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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

SALA CIVIL TRANSITORIA


CASACIÓN N° 4098-2006 PUNO

Lima, dieciocho de junio del dos mil siete


LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
REPUBLICA; vista la causa número cuatro mil noventiocho - dos mil seis, en Audiencia Pública de
la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia; MATERIA DEL
RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por León Fárfán Loaiza, mediante escrito
de fojas ciento ochentinueve, contra la sentencia de vista emitida por la Sala Civil de San Román
de la Corte Superior de Justicia de Puno, de fojas ciento ochenticuatro, su fecha dieciocho de
agosto del dos mil seis, que confirma la resolución de fojas ciento trece que declara infundada la
excepción de litispendencia, y confirma la sentencia apelada de fajas ciento cincuentitrés que
declara fundada la demanda interpuesta por María Lourdes Ponce Bernal de Hallasi (por su propio
derecho y en representación de sus hijos Adriana Paula y Julián Leonidas Hallasi Ponce) y, en
consecuencia, ordena que el demandado cumpla con desocupar el bien sub litis, con lo demás
que contiene; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Que, el recurso de casación fue declarado
procedente por resolución del quince de enero del dos mil siete, por la causal prevista en el inciso
primero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, en virtud de lo cual la
Municipalidad recurrente denuncia la Interpretación errónea de normas de derecho material como
son: a) del artículo mil setecientos cuatro del Código Civil, toda vez que la Sala Superior señala
que al vencerse el plazo del contrato, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene
derecho a exigir la devolución del bien sin necesidad de cursar avisó judicial o extrajudicial para
poner fin al arrendamiento, lo que a juicio del recurrente resulta errado, pues cuando se trata de
un contrato de duración determinada, cuando el arrendatario no devuelve el bien, se convierte en
uno de duración indeterminada, al que se pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro
contratante, y recién con dicho aviso se podrá exigir la devolución del bien; b) del artículo mil
setecientos del Código Civil, pues la Sala Superior incurre en error al considerar que si el
demandado no ha restituido el inmueble luego de vencido el plazo, ello no implica la conversión
del contrato a uno de plazo indeterminado, sino que sólo se ha producido la continuación del
arrendamiento bajo las mismas condiciones, siendo lo correcto considerar que si el arrendatario
permanece en uso del bien arrendado luego de vencerse el contrato el arrendamiento continuará
como uno de duración indeterminada, al que se pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro
contratante; c) del artículo mil setecientos tres del Código Civil, pues el Ad quem considera que no
cabe cursar aviso judicial o extrajudicial que ponga fin al arrendamiento cuando éste se pactó a
plazo determinado, sin embargo el Colegiado no advierte que sí cabe cursar aviso cuando,
vencido el plazo del contrato de arrendamiento de duración determinada, el arrendatario
permanece en usó del bien arrendado; y, CONSIDERANDO: Primero.- Que, las instancias de
mérito han establecido como probado que mediante contrato privado de arrendamiento del
dieciséis de diciembre de mil novecientos noventa y nueve, obrante a fojas dos, Julián Leonidas
Hallasi Santander (causante de los demandantes) arrendó a León Farfán Loaiza el inmueble de su
propiedad sito en el Jirón Bracesco números trescientos sesenta y cinco y trescientos sesenta y
nueve de la ciudad de Juliaca, por un plazo determinado que indefectiblemente vencería el treinta
de julio del dos mil uno. Dicho término en efecto se cumplió; sin embargó, el emplazado continuó
en posesión del inmueble sub litis sin devolvérselo a sus legítimos propietarios, pese al
requerimiento expreso de restitución plasmado en las cartas notariales de fojas cinco, seis y siete;
Segundo.- Que, tanto en su escrito de contestación de la demanda como en su escrito. de
apelación, el demandado no niega que el plazo de duración del contrato pactado
consensualmente ha excedido en demasía, no obstante, señala que al vencimiento del contrato en
comento, éste se convirtió en uno de duración indeterminada y que, por tal hecho, los
demandantes debieron darle fin expresamente mediante aviso judicial o extrajudicial, supuesto
que no se ha cumplido en autos, pues las cartas notariales que se acompañan a la demanda sólo
requieren la restitución del bien y el abono de los arriendos dejados de pagar, pero no dan por
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concluido el contrato. Sin embargo, del Colegiado Superior ha establecido que no resulta atendible
el criterio del emplazado, pues considera que en virtud a lo normado en el artículo mil setecientos
del Código Civil, una vez vencido el plazo establecido en el contrato de - arrendamiento, el mismo
continua bajo las mismas condiciones pactadas, pudiendo el arrendador solicitarla devolución del
bien en cualquier momento, como en efecto ha ocurrido en autos, por lo que en aplicación del
artículo mil setecientos cuatro del Código Civil, el demandado debe restituir el inmueble a los
demandantes; Tercero.- Que, existe interpretación errónea de una norma de derecho material
cuando concurren los siguientes supuestos: 1) el Juez establece determinados hechos, a través
de una valoración conjunta y razonada de las pruebas aportadas al proceso; 2) que éstos, así
establecidos, guardan relación de identidad con los supuestos fácticos de una norma jurídica
determinada; c) que elegida esta norma como pertinente (sólo ella o en concurrencia con otras)
para resolver el caso concreto, la interpreta (y aplica); 3) que en la actividad hermenéutica, el
Juzgador, utilizando los métodos de interpretación, yerra al establecer el alcance y sentido de
aquella norma, es decir, incurre en error al establecer la verdadera voluntad objetiva de la norma,
con lo cual resuelve el Conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho
y, particularmente, vulnerando el valor superior del ordenamiento jurídico, como es el de la justicia;
Cuarto: Que, nuestro ordenamiento civil reconoce que el arrendamiento puede ser de duración
determinada e indeterminada; en el primer caso, el plazo de duración es establecida
expresamente por las partes, pero si éstas no pactan nada en relación al vencimiento, el contrato
debe entenderse celebrado como uno de duración indeterminada; Quinto.- Que, en el
arrendamiento de duración determinada, la conclusión del contrato es resultado del vencimiento
del plazo establecido expresamente, esto es, el mismo se produce ipso facto por el solo
transcurso del tiempo, por así estipularlo el artículo mil seiscientos noventa y nueve del Código
Civil, sin que sea necesario que se curse aviso previo para darlo por concluirlo. Ello se explica en
virtud a los principios de obligatoriedad de los contratos y buena fe en su celebración y, en tal
sentido, lo pactado en ellos responde a la voluntad común de las partes, por lo que aquellas se
encuentran obligadas a cumplirlos; Sexto.- Que dentro del régimen de duración del arrendamiento
no existe norma expresa que disponga que un contrato de arrendamiento de duración
determinada -que concluye ipso facto por el sólo transcurso del tiempo- pueda convertirse en uno
de duración indeterminada por el sólo hecho que el arrendatario se niegue a la entrega o
devolución del bien una vez cumplido el término acordado y que, por tal circunstancia, ya no baste
sólo remitir una comunicación al arrendatario para que devuelva el bien, sino que además deba
darse por concluido el mismo expresamente, mediante comunicación judicial o extrajudicial. Por el
contrario, el artículo mil setecientos del Código Civil, estipula con claridad que si el arrendatario
permanece en uso del bien se debe entender que el contrato continúa bajo sus mismas
estipulaciones hasta que el arrendador solicite su devolución, lo cual puede pedir en cualquier
momento; Sétimo.- Que, como puede advertirse, no es la voluntad común de las partes lo que da
lugar a que las estipulaciones del contrato de arrendamiento continúen vigentes (ya que la
voluntad común consistía en que se ocupe el bien sólo por un determinado periodo de tiempo
previsto y acordado expresamente), sino que es la voluntad de la ley la que dispone queda
relación obligacional se prolongue más allá de lo pactado, estableciéndose como única condición
para que opere la restitución del bien por parte del arrendatario, el requerimiento expreso que
debe hacer su arrendador solicitándole la devolución del inmueble arrendado; Octavo.- Que, si
bien un contrato de duración determinada se mantiene vigente por imperio de la ley, hasta que el
arrendador solicite su devolución, ello no quiere decir que se convierta en uno de duración
indeterminada y que, por tal razón, se deba dar por concluido conforme a las reglas establecidas
en el artículo mil setecientos tres del Código Civil (cursando aviso judicial o extrajudicial
informando su conclusión), pues según lo establece el artículo mil setecientos del mismo cuerpo
normativo, basta con que el arrendador solicite al ocupante arrendatario la restitución del bien. Tal
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consecuencia se contempla Igualmente en el artículo mil setecientos cuatro del anotado Código,
que regula los derechos que se generan a favor del arrendador al concluir el contrato de
arrendamiento, sea por vencimiento del plazo (arrendamiento de duración determinada) o por
haberse cursado el aviso de conclusión del arrendamiento (arrendamiento de duración
indeterminada) siendo que en uno u otro caso se le faculta a exigir la devolución del bien y a
cobrarla penalidad convenida o, en su defecto, una prestación Igual a la renta del período
precedente, hasta su devolución efectiva; Noveno.- Que„ en ese orden de ideas, analizando el
caso concreto en atención al correcto alcance de las normas materiales denunciadas, se concluye
que al vencimiento del contrato privado de arrendamiento obrante a fojas dos, que tuvo lugar el
treinta de julio del dos mil uno, éste no se convirtió en uno de duración indeterminada, sino que
sus efectos se prolongan sólo hasta el momento en que el arrendador solicite la devolución del
inmueble, supuesto que ampliamente se ha cumplido en autos, pues mediante carta notarial del
tres de noviembre del dos mil tres los demandantes requirieron expresamente al arrendador la
desocupación y entrega del inmueble de su propiedad, manifestación de voluntad que importa la
conclusión definitiva del arrendamiento de duración determinada, prolongada en sus efectos por
imperio del articulo mil setecientos del Código Civil, por lo que la demanda Interpuesta para que el
arrendatario cumpla con desalojar el inmueble resulta fundada, y correcta la interpretación de las
normas esgrimido por la Sala Superior; Décimo: Que, en consecuencia, no se advierte que la Sala
Superior haya Interpretado erróneamente los artículos mil setecientos, mil setecientos tres y mil
setecientos cuatro del Código Civil, pues ha establecido el correcto alcance de las citadas normas
al aplicarlas al caso concreto, por lo que el recurso de casación resulta infundado, debiendo
procederse conforme a lo dispuesto en los artículos trescientos noventa y siete, trescientos
noventa y ocho y trescientos noventa y nueve del Código Procesal Civil, por cuyas razones,
Declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por León Farfán Loaiza mediante
escrito de fojas ciento ochentinueve; NO CASARON la sentencia de vista de fojas ciento
ochenticuatro, su fecha dieciocho de agosto del dos mil seis; CONDENARON al recurrente al
pago de las costas y costos originados por la tramitación del presente recurso, así como al pago
de una multa ascendente a dos Unidades de Referencia Procesal; DISPUSIERON se publique la
presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por María Lourdes Ponce
Bernal de Hallasi contra León Farfán Loaiza, sobre desalojo por vencimiento de contrato; Vocal
Ponente Seilor Ticona Postigo; y los devolvieron.-
SS.
TICONA POSTIGO,
SOLIS ESPINOZA,
PALOMINO GARCIA,
CASTAÑEDA SERRANO,
MIRANDA MOLINA

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