para innovación y mejoras: mayoría absoluta de votos. Si es
muy onerosa la minoría puede oponerse
 Para daños causados con cosas comunes
 Para reconstrucciones. Quien no quiera pagarlas, puede vender
su parte a la mayoría
Cobro de expensas  Las cobra el administrador (en su ausencia, el Consejo de
Propietarios)
 Criterio: se cobra según si el gasto lo realizó el consorcio o el
propietario.
 Plazo de prescripción: 2 años
Garantías para  Modo: vía ejecutiva.
cobrar expensas  Garantías: el patrimonio del propietario. Por el propietario anterior
responde hasta el valor de la UF.
 Prohibición de abandono de la parte propia o común, para evitar
pagar expensas.
Mejoras u obra que  Las que modernizan o embellecen cosas o partes comunes
requiere mayoría  Requiere informe técnico de un profesional ante de votarla
absoluta de votos  Luego de aprobarse, solo se suspende con orden judicial
Mejoras u obra que  Las que alteran el inmueble de forma sustancial
requiere  Las que benefician solo a un propietario
unanimidad de
votos
Mejoras u obra que  Causas: grave desgaste o destrucción total o parcial del edificio
requiere mayoría  Decisión para: demoler, vender el terreno. O reparar o reconstruirlo.
del valor del  Negativa a pagar: se procede por vía ejecutiva
edificio
Reglamento de PH  Acto jurídico de naturaleza contractual que da comienzo al sistema
de la PH sobre el inmueble
 Contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los titulares
dc UF bajo el régimen de PH.
 Forma: por escritura pública
 Inscripción: en el registro de la propiedad inmueble
 Contenido mínimo obligatorio: clausulas obligatorias del reglamento
 Ley interna del edificio. Rige la vida del consorcio. Todos deben
respetarlo.
 Constituye el título suficiente (junto al título de adquisición)
Redacción del  El propietario vendedor del inmueble lo redacta.
reglamento  O todos los propietarios de las UF
Clausulas Sobre la individualización del objeto del derecho real (las partes
obligatorias del comunes y privativas), el desarrollo de la vida consorcial y las que
reglamento refieren a los órganos del consorcio.
 Sobre lugares
 Partes proporcionales
 Bienes propios y cosas y partes comunes
 Uso y goce de las cosas y partes comunes
 Destino de las UF y de las partes comunes
 Sobre las asambleas
 Prohibiciones de locación
 Sobre el administrador
 Sobre el consorcio
Reformas del  Mayoría necesaria para reformas
reglamento  Clausulas reglamentarias: no menos del 2/3 de los
propietarios.
 Clausulas estatutarias: por unanimidad
 Forma: por escritura pública y ser inscripta en el registro (para ser
oponible)
 Cláusulas de irrevocabilidad: son inválidas
Asambleas  Es la reunión de propietarios
 Órgano deliberativo del consorcio
 Decide
 Precisa quorum fijado por el reglamento
Temas que trata la  lo que la ley o reglamento le asigne
Asamblea  lo que el administrador o consejo de propietarios le asigne
 nombramiento y despido del personal del consorcio
 atribuciones del administrador o del consejo de propietarios
Convocatoria de la  El administrador convoca a asamblea y redacta el orden del día
asamblea  Tema no incluido en el orden del día: es nulo lo que se decida (salvo
que estén presentes todos, y lo acuerden por unanimidad)
Clases de asamblea  Ordinaria: sus plazos y los temas a tratar lo establece el reglamento.
Versa sobre el normal funcionamiento del edificio.
 Extraordinaria: sobre un hecho particular imprevisto,
circunstancial.
 Judicial
 Auto convocada
 Decisión unánime sin asamblea
Notificación de la  De forma fehaciente
asamblea  Debe incluir el orden del día
Asamblea judicial  Cuando sea imposible realizar la asamblea
 Ante problemas urgentes
 Se la piden al juez
 Requisito: 10% de los propietarios. Y haber agotado las vías para
convocar a la asamblea
 Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Y si
corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para
regularizar la situación del consorcio.
Auto convocatoria  Validez de la auto convocatoria y del temario: si es aprobada por
2/3 de los propietarios
 Para decidir, la mayoría requerida depende del asunto de que se trate
Mayoría absoluta Criterios:
 Según el porcentaje de cada UF asignado por el reglamento
 Por el número de UF
Nulidad de la  Por vía judicial
asamblea  En el plazo de 30 días desde la fecha de la asamblea
 Causas: incumplimiento de lo establecido en el reglamento,
convocatoria irregular, toma de resoluciones ajenas al orden del día,
mayorías inferiores a las legales o reglamentarias, etc.
Tipos de mayorías  Mayoría absoluta de los propietarios totales: para asuntos comunes
 2/3 de todos: para modificar clausulas reglamentarias del reglamento
 Unanimidad: para obras nuevas, cambiar el destino de las UF,
hipotecar el terreno o modificar clausulas estatutarias del reglamento
Registro de la  Libro de actas de asamblea: lo confecciona el secretario de actas
asamblea (elegido por los propietarios). Contiene lugar, fecha y hora de la
asamblea, el orden del día y resumen de lo deliberado, las votaciones,
etc. Debe ser firmada por el presidente y 2 propietarios
 Libro de registro de firmas de los propietarios: para cotejar las
firmas
Consejo de  Órgano de control nombrado por la asamblea
propietarios  NO es obligatorio que exista
 Funciones:
 Controlar al administrador, la economía y finanzas del
consorcio
 Asumir las funciones del administrador ante su ausencia
 Convocar a asamblea y redactar el orden del día (si no lo hizo
el administrador)
 Avalar al administrador para ejecutar una propiedad con
deuda por expensas
 Autorizar al administrados para disponer del fondo de
reserva, ante gastos imprevistos
Administrador  Representante legal del consorcio
 Persona humana o jurídica. Puede ser propietario o un tercero.
Unipersonal o colegiada.
 Carácter de mandatario en lo supletorio
 De forma onerosa o gratuita.
Designación del  El primero cesa al realizarse la primera asamblea
administrador  Nombrados por la asamblea
 Duración: lo establecido en el reglamento
Derechos y  Convocar a la asamblea, redactar el orden del día, cotejar firmas,
obligaciones del ejecutar lo decidido en asamblea
administrador  Recaudar fondos para gastos cotidianos y corrientes. Para usar los
fondos de reserva necesita autorización del consejo de propietarios
 Conservar las cosas y partes comunes, cumplir las normas de
seguridad
 Rendir cuentas
 Nombrar y despedir al personal del consorcio
 Cumplir las obligaciones laborales, previsionales y tributarias
 Asegurar el inmueble con un seguro integral
 Llevar libros de actas, de administración, de registro de propietarios,
de registro de firmas y archivar las liquidaciones de expensas
 Notificar a los propietarios si hay reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio
 Emitir certificado de deudas y créditos del consorcio
 Representar al consorcio en gestiones administrativas y judiciales
Sub consorcio  En sectores con independencia funcional o administrativa
 Debe estar previsto en el reglamento
 Puede tener sub asamblea, sub administrador y reglamentos internos.
Pero no tienen personalidad jurídica propia.
 Frente a terceros: responde todo el consorcio
Consorcio de hecho  Cuando no hay constitución formal de la PH y las UF ya están
ocupadas.
 Relaciones
 entre los integrantes: analogía de normas de PH
 frente a terceros: rigen normas del condominio
Extinción de la PH  Modos generales de los DR
 Modos especiales
 Desafectación voluntaria: por acuerdo unánime de los
propietarios, instrumentado en escritura publica
 Reducción a un único propietario

CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Finalidad
Uno o más inmuebles que se agrupan para:
 satisfacer necesidades que sus titulares no pueden cumplir en forma individual por
ser imposible físicamente u oneroso
 abaratar costos, sacar máximas ventajas (country, tiempo compartido, parque
industrial)
 producir y comerciar (parques industriales y empresariales)
 por recreación y seguridad (barrio privado, country, tiempo compartido)
 vivienda (barrios cerrados)
 concentrar la oferta y la demanda (shopping)
 confort (cementerios)
 esparcimiento (clubes de campo, náuticos)
Características
 Cerramiento del lugar y control de entrada y salida
 Partes comunes para el uso y goce de todos
 Partes privativas, de uso exclusivo
 Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes
 Reglamentos
 Obligaciones de contribuir con gastos y cargas comunes. Fijadas en el
reglamento
 Entidad con personería jurídica
 Interdependencia y conformación de un todo no escindible
 Diferencia del régimen de PH: el conjunto inmobiliario puede recaer sobre
unidades privativas en construcción. Y puede existir un derecho de preferencia a
favor del consorcio al momento de la trasmisión de la unidad.
Regulación
Por las administraciones locales.
Se regula: zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos.
La localización de los conjuntos inmobiliarios depende dc lo que dispongan las normas
provinciales y municipales aplicables
Conjuntos inmobiliarios preexistentes
Se deben adecuar a la normativa de este DR.
Cosas y partes necesariamente comunes
 Las destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación
 Áreas destinadas al desarrollo de deportes, recreación, servicios comunes
 Todo aquel que el Reglamento defina como de uso comunitario
 Si no está determinado, se consideran comunes
Cosas y partes privativas
Requisitos: independencia funcional + salida a la vía pública de forma directa o indirecta.
La UF puede o no estar construida para someterse a este DR.
Facultades y obligaciones del propietario
 Ejercer su derecho dentro del marco normativo.
 Mantener una buena y normal convivencia y proteger el paisaje, arquitectura,
ecología.
 Si quiere modificar el destino de las UF debe consultarlo con los demás.
 Someterse al Reglamento
Locación y limites perimetrales
Regulados mediante normas provinciales y municipales.
Las normas locales deben tener en cuenta el bienestar de la gente que viva en la zona.
Los propietarios tienen el derecho de encerrarse con muros o cercos. Para controlar el
acceso al complejo.
Limitaciones y restricciones reglamentarias
Deben estar redactadas en el reglamento. Y transcriptas en las escrituras traslativas del
DR.
Gastos y contribuciones
Obligación de pagar expensas y gastos comunes para el funcionamiento, administración
y mantenimiento.
El reglamento establece cuanto debe abonar cada propietario. Se toma como parámetro
la UF (magnitud, cercanía a partes comunes o accesos, si tiene ventajas de uso o
instalaciones).
Expensas: gastos para la administración, reparación y conservación.
Cesión de la Unidad
El que cede y los terceros cedidos debe atenerse a lo que el reglamento establezca.
Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios
Inquilinos deben cumplir con el reglamento.
Se los puede obligar a pagar contribuciones o aranceles. Su uso es personal e
intransferible.
El reglamento puede tener clausulas sobre derecho de admisión y de acceso a uso y partes
comunes. No deben ser discriminatorias, ni arbitrarias ni estar contra la moral y las buenas
costumbres.
Servidumbres y otros derechos reales
Pueden establecerse otros DR con el conjunto inmobiliario. Para aprovechar los espacios
e instalaciones comunes.
Requisito: 2/3 de votos.
Transmisión de unidades
Se puede transmitir y adquirir las UF dentro del conjunto inmobiliario. El titular puede
vender su UF. Debe comunicarlo antes de venderla.
Se puede adquirir por actos entre vivos, por causa de muerte, y por prescripción
adquisitiva (larga o breve).
Sanciones
Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de UF.
Multas, sanciones, apercibimientos, etc.
Puede aplicarse suspensión definitiva del uso de las partes comunes o acceso. Y por ello
que venda la UF.
SUPERFICIE
Concepto
DR temporario constituido sobre inmueble ajeno.
Otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica de derecho
de plantar, forestar, construir. A futuro o sobre lo ya realizado.
Reconoce el derecho del trabajo humano. Facilita operaciones al permitir operar en forma
separada el suelo.
Modalidades
 Realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y
subsuelo de inmueble ajeno. El superficiario adquiere la propiedad de lo plantado,
forestado o construido.
 Constituir derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes.
El derecho del superficiario coexiste con el derecho del titular del inmueble.
Emplazamiento
 Se constituye sobre todo el inmueble o parte de él.
 Puede plantar, edificar o forestar sobre suelo ajeno.
 Se proyecta en el espacio aéreo o subsuelo.
 O sobre construcciones ya existentes.
No puede coexistir en la misma parte material del inmueble más de un DR de Superficie
(si sobre distintas).
Plazos
Desde que se adquiere el DR de Superficie:
 Construcciones: no más de 70 años
 Forestaciones y plantaciones: no más de 50 años
El plazo puede prorrogarse, siempre que no se excedan los plazos máximos.
Legitimación
Legitimados: titulares de DR de dominio, condominio y PH. Personas físicas o jurídicas.
El titular puede desmembrar el inmueble para constituir DR de Superficie a favor de
otros.
Adquisición
Transmisión: a título oneroso o gratuito. Por acto entre vivos o por causa de muerte.
Persona física o jurídica.
Si es oneroso, la contraprestación del superficiario puede consistir en un canon o suma.
No puede adquirirse por prescripción larga. Pero la prescripción breve es admisible a los
efectos del saneamiento del justo título.
Forma: por escritura pública
Inscripción: en el Registro de la Propiedad Inmueble (para ser oponible)
Facultades del superficiario
 Constituir garantías sobre lo construido, plantado o forestado o sobre la propiedad
superficiaria, limitada al plazo de su derecho.
 Afectar lo construido al régimen de PH.
 Transmitir y gravar viviendas, locales u otras como inmuebles independientes,
durante el plazo de su derecho, sin consentimiento del propietario.
Facultades de Propietario
 Conservar la disposición material y jurídica del inmueble (sin turbar el derecho
del superficiario).
 Enajenar el inmueble (en este caso el adquiriente debe respetar el DR de
superficie existente)
Subsistencia y transmisión de las obligaciones
No se libera de sus obligaciones el superficiario que renunció a su derecho, o abandonó
la cosa.
Extinción
 Por renuncia del superficiario (de forma expresa y por escritura pública)
 Al vencer el plazo contractual
 Por cumplirse una condición resolutoria pactada (por escritura pública)
 Cuando es una misma persona el propietario del suelo y del DR de superficie.
 No usar por 10 años el derecho a construir. O por 5 años sin usar el derecho a
plantar o forestar. Se debe probar la inacción del superficiario (todo por escritura
pública).
Destrucción de la propiedad superficiaria
El DR subsiste pese a la destrucción de lo construido, plantado o forestado (salvo acuerdo
de partes). Pero debe construir nuevamente dentro de 6 años o forestar/plantar dentro
de 3 años.
Efectos de la Extinción
 Extinción al cumplirse el plazo: el dueño del suelo vuelve a tener dominio pleno.
Queda sin efecto los actos de disposición o enajenación que hizo el superficiario.
Y la hipoteca es inoponible al dueño de suelo.
 Extinción antes de cumplirse el plazo: subsisten las cargas hasta que venza el
plazo.
Indemnización al superficiario
Tras la extinción del DR de superficie. El propietario del suelo indemniza al
superficiario. Salvo acuerdo de partes.
Para evitar el enriquecimiento injustificado del propietario por lo edificado o plantado.
El monto de la indemnización se fija al constituir el DR de superficie, o en acuerdos
posteriores. Sino por vía judicial.
Normas aplicables al derecho de superficie
De forma supletoria: normas sobre limitaciones del uso y goce en el DR de usufructo. Sin
perjuicio de lo que las partes pacten.
Normas aplicables a la propiedad superficiaria
Reglas de propiedad superficiaria sujetas a normas del dominio revocable sobre cosas
inmuebles.
USUFRUCTO
Definición legal
DR de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Alterar la sustancia: es modificar la materia, forma o destino de la cosa, o menoscabar
un derecho.
Usufructuario no adquiere la propiedad de la cosa. Debe conservarla para devolverla al
propietario.
Partes:
 Usufructuante: es el nudo propietario que conserva la propiedad, despojada de
las ventajas de uso y goce.
 Usufructuario: tiene el uso y goce de la cosa.
Caracteres
 DR de uso y goce, sobre un dominio desmembrado.
 El usufructuario puede obtener los frutos, pero no enajenarlos.
 Sobre cosa ajena.
 No debe alterar la sustancia de la cosa (no puede modificar su materia, forma o
destino ni menoscabarlo).
 Divisible, puede constituirse a favor de varias personas, de forma simultanea (no
sucesiva)
 Temporario, según lo pactado. Aunque hay límites: hasta 50 años en personas
jurídicas, hasta la muerte del usufructuario.
Objeto
Extensión del usufructo sobre la cosa:
 La totalidad de la cosa
 Una parte material o parte indivisa
Clases de objeto que pueden ser usufructuados:
 Cosa mueble o inmueble
 Cosas no fungibles
 Derechos
 Cosas fungibles si recaen sobre un conjunto de animales
 Sobre el todo o parte indivisa de una herencia
Legitimación
Legitimados para constituir usufructo:
 Dueño (titular del DR de dominio): se reserva la nuda propiedad y otorga el uso y
goce de la cosa. No se extingue el usufructo por su muerte.
 Titular de DR de PH
 Superficiario
 Condóminos
Comparación con la locación.
Que en este DR el usufructuario obtiene provecho de la cosa sin necesidad del nudo
propietario, no hay intermediario.
Usufructo a favor de varias personas.
Si se extingue para una, subsiste para otras.
Pero los otros no tienen derecho a acrecer (salvo acuerdo de partes). Si uno muere no
acrece al resto, sino que vuelve al nudo propietario.
No se puede constituir usufructo en forma sucesiva (personas que se suceden entre sí).
Para evitar que el dominio permanezca desmembrado por tiempo indefinido. Excepción:
que el primer beneficiario no quiera o no acepte el usufructo.
Prohibición de usufructo judicial
En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución.
Modos de constitución
 Por la transmisión del uso y goce, con reserva de la nuda propiedad
 Por la transmisión de la nuda propiedad, con reserva del uso y goce
 Por la transmisión de la nuda propiedad a una persona, y el uso y goce se lo
transmite a otra.
Otra clasificación de la constitución:
 Contrato oneroso o gratuito: constituir, transmitir, enajenar o donar la nuda
propiedad o el usufructo.
 Actos de última voluntad: el testador designa al usufructuario y al nudo
propietario.
 Prescripción: breve o larga
Duración
Personas físicas: de por vida o hasta el cumplimiento de la obligación.
Personas jurídicas: hasta 50 años
Si hay varios usufructuarios: dura lo previsto, o hasta que muera el último de los
usufructuarios.
Presunción de onerosidad
En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa. Admite prueba en
contrario.
Modalidades
 Pura y simple
 Sujeta a condición o plazo resolutorio
 Con cargo
No puede constituirse a condición o plazo suspensivo (se tiene por no constituido).
Excepto: que la condición o plazo suspensivo esté en el testamento. Y solo es válido si la
condición o plazo se cumplen antes que el testador fallezca.
Inventario
Inventario: determinar y detallar el estado del objeto del usufructo antes de entrar en su
uso y goce.
El inventario lo puede realizar cualquiera de las partes.
Finalidad: para que el nudo propietario le exija al usufructuario que lo devuelva en el
mismo estado o con el desgaste normal.
 Es opcional y por instrumento privado cuando las partes son mayores de edad y
capaces.
 Es obligatorio y por escritura pública cuando alguno sea incapaz, o si el usufructo
es por testamento. Si muere el testador, el nudo propietario puede dispensar al
usufructuario de inventariar.
Falta de inventario: se presume que existe lo indicado en el título y en buen estado.
Presunción.
Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión
La garantía es optativa. Puede ser personal o real. Ej.: fianza, prenda.
Avala la restitución de los bienes, en caso de pérdida o deterioro.
Pero la garantía es obligatoria cuando el usufructuario transmite su derecho a un tercero.
La garantía la debe dar el adquiriente.
Intransmisibilidad hereditaria
El usufructo se puede transmitir por actos entre vivos.
Pero, el usufructo se extingue con la muerte de usufructuario. No puede transmitirse
por muerte de él.
Excepto: si hay varios usufructuarios y uno de ellos muere, su parte la recupera el nudo
propietario (salvo que se pacte que pase a otros usufructuarios).
Derechos del usufructuario
 A usar y gozar de la cosa. No debe alterar su sustancia y destino.
 Administrar la cosa
 Transmitir su derecho (con el límite en la muerte del usufructuario que lo
transmite). Antes de trasmitir, debe darle garantía al nudo propietario de que va a
conservar y restituir el bien. Pero el transmitente no responde por los daños
causados por el adquirente.
 Constituir DR de servidumbre, anticresis, uso y habitación y DP de uso o goce.
No puede constituir DR de garantía.
 Realizar mejoras, sin alterar la sustancia de la cosa.
Frutos y productos
Al usufructuario le pertenecen:
 Frutos percibidos mientras dure el usufructo.
 Frutos pendientes al constituir usufructo (pero los pendientes al extinguir el
usufructo son del nudo propietario)
 Productos de una explotación ya iniciada al constituir usufructo
Acrecentamientos naturales
El usufructuario puede usar y gozar del acrecentamiento, sin dar nada a cambio.
Mejoras facultativas
El usufructuario no tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación
no ocasiona daños a los bienes
Ejecución por acreedores
El acreedor del usufructuario puede ejecutar el derecho del usufructo.
El que adquiera el usufructo producto de la ejecución debe dar garantía al nudo
propietario de que los bienes se van a conservar y restituir.
Obligaciones del usufructuario
 Conservar la cosa, no alterar la sustancia de la cosa ni su destino
 Hacer inventario de muebles y un estado de inmuebles. Antes de usarlos.
 Realizar a su costa mejoras de mero mantenimiento y lo que se originen por su
culpa.
 Pagar impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes.
 Comunicar al nudo propietario las perturbaciones sufridas por la cosa. Si no lo
hace, responde por los daños.
 Restituir la cosa al extinguirse este DR, en la misma cantidad o estado.
Destino. Mejoras necesarias. Mejoras anteriores a la constitución. Impuestos, tasas
contribuciones y expensas comunes. Comunicación al nudo propietario. Restitución.
Derechos y obligaciones del nudo propietario
 Mantiene el derecho a disponer de la cosa
 Entregar al usufructuario el bien con sus accesorios.
 Garantizar uso y goce pacífico (solo en título oneroso)
 No hacer actos materiales sobre la cosa que alteren el objeto (salvo acuerdo con
el usufructuario).
 No impedir que el usufructuario ejerza derechos que ya tiene.
 Ejercer facultades como propietario si son compatibles con el usufructo.
Disposición jurídica y material.
Extinción
 Causas pactadas por las partes o surgidas de la ley.
 Causas comunes a todo DR (destrucción total, abandono, consolidación en los DR
sobre cosa ajena)
Medios especiales de la extinción
 Al vencer el plazo.
 Muerte del usufructuario (no así por muerte del nudo propietario, lo siguen sus
herederos)
 Extinción de la persona jurídica, o luego de 50 años
 Prescripción liberatoria: no usar durante 10 años
 Por uso abusivo de la cosa por parte del usufructuario. O alteración de la
sustancia.
Efectos de la extinción
Al extinguirse el usufructo, el usufructuario debe devolver al nudo propietario/herederos
la cosa y accesorios.
Renace el dominio perfecto.
Extinción de los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
Si se cedió el usufructo, su duración se limita al usufructo originario.
USO
Definición legal
DR que consiste en usar y gozar de cosa ajena. Con los límites y extensión establecidos
en el título. Sin alterar la sustancia de la cosa.
Concepto
DR más limitado que el usufructo.
La percepción de frutos se limita a lo necesario para él y su familia.
Caracteres
 Temporario: como máximo hasta la muerte del usuario. No se puede transmitir
por causa de muerte
 Usuario: solo persona humana
 Prohibiciones: el usuario
o no puede constituir DR sobre la cosa.
o no debe alterar su sustancia.
o no puede vender frutos excedentes ni aprovecharse económicamente de
la cosa
 Objeto: muebles o inmuebles que sirvan para que el usuario o la familia lo
aprovechen
 Gastos de conservación y reparación de la cosa: el usuario las debe pagar
 Constitución: por contrato, testamento y prescripción
Comparación con el usufructo
Diferencias: en el DR de Uso
 no puede constituirse a favor de persona jurídica
 no pueden constituir DR en favor de terceros
 el objeto es una cosa
 el embargo tiene límite
Normas aplicables y supletorias. Limitaciones.
Normas del usufructo: se aplican de forma supletoria.
Presunción: si el título no establece la extensión del uso y goce, se presume que es un
usufructo
Ejecución por acreedores
Límites al embargo: no se pueden ejecutar los frutos naturales si se limitan a las
necesidades del usuario y su familia.
HABITACIÓN
Definición legal
DR que consiste en morar en un inmueble ajeno constituido, o en parte de él, sin alterar
su sustancia.
Finalidad: usar el inmueble para habitarlo.
Solo puede constituirse a favor de persona humana.
Tiene carácter alimentario
Caracteres
 Inherente a la persona
 No es transmisible: ni por actos entre vivos ni por causa de muerte.
 No puede el habitador constituir DR o DP sobre la cosa
 Acreedores del habitador: no pueden ejecutarla
 Proporción en el pago: si el habitador ocupa solo una parte de la casa, contribuye
en el pago de cargas, contribuciones y reparaciones en la parte que ocupa
 Constitución: por contrato o acto de última voluntad
 Frutos: el habitador no puede percibirlos
 Temporario: como máximo hasta la muerte del habitador. No se puede transmitir
por causa de muerte.
Normas aplicables y supletorias
Las normas del DR de uso, a excepción de las particularidades del DR de habitación.
Habitación del cónyuge supérstite
Cónyuge supérstite tiene DR de habitación (vitalicia, gratuita, de pleno derecho) sobre
el inmueble del causante.
El inmueble debe ser el último hogar conyugal y ser propiedad del causante. Y que a la
apertura de la sucesión no esté en condominio con otras personas.
Los herederos del causante son nudos propietarios y deben respetar el DR del cónyuge
supérstite.
No es oponible a los acreedores del causante.
Habitación del conviviente
Conviviente supérstite que carece de vivienda –o de bienes que aseguren su acceso-
puede invocar DR de habitación gratuito por 2 años máximo.
Sobre el inmueble propiedad del causante que sea ultimo hogar familiar. Y que a la
apertura de la sucesión no esté en condominio con otras personas.
Los herederos del causante son nudos propietarios y deben respetar el DR del
conviviente supérstite.
El DR del conviviente supérstite se extingue si: constituye nueva unión convivencial, si
contrae matrimonio o si adquiere una vivienda propia o bienes para adquirirla.
No es oponible a los acreedores del causante.
Limitaciones. Impuestos. Reparaciones y contribuciones
SERVIDUMBRE
Definición legal
DR establecido entre 2 inmuebles, y que concede al titular del inmueble dominante una
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.
Partes:
 Titular del fundo dominante: a favor de su beneficio se constituye el DR
 Titular de fundo sirviente: debe soportar la servidumbre
La utilidad puede ser: de mero recreo o con fines económicos.
Debe ser un inmueble, no existe la servidumbre sobre muebles.
Puede ser sobre la totalidad o parte material del inmueble sirviente.
No es necesario que los inmuebles sean colindantes.
Análisis crítico.
Caracteres
 Duración: Perpetua: en las servidumbres reales. De por vida en las servidumbre
personales. Excepto acuerdo de parte. En las personas jurídicas es por 50 años.
 Sobre inmueble ajeno: el dueño del fundo sirviente debe ser distinto al fundo
dominante
 Indivisible: el derecho de servidumbre no puede dividirse. Pero si puede
limitarse su ejercicio en cuanto a lugar, modo y tiempo.
 Ejercicio: por actos posesorios solo cuando es positiva.
Servidumbre positiva y negativa
 Positiva: el titular de fundo sirviente debe dejar hacer al titular del fundo
dominante. Debe soportar su ejercicio (dejar hacer). Ej.: dejar pasar el tránsito.
 Negativa: al titular del fundo sirviente se le impide hacer algo. Es un deber de no
hacer (abstención). No se ejerce a través de la posesión. Ej.: servidumbre de vista
que implica no edificar a tal altura.
Reales y personales
 Real: inherente al inmueble dominante. Independientemente de quien sea el
titular.
 Personal: procura una utilidad a favor de persona determinada sin inherencia del
inmueble dominante. Si no se estableció plazos, en personas humanas es vitalicio.
En personas jurídicas hasta 50 años. No se transmiten por causa de muerte.
Continuas y discontinuas. Aparentes y no aparentes.
Otras clasificaciones
 Servidumbre voluntaria: cuando no son indispensables, se pactan libremente
entre las partes.
 Servidumbre forzosa o legal: la ley impone la constitución de la servidumbre. El
dueño del sirviente no puede oponerse a la servidumbre. Son imprescriptibles,
reales y onerosas (el dueño del sirviente debe ser indemnizado por el dueño del
dominante). Ejemplos de servidumbres forzosas:
o De transito: es a favor de un inmueble sin comunicación suficiente a la vía
pública y necesita del fundo sirviente para pasar. Se presume servidumbre
de tipo personal.
o De acueducto: para llevar agua al dominante.
o De recibir agua: si ocasiona perjuicio al sirviente, debe canalizarse en
caños o de forma subterránea.
o De sacar agua
Servidumbre a favor de varias personas: si se extingue para una subsiste para las restantes,
pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario. No puede
establecerse servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí, a
menos que el primero no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.
Servidumbre administrativa: DR de carácter público constituido por entidad pública.
Impone a los particulares restricciones al dominio de sus inmuebles. Con el fin del interés
público.
Constitución
Formas de constituir DR de servidumbre
 Por contrato. Por escritura pública e inscribirse en el Registro. A título oneroso o
gratuito. Se presume onerosa ante la duda.
 Por disposición de última voluntad.
 Prescripción solo para las positivas
Legitimación
Legitimados para constituir servidumbre: titulares de DR sobre inmuebles que se
ejerzan por la posesión (dominio, condominio, PH, conjuntos inmobiliarios, superficie,
usufructo, anticresis). Condominio: requiere unanimidad de los titulares.
No puede establecerse una servidumbre por uno de los condóminos sobre su parte
indivisa. Porque se violaría el principio de indivisibilidad de las servidumbres.
Presunción de onerosidad.
Modalidades
 Sujetas a cargo
 Establecida bajo condición o plazo suspensivo o resolutorio
Duración
Servidumbre personal: se presume vitalicia, excepto plazo menor dispuesto en el título
Servidumbre real: se presume perpetua, excepto pacto en contrario
Transmisibilidad
Las servidumbres se transmiten junto al inmueble dominante. La servidumbre no puede
separarse del inmueble.
La servidumbre personal no se transmite por causa de muerte.
Forma: por escritura pública y ser inscripta en el Registro.
Capacidad de las partes
Derechos y obligaciones del titular dominante
Dependen de la extensión del DR, de cómo lo determinó el título que lo constituyó o de
la forma en que se ejerza.
Ante dudas: se valoran las costumbres del lugar, el objeto y en última instancia a favor
del fundo sirviente.
 Ejercer derecho de servidumbre principal y accesorias (que son indispensables
para ejercer la principal)
 Constituir DP en la medida de la utilidad de la servidumbre.
 No puede constituir DR.
 Realizar mejoras necesarias. En el inmueble sirviente. Con el fin de ejercer y
conservar la servidumbre. Debe pagar estas mejoras, salvo que no sea su culpa.
 Si se realizaron trabajos contrarios a su derecho, puede obligar al inmueble
sirviente para que las vuelva a su estado original.
 Comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o derecho sufridas en
el ejercicio de su derecho. Pero si no lo hace, responde por lo sufrido por el titular
sirviente.
Derechos reales y personales. Dudas sobre la naturaleza, la extensión o el modo de
ejercicio. Divisibilidad o indivisibilidad del ejercicio. Cambio del lugar de la
servidumbre. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. División de la heredad
sirviente. Ejecución por acreedores. Comunicación al sirviente.
Derechos y obligaciones del titular sirviente
 Servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre.
 Mantener facultades de propietario. Y ejercer sobre su fundo la servidumbre que
ejercer el dominante, mientras no la entorpezca.
 Soportar la servidumbre
 Exigir que se realice la constitución y ejercicio de la servidumbre con el menor
menoscabo para su inmueble.
 Si en el titulo no están las circunstancia de lugar y tiempo del ejercicio del
derecho, debe determinarlas.
Disposición jurídica y material. Alcances de la constitución y ejercicio,
Extinción de la servidumbre, medios especiales de extinción.
 Medios comunes a todo DR: destrucción de la cosa, abandono o al consolidar DR
sobre cosa ajena.
 Imposibilidad de uso o pérdida de utilidad. Cuando la servidumbre ya no es útil
para el dominante, o si hay ruina o cambio en alguno de los fundos que
imposibilita su ejercicio.
 Falta de uso: por 10 años, aunque medie caso fortuito o fuerza mayor. Si es
servidumbre negativa, se considera falta de uso el hacer un acto.
 Muerte del titular de servidumbre personal. Si es persona jurídica, luego de 50
años.
 Cumplimiento del plazo o condición pactada
La extinción debe hacerse por escritura pública (excepto que la causa de la extinción sea
la muerte de la persona).
Efectos de la extinción
Al extinguirse la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el
dominante.
Nociones de las servidumbres típicas legisladas en especial: de tránsito, de acueducto, de
recibir aguas y las de sacar aguas. Dudas sobre la naturaleza. Precio e indemnización en
las servidumbres. Posibilidad jurídica de constituir otras servidumbres. Jurisprudencia.
Análisis de casos.
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
El DR de garantía es el que tiene un acreedor sobre cosas ajenas, del deudor o terceros.
Y que garantiza el pago de la deuda a aquel acreedor.
El deudor pone como garantía un bien. Para que, ante su incumplimiento, el acreedor se
cobre de ella. Otorga al acreedor las facultades de persecución y preferencia.
Disminuye el riesgo de una eventual insuficiencia de los bienes del deudor.
Elemenyos del DR de garantía: sujeto, objeto, gravamen, causa fuente (la convención)
Disposiciones comunes y especiales
Caracteres necesarios de un DR de garantía: Convencionalidad, Accesoriedad y
Especialidad (en cuanto al objeto y al crédito).
La indivisibilidad es un carácter natural, no esencial. Y puede ser apartado por los
contratantes o por el juez.
Convencionalidad
Los DR de garantía solo se constituyen por contrato.
Los legitimados lo celebran con las formas que la ley indica.
Constitución “forzosa” de la hipoteca: art. 1171. Debe constituirse hipoteca en primer
grado sobre el bien en garantía del saldo de precio, en caso de que la prestación a cargo
del comprador sea a plazo.
Accesoriedad
Los DR de garantía son accesorios del crédito que aseguran. No son independientes.
Se transmiten con el crédito.
Si se extingue la obligación, se extingue el DR de garantía, salvo excepciones. Pero, si
se extingue la garantía, no afecta al crédito principal.
Créditos garantizables
Cualquier crédito es asegurable con una garantía real.
El crédito debe individualizarse: sujetos, objeto y causa.
También pueden asegurarse créditos indeterminados (art. 2189)
Especialidad en cuanto al objeto
El objeto de los DR de garantía pueden ser cosas y derechos.
Debe ser actual y estar individualizado en el contrato constitutivo. El objeto no puede ser
indeterminado o futuro.
Se debe determinar, individualizar y precisar la cosa afectada al cumplimiento de la
obligación. Para saber que bienes van a garantizar la deuda. El detalle del bien (inmueble,
auto, buque, aeronave, etc.) debe ser preciso.
Se mantiene la eficacia del DR si el objeto pueda conocerse por las enunciaciones del
acto constitutivo (certificados registrales). No es posible recurrir a elementos extra-
constitutivos, extraños a la constitución, como preacuerdos, boletos de compraventa o
documentos afines suscriptos de forma previa.
Especialidad en cuanto al crédito
Se debe determinar
 el monto máximo garantizado por la garantía o gravamen
 las obligaciones (sujetos, objeto y causa) que se pretende asegurar.
El monto de la garantía debe estimarse en dinero. El monto de la garantía puede no
coincidir con el del crédito, si este no es dinerario.
Para saber hasta que cifra tiene que soportar el dueño de la garantía real, de parte del
acreedor. El límite puede o no coincidir con el importe de crédito garantizado
Mas allá el monto del gravamen podrá haber crédito o deuda, pero no habrá garantía (el
crédito será quirografario).
Créditos indeterminados: basta con establecer en el acto constitutivo el monto máximo
del gravamen.
Indivisibilidad
DR de garantía son indivisibles. Los bienes están afectados en su totalidad a asegurar el
cumplimiento completo del crédito. Pero las partes pueden convenir la divisibilidad de
la garantía (permitir la extinción parcial de la garantía a medida que se vaya cancelando
el crédito). También el juez puede disponer la divisibilidad (mientras no ocasiones
perjuicio al acreedor).
Extensión en cuanto al objeto
La garantía comprende: todos los accesorios unidos físicamente a la cosa, las mejoras y
las rentas debidas.
Excepciones: los bienes unidos físicamente a la cosa que estén gravados con prenda
constitutiva antes que la hipoteca. O que sean propiedad de terceros, aunque su uso por
el deudor esté autorizado por contrato. O los bienes que se unen a la cosa con
posterioridad, si al tiempo de la unión están gravados con prenda o si son propiedad de
terceros.
Extensión en cuanto al crédito
Cubre el capital adeudado e intereses posteriores a su constitución.
También los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento.
Intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos
en su cobertura, solo en caso de preverse y determinarse en el acuerdo.
Subrogación real
Cuando el bien gravado se destruye, expropiado, se pone fuera del comercio, y debe ser
reemplazado. En el patrimonio de la misma persona. La garantía pasa al reemplazo.
Si el inmueble se subasta: la garantía se traslada al precio obtenido, se puede pagar
directamente al acreedor.
Si se produjo un siniestro en el inmueble: si el acreedor lo aseguró, el asegurador debe
entregar la indemnización al acreedor y este debe entregar el excedente al titular del
gravamen. Si el titular del bien lo aseguró, las partes pueden acordar sobre la entrega de
la indemnización, en caso contrario el asegurador debe consignar judicialmente los
fondos.
Facultades del constituyente
El constituyente no puede realizar actos que disminuyan el valor de la garantía ofrecida
al acreedor.
Si lo disminuye: el acreedor puede pedir que se prive del plazo de la obligación. O calcular
el valor de la disminución y exigir su depósito o que se le dé otra garantía suficiente.
Los actos de disposición sobre el objeto son válidos entre las partes pero inoponibles al
acreedor, quien puede disponer del bien como si no hubiera sufrido cambio alguno.
Si el acto lesivo no se consumó, el acreedor puede usar medidas cautelares.
Inoponibilidad
Si se ejecuta, son inoponibles al acreedor (titular de la garantía) los actos jurídicos
celebrados en perjuicio de la garantía.
El acreedor puede exigir que los bienes se desocupen o sin gravámenes o con todos los
accesorios separados.
Créditos garantizados sujetos a plazo o condición suspensiva: se le puede pedir una
garantía que va a devolver lo que percibió si no se llega a cumplir la condición.
Realización por un tercero
Si un tercero subasta el bien gravado –antes de que se cumpla el plazo- el titular de la
garantía puede dar por caduco el plazo, y cobrar con preferencia.
Si el crédito está sujeto a condición suspensiva: puede requerírsele que ofrezca garantía
suficiente de la restitución de lo percibido.
Clausula nula
Las que permiten al titular de un DR de garantía adquirir o disponer de bien gravado,
cuando no estén previsto por ley los modos y condiciones de ejecución para cada DR de
garantía.
El titular del DR de garantía no puede disponer o apropiarse del bien gravado de un modo
distinto al establecido por ley.
Responsabilidad del propietario no deudor
Propietario no deudor: tercero que constituye garantía por una deuda ajena sin asumir
obligación alguna. O quien adquiere el bien gravado sin obligarse.
Responde por la deuda gravada solo con el bien objeto del gravamen. Y hasta el máximo
importe fijado al constituir la garantía.
Ejecución contra el propietario no deudor
Luego de reclamar el pago, el acreedor puede intimar al propietario no deudor para que
pague la deuda.
Propietario no deudor puede hacer valer defensas del deudor si se dan los requisitos para
la acción subrogatoria.
El propietario no deudor puede alegar defensas inadmisibles
Propietario no deudor ante el reclamo del acreedor por el no cumplimiento del deudor:
puede pagar la deuda, subrogarse en los derechos del acreedor y reclamar el reintegro al
deudor del pago que hizo. Puede oponer excepciones. O puede entregar el objeto gravado
para su ejecución, sin abandonar la propiedad del mismo
Derecho al remanente
Propietario no deudor tiene derecho al remanente que quedó de la ejecución del bien
gravado. Con el descuento del monto de gravamen. Con preferencia sobre los acreedores
quirografarios del deudor inicial.
Subrogación del propietario no deudor
Puede pagar la deuda ajena. O soportar la ejecución del bien (realización de la garantía).
En ambos casos puede: reclamar indemnizaciones correspondientes a quien le transmitió
el bien gravado. O subrogarse en los derechos del acreedor. O si hay otros bienes gravados
para la misma garantía, puede llamar a sus titulares al proceso de ejecución, para que
respondan por la parte que les corresponda soportar.
El acreedor solo puede perseguir un bien gravado. El propietario no deudor puede pedir
reembolso proporcional a los demás dueños de bienes gravados.
Subasta. Efectos de la subasta
Una vez subastado el bien gravado, se extingue la garantía real. El adquirente recibe el
bien sin gravamen.
Requisitos: que la subasta sea pública. Citación de los acreedores de forma correcta a la
ejecución. Si no están debidamente citados, la venta se hace igual pero al que lo adquiere
le son oponibles las garantías que pesan sobre el bien. Que se respete el orden de
preferencia de los acreedores una vez hecha la venta forzada.
Cancelación del gravamen
De forma voluntaria: el titular las cancela al dar un instrumento igual al exigido para
constituir garantía.
De forma judicial: el juez las cancela ante incumplimiento del acreedor.
HIPOTECA
Definición legal
DR de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados, que continúan en
poder del constituyente.
(En realidad queda “en poder del titular del inmueble”, ya que no necesariamente
permanece en poder del constituyente, porque puede ser enajenado a un tercero).
Ante incumplimiento del deudor se otorga al acreedor las facultades de persecución y
preferencia, para cobrar su crédito.
(Aunque esa característica vale para todos los DR, y en la hipoteca no necesita que haya
incumplimiento para que se usen estas facultades).
El constituyente puede ser el deudor o un tercero que garantice el cumplimiento de la
obligación asumida por el deudor.
Naturaleza jurídica. Concepto.
La hipoteca garantiza todo tipo de obligaciones, de dar, de hacer y de no hacer, con las
limitaciones impuestas por el art. 279.
Ante incumplimiento del deudor, el acreedor no puede quedarse con la cosas, solo
ejecutarla y cobrarse de la venta.
El deudor no puede hacer cosas que disminuyan el valor del inmueble hipotecado.
El inmueble hipotecado se puede vender, alquilar. El acreedor puede ejecutarla aunque
se haya vendido, alquilado el inmueble.
Situación del tercer poseedor o adquirente. Si asume o no la obligación frente al acreedor.
 Si asume la obligación es tercer adquirente. Responde frente al acreedor
hipotecario, no solo con el inmueble gravado, sino con todo su patrimonio.
 Si no asume la obligación es tercer poseedor. Responde, de manera subsidiaria,
frente al acreedor hipotecario, y únicamente con el bien objeto del gravamen y
hasta el máximo el gravamen. El deudor así garantiza al acreedor que le va a
cumplir con la obligación contraída.
El acreedor puede liberar al deudor originario.
Preferencia: primero en el tiempo, primero en el derecho. En el cobro una vez vendido el
inmueble. Los demás acreedores cobran luego del acreedor hipotecario. El titular no
deudor tiene derecho al remanente por encima del titular precedente y de los demás
acreedores quirografarios, luego de subastado el bien y satisfecho el monto máximo del
gravamen.
Los créditos garantizados con hipoteca gozan de privilegio especial.
Especialidad en cuanto al crédito
 Hipoteca tradicional o cerrada: especifica la obligación garantizada y el monto
máximo.
 Hipotecas de máximo o abiertas: especifica el monto máximo del gravamen pero
no contiene la obligación garantizada. Y la reemplaza por el plazo legal máximo
de 10 años. Al vencer el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos
nacidos durante su vigencia, no para los que nazcan con posterioridad. El monto
máximo garantiza todos los conceptos.
Extensión del privilegio: cubre el capital, los intereses correspondientes a los dos años
anteriores a la ejecución y los que corran durante el juicio y las costas. Fuera de esa
extensión no existe privilegio, aunque sí puede haber garantía.
Ley 27.271 (art 23) modificó art. 2189. Hasta el monto máximo el acreedor es
privilegiado, por encima del monto máximo es quirografario (sin privilegio). En las
hipotecas abiertas el monto máximo cubre todos los rubros que le corresponde al
acreedor. En las cerradas no.
Hipotecas en moneda extranjera: la mayoría considera que es obligación de dar dinero.
Si se pactó en moneda extranjera, debe cumplirse en esa. Por lo que los contratos en
moneda extranjera pueden garantizarse con hipoteca. Otra postura sostiene que el monto
máximo debe estimarse en moneda nacional.
Legitimación
Pueden constituir hipotecas los titulares de DR sobre cosas propias:
 Dominio: revocable o fiduciario. La hipoteca está sujeta a la extinción
 Condominio: solo por su parte indivisa. Para que la cosa sea hipotecada en su
totalidad, se requerirá el consentimiento de todos los condóminos.
 PH: sobre su parte privativa y sobre la parte común inescindible
 Conjuntos inmobiliarios: lo mismo que la PH
 Superficie: sobre el derecho a construir, plantar o forestar o sobre la superficie
superficiaria. Con el límite del plazo de duración del DR de superficie.
Hipoteca de parte indivisa
El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar la partición.
Si el acreedor hipotecario no prestó consentimiento a la partición extrajudicial, le es
inoponible.
Formalidad del contrato constitutivo
Por escritura pública (salvo disposición legal en contrario).
Si no se hace por escritura pública: queda como promesa de hipoteca.
El acreedor debe acepar la constitución de la hipoteca. Luego si, la hipoteca podrá
registrarse.
El contrato de hipoteca puede celebrarse entre presentes o ausentes.
Determinación del objeto
Especialidad en cuanto al objeto.
Uno o varios inmuebles pueden estar afectados a una hipoteca.
Ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración,
nomenclatura catastral y toda especificación necesaria.
Si la ley lo contempla el objeto pueden ser derechos.
Duración de la inscripción
Los efectos del registro de la hipoteca duran 35 años, si antes no se renueva (según
reforma ley 27.271)
Caduca el asiento registral pero no el DR de hipoteca ni el crédito garantizado.
Convenciones para la ejecución
Las partes pueden establecer como ejecutar la hipoteca.
El procedimiento suele ser el juicio ejecutivo. O la vía ordinaria.
Si el inmueble es ejecutado por un tercero debido a una obligación que el mismo deudor
tenía con otro sujeto, el acreedor hipotecario hace valer las facultades de persecución y
preferencia para que su crédito sea satisfecho en primer término.
Publicidad registral
La hipoteca se publicita a través de la inscripción registral.
La inscripción es declarativa (no constitutiva del DR) y la torna oponible a terceros
interesados de buena fe.
Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por 35 años. Puede reinscribirla antes
que venza el tiempo, pero el tiempo faltante no se suma al nuevo periodo.
Alcances en materia hipotecaria.
Negocios sobre el rango
Rango: prioridad entre varias hipotecas que concurren sobre un mismo objeto. Otorga
preferencia a unos acreedores respecto de los otros.
Rango de avance: en principio el rango se determina por la fecha de inscripción. La
cancelación registral de un gravamen catapulta a los gravámenes inferiores a ocupar el
rango liberado. La de 2° grado pasa a ocupar el 1° grado y la de 3° grado, el 2°.
Pero las partes pueden acordar distintas modalidades de negociación:
 Reserva de rango: es excepción al principio “primero en el tiempo primero en el
derecho”. Al constituir un DR de hipoteca, el constituyente puede reservarse un
rango preferente frente al acreedor hipotecario. De esa forma podrá ceder ante
otra hipoteca posterior. Es requisito determinar el monto máximo por el cual se
formula la reserva.
 Permuta de rango: distintos titulares de DR de hipoteca sobre el mismo inmueble
pueden pactar intercambiar la jerarquía de sus rangos. Si el negocio se produce
entre dos rangos inmediatos, no se requiere el consentimiento de otro acreedor. Si
se produce entre acreedores cuyos rangos no son inmediatos, se requiere el
consentimiento de los acreedores intermedios.
 Rango compartido: 2 o más acreedores hipotecarios pueden convenir compartir
el mismo rango; en cuyo caso, percibirán sus créditos a prorrata.
Constitución de la hipoteca. Condiciones de fondo y de forma
Modalidades
Hipoteca invertida: el titular del inmueble constituye DR de hipoteca en favor de una
institución financiera. Con el objetivo de que el acreedor le entregue sumas periódicas de
dinero a modo de renta vitalicia – que le permiten un ingreso continuo y sostenido.
Preanotación hipotecaria: el acreedor es un banco oficial.
Cláusulas permitidas y prohibidas.
Hipoteca constituida en el extranjero
La hipoteca constituida en el extranjero sobre inmuebles situados en el país, se rige en
cuanto a su constitución, ejercicio y extinción por la legislación argentina.
Los bienes registrables se rigen por el derecho del Estado del registro.
El contrato de hipoteca, en cuanto a su contenido, se rige por el derecho elegido por las
partes.
Extensión de la hipoteca. En cuanto al objeto
En cuanto al crédito (capital, intereses, costas, indemnizaciones)
Medidas conservatorias que puede solicitar el acreedor hipotecario. Actos no
consumados. Caso de locación de la cosa hipotecada: distinciones según sea anterior o
posterior a la hipoteca y según esté o no prohibido locar en la convención hipotecaria.
Supuesto especial en el régimen de la ley 24.441.
El régimen de ejecución especial de hipotecas es el régimen aplicado según ley 24.441.
Siempre que las partes se sometan a ella de forma expresa.
Luego de 60 días de mora, el acreedor intima al deudor al pago de lo adeudado. Bajo
apercibimiento de remate extrajudicial.
Si el deudor no paga, el acreedor se presenta ante el juez con la letra o cupones exigibles
y con el certificado de dominio del inmueble hipotecado, y obtiene la tenencia.
Luego el deudor debe oponer excepciones, si las tiene (ej. que no esté en mora, que no
fue intimado, que nunca se pactó este régimen de ejecución, que haya vicios graves en la
publicidad)
Si se rechaza las excepciones, el juez ordena verificar el estado del inmueble. Si está
ocupado, intima a su desocupación, con fuerza pública si es necesario.
Ejecución hipotecaria: judicial, extrajudicial (bancos oficiales) y mixta (Ley 24.441).
En caso de que el deudor incumpla las obligaciones garantizadas, el acreedor puede
promover juicio ejecutivo.
Sistemas de ejecución hipotecaria:
 Judicial
 Extrajudicial impura
 Extrajudicial pura
Efectos de la hipoteca contra terceros poseedores que hayan asumido o no la deuda.
Consecuencias de la expropiación seguida contra el tercer poseedor.
Extinción
Si la obligación se extingue, también se extingue la garantía.
Se relaciona con la desaparición del gravamen con motivo de la cancelación de la
obligación principal, por las causales autónomas o por el caso especial del art. 2203.
Existen casos de extinción de la hipoteca donde la obligación subsiste pero como
quirografaria. Ej.: la renuncia al gravamen por parte del acreedor, la destrucción del
objeto, la desaparición del objeto, la confusión entre la figura de acreedor hipotecario y
titular del bien gravado, cuando el que asegura el cumplimiento del crédito es un tercero
distinto del deudor.
Tratamiento particular del caso de subasta judicial
Los DR de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado.
Cancelación
Se vincula con la anotación en el registro inmobiliario de la extinción del gravamen.
Debe otorgarse un documento con la misma forma que el utilizado para la constitución
de la hipoteca.
Caducidad de la inscripción
Implica la desaparición de los efectos del registro, convirtiendo al DR en inoponible, pero
manteniendo su vigencia para las partes y de los demás sujetos.
Hipotecas bancarias. Pre anotación de hipotecas. Anotación directa de hipotecas.
Pagarés y letras hipotecarios-. Letras hipotecarias de la Ley 24.441.
Letras y pagarés hipotecarios son títulos valores con garantía hipotecaria. Reguladas en
la ley 24.441
Quien tenga en su poder letras o pagarés hipotecarios puede solicitar la cancelación, sin
necesidad de otra prueba del cumplimiento de la obligación. La cancelación, según la
cantidad de pagarés presentados, puede ser total o parcial.
ANTICRESIS
Derecho real de anticresis. Definición legal
DR de garantía sobre cosas registrables individualizadas (inmuebles o muebles
registrables).
La posesión de la cosa en garantía se entrega al acreedor o a terceros designados por las
partes. A quien/es se autoriza/n a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
El acreedor o tercero designado goza de preferencia frente a otros acreedores en caso de
venta forzosa.
Es accesorio del crédito u obligación que garantiza.
Percepción de frutos: al alquilar el inmueble y quedarse con el dinero del alquiler,
cultivar el fundo y quedarse la cosecha, etc. Los frutos obtenidos se descuentan de la
deuda al acreedor.
Tradición es modo suficiente en cosas registrables en que la publicidad es declarativa
(inmueble, buques, etc.). Pero las cosas registrables donde la inscripción es constitutiva
(automotores, equinos, etc.) se entiende que se precisa la inscripción para que nazca el
derecho de anticresis.
Objeto
Cosas registrables individualizadas: inmuebles y muebles registrables
Créditos garantizables. Caracteres.
Constitución. Condiciones de fondo y forma.
Legitimación para constituir anticresis: titulares de DR de dominio, condominio (en
unanimidad), PH, superficiario y usufructo.
Plazo máximo:
 10 años inmuebles.
 5 años muebles registrables.
 Si el constituyente es titular de DR de menor duración, la anticresis se acaba con
su titularidad.
Cláusulas permitidas y prohibidas.
Derechos y obligaciones del acreedor anticresista
Derechos del acreedor
 Usar y gozar de la cosa. En persona o alquilarla a terceros. Percibir los frutos e
imputarlos a gastos e intereses de la deuda. Y así asegura el capital de la obligación
principal.
 Vender la cosa. Vencido el plazo o si no se cumple la obligación garantizada. El
acreedor tiene privilegio de cobro sobre lo obtenido de la venta.
 Usar acciones posesorias y reales para mantener la posesión del objeto
 Derecho a que le paguen: gastos de administración y conservación de la cosa y las
mejoras hechas. Mejoras y gastos útiles, puede pedir reembolso
Deberes del acreedor:
 El acreedor debe conservar la cosa. Y pagar contribuciones y cargas del inmueble.
 Mantener el destino de la cosa, no debe realizar cambios que impida una posterior
explotación. Salvo acuerdo de partes.
 Restituir la cosa una vez extinta la deuda o al finalizar el plazo de la anticresis, o
si incumple alguna obligación
 El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato. Y
responde de los daños que ocasiona al deudor.
 Si el acreedor incumple estos deberes, la garantía se extingue y obliga al acreedor
a restituir la cosa al titular.
Deberes del deudor
 Derecho a controlar la administración y explotación que hace e acreedor.
 Demandar los daños y perjuicios.
 Ejercer derechos en su calidad de propietario del inmueble.
 Debe abstenerse de todo acto que perturbe los derechos transmitidos al acreedor
 Reembolsar al acreedor los gastos hechos de la conservación de la cosa.
Incidencia en los derechos del anticresista de la Ley de Concursos y Quiebras N º 24.522
a través del emplazamiento del derecho de retención.
Gastos
Gastos: el titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para conservar
el objeto. El acreedor está obligado a pagar contribuciones y cargas del inmueble.
Gastos necesarios: el propietario del objeto gravado los soporta.
Gastos útiles: el acreedor los soporta.
Contribuciones y cargas: el acreedor las soporta.
Duración de la Inscripción
Asiento registral:
 20 años inmuebles
 10 años muebles registrables.
Extinción
 Por vía de consecuencia: al extinguirse el crédito que garantiza. Y se puede pedir
cancelación del asiento de inscripción.
 Por vía principal
Fideicomiso en garantía de la Ley 24.441.
PRENDA
Prenda con desplazamiento
Derecho real de prenda. Definición legal
DR de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.
El dueño o la totalidad de copropietarios la constituyen.
Por instrumento público o privado de fecha cierta (para hacerla oponible a terceros).
Se entrega la cosa o instrumento al acreedor prendario o a tercero designado por las partes
(con desplazamiento).
Ante incumplimiento de la obligación, se puede ejecutar el objeto de la garantía.
Análisis crítico
El constituyente puede no ser el deudor de la obligación. Se puede asegurar deudas ajenas.
El tercero –si hay- es tenedor y tiene carácter de depositario.
No es solemne: su forma escrita es para ser oponible a terceros, no para eficiencia de su
nacimiento.
Se ejerce por la posesión de la cosa gravada. (con desplazamiento).
No se puede constituir prenda sobre cuota alícuota.
Objeto
Puede ser dinero. Ej.: depósito de alquiler.
Cosas y Créditos garantizables. Caracteres.
Constitución
Especialidad: el instrumento debe tener el importe de crédito y el detalle preciso de los
objetos prendados.
Legitimados: titular de dominio y la totalidad de los condóminos.
No se puede hacerse prenda sobre parte indivisa de la cosa en condominio. Dado que se
exige que el gravamen lo constituyan todos los propietarios. Y porque la cosa prendada
debe ser entregada al acreedor.
Condiciones de fondo y de forma. Cláusulas permitidas y prohibidas.
Derechos y obligaciones del acreedor prendario
El acreedor prendario debe conservar y cuidar la cosa hasta que se cumpla con el crédito
que le deben. No puede servirse de la cosa, usar o gozar de ella (salvo acuerdo de partes).
Tiene derechos a defender la cosa como poseedor legítimo, incluso del propio
constituyente. (con desplazamiento).
Privilegio
Si no hay instrumento escrito, el titular queda sin privilegio de cobro, y cobra como
quirografario.
Prendas sucesivas
Son las constituidas sobre el mismo objeto, en favor de distintos acreedores (de forma
simultánea o sucesiva).
El primer acreedor originario tiene la cosa en su poder. Y es él quien debe aceptar poseer
la cosa con otros o dársela a un tercero. El primer acreedor tiene privilegio sobre los
demás (salvo acuerdo de partes).
Cobro de las prendas:
 Simultaneas: cobran a prorrata de lo obtenido de la venta forzada del objeto
prendado
 Sucesivas: cobran por orden de fecha de constitución de la prenda (salvo acuerdo
de partes).
Prenda tácita. Prenda anticrética
Extinción
 Por vía de consecuencia
 Por vía principal
Prendas comerciales con y sin desplazamiento.
Prenda con registro (sin desplazamiento)
 Decreto Ley 15.348/46. Ley 12.962
 Se fija el valor en sumas de dinero.
 Los bienes quedan en poder del deudor o del tercero que los haya prendado. No
se hace la entrega de la cosa al acreedor, reemplazando esto por la inscripción en
el Registro de Prendas para ser oponible. La prenda dura 5 años desde su
inscripción. (prenda sin desplazamiento).
 Objeto: uno o más bienes cosas muebles a los que se les atribuye un valor
consistente en sumas de dinero.
 Permite prendar los frutos y productos aun cuando estén pendientes
 Se puede hacer a favor de personas físicas o jurídicas.
 Clases:
o Prenda fija: se realiza sobre bienes materiales e inmateriales determinados
e individualizados.
o Prenda flotante: sobre mercaderías y materiales primas de un
establecimiento para asegurar obligaciones con plazo máximo de 180 días.
Prenda de cosas
 El acreedor puede exigir al deudor que entregue otra cosa en prenda de igual valor
(si devolvió la cosa a quien era su dueño real). Si el deudor no lo hace, el acreedor
puede exigir que cumpla la obligación principal antes de vencer el plazo.
 Frutos: pertenecen al dueño, pero el acreedor los debe percibir a cuenta de gastos
e intereses de la deuda y al capital (salvo acuerdo de partes). La percepción es
obligatoria.
 El acreedor prendario no usa la cosa gravada, solo debe cuidarla. Excepto si usarla
es necesario para conservarla, y no puede abusar en el uso de la cosa. Si esto se
incumple, el deudor puede finalizar la garantía y que le restituyan la cosa, o pedir
que la cosa se ponga en depósito a costa de acreedor, o reclamar daños y
perjuicios.
 Gastos: el deudor le debe al acreedor gastos de conservación de la cosa prendada.
El acreedor solo puede reclamar gastos útiles al deudor, no así gastos por mejoras.
Aunque la cosa no subsista.
 El acreedor o el constituyente pueden: pedir la venta para evitar destrucción,
pérdida o disminución del valor, o pedir la sustitución del objeto prendado por
otro del mismo valor, o pedir la venta otros acreedores del mismo deudor. En
todos estos casos, debe tener consentimiento del acreedor prendario.
 Ante incumplimiento del deudor, la cosa se puede vender: en subasta pública o en
bolsa o mercados públicos.
 Pactos posibles: de adjudicación (la cosa no se vende y queda en propiedad del
acreedor), de procedimiento especial para la venta (designa quien vende, como se
toman los precios, etc.)
 Rendición de cuentas: el acreedor debe hacerlo.
Prenda de títulos valores
 Se le aplica las reglas de la prenda de cosas.
 El acreedor prendario tiene el título y puede ejecutarlo para percibir su crédito. Y
devolver a su dueño el sobrante.
Prenda de créditos
 Para garantizar obligaciones importantes grandes
 Requisitos: crédito por escrito, y que la obligación pueda cederse.
 Constitución: queda constituida al notificar la existencia de contrato al deudor
del crédito prendado. Así, el deudor sabe que debe cumplir la prestación.
 El acreedor prendario debe conservar y cobrar el crédito prendado.
 Si se extingue la prenda, sin que se extinga el crédito dado en prenda, el acreedor
debe devolver el instrumento probatorio de crédito prendado a su titular primero.
Y notificar de la extinción al deudor del crédito prendado.

ACCIONES POSESORIAS
Defensas de la posesión y la tenencia. Fundamentos de la protección. El estado de
derecho.
Busca probar la relación de poder - tenencia, posesión, servidor- en cosas muebles e
inmuebles. Protege relaciones de hecho, no de derecho. Y busca restaurar la situación
posesoria una vez comprobada.
Buscar evitar la venganza por mano propia. La prueba de un derecho mejor se hace por
vía judicial, no por la fuerza.
Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan
Son acciones judiciales que procuran, de forma más rápida que un juicio normal, que
quien tenga una relación de poder ponga fin a una turbación o recupere e1 objeto si es
despojado.
Turbación: el acto no excluye en forma absoluta al tenedor o poseedor. No lo despoja. Lo
obstaculiza, lo hace más gravoso, lo modifica. El autor de la turbación debe tener ánimos
de hacerse poseedor, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Desapoderamiento: el acto excluye de forma absoluta al poseedor o tenedor de su relación
con la cosa, contra su voluntad. Ej.: hurto, robo, abuso de confianza, etc.
Realización de una obra: si la obra comenzó en el objeto del poseedor o tenedor, hay
desapoderamiento. Si aún no comenzó pero es inminente, hay turbación.
Defensa extrajudicial
El Código admite la legítima defensa de la posesión. El derecho se puede proteger de
forma extrajudicial de forma:
 Penal: legítima defensa de los derechos. Los requisitos son: agresión ilegitima,
medio racional usado para repeler la agresión y que la víctima no haya provocado
al agresor.
 Civil: repeler una agresión con otra. Requisitos: que sea imposible que intervenga
el orden público, que la reacción sea inmediata, que la defensa sea adecuada para
repeler la agresión, y que la realice los legitimados activos.
Legitimación activa: poseedor, tenedor, servidor de la posesión.
Defensa judicial
Defensa que realiza el poseedor o tenedor de mueble o inmueble. A través de acciones
posesorias o interdictos. La realizan cuando lo turban o lo desapoderan de su posesión o
tenencia.
Dualismo entre acciones posesorias e interdictos. Régimen legal de las distintas acciones
posesorias (en estricto sentido y policiales) e interdictos.
Interdictos: son pretensiones que surgen por la turbación o despojo, de posesión o
tenencia, de un bien mueble o inmueble. Su fin es lograr que el juez se expida sobre su
amparo o restitución.
Interdictos procesales:
 Adquirir: tiene como fin el adquirir la posesión, en lugar de defenderla. Se debe
probar que se tiene el título o derecho de poseer y que otro no lo tiene.
 Retener: reclamo judicial de conservar la posesión o tenencia. En casos de
turbación. Quien reclama debe tener la posesión o tenencia actual. Y debe haber
amenazas de perturbación.
 Recobrar: reclamo judicial de la restitución de la tenencia o posesión. Ante casos
de despojo. Quien reclama debe tener la posesión o tenencia actual, y haber sido
despojado con violencia o clandestinidad.
 Obra nueva: para impedir obra nueva.
Conceptos
Acciones posesorias: realizadas sobre muebles (registrables o no) o inmuebles con el fin
de mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder (posesión –
o tenencia).
Clases de acciones posesorias:
 Acción de mantener la posesión o tenencia. Ante turbación. La sentencia debe
ordenar el cese de la turbación y adoptar medidas para evitar que se repita.
 Acción de despojo: para recuperar la posesión o tenencia. Ante despojo. Incluso
en una amenaza fundada. No procede si el despojo es de buena fe. La sentencia
debe ordenar la restitución de la cosa o la remoción de la obra.
Legitimados activos: poseedores, coposeedores, tenedores (se excluyen a los servidores
de la posesión). Incluso puede realizarla el poseedor vicioso.
Legitimados pasivos: el despojante, herederos y sucesores particulares de mala fe, y el
dueño de la cosa si la tomó por mano propia (en la acción de despojo); autor de la
turbación (en la acción de mantener).
Naturalezas jurídicas
Requisitos
 Que el turbador haga actos posesorios, o inminentes, con el fin de poseer.
 Que no haya consentimiento del poseedor
 En la acción de mantener: que no haya total exclusión del poseedor. En la acción
de despojo: que la exclusión sea absoluta.
Procedimientos. Prescripción o caducidad
Tramitan por el proceso más abreviado que establezcan las leyes procesales, o que
determine el juez. Son procesos sumarísimos.
La prueba versa especialmente sobre los hechos, ya que es indiferente la prueba de quien
tiene derecho o mejor derecho sobre la cosa. El actor debe probar su posesión o tenencia,
así como el despojo o la turbación producida.
Ante la duda, se considera que la tiene quien acredita el contacto con la cosa en la fecha
más próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga como poseedor o tenedor
el que prueba una relación de poder más antigua.
Prescripción 1 año.
Contra la "desposesión": acción de despojo, acción de recobrar, interdicto de recobrar.
Contra la "turbación": acción innominada o policial de mantener, acción nominada de
mantener, interdicto de retener
Caso de la "obra nueva": acciones posesorias e interdictos.
Ejecución de obras: actividad de la que surge el ataque a la posesión o tenencia de muebles
o inmuebles. Las obras son remodelaciones o cambios de lo ya existente. Pueden consistir
en plantar, construir, edificar.
Acción de despojo: sobre objetos del actor
Acción de mantener: sobre objeto ajeno.
Se deben restituir las cosas a su estado inicial, a costa del vencido.
Caso del "daño temido", aplicación con el Código Procesal. Distintos criterios.
Daño temido: ante amenaza fundada de sufrir desapoderamiento. Hay una situación
preexistente que se quiere modificar o remover para evitar el daño. Ya existe la cosa que
podría causar daño. Ej.: algo que está por caerse.
El juez ordena volver las cosas al estado anterior al ataque.
Petitorio y posesorio: relaciones. Derechos de la posesión. Derecho a poseer. Derecho de
poseer. El apartado final del art. 623 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación
y la Constitución Nacional.
En la denuncia de daño temido, el daño debe ser grave e inminente, y será analizado por
el juez.
ACCIONES REALES
Definición legal
Medios para defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de un DR sobre ataques
que impidan su ejercicio.
Son en principio imprescriptibles, dada la duración del DR. Pero si es el caso, el
demandado puede plantear la prescripción adquisitiva.
Son oponibles frente a cualquiera.
Características: declarativas y de condena
Clases de acciones reales:
 Reivindicatoria
 Negatoria
 Confesoria
 De deslinde
Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita
Finalidad: existencia, plenitud y libertad de un DR
Acciones:
 Reivindicatoria: defiende la existencia del DR que se ejerce por posesión. Ante
actos que desapoderan. La lesión es impedir al titular del DR ejercer sus
facultades sobre la cosa y privarlo, despojarlo de su relación de poder.
 Negatoria: defiende la libertad en el ejercicio del DR que se ejerce por posesión.
Ante actos que turban. O ante quienes ejercen servidumbres de forma ilegítima.
La lesión es soportar actos materiales por parte del agresor que turban al
damnificado. El agresor pretende ejercer derechos sobre el objeto o hacerlo de
forma desmedida.
 Confesoria: defiende la plenitud del DR. Ante actos que impidan ejercer derechos
inherente a la posesión (ej. servidumbre). No hay despojo, sino que el damnificado
no puede ejecutar algún derecho propio de la posesión.
 De deslinde: fija la línea divisoria entre inmuebles contiguos, cuando hay
incertidumbre sobre los lugares exactos.
El acreedor hipotecario puede ejercer –por derecho propio- las acciones reivindicatoria,
negatoria y confesoria. Con el fin de preservar la garantía.
Demanda y sentencia. Daño. Cotitulares. Cosa juzgada
La titularidad del DR del actor (con título y modo suficiente) debe subsistir desde el
inicio del proceso hasta el momento de la sentencia.
Daño: el actor puede reclamar que se restablezca el DR tal como estaba antes del
conflicto, mas resarcimiento. O puede pedir indemnización sustitutiva del daño sufrido
(así pierde el derecho a ejercer la acción real).
Cotitulares: cada uno puede presentar acciones reales contra terceros, o contra los demás
cotitulares en la medida de su parte indivisa.
Cesión expresa: cuando el vendedor en el título cede la acción reivindicatoria al
comprador. Cesión implícita: cuando tácitamente está en el título. Por ende el cesionario
en estos casos está legitimado para invocar la acción reivindicatoria, al subrogarse en el
cedente.
Sentencia: sus efectos se aplican a todos los comuneros, sea aceptada o rechazada la
acción real, sea que hayan o no intervenido en el juicio. Pero el contenido de la sentencia
sobre indemnización de daño afecta solo a quienes intervinieron en el juicio.
Acción Reivindicatoria
Su fin es la existencia del DR y procede contra actos que producen su desapoderamiento.
La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo
la universalidad de hecho.
Objetos no reivindicables: objetos inmateriales, cosas indeterminadas, fungibles,
accesorios sin el principal, cosas futuras al tiempo de la restitución, autos inscriptos de
buena fe no hurtados ni robados, autos hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena
fe durante 2 años.
Si hay reivindicación: si el poseedor no hace la inscripción registral, o si el poseedor sabe
que el auto es robado o hurtado, o cuando no haya identidad entre datos del auto y los del
asiento registral.
Legitimación activa: titulares de DR que se ejercen por la posesión (excepto servidumbre,
ya que no tiene la posesión de la cosa) y acreedor hipotecario.
El comprador por boleto de compraventa no puede ejercer la acción reivindicatoria.
Legitimación pasiva: contra el poseedor que despojó al titular. O contra el tenedor a
nombre de un tercero o del reivindicante.
Demandado: puede oponer prescripción breve o larga como defensa. Larga como acción.
Prueba en la reivindicación de inmuebles:
 Si hay antecesor común: se presume propietario al que primero posea la cosa sin
conocer la obligación anterior, sin que importe la fecha del título. Siempre que sea
de buena fe.
 Si hay diferentes antecesores:
o Es insuficiente para demandar si el título del reivindicante es posterior a
la posesión del demandado (aunque este último no tenga título). Ya que el
actor no hizo la tradición.
o Se presume poseedor al reivindicante si el título es anterior a la posesión
del demandado.
o Si no se puede saber cuál es el verdadero propietario, se presume que lo es
quien tenga la posesión efectiva del inmueble (actual poseedor).
Prueba en la reivindicación de muebles registrables, si son hurtados o robados y cuando
la registración del demandado es de mala fe:
 Se presume mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos
identificatorios de la cosa ni se constata la documentación y estado registral.
 El reivindicante debe probar su derecho con el certificad que acredita su
inscripción en el registro.
 Si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia
y rectificación de los asientos existentes.
 Tiene preferencia quien acredite que lo presentado coincide con los elementos
identificatorios registrales. Ante inscripción emanada de un mismo autor. O se da
preferencia a quien cumpla primero con los requisitos exigidos para adquirir ese
DR.
 Se presume que pertenece a quien tiene el bien inscripto, si la inscripción emana
de distintos autores.
Prueba en la reivindicación de muebles no registrables:
 Prevalece el derecho de quien adquiero primero el DR, si hay antecesor común
 Prevalece el título del antecesor que surge de la adquisición originaria, si hay
distintos antecesores.
 Se puede reivindicar de quien la tenga, si es trasmitida sin derecho y a título
gratuito. Excepto que pruebe estar legitimado para poseer o ser dueño.
Derecho a reembolso: la parte vencida puede reclamar al reivindicante el reintegro de
precio que pagó, si la cosa es mueble no registrable robada o perdida reivindicada de un
poseedor de buena fe. También tiene ese derecho si la cosa es mueble registrable robada
o perdido e inscripta de buena fe. El reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra
el vendedor de mala fe.
Sentencia: el juez ordena al demandado restituir el objeto al actor.
Acción confesoria
Compete contra quienes impidan ejercer derechos inherentes a la posesión, tales como
límites al dominio (luces y vista, arbustos, camino de sirga, etc.). O contra sujetos que
impidan ejercer una servidumbre activa o negativa.
Procura que el demandado confiese o reconozca los derechos que impidió.
Legitimación activa: titulares de DR que se ejercen por la posesión ante actos que impiden
ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión, acreedores hipotecarios.
Legitimación pasiva: contra cualquiera que impida el derecho de poseer, especialmente
sus servidumbres activas. Así también a poseedores y tenedores.
Prueba: depende si el derecho impedido es o no una servidumbre. Si lo es, el actor debe
probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa. Si hay
servidumbre y el actor es el acreedor hipotecario –ante inacción del titular- debe probar
el derecho de hipoteca. Si no es servidumbre solo se debe probar el derecho a poseer el
inmueble.
Acción negatoria
Procede contra quien impida ejercer el derecho de poseer, arrogándose sobre él alguna
servidumbre indebida.
El ataque no llega a desposeer. Todo ataque menos grave que la desposesión basta para
dar la acción negatoria.
El actor, más que afirmar su derecho, niega derechos a quienes alegan ser titulares activos
de gravámenes que recaen sobre su inmueble.
Legitimación activa: titulares de DR que se ejercen por la posesión (excepto servidumbre,
ya que no tiene la posesión de la cosa) y acreedor hipotecario.
Legitimación pasiva: cualquiera que impida el derecho de poseer.
Prueba: quien demanda debe probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca.
Si se inicia acción negatoria por turbación, y durante el juicio se produce una desposesión,
se debe admitir la conversión a reivindicatoria, sin necesidad de iniciar una nueva acción.
Acción de deslinde
Se usa para fijar línea divisoria entre inmuebles contiguos ante incertidumbre sobre el
lugar exacto. Se investigan los títulos y antecedentes.
Si hay cuestionamiento de límites procede la acción reivindicatoria.
Prueba: ambos deben presentar los títulos y antecedentes para justificar y probar la
extensión de sus derechos. Si el juez luego de analizar las pruebas no puede determinar
los limites, distribuye la zona confusa según lo considere.
Legitimación activa: titular de DR sobre inmueble que no está separado de otros.
Legitimación pasiva: colindantes.
Requisitos de la acción: que los inmuebles no estén separados por algo, que sean vecinos
y de diferentes propietarios y que haya una verdadera confusión de límites entre ellos.
RELACIÓN ENTRE ACCIONES POSESORIAS Y ACCIONES REALES
 Juicio posesorio: en las acciones posesorias
 Juicio petitorio: en las acciones reales
Prohibición de acumular
No pueden acumularse acciones reales con las posesorias. Una debe esperar a que la
otra termine. Dado que no tienen sentido práctico. Son distintas defensas.
Independencia de las acciones
Se buscan fines distintos.
Acciones posesorias: es inútil la prueba del DR porque se discuten temas fácticos
Acciones reales: se discute el DR a favor de alguien
Suspensión de la acción real
Si se inició el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real antes de
que el juicio posesorio termine. Ya que ambas acciones pueden tener el mismo objeto
(desposesión o turbación).
Cumplimiento previo de condenas
Quien sea vencido en el juicio posesorio, debe cumplir con las condenas antes de iniciar
la acción real.
Acciones por mismo hecho
Si el titular intenta la acción real, no puede promover la acción posesoria.
En cambio, si interpone primero la acción posesoria puede después iniciar la acción real.
Acciones por distintos hechos
En la acción real el demandante no puede iniciar acciones posesorias por lesiones
anteriores a la promoción de la demanda.
En cambio, el demandado si puede hacerlo.
Turbaciones o desapoderamientos recíprocos
El condenado en acción posesoria que cumple con la sentencia de restitución puede
entablar o continuar la acción posesoria o real sobre el hecho anterior, si estos constituyen
turbaciones o desapoderamientos recíprocos.
Hechos posteriores
Las partes pueden presentar acciones posesorias si hay hechos posteriores a promover la
acción real.
Las acciones reales y la prescripción liberatoria
PUBLICIDAD REGISTRAL
Publicidad jurídica: actos, hechos o situaciones jurídicas
La publicidad sirve para que todos conozcan el DR que un titular tiene. La publicidad se
logra a través de los Registros.
Registro: lugar donde se anotan actos y contratos de particulares o de autoridades.
La publicidad protege el derecho de los acreedores. Porque así puede saber –mediante
consulta al Registro- que bienes tiene el deudor.
La publicidad permite si un bien si está hipotecado, embargado, etc. Y quien es su dueño.
¿Es obligatoria? Hay posturas que en materia inmobiliaria dicen que sí, otras no.
Nadie puede excusarse en su desconocimiento si el DR está inscripto en el Registro.
La publicidad puede ser
 No registral: se usan otros medios para lograr publicidad del DR, ej. Tradición
 Registral: se inscribe el DR en el Registro para lograr la publicidad.
Regulado por la ley 17.801
Sistema registral: puede ser
 Constitutivo (crea el DR) o declarativo (ya existe el DR)
 Convalidante o no convalidante
 De inscripción o de transcripción
 Reales o personales
En Argentina es: de inscripción, real, declarativo y no convalidante.
No convalidante: se pueden sanear los vicios, el titular tiene una protección defensiva y
no agresiva. La inscripción solo publicita, no dota de eficacia al título, no convalida al
título nulo ni subsana defectos.
Cómo el Registro suministra información:
 La publicidad formal se refiere a la que está disponible para la sociedad (pedido
de informe); es la divulgación de lo registrado.
 La publicidad material se vincula con el proceso necesario para la inscripción de
un documento (certificados)
Clases de documentos que se registran:
 Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan DR sobre
inmuebles. Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares. Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
 El Registro inscribe instrumentos públicos, salvo excepciones
 Es un registro de títulos y documentos, no de derechos
 Los artículos que aluden a inscripción de derechos deben entenderse como un giro
idiomático del legislador
 También se toma razón de anotaciones personales como inhibiciones. También se
registran cesiones de derechos hereditarios.
 No se debe acreditar la tradición como condición para inscribir el documento
Asiento registral. Toda presentación o actividad registral jurídicamente relevante provoca
un asiento, en el sentido amplio de anotar o poner por escrito o por otro sistema técnico
algo para quede constancia. Existen distintos tipos de asientos registrales los que son
practicados tanto en los libros que lleva el Registro como en el folio real o en la sección
personal que tiene como base de registración a las personas.
Matriculación: forma de asignarle a cada inmueble un folio, para individualizarlo. Se usa
el sistema de folio real, que consiste en tarjeta por cada inmueble donde se ponen todos
sus movimientos, historial, etc.
El registro corresponde según la ubicación del inmueble.
Los inmuebles de dominio público no se matriculan, al no estar en el comercio.
Asiento de matriculación: es el primer asiento en el que inicia el folio real de cada
inmueble. En ese asiento se describe el inmueble de forma específica.
Asiento de presentación: llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la
presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles el número
correlativo que les corresponda. Es relevante a los fines de la prioridad temporal.
Asiento de cancelación: Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación
de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho
registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto
a favor de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de
la ley
Asiento de rectificación: el que se produce para poner fin a una inexactitud registral.
El asiento registral como prueba supletoria del acto. El asiento registral servirá como
prueba de la existencia de la documentación que lo originará en los casos a que se refiere
el artículo 1011 del Código Civil. El nuevo CCyC no tiene un artículo semejante al viejo
1011, pero nada obsta a que siga vigente la norma registral.
 Certificado: sirve para la reserva de prioridad, garantiza que los datos del
inmueble no van a cambiar. El certificado se registra en el folio correspondiente.
 Responsabilidad del estado por informes erróneos. El funcionario que lo expidió
es responsable. Se rige por el derecho administrativo.
 Registros personales. En algunas secciones se toma en cuenta a la persona.
Cuando se anota si la persona está inhibida, incapacidad, etc.
Principios registrales del sistema registral inmobiliario: inscripción, presunción de
integridad, rogación, especialidad, legalidad, tracto, prioridad
Principio de rogación: la inscripción debe pedirse, el registro no actúa de oficio. Solo
puede pedirla quien tiene un interés legítimo, como el autorizante (escribano) del
documento a inscribir, o su reemplazo legal. También puede pedirla quien tenga interés
en asegurar el derecho a registrar. Excepciones: las anotaciones de medidas cautelares
caducan a los 5 años, las anotaciones provisorias caducan de pleno derecho, la inscripción
de la hipoteca caduca a los 35 años.
Principio de especialidad: el inmueble debe determinarse con exactitud. La especialidad
se cumple con el número de matrícula más la nomenclatura catastral, si el inmueble la
tuviera.
Principio de legalidad: el registro tiene facultad para aceptar o rechazar el título que se
pretende inscribir. A través de examinar si el título reúne los requisitos de forma (sellos,
forma, competencia del escribano, descripción del inmueble, etc.). No analiza requisitos
de fondo. Presume que si se cumplió con el procedimiento, el derecho inscripto es legal.
Presentado el trámite puede haber distintas respuestas o calificaciones:
 Positiva definitiva: Si el documento no tiene observaciones, se inscribe de manera
definitiva
 Positiva condicionada: se anota condicionalmente, al estar la toma de razón
subordinada a la presentación de otros documentos que cuentan con prioridad. “Si
al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o
certificaciones vigentes, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia
que la condiciona”
 Negativa insubsanable: Si observare el documento, rechazará los documentos
viciados de nulidad absoluta y manifiesta. No queda inscripto y no puede volver
a ingresarse.
 Negativa subsanable: Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al
solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin
perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable
por períodos determinados, a petición fundada del requirente.
Principio de prioridad: se tiene en cuenta quien inscribió primero.
 Prioridad excluyente: cuando dos situaciones jurídicas registrables son
incompatibles entre sí. Ej.: dos adquirentes distintos de un mismo documento.
 Prioridad de rango: las situaciones jurídicas que se registran no se excluyen entre
sí.
 Certificado con reserva de prioridad y su efecto retroactivo: Es un instituto
registral acuñado para proteger a un negocio jurídico antes de ser otorgado. Esta
certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien
requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento
se hubiere solicitado. Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar
documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos
reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el certificado.
Principio de tracto sucesivo: el orden de prioridad de cada titular se encadena a la otra, y
así sucesivamente. No se registrará documento en el que aparezca como titular del
derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente.
La excepción es el tracto abreviado o comprimido. Habilita inscribir dos actos con la
misma fecha.
Principio de inscripción: ciertos documentos deben inscribirse para ser oponible a
terceros. Estos son: los que constituyan, transmitan, modifiquen o extingan DR sobre
inmuebles. Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás cautelares. Los
establecidos en otras leyes.
Principio de publicidad: pueden acceder al registro todo aquel que tenga interés.
Principio de presunción registral o legitimidad: lo anotado en cada folio real se presume
verdadero. Salvo prueba en contrario.
Principio de presunción de integridad o completitividad: el registro se presume completo.
Salvo prueba en contrario.
Rectificación registral: al no estar de acuerdo con las observaciones que el registro le hizo
a su documento.
Efectos de la inscripción: hacer oponible el DR a terceros, lo perfecciona. La inscripción
sirve además para impedir que se inscriba otro DR posterior e incompatible sobre un
mismo inmueble. Si son compatibles, la inscripción prioriza al primero en inscribir. Y los
asientos registrales son medios de prueba.
Cancelación y caducidad de inscripciones y anotaciones del registro. La cancelación es a
pedido de partes.
Las inscripciones y anotaciones se cancelan: al presentar la solicitud de caducidad
acompañada del documento en el que conste la extinción del derecho registrado. O por
la inscripción de la transferencia del dominio o DR a favor de otro. O por confusión entre
titular del dominio y el del DR que lo grava. O por sentencia, judicial. O por disposición
legal.
PRIVILEGIOS Y DERECHO DE RETENCIÓN.
PRIVILEGIOS: Definición legal de los privilegios. Análisis crítico. Naturaleza jurídica.
Fundamentos. Caracteres: legalidad, accesoriedad, excepcionalidad e indivisibilidad.
Asiento. Los privilegios en el Código Civil y Comercial. Ámbito de aplicación en la
actualidad. Clasificación. Nociones. Pautas sobre el orden. Los privilegios de la Ley de
Concursos y Quiebras. Ámbito de aplicación. Clasificación. Reglas sobre el orden.
Extensión de los privilegios. Acreedores con privilegio especial. Concepto. Casos. Rango
ante la concurrencia de acreedores con privilegio especial. Subrogación real. Estudio
particular de los privilegios de los acreedores hipotecario y prendario. La Ley de
Concursos y Quiebras. Gastos de conservación y de justicia. Inexistencia de rango:
prorrateo. Acreedores con privilegio general. Concepto. Casos. Límites. Inexistencia del
rango ante la concurrencia de acreedores con privilegio general: prorrateo.
El privilegio es una prerrogativa que tiene un acreedor para cobrar su crédito antes que
otros acreedores. Solo nace de la ley.
Para que haya privilegio, el deudor debe estar en estado de insolvencia. Sino, no tiene
sentido el privilegio.
La cosa debe estar en el patrimonio del deudor, salvo disposición legal en contrario o
subrogación real.
El privilegio es renunciable. El privilegio subiste hasta que el crédito se haya pagado
totalmente.
Definición de asiento: constituido por una cosa o conjunto de cosas que quedan afectadas
al cobro del acreedor.
Indivisibilidad. Los privilegios son indivisibles en cuanto al asiento y al crédito
Extensión: capital adeudado
Computo: debe correr de forma retroactiva
Privilegios generales: sobre todo el patrimonio del deudor. Solo pueden ser invocados en
los procesos universales. Solo ante concurso o quiebra del deudor.
Privilegios especiales: sobre ciertos bienes particulares. Se hace valer, aunque no haya
concurso o quiebra.
Créditos quirografarios: concurren a prorrata entre sí.
DERECHO DE RETENCIÓN: Definición legal. Análisis crítico. Naturaleza jurídica.
Fundamentos. Caracteres. Casos. Efectos. Extinción. Sustitución. Incidencia de la Ley de
Concursos y Quiebras
Legitimación: todo acreedor de una obligación cierta y exigible puede conservar en su
poder la cosa que debe restituir al deudor, hasta el pago de lo que éste le adeude en razón
de la cosa.
El acreedor debe tener en su poder la cosa del deudor. Alcanza con la tenencia lícita. El
crédito a favor del acreedor debe ser exigible.
Los casos de derecho de retención solo surgen de a ley.
Objeto: Cosas total o parcialmente ajena, que estén dentro del comercio y que puedan ser
embargadas.
Ejercicio: no requiere autorización judicial ni manifestación previa del retenedor.
Derechos del retenedor:
• Acciones respecto al crédito.
• Acciones posesorias.
• Cobrar un canon.
• Percibir los frutos naturales.
Obligaciones del retenedor:
• No usar la cosa
• Conservar la cosa y realizar mejoras
• Restituir la cosa
• Rendir cuentas
Efectos:
• Se ejerce sobre toda la cosa.
• Se transmite el crédito al cual accede.
• No impide al deudor el ejercicio de las facultades de administración o disposición.
• No impide el embargo y subasta judicial.
• La subsistencia interrumpe el curso de la prescripción.
Extinción:
• Extinción del crédito garantizado.
• Pérdida total de la cosa retenida.
• Renuncia.
• Entrega o abandono voluntario de la cosa.
• Confusión de la persona del retenedor y propietario de la cosa.
• Causas imputables al retenedor