ASPECTO NORMATIVO

El Principio de Prioridad, en sentido lato –preferente y excluyente-, es el único que se

encuentra regulado en dos artículos del Código Civil, a saber:

CODIGO CIVIL ARTÍCULO 2016º: PRINCIPIO DE PRIORIDAD “La prioridad en el tiempo de la

inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”.

ARTÍCULO 2017º: PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD “No puede inscribirse un título

incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”

Ahora bien, el primer artículo parece muy claro, pues señala que, dependiendo del momento
en el que el título se inscribe en el registro, se le otorgará a su titular preferencia en sus
derechos; configurándose así el primer tipo de prioridad: La Prioridad Preferente o de Rango.
Tal como se señala en la Exposición de Motivos: “Este artículo reconoce el Principio de
Prioridad de Rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos,
con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen
pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción” 7

De lo dicho se desprende que el Registro otorga ciertos derechos desde la “inscripción” del
título en el mismo, es decir, solo cuando concluye todo el procedimiento registral –entiéndase
que el mismo termina con la inscripción, en el caso que la calificación haya sido positiva- se
podrá tener preferencia en los derechos. Esta redacción a todas luces no resulta muy feliz,
¿por qué habría de otorgarse la “preferencia” solo cuando se ha producido la inscripción?;
¿qué sucede con los asientos de presentación?, ¿acaso ellos no gozan de dicha preferencia?
Muchas interrogantes a causa de una no muy específica redacción; lo más conveniente hubiera
sido señalar que existe preferencia desde la presentación del título por el Diario,
entendiéndose por este momento –tal como lo señala el artículo 12º del Texto Único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos- al que inicia el procedimiento
registral; es decir, habrá prioridad y, por lo tanto, preferencia en los derechos desde que se
presenta el título, con la consiguiente extensión del asiento de presentación, hechos que
configuran el inicio del procedimiento registral y no como señala el artículo 2016º, desde la
inscripción. “La importancia que cobra el asiento de presentación dentro del procedimiento
registral es mayor, pues (…) el efecto principal de su extensión importa la obtención para el
presente de un título de una prioridad a oponer” 8 .

Sin embargo, este artículo aún es pasible de un cuestionamiento más: ¿A qué derechos se
refiere?, ¿qué derechos otorga el Registro sobre los que existe preferencia? Podríamos
justificar esta redacción amparándonos en la idea de que el registrador habría regulado
someramente esta materia pues

la misma iba a ser objeto de desarrollo por leyes posteriores, tales como el Texto Único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos – vigente en la actualidad- que
pasaremos a analizar posteriormente, por lo que no era muy necesario desarrollarla con
rigurosidad. Volviendo a nuestra interrogante, los derechos a los que se refiere el artículo
serían: - El derecho a que el documento sea calificado por el Registrador Público. - El derecho a
ocupar una posición expectante mientras dura la calificación. - El derecho a que mientras se
encuentre vigente el asiento de presentación (treinta y cinco días contados desde el día
siguiente de presentado el documento al Registro) nada ni nadie podrá vulnerar nuestra
posición (adquirimos un rango)
. El segundo artículo, el artículo 2017º, está referido al otro tipo de prioridad: La Prioridad
Excluyente, conocida en el Código Civil como “Principio de Impenetrabilidad”.

El mismo señala la prohibición dirigida al Registrador de inscribir un título que sea

incompatible con otro “ya inscrito” a pesar de que sea de fecha anterior. Vale decir, no
importa que el título presentado posteriormente hubiera sido otorgado con anterioridad al
inscrito; aquí lo que en realidad importa es la inscripción, impera lo que señala el Registro: “La
inscripción (…) del primero, determinará el ‘cierre registral’ respecto al presentado en segundo
lugar Nuevamente la norma prescinde de los asientos de presentación, no señala nada con
respecto a ellos; además, no precisa cuándo un título puede considerarse “incompatible” con
otro; dichas cuestiones, entre muchas otras, serán dilucidadas a lo largo del presente trabajo.

Cabe señalar que el Principio de Prioridad, al igual que los demás que orientan el
procedimiento registral, se encuentra regulado en el Texto Único Ordenado del Reglamento
General de los Registros Públicos en una serie de artículos:

TÍTULO PRELIMINAR DEL TEXTO ÚNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS NUMERAL IX: PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE “Los efectos de los
asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en
contrario”. NUMERAL X: PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE “No puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior
fecha” De la lectura de los referidos artículos salta a la vista una regulación mucho más
rigurosa que la plasmada en el Código Civil, inclusive se hace mención expresa a los asientos de
presentación, lo que se había obviado en la norma sustantiva. El “Principio de
Impenetrabilidad” cambia de nomen iuris a “Principio de Prioridad Excluyente”, denominación
mucho más acertada a efectos de evitar cualquier tipo de confusión logrando que este sea
considerado como un aspecto del Principio de Prioridad de manera expresa, sin lugar a dudas
ni confusiones de ningún tipo. El numeral IX del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del
Reglamento General de los Registros Públicos especifica el momento en el que
verdaderamente opera el Principio de Prioridad Preferente, es decir, desde la extensión del
asiento de presentación, pero no se limita a esto, pues incluso va más allá al señalar que tanto
los EFECTOS –término no incluido en el Código Civil- como la PREFERENCIA de los derechos se
RETROTRAEN a la FECHA y HORA del referido asiento de presentación. Es decir, condiciona el
otorgamiento de la preferencia al momento de la inscripción, de tal manera que si el título
obtiene una calificación positiva, recién en este momento tendrá preferencia, la misma que se
retrotraerá a la fecha en la que se extendió su asiento de presentación. Sin embargo, esta
redacción genera una interrogante: ¿Qué sucede mientras tanto con el asiento de
presentación?, ¿es que acaso este no genera prioridad preferente, sino solo cuando se logra
inscribir el título? Ahora bien, lo más adecuado hubiera sido señalar que el asiento de
presentación per se genera una prioridad preferente, la cual solo quedará sin efecto de
manera retroactiva en el caso que la calificación haya resultado negativa, no lográndose la
inscripción del título. El numeral X del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos –Principio de Prioridad Excluyente- es mucho más especifico que el artículo
2017º del Código Civil –Principio de Impenetrabilidad-, pues hace referencia indirectamente al
asiento de presentación al señalar la frase “pendiente de inscripción” e incluso, en lo referente
al título presentado con posterioridad, establece que este puede ser no solo el de fecha
anterior, sino también aquel otorgado en la misma fecha que el presentado primero. Esto
último parece un exceso, pues en realidad bastaba señalar que el título posterior fuera de
fecha anterior para comprender también dentro de este margen a aquel que fuera otorgado
en la misma fecha. Pero el Principio de Prioridad no solo se encuentra regulado en el Título
Preliminar, sino también en los artículos 19º al 30º pertenecientes al Título III, Presentación de
Títulos; los mismos que están referidos básicamente a los asientos de presentación, cuestión
que –como ya se expuso- es de suma importancia dentro del tema de la prioridad. De todos
estos artículos, el que nos interesa sobremanera es el artículo 26º, Títulos pendientes
incompatibles, pues configura el Principio de Prioridad Excluyente al señalar que mientras esté
vigente el asiento de presentación, no se podrá inscribir ningún otro título que sea
incompatible con este. Además, seguidamente aclara una duda expuesta al tratar la regulación
de la Prioridad Excluyente en el artículo 2017º del Código Civil; dicha duda era la referida a la
“incompatibilidad”, la misma que es aclarada por el artículo 26º del Texto Único Ordenado del
Reglamento General de los Registros Públicos al establecer que un título es incompatible con
otro YA PRESENTADO –ojo, no inscrito- cuando la “eventual” inscripción del primero EXCLUYA
la del presentado posteriormente; es decir, aquí se prescribe que un título gozará de prioridad
desde que se extiende su asiento de presentación, sin condicionarla a su inscripción, de tal
manera que por ese solo hecho –la presentación- se produce el “cierre registral”11 para
cualquier otro título incompatible con este considerar que este aforismo es el que se ha
regulado y ha dado lugar al Principio de Prioridad12; sin embargo, es necesario señalar que
este principio va mucho más allá.

SU DESARROLLO DOCTRINARIO

El Principio de Prioridad trae consigo la idea de dualidad o pluralidad; puesto que, tal como en
una carrera de autos, para poder decir que alguno llegó en primer lugar se requiere que lo
haga en relación a otros que también participaron, pero que alcanzaron lugares inferiores.
Para que la prioridad exista, se requiere de un mínimo de dos títulos, los que deben ser
contradictorios entre sí y tener la característica de haber sido presentados al Registro e
diferentes momentos, dándose así una importancia al factor TIEMPO. El Principio de Prioridad
ha sido vinculado al aforismo latino: “Prior tempore, potior iure” –“Primero en el tiempo,
mejor en el Derecho”-, incluso se llega a considerar que este aforismo es el que se ha regulado
y ha dado lugar al Principio de Prioridad12; sin embargo, es necesario señalar que este
principio va mucho más allá.

LA PRIORIDAD: UN PRINCIPIO TRIDIMENSIONAL

Algunos autores señalan que existen tres conceptos del Principio de Prioridad: Un concepto
amplio, uno de superioridad y otro excluyente (cierre registral)13 . Roca Sastre14 lo define en
sentido amplio como el principio en virtud del cual el acto registrable que primero ingrese al
Registro es PREFERENTE a cualquier otro acto que no hubiera sido presentado o lo hubiera
sido posteriormente aunque fuese de fecha anterior. Si el acto presentado posteriormente es
incompatible con el ya inscrito, no tiene ingreso en el Registro, produciéndose el “cierre
registral” (Prioridad Excluyente). Si es compatible, ingresa en el Registro, pero no puede
perjudicar al ya inscrito (Preferencia de superioridad). Es necesario señalar que tales aspectos
de la prioridad son analizados y desarrollados por la doctrina española, pues en nuestro país
solo se aborda al Principio de Prioridad desde dos aspectos: La prioridad preferente y la
prioridad excluyente.
ENFOQUES MATERIAL Y FORMAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD

La prioridad, desde un enfoque material, está referida a la preferencia de una situación jurídica
con respecto a la otra en relación al momento de acceso al Registro (Prioridad preferente). La
prioridad, desde una perspectiva formal, constituye la prohibición que recae sobre el
registrador, en virtud de la cual, este no puede inscribir derechos incompatibles con otros de
igual o anterior fecha (Prioridad excluyente). Dicho esto, se debe recordar que el Principio de
Prioridad alude a esa preferencia por el título que primero ingresa al Registro sobre los que
ingresan con posterioridad, prescindiendo de las fechas en las que cada uno de ellos fue
otorgado. Tal como lo señala Américo Atilio Cornejo15, la prioridad es dada por la fecha de
ingreso del documento en el Registro y no por la del documento.

CLASES DE PRIORIDAD: DOS MOMENTOS REGISTRALES

Tal como lo expresamos anteriormente, la prioridad es entendida como una dualidad:

Prioridad preferente y prioridad excluyente; el motivo de su división se debe a que cada una se
manifiesta en dos momentos o etapas distintas a desarrollarse durante el procedimiento
registral. La Prioridad preferente, no excluyente o de rango, se da en el instante previo a la
calificación y se configura cuando ingresan dos o más títulos que contienen derechos
COMPATIBLES entre sí, tal como sucede en el caso de dos hipotecas referidas al mismo
inmueble; en la que ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendrá
prioridad en relación al rango sobre el que ingresó posteriormente. La Prioridad excluyente es
aquella que se da durante la calificación y está referida a la situación en la que dos o más
títulos contienen derechos INCOMPATIBLES entre sí, “…por lo que no procede la inscripción de
ambos y la determinación de su preferencia y rango, sino que la inscripción o presentación del
primero, determinará el ‘cierre registral’ respecto al presentado en segundo lugar”16 . Con
respecto al “cierre registral”, Lacruz Berdejo señala que “la regla de prioridad no tiene como
único resultado, en su relación con el Registro, establecer un orden en la protección de cada
uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentación –Prioridad Preferente-,
sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya registrado –Prioridad
Excluyente-” 17 . Dicha situación, a modo de ejemplo, se presenta cuando ingresan al Registro
dos títulos que instrumentan, cada uno, la venta del mismo inmueble a dos adquirentes
diferentes; o en el caso que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble
a distintas personas. Aquí el título que tiene la prioridad es el que se inscribirá, rechazando al
otro, puesto que ambos contienen derechos incompatibles entre sí.

url
https://derecho.usmp.edu.pe/instituto/revista/articulos/Analisis_Doctrinario_Derecho_Registr
al.pdf

. PRINCIPIO DE PRIORIDAD

El principio de prioridad es fundamental para el funcionamiento del sistema

registral porque mediante el mismo se determina la preferencia entre los
títulos presentados al Registro, principio que queda reflejado en el axioma
romano Prius tempore potior iure .
José Manual García García lo define como el principio hipotecario en virtud
del cual los títulos o derechos que acceden al Registro prevalecen, en caso
de conflicto, frente a los títulos o derechos que no han accedido al mismo o
sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a las fechas de
presentación de los documentos en el libro Diario .

La prioridad se encuentra establecida en el asiento de presentación, el

mismo que debe contener la fecha, hora, minuto, segundo y fracción de
segundo del ingreso del título al Registro, según se desprende del artículo
23 del RGRP como también del artículo 51.12 del Reglamento de la Ley
Hipotecaria. De esta manera, los títulos una vez registrados, retrotraerán
sus efectos a la fecha y hora del asiento de presentación.

Así lo señala el Numeral IX del Título Preliminar del RGRP, que indica lo
siguiente : Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia
de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del
respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario .

Disposición similar se encuentra recogida en la legislación española. Así

tenemos que en la Ley Hipotecaria se establece en su artículo 24 lo
siguiente: Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos
que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá
constar en la inscripción misma .

El asiento de presentación del título se extiende en el Libro Diario de la

Oficina Registral por riguroso orden de ingreso, en horario de oficina,
horario que es establecido por el Jefe de la Oficina. En casos excepcionales,
conforme se contempla en el artículo 18 del RGRP, el citado funcionario
podrá ampliar el horario de oficina, debiendo de señalarse dicha
circunstancia en el Libro Diario. No tienen validez los asientos de
presentación extendidos en horario fuera de oficina.

En España, a diferencia del Perú, se admite la presentación de documentos

fuera del horario de oficina, como es el caso de la presentación de título por
telefax o por vía telemática.

En el caso de la presentación de títulos por telefax, si se presentan dentro

del horario de oficina, se extenderá el asiento de presentación en el
momento en que han llegado al Registro. Si se presentan fuera del horario
de oficina, se extiende el asiento de presentación el primer día hábil
siguiente, inmediatamente después de la apertura del Diario,
conjuntamente con los títulos que se hubieran presentado en ese momento
al Registro. No existe prelación entre estos títulos, por lo que cualquier
conflicto entre ellos respecto a la prioridad se resuelve por acuerdo entre las
partes involucradas o judicialmente. Este supuesto se encuentra
contemplado en el artículo 418 del Reglamento de la Ley Hipotecaria.

Siendo que en la presentación por telefax lo que se envía es una copia del
título a presentarse, y por tanto un documento privado, se establece un
plazo de 10 días hábiles para que se presente el título original, bajo pena de
caducidad del asiento de presentación.
En el caso de la presentación telemática, al igual que en el de la
presentación de títulos por telefax, si se presentan en horario de oficina se
extienden en el Diario en el día, hora y minuto de su presentación; y si lo
hacen fuera del horario de oficina, se extienden el primer día útil siguiente,
después de la apertura pero, a diferencia de la presentación por telefax,
conservando la prioridad del momento de su recepción, es decir,
conservando el día, hora y minuto de su presentación al Registro, aunque
haya sido fuera del horario de oficina.

5.1. Efectos.

El principio de prioridad produce dos efectos importantes, la preferencia y la

prevalencia, dependiendo de si los títulos son compatibles o no. Si los
títulos son compatibles, uno será preferente sobre el otro, y si son
incompatibles, se da la prevalencia o cierre del registro respecto del título
ingresado posteriormente.

La compatibilidad o no del título presentado posteriormente la determina el

Registrador, quien luego de calificar los actos materia de inscripción verifica
si ambos títulos inscritos pueden coexistir o no. Si pueden coexistir, son
compatibles, si no, son incompatibles. Ello se encuentra desarrollado en el
artículo 26 del RGRP.

En atención a los efectos que produce el principio de prioridad, de

preferencia o prevalencia, en el sistema registral peruano, a diferencia del
español, se ha clasificado en dos principios: principio de prioridad preferente
y principio de prioridad excluyente, dependiendo de si produce el efecto de
preferencia o prevalencia.

a) Principio de prioridad preferente.

El Art. 2016 del Código Civil peruano regula el llamado principio de prioridad
preferente, el cual señala lo siguiente : La prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro .
Este principio se encuentra desarrollado en el art. IX del Título preliminar
del RGRP, el cual señala que Los efectos de los asientos registrales, así
como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a
la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en
contrario .

Resulta aplicable dicho principio cuando los títulos presentados para su

inscripción son compatibles. En dicho supuesto, se inscriben los dos títulos
pero el presentado primero tendrá preferencia sobre el segundo. Es el caso,
por ejemplo, cuando se ha presentado a inscripción dos hipotecas sobre el
inmueble. En dicho supuesto se inscribirán ambas hipotecas pero la
presentada antes tendrá preferencia, al momento de su ejecución, sobre la
segunda.

En España, este efecto del principio de prioridad se encuentra recogido en el

artículo 25 de la Ley Hipotecaria, que establece lo siguiente: Para
determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha,
relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el
Registro de los títulos respectivos .

El principio de prioridad tiene como elemento principal el tiempo de la

presentación del título al Registro. La prioridad de la presentación del título
al Registro determina la preferencia de los derechos que otorga, recogiendo
de esta manera la regla general " Quien es primero en el tiempo, es primero
o mejor en el derecho " (prius tempore, potior jure).

Conviene señalar que si bien la preferencia se encuentra determinada por la

presentación del título al Registro, no necesariamente el título que se
presentó primero se tiene que inscribir primero. Muchas veces puede
suceder que por diversas circunstancias el título ingresado en segundo lugar
se registre primero, sin perjuicio que el título ingresado en primer lugar una
vez inscrito le sea preferente.

Sobre ese tema, en el Tercer Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los
días 21 y 22 de febrero de 2003, y que fue publicado en el diario oficial El
Peruano el 5 de junio de 2003, se aprobó como precedente de observancia
obligatoria el siguiente criterio, el mismo que fuera adoptado en las
Resoluciones Nº 023-2003-SUNARP-TR-L del 17 de enero de 2003 y Nº
083-2003-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2003:     

El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe

interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo
reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad
no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la
misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su
inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la
calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior .

Mediante dicho criterio se señaló que si bien el primer párrafo del artículo
47 del RGRP, señala que las inscripciones deben realizarse de acuerdo al
orden de presentación de los títulos al Registro, sin embargo, en el caso de
ser dichos títulos compatibles, y no poder inscribirse el ingresado primero
por adolecer de algún defecto subsanable, no habría ningún problema en
inscribir el título presentado en segundo lugar, en caso de no adolecer de
defecto alguno, porque ello no va a afectar la preferencia que tiene el título
ingresado en primera lugar, en aplicación del principio de prioridad
preferente.

Dicho criterio se estableció como precedente de observancia obligatoria en

razón a que varios registradores, de manera reiterada, venían suspendiendo
el asiento de presentación de los títulos ingresados en segundo lugar, a
pesar que no tenían defecto alguno y eran compatibles, hasta que se
subsane y consecuentemente, se inscriba, o en su defecto, caduque el
asiento de presentación, del título ingresado en primer lugar.

b) Principio de prioridad excluyente.

Se encuentra recogido en el artículo 2017 del Código Civil peruano como en
el Numeral X del Título Preliminar del RGRP. En España se encuentra
recogido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 2017 del Código Civil peruano establece lo siguiente: " No puede
inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior  ". La Exposición de Motivos del Código Civil señala
escuetamente: "Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el
cual tiene efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros ya
inscritos y que no permiten su inscripción sin importar las fechas en que
estos títulos fueron producidos. De este modo se produce el cierre registral.
Un título que pretende inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito
simplemente no podrá inscribirse"

A su vez el Art. X del Título Preliminar del Reglamento General de los

Registros Públicos establece que: "No puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de
igual o anterior fecha"

Por su parte, en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria se establece lo

siguiente: Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título
traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún
otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el
cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco

inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante
el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del
mismo asiento .

En el supuesto del principio de prioridad excluyente se está frente a títulos

incompatibles que se han presentado para su inscripción respecto de una
misma partida. Como no pueden inscribirse ambos títulos, entonces, por
aplicación del principio en comento, sólo accederá al Registro el título
ingresado en segundo lugar si el ingresado en primer lugar no se registra.

En este caso, se produce la prevalencia o cierre del Registro para el

presentado en segundo lugar.

Por ejemplo, en el supuesto de doble venta, si ingresa al Registro la venta

del mismo inmueble realizada por el titular registral A en favor de B, así
como la venta realizada por A en favor de C. Si C ingresa primero su
contrato de compraventa al Registro, B sólo podrá registrar su título de
compraventa si el título de C se tacha (defecto insubsanable).

Dicho cierre puede ser definitivo o provisional. Será definitivo cuando el

título presentado en primer lugar se inscribe.

Será provisional cuando el presentado en primer lugar aún no se ha inscrito

y ha sido observado, o en los supuestos de anotación preventiva por
defecto subsanable, contemplado en el inciso d) del artículo 65 del RGRP.
En dicho supuesto, se levantará el cierre del Registro una vez que caduque
el asiento de presentación del título preferente.

5.2. Prioridad material y prioridad formal.

En la doctrina tradicional se suele señalar que el principio de prioridad tiene

efectos materiales y formales.

Los efectos materiales se encuentran relacionados con la inoponibilidad de

los actos no inscritos, aunque sean anteriores a los actos registrados,
garantizándose de esta manera la legitimación de los actos inscritos.

Se encuentra recogido en el artículo 2017 del Código Civil y en el numeral X

del Título Preliminar del RGRP, en el caso del Perú, y en el primer párrafo
del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, en el de España.

El efecto formal se encuentra relacionado al orden que se establece entre

los títulos ingresados al Registro pero aún no inscritos. En dicho supuesto,
conforme a este principio, hay que estar a la fecha y hora del asiento de
presentación, de tal forma que el ingresado en primer lugar resultará
preferente o prevalente sobre el ingresado en segundo lugar.

Se encuentra recogido en el artículo 2016 del Código Civil peruano, así

como en los numerales IX y X del Título Preliminar del RGRP. En el
ordenamiento español, se encuentra recogido en el segundo párrafo del
artículo 17 de la Ley Hipotecaria

La diferencia del efecto formal con el material es que en el efecto formal los
títulos aún no se han registrado. Una vez inscrito el título ingresado en
primer lugar, se estará ante el efecto material del principio de prioridad.

Sin embargo, conforme señala Carmen de Grado, dicha posición de la

doctrina tradicional se encuentra actualmente en cuestión en razón de
entenderse, siguiendo a Pau Pedrón, que el principio de prioridad solamente
tiene efectos formales, siendo el llamado efecto material otro principio, cual
es el de oponibilidad, ya que en este último caso, la eficacia de un derecho
inscrito frente a otro no inscrito o inscrito después , es en realidad
oponibilidad, principio distinto del principio de prioridad y esencial en un
registro de derechos, y es que el efecto prelativo o preferencial de un
derecho no es tanto consecuencia del tiempo, como de la propia naturaleza
del derecho, reforzada por la inscripción. Una naturaleza tal que, en ciertos
casos, hace incompatible su existencia con otros derechos y, en otros
casos, hace que la compatibilidad con el derecho posterior sea limitada .

Continuando, Carmen de Grado, señala que así como para la doctrina

tradicional el artículo 17 es una de las manifestaciones del principio de
prioridad que tiene enlace perfecto con el principio de inoponibilidad de lo
no inscrito del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, por lo que el principio de
prioridad no tiene un carácter formal sino sustantivo, para Pau el párrafo
primero del artículo 17 de la Ley Hipotecaria no recoge el principio de
prioridad sino el principio de oponibilidad: Los derechos reales inscritos son
oponibles a todos los terceros y por tanto también a los que adquirieron por
títulos de igual o anterior fecha  .

De esta forma, de acuerdo a la concepción preconizada por Pau Pedrón,

adoptada por Carmen de Grado, y con el cual estamos de acuerdo, el
principio de prioridad solamente tendría efectos formales, más no
materiales, por lo que sólo operaría sólo en los casos de títulos presentados
para su inscripción al Registro. En dicho supuesto, hay que estar a la fecha
y hora del asiento de presentación para determinar la preferencia o
eventual prevalencia de un título sobre otro, variando los efectos
dependiendo de la compatibilidad o no de los títulos presentados.

En consecuencia, una vez inscrito el título se estará ante otro principio, el

de oponibilidad, principio que nos informa que el derecho inscrito es
oponible a todos los títulos incompatibles que se pretendan inscribir,
aunque estos sean de fecha anterior.

url https://www.registradoresdemadrid.org/revista/25/Comentarios/ESTUDIO-DEL-PRINCIPIO-
DE-PRIORIDAD-EN-EL-SISTEMA-REGISTRAL-PERUANO-Y-EN-EL-SISTEMA-REGISTRAL-ESPANOL-
Por-GLORIA-AMPARO-SALVATIERRA-VALDIVIA-y-FERNANDO-TARAZONA-ALVARADO

 PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

            Parte del aforismo Prior tempore potior iure,  que en nuestro sistema registral está
referido a la fecha de ingreso del título en el Registro. Se trata de una de las manifestaciones
del principio de prioridad.

            Legislativamente se formula como sigue: “La prioridad en el tiempo de la inscripción

determina la preferencia de los derechos que otorga el registro” (art. 2016 CC). Los efectos
de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan,
se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en
contrario (numeral IX TP del RGRRPP).

Principio de prioridad registral.

Norma jurídico registral esencial, que otorga preferencia al derecho real con constancia
registral anterior sobre el derecho posterior, representada en el conocido aforismo prior
tempore, potior iure. Desde el Derecho Registral, es el resultado del carácter excluyente de los
derechos reales que afectan a una misma cosa, estableciéndose una eficacia registral de los
derechos inscritos dependiente del momento de su incorporación al Registro.
Anterioridad temporal que se computa teniendo en cuenta el reflejo de estas situaciones
jurídicas en los del Registro de la Propiedad, y no desde la constitución del derecho real según
las normas de Derecho Civil (Título y Traditio). Así la preferencia configurada por las normas
civiles difiere de la prioridad determinada por las normas registrales.

Este principio, sancionado por el art. 17 de la LH, impide dar rango preferente a una situación
jurídico real presentada con posterioridad a un derecho real ya inscrito. En este sentido, se
considera la fecha del asiento de presentación para todos los efectos que se deban de producir
(art. 24 de la LH). Cuando son diferentes inscripciones de igual fecha y que afectan a la misma
finca, el elemento a valorar será la hora de presentación en el Registro de los títulos
respectivos (art. 25 de la LH).

Principio de Prioridad

Deviene del apotegma “prior tempore, potior jure” (primero en el tiempo, poderoso en el
derecho) contenido en el Art. 2016 del C.C.: “La prioridad en el tiempo de la inscripción
determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro”. Expresa el Español Sastre
que el acto registrable que primeramente ingresa al registro se antepone con preferencia
excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que siendo incompatible o
perjudicial, no hubiera sido presentado al Registro o lo hubiere hecho con posterioridad,
aunque dicho acto fuese de fecha anterior. (Art 2016 C.C.)