Un contrato es una declaración de voluntades mediante la cual dos o más

personas físicas o jurídicas establecen las condiciones a cumplir por cada una
de ellas durante el periodo de vigencia del mismo.
La Compraventa es considerado como el contrato por excelencia, por razón de
los elementos que lo contienen (capacidad, objeto, precio, consentimiento). Se
encuentra en el rango de contratos principales, ya que es independiente, sin
necesidad de la presencia de contratos accesorios. En este contrato podemos
apreciar el progresivo desarrollo del Derecho Romano, la más antigua forma de
realizar una operación que tuviera por finalidad trasmitir un bien a otra persona
mediante una contraprestación, fue el acto material de trueque o permuta, pero
esa forma trajo inconvenientes y ello dio lugar a que se diera una nueva forma
de cambio: metales preciosos hasta luego llegar a la moneda.
Entendemos por compraventa un contrato principal, consensual, bilateral y
perfecto, oneroso, generalmente conmutativo y nominado por el cual una
persona (vendedor) se obliga a transferir a otra (comprador) el dominio de un
bien, mediante la reciproca obligación de entregar determinado bien a cambio
de recibir una cantidad estipulada con el carácter de precio. Se considera que
es principal porque tiene fines propios y especiales que cumplir, pudiendo
existir por si con independencia de toda preparación y sin calidad de una
accesoria.
Es consensual, porque se perfecciona por el mero consentimiento de las
partes. Es bilateral y perfecto, porque produce mutuas prestaciones entre
comprador y vendedor desde el momento mismo en que se verifica. Es
oneroso, porque los derechos de cada contratante son adquiridos a expensas
de una prestación reciprocan de carácter pecuniario por parte de uno de los
contratantes. (Artículo 1605 del Código Civil)Es conmutativo, porque lo que se
vende es generalmente equivalente al precio. Es nominado en razón de estar
especificado en la ley. (Código Civil, Titulo III)El contrato de compraventa es
traslaticio de dominio porque se puede enajenar la cosa y el medio más directo
y frecuente de trasladarlas de un patrimonio jurídico a otro.
Ejemplo:
Mario y Juan convienen realizar un contrato de compraventa (bilateral,
consensual), sobre un bien inmueble que está ubicado en Col. San Ignacio.
Una casa de dos pisos, color verde, cuyo precio radica en Lps.1, 000,000.
(Oneroso, conmutativo), el cual será pagado durante el transcurso de 1 año. La
entrega de la misma (traslaticio de dominio) se efectuara el 25 de Mayo del
presente año, al mismo tiempo el comprador efectuara el primer pago de Lps.
83,334.000.
Antecedentes Históricos y Naturaleza de la Compraventa
El contrato de compra venta por su trascendencia histórica es el más
importante de los contratos, es el más frecuente en el área social. Todo el
trabajo humano, tan vario, complejo e intenso, tiene por fin último la distribución
de la riqueza, la cual se efectuaba principalmente mediante la compraventa.
En los primeros albores de la civilización humana, el contrato de cambio por
excelencia fue la permuta: cambio directo de cosa por cosa. Las personas
cambiaban las cosas que poseían y que no les eran útiles por aquellas que le
eran necesarias y que otros poseían. Con el tiempo, para poder facilitar los
cambios surgió lo que se conoce como la moneda, formada de una materia
(generalmente cobre) que tenía un valor constante, aceptado universalmente y
manifiesto al público mediante la acuñación. De esta manera se representaba
las transacciones de todos los objetos permutables y de esta manera
desaparece el trueque.
En el lenguaje vulgar, vender es dar a otro una cosa para obtener moneda, y
comprar es dar a otra moneda para recibir una cosa. Según Ulpiano advierte,
"La venta nació con la permuta de cosa por cosa."
Inicialmente la compra venta, no conducía directamente a la transferencia de la
propiedad, ya que esta únicamente se materializaba a través de la concertación
de actos materiales, tal como lo era la mancipatio, la in jure cessio y la traditio.
1.- La Mancipatio.- Fue un acto formal, donde no intervenía ningún magistrado.
Se requería la presencia de quien transmitía el dominio de la cosa (manciupio
dans), del adquirente (mancipio accipiens), de cinco testigos púberes y
ciudadanos romanos, la cosa a transmitir si era posible (mueble) y otra persona
también púber y ciudadano romano que sostenía simbólicamente una balanza.
Esa persona recibía el nombre de libripens (el que pesa en la balanza)
aludiendo que en algún momento el dinero valía por su peso y debía pesarse
en una balanza. Debían pronunciarse formulas rituales a fin de que se
entendiese materializada la adquisición.
2.- La In Jure Cessio.- Era un acto formal pero se celebraba en presencia del
pretor e implicaba una reivindicación simulada, en la que el adquiriente alegaba
la propiedad del bien ante el pretor y el enajenamiento se allanaba a ello.
3.- La Traditio.- era la entrega física del bien que se enajenaba, la misma que
se daba de común acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo
recibía accipiens.
Elementos del Contrato de Compraventa
1. Elementos Personales: La capacidad que tiene las personas para poder
celebra un contrato. Pueden celebrar el contrato de compraventa todas las
personas hábiles para contratar.
Ejemplo:
Ana Cecilia Domínguez, de 23 años de edad, realiza un contrato de
compraventa de un automóvil, con el Sr. Eduardo José Pineda, mayor de edad.
2. Elementos Reales: son el objeto y el precio.
Puede ser objeto del contrato de compraventa todos los objetos que están
dentro del comercio del hombre, ya sean muebles, inmuebles, semovientes,
corporales o incorporales, derechos, acciones o servidumbres presentes o
futuras.
Ejemplo:
José Manuel Valladares, se propone comprar una lavado en Diunsa, por la
cantidad de Lps. 6,000, marca Whirlpool, color blanco, serie ed2808g.
3. Elementos Formales: siendo la compraventa un contrato esencialmente
consensual, si se perfeccionan en orden a los elementos formales se produce
por el mero consentimiento. (Artículos 1550 y 1553 del Código Civil).
Ejemplo:
Sra. Mónica Medina ha ofrecido venderle una Televisor Sony, de 42 pulg., al
Sr. Ernesto Cuevas, él cual ha mostrado interés en el televisor y acepta realizar
la compra.
El Consentimiento El consentimiento es un concepto jurídico que hace
referencia a la exteriorización de la voluntad entre dos o varias personas para
aceptar derechos y obligaciones. Su principal marco de actuación es el
Derecho civil y, en especial, el Derecho de obligaciones y de contratos, en
dónde el consentimiento juega un papel fundamental en el marco de la
autonomía de la voluntad. En Derecho civil, el consentimiento se define como
el concurso entre la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de
constituir el contrato. El consentimiento se considera un requisito esencial para
la formalización de contratos, y para cualquier otra asunción de derechos y
obligaciones que requiera voluntariedad, como la aceptación de herencias,
contraer matrimonios, etc. En el contrato de Compraventa, no solo se necesita
el consentimiento de las partes, sino es de igual importancia que estas tengan
para celebrar el mismo.
Capacidad Para Comprar y Vender
Esta doctrina en el contrato de compraventa, lo mismo que en todos los demás,
se refiere a la capacidad de las personas para celebrarle.
Estas excepciones que constituyen casos de incapacidad especial para el
contrato de compra-venta con:
1. Los guardadores, que no pueden comprar en particular ni en subasta pública
ninguna cosa perteneciente a los sometidos a su guarda.
2. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación
estuviesen encargados.
3. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los municipios, de los
pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración
estuviesen encargados.
Esta disposición regirá para los jueces y peritos que de cualquier modo
intervinieren en la venta.
4. Los magistrados, jueces, individuos del Ministerio Público, secretarios de
Tribunales y Juzgados y oficiales de justicia, los bienes y derechos que
estuviesen en litigio ante el tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejercieran
sus respectivas funciones, es
Extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por sesión. (Comprenderá a
los Abogados y Procuradores respecto a bienes y derechos que fueren objeto
de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio).
Ejemplo:
Un tutor no podrá hacer la compra en su beneficio, con los bienes que
corresponden al menor que está a su guarda.
El presidente de una nación, no podrá comprar terrenos o bienes
pertenecientes al Estado.
Promesa de Venta
Se designa como promesa de venta, el ofrecimiento que hace el vendedor al
comprador de transferirle la propiedad de una cosa mediante un precio
determinado. La promesa es aceptada inmediatamente. La compraventa queda
concluida, pudiendo cualquiera de los estipulantes exigir del otro el
cumplimiento del contrato. Pero si el comprador se ha reservado el derecho de
contestar en cierto plazo, el traslado del dominio no tiene lugar sino una vez
que exprese su aceptación. Esta es la promesa de venta propiamente tal, que
no implica compromiso sino de parte del propietario: constituye un simple
proyecto de futura venta, una opción, como suele decirse, por ser optativo para
aquel a quien se hace la promesa, aceptarla o no. En el intervalo el prometiente
permanece en el ejercicio de los atributos del dominio sobre la cosa, la cual
corre de su cuenta y riego. Si el dueño violando la promesa, traspasar la
propiedad a un tercero, el estipulante no tendría acción contra este ultimo para
anular su compra y obtener su posesión por carecer de derecho real sobre el
objeto, pues el que tiene es nada más que personal contra el prometiente para
exigirle en este caso el pago de daños y perjuicios.
Consumada la traslación del dominio habiendo mediado promesa de venta, o
reciproca de compraventa, no hay retroacción de fecha al tiempo de la
promesa, sino que la operación se tiene por realizada en la época en que se
formalizo; de lo cual se desprende que todos los frutos que la cosa produzca en
tiempo intermedio, pertenecen al vendedor, a cuyo cargo ella está, por otra
parte, hasta su entrega al adquiriente.
El tiempo que se señala a la prescripción del derecho para exigir el
cumplimiento de la promesa de venta o de la reciproca de compraventa, se
reduce al espacio de un mes, a contar de la fecha en que una u otra fuere
exigible; de este modo prometida una venta para el caso en que un suceso se
verifique dentro de cierto tiempo, la promesa caduca si realizada la condición a
quien a quien fue hecha deja transcurrir dicho termino de un mes sin reclamar
la formalización del convenio.
Ejemplo:
Juan López le ofrece vender a María del Carmen, el próximo ternero que su
vaca Lucero tendrá en el mes de Mayo. Ella acepta y ya dicho ofrecimiento
compromete a Juan López a entregarle el ternero.
Objeto de la Compraventa
Uno de los requisitos de la compraventa es un objeto determinado, que pueda
ser materia de convención. Mas exactamente debería decirse que el objeto de
contrato de Compraventa es la obligación bilateral, es decir, la del vendedor de
dar y la del comprador de pagar; que el objeto de esta obligación bilateral es la
doble prestación, y que el objeto o materia de la prestación del vendedor es la
cosa y el de la del comprador el precio.
La cosa que forma el objeto de la compraventa ha de realizarse en 3
condiciones:
1.- Ella tiene que existir en el momento de la celebración del contrato, o por lo
menos debe haber posibilidad de que exista en fecha futura.
Ejemplo: Una cría por nacer, una cosecha más o menos próxima.
2.- Ha de estar en el comercio de los hombres y por lo mismo ser susceptible
de enajenación. (Artículo 1562 del Código Civil)
Ejemplo: José Guzmán no podrá comprar la Estatua de Francisco Morazán,
ubicada en el Parque Central, con el fin de decorar su casa.
3.-Es preciso que se halle en condiciones de poder entrar en el dominio del
adquiriente por efecto de la compra.
Ejemplo: Carlos Bustillo quiere vender la Laptop de su amiga Raquel Jiménez,
la cual se encuentra de viaje. Ricardo Pineda esta en condición de comprarla,
pero Carlos no podrá venderla, ya que el no es el dueño de la misma.
Clases de Compraventa según el Objeto
1.- Compraventa de Esperanza: Tiene la naturaleza de un contrato aleatorio
por la incertidumbre del objeto. Consiste en el mismo contrato de compraventa
de cosa, de existencia dudosa y eventual; es decir de una cosa futura. No debe
ser, por tanto, cosa de existencia imposible, siquiera improbable; basta que sea
incierta, indeterminada en la especie, pero no en el género, y precisamente,
probable y de posible existencia, según las leyes de la naturaleza y las
inducciones de la razón.
Ejemplo:
Frutos pendientes o que pueden serlo con relación a una época determinada,
lo que pesque un pescador o cace un cazador.
Cuando falta la incertidumbre en cuanto a la existencia de las cosas y alguno
de los contratantes tiene, por el contrario, seguridad y certeza de este extremo
que el otro ignora, surge la idea del fraude y del dolo, y en su caso, la del delito
de estafa. la incertidumbre, en cuanto a la existencia y determinación de la
cosa objeto de la compraventa de esperanza, que por eso se llama así, en
cuanto que lo que se compra y vende es, más que una cosa, la esperanza o
probabilidad de que exista después del contrato, según racional contrato, ha de
ser efectiva y la misma para ambos contratantes.
2.-Compraventa Editorial: Por virtud de este contrato, el autor de una obra
científica, literaria o musical contrae la obligación de poner dicha obra a
disposición del editor, y este, la de publicarla y percibir los beneficios de su
publicación, entregando a aquel la cantidad estipulada en el tiempo y forma
convenidos.
Ejemplo:
Marcelo Milán es autor de un libro llamado "A la luz de la Luna", el cual pone de
inmediato a disposición de su editor para que este la publique; y ambos se
beneficien de las ventas del mismo.
Cuando el autor falta a su compromiso, el editor adquiere el derecho de
demandarlo por el daño causado en relación a los gastos que ya hubiere
hecho; también puede rescindir el contrato. Si el autor es culpable de la
negligencia o descuido, puede además exigirle una indemnización por los
beneficios que deja de percibir, si bien la cantidad que indemnice nunca podrá
exceder de la que hubiere percibido el autor, caso de consumarse el contrato, a
no ser que mediase dolo.
Cuando la obra perezca por caso fortuito antes de haberse entregado el
manuscrito, y al autor le sea imposible reproducir o proporcionar otro, la
obligación se disuelve hasta el extremo de devolver las cantidades que el autor
hubiese ya recibido; pero si el contrato versa sobre componer o escribir una
obra, y esta pereciere antes de su entrega, la obligación subsiste y el autor no
puede exigir aumento de precio.
El Precio
Se entiende por el precio como la cantidad o valor pecuniario en que se estima
una cosa. Constituye un requisito esencial de la compraventa y debe reunir tres
condiciones a saber:
1. Que el precio sea verdadero: La verdad del precio se propone evitar el
supuesto de simulación en un contrato de compraventa; entendiéndose por
precio verdadero el que consiste en una cantidad que no sea mínima o
insignificante, comparada con el valor intrínseco y aun con la estimación que
tenga en cambio la cosa vendida; o lo que es igual, para que pueda dicha
cantidad ser racionalmente considerada como precio de la misma cosa misma.
Ejemplo:
Nadie podrá considerar como racionalmente verdadero, el precio de una casa,
por mala que fuera, fijada en Lps.2, 000.00 o en otro cantidad desproporcional
con el valor del objeto vendido.
La falta de verdad en el precio produce el vicio de simulación, convirtiendo el
contrato de compraventa en donación.
2. Que el precio sea cierto: Significa que resulte claramente determina o de
segura determinación el establecido o que haya de establecerse en el contrato
de compraventa celebrado. Esta cualidad exige ser concretada en la idea de
una cantidad, con relación al dinero o valores, cuyo tipo de medida, sea el
numerario, y es condición absoluta esencial, produciendo su falta la nulidad del
contrato.
Ejemplo:
En el momento de realizar una compraventa de una casa, se establezca el
precio de la misma y no un aproximado de la misma.
3. Que el precio ha de consistir en dinero: Podrá también en valores regulados
por numerario, es consecuencia del carácter fundamental que el contrato de
compraventa tiene de cambio indirecto, por virtud de la intervención de la
moneda, como denominador común de todos los valores.
Contenido del Contrato de Compraventa
Constituye el contenido del contrato de compraventa las obligaciones y
derechos que origina, respecto del comprador, del vendedor, que son los
efectos jurídicos del contrato mismo.
Se puede decir que se reduce a que el contrato de compraventa, como
traslativo de dominio y bilateral que es, de lugar a la obligación del vendedor a
entregar garantías en el dominio de lo vendido al comprador y recíprocamente
de este a entregar el precio concertado al vendedor. En cambio, analíticamente
examinados esos efectos jurídicos de la compraventa, pueden referirse a dos
grupos las obligaciones que produce, las cuales son reciprocas del derecho
correlativo a la otra parte contratante a saber: unas privativas del vendedor y
otras privativas del comprador.
Obligaciones del vendedor
"Son obligaciones del vendedor:"
1. Entregar la cosa vendida con todas sus acciones y adherencias. El
cumplimiento de esta obligación exime distinguir el estado en que se ha de
entregar la cosa, el modo, tiempo y lugar de hacer la entrega, y los casos en
que el vendedor esta relevado de esta obligación. La entrega o tradición de la
cosa vendida, es deber que pesa sobre el enajenante, como necesario
complemento del acto contractual, toda vez que la posesión es indispensable
para someter las cosas al uso y disfrute a que se les destina.
2. Manifestar los vicios ocultos de la cosa vendida. Consecuencia del
incumplimiento de esta obligación, por parte del vendedor son los derechos del
comprador a utilizar las acciones redhibitoria y estimatoria.
3. Responder por evicción y saneamiento. Consiste esta obligación del
vendedor en la de mantener y garantizar al comprador en la pacifica posesión
de la cosa vendida defender sus derechos, si se le demanda; y si fuese vencido
en sentencia firme, y fuera de ciertos casos de excepción, responderá de la
evicción que sufriere dicho comprador mediante la obligación del saneamiento
realizado por la restitución del precio recibido y la indemnización de todos los
gastos o perjuicios que por tal concepto se le haya ocasionado.
Saneamiento por Evicción
Evicción se define como la pérdida del todo o parte de la cosa vendida, a causa
de acción judicial intentada contra el comprador; cuando a este trate un tercero,
en virtud de acción reivindicatoria, de privarle del bien adquirido, le asiste el
derecho de citar de evicción a su vendedor, esto es exigible que salga a la
defensa de la cosa vendida o que le indemnice debidamente en caso de que
sea declarada con lugar la demanda del tercero.
Consiste esta obligación del vendedor en la de mantener y garantizar al
comprador en la pacifica posesión de la cosa vendida, defender su derecho, si
se le demanda; y, si fuese vencido por sentencia firme, fuera de ciertos casos
de excepción, responder de la evicción que sufriera de dicho comprador,
mediante la obligación del saneamiento, realizado por la restitución del precio
recibido la indemnización de todos los gastos o perjuicios que por tal concepto
seLa evicción y el saneamiento son dos términos de significación diversa, pero
representan ideas relacionadas entre sí. La evicción viene del verbo latín
evincere, o sea vencer en juicio y se llama res evicta la cosa obtenida por
decisión judicial. Es la evicción el antecedente necesario del saneamiento,
corolario este, a su vez, y complemento de justicia de aquella.
Sanear equivale a dar cosa sana; es decir a vender cosa respecto de la cual
nadie puede invocar y obtener el reconocimiento judicial de un derecho
superior ni contrario a la integridad del transmitido por el vendedor al
comprador en términos de que sea una realidad definitiva o irrevocable el
cumplimiento de los fines de esencia del contrato de compraventa, la
transmisión de dominio en la cosa vendida, del vendedor al comprador; así
como que la cosa vendida no esté sujeta a otras cargas o gravámenes que los
que hayan sido declarados al celebrarse la venta, y en los propios términos en
que fuera aceptada por el comprador; de otro modo si un supuesto que haga
posible o cierta la evicción, no hay lugar al saneamiento.
Ejemplo:
Tú le compras a Juan una casa y cuando vas a vivir en ella te encuentras con
que Juan y su familia están dentro de la casa y no se quieren ir. Esto sin duda
afecta tu derecho de propiedad y el hecho fue causado por la misma persona
quien te vendió; Juan debe responderte. En la práctica no se da mucho este
caso.
Ejemplo:
Por evicción a causa de terceros: Andrés le vende una casa a Roberto. Roberto
está viviendo por un tiempo en la casa y de repente aparece David y le dice a
Roberto, "que él es el dueño de la casa y le demuestra por medio de
documentos donde consta que él es propietario. Si al final resulta que David es
el verdadero dueño de la casa Andrés debe responder a él.
Cuando se haya estipulado el saneamiento o no se haya pactado nada sobre
ella, el comprador tendrá derecho a exigir del vendedor:
1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción,
ya sea mayor o menor que el de la venta
2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le
haya vencido en juicio.
3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y en su caso las del
seguido con el vendedor para el saneamiento.
4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado al comprador.
5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si
se vendió de mala fe.
El saneamiento no será exigible hasta que no haya sido declarado en sentencia
firme por la que se condene al comprador a la perdida de la cosa adquirida o
de parte de la misma. hallan ocasionado.