ENSAYO SOBRE EL ARRENDAMIENTO Y SUBARRENDAMIENTO.

El arrendamiento es un tipo de contrato muy común y muy practicado por las personas donde
a través de un contrato una de las partes cede a la otra parte el uso temporal de una cosa a
través de la posesión del bien mueble o inmueble por cierta cantidad de dinero, este monto a
pagar es denominado “merced conductiva”. Este contrato es uno de los mas simples de
realizar porque las bases del contrato como cualquier otro contrato están sujetos a la voluntad
de las partes guiados bajo el principio de “buena fe”, este contrato se va a perfeccionar con el
solo acuerdo de voluntades, el contrato es perfecto cuando se forma el consentimiento de la
manifestación de voluntades, esto es cuando el arrendador de obliga de manera voluntaria a
ceder el uso del bien mueble o inmueble de manera temporal por un tiempo que beneficie a
ambas partes, y el arrendatario de forma voluntaria también se obliga a retribuir el uso y
posesión del bien con un monto que beneficie a ambas partes. El contrato de arrendamiento
es también un contrato informal puesto que no es un contrato SOLEMNE si no un contrato AD
PORBATIONEM, entendemos entonces que el contrato de arrendamiento no cuenta con
observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad por el condigo para poder elaborar
el contrato, si no que este contrato podrá realizarse como las partes acuerden y pacten al
momento de realizar y suscribir el contrato.

Si bien es cierto el contrato de arredramiento no tiene forma establecida para que ambas
partes suscriban el contrato, pero para darle mayor seguridad jurídica al arrendatario y así
proteger su posesión y uso del bien, este contrato debe inscribirse en el registro
correspondiente, con esta inscripción le daremos un sentido formal al contrato de
arrendamiento. Por qué tendríamos que inscribir el contrato de arrendamiento en los registros
para darle mayor seguridad jurídica, si el contrato se rige por el acuerdo de voluntades y todo
cuerdo de voluntades pactado por los contratantes y más aún cuando ambos acordaron lo
establecido en el contrato, es de obligatorio cumplimiento; la seguridad que le daríamos al
arrendatario es la de que el contrato se cumpla aun cuando en el cumplimiento y ejecución del
contrato surjan ciertos inconvenientes o ciertos cambios que modifiquen o pongan en peligro
la ejecución del contrato. la enajenación del bien en arrendamiento es un problema que ha
afectado a muchos que se encontraban en pleno ejerció de su derecho de posesión que el
anterior propietario le ha cedido bajo el contrato de arrendamiento, es aquí en donde entra a
tallar la seguridad jurídica contractual que te brinda la inscripción en los registros públicos del
contrato de arrendamiento, puesto que el nuevo propietario tendrá que esperar que el
contrato suscrito con el anterior propietario culmine, así lo establece el inciso 1 del artículo
1708 de código civil; pero que pasa cuando se enajena el bien arrendado y el arrendatario no
ha inscrito este contrato en los registros públicos, simplemente el nuevo propietario puede
respetar el contrato como también no puede respetar el mismo, ya que nada lo obliga a
respetar el contrato anterior al de la enajenación.

Pero, todo contrato realizado bajo el acuerdo de voluntades debe respetarse por el hecho de
que los contratos establecidos son de obligatorio cumplimiento, esto quiere decir que el
arrendamiento debe cumplirse por el plazo acordado de posesión establecido en el contrato ,
y si bien es cierto los obligados al cumplimiento del contrato son las partes contratantes, esto
no quiere decir que el tercero y nuevo adquirente de un bien que cuenta con un contrato de
arrendado no vaya a respetar el acuerdo de voluntades establecidos en un contrato anterior
sobre el bien a enajenar, puesto que el arrendatario tiene plena seguridad de que se va a
respetar y cumplir el acuerdo pactado y suscrito bajo el principio de buena fe y consensualidad
contractual.
Si el nuevo propietario al momento de realizar la compra de esta propiedad, aduce desconocer
la existencia de un contrato de arrendamiento y haciendo uso del inciso de 2 del artículo 1708
del código civil no respeta el contrato, pues a mi parecer carecería de sustento, porque desde
el inicio y desde el momento de realizar las tratativas para poder adquirir la propiedad que
cuenta con un contrato de arrendamiento y aun no estando inscrito este contrato en los
registros, él nuevo adquiriente tuvo que acudir a observar el bien a adquirir y darse cuenta
que en la propiedad se encontraba alguien haciendo uso de la misma, deduciendo así que la
propiedad se encuentra en posesión de alguien; no solo podemos confiar de lo que se
encuentra en los registros ya que aun existiendo el principio de publicidad registral que señala
que se presume que todos tenemos conocimiento del contenido de las inscripciones, existen
conflictos contractuales generados por esta presunción que solo es ficticio y doctrinario, mas
no se ajusta a la realidad, así que debemos cerciorarnos por nosotros mismos del estado en el
que se encuentra el bien a adquirir de manera diligente.

Por este motivo no solo debe respetarse aquel contrato de arrendamiento que se encuentra
registrado en los registros públicos, sino que debe tratarse al contrato no inscrito como uno
inscrito, así estaríamos respetando el acuerdo de voluntades sobrevinientes del contrato
anterior al de la enajenación del bien y no se transgrediera la buena fe de contratar por no
respetar el contrato anterior, así dándole mayor seguridad y valor jurídico al contrato de
arrendamiento encaminado por la consensualidad y buena fe, aun después de haberse
enajenado la propiedad que cuenta con un contrato anterior a este.