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Los copropietarios del Conjunto Habitacional Condominios El Inca, ubicado en la calle de las
Hiedras N42-48 y Joel Polanco, parroquia Jipijapa, Distrito Metropolitano de Quito, Provincia
de Pichincha, República del Ecuador, y declarado en propiedad horizontal; reunidos en
Asamblea General, aprueban el siguiente Reglamento Interno, dentro de la normativa y
disposiciones legales contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento General
vigentes a la fecha.
CAPITULO I
DEFINICIONES
a) Setenta y seis bloques de cinco pisos, cada uno, numerados del 1 al 76, con dos
departamentos por piso, todos destinados a vivienda, identificados como 1A, 1B, 2A,
2B, 3A, 3B, 4A, 4B, 5A, y 5B, correspondientes a cada uno de los pisos. Los
departamentos 1A del bloque 1 y el 1A del bloque 52 son bienes comunales.
b) Un bloque de dos pisos con un total de quince locales destinados al comercio, de los
cuales los locales 8, 8A, 8B y 12 son bienes comunales.
c) Un bloque de dos pisos de locales destinados a servicios comunales, tales como:
guardería, salón comunal, administración, local 14, suite 10 y suite 22. El bloque
incluye también el local 15 de propiedad particular.
d) Un edificio de estacionamientos con doscientos sesenta y seis parqueaderos,
distribuidos en diez niveles.
e) Tres playas de estacionamientos, distribuidos de la siguiente manera: a) playa 1 con
80 parqueaderos, playa 2 con 90 parqueaderos y playa 3 con 60 parqueaderos.
f) Cuatro suites de un ambiente signadas con los números 1, 2, 3 y 4 en los bajos del
bloque 70; una suite de dos ambientes signada por el numero 9 en los bajos del
bloque 72; dos suites de un ambiente signadas con los números 5 y 6 en los bajos del
bloque 74; y, dos suites de un ambiente signadas con los números 7 y 8 en los bajos
del bloque 76;
g) Una cancha de indorfútbol, una cancha de tenis y una cancha de basket ball.
h) Áreas de recreación: Plaza Central, juegos infantiles, parques y jardines.
Art. 2.- Sectorización: para fines de organización y gobierno del Conjunto Habitacional
Condominios “El Inca”, se constituyen los siguientes conjuntos o sectores, de acuerdo con el
Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal:
Los copropietarios y usuarios, a cualquier título, serán responsables solidarios de los daños
ocasionados por la violación o el incumplimiento de lo establecido en la Ley de Propiedad
Horizontal, el Reglamento General y éste Reglamento.
Art.5.- Son bienes comunales generales y sujetos a la administración común los indicados en
el artículo tercero de la Ley de Propiedad Horizontal y singularmente los siguientes: el
terreno sobre el que se levanta el Conjunto, las estructuras del mismo, las puertas de acceso
peatonal y vehicular, las garitas de guardianía, los cerramientos exteriores, parques, jardines
y jardineras, veredas, calles interiores, instalaciones y medidores de energía eléctrica y agua
potable de uso comunal, desagües, edificio de administración, el salón comunal, canchas
deportivas, áreas recreativas, depósitos de basura, y, en general, los necesarios para la
existencia, seguridad y solidez del Conjunto y los que permitan o mejoren el uso y goce de
todos y cada uno de los bienes exclusivos.
Art.6.- Se denominan bienes comunes individuales, todos aquellos cuyo uso y goce
corresponden limitadamente a los copropietarios de cada bloque entre ellos: los accesos al
bloque, las gradas y cubre gradas que son utilizados por los copropietarios o usuarios de
cada bloque, así como las instalaciones de los servicios públicos tales como energía eléctrica,
agua potable, alcantarillado y telefonía, etc., que son compartidos por dichos copropietarios
y usuarios y los demás bienes que sean declarados como tales en la respectiva Declaratoria
de Propiedad Horizontal.
Art.7.- Bienes exclusivos.- Son bienes de dominio exclusivo: los departamentos de vivienda,
los locales comerciales y parqueaderos pertenecientes a los copropietarios que se
encuentran delimitados en los planos de propiedad horizontal, susceptibles de
aprovechamiento independiente, con los elementos y accesorios que se encuentran en ellos,
tales como: puertas interiores, servicios sanitarios, armarios y aquellos no declarados como
bienes comunes, tal y como se registran en las respectivas escrituras públicas.
Art.8.- Los derechos sobre el valor de los bienes comunes generales e individuales son
inseparables del dominio, uso y goce de cada bien exclusivo y en la transferencia de dominio
están comprendidos estos derechos.
Art.9.- Cada copropietario debe contribuir a las expensas necesarias para la administración,
seguridad, pago de servicios comunales, conservación o mantenimiento y reparación de los
bienes comunes generales.
Art.10.- Los propietarios, arrendatarios y usuarios, a todo título, pueden utilizar los bienes
comunes generales e individuales según las disposiciones detalladas en este reglamento y
respetando el derecho de uso que tienen los demás.
Art.11.- Cada propietario usara su departamento para vivienda, su local comercial para
comercio y su parqueadero para estacionamiento vehicular y no podrá ejecutar obras o acto
alguno que comprometa la seguridad, solidez, salubridad y bienestar del bloque o edificio y
de los demás copropietarios. Estas restricciones regirán, igualmente, respecto del
arrendatario y demás personas a quienes el propietario conceda el uso o el goce de su
departamento, local comercial o parqueadero.
CAPITULO II:
GOBIERNO, ADMINISTRACIÓN Y REPRESENTACIÓN LEGAL DEL CONDOMINIO
CAPITULO III
DE LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS
Art.16.- De la Asamblea.- La Asamblea General de Copropietarios es la máxima autoridad
administrativa y se compone de los copropietarios o de sus representantes o mandatarios,
reunidos con el quórum y las demás condiciones exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal
y el Reglamento General.
Art.17.- Derecho de voto.- Cada copropietario en la Asamblea General tendrá derecho a voto
por el departamento de vivienda o local comercial, según sea el caso.
La convocatoria se efectuará mediante documento escrito, con ocho días hábiles por lo
menos de anticipación a la fecha de reunión, en la que constarán, el lugar, la fecha, la hora y
los asuntos a tratarse en la sesión.
A efectos de reformar el presente reglamento o adoptar uno nuevo, se requerirá las dos
terceras partes de los copropietarios con derecho a voto. El Secretario de dicha Asamblea
General llevará un registro con la firma o representación de cada asistente a la misma. En
caso de no reunirse el quórum requerido se procederá de conformidad con el artículo 22 del
presente reglamento.
Art.25.- Votación.- Las resoluciones de la asamblea se tomaran por mayoría absoluta de los
asistentes con derecho a voto. En caso de empate dirimirá el Presidente.
Art.26.- Aprobación de actas.- Las actas de la Asamblea serán aprobadas en la misma sesión;
llevarán las firmas autógrafas del Presidente y del Secretario. El Administrador llevará bajo
su responsabilidad, el Libro de Actas originales y los respectivos respaldos en medios
digitales de audio y video.
Art.27.- Resoluciones.- Las resoluciones de la Asamblea son obligatorias para todos los
copropietarios, arrendatarios, comodatarios, usuarios, y en general, para todas las personas
que ejerzan derechos de uso sobre los bienes exclusivos o comunales.
Art.28.- Apelaciones.- Las resoluciones de la Asamblea podrán ser apeladas ante un Juez de
lo Civil de la Ciudad de Quito por los copropietarios que representen al menos un veinte
cinco por ciento del total de votos, o por el copropietario que estime que ha sido
perjudicado con la resolución.
Art.30.- La construcción o modificación de los bienes comunes generales cuyo costo supere
los quince (15) salarios básicos unificados, será aprobada en Asamblea General de
Copropietarios, previo estudio que presente el Directorio General o la persona que ejerza la
Administración, según corresponda y, siempre y cuando, no contravenga disposiciones
legales o reglamentarias.
CAPITULO IV
DEL DIRECTORIO
Art.31.- El Directorio General estará integrado por cinco miembros principales y dos
suplentes, quienes serán copropietarios elegidos por la Asamblea General de entre los
candidatos propuestos por cada sector. Los miembros del Directorio durarán un año en el
ejercicio de su cargo y podrán ser reelegidos indefinidamente.
Art.32.- Dirección y secretaría.- El Directorio General estará presidido por su Presidente,
elegido por la Asamblea, y a falta temporal de éste por otro de sus miembros elegido para
dicho efecto. Si la ausencia es definitiva, la Asamblea General designará su reemplazo. Los
miembros del Directorio General escogerán de entre sus miembros a quien actuará como
Secretario(a) ad hoc.
Art.35.- Reuniones universales.- El Directorio General podrá reunirse sin previa convocatoria
en cualquier momento o lugar, con la concurrencia de todos sus miembros principales.
Art.36.- Quórum.- El quórum para las reuniones del Directorio General estará integrado por
la concurrencia de la mayoría absoluta de sus miembros.
Art.37.- Representación.- A las reuniones del Directorio General asistirán su Presidente y sus
miembros. El Directorio General podrá invitar a una o varias personas para tratar
específicamente el asunto inherente y puntualizado en la convocatoria, además, podrá
solicitar la presencia en sus sesiones de Asesores Especializados o Profesionales que,
asistirán con voz pero sin voto.
Art.38.- Comisiones.- El Directorio General, en la primera sesión del año, nombrará de entre
sus miembros, a los partícipes en las comisiones de: Asuntos Financieros, Obras Civiles y
Cultura y Deportes. Los miembros de cada una de las comisiones son los encargados de
proponer al Directorio General las diversas actividades a realizar en el periodo, en cada una
de las áreas de su competencia.
Art.39.- Votación y decisiones.- Cada miembro del Directorio General tiene derecho a un
voto. Las decisiones del Directorio General se tomarán por mayoría de votos que
representen más de la mitad de los concurrentes a la sesión. En caso de empate en la
votación, el Presidente del Directorio General la dirimirá.
Art.40.- Aprobación de actas.- Las actas del Directorio General deberán ser aprobadas en la
misma reunión: llevarán las firmas autógrafas del Presidente y del Secretario, quien dará fe
de lo resuelto. El Secretario llevará bajo su responsabilidad, el libro de Actas originales.
Art.41.-Resoluciones.- Las resoluciones que adopte el Directorio General son obligatorias
para todos los copropietarios, arrendatarios, comodatarios, usuarios, y en general, para
todas las personas que ejerzan derechos de uso sobre bienes exclusivos o comunales.
Art.42.- Deberes y atribuciones del Directorio General.- Son deberes y atribuciones del
Directorio General:
Adicionalmente, ejercerá los deberes y atribuciones señalados en las leyes y las que le
encomiende la Asamblea General de Copropietarios.
CAPITULO V
DEL PRESIDENTE
Art.45.- Atribuciones y deberes del Presidente.- Son atribuciones y deberes del Presidente:
CAPITULO VI
DEL ADMINISTRADOR DEL CONDOMINIO
Art.46.- El Directorio General, contratará al Administrador quien será escogido de entre una
terna de profesionales y fijará su remuneración.
CAPITULO VII
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS, ARRENDATARIOS Y USUARIOS
Art.50. Los copropietarios son los dueños de los departamentos, locales comerciales o
parqueaderos, tal como consta en la respectiva Escritura de propiedad, y sus deberes y
atribuciones son los determinados en la Ley de Propiedad Horizontal, su Reglamento
General, el presente reglamento interno y las resoluciones de la Asamblea General. Igual
obligación tienen los arrendatarios y usuarios a cualquier título. Además, están obligados al
cumplimiento de las siguientes disposiciones y normas de carácter general:
CAPITULO VIII
USO DE BIENES EXCLUSIVOS
Art.51.- Derechos y facultades.- Los titulares de dominio sobre bienes exclusivos podrán usar
su departamento, local comercial o parqueadero de conformidad con lo establecido en la
Ley de Propiedad Horizontal, el Reglamento General y este reglamento. Cualquiera que sea
el acto jurídico que se realice en un bien exclusivo, comprenderá los derechos sobre los
bienes de propiedad común que corresponda al titular del bien.
Art.52.- Tributos.- Los impuestos, tasas y contribuciones y demás tributos que afecten a los
bienes exclusivos serán de cuenta y cargo de cada uno de sus propietarios.
Art.53.- Modificación de bienes exclusivos.- Ningún copropietario puede hacer obras que
signifiquen modificaciones de la estructura resistente, ni hacer aumentos de edificación en
ningún sentido, ni horizontal ni vertical, sin cumplir con los siguientes requisitos:
a) Autorización municipal del proyecto de modificación,
b) Informe técnico elaborado por el profesional responsable del proyecto, en el que se
garantice la no afectación de las solidez, estructura resistente y salubridad del
bloque, el mismo que se puesto a consideración de la Asamblea General de
Copropietarios.
c) Aprobación del 75% de los copropietarios para el caso de aumentos y del 60% para el
caso de modificaciones a fachadas, de los copropietarios convocados en Asamblea
General.
Art.54.- Obligaciones de los propietarios y usuarios, a cualquier título, respecto de los bienes
exclusivos.- Son obligaciones de los propietarios o usuarios respecto de los bienes exclusivos
las siguientes:
Art.55.- Prohibiciones a los propietarios y usuarios, a cualquier título, respecto de sus bienes
exclusivos.- Está prohibido a los propietarios y usuarios de bienes exclusivos con relación a
ellos:
a) Realizar obras sobre sus bienes exclusivos sin cumplir con los requisitos establecidos
en la Ley de Propiedad Horizontal, el Reglamento General y el presente reglamento.
b) Construir nuevos pisos, departamentos o locales comerciales, o hacer construcciones
de cualquier índole, excavaciones o ejecutar obras de cualquier clase, si las mismas
contravienen lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, el Reglamento General
y este reglamento.
c) Destinar el departamento, local comercial o parqueadero a un objeto distinto para el
cual fueron construidos, o usados con fines ilícitos, o destinarlos a actividades
prohibidas por la ley, contrarias o atentatorias a las buenas costumbres y a la moral
en general o, cuando afecten al aseo o salubridad o a la seguridad y buena
conservación del bloque y del conjunto en sí.
d) Instalar máquinas que causen ruidos, produzcan vibraciones, interfieran o
distorsionen las ondas radiales y de televisión o alteren el flujo de la corriente
eléctrica;
e) Almacenar sustancias explosivas, tóxicas, insalubres, malolientes o de prohibida
tenencia;
f) Dar en venta o arriendo su departamento, local comercial o parqueadero a persona
alguna sin previa comunicación escrita enviada a la administración del conjunto, y sin
cumplir las normativas del Capítulo “VENTA Y ARRENDAMIENTO DE BIENES
EXCLUSIVOS” del presente reglamento;
g) Poner avisos o anuncios, ni instalar toldos o viseras.
h) Colgar ropa, alfombras, etcétera, en las ventanas, balcones y fachadas. Se prohíbe
sacudir el polvo desde las ventanas o limpiar alfombras y otros artefactos golpeando
contra las paredes exteriores.
i) Colocar letreros profesionales en fachadas o ventanas.
j) Realizar actos en general que sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, al
Reglamento General, a este reglamento y a las disposiciones de los Órganos de
Administración del condominio.
Art.57.- Locales Comerciales. Los propietarios y usuarios a cualquier título, de los locales
comerciales se sujetarán a las siguientes disposiciones:
Art.58. Son bienes comunales generales y sujetos a la administración común, los definidos
en el artículo 5 del presente reglamento.
Los servicios comunales generales son: alumbrado interno, limpieza y recolección de basura,
servicios administrativos, servicios básicos de uso comunal y servicios de seguridad,
guardianía y vigilancia.
El costo del mantenimiento periódico de los bienes y servicios comunales generales será
cubierto con las expensas ordinarias establecidas por la Asamblea General de
Copropietarios.
Para hacer uso de los bienes y servicios comunales generales, los propietarios o usuarios, a
cualquier título, deben estar al día en el pago de expensas ordinarias y extraordinarias
establecidas en Asamblea General.
Los copropietarios y usuarios deberán cumplir con las siguientes normas y disposiciones para
el uso de los bienes y servicios comunales generales:
a) Cada propietario o usuario debe portar la tarjeta o llavero de acceso de las puertas
peatonales.
b) Cada propietario o usuario de parqueadero debe tener el control automático de la
puerta de acceso vehicular que le corresponde.
c) Es de responsabilidad de los copropietarios o usuarios autorizar el ingreso de visitas,
personal de servicio y proveedores, caso contrario el guardia no permitirá su ingreso.
d) Toda persona ajena al condominio deberá ser registrada en la garita de ingreso,
inclusive si está acompañada de un propietario o usuario.
e) Los copropietarios o usuarios son responsables del cumplimiento de las normativas
del condominio, por parte de sus visitantes, personal de servicio y proveedores.
Art.60. Prohibiciones
a) Dañar, modificar o alterar en forma alguna, ni aun a título de mejora, los bienes
comunes generales;
b) Hacer uso abusivo de los bienes comunes o contrario a su destino natural u
obstaculizar de algún modo el legítimo derecho y uso de los demás;
c) Obstruir las áreas comunes o dificultar su acceso, con muebles u objetos que impidan
el libre tránsito o afecten la estética, buena presentación y limpieza del condominio,
quedando facultada la Administración para el inmediato retiro de los mismos. La
imposición de sanciones se la realizará de conformidad con la Ley de Propiedad
Horizontal, el Reglamento General y lo que conste para dicho efecto en el presente
reglamento interno;
d) Pintar o colocar rótulos, carteles, letreros, anuncios, avisos, inscripciones o signos en
las fachadas, paredes o en cualquiera de las áreas comunes;
e) Efectuar descuentos, reducciones, deducciones ni compensaciones de ninguna
naturaleza respecto de los pagos que deben hacer, sean éstos por expensas
comunales u otros valores. Las reclamaciones deben formularse por escrito y una vez
pagados los valores facturados o liquidados; y,
f) Utilizar lugares comunales del condominio como sitios de almacenamiento, de
reunión, de trabajo u otros fines similares, salvo que exista autorización expresa y
por escrito de la Administración.
CAPITULO X
VIGILANCIA, GUARDIANIA Y SEGURIDAD
Art.61.- Para garantizar la seguridad del Conjunto Habitacional Condominios El Inca y de sus
moradores, se contratará una empresa privada de vigilancia y seguridad, después de realizar
un concurso de ofertas. Las bases del contrato, la calificación de las ofertas presentadas y la
contratación la realizará el Directorio General.
CAPITULO XI
EMPLEADOS Y TRABAJADORES
Art.64. Son obligaciones de los empleados y trabajadores del condominio, las siguientes:
La persona que ejerza dicha administración no otorgará ninguna certificación que acredite el
cumplimiento de las obligaciones emanadas del reglamento interno o de aquellas
resoluciones o disposiciones dictadas por los Órganos de Administración, sin la previa
verificación que en el contrato que se vaya a celebrar consta la cláusula en referencia.
a) Entregar a la administración:
a) Entregar a la administración:
i. Copia certificada de la escritura del bien exclusivo.
ii. Copia de los documentos personales del copropietario
iii. Censo detallado de propietarios, según formato proporcionado por la
Administración
b) Obtener el certificado de expensas según el procedimiento establecido por la
administración para realizar la venta.
CAPITULO XIII
EXPENSAS DE MANTENIMIENTO DE LOS BIENES COMUNALES GENERALES
Art.68. La Asamblea General fijara anualmente el valor de las expensas ordinarias en base al
presupuesto presentado por el Directorio General para el año en curso, y que contemple los
valores de mantenimiento de bienes y servicios comunales generales y obras planificadas.
Los propietarios y usuarios a cualquier título, cancelarán las expensas fijadas, por adelantado
y durante los cinco primeros días de cada mes.
El único documento que acredite el pago de expensas será el comprobante de pago con
firma y sello entregado por la Administración.
CAPITULO XIV
HIGIENE, COMPORTAMIENTO Y BUENAS COSTUMBRES
CAPITULO XV
SANCIONES
a) La Administración notificará por escrito, la primera vez que se incumpla con alguna
norma o disposición del presente Reglamento, en la que especificará la infracción
cometida, el infractor y las medidas correctivas a tomar.
b) En caso de reincidencia, la Administración impondrá una sanción económica,
equivalente a una expensa mensual vigente, la misma que se cobrará en el mes
siguiente. En caso de mora en el pago de las sanciones económicas, se cobrarán los
respectivos intereses de mora calculados en base a la tasa de interés activa vigente
del Banco Central del Ecuador, por cada mes o fracción de mes recurrido sin
cancelación, a más de los correspondientes gastos de cobranza extrajudicial y judicial
que se ocasionen, sin perjuicio de la suspensión de los servicios comunales generales.
c) Los copropietarios tienen el derecho de presentar por escrito la apelación a la
sanción establecida, en un plazo máximo de quince (15) días, proporcionando las
pruebas de descargo respectivas.
d) El Directorio conocerá las sanciones aplicadas por la Administración y las apelaciones
presentadas por los condóminos y emitirá una resolución definitiva.
CAPITULO XVI
DEL PRESUPUESTO
CAPITULO XVII
Art.80.- Los juicios que se originen por violación de las disposiciones del presente
Reglamento, así como los que se relacionen con la propiedad horizontal de este Conjunto, se
tramitaran en juicio verbal sumario.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS