¿Qué son los derechos reales?

La primera aproximación al concepto de derecho real es la que lo diferencia del

derecho personal o de obligaciones. Así, el primero otorga a su titular una facultad
o potestad sobre una cosa, mientras que el segundo otorga la posibilidad de exigir
a otra persona un determinado comportamiento.

EJEMPLO

Ejemplo de derecho real es el derecho de propiedad, que permite a su titular,

dueño de la cosa, a usar y disfrutar de ella sin más limitaciones que las impuestas
por las Leyes.

Ejemplo de derecho personal es el que tiene el vendedor en un contrato de

compraventa, que le permite exigir al comprador (derecho de crédito) la entrega de
la cantidad de dinero estipulada como precio; o el que tiene el mismo comprador,
que le consiente exigir al vendedor la entrega de la cosa vendida.

De lo antes dicho se desprende que la acepción "real" deriva del latín (res, rei:

cosa) y que el derecho real supone un derecho de aprovechamiento sobre cosas.

Pero precisando más el concepto, ya desde un punto de vista técnico jurídico, la

doctrina científica define el derecho real como el "derecho que autoriza a su titular
a obtener ciertas ventajas económicas de una cosa, dentro de las posibilidades de
la misma y frente a cualquiera que lo desconozca" (De Buen). También como "el
derecho privado que atribuye un poder de inmediata dominación sobre una cosa
frente a cualquiera"(Castán). Finalmente, también se ha definido como "el derecho
subjetivo que atribuye a su titular un poder que entraña un señorío, completo o
menor, sobre una cosa, de carácter directo y excluyente, protegido frente a todos,
sin necesidad de intermediario alguno individualmente obligado"(Roca Sastre).

¿Qué caracteriza a los derechos reales?

En primer lugar, tienen un elemento interno que es la inmediatividad del poder de

la persona sobre la cosa. Ello se traduce en la potestad sobre el bien, que permite
usar y servirse de él a su dueño de manera inmediata, sin el concurso de otra
persona aunque ello no impide que el ordenamiento jurídico imponga limitaciones
en ciertos casos.

En segundo lugar, tienen un elemento externo, que es la absolutividad del poder

de su titular sobre la cosa, es decir, la potestad de ejercer el contenido del derecho
real frente a todos y contra todos (erga omnes). También es denominado como el
deber universal de abstención (ello impide, por ejemplo, que un extraño acceda,
sin nuestro consentimiento, a nuestra casa).
Conectado con lo anterior, otra característica del derecho real es la corporeidad de
la cosa. Ello quiere decir que el objeto sobre el que se ejerce nuestro poder de
dominación es algo tangible y percibible de manera inmediata por los sentidos.
Aunque esta característica tiene una excepción en el caso de los derechos sobre
bienes incorporales, como, por ejemplo, la propiedad intelectual.

Otra característica se refiere a la protección del derecho real mediante

los derechos de preferencia y persecución. La preferencia otorga al titular la
protección del ordenamiento jurídico en primer lugar, lo que excluye la posible
protección de otro que pueda ser también merecedor de ella. Así, la inscripción en
el Registro de la Propiedad de la adquisición por quien adquirió, de buena fe, una
cosa de persona que en el Registro aparecía con facultades para transmitirla, se
mantiene y respeta aunque después se resuelva el derecho a transmitir de aquél
(artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Se produce así la protección registral del titular
del derecho real.

También se caracteriza el derecho real por la facultad de persecución otorgada a

su titular, es decir, la posibilidad de reclamar a quien lo haya sustraído la entrega
del derecho real o la abstención de inquietar en su disfrute a su titular. Ejemplo de
lo primero es la acción reivindicatoria, por la que el propietario no poseedor
pretende la entrega de la cosa al poseedor no propietario. Ejemplo de lo segundo
es el interdicto de retener, por el que el poseedor que ha sido perturbado en su
posesión reclama la abstención del perturbador.

Siguiendo con las características de los derechos reales, debemos aludir ahora a
la posibilidad de abandono (Véase "Abandono de bienes").

Finalmente, los derechos reales se caracterizan por su duración ilimitadamientras

exista físicamente el objeto sobre el que se ejercen.

¿Cuál es el contenido de un derecho real?

El contenido del derecho real es el señorío que se atribuye sobre la cosa. Ello
quiere decir que el titular del derecho real tiene la cosa sometida a su dominación,
lo que engloba varias facultades. La principal es la de gozar y disponer de la
cosa, de tal manera que si nos es arrebatada podemos pedir a quien la tenga que
nos la entregue, porque el poder directo que tenemos sobre ella nos lo permite. Se
produce así una protección del ordenamiento jurídico al derecho real.

También incluye la facultad de ejercer el derecho real frente a cualquiera, tanto

frente al transmitente, del que lo hemos recibido, como frente a un tercero
adquirente posterior de la cosa o frente a cualquiera que tenga contacto con ella.

Finalmente, la facultad de ejercer el derecho real frente a todos, puede tener un

contenido pleno o limitado. En el primer caso, se atribuye a su titular todo el
contenido de poder posible. Así, el derecho de propiedad otorga su titular todas las
facultades posibles (usar, disfrutar, transmitir, destruir -en ciertos casos-,
abandonar, reivindicar, etc.).

¿Qué clases existen?

Son posibles diversas clasificaciones según el criterio que utilicemos o la doctrina,

extranjera o española, a la que acudamos.

Siguiendo a Castán, hay que distinguir en primer lugar entre los derechos reales
propiamente dichos, que recaen sobre cosas corporales y los derechos sobre
bienes inmateriales (propiedad intelectual y propiedad industrial). A su vez, los
derechos reales sobre cosas corporales pueden ser de protección provisioria
(posesión) o de protección perfecta y definitiva. Estos últimos se dividen a su vez
en derecho real pleno (dominio) y derechos reales restringidos o limitativos del
dominio. El dominio puede ser de un solo sujeto o de varios, formando en este
último caso las diversas formas de copropiedad. Por su parte, los derechos reales
restringidos pueden ser de goce, de garantía o de adquisición. Los derechos
reales de goce se dividen a su vez en derechos reales temporales sobre cosas
muebles e inmuebles (derechos de usufructo, uso y habitación) y derechos reales
inmobiliarios. Esos últimos puede ser de duración indefinida o de duración no
prefijada. Entre los primeros están las servidumbres reales o prediales, los
censos, los foros y el derecho de superficie. Los de duración no prefijada son
las servidumbres personales. En cuanto a los derechos reales restringidos de
garantía, estos pueden ser: de garantía mobiliaria (prenda e hipoteca mobiliaria),
de garantía inmobiliaria (hipoteca y anticresis) y de retención (derecho de
retención). Finalmente, los derechos reales restringidos de adquisición son el
retracto, el tanteo y la opción.

¿Puede la autonomía de la voluntad crear derechos reales?

El sistema español es de numerus apertus pero con limitaciones, porque caben

pactos que alteren el contenido típico de los derechos reales legalmente previstos
(artículos 392, 467 y 470 del Código Civil, por ejemplo); cabe sujetar los derechos
reales a condición, término o modo; y cabe inventar nuevos tipos de derechos
reales (artículo 7 del Reglamento Hipotecario).

¿Cómo se adquiere un derecho real?

Los modos de adquirir el derecho real pueden ser originarios o derivativos. Los
primeros se producen cuando el derecho real no se basa en el derecho del titular
anterior y surge de nuevo en el adquirente (hallazgo de cosas perdidas, por
ejemplo). En los modos derivativos, el derecho real se funda en el derecho del
anterior titular, de modo que el contenido del derecho del adquirente depende del
que tuviere el del antecesor. Los modos derivativos pueden ser: traslativos (el
derecho real cambia de sujeto, permaneciendo igual) o constitutivos (se atribuye al
adquirente un derecho real distinto, pero nunca de contenido superior al derecho
del causante); onerosos (con contraprestación) o gratuitos (sin
contraprestación); inter vivos (transmitente y adquirente están vivos) o mortis
causa (el adquirente adquiere como consecuencia del fallecimiento de su
causante); voluntarios o forzosos (por ejecución judicial); y, finalmente, a título
universal (la adquisición afecta a todo el patrimonio) o a título particular (la
adquisición afecta a bienes determinados de un patrimonio).

El régimen legal de los modos de adquirir los derechos reales se contiene en

el artículo 609 del Código Civil, precepto muy criticado por la doctrina porque
contiene una enumeración asistemática e imperfecta, ya que la donación tiene
carácter contractual y la tradición y la usucapión se regulan en el Libro IV del
Código y no en el III, donde deberían (Sanchez Román); además de errónea e
incompleta porque no consigna todos los modos de adquirir, como la accesión o la
inscripción constitutiva respecto de la hipoteca (Albadalejo).

¿Se puede transmitir un derecho real?

Aludimos al traspaso del derecho real de un titular a otro. El sistema español de

transmisión se basa en la llamada teoría del título y modo, que son los dos
elementos necesarios para la transmisión. El título es el concreto contrato de
finalidad traslaticia (una compraventa, por ejemplo) y el modo o tradición es la
entrega o traspaso posesorio del bien. Normativamente, este sistema se plasma
en los artículos 609 y 1095 del Código Civil.

El 609 establece que la propiedad y demás derechos reales se adquiere y

transmite por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, y
el 1095 dice que el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace
la obligación de entregarla, pero no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le
haya sido entregada.

Esto quiere decir que el contrato (título) hace surgir el derecho real, pero que este
no se transmite hasta que no se entrega la cosa (modo).

Precisando más, el título es el fundamento o causa jurídica de la adquisición. Su

estudio pertenece a la teoría general de las obligaciones cuando este es un
contrato, aunque también puede consistir en un acto unilateral. En el primer caso,
para su validez se requiere la existencia de los tres elementos típicos del contrato:
consentimiento, objeto y causa (artículo 1261 del Código Civil). En cuanto a la
tradición o entrega, desde el Derecho Romano se conocen dos grandes
supuestos: la tradición real o entrega material del bien al adquirente y la tradición
fingida, en que la entrega se sustituye por actos que producen sus efectos. Esta, a
su vez, puede ser: simbólica (se entregan símbolos que representan la cosa,
como, por ejemplo, las llaves de la casa o los títulos de propiedad del
inmueble), longa manu (se muestra la cosa al adquirente, aunque sea de lejos,
para que pueda ocuparla), brevi manu (se produce por acuerdo entre las partes
cuando el adquirente tenía la cosa ya en su poder, como cuando era arrendatario
y pasa a ser propietario) y constituto posesorio (el transmitente conserva la
posesión en concepto distinto del de dueño, como cuando se la queda en calidad
de arrendatario).

Podemos contemplar en nuestro Código Civil estas formas de tradición en

los artículos 1462, 1463 y 1464, que, aunque referidos a la compraventa, pueden
aplicarse a cualquier contrato traslativo del dominio o derechos reales. Así,
el artículo 1462 alude la tradición en sentido propio al decir que "se entenderá
entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador".
Por su parte, este mismo precepto se refiere también a la tradición instrumental al
significar que "cuando se haga la venta mediante escritura pública, el
otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de
la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario". El artículo
1463 alude a la tradición de los bienes muebles ("fuera de los casos que expresa
el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la
entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y
por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no
puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la
tenía ya en su poder por algún otro motivo") y el artículo 1464 se refiere a la
tradición de los bienes incorporales ("respecto de los bienes incorporales, regirá lo
dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que
éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del
comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo
comprador, consintiéndolo el vendedor").

¿Cuándo se extingue?

Se entiende por tales los hechos que tienen como efecto que el derecho real sobre
una cosa deje de estar atribuido a una persona.

En cuanto a su clasificación, podemos distinguir los modos de extinción por razón

del objeto, por razón del contenido y por razón del sujeto. Por razón del objeto, la
extinción del derecho real puede producirse por la destrucción de la cosa, en que
desaparece el derecho real pero no el posible derecho de crédito derivado del
hecho de la extinción de la cosa (por ejemplo: indemnización o premio del seguro).
También puede producirse por dejar de ser apropiable la cosa por convertirse esta
en bien de dominio público (por ejemplo, supuestos del artículo 372 del Código
Civil: "cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección,
se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio
público. El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a
dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos legalmente autorizados al
efecto"; o de la expropiación forzosa). Por último, puede extinguirse el derecho
real por razón del objeto cuando la cosa se integra en una unidad real objeto de
otro derecho (supuesto de la accesión continua, por ejemplo, del artículo 375 del
Código Civil: "cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se
unen de tal manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el
propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior
dueño").
Por razón del contenido, el derecho real se extingue tanto por el ejercicio de las
facultades del derecho (consumo, abandono, renuncia, transmisión), como por su
no ejercicio (prescripción extintiva).

Finalmente, por razón de sujeto, la extinción se produce por la consolidación o

reunión en una misma persona del dominio y del derecho real, con lo que el
dominio readquiere su plenitud, o por la muerte del titular, aunque en este caso
únicamente cuando el derecho real tenga carácter vitalicio (usufructo, uso o
habitación), porque el derecho real es de naturaleza perpetua ya que se transmite
a los herederos a la muerte del sujeto.