Clase jueves 30 de abril.

De las su inscripciones y cancelaciones. (se encuentran relacionadas)

i)Las subinscripciones:

regulación en el titulo VIII del reglamento, persigue la finalidad principal de estas subinscripciones
de salvar errores u omisiones y cancelar una inscripción.

FUNDAMENTOS LEGALES:

ARTÍCULO 88 DEL REGLAMENTO: “LA RECTIFICACIÓN DE ERRORES, OMISIONES O CUALQUIERA

OTRA MODIFICACIÓN EQUIVALENTE QUE EL CONSERVADOR, DE OFICIO O A PETICIÓN DE PARTE,
TUVIERE QUE HACER CONFORME AL TÍTULO INSCRITO, SERÁ OBJETO DE UNA SUBINSCRIPCIÓN
(…)” Nosotros hemos hablado de todas estas situaciones que se pueden presentar en los casos de
rectificaciones un error u omisión hablábamos del caso que el conservador omita algún dato
importante al momento de practicar su subincripción que puede ser de forma o por algún error
que hayamos cometido en el titulo correspondiente al momento de redactar la correspondiente
escritura pública, y para ello como ya hemos comentado la idea es que se realice a través de una
escritura pública de rectificación o complementaria en la medida de que estos errores sean de
forma y no afecten el fondo, un ejemplo es cuando yo cometí un error al redactar la minuta en
cuanto a incorporar el nombre delas personas a lo mejor escribí mal el nombre del comprador el
segundo nombre o el primer nombre del vendedor o un error en algún número del Rut estas son
omisiones subsanables, distinto es cuando se trata de un error de fondo como por ejemplo un
error en cuanto a precio al inmueble que se estaba vendiendo que en realidad no estaba en
puerto Montt si no en Santiago. Pero siguiendo la lógica de estas rectificaciones o
complementaciones que uno pueda hacer al a escritura pública para subsanar errores, se ingresa
al conservador ósea se re ingresa ya que primero una vez que tenemos las copias autorizadas para
ingresar una inscripción al conservador, ingresamos estas copias al repertorio se anota y luego
cuando el conservador verifica si advierte estos errores de forma obviamente va a señalar el
reparo y nos va a informar de que ene fondo la inscripción no pudo realizarse porque tiene un
error de forma que no puede ser subsanado por el conservador (RUT de algún vendedor debe
rectificarse por ESCRITURA PUBLICA)respecto a la cláusula uno siempre debe tener un respaldo al
momento de redactar las escriturar públicas que es en el fondo resérvanos esta facultad de salvar
cualquier omisión o error de forma que se va a presentar entregándolo a través de una cláusula
facultades para poder realizar por nosotros mismos y otorgar todas las escrituras públicas de
complementación o rectificación que se requieran.

(Una escritura pública es un documento público en el que se realiza ante un notario público un
determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que firma con el
otorgante u otorgantes, mostrando sobre la capacidad jurídica del contenido y de la fecha en que
se realizó.)

ARTICULO 89 DEL REGLAMENTO: “PERO SI EN LA SUBINSCRIPCIÓN SE REQUIERE UNA VARIACIÓN,

EN VIRTUD DE UN TÍTULO NUEVO, SE HARÁ UNA NUEVA INSCRIPCIÓN (…)

Aquí vamos siguiéndola lógica nosotros siempre hemos hablado de subsicrinpciones, como por
ejemplo el caso anterior el del artículo 88 se refiere al ejemplo que yo les di en el fondo hay un
error de forma y el conservador los que nos pide otorgar la escritura pública complementaria o de
rectificación en ese caso nosotros volvemos a reingresar la escritura al conservador y en ese caso
lo que hace el conservador es hacer una anotación marginal aclaratoria ya que es la subincripcion
y generalmente va al margen a la altura de donde se incorpora ese dato dentro de la inscripción
propiamente tal y al margen derecho subinscribe o anota esta modificación, lo mismo por ejemplo
puede ocurrir y ocupar este artículo 88 del reglamento para el caso de que el conservador ingreso
por repertorio y el conservador revisa e inscribe, inscribe la información que nosotros entregamos
nos obstante nosotros después de eso el conservador no reparo detectamos que hubo un error en
el enumero del rol de propiedad de la escritura en vez de ser guion 1 le pusimos 104 pero el
conservador al realizar la inscripción se quedó con la escritura pública y no salvo el error, pero
nosotros después cuando nos entregaron la inscripción advertirnos que el error estaba
considerado entonces lo que hacemos ahí es otorgar una escritura pública de rectificación donde
salvamos esa omisión en que el rol estaba equivocado, entonces ahí vamos al conservador y
reingresamos esa rectificación para que el conservador de bienes raíces en la inscripción primaria
anote al margen esta subincripcion en que se corrigió el rol de avaluó debiendo cambiarlo y ahí
cita la fecha del otorgamiento de la escritura en ese caso estamos en el artículo 88, pero
obviamente el artículo 89 nos señala que si en la subincipcion se requiere una variación en virtud
de un título nuevo , será una nueva inscripción en la cual se pondrá una nota de referencia a la que
los interesado pretende modificar y en esta igual nota de referencia a aquello, cuando estamos en
esta situación, cuando se ha transferido un nuevo derecho y se requiere una nueva inscripción
porque va a tener que ser la inscripción nueva que en el fondo este a nombre de la persona que
está comprando pero independientemente que se genera esta nueva inscripción por esa
transferencia del derecho al vendedor al comprador igualmente se debe hacer una anotación en el
titulo anterior de esa subincripcion al margen que en el fondo lo que dirá fecha tanto se realiza
nueva transferencia en virtud de fojas tanto número tanto con fecha tanto simplemente lo que
hace el conservador es el en la inscripción antigua hacer esta anotación marginal principalmente
para efectos de oponibilidad para que opere la cancelación pero ustedes recodaran que por el
hecho que una persona transfiera a otra su derecho se generara automáticamente esta nueva
inscripción y eso hace que de pleno derecho se cancele la anterior que es lo que conocemos como
cancelación virtual.

Por tanto, si se trata del mismo título inscrito será objeto de subinscripcion. Es decir de una
anotación marginal simplemente es decir el caso del error de incorporar el número del rol de
avaluó de la propiedad que después salve a través de una escritura de rectificación o
complementación entonces yo ahí le pido al conservador que subincriba esa escritura pública de
rectificación porque me equivoque en el rol de avaluó en la escritura original entonces lo que hace
el conservador es que en el mismo título inscrito hacer una anotación al margen que es lo que
conocemos como suscripción propiamente tal, pero si en la subincripcion se requiere de una
variación es decir cuando está cambiando el derecho como es el ejempló de la transferencia que
hace de un derecho el vendedor al comprador en ese caso está originando una nueva inscripción
por lo tanto lo que opera ahí es esta nueva inscripción donde se consagra el derecho de este
nuevo titular y a su vez se hace esta anotación marginal en la inscripción antigua para efectos de
oponibilidad y también de tener la correcta historia de la propiedad raíz porque obviamente por
el hecho de que una persona transfiera a otra al generarse esa nueva inscripción se cancela de
pleno derecho la anterior que es lo que conocemos como cancelación virtual, no es que la
anotación marginal sea el requisito esencial para que esa inscripción se cancele si no que esa
anterior se cancela de pleno derecho por el hecho de esta nueva inscripción porque el vendedor
está transfiriendo al comprador.

Si en la subiscripcion se requiere de una variación será objeto de una nueva inscripción

(La oponibilidad consiste en la facultad de una persona de hacer valer un derecho contra un
tercero. De este modo, se refiere a la repercusión de un fallo sobre una persona que no ha sido ni
parte ni han tenido representación en el acto. Se recurre a este derecho, por ejemplo, cuando un
arrendador entra en una de sus propiedades sin avisar con antelación al arrendatario, o cuando un
arrendatario no respeta los derechos de otros inquilinos, En definitiva, se trata de una defensa o un
derecho que una persona puede hacer valer contra terceros amparándose en la ley.

Postura de Daniel Peñailillo:

Si la rectificación se funda en el mismo título inscrito será objeto de subincripcion. Hubo un error
en el rolo otorgamos una escritura pública de rectificación donde corregimos ese rol y se lo
ingresamos al conservador para que subinscriba anoto al margen

Si la reificación se basa en un nuevo título es decir se está originando una situación diferente como
por ejemplo una nueva transferencia será objeto de una nueva inscripción y en el titulo anterior se
anota al margen para efectos oponibilidad y mantener la historia de la propiedad raíz

¿y si el antecedente es una sentencia o decreto ejecutoriada?

Cualquiera sea la modificación siempre opera la subinscripcion así lo señala en inciso final del
artículo 89 del reglamento que se refiere a la subincripcion ejemplo yo soy titular de un derecho
de dominio de un inmueble tengo mi inscripción obviamente otorgada en el registro de propiedad
y posteriormente decretan en el tribunal en juicio ejecutivo un embargo por resolución judicial,
¿que se tiene que hacer con esta resolución judicial para que tenga efecto? Se dicto la resolución
que declara el embargo de un bien raíz que debo a hacer para que eso tenga efecto y sea oponible
a terceros, que debo hacer aquí con esa resolución judicial, se debe inscribir en el conservador en
concreto en el registro de interdicción y prohibiciones de enajenar así se llama el registro. Y en
este caso siempre es materia de una subinscripcion, en el ejemplo que estamos entregando somo
titulares de la propiedad nuestra inscripción está vigente sin gravámenes por lo tanto tenemos a
su vez la siguiente información, nosotros tenemos nuestro registro nuestro embargo decretado en
la resolución judicial por lo tanto lo que hacemos es entregársela a un ministro de fe que en este
caso es un receptor judicial para que la lleve al conservador la ingrese y se inscriba en ese caso lo
que hace el conservador una vez que verifique todos sus requisitos posterior ingreso en el
repertorio sin duda va a anotar en esa inscripción del registro de propiedad donde yo tengo mi
dominio vigente va a suscribir al margen que la propiedad se encuentra gravada por un embargo
decretado con fecha tanto y va a señalar la inscripción fojas tanto número tanto registro de
interdicción en el fondo en la inscripción del derecho de dominio el conservador va a hacer esta
subinscripcion la que se refiere el artículo 89 y a la que señala el profesor, en el fondo lo único que
hace el conservador es que la inscripción original donde consta el derecho de propiedad del titular
le va a anotar al margen que se subinscripcion un embargo y luego nosotros vamos a esos datos
que nos da el conservador.
(SENTENCIA EJECUTORIADA. Es la sentencia que ya no admite recurso judicial alguno, y se puede
exigir el cumplimiento incidental o iniciar demanda ejecutiva en su caso. Se dice que la causa está
"ejecutoriada", cuando ya han terminado todos los trámites legales y produce además el efecto
jurídico de cosa juzgada)

Como se efectúan las anotaciones, ya dijimos si se trata del mismo título inscrito será objeto de
una subinscripcion, si el en la subinscripcion se requiere una variación ósea hay una transferencia
del derecho es motivo de una nueva inscripción por lo tanto las anotaciones se efectúa en el
marguen de la derecha de la inscripción respectiva, justo al frente de la designación modificada, en
un registro de propiedad obviamente si vamos a hacer esta anotación siempre se hace al marguen
derecho, por ejemplo en el caso de que haya cometido un error en el rol después de que yo
otorgue esta escritura pública de rectificación o aclaración y se la reingrese al conservador este va
a notar al marguen pero a la altura donde estaba ese dato incorporado , si el dato del rol de avaluó
estaba en la mitad de la página de la inscripción a esa altura va a poner al marguen la
subincripcion, por lo tanto ese es el caso de la subinscripcion.

En el caso de una nueva inscripción obviamente volvemos al ejemplo anterior ahí se debe efectuar
una nota de referencia tanto en la inscripción nueva como en la modificada , se genera una nueva
inscripción pero además tenemos que hacerle la anotación marginal a la anotación anterior, en
este caso aplicamos el ejemplo de una persona transfiera su derecho de dominio a otra por lo
tanto eso origina una nueva inscripción y una cancelación virtual recuerden que por el hecho de
transferirse una derecho a un tercero y generarse una nueva inscripción automáticamente y de
pleno derecho se cancela la anterior y eso es lo que conocemos como cancelación virtual esta es
la regla general que se aplica en esta materia porque una vez que una persona transfiera algún
derecho le suscribe le otorga un contrato de compraventa y eso se inscribe en el conservador
automáticamente origina una nueva inscripción que hace la cancelación virtual del título anterior
igualmente hay que hacer una notación marginal en el titulo anterior para efectos de mantener la
historia de la propiedad raíz a su vez para oponibilidad de tercero es decir al momento de
transferir ese nuevo derecho se otorga una nueva inscripción que va al registro de propiedades a
nombre del propietario actual , pero en la inscripción anterior que figuraba a nombre del
vendedor se hace esta anotación marginal para que en el fondo quede correctamente formada la
historia de la propiedad raíz. Esto tiene mucha relevancia para el tema de los estudios de títulos.

Ejemplo: cuando un cliente les encomiende revisar una propiedad no le va dar tanto detalle si no
le va a decir estoy interesado en comprar un propiedad necesito saber si está en condiciones de
poder comprarla no va a entregar ningún otro dato y nosotros le vamos a decir es quien es el
dueño necesitamos los datos de derecho de dominio del dueño ósea los datos de inscripción,
nosotros le pedimos al cliente que nos haga llegar una copia de la inscripción de dominio o que al
menos les de los datos de donde está inscrito con estos datos nos vamos al conservador a revisar
los registros, vamos a revisar le pedimos al conservador que por favor nos permita ver la
inscripción de esta foja etc.. cada registro tiene su año y ahí nosotros llegamos a la inscripción
pero nuestros cliente simplemente nos dijo quiero comprar pero no tengo idea en qué
condiciones esta, con este dato nosotros somos quienes tenemos que hacer todo el estudio del
título entonces pidiendo esta información al funcionario del conservador nos llega a la inscripción
y podemos encontrarnos con dos escenarios el primero el más idóneo es que es a inscripción no
tenga ninguna anotación marginal en primera instancia nos dice que no tiene ningún gravamen
porque sabemos que todas las hipotecas etc. bien se crean inscripciones en los registros de
prohibiciones etc.. igualmente se debe subinscribir al margen de la inscripción original, por lo
tanto, si en principio no advertimos nada en esa inscripción esta propiedad está limpia y puede ser
adquirida por nuestro cliente y nosotros podríamos proceder con a la redacción del borrador de la
escritura pública, pero igualmente independientemente de esa revisión nosotros solicitamos un
certificado de dominio vigente y uno de hipoteca y prohibiciones porque con eso obviamente con
fecha actual el conservador nos va a dar la información uno de que la propiedad se encuentra
inscrita nombre de la persona y su dominio está vigente y dos que no tienen ninguna hipoteca
ningún gravamen ninguna prohibición de enajenar y con eso nos da la tranquilidad de que ya
tenemos un certificado entregado por el conservador donde nos da cuenta y reafirma lo que
nosotros ya verificamos es decir que esa inscripción estaba limpia entonces con ese certificado
que nosotros le pedimos al conservador, ya comenzamos a preparar el borrador de la escritura
pública , con ese certificado nosotros ya formamos nuestro estudio de título y podemos decirle al
cliente que está en condiciones de comprar . Este es el escenario positivo ósea la inscripción
estaba limpia.

Nos podemos poner en otro escenario que es el caso que nos encontramos con anotaciones
marginales por ejemplo encontramos una anotación de una hipoteca de una prohibición ósea ya
no está limpia porque tiene anotaciones marginales, no estaría en condiciones de comprarse
libremente, inicialmente no porque hay que informarle él está en que esta, no podemos decirle al
cliente que esta todo bien, entonces que es lo que hacemos revisamos en que consiste esa
hipoteca y esa prohibición y cuando la revisamos nos damos cuenta que es una hipoteca y una
prohibición que es a favor de un banco porque la persona que quiere vender adquirió esa
propiedad en virtud de un crédito hipotecario, por lo tanto en ese caso revisamos y yo le digo
sabes que en principio no se puede porque tiene una hipoteca y una prohibición a favor de un
banco, la persona que te quiere vender solicito un crédito hipotecario para comprar esta
propiedad entonces claro ahí inicialmente no se puede pero podríamos ver alguna alternativa, en
este caso la propiedad tenía una hipoteca y prohibición a favor de un banco porque se compró con
un crédito hipotecario, esto no limita a que pueda transferirse porque aunque tengamos dos
gravámenes en estricto rigor con una hipoteca y una prohibición claramente no podemos
transferir pero le decimos al cliente así no se puede porque tiene una hipoteca y una prohibición a
favor de un banco pero si el que te quiere vender ósea el titular del derecho de dominio pide la
autorización al banco para realizar esta transferencia y a su vez tu como comprador le garantizas a
ese banco que te vas a hacer cargo de esa deuda de la hipoteca y la prohibición y todas las partes
comparecen en la escritura perfectamente se puede transferir. Esto se hace mucho en la práctica,
porque está bien que mi cliente quiera comprar pero tampoco va a tener al 100% el dinero si se
trata de una propiedad que tenga tanto millones en un solo pago para poder comprar por lo tanto
mi cliente igual va a tener que pedir un crédito para comprar la propiedad si es que quisiera
comprarla entonces aquí el vendedor que es el dueño de la propiedad y que está amarrado por
esta hipoteca va a su banco señala que quiere vender pero la persona que esta comprar a su vez
está solicitando el crédito hipotecario a su banco y que se lo entregó por lo tanto contando con la
autorización y la debida certeza del banco titular de la hipoteca que es el acreedor si el banco la
autoriza la operación se puede hacer, en la práctica se hace una compraventa con mutuo
hipotecaria es un mutuo hipotecario porque está el vendedor que le debe plata al banco porque
en su momento compro con hipoteca y prohibición el banco le presto plata para que pudiera
comprar la casa que quiere vender y por otra parte está mi cliente que quiere comprar pero que
también le tuvo que pedir un crédito al banco para poder comprarla entonces en esa escritura de
mutuo hipotecario comparecen ambas partes y ambos bancos, el banco del vendedor autoriza la
venta porque a su vez el banco del comprador le entra el dinero por lo tanto en primer lugar el
banco del comprador le asegura al banco del vendedor que con su pago va a saldar la deuda de su
deudor y por su parte comparecen ambas partes en esa escritura donde como les decía el banco
original del vendedor autoriza la trasferencia y el banco del nuevo comprador entrega el dinero
para que se extinga la deuda, ahora el nuevo banco asume la hipoteca y la prohibición las asume el
nuevo banco pero respecto a su cliente es decir la deuda se extingue con el contrato del vendedor
original con su banco porque el nuevo banco compro esa deuda la banco me hipoteco la casa a mi
para poder prestarme la plata para que yo se la compre entonces en esa misma escritura donde
comparecen todos peor a su vez en las cláusulas correspondientes el banco primitivo del vendedor
alza la hipoteca y la prohibición para que se pueda inscribir a nombre del comprador, porque si
tengo una hipoteca y una prohibición inscrita no la vamos a poder inscribir entonces en esa misma
escritura lo que hace el banco del vendedor como ya le aseguraron que le iban a pagar su deuda,
alza la hipoteca y la prohibición y por otra parte en la misma escritura en otra clausula el
comprador va a constituir una nueva hipoteca y una nueva prohibición en favor del banco dos que
es quien finalmente el que le pago al primer banco y le termina prestando la plata al comprador
para que pueda comprar la propiedad entonces yo después ingreso la escritura al conservador y lo
primero que hago es ir a alzar las prohibiciones y la hipoteca para poder inscribirlas en el registro
de propiedad porque obviamente si me voy directo al registro de propiedad el conservador no
puede inscribir porque tiene los dos gravámenes, entonces como en esa escritura en la cláusula
pertinente se alzó la hipoteca y la prohibición lo primero que hace el conservador es alzar esa
hipoteca y esa prohibición luego va al registro de propiedad y inscribe el nuevo dominio a nombre
del comprador y a su vez después de hecha esa figura primero alza en el registro de hipoteca y
gravámenes alza la prohibición de encajeran en el registro de interdicción y prohibiciones de
enajenar inscribe el nuevo derecho del comprador en este caso en el registro de propiedad y a su
vez vuelve a inscribir una hipoteca y una prohibición pero esta es ya non en favor del banco
primitivo si no del banco que le termino prestando dinero al comprador, entonces luego de eso el
conservador hace todas sus inscripciones y le devuelve a usted las copias para que se las
entreguemos al cliente donde va a constar que es el nuevo dueño de la propiedad pero que se
encuentra con una hipoteca y una prohibición a favor del banco nuevo que fue el que le presto la
plata para poder comprar. COMPRAVENTA CON MUTUO HIPOTECARIO.

(CEDENTE: Persona que trasfiere a otra un derecho. El cedente es una de las partes del contrato de
cesión. La cesión es aquel contrato por el cual una parte transmite a otra un derecho.)

(CONTRATO DE HIPOTECA: La hipoteca es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que

no dejan por eso de permanecer en poder del deudor. Art 2407 cc. El código civil lo define como
derecho real y no como contrato ya que este derecho puede existir sin mediar contrato. DERECHO
REAL: facultad del acreedor de pedir la venta de la cosa hipotecada en caso de no cumplirse la
obligación. – inmueble: su tradición será mediante inscripción del título en CBR. PREFERENCIA: De
tercera clase de créditos. – CONSTITUYE PRINCPIO DE ENAJENACION: para los efectos del 1464 CC.
CONSTITUYE UNA LIMITACION AL DOMINIO: SI SE DESTRUYE APLICA 2427. – ES INDIVISIBLE: cada
parte del inmueble garantiza la totalidad del crédito. CONTRATO DE HIPOTECA: Aquel en que el
deudor o un tercero se obliga con respecto al acreedor a darle o transferirle el derecho real de
hipoteca sobre un inmueble de su propiedad. CARACTERISTICAS: gratuito, accesorio, unilateral,
solemne (escritura pública))

(DERECHO REAL: Artículo 577. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a
determinada persona. Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o
habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las
acciones reales.)

ii) Las cancelaciones:

Las subinscrpciones y las cancelaciones si bien son similares responde a una lógica diferente, su
finalidad ya no es dar fe de un error que se puede haber cometido en un numero etc si no lo que
busca es dejar sin efecto un registro en particular, un a inscripción propiamente tal esta podrá ser
total cuando afecte todo el inmueble en particular, podrá ser parcial cuando solo afecta a un
porcentaje de ese inmueble por ejemplo en una comunidad hereditaria, son cinco comuneros y
solo se cancela respecto de uno , la cancelación convencional como cuando se cancele de mutuo
acuerdo, por ejemplo el caso de las donaciones, o una cancelación judicial que se refiere a una
resolución de un juez que ordena una cancelación, Todas son objeto de subinscripcion.

¿puede el conservador hacer una cancelación de oficio? No, está completamente descartado.

¿y qué ocurre con las inscripciones anteriores que no están canceladas? El CBR estará obligado a
poner una nota de simple referencia a todas aquellas inscripciones posteriores que digan relación
sobre el mismo inmueble, el conservador siempre debe poner una nota de referencia donde
indique que hubo una trasferencia de dominio. La posesión inscrita se debe cesar de la misma
forma que se otorgó, mediante la cancelación de la inscripción ya sea por voluntad de las partes,
por una nueva inscripción, es decir cuando una persona el poseedor le transfiere su derecho a otra
persona o un decreto judicial. En el caso de la nueva inscripción se produce cuando el poseedor
inscrito es decir el que tenía el titulo inscrito a su favor trasfiere el derecho a otra persona, es decir
una persona la vendió y aquí se produce esta cancelación virtual porque aquí por el hecho de
haber trasferido el derecho del vendedor al comprador de haberle vendido en este caso opera de
pleno derecho esta cancelación virtual la inscripción nueva cancela de pleno derecho la anterior
no se necesita la cancelación como un requisito de formalidad o una solemnidad para hacer
transferir el dominio si no por el hecho de haberse trasferido este derecho a una nueva persona se
cancela de pleno derecho la inscripción anterior . La inscripción nueva también debe mencionar la
inscripción anterior recuerden que cuando uno hace una escritura en la individualización de la
propiedad uno cita la inscripción anterior para conservar la historia de la propiedad raíz, entonces
en resumen tenemos que tener claro cuál es la diferencia ente una subinscripcion y la cancelación,
como se materializa la subincripcion, que pasa cuando hay una trasferencia, no es que la
subincrpcion es un requisito para que opere esa transferencia si no que con la nueva inscripción
se produce automáticamente y de pleno derecho esa cancelación virtual pero además de la nueva
inscripción donde yo hago referencia al título anterior por el principio de tracto sucesivo además
en la inscripción del propietario anterior yo debo hacer una nota marginal una subincripcion para
en el fondo informar que esa propiedad fue trasferida y de esta forma velar por el correcto
cumplimiento de la historia de la propiedad raíz.
(DONACION: [DCiv] Negocio jurídico en virtud del cual una persona (donante) dispone de una cosa
de su patrimonio a favor de otra (donatario) a título gratuito. Se requiere para su perfección no
sólo el animus donandi en el donante, es decir, la liberalidad, sino también la aceptación del
donatario. (Derecho Civil) Contrato por el cual una persona (donante) trasfiere la propiedad de una
bien a otra (donatario), que la acepta, sin contrapartida y con intención liberal.)

(COMUNIDAD HEREDITARIA: Comunidad hereditaria. La comunidad hereditaria es la situación de

cotitularidad hereditaria que se crea con la posibilidad de una delación conjunta y simultánea a
varios herederos que acepten la herencia deferida a su favor.)

(MODOS DE ADQUIRIR: Es el hecho o acto jurídico que produce efectivamente la adquisición del
derecho son modos de adquirir la OCUPACION, ACCESION, TRADICION, SUCESION POR CAUSA DE
MUERTE, PRESCRIPCION ADQUISITIVA, LA LEY)

(PRESCRIPCION ADQUISITIVA: La prescripción adquisitiva, también llamada usucapión es el modo

de adquirir el dominio o los derechos reales por la posesión a título de dueño, continuada por el
tiempo señalado en la ley.)

¿Cómo cesa la posesión inscrita? Mediante la cancelación de la inscripción, ya sea por:

(TEORIA DE LA POSESION INSCRITA: articulo 728 para que cese la posesión inscrita estamos
partiendo de la base que hay una inscripción de esa posesión, ósea de un poseedor que inscribió
su título, Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por
voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su
derecho a otro, o por decreto judicial.

Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no
adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente.

(POSESION: articulo 700 Es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea
que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en
lugar y a nombre de el, en nuestro derecho la posesión está constituida por dos elementos, la
tenencia de la cosa y el ánimo de dueño, ambos deben concurrir copulativamente)

Clase jueves 7 de mayo.

Unidad número II Estudio de títulos.

Se refiere a los estudios de títulos, significa un estudio de los títulos anteriores que la propiedad se
encuentre en regla y que obviamente todo este en regla respecto de terceros para evitar que la
persona compre y aparezca un tercero que tenga derechos me refiero a plazos de ejercer acciones
para reclamar sobre la propiedad, uno revisa la historia hacia atrás y la revisamos hacia atrás
porque en el en el fondo el plazo máximo de prescripción extraordinaria aquí son 10 años, por lo
tanto uno siempre si encuentra algún antecedente que permita cuestionar alguno de los títulos
anteriores la que se fue haciendo la construcción de esta propiedad rais es importante que lo
vayamos alertando y trascribiendo.

(PRESCRPCION EXTRAORDINARIA)

(SANEAMIENTO DE LA EVICCION)
¿En qué consiste? Es un examen acucioso de todo los antecedente de un inmueble, aquí se revisa
todo no solo la inscripción, no solo si tiene una prohibición o un gravamen porque obviamente que
si tiene una hipoteca no se va a poder vender en primera instancia porque sabemos que
tratándose de los créditos y de los mutuos hipotecarios si hay una autorización de los bancos se
puede, y ahí el banco del vendedor tendrá que alzar su hipoteca y sus prohibiciones y el banco del
comprador constituir una nueva hipoteca y prohibición en su banco por el crédito que está
otorgando esa es la figura de mutuo hipotecario.

¿Qué busca determinar? Busca determinar la situación jurídica del inmueble y la situación jurídica
de los derechos que en el recaen porque obviamente a lo mejor la propiedad puede estar limpia
no tiene ninguna anotación ninguna inscripción adiciona l y con eso uno hace el informe recopila
todo y no hay mayor problema pero que pasa si tiene una hipoteca lo que se hace a través de un
estudio de título es diagnosticar y determinar la situación jurídica de esos derechos, para que
obviamente en el fondo podamos darle la información correcta al cliente y ver por ejemplo si en
ese caso la propiedad del vendedor tiene anotada una hipoteca o una prohibición ver la opción de
que ambos bancos autoricen para hacer la figura por eso es importante determinar la situación
jurídica también de estos derecho reales si existieran, y de su origen, quien es el acreedor, etc.

¿Quién realiza el estudio de título? La buena fe aquí manda por regla general, uno parte que el
abogado del vendedor de la persona que está vendiendo actúa de buena fe porque su cliente le
está pidiendo que el en fondo gestione la venta de una propiedad por lo tanto nosotros partimos
de la base de que en el abogado del vendedor siempre va actuar de buena fe porque no nos
debiera estar entregando un antecedente que no sea fidedigno, no obstante lo anterior quien
tiene el deber de realizar este estudio de título es el abogado del comprador porque es el que
tiene el deber de proporcionar los antecedentes que sean fidedignos y necesarios para poder
perfeccionar esa compraventa ahora obviamente no es que nosotros por el hecho de que el
cliente diga quiero comprar esta propiedad inmediatamente tengamos que hacer estudio de título
si no que ahí hay que proponerle hacer una estudio de título, vamos a tener que pedir
documentos y copias al conservador. Por regla general es el abogado del comprador quien hace el
estudio de título proporcionando los antecedentes fidedigno y necesario para ellos, para ver si
está en condiciones de comprarla o podría comprarla, pero tiene gravámenes.

A que nos referimos con esto de los antecedentes fidedignos, aquí la buena fe es clave, en todo
sentido respecto al vendedor y con respecto al comprador y sus abogados, antecedentes
fidedignos no forma parte de la responsabilidad profesional del abogado del comprador, verificar
si dichos antecedentes son, reales, completos o veraces, porque a simple vista o a primera vista
tienen la apariencias de ser fidedignos obviamente nuestra responsabilidad llega hasta ahí y como
nosotros determinamos esta apariencia de fidedigno con la documentación que nos entregue el
conservador de bienes raíces respecto a esa propiedad, pero nosotros también estamos confiando
que a simple apariencia estos documentos son verdaderos nuestro rol es requerirlo y en base a
eso porque obviamente estamos hablando de un funcionario que lleva un registro y el historial de
la historia de la propiedad por lo tanto el ejerce un rol de fe pública y aquí obviamente hay que
relacionarlo con un principio que es el principio de fe pública y legitimación según este principio
que no está consagrada expresamente en la ley si no que es algo que se subentiende ya que
siendo el conservador de bienes raíces un ministro de fe pública quien tiene la obligación por la
envergadura del cargo que tiene de velar por tener un registro adecuado, fidedigno y completo
que es lo que corresponde. Nuestro deber es obviamente es entregar los antecedentes fidedignos
conforme a lo que para nosotros en una primera apariencia así lo parezca, es decir, nuestra
misión como abogados es pedir los certificados al conservador y conforme a eso hacer el estudio,
pero si nosotros recibiendo esa información del conservador alteramos algunos de los datos que
vienen en esos certificado y los adulteramos para el estudio de título, obviamente ahí la
responsabilidad es nuestra porque no estamos entregando un dato exacto pero en el fondo
nuestra responsabilidad se cumple con la misión de hacer visible lo que el conservador nos
entrega, que es lo que a primera apariencia nos da la impresión de ser fidedigno. El conservador
debe entregar información correcta y verdadera.

El objetivo general de realizar estudios de títulos, el objetivo es que nosotros verifiquemos el

estado del inmueble, la situación jurídica del inmueble, la situación jurídica de los derechos reales
que puedan estar constituidos en el inmueble, pero también que el vendedor se encuentre en
condiciones de transferir válidamente el dominio pleno del bien, plena, esta distinción atiende a si
se tiene o no la facultades plenas del derecho de dominio, por lo tanto cuando hablábamos si el
vendedor tiene las condiciones de trasferir, nos referimos que tiene las tres facultades del derecho
de dominio, el uso, goce y disposición.

Quien quiere venderle a mi cliente, y ahí eso nos va a llevar a buscar el origen que va a hacer
recopilar los antecedentes del vendedor, en el que den cuenta que él es dueño de la propiedad y
obviamente ahí vamos a verificar si él es el dueño pleno, porque si nos encontramos en el caso
que tenga una hipoteca o una prohibición bancaria se podría analizar esa situación , es decir
tenemos un vendedor que tiene una propiedad plena y eso se comprueba y estamos bien, pero
además donde exista una prohibición y una hipoteca podemos decir eventualmente podría
venderse pero necesitamos la autorización de los acreedores hipotecarios, en este caso el banco,
ahora se podría dar el caso también en que nosotros vamos revisamos el título y nos encontramos
con un usufructo, ahí tampoco tendríamos una propiedad plena si no una nuda propiedad, podría
venderse igualmente si tuviera un usufructo vitalicio? Si se podría si no tienen inconvenientes el
conservador y el cliente , la venta podría realizarse perfectamente si el usufructuario autoriza y
alza el usufructo que es muy poco común, peor ahí ya no es que se transfiera con el usufructo
vigente si no que la propiedad se trasfiere y se va a poder inscribir porque el usufructuario
autorizo el alzamiento y se alzó el usufructo primero para poder inscribir la propiedad porque si no
el conservador no va poder inscribir si hay gravamen.

Entonces que es lo que tenemos que ver en el objetivo general del estudio de título,
primeramente que el actual vendedor se encuentre en esta condiciones de trasferir válidamente el
dominio del bien y que en el fondo ese vendedor que va a trasferir sin que exista causa que pueda
dar lugar a la evicción, volvemos a la compraventa a las obligaciones del vendedor que una de las
obligaciones es el saneamiento de la evicción, y el saneamiento de la evicción implica esta
obligación del vendedor de resguardar posibles turbaciones o perturbaciones que pueda tener el
comprador respecto de tercero, por lo tanto ¿qué aseguramos en el estudio de título? Que el
vendedor se encuentre facultado y en condiciones de trasferir válidamente la propiedad plena, sin
que exista una causa que pueda dar lugar a una evicción, ¿cuándo ya deja de existir esa causa?
Porque se declararon extinguidos ciertos derechos de terceros, porque ya se encontraron
prescritos los derechos de terceros o por haberse cumplido las exigencias legales en las anteriores
transmisiones del dominio, es decir estamos en esa situación obviamente no hay ninguna causa
que de lugar a la evicción, por lo tanto estaríamos en condiciones de decir que el vendedor si se
encuentra facultado y en condiciones de trasferir, ese es el primer examen que tenemos que hacer
( respecto al vendedor ) revisamos no solo si está en condiciones de transferir al dominio
conforme a sus facultades si no también que ya no exista ninguna causa que pueda dar lugar a
evicción, es decir, si no se encuentran prescritos los derechos o no se encuentran extinguidos
derechos de terceros que puedan repercutir en el comprador en su nuevo derecho, nosotros
tenemos que hacerlo presente en el estudio o al menos advertirlo y obviamente ahí el comprador
vera si compra o no, si quiere comprar con ese riesgo es su decisión uno cumple con informarlo.
Este es el objetivo general hacer esta revisión respecto del vendedor.

Objetivo específico del estudio de títulos, verificar que los títulos de esta propiedad estén en
orden ¿cuándo están en orden? Porque no es solo revisar la inscripción, están en orden cuando
se cumplan con los siguientes requisitos copulativos:

1- Que el vendedor sea poseedor regular y dueño de la propiedad: Aquí ya obtuvo la

propiedad a través de un justo título y adquiere de buena fe, nos referimos a la buena fe
en materia posesoria en haberse adquirido el dominio conforme a derecho ósea en haber
adquirido esa propiedad conforme a los medios legítimos tener esa convicción de que yo
estoy adquiriendo legitimante y por lo tanto saber que el poseedor en el fondo que es el
comprador sepa que la cosa no tiene un dueño que anda dando vuelta y que intenta
recuperarla porque ahí ya no está de buena fe ya que está adquiriendo igual, ósea sabe
que hay un dueño que está reclamando su derecho por lo tanto la buena fe en esta
materia posesoria consiste en esa consciencia de estar adquiriendo este bien raíz con los
medios legítimos y conforme a derecho, Este requisito incluye que el dominio se
encuentre libre de pretensiones de terceros que pudieren eventualmente tener derecho a
deducir, en este caso acciones rescisorias, acciones resolutorias, reivindicatorias,
excepciones de inoponibilidad o acciones o excepciones de inexistencia, cuando hablamos
de recisión nos referimos a la nulidad relativa ya sabemos que la nulidad es una sanción
de ineficacia de los actos jurídicos por haberse omitido cierto requisitos entonces la
nulidad relativa tiene que ver con el estado o calidad de las partes porque la absoluta
tiene que ver con la sanción que establece por la omisión de los requisitos exigidos en
atención a la naturaleza o especie del acto o contrato, a los requisitos establecidos por la
ley etc.
Cuando el dominio se encuentra libre de pretensiones, cuando sabemos y tenemos la
certeza que terceros no pueden deducir acciones, como decíamos la acción rescisoria, es
decir una eventual nulidad relativa como por ejemplo si le vendí a un incapaz, a un incapaz
relativo, porque si el incapaz es absoluto su acto adolece de la sanción de nulidad absoluta
1682.
Cuáles son los actos que se pueden sancionar con nulidad relativa, por lógica el incapaz
relativo, porque no cumplió la formalidad habilitante, porque se generó alguna situación
en particular en cuanto a la formalidad del representante legal, porque el incapaz relativo
si puede celebrar actos y contratos debidamente representado o autorizado por su
mandatario.
Volviendo a nuestro estudio de título, tenemos que asegurarnos que los terceros no
tengan derechos que puedan deducir, acción rescisoria, acciones resolutorias, por
 ejemplo, la condición resolutoria tacita se refiere que si en un contrato bilateral alguna de
las partes incumple, la parte que cumplió podrá exigir el cumplimiento o la resolución con
la vía de indemnización de perjuicio, ósea tenemos que salvar de que no exista alguna
posibilidad de que un tercero pueda ejercer una acción resolutoria, en cuanto a la acción
reivindicatoria es la que es dueño de una cosa singular de la que no está em posesión para
que el actual poseedor de ella sea condenado a restituírsela, bien podría ser una de las
acciones que intente un tercero y nosotros tenemos que lograr advertirlo en el estudio de
título, otra acción son las acciones o excepciones de inoponibilidad obviamente en este
caso cuando no se ha hecho una anotación marginal y por ultimo también algunas
acciones o excepciones de inexistencia, por lo tanto cuando nosotros tenemos que
asegurar este primer requisitos , tenemos que preocuparnos que el dueño esté libre de
pretensiones que terceros pudieran tener y concretamente que pudieran deducir estas
acciones.

(NULIDAD ABSOUTA: Nulidad absoluta: se produce por un objeto o causa ilícita, omisión de algún
requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en
consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o
acuerdan, son nulidades absolutas. ART 1682. La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y
la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el
valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o
estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. Hay asimismo
nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra
especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.)

(NULIDAD RELATIVA: Es la sanción civil impuesta a los actos ejecutados o celebrados con
prescindencia de un requisito exigido por la ley para el valor de un acto jurídico, en atención a la
calidad o estado de las partes que lo ejecutan o celebran)

(INCAPACIDAD RELATIVA: Es aquella que adolecen ciertas personas que la ley declara incapaces en
razón de su edad, de su estado civil o de otras circunstancias. Los relativamente incapaces al
contrario de los absolutamente incapaces pueden ejercer actos jur ídicos por sí mismos. Son
relativamente incapaces (artículo 1447 ic.3 del Código Civil) 1. Menores de 18 años 2. Los
disipadores que se hallen bajo interdicción de administrar los suyos. La incapacidad debe estar
presente al momento del perfeccionamiento del contrato.)

(INCAPACES ABSOLUTOS: Son absolutamente incapaces los dementes, los impúberes y los sordos o
sordomudos que no pueden darse a entender claramente. Los incapaces absolutos bajo ninguna
circunstancia pueden actuar personalmente en la vida jurídica, sino sólo a través de
representantes.)

(POSEEDOR REGULAR: Se llama posesión regular la que procede de justo título y ha sido adquirida
de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión. Se puede ser, por
consiguiente, poseedor regular de mala fe o simplemente poseedor irregular.)

(EL SANEAMIENTO DE LA EVICCION consiste en amparar al comprador en el dominio pacífico del

inmueble vendido. Existe evicción del inmueble adquirido cuando el comprador es privado del todo
o parte de este en virtud de una sentencia judicial)
(USUFRUCTO: Es un derecho real, está definido en el código civil en el artículo 764 así: “Aquel que
consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de
restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del
mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible.” Para traducir el anterior párrafo: una
persona al tener el usufructo de una cosa, tiene completo derecho al uso y goce de esta misma,
pero no podrá ser dueño de ella, para realizar un usufructo se necesitan dos personas, el nudo
propietario que es el dueño del bien y el usufructuario que es quien está gozando o gozara del
bien.)

2- Que el vendedor sea propietario pleno del inmueble: Dentro de este requisito
obviamente se incluye que el dominio no esté limitado por algún gravamen fiduciario,
usufructos, derecho de habitación, servidumbres prediales, hipotecas, censos,
obligaciones modales, pactos de indivisión, etc.
3- Que la propiedad no esté afecta a prohibiciones o restricciones: ya dijimos que las
prohibiciones podían ser judiciales, legales y convencionales, es decir provenientes de la
ley cuando por ejemplo es el caso de serviu que en sus escrituras cuando entrega
subsidios establece una prohibición de venta entre los próximos cinco años una
prohibición convencional cuando las partes han establecido una prohibición de enajenar y
por ultimo las prohibiciones judiciales que son aquellas que derivan de un decreto judicial
y que en el fondo todas estar prohibiciones impiden o dificultan la venta o transferían en
cuanto al comprador y su derecho al libre uso, goce y disposición del bien cuando
compren pero obviamente cuando sabemos que la propiedad tienes una prohibición
judicial o un embargo el comprador no la va a poder comprar nuestro cliente, para que la
pueda comprar se va a tener que alzar el embargo, no basta con que el vendedor actúe de
buena fe y diga que autoriza la venta del embargo porque el que hizo el embargo no fue el
vendedor si no fue un juez , por lo tanto la única figura que podría aparecer acá para que
nuestro cliente pueda comprar es que en el juicio respectivo ( ejecutivo) el vendedor vaya
pague la deuda se llegue un avenimiento en ese juicio y el juez autorice el alzamiento del
embargo y ese alzamiento yo lo inscribo en el conservador y ahí recién puedo vender pero
si existen estas prohibiciones sin duda no voy a poder decir que la propiedad no está
afecta a prohibiciones y restricciones.
4- Que se haya cumplido la normativa legal y reglamentaria: Nosotros ya sabemos que el
notario al momento de otorgarse la escritura y al mismo conservador en el momento de
ingresar las inscripciones deben verificar que esto sea legalmente admisible ahí volvemos
al principio de legalidad, la revisión etc. Pero también puede ser que ese inmueble no haya
cumplido con la normativa legal o reglamentaria por otras cosas por ejemplo si se trata de
un loteo o de urbanizaciones que se haya realizado correctamente la subdivisión.
5- Que el inmueble no esté afecto a eventuales expropiaciones: ¿Qué es la expropiación?
Por una causa o utilidad pública se le limita el dominio a un particular y a cambio de ellos
se le paga una indemnización que sería un precio de venta, para esto hay todo un
procedimiento, una tasación a cargo de una comisión de peritos se fija un monto de
indemnización provisional que es el q se consigna en el tribunal correspondiente, estas
causas se tramitan en una gestión no contenciosa voluntaria que se denominan
consignación de montón de expropiación provisorio y ello implica una tramitación. El
decreto de ley 21.086 regula todo lo relativo a las expropiaciones en nuestro país.
 (LOTES: Definición de lote. ... Cada lote funciona como un terreno independiente, con su propia
documentación (título de propiedad). El dueño de un lote puede decidir sobre su parcela, pero no
sobre los lotes contiguos, ya que pertenecen a otras personas)

6- Que el inmueble no registre deudas impagas por concepto de impuesto territorial: Nos
referimos a la contribuciones de bienes raíces obviamente uno de nuestro deberes como
abogado del comprador es que cuando tengamos que hacer un estudio de título para ver
si nuestro cliente está en condiciones de comprar esta propiedad tenemos que verificar si
las contribuciones están pagadas, el vendedor debe tener las contribuciones al día para
poder vender y esto no es un exigencia que uno tenga como comprador si no que más
bien es una exigencia que la propia notaria nos va a pedir para efecto de completar el
formulario 2890 que es el la notaria informa también al servicio de impuestos internos que
se está efectuando esta enajenación del bien raíz y obviamente impuestos internos tiene
que verificar que esa propiedad que se está vendiendo tiene la contribuciones de bienes
raíces pagadas, por lo tanto se requiere que estén pagadas o al menos que exista alguna
especie de convenio de pago legalmente autorizado por la tesorería general y se ha
estimado incluso que un convenio de pago con un abono y un pago prorrateado en cuotas
determinadas obviamente razonable también se puede considerar como contribuciones al
día porque ya está establecido el convenio de pago , ya se hizo un pago inicial y se
prorratearon las cuotas en ciertos meses razonables , esta información de las
contribuciones de bienes raíces se obtiene a través de la tesorería general de la republica
ahí se piden los certificados, vamos a ver si la propiedad está exenta o afecta y si la
propiedad cumple o no de tener las contribuciones al día, ¿cuándo vamos a tener que ver
si la propiedad paga o no contribuciones? va a ser cuando ya tengamos los certificados
pero lo primero que tenemos que hacer es obtener los certificados y para eso lo que
nosotros hacemos a través de la página de la tesorería general de la república nosotros
solicitamos el certificado correspondiente, tenemos el rol ingresamos a la pg. de la
tesorería ponemos el rol y vemos la deuda de contribución, también la pagina del SII nos
da un link que nos deriva a tesorería porque están de la mano y vinculados, por lo tanto
una vez que nosotros pidamos el certificado vamos a ver, si el certificado nos dice que la
propiedad esta exenta de contribución, el mismo certificado puede acreditar que
cumplimos con el requisito del impuesto territorial, pero si el certificado dice que la
propiedad paga contribuciones, en ese caso tenemos que ver si están al día y es ahí donde
nosotros como abogados del comprador vamos a tener que decirle que se contacte con el
vendedor para regularizar el pago de la contribuciones o hacer un convenio de pago
previo para poder obviamente seguir avanzando con la operación, pero nosotros aquí
estamos haciendo el estudio de titulo es decir el instrumento con todos los antecedentes
de forma y fondo que van a permitir que el comprador tome la determinación de realizar
la operación o no, por lo tanto a lo mejor durante el estudio de titulo le vamos advertir al
comprador que la propiedad no tiene las contribuciones al di a pero el mismo va a decir
sabe que terminemos el estudio de título y después de eso le vamos a poner los puntos
presentes al comprador, el estudio de titulo tiene que ir con detalle, tiene que verse
reflejado todo el trabajo que estamos haciendo.
7- Que el inmueble sujeto al régimen de copropiedad inmobiliaria, no registre deudas por
concepto de gastos comunes: Esto básicamente se refiere a los departamentos, cuando
 quiero comprar un departamento dentro de un edificio, estas propiedad tienen también
inscritas estos gravámenes los reglamentos de copropiedad inmobiliaria, porque
obviamente para poder comprar y recibir en esos inmuebles tiene que regirse
necesariamente y obligatoriamente por esos reglamentos, de hecho cuando uno compra
los departamentos ya vienen inserta en la escritura el reglamento de copropiedad
inmobiliaria. La obligación del pago de los gastos comunes tiene que estar al día por lo
tanto dicho lo anterior ahí reunimos los siete requisitos copulativos para que el titulo este
en orden.

(COPROPIEDAD: La palabra Copropiedad hace referencia a la existencia de terrenos o

construcciones -como por ejemplo un conjunto de viviendas- donde existen bienes que son
de todos y bienes que son de cada propietario.)

Hablábamos de objetivos generales, el objetivo general según nosotros era que nosotros
verifiquemos que el actual vendedor estaba en facultades de entregar la propiedad plena del
inmueble y que no existan causas que podrían afectar la evicción, pero también hay objetivos
específico ósea además de todo lo señalado precedentemente, habrá que verificar:

1- Que se cumplan todos los requisitos legales para que la venta sea válida: ósea además
de realizar el estudio del inmueble, tenemos que velar que se estén cumpliendo todos los
requisitos para que esa venta sea válida, por ejemplo, que pasa si el vendedor quisiera
celebrar la escritura por instrumento privado del inmueble, ¿sería valida? No sería valida,
ya que debe ser por escritura publica ya que el propio código civil nos señala que la
solemnidad de la compraventa de un inmueble es por escritura pública, eso es así, ahí
podríamos tener una situación de verificar un requisito legal para que la venta sea válida.
(INSTRUMENTO PRIVADO: En el área del derecho, el instrumento privado es aquel
testimonio material que deja constancia de un hecho, concedido por particulares sin la
injerencia de algún funcionario público en el carácter de tal.)

2- Que la propiedad pueda ser inscrita a nombre del comprador en el registro

conservatorio, una vez perfeccionada la venta:
3- Que el comprador pase a ser dueño pleno del inmueble en cuanto se realice su
inscripción en el registro de propiedad respectivo: De alguna manera tiene una
asimilación con lo ya señalado en el fondo con este estudio de título además de nosotros
estar viendo los distintitos puntos del inmueble y en que condiciones se encuentra,
estamos también revisando que en la inscripción a nombre de nuestro cliente surta efecto
y el pueda pasar a ser el dueño pleno con sus amplias facultades para poder ejercer su
derecho de dominio salvo que sea una propiedad que este hipotecada y que el comprador
también quiere comprarla con un crédito hipotecario, si ambos bancos autorizan y
comparecen en la misma escritura ( mutuo hipotecario ) comparecen todos.

(HIPOTECA: Art 2407 es un derecho de prenda sobre inmuebles que no dejan por eso de
permanecer en poder del deudor. / Es un derecho real que recae sobre inmuebles, pero
permaneciendo en poder del que los constituye, da derecho al acreedor para perseguirlo
 de manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente en el producto de la
subasta.)

Objetivo especial del estudio de título es decir el objetivo general es verificar si el vendedor esta
en facultades plenas para poder trasferir el dominio pleno del inmueble y no hay ninguna
situación que pueda afectar la evicción, después vienes los específicos que vimos recién y por
ultimo los objetivos especiales es decir que el cliente con el estudio de titulo lo que persiga será
otro adicional, por ejemplo descubrir a través de estudio si la propiedad puede o no destinarse a
uso comercial industrial ese podría ser un objetivo adicional o verificar si comprando ese inmueble
puede realizar una edificación en altura, por ejemplo quiero comprar ese pedazo que está en la
esquina de cualquier parte porque quiero construir un edificio, entonces ahí obviamente además
del objetivo general, hay objetivo adicional ya que el cliente quiere saber si además de poder
comprar va a poder construir por ejemplo un edificio de 10 piso.

¿El estudio de titulo solo opera en lo pertinente a la compra de un inmueble? No, aplica también
para en el caso, por ejemplo, de recibirlo en hipoteca, adquirir derechos sobre el o, cuando se
toma el predio en arrendamiento, porque por ejemplo si yo quiero arrendar una propiedad para
poder construir antenas de telecomunicaciones, obviamente eso no va a ser por un plazo inferior a
5 o 10 años entonces yo como arrendatario tengo que tener la certeza de que esa propiedad no
tiene amenazas de terceros o turbaciones que impidan que yo pueda ejercer el objeto del contrato
de compraventa que en este caso sería la construcción de las antenas, estos son los títulos que
pueden inscribirse conforme al articulo 53 del reglamento del registro del conservador de bienes
raíces, pero también como lo señalaba podría ser un estudio de titulo para recibir el inmueble en
hipoteca, por ejemplo no es que voy a comprar pero le encargo a mi abogado que estudie el
titulo como por ejemplo podría ocurrir con un banco porque hay un cliente que quiere pedirme un
crédito es dueño de un inmueble, dueño pleno del inmueble pero me lo quiere entregar en
hipoteca para que yo le preste dinero como banco entonces en este caso el estudio de titulo va a
versar sobre el estudio del inmueble para ver si realmente es conveniente para el banco recibir ese
inmueble en hipoteca o no, habrá que verificar si hay eventuales derechos de terceros que
puedan turbar el ejercicios ilegitimo en el fondo el pleno uso de las facultades del dominio.

Cual es la forma en que deben proporcionarse los antecedentes: uno redacta este título, pero
también uno va agregando los antecedentes , ósea la forma en que se debe proceder, por lógica
los antecedentes junto a mi estudio de titulo deben proporcionarse en original, en fotocopias
autentificadas por notario, las copias autorizadas que nos entrega el notario de los títulos de la
compraventa y fotocopias simples que podría ser absolutamente excepcional, queda entregado al
libre criterio del abogado del comprador.

¿Qué ocurre respecto de los documentos extendidos en el extranjero? Que pasa obviamente si
en el estudio de nuestro titulo en el momento que estamos haciendo el informe estamos frente a
documentos otorgados en el extranjero, estos deben ser presentados debidamente legalizados en
el ministerio de relaciones exteriores, deben estar traducidos por el ministerio de relaciones
exteriores y por último protocolizados en una notaria de chile

(PREDIO: Finca, tierra o posesión inmueble)

Clase jueves 14 de mayo.

En primer lugar los antecedentes que tenemos que recopilar, tenemos que ver que los títulos
estén en orden, reuniendo los requisitos copulativos, luego los objetivos el general, específicos y
especiales y adicionales, ahora vamos a entrar en los antecedentes que se requieren para el
examen de título, porque estamos elaborando nuestro informe, adjuntando todos los
documentos para además de ir redactando nuestro informe que como abogados estamos
haciendo, tenemos que ir adicionando todos los documentos que vayamos adicionando.

Antecedentes que deben examinarse.

Aquí ya vimos que requisitos teníamos que cumplir, que objetivo tiene el estudio de título,
generales, específicos, especiales o adicionales y ahora tenemos que ir a los antecedentes que
deben examinarse, ósea que es lo que tenemos que revisar y aquí vamos a hacer una distinción en
antecedentes especiales y generales, es decir antecedentes generales, considerando lo que
habitualmente conforme a los requisitos y objetivos que ya hemos mencionado, deben exigirse y
examinarse en un estudio de titulo y luego para analizar los especiales cuando concurran una de
las situaciones que vamos a enumerar y en concreto vamos a partir por los generales, para luego ir
por los especiales.

ESPECIALES MANDATOS.
ANTECEDENTES
.
QUE DEBEN PERSONAS JURIDICAS.
EXAMINARSE. GENERALES
ESTADO CIVIL.

REGIMENES DE BIENES DEL

MATRIMONIO.

SUCESION POR CAUSA DE MUERTE.

DONACIONES.

PERMUTA ENTRE INMUEBLES.

SALDOS DE PRECIO.
Antecedentes generales:

Estos son los antecedentes que tenemos que reunir:

1- Copia de la escritura de compraventa y demás títulos traslaticios de dominio hasta

completar el plazo de 10 años: Es decir yo al vendedor le pido los datos y solicito al
conservador las escrituras, primero la de compraventa de quien le vendió al vendedor y
además títulos traslaticios de dominio que se hayan celebrado anteriormente hasta
completar 10 años hacia atrás, este punto es super importante por que el estudio que uno
hace lo hace de 10 años hacia atrás porque ese es el plazo de la prescripción
extraordinaria, por lo tanto sabemos que hasta 10 años que es el plazo máximo de
prescripción, hay que examinar que todas las escrituras se hayan hecho bien en un plazo
de 10 años, si el vendedor había comprador al anterior persona hace mas de 20 años , solo
se revisa que este en orden que cumpla con lo requisitos y obviamente si se inscribió es
lógico que lo cumple.
2- Copia de las inscripciones en el CBR, de los títulos traslaticios de dominio hasta
completar el plazo de 10 años: Lo anterior nos referíamos a los títulos es decir a la
escritura de compraventa, en nuestro sistema de transferencia de derechos en chile
tenemos la dualidad titulo modo, por lo tanto, el antecedente anterior revisamos los
títulos y ahora las inscripciones, es decir cuando ya opero el modo, cuando ya se hizo la
inscripción en el conservador y específicamente en el registro de propiedad, por lo tanto
ahí también revisamos las inscripciones en el conservador de estos títulos traslaticios de
dominio que encontramos en la revisión anterior, que verificamos ahí que efectivamente
las inscripciones se hayan hecho correctamente que si hubo transferencias se hayan
realizado esas nuevas inscripciones correctamente con la mención a la inscripción
anterior, respetando los principios de tracto sucesivo, inscripción pero además vamos
verificando que en cada una de la cesiones de dominio anteriores vayan quedando las
anotaciones marginales, las subincripciones, donde se da cuenta que hay una nueva
inscripción.
3- Copia de inscripción de dominio del vendedor en el CBR, con certificado de su vigencia,
emitida con fecha no anterior a 60 días: Es decir ya revisamos las escrituras y la
inscripción de dominio 10 años hacia atrás, pero ahora nos centramos en revisar el
antecedente de la inscripción de dominio que el vendedor tiene a su nombre hoy en día
en el conservador de bienes raíces, con certificado de vigencia, esto es muy importante.
¿Cómo uno lo pide en la práctica en el conservador? Pide un certificado, una copia de
inscripción de dominio a nombre del vendedor para verificar que es el dueño con
 certificado de dominio vigente, así se llama en la practica la diligencia, nosotros vamos o
ingresamos a través de la plataforma y solicitamos la copia de inscripción de dominio del
vendedor con el certificado de dominio vigente, la lógica es que ese certificado de dominio
vigente haya sido emitido con una fecha no anterior a 60 días, es decir le podemos aceptar
que se trate de un certificado que no sea mas antiguo que 60 días.
4- Certificado de gravámenes y prohibiciones, emitido con una fecha no anterior a 60 días:
Por lógica le pedimos la inscripción de dominio, tenemos el certificado de dominio vigente,
tenemos el certificado de hipotecas y gravámenes y el de prohibiciones son dos, son dos
registros pero vamos a ver que en la practica el conservador nos entrega u solo certificado,
nosotros sabemos que tenemos tres grandes registros, el de registro de propiedad,
hipoteca y gravámenes y el de interdicciones y prohibiciones de enajenar pero aquí
nosotros pedimos el certificado de gravámenes y prohibiciones, también emitido por una
fecha no anterior a 60 días, mejor siempre pedirlo lo más actualizado posible.
5- Certificado de no-expropiación municipal y del serviu, emitidos con una fecha no
anterior a 60 días: En este caso nosotros tenemos que tratar, ósea si nuestro cliente nos
dice yo quiero comprar esta propiedad quiero construir, hacer mi casa o un local comercial
y necesito un estudio de titulo porque no quiere que nada altere su dominio, entonces
nosotros sabemos que dentro de los antecedentes que tenemos que proporciónale a
nuestro cliente es este certificado de no expropiación municipal y del serviu en el fondo
para saber que no hay ninguna expropiación en curso a lo menos durante los próximos
años, tanto del serviu que podría lo mejor hacer una expropiación total o parcial en alguna
calle e intentar expropiar algunos metros del frontis y en caso de la expropiación
municipal que tenga que ver con algún proyecto, entonces se solicita esto nosotros vamos
y hacemos nuestra solicitud de nuestro certificado de no expropiación municipal, esta
solicitud se hace a través de la dirección de obras municipales de la municipalidad de la
localidad respectiva y el certificado de no expropiación del serviu en este caso la solicitud
se hace directamente ante el servicio de viviendas y urbanismo. La gran mayoría de las
propiedades no tienen ninguna certificación de posible expropiación, pero se debe cumplir
con este trámite para hacer correctamente el estudio de título.
6- Certificado de recepción final de las construcciones existentes en el inmueble: El sexto
antecedentes que tenemos que solicitar es el certificado de recepción final de
construcciones que puedan existir en el inmueble, porque también se puede tratar de una
propiedad que en su momento el vendedor compro a otra persona anteriormente cuando
revisamos ya el antecedente numero uno de los títulos traslaticios, el vendedor se lo
compro a otra persona como un sitio eriazo y el construyo en ese sitio, entonces nosotros
sabemos que todo lo edificado, construido o plantado en el inmueble forma parte del
mismo en virtud de los inmuebles por adherencia, por lo tanto en este caso lo que
nosotros tenemos que ver cuando estamos frente a esta situación es que esa propiedad y
esa construcción cumplen con todos los permisos, tienen todos los permisos y con ellos no
referimos básicamente a los permisos de recepción definitiva y municipales
correspondientes, este certificado lo solicito en la dirección de obras municipales de los
que corresponda.
7- En el caso que proceda, certificado que acredite que la propiedad esta acogida al
régimen de copropiedad inmobiliaria: Si nos damos cuenta todos estos antecedentes
 generales que estamos pidiendo básicamente se refieren a los requisitos copulativos que
tenemos que revisar al inicio para que los títulos estén en orden, pero aquí ya estamos en
concreto pidiendo los antecedentes que nos van a permitir revisar que esos requisitos se
cumplan aquí ya estamos revisando y pidiendo los antecedentes en específico, por lo
tanto en este caso que tenemos una propienda que esté sujeta al régimen de
copropiedad inmobiliaria tenemos que solicitar también el certificado que acredite que
esta propiedad esta acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria, este certificado lo
pedimos en el conservador ya que cuando se adquiere un departamento dentro de un
sistema que esta regido por el régimen de copropiedad inmobiliaria, el reglamento de
copropiedad inmobiliaria generalmente se inserta en las escrituras donde se hace la
trasferencia por lo tanto el conservador inmediatamente lo inscribe como un gravamen y
entonces en el certificado de hipotecas y gravámenes nosotros vamos a poder ver y
visualizar propiedad sujeta a régimen de copropiedad inmobiliaria o inscrito reglamento
de propiedad inmobiliaria, fojas tanto, numero tanto . En este caso el mismo certificado de
hipotecas y prohibiciones que pedimos como antecedente numero tres nos podría servir
para este efecto.
8- Certificado emitido por la tesorería general de la república, acreditando que el inmueble
no registra deuda por impuesto territorial (En caso de hacer deuda, se requerirán los
documentos que acrediten su pago) : Este ultimo antecedente no puede faltar nunca en
los estudios de título, estos antecedentes generales es lo que no podemos dejar de
examinar y revisar para poder hacer nuestro estudio de titulo

(PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA: Este tipo de prescripción se da por la posesión ininterrumpida

de algo, esto produce la adquisición del dominio. A diferencia de la ordinaria no se exige ni buena
fe, ni justo título para llegar a la posesión. ... La posesión es tanto para bienes muebles como
bienes inmuebles.)

(COMPRAVENTA: Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarlo en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da por la
cosa vendida se llama precio. (Art. 1793) Obliga a dar: Si la norma dijera que la parte da,
estaríamos ante un contrato real y la compraventa es un contrato consensual.
Determinar a lo que se obliga el vendedor no están tan simple dichos a los diversos significados
que existen para la obligación de dar.
¿Se obliga a transferir el dominio? El vendedor no asume la obligación de transferir el dominio,
prueba de ello es lo que dispone los arts. 1824 y siguientes, el vendedor se obliga a efectuar la
entrega o tradición lo que traduce en asegurarle al comprador una posesión pacífica y útil de la
cosa. Lo anterior significa que, si el vendedor en virtud de la tradición no transfiere el dominio al
comprador, este no podría demandar la resolución por incumplimiento. En este caso el comprador
solo puede exigir al vendedor que lo proteja en caso que lo demanden y que le indemnice en el
caso de que la cosa resulte evicta.
Esto guarda relación con la validez de la venta de cosa ajena, ya que si fuera esencial a la
compraventa la transferencia del dominio al comprador él no podría legitimar la venta de cosa
ajena.
El comprador se obliga a pagar el precio: el precio debe pactarse en dinero, para que estemos en
presencia de un contrato de compraventa, independientemente de cómo se pague, en definitiva.
El legislador se pone en el caso de que se hubiere estipulado como precio parte en dinero y parte
en especie. El art. 1794 establece que se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y
venta en caso contrario.)

(CARACTERISTICAS DE LA COMPRAVENTA: Es un contrato bilateral porque genera obligaciones

para ambas partes, siendo las esenciales las de entregar la cosa y pagar el precio.
La importancia de esto, es que le son aplicables los efectos particulares de los contratos bilaterales.
Es un contrato oneroso porque tiene por objeto la utilidad de ambas partes.
Es un contrato que por regla general es conmutativo y excepcionalmente tiene el carácter de
aleatorio.
Como fundamento de esta conclusión podemos citar el art. 1813 que se refiere a la venta de cosa
futura. Es un contrato principal. Desde el punto de vista de su perfeccionamiento la compraventa
es un contrato consensual por regla general sin embargo hay excepciones en que asume el
carácter de solemne de: Venta de Bienes Raíces, Servidumbres, Censos, Derecho Real de Herencia.
La solemnidad en este caso es la escritura pública.
El art. 1802 se pone en el caso de que las partes eleven a la categoría de solemne una
compraventa que esta fuera de los casos señalados por la ley, el efecto de la solemnidad
convencional es que esta le confiere el derecho a las partes de retractarse mientras no se haya
cumplido con la solemnidad o con la entrega. La sanción ante el incumplimiento de esta
solemnidad convencional será la que las partes pacten, salvo la nulidad. Es un título traslaticio de
dominio, así lo señala el art. 703 inc 3. )

(EMBARGO: (Procedimiento Civil) , (Derecho Civil) , (Derecho Comercial) Medio de ejecución

forzada por el cual un acreedor hace poner en manos de la justicia los bienes de su deudor, a fin de
que se los haga vender en pública subasta y le paguen con lo que se obtenga. )

Antecedentes especiales:

¿Cuándo podemos entrar a revisar un mandato? Cuando en esa venta, estamos revisando la
venta anterior y estamos revisando la venta que se va a hacer entonces en este caso tenemos que
revisar los mandatos en aquellos caso en que en alguna de las ventas que nosotros estudiamos
hacia atrás de nuestros antecedentes generales, vimos que alguno había comprado por el
mandatario o más bien alguno había comprado por delegado del mandatario, hay dos situaciones
que en el alguna de esas ventas anteriores de esos títulos traslaticios, la misma compra que hizo el
vendedor a su actual antecesor había un mandato podían haber dos situaciones que se compró a
través del mandatario o que se compró a través de un delegado del mandatario, ¿qué tenemos
que verificar nosotros? Primero obviamente que exista legalmente la facultad del mandatario, el
delegado del mandatario para poder haber hecho la transferencia, ¿qué le pedimos o que
adicionamos a nuestro informe? La copia de la escritura del mandato en el caso de una venta
realizada por un mandatario y la escritura de delegación de mandato mas la escritura del mandato
que se le otorgo a quien delega en el caso de una compraventa hecha por un delegado o un
mandatario, todo lo anterior salvo que se hubiera insertado total o parcialmente en la respectiva
escritura, que significa esto, cuando nosotros vendemos a través de un mandatario como yo les
dije se requiere un mandato especial y este mandato debe reunir las mismas características del
contrato que se esta celebrando, por lo tanto si una compraventa de un inmueble es solmene y se
realiza por escritura pública por lógica el mandato especial que se otorgue para un mandatario,
por ejemplo si alguien no puede estar ese día o va a estar fuera del país, pero ese día se va a firmar
o necesita que compre a su nombre o que venda a su nombre , si el contrato principal es solemne
y se celebra por escritura pública por lógica el mandato especial debe ser también solemne y
concretamente a través de una escritura pública, no bastara un poder simple. Lo que nosotros
tenemos que revisar es el mandato y este tiene que reunir la misma calidad de escritura publica
que la compraventa principal por lo tanto en ese mismo escenario nosotros tenemos que ver que
el mandatario actuó correctamente, si actuó dentro de sus funciones, pero obviamente esto
siempre se va a requerir en forma adicional en la medida que en la escritura anterior no haya
insertado ese mandato.

(MANDATO: según el código civil, el mandato es un contrato en que una persona confía la gestión
de uno o más negocios a otra, haciéndose cargo de dichas gestiones por cuenta y riesgo de la
primera. Es importante tener en cuenta que, el mandato, a diferencia de muchos otros contratos,
puede ser por escrito o verbal. En este tipo de relaciones, la persona que confiere el encargo se
llama comitente o mandante, y la que lo acepta, apoderado, procurador, y en general,
mandatario.)

Clases lunes 18 de mayo.

¿Cuál es la antigüedad que deben tener los mandatos? Y ¿Cuál sería el fundamento
de tener presente la antigüedad?

El principal fundamento es evitar que una persona que dejó de ser mandatario de otra
pueda cometer algún fraude, es la lógica. No está reglado expresamente, pero en la
práctica se trabaja con 2 posibilidades:

1° Posibilidad: que se exija que ese mandato y/o delegación de mandato no sean
superiores a 1 año a la fecha en que se está haciendo esta transferencia de dominio, es
 decir que esa delegación de mandato o el mandato especial que se otorgó no sea
superior a 1 año desde la fecha en que se celebró la compraventa. O sea, la persona
otorgó un mandato para que otro compre a nombre de ella, pero nuestra labor para el
estudio de título es verificar que a la fecha en que se celebró esa compraventa el
mandato tenía una antigüedad que no era superior a 1 año.

2° Posibilidad: teniendo la escritura del mandato, porque sabemos cuál fue el mandato
especial que se otorgó para que la persona compre a nombre del vendedor, la duda
que tenemos es en cuanto a la vigencia. Sabemos que no es mayor a 1 año desde la
fecha de la venta, pero si somos más resguardados, vamos y pedimos al archivero
judicial que certifique que a la fecha en que se realizó la venta, no existía constancia al
margen de la matriz de la EP del mandato, que este hubiese sido revocado. La EP en
este caso se otorga ante notario y la matriz queda en la notaría, por lo tanto, para que
yo revoque ese poder expresamente tengo que haber hecho una nueva escritura en la
cual revoque el mandato y lo anoto al margen. Por ende, debe ser subinscrita al
margen, sino es inoponible a terceros. Por lo tanto, a lo mejor, en lugar de pedir el
mandato antiguo que no sea superior a 1 año, puedo pedir derechamente al archivero
que certifique si a la fecha en que se hizo la venta esa EP de mandato no tenía ninguna
anotación marginal de ningún antecedente que pudiese haber sido revocado.

a) Personas jurídicas: nos encontramos frente a la situación e que en algunas de las

operaciones de las ventas que se hayan realizado, hayan existido personas jurídicas y
tengamos que incluir en todo nuestro análisis. ¿Por qué debemos incluirlas dentro del
análisis de los antecedentes especiales? Esto ocurre cuando en alguna de las ventas el
vendedor, sabiendo que en los antecedentes generales que son aquellos que debemos
revisar, todo lo que debemos revisar obligatoriamente, están los títulos traslaticios
anteriores, vale decir todas las compraventas que dieron origen del vendedor hacia
atrás, hasta completar 10 años. Por lo tanto, ¿Cuándo nosotros analizamos
antecedentes especiales en relación a las personas jurídicas? Cuando en alguna de
esas ventas que nosotros revisamos en los títulos traslaticios de dominio el vendedor
era alguna persona jurídica. Ahí deberemos estudiar la copia de la EP donde consta la
personería y las facultades de quién actuó en representación de la sociedad o persona
jurídica. Lo anterior, salvo que dicho documento se hubiera insertado total o
parcialmente en la escritura. Por ejemplo, caso en que tenemos que estudiar una
personería de una persona jurídica porque el vendedor o quien le vendió a nuestro
actual vendedor era una persona jurídica, y en ese caso tenemos que ver cuál era su
personería y facultad para representar, para ello debemos revisar el título, la
constitución de la sociedad donde consta la personería basta que ese documento se
haya insertado en la escritura. Se inserta cuando se señala expresamente “cláusula x,
personería: la personería de juan x, para representar a la sociedad comercial SPA,
consta en EP de constitución de sociedad de acciones, fecha x…”. Debemos revisar si
los poderes están vigentes, si la persona que vendió tenía las facultades y personería
para actuar en nombre de la persona, es nuestro deber del estudio de título, por la
relevancia e importancia de salvaguardar a nuestro cliente de cualquier acción de
evicción, de cualquier derecho de tercero que pueda perturbar su legítimo ejercicio, y
 si eventualmente hay un error y no ha pasado un plazo de 10 años, podría repercutir a
nuestro cliente y es nuestro deber informarlo en el estudio.

¿Que otro antecedente complementario, especial –en relación a esta situación-

podríamos solicitar? Mismo criterio que aplica al caso de los mandatos, que las
escrituras de poder, es decir de las facultades de las personerías que tienen los
representantes de las sociedades no antecedan en más de 1 año la fecha de la
respectiva venta.
La segunda posibilidad es poder solicitar al archivero que certifique que a la fecha de
la realización de la venta no existía constancia la margen de la escritura original que el
mandato se hubiese revocado. Esto hubiese pasado cuando la escritura original de
constitución de sociedad, luego de una modificación, debiera constar al menos una
anotación al margen señalando que se modificó la personería o administración. Si
vemos en la escritura que existe una anotación al margen, estamos claros que el
mandato fue revocado y es lo primero que debemos alertar al cliente. Se podría
subsanar ratificando, a través de una EP la venta, que el actual representante legal de
la sociedad y la misma PJ ratifica esa transacción, por lo tanto no hay ningún
problema.

¿Qué otros antecedentes adicionales podemos pedir?

- Si el poder se hubiese inscrito (que es la regla general) en el registro de comercio, se
podrá exigir un certificado en el que conste que no hay constancia al margen de la
inscripción, de su revocación. Porque en este caso no es que hubo un mandato
especial otorgado a una persona para que venda, sino que lo que cuestionamos son
las facultades que tenía una persona para representar a una sociedad en cuanto a una
venta en particular, por lo que no podemos revisar una escritura de mandato, lo que
debemos revisar es la constitución de la sociedad y si esa persona tenía correctamente
en el registro de comercio inscrito sus facultades.
- Si se trata de un poder otorgado por el directorio de una S.A., podrá exigirse que se
acredite que quienes concurrieron a esa sesión, efectivamente integraban el directorio
de esa fecha. Si en este caso, quien le vendió al vendedor de nuestro cliente era una
S.A. debemos ver si el poder está correctamente otorgado. Por ende, ver si el
directorio de la S.A. en ese momento otorgó correctamente el poder a la persona que
lo representó en la venta. En la práctica se hace a través de un certificado notarial que
emite la actual gerencia de la S.A. donde señala cual era la composición del directorio
a la venta de la fecha.

Normalmente, no es necesario solicitar otros antecedentes. Salvo, que el inmueble,

cuyo dominio se pretende transferir, hubiere sido aportado en algún momento a una
sociedad. Ya que en este caso es posible que a lo mejor tal inmueble ya no se lo esté
vendiendo el vendedor directo a nuestro cliente, sino que se lo está vendiendo una
persona jurídica, en la cual en su momento el inmueble fue parte de un aporte que se
hizo a esa sociedad, y en ese caso podremos solicitar el pacto social (escritura de
constitución de la sociedad, donde constan todos los antecedentes que generaron el
pacto social); inscripción en el registro de comercio; publicación en el diario oficial. En
 todo caso, esto se solicitará en el caso en que el inmueble que se nos esté vendiendo,
lo esté vendiendo a nuestro cliente una sociedad que tenga ese bien raíz incorporado
como aporte.

¿Qué ocurre si quien vende es una S.A.? En este caso, podemos exigir que se acredite
que el inmueble materia de la venta no representa más del 50% del activo de la
sociedad. ¿Por qué? Porque en estos casos cuando se quiera vender más del 50% del
activo de la sociedad hay que ver si procede o no la junta extraordinaria de
accionistas que apruebe la venta.

Por ende, para efectos de nuestro estudio de título, en que una S.A. nos está
vendiendo, tendremos que ir y revisar, pedirle los certificados a la S.A., los contactos
pertinentes que nos digan que ese inmueble no corresponde o representa más del
50% del activo de la sociedad. Esto se hace a través de un certificado de la misma
sociedad con un certificado anexo del contador que nos de cuenta de que
efectivamente no es mayor al 50% indicado.

Siguiendo la línea de lo expuesto, se señala ¿se aceptarán las reducciones a EP?

Necesariamente, porque es la única forma que tenemos para verificar si esas juntas
se realizaron o no. Todas las juntas extraordinarias deben ser reducidas a EP.

Por ende, podemos revisar las siguientes reducciones a EP:

- Actas de sesiones de: directorio o juntas de accionistas, en el caso de S.A.

- De sesiones: del órgano administrador o de asambleas generales, en el caso de otras
personas jurídicas.
Tienen que cumplir ciertos requisitos para considerar las reducciones a EP como parte
del estudio de nuestros títulos, son 3:
1. Que de acuerdo a la ley, el órgano administrador esté integrado por varias
personas.
Las cuales deben tomar sus decisiones: colectivamente (regla general); en
sesiones citadas especialmente al efecto; y, escriturando los acuerdos en un libro
de actas.
2. Que al efectuar la reducción a EP, el notario deje constancia que el acta (la que se
le presentó para reducción) se encuentra firmada por todos los que aparecen
asistiendo a la sesión.
3. Que la reducción a EP, sea realizada por la persona especialmente facultada para
realizar el trámite en la sesión, junta o asamblea respectiva.

25 de mayo 2020

c) Estado civil: cómo nosotros acreditamos u estado civil en un estudio de título. ¿De qué
forma se acreditará el estado civil (cuando sea necesario en un estudio de título)?
Hay que distinguir si las personas que comparecen o comparecieron en escrituras
anteriores, son solteros, viudos, casados, anulados o divorciados.

- Solteros: a través de una declaración jurada de dos personas capaces de celebrar actos
jurídicos (capacidad de ejercicio, lo que se cumple con los 18 años de edad y demás
requisitos de esta capacidad).
- Viudos: mediante certificado de matrimonio anterior y certificado de defunción del
cónyuge muerto. Al margen del certificado de matrimonio aparecerá la subinscripcion
respectiva donde indica que la persona tiene calidad de viudo. Además con un
certificado de defunción que señalará que juan x está casado con juana x que falleció
en fecha x. si se casó nuevamente se debe acreditar con el certificado de matrimonio
nuevo o también una declaración jurada notarial de 2 personas capaces con capacidad
de ejercicio, que indique que esta persona ha contraído un nuevo vínculo matrimonial.
En el caso de nuevo vínculo aplicamos la regla de los casados, en que basta que
acreditemos con el certificado de matrimonio correspondiente.
- Anulados o divorciados: nulidad matrimonial y divorcio. Como sabemos la nulidad y
divorcio requieren declaración judicial, por lo tanto acreditamos con certificado de
matrimonio anterior, este incluirá anotación marginal dando cuenta que el
matrimonio terminó por declaración de divorcio o declaración de nulidad. (una vez
que se dicta la declaración judicial de divorcio, debemos subinscribir al margen de la
partida de matrimonio correspondiente, en el registro civil. El mismo tribunal oficia al
registro civil solicitando se subinscriba la declaración de divorcio en la partida de
matrimonio, para efectos de oponibilidad a terceros). Podría exigirse además que la
persona acredite que no ha contraído nuevo matrimonio, bastando para ello una
declaración jurada notarial de 2 personas capaces.
- Casados: basta el certificado de matrimonio respectivo. Y en este caso también
importa ver en qué régimen de bienes está casado.
Para efectos de dar por acreditado el estado civil, también se da valor a certificados o
declaraciones que se hayan insertado en escritura de ventas anteriores, en ese caso no
tendremos la necesidad de exigir los documentos originales que estamos pidiendo.

d) Régimen de bienes del matrimonio: ¿Cuándo debemos acreditar el régimen

matrimonial? Cuando estamos frente a una persona casada, para determinar si el actual
vendedor (quien le está vendiendo a mi cliente) o los anteriores requieren o hubiesen
requerido la autorización del o la cónyuge para la validez de la venta que se trate, es decir
lo que nosotros revisamos es que el vendedor que le vende a nuestro cliente haya en su
momento adquirido también con la formalidad correspondiente y revisar también que la
persona que le vendió a él y los anteriores hicieron correctamente las ventas.

¿Cómo se acredita? Depende del régimen que se trate:

- Sociedad conyugal: lo que hay que tener claro es que la mujer casada en sociedad
conyugal sí tiene la opción de tener un patrimonio reservado, por lo tanto es posible
que pueda comprar una propiedad en que se le mire como separada de bienes, pero
para ello es necesario que se cumplan ciertos requisitos: 1°que la mujer ejerza una
industria, profesión o empleo, en forma separada del marido y con los frutos de dicha
industria, profesión o empleo, ella adquiere una propiedad, ahí se le mira separa de
 bienes. Pero lo importante para que esto tenga efecto es que en la escritura
correspondiente que esa persona está adquiriendo bajo el art. 150 C.C., porque solo
con esa cláusula especial el notario autorizara la venta y además con esa declaración
el CBR podrá inscribir y además la mujer tendrá la disposición libremente como si
fuera separa de bienes, significa que durante el matrimonio ella puede vender esa
propiedad que adquiere libremente, porque compró bajo el art. 150. Entonces en la
sociedad conyugal, acreditamos mediano el certificado de matrimonio, que no dirá
nada más.
- Separación total de bienes y Participación en los gananciales: vemos el certificado,
Juan XX, Berta XX, fecha celebración X, registro x, circunscripción x, y abajo dirá en el
acto del matrimonio pactaron el régimen… o bien lo pueden haber pactado después
por EP.
Patrimonio de la mujer casada bajo el régimen de sociedad conyugal: se da por
acreditado cuando en la compra respectiva, la mujer señala que está obrando
conforme a su patrimonio reservado y se da por acreditado además de que la mujer lo
indique expresamente cuando se hayan insertado 2 o más instrumentos públicos o
privados distintos que den cuenta que la mujer ejerce o ha ejercido una profesión o
empleo separada de su marido; dice relación con el 150 C.C.
Situación de los matrimonios celebrados en el extranjero: porque la regla general en
Chile, es que si nada se dice, nada se pacta, se entiende como sociedad conyugal, pero
en el caso de un matrimonio extranjero que cumpla con los requisitos de un
matrimonio válido en Chile, conforme al art. 135 inc. 2 del C.C. se miran como
separados de bienes al momento de inscribir, por lo tanto se acredita con el
certificado de matrimonio correspondiente que tiene la anotación marginal de que se
trata de un matrimonio extranjero y por el hecho de ser su primera inscripción
conforme al 135 se entienden separados de bienes. Esto, a menos que los propios
cónyuges señalen expresamente al momento de inscribir el matrimonio, en vez de no
decir nada quieran expresamente pactar el régimen de sociedad conyugal o
participación en los gananciales.
Además se podría solicitar una declaración jurada notarial de 2 testigos capaces (de
ejercicio), acerca de que no han inscrito su matrimonio en Chile, pactando el régimen
de sociedad conyugal. Pero esto sería adicional.
Si los cónyuges han pactado en chile cualquiera de los 3 regímenes, se acreditará
mediante una copia de la inscripción del matrimonio en la que conste el régimen de
bienes de que se trate.
A modo de observación, se indica que independientemente que se soliciten estos
certificados de matrimonio, también se le da valor a certificados o declaraciones que
ya hayan sido insertados en las escrituras de venta correspondiente, y en ese caso no
tendremos la necesidad de exigir que se nos exhiban los originales. Por ejemplo, una
persona que le vendió a nuestro vendedor, ese vendedor anterior estaba casado en
sociedad conyugal y por lo tanto él debía comparecer autorizado, en ese caso fue
autorizado y además insertó el certificado.
*Prevención relativa a la declaración de un inmueble como bien familiar *: no obstante
que una persona acredite su calidad de separado de bienes, si se trata de un
inmueble, también podemos solicitarle al vendedor que exhiba la escritura de venta
 anterior, declarando que no ha solicitado judicialmente que el inmueble sea declarado
bien familiar. Además se podrá solicitar el certificado respectivo, que consiste en aquel
de interdicciones y prohibiciones de enajenar donde se anotaría una declaración de
bien familiar.

e) sucesión por causa de muerte: ¿Cuándo estamos frente a esta hipótesis? Cuando el
actual vendedor (el que le vende a nuestro cliente) o alguno de los anteriores vendedores a
ese vendedor, adquirió el inmueble por sucesión de causa de muerte.

¿Qué se requiere?:

1° Hay que distinguir:

 Si la posesión efectiva se solicitó por la vía judicial. ¿en qué caso se solicita por vía
judicial? Cuando hay testamento.
En este caso se requiere la copia de la inscripción del decreto judicial que otorga la
posesión efectiva. Es decir la resolución judicial del tribunal correspondiente, que
ordena la inscripción en el registro de propiedad en el CBR que corresponda.
 Si la posesión efectiva se solicitó por la vía administrativa. Es decir, registro civil, que
es la regla general en los casos de la sucesión intestada o abintestato, se debe
solicitar copia de la resolución administrativa que la otorgue la posesión efectiva y
constancia de su inscripción en el registro nacional de posesiones efectivas, que
depende del servicio nacional de registro civil e identificación.

2° Constancia de la inscripción del testamento en el registro nacional de testamentos

(caso en que estamos frente a un testamento, no aplica abintestato), propiedad que se
adquirió por testamento necesitaremos esta constancia. Y además la copia de la
inscripción del testamento en el registro de propiedad del conservador de bienes raíces
correspondiente.

3° Caso en que no hay testamento, solo hay una herencia abintestato. Se necesitará una
copia de la inscripción especial de herencia de ese inmueble a nombre de todos los
herederos. Es decir, el actual vendedor le compró a una comunidad hereditaria; por lo
tanto ellos no heredaron el bien raíz por testamento, sino que lo heredaron por sucesión
intestada por el fallecimiento de su padre o madre por ejemplo, y esos 4 herederos le
vendieron al vendedor de nuestro cliente, por lo tanto nosotros sabemos que no hay
testamento, pero le pediremos la posesión efectiva que se hizo por vía administrativa y
además la copia de la inscripción especial de herencia a los herederos.

4° Que se haya insertado o se inserte el comprobante de pago del impuesto de herencia o

de su exención; o la autorización del SII para la enajenación. Esto generalmente se
despeja en los correspondientes formularios de posesión efectiva.
¿Qué pasa si en esa figura (abintestato) existió una cesión de derechos hereditarios? O sea,
el vendedor actual que le está vendiendo a nuestro cliente, le compró a una comunidad
hereditaria, pero uno de los herederos le había cedido sus derechos a un tercero ¿podría
ser válido? Claro que sí, si concurren todos, pero en ese caso es necesario que la cesión
de derechos hereditarios haya sido por EP. Entonces además de revisar hacia atrás la
inscripción especial de herencia de cada uno de los herederos que le vendieron a nuestro
actual vendedor, tenemos que pedirle esa copia especial que fue una EP, de cesión de
derechos hereditarios; con eso nosotros cumplimos con el título completo y tenemos la
certeza que la operación se hizo correctamente y además tenemos el resguardo para
adjuntarlo a nuestro correspondiente estudio de título. ¿Opera la misma lógica ante los
legados? Si el actual vendedor o alguno de los anteriores tuvieran la calidad de legatario
–el actual vendedor, que le está vendiendo a mi cliente adquirió por legado- del
inmueble, se deberán solicitar los siguientes antecedentes: A. copia autorizada del auto
(porque es una resolución judicial) de posesión efectiva o de su inscripción. B. copia
autorizada del testamento o de su inscripción. Copia de la EP de entrega del legado. D.
Copia de la inscripción de dicha escritura en el registro de propiedad del CBR.

28 de mayo 2020

f) Donaciones: lo tendremos que analizar si el actual vendedor o antecesores adquirió el

inmueble a título de donación. Se necesitará exigir:

- Acompañar copia de la EP de la donación, donde debe haberse insertado:

 La autorización judicial correspondiente al trámite de la insinuación (trámite que

corresponde a la donación)
 Comprobante de pago del impuesto a la donación o su exención si es que así fuere.

g) Permuta entre inmuebles: cuando el actual vendedor o algunos de los antecesores

hubiese adquirido este inmueble a título de permuta por otro bien raíz.

En estos casos debo acompañar los títulos completos de aquel, hasta el momento de su
inscripción, a nombre del otro permutante; en el fondo debemos recopilar la historia
desde el permutante hacia atrás, saber cómo se hizo la permuta, qué antecedentes
tenía, entre otros. *SALVO que en la escritura de permuta (cuando el permutante le
entrega a través del contrato de permuta al vendedor el inmueble) o por acto posterior,
la otra parte (el que está cediendo) hubiera renunciado a la acción resolutoria. Esto
porque en materia contractual rige el principio de la autonomía de la voluntad de las
partes, por lo tanto, las partes son libres de renunciar a la acción resolutoria, que es
aquella que surge en todos los contratos bilaterales para el caso que una de las partes no
haya cumplido con lo pactado.
 h) Saldos de precios: ejemplo típico es un contrato de cv en que las partes han pactado un
precio, en el acto de la escritura se paga una parte y se pacta el pago en cuotas.
Entonces, en ese escenario significa que hay cuotas sucesivas que se están devengando,
por lo tanto, si estamos representando a nuestro cliente tenemos que verificar que ese
saldo de precio está pagado o cumplida esa obligación, o al menos extinguida ¿para qué?
Estamos asegurando que el cliente no tenga problemas después cuando adquiera e
inscriba a su nombre con eventuales reclamos de derechos de terceros que puedan
existir.

Por ende ante este escenario, la regla general es que nosotros exijamos al vendedor que
nos diga o nos presente una escritura donde demuestre que se cancelaron esos saldos de
precios “EP de cancelación de saldos de precios”; pero esto no se va a exigir cuando se
acredite mediante EP respectiva que:

 El vendedor renunció a la acción resolutoria. Entendiendo que las partes son libres
en virtud del principio de la autonomía de la voluntad y cumpliéndose los requisitos
del art 12 para la renuncia de derechos. ¿Cuándo el vendedor renuncia a la acción
resolutoria? Cuando existan estos saldos de precios para que no existan
complicaciones posteriores y no tener que otorgar EP de cancelación de saldo de
precio, etc. En el fondo en la escritura misma para no tener problemas con la
inscripción o posteriores ventas, la regla general es que se renuncie a la acción
resolutoria.
 Cuando se ha novado la obligación de pagar el saldo de precio por otra obligación.
Es decir, cuando las partes arreglaron esto entre ellas, cuando operó una novación
(sustituye una obligación por otra), dándose la obligación del saldo de precio por
extinguida. Esto igual corresponde a la autonomía de la voluntad de las partes.
En el fondo lo que debemos verificar es que la obligación del saldo de precio se
extinguió. Ya sea por renuncia a la acción resolutoria o por la novación que
extinguió la obligación del saldo de precio.
Frente a estos dos casos, si no se acredita lo que dijimos, debe solicitarse la
cancelación del saldo de precio.
Para evitar ese trámite se establece una cláusula en la escritura con la renuncia a la
acción resolutoria para extinguir derechos de terceros o se nova la obligación por
otra posteriormente, para que se extinga la de pagar el saldo.

ESTUDIO DE TÍTULO PROPIAMENTE TAL

¿En qué se materializa? A través de un informe que se construye, en el cual se deben considerar
los siguientes aspectos:

 Individualización de la propiedad, del bien raíz en estudio, todo lo que aparezca en el

título. Lo que uno reproduce para individualizarlo es lo que aparezca en el título. Cuando
uno revisa el título de dominio, con el respectivo certificado de inscripción en el registro
de propiedad; en ese documento con foja, número y año contenido, señalaremos todos
los antecedentes, deslindes, cabida, superficie y el n° de rol de contribuciones.
Llega un cliente a nuestra oficina y nos dice, estoy interesado en una propiedad y necesito
que me diga si puedo comprarla o no ¿Qué es lo primero que debo pedirle? La foja y
número en que está inscrita la propiedad a nombre del vendedor, certificado de dominio
vigente de la propiedad en que se acredite quien es el vendedor y los datos de la
inscripción. El rol no ayuda mucho, porque necesitamos estudiar la propiedad en sí. En
conclusión, debo pedir el certificado de dominio vigente de la propiedad donde consta la
foja y número de inscripción en el registro de propiedad a nombre del vendedor; con eso
se comienza a indagar el estudio de la propiedad. Pero además si se quiere comenzar a
avanzar de forma inmediata le pedimos además del certificado de dominio vigente, un
certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones de la propiedad. ¿Dónde lo pide? En
el CBR, el certificado de dominio vigente en el registro de propiedad y el certificado de H,
G y P en el registro de hipotecas y gravámenes uno, y el otro en el registro de
interdicciones y prohibiciones de enajenar.

 Además de la individualización, se requiere la descripción detallada de todas las

transferencias que se han hecho en los últimos 10 años. Recordemos que dentro de los
antecedentes generales que debemos solicitar, está el estudio de todas las EP y de las
inscripciones de dominio que existan desde el vendedor hasta 10 años atrás; es lo que
debemos verificar, cuidando el plazo de prescripción extraordinaria que analizamos.
Entonces, de las transferencias de los últimos 10 años hasta el actual propietario, se debe
indicar:
 Los anteriores vendedores, su estado civil y régimen de bienes del matrimonio al
momento de la venta o compra. Esto importa, porque debemos ver que si alguno
que estaba casado en sociedad conyugal tendremos que cerciorarnos que tenga la
autorización del cónyuge. También importa porque si alguno de ellos era incapaz y
si lo era, si actuaron autorizados o representados por terceros.
 El titulo por el cual adquirieron los anteriores vendedores, indicando fecha y notaría
de las EP de las ventas anteriores –no olvidar que se revisa hacia atrás hasta 10
años- y si el precio de ella fue pagado al contado, si fue pagado a plazo –hay que ver
si había algún saldo de precio-, si se renunció o no a la acción resolutoria o en su
defecto, la fecha y notaría de la EP de cancelación del saldo de precio.
 Las fojas y números de las inscripciones en el CBR. Que era algo que debíamos
revisar en los antecedentes generales.
 Fecha y notaría de las escrituras de mandato, en caso de existir mandato. O sea, que
la persona que haya vendido o comprado lo hizo a través de un mandato especial, y
como sabemos se trata de la cv de un bien inmueble, se hace por EP y el mandato
 sigue la misma solemnidad del contrato principal; y en este caso, el mandato debe
otorgarse por EP.
 En general toda información que estimáramos relevante para dar fe que hemos
realizado un estudio de título pormenorizado. No olvidar que se está realizando un
informe a petición de nuestro cliente.
 También es posible que haya existido a lo mejor un estudio de título anterior, en
una venta anterior, por ejemplo. Por lo tanto, si este informe que estamos haciendo
se basó en un estudio de título anterior, debemos indicar esta circunstancia
acompañado en el informe. Resguardando la ética.
 Además, otro aspecto importante en ese detalle de la transcripción que hacemos
del detalle de cada una de las transferencias, lo más importante, la conclusión.
Dando cuenta que los títulos se encuentran en orden, después de realizar el estudio,
se enumeran los antecedentes examinados, que se adjuntan al informe y vienen
después, en la redacción del informe propiamente tal. Lo importante es que en esta
conclusión quede clara la opinión de nosotros como abogados que:
a) Los títulos se encuentran en orden, el cliente puede comprar y se le da la
tranquilidad de que va a poder inscribir a su nombre; o
b) Si advertimos deficiencias o irregularidades, debemos planteárselas, indicar el
escenario y detallárselo.
Cada situación va a ir generando una conclusión diferente.

EJEMPLOS DE CONCLUSIONES:

A) Todo está perfecto, los títulos examinados cumplen, sin que se presenten
observaciones. Por lo tanto, se le sugiere al cliente que sí puede comprar y que sí
va a tener la efectividad de poder inscribir.
B) Advertimos que los títulos están en orden, con la salvedad de observaciones
consignadas al final. Podría ser el caso que se encuentra una hipoteca de un crédito
hipotecario y lo que tengamos que decirle al cliente es que en un principio no
podrá comprar; pero podría, si ambos bancos otorgan su autorización expresa y se
hace la figura del mutuo hipotecario, en que el banco acreedor del vendedor se
paga y alza la hipoteca, y a su vez el banco del comprador paga e inscribe a su vez
su hipoteca y prohibición.
C) Cuando no cumple los requisitos y le tenemos que decir que no podrá comprar.
Ejemplo más claro 3 embargos, por 3 juicios ejecutivos de 200 millones cada uno.
Aquí debemos usar el criterio jurídico, aunque eventualmente se ofrezca un
contrato de promesa, es aconsejable no hacerlo. Pero si existe un embargo por una
deuda chica de 1 millón y el vendedor se compromete a solucionarlo de aquí a 6
meses, se puede realizar el contrato de promesa con el plazo de 6 meses y la
condición que esté alzado el embargo para poder realizarlo.

A modo de ejemplos de conclusiones sobre transferencia del inmueble:

1. Caso que sea para efectos de una compraventa. Que es la regla general.
Le estamos dando la certeza a nuestro cliente que conforme a lo que
estudiamos y exhibimos, podría inscribirse a su nombre una vez que se
 perfeccione la venta. Todo esto *SALVO* hechos posteriores, porque le damos
fe al cliente de los que revisamos hasta ahora, pero no le damos certeza que no
pueda pasar algo después de nuestro estudio.
2. En la misma línea de la compraventa. En este caso particular nos referimos a
una situación de algún embargo pequeño y que se haya acordado, por ejemplo,
que deberá despejar la deuda, alzar el embargo a través de un juicio
correspondiente y ahí podría eventualmente hacerlo.
3. Si el estudio de títulos ha sido efectuado para efectos de constituir una hipoteca
sobre el inmueble.

 Fecha, firma y datos personales del abogado que emite el informe.

Cerramos el informe, adjuntamos todos los antecedentes que acompañamos y enumeramos, se

anilla y se entrega en una carpeta formal.