NiR A POT Tipitapa 20051114 MG

REPÚBLICA DE NICARAGUA
SISTEMA NACIONAL PARA LA PREVENCIÓN,

MITIGACIÓN Y ATENCIÓN DE DESASTRES
(SINAPRED)
SECRETARÍA EJECUTIVA
Plan de Ordenamiento Territorial Municipal en

Función de las Amenazas Naturales
Departamento MANAGUA
Municipio
TIPITAPA
11 de agosto de 2005
Plan de Ordenamiento Territorial Municipal en Función de las Amenazas Naturales
El Plan de Ordenamiento Territorial Municipal en Función de las Amenazas Naturales

constituye un producto en el marco del “Proyecto de Reducción de la Vulnerabilidad
ante Desastres Naturales”, Componente D2A - Análisis de Riesgos e Incorporación de
la Gestión Preventiva en la Planificación Municipal, desarrollado por la Secretaría
Ejecutiva del Sistema Nacional para la Prevención, Mitigación y Atención de Desastres
(SINAPRED) con el apoyo de la firma consultora World Institute for Disaster Risk
Management Inc. (DRM).
En el marco del mencionado Proyecto de Reducción de Vulnerabilidad, el componente

D2A y en particular el Plan de Ordenamiento constituyen un ulterior esfuerzo del
Gobierno de Nicaragua en aras de fortalecer las capacidades municipales en el tema
de Gestión de Riesgos.
Esta labor específica se ha asignado a la Secretaría Ejecutiva del SINAPRED, pero los
resultados se armonizan con los esfuerzos de otras Instituciones del Estado, con el
objetivo de alimentar los procesos de descentralización administrativa, de
ordenamiento territorial y de prevención de riesgos en el País y como condiciones
necesarias para el desarrollo sostenible.
El presente producto ha sido elaborado conjuntamente entre los especialistas de la

firma consultora DRM y los integrantes de los Comités Municipales de Prevención,
Mitigación y Atención de Desastres (COMUPRED) bajo la supervisión del equipo de
la Secretaría Ejecutiva del SINAPRED y de los integrantes del Comité Técnico del
Proyecto en representación de diferentes instituciones.
Nota de la Secretaría Ejecutiva del SINAPRED: Aunque se usa comúnmente el

término “desastre natural”, el lector debe reconocer que un desastre no es un hecho
natural. Los daños y pérdidas (desastres) ocurren cuando fenómenos como sismos,
inundaciones, deslizamientos, explosiones, accidentes de tránsito, incendios, etc.
afectan a sitios o personas vulnerables como las que habitan viviendas inseguras, mal
ubicadas o mal construidas.
Secretaría Ejecutiva del Comité Técnico del World Institute for Disaster Risk
SINAPRED Proyecto Management Inc. (DRM)
Julio Icaza Miriam Downs Jürg Hammer
Laura Gutiérrez COSUDE Andrea Lorito
Angélica Calderón Jorge Martínez Miguel Palma
INETER
INETER Isaías Montoya
Ana Izaguirre INETER
(Técnica de Enlace Ana María Núñez
ante SE-SINAPRED) MTI
Wilfried Strauch
INETER
Luis Zúñiga
INETER
Municipio de Tipitapa i
Índice
Acrónimos....................................................................................................................................iii
Resumen.......................................................................................................................................iv
1. Introducción .......................................................................................................................1
1.1. Visión de Desarrollo Municipal y Objetivos del Plan ..............................................1
1.2. Objetivo General y Objetivo Específico ....................................................................3
1.3. Marco Legal...................................................................................................................4
2. Escenario de Desarrollo Municipal Actual y Tendencial........................................6
2.1. Patrones de Crecimiento Demográfico.....................................................................6
2.2. Patrones de Crecimiento Económico........................................................................8
2.3. Patrones de Crecimiento Espacial ............................................................................9
2.4. Problemáticas del Desarrollo ...................................................................................10
2.5. Planificación Actual....................................................................................................11
3. Conflictos entre Amenazas y Desarrollo ..................................................................13
3.1. Inundaciones ...............................................................................................................13
3.2. Inestabilidad de laderas ............................................................................................15
3.3. Amenaza Sísmica ......................................................................................................15
3.4. Amenaza Volcánica ...................................................................................................16
4. Propuesta para el Uso del Suelo ................................................................................18
4.1. Zonificación de Uso Habitacional ............................................................................19
4.2. Zonificación de Usos Agrícolas................................................................................23
4.3. Zonas de Densidades Habitacionales Propuestas ...............................................25
5. Estrategias para la Implementación del Uso del Suelo ........................................27
5.1. Fases y Estrategias de Ejecución ...........................................................................27
5.2. Plan de Acciones y Prioridades ...............................................................................28
5.3. Mecanismos de Evaluación de los Planes.............................................................30
5.4. Procedimientos para Actualizar los Planes............................................................32
6. Conclusiones ...................................................................................................................34
Fuentes de Información y trabajos consultados..............................................................36
Anexo I - Matrices de análisis de las problemáticas municipal ...................................38
Anexo II - Las Proyecciones de Población al 2025 ..........................................................41
Anexo III - Elementos del Mapa de Ordenamiento ...........................................................52
Anexo IV - Glosario ...................................................................................................................57
Índice de Tablas
Tabla No I: Hipótesis de Crecimiento Poblacional Total ........................................................7

Tabla No II: Jerarquía de Asentamientos según Rangos SNAH ........................................10
Tabla No III: Resumen de Zonas Propuestas - (Artículos 32/42 –Decreto 78/2002) ......23
Tabla No IV: Resumen de Zonas Propuestas - Zonas Agrícolas .......................................25
Tabla No V: Resumen de Densidades Habitacionales Propuestas ...................................26
Tabla No VI: Indicadores de Impacto del Plan.......................................................................32
Municipio de Tipitapa ii
Acrónimos
COMUPRED: Comité Municipal para la Prevención, Mitigación y Atención de

Desastres
CDM: Comité de Desarrollo Municipal
INEC: Instituto Nacional de Estadísticas y Censos
INETER: Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales
INIFOM: Instituto Nicaragüense de Fomento Municipal
INTUR: Instituto Nicaragüense de Turismo
INVUR: Instituto de la Vivienda Urbana y Rural
MARENA: Ministerio del Ambiente y los Recursos Naturales
MINSA: Ministerio de Salud
MINVAH: Ministerio de la Vivienda y Asentamientos Humanos
MTI: Ministerio de Transporte e Infraestructura
PDM: Plan de Desarrollo Municipal
PNUD: Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo
PIM: Programa de Inversión Municipal
POA: Plan Operativo Anual
POSAF Programa Socio Ambiental y Forestal
SNAH: Sistema Nacional de Asentamientos Humanos
SE-SINAPRED: Secretaría Ejecutiva del Sistema Nacional para la Prevención,

Mitigación y Atención de Desastres
UNA: Universidad Nacional Agraria
UNI: Universidad Nacional de Ingeniería
Municipio de Tipitapa iii

Resumen
La propuesta de un Plan de Ordenamiento Territorial en Función de las Amenazas

Naturales tiene la finalidad de incorporar en la planificación física y estratégica
municipal los elementos resultantes del análisis de riesgo que se han elaborado para el
municipio. El Plan se debe considerar como un componente del proceso de
ordenamiento territorial y también como un insumo del proceso de planificación
estratégica de los municipios.
El objetivo general del Plan es la reducción de la vulnerabilidad del municipio frente a

las amenazas naturales. Tiene como objetivo específico identificar medidas de
prevención y mitigación del riesgo para las áreas amenazadas, organizadas en una
propuesta de zonificación de los usos de suelo.
El documento se compone de dos partes principales: la primera es el análisis del

contexto municipal y la segunda es una propuesta de ordenamiento en función de las
amenazas evidenciadas. En la primera parte (capítulos 1, 2 y 3), se elabora un
escenario actual y tendencial del municipio. Esto consiste en un rápido análisis de las
perspectivas de desarrollo según la visión de los actores locales, enmarcadas en
previsiones de crecimiento para un horizonte temporal de 20 años.
Para definir el escenario, se analizan varios aspectos del desarrollo:
• Patrones de crecimiento poblacional, elaborando una estimación indicativa a

través de diferentes hipótesis de crecimiento adecuadas al municipio.
• Características de crecimiento económico, basándose en la información disponible

sobre las actividades y las perspectivas futuras.
• Patrones y problemáticas de desarrollo espacial, en términos de crecimiento de

los diferentes asentamientos y de las directrices de desarrollo que se evidencian a
nivel municipal.
• Avances de la planificación existente y los retos para la futura toma de decisiones

sobre el desarrollo del municipio.
Luego el escenario es confrontado con las amenazas naturales identificadas en el

análisis de riesgo presentado en el Reporte de Amenazas. En esta lógica se define una
visión de desarrollo con seguridad, analizando los objetivos de desarrollo del municipio
reflejados en los documentos de planificación y reportando el resultado del trabajo de
los grupos focales efectuados en el curso de los talleres de participación ciudadana.
En la segunda parte (capítulos 4 y 5) se presenta una propuesta de ordenamiento en

función de las amenazas,. Las zonas han sido definidas en base al Decreto 78/2002,
que dicta las “Normas, pautas y criterios para el ordenamiento territorial” en Nicaragua,
Municipio de Tipitapa iv
y han sido cuantificadas en su extensión y detalladas según sus categorías y

características.
La implementación del Plan es analizada en el corto, mediano y largo plazo y se

presenta un plan de acción para la primera fase, como también indicadores de
monitoreo y mecanismos para su revisión periódica.
En los anexos se muestran las tablas del análisis de la visión de desarrollo, resultado
de los talleres participativos, y los datos utilizados para la proyección del crecimiento de
la población.
El desarrollo del municipio de Tipitapa está condicionado en muchos aspectos por las
amenazas naturales presentes en su territorio. La posibilidad de inundaciones perjudica
seriamente la totalidad de los asentamientos a las orillas de los ríos Malacatoya y
Tipitapa, incluyendo la cabecera que es amenazada también por la crecida del lago.
Otros asentamientos con problemas de inundaciones son Las Maderas, Quebrada
Honda y El Triunfo.
En los distritos del norte y este del municipio se manifiestan numerosos fenómenos de
inestabilidad de laderas, amenazando las comunidades rurales de la zona. Estos
asentamientos se caracterizan por su reducida dimensión y dispersión en el territorio,
circunstancia esta que multiplica los riesgos.
Las mayores amenazas volcánicas para el municipio son los productos de la actividad
del volcán Masaya como es el caso de la caída de cenizas. En el sector suroccidental,
algunos asentamientos se encuentran en la ruta histórica de sus erupciones lávicas,
aunque están alejados de los centros eruptivos actualmente activos.
En los casos de eventos explosivos mayores, otros asentamientos y ciudades

afectados más gravemente que Tipitapa; por lo tanto es importante señalar que la
infraestructura local (especialmente puentes y carreteras) debe garantizar la posibilidad
de realizar evacuaciones masivas, que necesariamente atravesarían el municipio.
La emisión de ceniza (de proveniencia también de volcanes en reposo como Apoyeque

o Apoyo) podría alcanzar tanto el casco urbano como las zonas rurales, con un grado
de afectación dependiente de la cantidad y tamaño de los productos.
La amenaza sísmica es significativa y real, presentándose en un cuadro de media y

alta vulnerabilidad del territorio. En particular, debe ser valorada como prioritaria la
necesidad de reducir la vulnerabilidad física de las edificaciones del municipio y del
casco urbano.
Se propone reducir la vulnerabilidad sísmica y volcánica, con los programas de

rehabilitación del patrimonio edificado.
Municipio de Tipitapa v
Se destaca que el 11% del territorio se puede considerar como no apto para el
desarrollo de asentamientos humanos, al cual se debe agregar un 27 % del territorio de
vocación forestal por sus grados de pendientes y tipo de suelo. Se proponen
estrategias para lograr usos sostenibles, sobre todo de conservación y turismo, en esta
importante extensión del territorio.
Las estrategias y medidas generales son paralelas a las propuestas en el Plan de

Zonificación Urbana y son detalladas en sus aspectos operativos en el Plan de Gestión
de Riesgo, en donde se han presupuestado los costos relativos a los programas y a las
actividades. Estos tres reportes forman parte, junto con los Mapas de Ordenamiento,
Zonificación y Densidades del conjunto de documentos de Planificación Territorial en
Función de las Amenazas Naturales. Se espera, con estos productos, proporcionar una
herramienta útil a las administraciones municipales para fortalecer el proceso local de
reducción de riesgos y convertir el crecimiento físico, social y económico en un
verdadero desarrollo, ordenado y sustentable.
Municipio de Tipitapa vi
1. Introducción
1.1. Visión de Desarrollo Municipal y Objetivos del Plan
La visión de desarrollo del municipio de Tipitapa está reflejada en el Plan de Desarrollo

Municipal aprobado recientemente con resolución del Consejo Municipal, y es el
resultado de un proceso de planificación que ha involucrado diferentes actores sociales
con el aporte técnico del la Universidad Nacional de Ingeniería UNI y del Instituto
Nicaragüense de Estudios Territoriales INETER.
En este documento se pone en evidencia una visión de grandes potenciales de

desarrollo integrados y combinados entre los mayores rubros característicos del
municipio. Estos potenciales son sustentados por un sistema de asentamientos más
consolidados y ordenados, y por una cabecera municipal pujante y orientada a
aprovechar sus diferentes oportunidades geográficas y territoriales.
Tipitapa es un municipio de gran superficie y con una cabecera que presenta altos
niveles de dinamismo y empuje económico. Esto se manifiesta en el notable
crecimiento que ha experimentado la población en estos años. En los distritos rurales
del municipio el patrón de asentamiento tiende a la concentración en varios centros
mayores, en particular Las Maderas, San Benito -Los Novios, Las Banderas y Las
Canoas, centros que gozan de una alta accesibilidad, encontrándose a lo largo de la
Carretera Panamericana y de la carretera hacia el departamento de Boaco.
Sin embargo se percibe a través de los actores locales una situación de macrocefalia
del municipio, con una posición predominante de la cabecera municipal versus los
centros de los distritos rurales. Esta situación es señalada por el Plan de Desarrollo
Municipal como un reequilibro territorial a lograrse en los próximos años.
Los ejes de desarrollo son enfocados por un lado en el mayor aprovechamiento de la

agricultura y ganadería en la zona de planicie, de uso de los recursos forestales en
forma sostenible en las zonas del norte del municipio y la extracción de piedra cantera
en la zona central.
El eje del desarrollo industrial es considerado importante en los alrededores de la

cabecera, con un aumento esperado del sector de servicios y microempresa,
aprovechando la ubicación de varias directrices de transporte nacional e internacional,
y la apertura de nuevas instalaciones en régimen de zona franca.
En este cuadro también tiene su lugar el aprovechamiento más efectivo de los

atractivos turísticos como los baños termales, los balnearios, los sitios históricos y
posiblemente la costa del lago.
Municipio de Tipitapa 1
La posición geográfica y las características del municipio efectivamente permiten definir

grandes oportunidades de desarrollo, que se sustentan sobre numerosas ventajas
territoriales entre las cuales mencionamos:
• Una cercanía con el área de alto desarrollo industrial de la capital

• Cercanía con instalaciones estratégicas nacionales, como el aeropuerto
• Cercanía con corredores de desarrollo internacionales como la Carretera
Panamericana
• Disponibilidad de terreno sin accidentes orográficos
• Una presencia histórica de industrias liviana y pesada
• Una presencia histórica de empresas agrícolas de gran escala
• Un entorno con atractivos turísticos
• Presencia de recursos naturales no renovables como las minas
• Una masa crítica poblacional que permite economías de escala
Sin embargo los sectores mencionados necesitan de un fortalecimiento sustancial. Por

un lado el desarrollo agrícola está actualmente muy por debajo de su potencial
productivo, sin que se manifiesten señales de una próxima reactivación. Por otro lado
se prospecta la instalación de nuevas industrias en régimen de zona franca, que como
único beneficio aportarán la creación de empleo. Finalmente los atractivos turísticos en
la actualidad no están suficientemente equipados ni promocionados.
En este escenario, las amenazas naturales juegan un papel importante. En particular

las inundaciones y la vulnerabilidad sísmica, son dos aspectos que debilitan y reducen
las posibilidades de aprovechar las ventajas territoriales. La continua amenaza de
inundaciones por la crecida del río y del lago pone en riesgo directamente parte de la
población, las inversiones productivas, turísticas e instalaciones administrativas y de
servicios. También son importantes las consecuencias de las interrupciones de las vías
de comunicación de importancia internacional.
A nivel municipal los problemas mayores están ligados a la inseguridad permanente de

grandes áreas y asentamientos en las zonas de crecida de los ríos Tipitapa y
Malacatoya, afectando la población urbana, las instalaciones productivas industriales y
las áreas agrícolas. Por otro lado, en los distritos del norte del municipio los
deslizamientos y derrumbes amenazan directamente algunos asentamientos,
fenómenos que se van incrementando por los actuales procesos de deforestación.
Por lo tanto la visión de desarrollo sostenible con seguridad para el municipio de

Tipitapa, además de proponerse el objetivo de garantizar las vidas y los bienes de sus
ciudadanos, asume la importancia del proceso de gestión de riesgos como condición
necesaria para el pleno aprovechamiento de sus potencialidades de desarrollo
económico y social.
Con esta finalidad las estrategias de desarrollo local deberán incorporar las siguientes
actividades:
• Controlar y promocionar la calidad antisísmica de las edificaciones.
• Fomentar el crecimiento y ubicación en zonas seguras de los centros poblacionales.
• Realizar las obras necesarias para prevenir y mitigar las inundaciones en los
centros urbanos.
• Fomentar el adecuado uso de suelo para las áreas vulnerables y promover usos del
suelo congruentes con sus potencialidades.
• Aumentar las capacidades de respuesta ante las emergencias generadas por los
eventos sísmicos, volcánicos y de inundaciones en los asentamientos y
comunidades.
Visión de desarrollo con seguridad:

El Municipio de Tipitapa logra una sustancial reducción de los riesgos directos
para sus habitantes y consigue alcanzar en pleno su potencial de desarrollo
controlando los limitantes de las amenazas naturales.
1.2. Objetivo General y Objetivo Específico
Los objetivos del Plan de Ordenamiento son congruentes con la visión de desarrollo
con seguridad. El objetivo general se comparte con el resto del proceso de reducción
de vulnerabilidad y riesgo a nivel local, que incluye el Plan de Zonificación Urbana y el
Plan de Gestión de Riesgos. El objetivo específico es propio de cada Plan e identifica
más claramente el rol de cada uno de los instrumentos.
Objetivo general:
Reducir la vulnerabilidad del Municipio frente a las amenazas por inundaciones,
inestabilidad de laderas y fenómenos sísmicos y volcánicos, disminuyendo los
riesgos para los asentamientos humanos y los sistemas productivos.
El objetivo específico del Plan de Ordenamiento Municipal en Función de las Amenazas

Naturales está relacionado a la promoción de los usos de suelo más adecuados para la
reducción de riesgos. Por un lado esto implica restringir nuevos asentamientos
humanos en las zonas que se identifican como amenazadas, y considerar las medidas
de mitigación oportunas para los asentamientos existentes que se encuentren en esta
situación. Por otro lado es necesario impulsar los usos del suelo adecuados en las
actividades agrícolas y pecuarias que puedan reducir la susceptibilidad del territorio a la
erosión, la inestabilidad de laderas y en particular contrarrestar la deforestación.
Objetivo especifico:
Reducir la vulnerabilidad del Municipio promoviendo la implementación de una
zonificación de uso de suelo correspondiente, representada en un Mapa de
Ordenamiento Territorial en Función de las Amenazas y en un Mapa Municipal de
Densidades Permitidas.
El objetivo se refleja en resultados a corto, mediano y largo plazo:
Resultados a corto plazo

• Se limita el crecimiento en zonas inseguras.
• Se inicia la recuperación ambiental de las zonas vulnerables.
Resultados a mediano plazo

• El crecimiento de los centros urbanos se mantiene en zonas seguras.
• Las zonas vulnerables son recuperadas y protegidas, implementando usos
alternativos.
Resultados a largo plazo

• El crecimiento de los centros urbanos se mantienen en zonas seguras.
• Las zonas vulnerables son protegidas y el uso de suelo es congruente con sus
potenciales.
1.3. Marco Legal
La Ley General de Medio Ambiente y de los Recursos Naturales, Ley 217 del 2 de
mayo de 1996, publicada en La Gaceta No.105 del 6 de junio de 1996, establece la
primera definición de ordenamiento a nivel territorial que aparece en la legislación,
referida al proceso de ordenamiento ambiental del territorio en sus Artículos 14 al 16.
La referencia principal en la legislación para el ordenamiento territorial son dos

documentos recientes:
• El Decreto 90/2001, “Política General para el Ordenamiento Territorial”, aprobado el

18 de septiembre de 2001 y publicado en La Gaceta del 7 de enero de 2002.
• El Decreto 78/2002, “Normas, Pautas y Criterios para el Ordenamiento Territorial”,

aprobado el 19 de febrero del 2002 y publicado en La Gaceta No. 174 del 13 de
septiembre de 2002.
El primer Decreto establece los objetivos, principios y lineamientos generales de la

política de ordenamiento territorial del Estado, definiendo estrategias e instrumentos
legales y operativos como la cartografía nacional o los reglamentos y metodologías
publicadas por INETER, o los planes ambientales existentes elaborados por MARENA.
El Decreto 78/2002 es más específico sobre todo en relación a temas prácticos de

ordenamiento, estableciendo definiciones más sintéticas, criterios más puntuales, y
procedimientos más específicos.
En particular los Capítulos I y II del Decreto fijan objetivos, criterios y definiciones

generales, y el tercer Capítulo establece las respectivas competencias de las diferentes
instituciones involucradas.
El Capítulo IV es el que más se ha utilizado de referencia para la presente propuesta, y

es útil detallar brevemente su contenido. En los Artículos 17 al 29 se establecen los
criterios para la clasificación de la población en la Red de Asentamientos Humanos,
definiéndose en el Artículo 19 los rangos de población que definen la categoría del
asentamiento. Estos rangos han sido trasladados a las bases de datos de la SE-
SINAPRED y representados en los Mapas de Ordenamiento.
En los Artículos 30 al 57 se definen las categorías del uso del suelo En particular los
Artículos 32 al 42 son los que se han utilizado para la zonificación de ordenamiento
propuesta en el Plan. En el Capítulo V se reportan otros criterios de zonificación con
criterios económicos utilizados parcialmente debido a la característica sectorial de la
propuesta que se enfoca en el tema de riesgo.
Otras referencias importantes son aquellas contenidas en el Capítulo VI, donde se

describen características y funciones de los planes de Ordenamiento Territorial,
además de detallar procedimientos de formulación y aprobación de los mismos.
La facultad de la autoridad municipal para normar y planificar el territorio que le

corresponde está fundamentada en la Ley de Municipios, Ley 40 de 2 de julio de 1988,
y sus reformas operadas con la Ley 261/1997, publicadas ambas en La Gaceta, Diario
Oficial 162 del 26 de agosto de 1997. En el Artículo 7, Numerales 5 y 8 se establecen
las competencias locales en materia de regulación del uso del suelo urbano y rural
(Artículo 5) y el control del uso racional de los recursos del medio ambiente (Artículo 8).
2. Escenario de Desarrollo Municipal Actual y Tendencial
2.1. Patrones de Crecimiento Demográfico
Los datos demográficos incorporados en los Planes de Respuesta del 2003 (SE-
SINAPRED 2003) reflejan una población de 126,237 habitantes, distribuida en 81,421
habitantes en el área urbana y 44,816 en el resto del municipio.
Las tasas de crecimiento anual para el período 1995-2003, calculadas en base a los
diferentes datos, muestran una variación entre el 3.4% y el 5.4%. Aplicando las
hipótesis de crecimiento, se obtienen proyecciones de la población al 2025 que varían
entre un mínimo de 211,462 y un máximo de 263,799 habitantes. El promedio de estos
valores es 237,609, que corresponde a un incremento de población total del municipio
del 88%.
La población de la cabecera representa actualmente el 65% del total. Las diferentes

proyecciones tienen un valor promedio de 171,564 habitantes, que corresponde al 72%
de la población estimada al 2025. Esto está de acuerdo con los datos y análisis del
Plan de Desarrollo y los resultados del grupo de trabajo efectuado en los talleres,
inclusive la percepción empírica existente en la población es de un crecimiento todavía
mayor.
Los valores de población proyectada para el horizonte 2025 diseñan un escenario de

crecimiento poblacional con estas características:
• El crecimiento natural de la población se considera, conforme a las proyecciones

nacionales, en paulatino descenso.
• El saldo migratorio de las comarcas rurales es negativo, con pérdida de población

no reequilibrada por el crecimiento natural. Esta posibilidad es congruente con la
fuerza de atracción de la cabecera y con la crisis de las actividades agrícolas,
pecuarias y forestales en las comunidades del norte.
• Parte de la emigración desde la comarcas encuentra su destino en la cabecera

municipal, que presenta un crecimiento del 111%. Este proceso es congruente con
el fortalecimiento del rol de la cabecera, y con las perspectivas económicas
generales.
Las divisiones territoriales han sido establecidas oficialmente por el Plan de Desarrollo
Municipal, dividendo al municipio en 7 distritos rurales y 6 urbanos. Atribuyendo la
población de los asentamientos a las diferentes subdivisiones geográficas se pueden
calcular las densidades poblacionales territoriales de los diferentes sectores.
Los resultados obtenidos revelan una densidad entre 18 y 61 habitantes por kilómetro
cuadrado en los distritos rurales de El Madroño, Las Maderas, San Benito, Las
Banderas y Los Laureles. Estas densidades crecerán al 2025 entre 27 y 90 habitantes

por kilómetro cuadrado, manteniéndose en el rango de los valores típicos de
situaciones rurales.
Los distritos más cercanos a la cabecera, San Rafael y Zambrano, presentan una
densidad alta (respectivamente de 454 y 243 habitantes por kilómetro cuadrado) si se
consideran como zonas rurales, debido a la limitada extensión de su territorio.
Atendiendo a las proyecciones mencionadas, se identifican unos valores de densidad
próximos a valores de densidad urbana. Este hecho puede suponer un indicio de una
situación futura en la que los dos territorios podrían encontrarse bajo presión por su
mismo desarrollo, sin contar que la cercanía con el casco urbano, podría fácilmente dar
origen a fenómenos de fusión entre centros y conurbación. La densidad territorial de los
distritos urbanos es de 75 habitantes por hectárea, incluyendo las zonas establecidas
por el Plan de Desarrollo Municipal para la futura expansión. Considerando únicamente
el casco urbano actual, esta densidad se eleva a 149 habitantes por hectárea.
Aplicando las proyecciones, la densidad total correspondiente al área urbana en los
límites definidos por el PDM se elevaría en 2025 a 159 habitantes por hectárea.
275
Miles de habitantes
264
251
250
Hipótesis de crecimiento poblacional
239
238
225
211
200
175
150
126
125
2003 2003-05 2005-10 2010-15 2015-20 2020-25
Hipótesis 1 126,237 132,887 151,084 171,773 195,295 222,039
Hipótesis 2 126,237 132,887 150,349 169,278 189,661 211,462
Hipótesis 3 126,237 134,985 159,600 188,703 223,114 263,799
Hipótesis 4 126,237 134,985 158,830 185,983 216,727 251,329
Hipótesis 5 126,237 134,985 158,062 183,299 210,509 239,415
Promedio 126,237 134,146 155,585 179,807 207,061 237,609
Tabla No I: Hipótesis de Crecimiento Poblacional Total
2.2. Patrones de Crecimiento Económico
Tipitapa ha sido tradicionalmente un municipio donde se ha desarrollado la

agroindustria a gran escala (algodón y caña de azúcar), la ganadería y diferentes
actividades industriales que aprovechan las ventajas territoriales como el fácil acceso a
las comunicaciones y la cercanía con la Capital.
Los usos de suelo actuales que prevalecen en el Municipio han sido analizados
exhaustivamente en un estudio específico recién elaborado por la Universidad Nacional
de Agraria y son reportados en las proyecciones del Plan de Desarrollo Municipal.
Los usos ligados a la ganadería ocupan el 39.83% de los suelos, y los usos agrícolas el
28.81%. Hay un notable porcentaje de tierra dedicada a tacotales, mientras que los
usos forestales están reducidos al 2.40%.
Estos últimos son los de mayor interés en los usos de suelo por los próximos años en
el municipio: por un lado proteger y recuperar sus recursos forestales, disminuyendo
así la susceptibilidad a deslizamientos, e igualmente lograr un mejor aprovechamiento
de sus recursos agrícolas, principalmente en la zona de planicie. Es difícil pronosticar el
tipo de reactivación agrícola que se pueda generar en los próximos años, pero es
bastante probable que, si las medidas de protección de los recursos forestales no se
hacen efectivas, las áreas de bosque desaparezcan.
Es notable, en un municipio con una visión de desarrollar el turismo, la ausencia de

áreas actualmente declaradas como protegidas. Precisamente por esto, en el Plan de
Desarrollo Municipal se proponen muchas áreas de fuerte pendiente y la zona costera
del lago, para que sean consideradas como áreas de aprovechamiento turístico y
conservación. En el contexto de un ordenamiento ambiental, algunas de estas áreas
podrán ser seleccionadas como protegidas en los próximos años.
Aunque en los últimos años se ha experimentado un descenso de los empleados en el

sector industrial, Tipitapa sigue siendo uno de los centros emergentes del país, y la
abertura de la nueva Zona Franca puede representar una fuerte recuperación de este
tipo de actividad.
El desarrollo de zonas francas, conlleva muchas consecuencias en los patrones de

ocupación del suelo, influenciando la ubicación del comercio informal, las rutas de
transporte y la aparición de asentamientos humanos espontáneos. Además,
considerando las condiciones favorables del territorio, es posible que otras industrias y
zonas francas se establezcan en Tipitapa.
Para estos fines, el sector al sur del casco urbano es el más atractivo, por tener fácil
acceso, tanto a la Capital, como a los centros económicos de Masaya y Granada.
Se menciona también la posibilidad que una intensificación de los tráficos con la Costa
Caribe a través de la carretera a El Rama, que finalmente pueda conferir de más
viabilidad las áreas de desarrollo industrial establecidas en la cercanía de la carretera a

Los Laureles por el Plan de Desarrollo Municipal.
La correcta ubicación de estas zonas industriales será uno de los problemas a resolver
en los próximos años: se deberá atraer la inversión industrial pero dirigiéndola hacia las
áreas establecidas, y además adaptar la estructura y organización urbana a estas
nuevas presencias.
Otras potencialidades del territorio municipal son los recursos no renovables como los
yacimientos de piedra cantera, presentes en la zona central del municipio. Estos
recursos deberán ser aprovechados minimizando el impacto ambiental de las
actividades, para resultar realmente sustentables y beneficiosos para el municipio.
En este cuadro general las características y los potenciales económicos de la cabecera

municipal son muy importantes y se analizan en el Plan de Zonificación Urbana.
2.3. Patrones de Crecimiento Espacial
Para identificar la “estructura territorial” del municipio se ha utilizado la clasificación de

los Asentamientos Humanos establecida por el Decreto 78/2002, que fija una jerarquía
de los centros poblados según criterio de población. Esta clasificación se ha aplicado
tanto a los datos del 2003 como a las proyecciones al 2025, para detectar los cambios
estructurales en el territorio y los centros que se prevé tengan un cambio de categoría.
Se han adjuntado en el Anexo III los valores de referencia utilizados para establecer
esta jerarquía.
La estructura actual del municipio de Tipitapa está caracterizada por una cabecera
predominante y varios centros rurales menores, entre los cuales Las Maderas, San
Benito - Los Novios y las Canoas agrupan parte significativa de la población. Otros
centros relevantes son San Rafael, Zambrano y San Juan, tan cercanos al área de
influencia de la cabecera que deben considerarse partícipes de sus dinámicas. La
importancia de la estructura territorial de Tipitapa es evidente considerando que esta
sobrepasa nueve veces la dimensión poblacional del más grande de los centros
menores.
También es notable que los primeros cuatro centros, incluyendo la cabecera, reúnen
más del 80% de la entera población del municipio, y que el 92% de los habitantes vive
en los centros mayores de 1000 habitantes. Una población que las estadísticas definen
urbana tiene casi las mismas dificultades de acceso a los servicios como las
comunidades definidas como rurales.
Por el contrario, el 92 % de los centros son inferiores a 2,500 habitantes,

identificándose así una situación de relevante polarización: la cabecera con su
problema de sobrepoblación y los centros rurales que no alcanzan las dimensiones
criticas para generar economías de escala y atraer más inversiones.
La condición de estos centros, en muchos casos con déficit de servicios y dificultades

de acceso y comunicación, favorece un proceso de migración interna hacia los centros
más grandes y sobre todo hacia la cabecera municipal, aumentando la polarización de
los asentamientos.
Según las hipótesis utilizadas, la estructura territorial de los asentamientos puede lograr
un parcial reequilibrio territorial en el futuro, aumentándose el número de centros
secundarios, intermedios y de servicios. Es importante resaltar que esta tendencia
puede ser aprovechada para definir las prioridades de inversiones territoriales, en el
contexto de un Plan General de Ordenamiento Territorial.
Asentamientos por rango según SNAH

25
22
Número de centros 2003
20 Número de centros 2025 19
Número de asentamientos
15
10 10
10 9
8
2 2 2
1 1 1 1
0 0 0 0 0
0
Centro Capital Centros Centros Centros Centros Centros Centros Centros Asentamientos
metropolitanos primarios secundarios intermedios servicios básicos integradores dispersos
Tabla No II: Jerarquía de Asentamientos según Rangos SNAH
2.4. Problemáticas del Desarrollo
Algunos elementos importantes que determinan el nivel de desarrollo municipal, son las
características del sistema vial, la presencia y cobertura de otros servicios
infraestructurales, de los equipamientos públicos y de los servicios privados.
La distribución de la estructura vial caracteriza fuertemente el municipio de Tipitapa,

atravesado por tres directrices de comunicación de importancia nacional.
Primeramente, está la Carretera Panamericana, que cruza todo el municipio, con una
longitud de 48 kilómetros, hace de Tipitapa la puerta de acceso a la capital del País,
por el lado de su zona industrial. Es la vía más traficada del municipio, y tal vez, de
todo el país, por lo tanto se supone que en el futuro siga siendo objeto de inversión y
mantenimiento, como prioridad estratégica de la economía nacional.
La segunda directriz importante es la carretera que desde la ciudad se dirige

directamente a Masaya, permitiendo que el tráfico nacional e internacional directo hacia
el sur evite pasar por Managua. A esta vía se debe sumar la carretera vieja a Tipitapa,
que conecta la Carretera Norte con el empalme a Masaya aliviando el tráfico de la
Panamericana.
Finalmente la carretera que se desprende del empalme San Benito para alcanzar los
departamentos de Boaco y Chontales hasta llegar a El Rama, es la tercera directriz
nacional que atraviesa el municipio. Esta vía es la que tiene más perspectivas de
crecer en importancia por el probable aumento de flujo de transporte hacia la ciudad de
Bluefields.
Por otro lado los caminos rurales, sobre todo en la zona norte, no tienen muchas
perspectivas de recibir mantenimientos o mejoras sustanciales, a no ser por una
precisa intención y disponibilidad financiera de la administración municipal. En este
sentido destacan los problemas de comunicación con algunas de las comunidades más
alejadas, en particular en el distrito 1 y 2.
La cobertura de los otros servicios básicos, principalmente de energía y

comunicaciones, deberían recibir sustanciales inversiones para cubrir las necesidades
actuales, sobre todo a nivel rural. La cobertura de agua, hay que señalar, que es
realizada en un 60% a través de pozos artesanales, lo que supone menores garantías
de control de calidad de las aguas distribuidas, aun más, cuando se trata de pozos
privados o individuales. El tratamiento de los desechos sólidos y líquidos a nivel rural
es prácticamente inexistente, e igualmente se realiza con limitaciones en el casco
urbano de la cabecera municipal.
La cobertura de servicios de educación y salud es más amplia, a nivel de estructuras

presentes, en el sur y centro del municipio. Es probable que en los próximos años la
atención se concentrará en mejorar la calidad de los servicios, vez de multiplicar los
centros existentes, aunque se necesitan a l largo plazo edificios escolares, tanto en el
norte como en las cercanías de la cabecera (UNI, 2002).
2.5. Planificación Actual
El avance de la planificación en Tipitapa es notable, tanto por los resultados ya

obtenidos como por la perspectiva de los planes en curso de elaboración. El proceso
del Plan de Desarrollo Municipal, que se apoya también en un estudio anterior de la
UNA para los usos de suelo agrícola, ha comportado la reorganización territorial en
Distritos y la definición clara y coherente de los ejes estratégicos de desarrollo.
Las temáticas de riesgo se encuentran en parte, incorporadas en estos planes, y el

municipio ha desarrollado un proyecto de capacitación y elaboración de planes locales
de gestión de riesgo en la mayoría de las comunidades rurales amenazadas. La
organización comunitaria ha sido impulsada y fortalecida con el apoyo de varias ONG,

y se ha creado una Oficina Municipal de Prevención y Atención de Desastres.
En este momento se trabaja sobre todo en el contexto urbano de la cabecera, donde se

necesita una zonificación de uso de suelo urbano, hasta ahora ausente, y un plan
maestro para el drenaje pluvial.
En este aspecto se ha llevado a cabo un esfuerzo considerable con el Proyecto de

Fortalecimiento Municipal que se está desarrollando con la participación de, una
consultora privada, el INIFOM y la Alcaldía. Se espera que el proyecto genere como
producto un Plan de Desarrollo Urbano a corto plazo.
Además de esto, se planea desarrollar un importante proyecto de ordenamiento

catastral, que podrá servir de base para todos los procesos de planificación futura,
además de asegurar una mayor fuente de ingresos tributarios.
Entre los proyectos considerados como prioritarios se encuentra la realización de

nuevas estructuras de servicio urbano, como un mercado y un centro de salud, el
adoquinado de calles y el tratamiento de los desechos sólidos urbanos. Necesidades
como la ampliación del sistema de drenaje pluvial y de alcantarillado sanitario se
consideran importantes, pero por el momento difíciles de lograr con el actual
presupuesto.
La administración tiene una clara conciencia de que el crecimiento físico de la ciudad

necesita ser acompañado con sustanciales inversiones públicas en servicios, para
garantizar la calidad de la vida de la población. Sin embargo la limitación de los
recursos locales dificulta la respuesta a un crecimiento tan grande y rápido, como el
que ha caracterizado y posiblemente caracterizará en el futuro a la ciudad y el
municipio de Tipitapa.
3. Conflictos entre Amenazas y Desarrollo
La relación detallada de las amenazas y vulnerabilidades detectadas en el municipio se

encuentran en el Reporte de Amenazas, que es soportado gráficamente por el Mapa de
Amenaza por Deslizamiento e Inundaciones, el Mapa de Amenaza por Actividad
Sísmica y Volcánica, y el Mapa de Riesgos. En esta sección se resumen las principales
problemáticas de riesgo, que a su vez se confrontan con las dinámicas y tendencias
derivadas del escenario de desarrollo analizado anteriormente.
El municipio de Tipitapa está afectado por todas las amenazas consideradas en forma
real y consistente. En lo que concierne a las inundaciones, la zona sur del Municipio y
la misma cabecera municipal están afectadas seriamente por los ríos Tipitapa,
Malacatoya y Maderas. La situación de estos ríos, con asentamientos cercanos y
caudales importantes, reúnen las características suficientes para originar desastres de
mayores proporciones. Por lo tanto, ameritan atención y seguimiento en cuanto al
desarrollo de sistemas de preparación y respuesta, así como en cuestión de prevención
y mitigación de afectaciones.
Los deslizamientos afectan también al municipio, sobre todo en las regiones de

Olominapa, El Madroño y de Las Maderas. Varios asentamientos están en riesgo por
deslizamientos de media o baja peligrosidad, como en el caso del casco urbano de Las
Maderas. Otros elementos físicos expuestos son la red vial y los cultivos.
La amenaza sísmica en Tipitapa se relaciona mucho con la alta vulnerabilidad del

patrimonio habitacional, que se ha desarrollado sin muchos controles de calidad. La
problemática merece gran atención por el alto nivel de la amenaza en toda la costa del
Pacífico, y debe ser abordada con propuestas a largo plazo, dirigidas a disminuir las
vulnerabilidades estructurales, aumentando al mismo tiempo la calidad del entorno
construido.
3.1. Inundaciones
En el Reporte de Amenazas se han identificado los sitios afectados por inundaciones,

que se pueden agrupar en diferentes áreas problemáticas: la costa del lago, las riberas
de los ríos Tipitapa, Malacatoya, San Antonio y de los cauces en el sector sur.
Las inundaciones por crecida del lago Xolotlán, en toda la zona costera hasta la cota de
42 metros, realmente afectan una parte del casco urbano de Tipitapa, e impiden un
crecimiento seguro en las cercanías de la Carretera Panamericana. Este, es un
conflicto de difícil solución, que precisa de inversiones de envergadura para el
desarrollo de obras físicas. A priori, las medidas más viables son de tipo pasivo,
respetando las zonas de seguridad establecidos por el Plan, y orientando el crecimiento
en zonas seguras. En el sector rural, este fenómeno no amenaza directamente los
asentamientos, por lo que no se justificarían soluciones complejas y costosas.
Eventualmente podrían verse afectadas inversiones turísticas en la costa del lago.
Las inundaciones por desborde del río Tipitapa afectan de manera importante al casco
urbano, normalmente durante la afectación de eventos de fuerte envergadura (tipo
huracán Mitch). Los recursos económicos importantes amenazados son; la industria
Plywood, los cultivos presentes en la amplia terraza de inundación, y las instalaciones
turísticas como los Termales. Aunque los eventos críticos parecen tener una baja
recurrencia, el número y calidad de elementos expuestos, precisa del desarrollo de
estudios para la realización de obras de mitigación que intervengan y regulen el flujo en
algunos tramos (dragados o rutas alternativas), y obras de movimientos de tierra y
contención para la regulación del cauce en otros puntos. Naturalmente, debido al costo
y la complejidad de las mismas no es factible dar soluciones a corto plazo, por lo que
las medidas pasivas una vez más deberían ser implementadas.
Eventos excepcionales pueden causar también el desborde del río Malacatoya y poner
en peligro centros urbanos como Las Banderas y El Brasil, interrumpir las
comunicaciones en el sector y afectar la producción agrícola. Durante el Mitch las
viviendas estuvieron seriamente amenazadas con la crecida de las aguas del embalse
Las Canoas. En estos casos es preocupante el crecimiento incontrolado de
asentamientos dispersos o concentrados a lo largo del río, como la multiplicación de
centros y comunidades en zonas aparentemente seguras durante los eventos
recurrentes, pero críticas y en riesgo durante los eventos excepcionales. El riesgo de
subestimación del peligro es fuerte, y conduce a dos tipos de consideraciones: por un
lado se debe trabajar en el proceso de organización de la alerta temprana y
evacuación, tal vez con una perspectiva final de reubicación de algunas comunidades,
y por otro lado habría que vigilar estrictamente los nuevos asentamientos,
implementando el Plan de Ordenamiento y en particular las áreas de restricción al uso
habitacional.
El río San Antonio y sus afluentes determinan una amplia zona de inundación, que
actualmente amenaza algunas comunidades, principalmente el casco urbano de Las
Maderas. Se encuentran en riesgo un número elevado de viviendas, afectadas también
por procesos de erosión en los taludes. Además, el riesgo involucra las torres de
transmisión de energía de alta tensión. Este conflicto resulta sumamente importante,
debido a que Las Maderas, ha sido identificado como el casco urbano secundario de
mayor relevancia a nivel municipal, y se presume que alcanzará el nivel de centro
secundario en los próximos 20 años. Por lo tanto es importante orientar este
crecimiento según directrices seguras. Para los sectores existentes, se consideran
como posibles soluciones la realización de obras de protección de taludes, y medidas
pasivas de ordenamiento (implementación de normas de restricción) en las zonas
actualmente despobladas.
La zona de conurbación existente al sureste del casco urbano de Tipitapa, compuesta

por los asentamientos de La Mocuana, San Cristóbal, Los Tercios y San Rafael, es
afectada periódicamente por el desborde de varios cauces y ríos inconstantes que
amenazan las viviendas y la red vial del sector. El peligro podrá convertirse en mayor si
no se controla el desarrollo habitacional y económico de la zona, en la actualidad,
atractivo por la presencia de diferentes vías de comunicación y por la cercanía tanto a
la Capital como al casco urbano de Tipitapa. En el distrito de San Rafael es necesario

realizar un eficiente sistema de drenaje pluvial. También en varios barrios y puntos del
casco urbano de la cabecera municipal de Tipitapa se dan problemas de inundaciones
generados por desborde de cauces, que se analizan en el Plan de Zonificación Urbana.
3.2. Inestabilidad de laderas
En el municipio se ha identificado un alto número de fenómenos de inestabilidad de

laderas con diferentes grados de actividad y amenaza asociados, sobre todo en los
distritos rurales del norte. Prácticamente todos los asentamientos de los distritos
numero uno, dos y cuatro se encuentran amenazados por fenómenos de este tipo.
Entre ellos destacan La Pita, El Madroño, El Terrero, Las Lajas, El Nancital, la Cuesta
El Coyol, San Blas, Olominapa, La Empanada. El patrón habitacional rural disperso,
característico de estas zonas, aumenta las posibilidades de que algunas viviendas se
encuentren en riesgo, aún cuando el fenómeno no amenace directamente el centro
poblado concentrado. Además de los asentamientos, se encuentran en riesgo tramos
de la red vial y muchas áreas de cultivo.
El centro poblado de Las Maderas es amenazado directamente por un fenómeno de

baja probabilidad de activarse, clasificado por lo tanto de baja amenaza, pero que
necesita ser monitoreado y tomado en cuenta en la orientación del crecimiento futuro.
La erosión de los taludes del río es otro fenómeno de instabilidad que amenaza este
asentamiento.
En el tema de inestabilidad de laderas, como medidas activas es importante mantener

la atención en el uso de suelo adecuado y realizar proyectos de reforestación que
además aportarían ventajas ecológicas evidentes.
Sin embargo, una vez más, son las medidas pasivas de ordenamiento las que pueden
evitar que los riesgos actualmente presentes se multipliquen con el desarrollo
poblacional; en este sentido se tienen que impulsar, hacer conocer y respetar las zonas
de prohibición que se establecen en el plan de ordenamiento. El cumplimiento de estas
prescripciones es fundamental para garantizar la seguridad frente a esta amenaza en el
futuro del municipio.
3.3. Amenaza Sísmica
En el municipio la amenaza sísmica se considera elevada, ya que Tipitapa se ubica en

la región de más alta sismicidad del país. Según los modelos de aceleración máxima
del suelo esperado en 50, 100 y 500 años, las amenazas se concentran mayormente
en el sector sur del municipio.
Particular atención se debería poner en la reducción de la vulnerabilidad de las

construcciones en los centros rurales, caracterizados por tecnologías tradicionales y de
baja calidad. Estos centros son de difícil control, por parte de los técnicos de la
cabecera, por lo tanto sería deseable delegar parte del control de construcción en el
ámbito rural a los centros de distrito, en el contexto de fortalecimiento de los servicios
según los criterios de la jerarquía de asentamientos.
La calidad del edificado analizado en el casco urbano evidencia los niveles de

vulnerabilidad, con un estimado del 35% de las viviendas en condiciones de media y
alta vulnerabilidad. El estudio ha identificado las zonas de mayor vulnerabilidad dentro
del casco urbano existente, que en algunos casos coinciden con zonas afectadas por
inundaciones. Esto facilitaría programas integrados de reestructuración y remodelación
urbana, que involucren los equipamientos e infraestructuras técnicas a la vez que
mejorarían la calidad de las viviendas particulares.
En el Plan de Zonificación se analiza la problemática de la rehabilitación urbana, y en el

Plan de Gestión de Riesgos se proponen medidas y programas para su
implementación (Directriz de Trabajo 10).
3.4. Amenaza Volcánica
Los escenarios de riesgo volcánico para el municipio, señalan la afectación por

actividad del volcán Masaya, derivada de eventos explosivos y flujos piroclásticos,
registrados en el pasado geológico y con baja probabilidad de repetirse a corto plazo.
Eventos de este tipo afectarían toda la región y generarían la necesidad de
evacuaciones masivas, las cuales estarían marcadas por la presencia de vías de
comunicación con fuertes vulnerabilidades estructurales.
En particular se consideran los puentes sobre el río Tipitapa como los “cuellos de
botella” del sistema. También hay que considerar que el acceso a dos de los tres
puentes se realiza través de viales urbanos, que actualmente no tienen la capacidad
para soportar un gran volumen de tráfico.
Otros eventos considerados posibles pero poco probables son la caída de cenizas
provenientes de los volcanes Masaya y Apoyo. A nivel urbano, estas afectarían las
tipologías edificatorias más débiles y tradicionales, señaladas en el estudio de
vulnerabilidad, produciendo riesgos puntuales de desplome de edificios. Además, la
eliminación de las cenizas estaría dificultada por las mismas insuficiencias del sistema
de drenaje que se han analizados para los fenómenos de inundación.
A nivel rural, las cenizas podrían afectar en forma diferenciada las actividades
agrícolas, según las características y volúmenes de emisión. Estas características
también determinarían el grado de afectación de los asentamientos rurales, que se
consideran por sus tipologías constructivas más vulnerables y susceptibles de
desplomes por sobre carga en los techos.
La emisión de lava por el volcán Masaya es la amenaza volcánica más probable,

documentada en épocas recientes (1670, 1772). Los distritos al sur del casco urbano,
en particular los centros de San Cristóbal, Los Tercios y La Mocuana se encuentran
cercanos a las posibles rutas de desplazamiento de las lavas. Esta circunstancia

sugiere un control más ate nto del desarrollo del sector, donde se han evidenciado
fenómenos de conurbación entre los asentamientos, así como una posible presión al
crecimiento por la expansión de las actividades de la Capital.
4. Propuesta para el Uso del Suelo
Las propuestas del uso del suelo en función de las amenazas naturales son
representadas en los Mapas de Ordenamiento y de Densidad a escala 1:50,000 para
todo el territorio municipal. Las orientaciones de uso de suelo que se proponen son
formuladas en base de amenazas naturales y tienden a limitar el uso habitacional en
las áreas de mayor riesgo.
En el Mapa de Ordenamiento se encuentran dos categorías diferentes de zonificación

con distintos criterios y alcances. Estas son, la zonificación de uso urbano y
habitacional, y la zonificación de usos agrícolas.
Para la zonificación de uso habitacional y urbano, las definiciones de las zonas se

refieren en general a los criterios establecidos en la legislación nicaragüense por el
Decreto 78/2002. (“Normas, pautas y criterios para el Ordenamiento Territorial”) en los
Artículos 32 al 42. Con esta zonificación se definen principalmente las tierras aptas y
las no aptas para asentamientos humanos, las cuales están denominadas con el
nombre y número de acuerdo al artículo.
La zonificación de uso agrícola, basada en el análisis del uso de suelo actual y

potencial, es articulada en tres categorías de uso de la tierra en base al criterio de
amenaza. Estas zonas definen recomendaciones para adecuar el uso al potencial de la
tierra y así minimizar el impacto generado por posibles usos susceptibles de crear
problemas ligados a la erosión y a fenómenos de inestabilidad de laderas. Se definen
por lo tanto tierras utilizables para fines agrícolas sin limitaciones, tierras con
restricciones de uso y zonas de uso forestal recomendado.
En el Mapa de Densidades Permitidas se definen los rangos de densidad habitacional

recomendados para minimizar los riesgos de la población. Las categorías cualitativas
de alta, media y baja densidad urbana y rural, se refieren a valores de referencia
expresados en número de lotes por hectárea. Cada zona anteriormente identificada
está asociada a un nivel de densidad, que va desde las tierras no aptas, donde se
recomienda no permitir el desarrollo, a las zonas de expansión, donde se recomienda
la máxima densidad habitacional considerada por el Decreto 78/2002. La escala de
trabajo implica que estas densidades sean indicativas de una distribución y
concentración ideal de la población según el criterio de amenazas.
Cabe destacar, que la zonificación de ordenamiento que se propone, en ningún

momento tiene que ser tomada como alternativa a otras normas vigentes, en particular
a las normativas ambientales específicas. Al contrario, las dos normativas son
herramientas diferentes para el control del territorio y la promoción del desarrollo
sostenible y ecocompatible.
Tratándose de una zonificación a escala 1:50,000 las zonas tienen un carácter

necesariamente indicativo, como insumo para el desarrollo de planes detallados a nivel
de sector, a escalas de 1:10,000 o 1:5,000.
Es importante señalar que, en la definición de áreas no aptas para el desarrollo de

asentamientos, la zonificación propuesta tampoco no abarca todas las áreas
posiblemente no aptas. Las zonas señaladas han sido el resultado del estudio de
riesgos, pero las municipalidades pueden perfectamente adaptar ó ampliar los
conceptos utilizados y agregar otras zonas según sus propios criterios de distribución
espacial de la población.
4.1. Zonificación de Uso Habitacional
Se analizan las zonas identificadas en el municipio por categorías y se presenta en un

cuadro de resumen (Tabla III) los porcentajes en relación al total municipal. Las
definiciones integrales de los artículos utilizados se reportan en el Anexo III, junto con
algunas indicaciones para interpretar los mapas.
Zonas no aptas (Artículo 32)
Las zonas no aptas para asentamientos, representan en total el 11% de la superficie

del territorio municipal. Las zonas incluidas en esta categoría son; los deslizamientos
identificados, las áreas de inundaciones y las zonas laterales de las fallas.
Las zonas de inestabilidad de laderas representan el 2.69% del área total del municipio,
las áreas sujetas a inundaciones el 7.78% y las zonas laterales de las fallas el 0.47%.
Geográficamente, estas áreas se distribuyen en seis zonas principales: los

deslizamientos en el sector noreste, las áreas de inundación de los ríos Tipitapa,
Malacatoya, San Antonio, y de los cauces al sur del casco urbano, así como la zona
costera.
En estas zonas no se debería permitir nuevos asentamientos y las instalaciones de

actividades económicas, industriales o de servicios deberían ser restringidas. El uso
agrícola de la tierra más apropiado se indica en las recomendaciones, por lo general de
tipo forestal para las laderas y sin limitaciones para las áreas inundables, aunque se
tiene que asumir el riesgo de las pérdidas económicas en casos de afectación.
• En las zonas de deslizamientos, localizadas en los distritos uno, dos y cuatro, los
usos que se consideran compatibles son principalmente el forestal y eventualmente
el turístico, pero con ciertas limitaciones.
• En las áreas de inundación de los ríos y cauces, el crecimiento debe ser restringido.
Los centros existentes deben desarrollar medidas de preparación y mitigación. Los
usos agrícolas deberían incorporar medidas de protección del suelo contra la
erosión, e igualmente asumir el riesgo de pérdidas como un costo de producción.
• En las áreas costeras del lago, se debería restringir el uso habitacional y el uso
turístico intensivo, mientras que el uso agrícola es posible, aunque sujeto a riesgo
de pérdidas por la crecida periódica del nivel del lago.
Zona urbana actual (Artículo 34)
La zona urbana actual es el límite del desarrollo urbano compacto de la cabecera

municipal y de los otros centros secundarios. En su totalidad los centros actuales
suman un área de 1,173 hectáreas, de los cuales 545 están constituidas por el casco
urbano de la cabecera. La definición de zona urbana actual implica, en caso de
amenazas, la necesidad de realizar obras de mitigación para la protección y seguridad
de los habitantes. Las zonas de desarrollo actual bajo amenaza han sido clasificadas
por lo tanto como zonas de recuperación en los límites urbanos, asociadas a la
definición del Artículo 36.3 del Decreto 78/2002.
La delimitación ha sido operada identificando el límite actual a nivel urbano conforme a

la cartografía más actualizada disponible, y a escala municipal según la información
cartográfica de la hoja topográfica nacional. Esto lleva a una aproximación en el caso
de los centros menores, para los cuales sería preciso elaborar estudios de detalle.
Zonas de expansión (Artículos 36 y 37)
Estas son las áreas de expansión, recuperación y desarrollo suburbano identificadas

especialmente en el contexto del casco urbano y por lo tanto se analizan y describen
con mayores detalles en el Plan de Zonificación Urbana. Las zonas de expansión
consideradas son clasificadas en diferentes tipologías:
• Zonas de expansión sin limitaciones por amenazas naturales en las afueras del
casco urbano (Artículo 36.1), que son aptas para el desarrollo de alta densidad.
• Zonas de expansión sin limitaciones en los límites del casco urbano Artículo 36.2,
que corresponden a predios y zonas baldías englobadas en el desarrollo actual
urbano.
• Zonas de recuperación en los límites de los cascos urbanos Artículo 36.3, que
deben ser recuperadas por estar afectadas por amenazas naturales. En estas
zonas se deben aplicar las medidas de mitigación correspondientes y deberían ser
objeto de planes detallados para el sector.
• Zonas de expansión limitada por las amenazas Artículo 36.4, que corresponde a
zonas de desarrollo planificado o potencial, con la limitación de estar afectadas por
amenazas. Deberían de incorporar medidas de mitigación antes de permitir o
implementar el desarrollo requerido.
• Zonas de expansión suburbana, caracterizadas por una densidad habitacional baja,

inferior a los 30 lotes por hectárea y ubicada generalmente a lo largo de las
carreteras de penetración.
Todas las zonas de desarrollo deberían ser incorporadas en el Plan de Desarrollo

Urbano, y para cada una de ellas se debería elaborar un plan detallado del sector
recogido en un Plan Regulador Urbano.
Zonas de protección natural y patrimonio (Artículo 39)
Las zonas de protección natural identificadas constituyen el 16% de la superficie

municipal y por lo general son zonas ambientales relevantes, que algunas veces se
identifican también como áreas no aptas por amenazas.
Para formular esta propuesta se ha retomado integralmente las áreas propuestas por el
Plan de Desarrollo Municipal, con algunos ajustes de delimitación a elementos
geográficos de referencia como curvas de nivel o carreteras.
La aplicación de la categoría de protección constituye una fuerte restricción al

desarrollo habitacional en estas áreas. También los usos industriales, extractivo y de
servicios deberían ser limitados.
El uso compatible con su carácter de protección es el desarrollo de actividades

agroforestales que no afecten los suelos, y el uso turístico, sin instalaciones de fuerte
impacto o de estancias prolongadas.
En el municipio se han identificado cinco sectores bajo esta categoría:
• La zona costera del lago Xolotlán, incluyendo áreas cercanas a la cabecera y a los
asentamientos de San Rafael, La Mocuana, Los Tercios y el balneario El Trapiche.
Se han identificado diferentes sectores, con un total de 2,640 hectáreas.
• La zona del norte del municipio, entre los cerros El Gigante, Las Mesas y Socoltepe
con un total de 5,460 hectáreas. Estas zonas, además de los usos forestales
controlados, pueden ser aprovechadas para el desarrollo de actividades de tipo
turístico.
• Las zonas de altas pendientes del noreste, entre La Coyotera y el cerro Espinal, con
un total de 5,455 hectáreas, se proponen para usos similares al sector anterior.
• Las áreas del cerro La Luz, La Felipa, La Zopilote y El Escobillo, con un total de
1,995 hectáreas se proponen también para usos forestales controlados y turísticos.
Para el desarrollo turístico estas zonas gozan también de la ventaja de ubicarse en
la cercanía de la hacienda San Jacinto, que ha sido considerada bajo la categoría
de protección de patrimonio histórico.
Zonas de conurbación y provisión (Artículos 35 y 38)
Las zonas de conurbación y provisión son indicaciones generales de situaciones

territoriales y por lo tanto no se han cuantificado en términos de superficie. En estas
zonas es necesario un estudio de detalle y un proceso de ordenamiento local, que
regule el desarrollo espontáneo en el caso de las conurbaciones o que determine el
desarrollo planificado en el caso de las áreas de provisión.
En el municipio se han identificado cuatro sectores que presentan indicios de

conurbación entre los asentamientos:
• Distrito Rural 1, El Madroño, donde se encuentran los asentamientos de El

Madroño, La Pita, El Terrero, Olominapa.
• Distrito Rural 3, San Benito, entre los asentamiento de San Benito, Los Novios,
Colonia Roque y Chilamatillo.
• Distrito Rural 6, San Rafael, al suroeste de la cabecera, donde se fusionan los

asentamientos de Los Tercios, La Mocuana y San Rafael, y casi se incorporan al
casco urbano de Tipitapa.
• Distrito Rural 7, San Luís, al sureste de la cabecera, donde el mismo proceso

involucra los asentamientos de San Luís, Miraluz y Zambrano.
Estas zonas deben ser sometidas a un proceso de planificación de su crecimiento en

conjunto de los diferentes asentamientos, a través de planes detallados para cada
sector.
Las zonas de provisión señalan en general la ubicación de lugares aptos para redefinir
el crecimiento de comunidades amenazadas. También en este caso, planes detallados
de desarrollo y regulación son necesarios para definir el potencial y modalidad de las
fundaciones a realizarse. Esta necesidad se ha señalado para las comunidades de Las
Banderas y El Brasil, amenazadas por inundaciones.
Zonas de servicios (Artículos 41 y 42)
Las zonas de servicios identificadas corresponden a zonas de recreación como

parques, estadios, áreas verdes y zonas de usos especiales como cementerios,
aeropuertos y centrales eléctricas. Se han clasificado como tales las áreas que
actualmente son utilizadas o que han sido destinadas por la planificación municipal
para estos fines. Estas zonas se refieren más directamente al ámbito urbano y se
analizan en el contexto del Plan de Zonificación Urbana.
Porcentaje
Área (del total del
Artículos Zonas (hectáreas) municipio)
Arto. 32 Zonas no aptas para asentamientos humanos 10,728 11.04%

Arto. 32.1 Zonas no aptas - Laderas 2,614 2.69%
Arto. 32.1/3 Zonas no aptas - Laderas y fallas 42 0.04%
Arto. 32.1/6 Zonas no aptas - Laderas y crecida de cuerpos de agua 5 0.01%
Arto. 32.3 Zonas no aptas - Zonas laterales fallas 462 0.47%
Arto. 32.3/6 Zonas no aptas - Crecida de cuerpos de agua y fallas 41 0.04%
Arto. 32.6 Zonas no aptas - Crecida de cuerpos de agua 7,564 7.78%
Arto. 34 Zonas urbanas actualmente ocupadas 1,173 3.88%
Arto. 36/7 Zonas de expansión 1,184 1.22%

Arto. 36.1 Zonas de expansión de los aglomerados existentes 252 0.26%
Arto. 36.3 Zonas de recuperación de zonas urbanas existentes 663 0.68%
Arto. 36.4 Zonas de expansión con limitaciones 269 0.28%
Arto. 39.1 Zonas de protección natural 15,551 16.00%

Arto. 39.1a Zonas de protección natural hídrica 2,640 2.72%
Arto. 39.1b Zonas de protección natural de laderas 12,910 13.28%
Arto. 41/2 Zonas de servicios 95 0.10%

Arto. 41 Zonas de recreación 9 0.01%
Arto. 42 Zonas de usos especiales 86 0.09%
Tabla No III: Resumen de Zonas Propuestas - (Artículos 32/42 –Decreto 78/2002)

Nota: El total del las áreas no se corresponde con el total del municipio porqué la zonificación no lo
abarca en su totalidad y porqué diferentes tipificaciones coinciden en algunos sectores.
4.2. Zonificación de Usos Agrícolas
Zonas sin mayores limitaciones
En esta categoría se han clasificado las zonas con pendiente menor del 15%, con
suelos de pocas limitaciones y de baja susceptibilidad a deslizarse. Son áreas aptas
para cultivos semi-perennes y perennes, ganadería de doble propósito y producción
forestal asociada con pastos en sistema silvo-pastoril. Estas zonas requieren en forma
puntual, de prácticas de conservación de suelos para contrarrestar la eventual erosión
superficial, pero no constituyen un factor mayor de amplificación de las amenazas
consideradas.
Estas zonas representan el 32% del territorio municipal, y se concentran en la zona de

planicie delimitadas por los ríos Tipitapa y Malacatoya. Han sido caracterizadas en el
pasado por usos agrícolas extensivos como el cultivo de algodón y la caña de azúcar.
Actualmente se encuentran en parte subutilizadas, y las infraestructuras presentes en

gran parte no son operativas. A pesar de las reducidas limitaciones de estas tierras, se
recomienda incorporar medidas de conservación de los suelos asociadas a la
producción agrícola, y sobre todo al uso pecuario.
Zonas con mayores limitaciones
En esta categoría se han clasificado las zonas con pendientes entre el 15% y el 30%, o
que presentan limitaciones severas por erosión y por susceptibilidad a inestabilidad.
Estas zonas son aptas para cultivos de frutales u otras especies de carácter
permanente, no obstante su uso debería incluir necesariamente prácticas de
conservación de suelos y de agua asociándolas con prácticas silvo-pastoriles en
condiciones de producción pecuaria.
En el municipio, estas tierras representan aproximadamente el 39% del territorio y

están ubicadas en zonas de transición entre la llanura central y las alturas del norte.
En estas zonas se recomienda prestar particular atención al uso pecuario y a la

extracción de madera, para contrarrestar el fenómeno de deforestación al cual han sido
sometidas. Esta circunstancia también se presenta en el sector norte del municipio
asociadas con las áreas forestales.
Zonas forestales y agroforestales
En las zonas con vocación forestal se han clasificado las tierras de pendientes
superiores al 30%, o de alta susceptibilidad a la erosión e inestabilidad. Las prácticas
agrícolas se restringen a plantaciones de frutales o de café de sombra en zonas donde
la altura y el clima lo permiten, y deberán realizarse incorporando medidas de
conservación de los suelos. En áreas de mayor pendiente se deberá definir el sistema
de manejo forestal orientado hacia la conservación y protección ambiental. En este
sentido, el control de incendios, de acusada incidencia durante la estación seca, resulta
una acción a realizar de suma importancia.
Las zonas forestales representan el 27% del territorio municipal, y se identifican en las
zonas altas del sector norte y oriental, y en los Distritos Rurales 1, 2 y 4. De las 26,252
hectáreas clasificadas en esta categoría, se ha propuesto, como áreas de conservación
y protección más estricta, 12,910 hectáreas, coincidentes con las propuestas por el
Plan de Desarrollo Municipal.
En estas zonas es importante mantener y reconstruir la cobertura vegetal del bosque,

para múltiples propósitos. A parte de proteger los suelos de la erosión, la cobertura
vegetal disminuye la cantidad de material y sedimentos que se movilizan con el
drenaje, y aumenta el factor de absorción de los suelos, reduciendo la escorrentía
superficial. A estos efectos positivos se agregan razones medioambientales, de calidad
del entorno municipal y posiblemente económicas, considerando este recurso como
potencial para el atractivo turístico.
Porcentaje (del
Área total del
Id Zonas (hectáreas) municipio)
Zona A Zonas agrícolas sin limitaciones 31,128 32.03%
Zona B Zonas agrícolas con limitaciones 38,742 39.87%
Zona C Zonas forestales y agroforestales 26,252 27.01%

Tabla N o IV: Resumen de Zonas Propuestas - Zonas Agrícolas
Nota: el total del las áreas no corresponde con el total del municipio, porqué la zonificación no lo abarca
en su totalidad.
4.3. Zonas de Densidades Habitacionales Propuestas
Las densidades habitacionales propuestas se han calculado a partir de las definiciones

de las dos zonificaciones anteriores. Cada artículo ha sido asociado a una densidad
habitacional indicativa, repartidas en tres niveles urbanos y tres rurales. Los niveles de
densidad urbana, que se expresan en número de habitantes por hectárea, se han
establecido en base a las indicaciones del Artículo 40 del Decreto 78/2002. Para las
densidades rurales, se han propuesto tres niveles inferiores a partir del último nivel
urbano, y en las zonas asociadas al Artículo 32 se recomienda no permitir el desarrollo
habitacional.
En el caso de múltiples indicaciones de zonificación, como por ejemplo en zonas

definidas no aptas y de protección, se han considerado prevalecientes las
recomendaciones más estrictas. En caso de sobre posición de indicaciones de suelo
urbano con recomendaciones agrícolas, prevalecen la indicaciones urbanas. La
temática de densidades se trata con más detalle en el Plan de Zonificación Urbana,
donde se proponen recomendaciones más específicas y adecuadas al desarrollo
urbano.
Densidad urbana
Para el desarrollo urbano, se ha seguido el crite rio de considerar el fortalecimiento de la

concentración en los centros actuales, con crecimientos limitados en superficie y de
alta densidad poblacional. La densidad alta, de 330 a 480 habitantes por hectárea,
corresponde a barrios compuestos de lotes de aproximadamente 10 varas por 20
varas. Este tipo de desarrollo debe ser promovido siempre desde el respeto de las
normativas urbanas existentes, y de las condiciones de calidad, evitando situaciones de
hacinamiento.
Los barrios que necesitan obras de mitigación se han puesto en una categoría de
densidad inferior, comprendida entre los 180 y los 330 habitantes por hectárea, así
como las áreas de desarrollo condicionado. Las zonas suburbanas se proponen con
una densidad urbana inferior, con valores comprendidos entre los 6 y 180 habitantes
por hectárea, que corresponde a lotes promedios de más de 20 varas por 35 varas.
Densidad Rural
Para determinar las densidades rurales recomendadas se han considerado los mismos
valores de pendientes utilizados para las zonas agrícolas, definiendo una propuesta de
densidades inferiores a las urbanas. Las zonas agrícolas de baja pendiente han sido
asociadas a una densidad entre uno y seis habitantes por hectárea, que corresponde a
parcelas comprendidas entre uno y cinco hectáreas de extensión.
Las zonas de mayor pendiente han sido recomendadas para aceptar una densidad de
ocupación inferior, con valores de alrededor de un habitante por hectárea,
correspondiente a parcelas promedio de dimensiones comprendidas entre cinco y diez
hectáreas. En las zonas forestales, la densidad debería ser mínima, menor de un
habitante por hectárea, con parcelas de más de diez hectáreas de dimensión.
Para Tipitapa estas zonas de limitación son significativas, sumando más del 29% de la
superficie total del municipio. Las zonas de densidad rural alta y media representan
porcentajes del 29% y el 30%.
Desarrollo Habitacional No Permisible
En las zonas definidas como no aptas para asentamientos, se recomienda no permitir

el desarrollo habitacional, y por lo tanto deberían tender a alcanzar una densidad nula.
Aunque a escala 1:50,000 estas definiciones tienen un carácter indicativo, debería
verificarse y controlarse que los nuevos asentamientos o construcciones no se
establezcan en estas áreas. Estas zonas corresponden al 11% del territorio, como ya
se ha considerado anteriormente. Las zonas con limitaciones coinciden espacialmente
con las áreas ya descriptas para el Artículo 32.
Porcentaje
Área (del total del
Artículos Zonas (hectáreas) municipio)
Arto. 40 Densidades urbanas según DE 78/2002 1,676 1.72%

Arto. 40.1 Densidad urbana alta (330-480 habitantes/hectárea) 744 0.77%
Arto. 40.2 Densidad urbana media (180-330 habitantes/hectárea) 932 0.96%
Densidades rurales propuestas 84,750 87.21%

Densidad rural alta (1-6 habitantes/hectárea) 28,038 28.85%
Densidad rural media (1 habitantes/hectárea) 28,896 29.73%
Densidad rural baja (menos de 1 habitantes/hectárea) 27,817 28.62%
Arto. 32 Densidades urbanas según DE 78/2002 10,750 11.06%

Arto. 32 Desarrollo no permitido 10,750 11.06%
Tabla N o V: Resumen de Densidades Habitacionales Propuestas
5. Estrategias para la Implementación del Uso del Suelo
5.1. Fases y Estrategias de Ejecución
El Plan de Ordenamiento en Función de las Amenazas es un instrumento que por un

lado, necesita ser incorporado a procesos más integrales que consideren todas la
problemáticas económicas y sociales del municipio (como los Planes de Ordenamiento
y los Planes de Desarrollo Municipal), y por otro lado a planes de sectores o zonas más
detalladas (como los Planes de Desarrollo Urbano o Reguladores). Su función
estratégica principal es garantizar y proporcionar indicaciones para que las temáticas
de amenazas se incluyan en ambos procesos mencionados. Sin embargo algunas de
las indicaciones pueden ser incorporadas y activadas en forma independiente, antes de
la formulación o revisión de los otros instrumentos de planificación.
El alcance temporal del Plan se ha definido en 20 años, y se articula en diferentes

fases de ejecución a corto, mediano y largo plazo. La división temporal se ha propuesto
utilizando como referencia los límites establecidos en la normativa y los tiempos
políticos de vigencia del poder local administrativo, y se comparte con el Plan de
Zonificación Urbana y el Plan de Gestión de Riesgo:
• Fase I: Corto plazo, con una duración de 4 años, en el transcurso de un mandato

edilicio 2005-2008.
• Fase II: Mediano plazo, con una duración de 8 años, en los mandatos edilicios
2009-2012 y 2013-2016.
• Fase III: Largo plazo, con una duración de 8 años, en los mandados edilicios 2017-
2020 y 2021-2024.
La primera fase está dedicada a la puesta en marcha del proceso de ordenamiento en

función de las amenazas, creando las condiciones institucionales para que la dirección
de planificación y urbanismo pueda verificar y proponer la oficialización de las zonas
establecidas garantizando el cumplimiento de las decisiones tomadas. En esta etapa la
prioridad es validar las áreas propuestas como no aptas para asentamientos y las
áreas de protección, y oficializarlas a través de ordenanzas municipales.
En el municipio las áreas propuestas deben ser analizadas en el contexto del Plan de
Desarrollo Urbano en curso de elaboración, para poderse integrar en un único
instrumento de planificación por lo menos a nivel urbano.
Adicionalmente se puede proceder a la elaboración de instrumentos más específicos,

en el caso de las áreas de protección, con planes de manejo, o en el caso de las áreas
de conurbación, con planes de detalle de sectores o zonas. Para realizar estas tareas
se prevén recursos materiales y humanos que se detallan en la descripción de la
Directriz 1 del Plan de Gestión de Riesgo.
Como resultado de esta etapa, se espera, disminuir el nuevo crecimiento en las zonas
inseguras y haber iniciado el proceso de recuperación de las zonas de riesgo.
En la segunda fase debería desarrollarse la ejecución de los planes sectoriales

mencionados, evaluando los resultados de los primeros dos años de aplicación del
Plan. Al considerar las problemáticas encontradas en la aplicación de las primeras
medidas implementadas, los planes de desarrollo municipal y urbano pueden tener una
directa retroalimentación, además de incorporar la zonificación anteriormente
establecida.
En esta fase el proceso de gestión de riesgo propuesto debería encontrarse en su

momento culminante, con todas las instancias de coordinación activadas y parte de las
medidas estructurales realizadas o en ejecución. Las reuniones periódicas propuestas
a realizar entre los Comités Locales del COMUPRED y la Dirección Superior de la
Alcaldía pueden ser aprovechadas para apoyar el proceso de planificación,
optimizando la inversión en tiempo y recursos.
El resultado esperado en esta fase es el de haber completado la recuperación de las

áreas en riesgo y haber orientado definitivamente el nuevo crecimiento hacia las zonas
señaladas como seguras.
Los planes elaborados y las estrategias implementadas necesitan ser actualizados a

largo plazo, siendo este el objetivo principal de la tercera fase de ejecución. Las áreas
no aptas para asentamientos y las de protección o de desarrollo deberían verse
incluidas en planes integrales, los cuales podrían ser remitidos a revisión general.
También puede resultar interesante elaborar estudios sectoriales de riesgos, que

únicamente actualicen la información relacionada con las amenazas y verifiquen
posteriormente la necesidad de modificar la zonificación establecida. Es evidente que la
planificación territorial está íntimamente relacionada con las modificaciones históricas,
económicas, sociales y políticas y por lo tanto constantemente deben interactuar con
las nuevas situaciones que se presenten, para evitar su pérdida de vigencia.
El resultado de esta etapa es hacer perdurar la sustancial reducción del riesgo obtenida
anteriormente, a través del mantenimiento y actualización de las políticas establecidas.
5.2. Plan de Acciones y Prioridades
El Plan de Ordenamiento se incorpora a una estrategia de reducción de la

vulnerabilidad, de manera general, que incluye las actividades diseñadas en el Plan de
Gestión de Riesgos. En el contexto de este último se definen los aspectos operativos
de las Directrices de trabajo propuestas. Las actividades de planificación del Plan de
Ordenamiento Municipal y del Plan de Zonificación Urbana, se agrupan en la Directriz 1
del Plan de Gestión de Riesgos.
En el presente capítulo se detallan las características técnicas generales de las

actividades de planificación a nivel municipal en el primer período. Se ha mencionado
que en el corto plazo el objetivo es iniciar el proceso de ordenamiento en función de las
amenazas naturales, llegando a una oficialización de por lo menos de los elementos
principales de la zonificación propuesta. El resultado esperado es de retener el
crecimiento en áreas inseguras e iniciar la recuperación ambiental de las áreas en
riesgo.
La atención debería concentrarse en las áreas con restricciones, como las zonas no
aptas o de protección y en definir planes de recuperación para el desarrollo actual en
riesgo. Las prioridades de esta etapa son:
• Definición de la unidad responsable de la propuesta de zonificación.
• Análisis y validación de la propuesta de especificaciones de uso de suelo y de

las zonas identificadas.
• Oficialización del Plan de Zonificación Urbana en Función de las Amenazas.
• Preparar planes de manejo para áreas de protección.
• Preparar planes de sectores para áreas de recuperación urbana.
• Preparar plan de sector para conurbaciones.
Es importante que se defina con una decisión administrativa, la unidad interna

responsable para la revisión de la zonificación y del Plan de Ordenamiento. El referente
natural de esta actividad debería ser la dirección de urbanismo, planificación o
desarrollo urbano, que debería trabajar en contacto con la dirección de medio
ambiente. La decisión de atribución debe ser ratificada por el Consejo Municipal.
La unidad designada debería adquirir rápidamente toda la documentación producida

por el presente proyecto de reducción de vulnerabilidad, comprendiendo los reportes de
amenazas y la cartografía. En este contexto sería oportuno solicitar el apoyo de la
Secretaría Ejecutiva del SINAPRED para momentos de intercambio y capacitación en
dichas cuestiones que puedan permitir a los técnicos un rápido examen y comprensión
del material obtenido. Encuentros con expertos de INETER, de la Secretaría Ejecutiva
del SINAPRED o externos podrían ser útiles en esta etapa.
Una vez adquirido todo el material, es importante por parte de los técnicos municipales
una etapa de estudio del mismo, familiarizándose con la base de datos producidos y
relacionando la nueva información con la planificación existente en el municipio. Las
especificaciones deberían ser revisada también por sus implicaciones legales y de
aplicación y confrontadas con las reglamentaciones existentes.
El mismo análisis merecen las zonas identificadas en los mapas, relacionándolo con las
propuestas de las tendencias y normativas existentes. Se debería proceder a visitas de
campo por todas las zonas propuesta para desarrollo o prohibición, con el objetivo de
verificar las condiciones de la reglamentación propuesta. Además, se cuenta con la
información digital generada por el proyecto y posiblemente se pueda incorporar una
versión actualizada de la cartográfica digital, que se prevé estará disponible en el País
a partir del 2005. También en esta etapa podría ser útil consultar sobre temas
específicos a los técnicos de INETER o de la Secretaría Ejecutiva del SINAPRED.
Los resultados de este trabajo de análisis de los técnicos municipales deberían ser
validados con la ciudadanía con un proceso participativo extendido a las principales
comunidades y a los actores sociales. Sería correcto involucrar al Comité de Desarrollo
existente y sus subcomisiones, además de organizar por lo menos dos encuentros en
cada distrito rural con los Comités Locales.
Concluida la etapa de validación de la propuesta, se debería oficializar la zonificación y

sus especificaciones a través de una ordenanza del Consejo Municipal. Esta
oficialización es necesaria para permitir el control del cumplimiento de las decisiones
establecidas, sobre todo en las áreas de restricción y limitación del desarrollo.
Una vez establecido el marco general de la zonificación, se puede proceder al análisis

y proceso de planificación para áreas específicas como las áreas de protección, de
recuperación urbana y de conurbación.
Para las áreas de protección, es necesario definir un plan de manejo específico, y

estrategias de usos del suelo compatibles con las actividades agrícolas, forestales y
turísticas. La delimitación propuesta debe ser verificada y validada. En apoyo a esta
actividad, en el Plan de Gestión se detallan recursos económicos para incentivar la
reforestación de las áreas de protección siguiendo las consideraciones de la Directriz 9.
En las áreas de recuperación urbana, actualmente en riesgo de inundaciones o

deslizamientos, se pueden asociar los recursos previstos en la Directriz 10,
relacionadas al refuerzo antisísmico, con proyectos que incrementen la calidad urbana
en general, como adoquinados, servicios básicos, parques y remodelación de edificios
públicos. Las áreas de conurbación identificadas necesitan un estudio de detalle a la
luz del desarrollo previsto. La optimización de recursos, inversiones y la elaboración de
estrategias comunes entre los diferentes asentamientos son elementos que se deben
considerar en la definición del los sectores involucrados.
5.3. Mecanismos de Evaluación de los Planes
En la segunda fase de ejecución se ha establecido como meta estratégica la

incorporación del ordenamiento y zonificación de amenaza en los Planes de
Ordenamiento y Desarrollo Municipal y Urbano. Un importante paso debe ser la
realización de una primera evaluación de la efectividad de las estrategias establecidas
y de las decisiones tomadas con el Plan de Ordenamiento en Función de las

Amenazas.
Para determinar el impacto del Plan, es necesario establecer una línea de base de
indicadores territoriales determinada antes de su aprobación. Este análisis se puede
hacer dentro del contexto de las mencionadas actividades de calibración del Plan y
debe concentrar la atención en las áreas de restricción y limitación.
Los indicadores deben referirse a las áreas propuestas, en términos de extensión y

definir zonas según el tipo de uso actual y el uso establecido.
Por ejemplo, en el caso de las zonas no aptas, se valora el número de habitantes

actualmente asentados y se verifica su incremento o disminución después de la
implementación del plan. Otro indicador es el porcentaje de las áreas propuestas
incluidas en las ordenanzas de restricción.
Para las zonas de expansión sin limitaciones, se debe indicar la cantidad de población
que la ocupa actualmente y posteriormente al Plan, valorando el efecto de la decisión
tomada y sobre todo si el desarrollo que se está realizando es congruente con los
criterios de densidades propuestos. En la zona de expansión con limitaciones por
amenazas, debe verificarse si ante un eventual crecimiento se han incorporado las
medidas de mitigación necesarias.
Las zonas actuales clasificadas de recuperación deben ser diagnosticadas antes y

después de la realización de los programas de fortalecimiento antisísmico o de las
obras propuestas, para cuantificar el mejoramiento efectivo de las condiciones urbanas.
La cantidad porcentual de sectores o asentamientos incluidos en programas reales
también es un indicador de la efectividad del Plan.
El uso efectivo del suelo congruente con el Plan, debe ser verificado para las zonas de
usos especiales o de recreación así como para las áreas de protección natural. Para
estas últimas los indicadores más puntuales pueden fijarse en el contexto de los planes
de manejo a elaborarse en la primera fase.
El impacto de las recomendaciones de usos de suelo agrícola se puede verificar

analizando los usos de las tierras antes y después del Plan. Un aumento de los usos de
suelo más cercanos a las vocaciones del territorio, según los criterios propuestos, será
un indicador del éxito de la zonificación.
Todos los indicadores se pueden organizar en un diagnóstico o reporte referido

particularmente a las áreas mencionadas, elaboradas durante la etapa de calibración y
actualizarse cada dos años. La información recopilada será un útil instrumento para los
sucesivos pasos de planificación del territorio.
En el Plan de Zonificación Urbana se presenta un listado de indicadores que pueden

ser utilizados también en la evaluación de la Zonificación Municipal, con particular
atención a las áreas no aptas, las áreas urbanas y las áreas de protección. En el
contexto municipal se debe agregar el monitoreo de las zonas agrícolas y de las áreas
urbanas de los centros menores.
Zonas Indicadores
Artículo 32: Zonas no % de zonas oficializadas
aptas para asentamientos # de habitantes presentes en zonas oficializadas
Artículo 34: Zonas % de zonas oficializadas
urbanas actualmente % de área desarrollada según criterios establecidos
ocupadas # de habitantes presentes en zonas oficializadas
Valor de densidad resultante
Artículo 39.1: Zonas de % de zonas oficializadas
protección natural % de área desarrollada según criterios establecidos
# de habitantes presentes en zonas oficializadas
Zona A: Zonas agrícolas % de zonas oficializadas
sin mayores limitaciones # de habitantes presentes en zonas oficializadas
% de las tierras con usos compatibles con la zonificación
Zona B: Zonas agrícolas % de zonas oficializadas
con limitaciones # de habitantes presentes en zonas oficializadas
Zona C: Zonas forestales % de zonas oficializadas
y agroforestales # de habitantes presentes en zonas oficializadas
o
Tabla N VI: Indicadores de Impacto del Plan.
5.4. Procedimientos para Actualizar los Planes
Se propone la actualización de los planes y sobre todo de los estudios de riesgo en la

tercera etapa de ejecución del plan. Los procedimientos que se pueden seguir
dependen de varios factores. Si los planes han sido incorporados a instrumentos de
planeamiento generales, se puede valorar la posibilidad de actualizar todo en esta fase,
sobre todo si la planificación es anterior a cinco años.
La actualización de los planes generales debería considerar los avances realizados en

la gestión de riesgos, los programas implementados y los avances del conocimiento
científico sobre las amenazas.
Esto se puede realizar a través de instituciones del Estado como INETER o consultores
privados que pueden ser involucrados en estos estudios, que tienen la principal
finalidad de confirmar o modificar las áreas de amenazas establecidas. En el Plan de
Gestión de Riesgos Anexo II se presenta un listado de agencias que apoyan estas

actividades.
Una vez realizados estos estudios, se considerará la oportunidad de modificar las

zonificaciones vigentes, según los nuevos resultados. La realización de modificaciones
puntuales o definidas en lugares particulares pueden ser incorporadas a través de
ordenanzas específicas o de planes sectoriales. Otras modificaciones de mayor
envergadura requieren la actualización de todo el Plan, para asegurar la congruencia
de todas las zonas propuestas con los nuevos conocimientos.
Se recuerda que los planes y los mapas asociados son herramientas de control y
ordenamiento territorial, por lo tanto son instrumentos que deben evolucionar con el
conjunto de la sociedad que se pretende ordenar.
Una característica del Plan propuesto es la flexibilidad. La metodología adoptada y las

referencias a las normativas nacionales facilitan periódicas revisiones, la actualización
de las nuevas áreas de prohibición o la integración de áreas recuperadas con las obras
de mitigación, dentro del marco diseñado por la ley y la lógica adoptada en la
propuesta.
Sin embargo esta flexibilidad y la posibilidad de actualización y evolución del Plan, no

debe significar en algún modo la pérdida del marco de referencia general, y alejarse del
principio general para evitar el desarrollo en áreas amenazadas.
6. Conclusiones
Se destacan algunos aspectos importantes en la implementación del Plan de

Ordenamiento Municipal en Función de las Amenazas Naturales:
• El proceso los usos de suelo más adecuados es una actividad continuativa y de

largo plazo, que necesita tanto de instrumentos técnicos (como los mapas
asociados al Plan) y jurídicos, como de la intencionalidad y del compromiso de las
administraciones en su seguimiento y actualización.
• El control del tipo de desarrollo que se realiza en el territorio se realiza también a

través de la constante actualización de la información de ubicación y extensión de
comunidades, actividades económicas, y servicios existentes. La base de datos
elaborada para el Plan y los Mapas es un insumo fundamental para este proceso,
que debe ser aprovechado en todos sus potenciales.
• Los dos temas destacados anteriormente apuntan a la necesidad de un

fortalecimiento de las capacidades operativas de la administración y de sus
direcciones técnicas. Por un lado, las Direcciones encargadas deberían tener un
fuerte respaldo del Alcalde y del Consejo, para desarrollar sus diferentes tareas, por
otro, las Direcciones deben poder disponer de los recursos materiales y humanos
necesarios para atender las responsabilidades que se le asignan.
• En la orientación de los usos del suelo, es importante considerar que la forma en

que se realizan las actividades es a veces determinante para definir la sostenibilidad
de las mismas; por ejemplo, un aprovechamiento forestal bien manejado, es
beneficioso tanto para la economía como para el equilibrio medioambiental,
mientras que la misma actividad, mal ejecutada, genera menores ingresos a largo
plazo y el deterioro de los recursos, hasta generar, en ultima análisis, la
deforestación del territorio.
• Aunque se presenten en diferentes documentos, las temáticas urbanas y

municipales son sometidas a dinámicas de crecimiento y desarrollo fuertemente
relacionadas entre sí, y por lo tanto siempre se deben considerar en conjunto
cuando se implementen políticas de ordenamiento del territorio.
En la gestión de la zonificación propuesta, se recomienda focalizar la atención en:
• El reconocimiento y respeto de las áreas de prohibición, como acto prioritario y

urgente para contrarrestar el crecimiento en zonas amenazadas. En el municipio se
destacan las amplias áreas de inundación determinadas por los ríos Tipitapa,
Malacatoya y San Antonio, y por el lago en todas las zonas costeras. Además se
señalan las áreas de deslizamiento identificadas en el sector norte.
• La implementación de políticas aptas a promover las áreas de crecimiento

designadas, que deben ser utilizadas en forma congruente on los usos previstos,
para evitar un excesivo consumo de suelo. Las zonas de desarrollo del casco
urbano están identificadas por el Plan de Desarrollo Municipal y son suficientes para
acoger el crecimiento previsto, con tal de respetar los niveles de densidad
habitacional programados.
• Promover el crecimiento de los asentamientos emergentes según los niveles de

jerarquía establecidos por el Decreto 78/02, con la realización de mejoras en los
servicios, y aumentando la accesibilidad. En este proceso se deben aprovechar los
fenómenos de conurbación entre asentamientos, para racionalizar el crecimiento y
la inversión pública. En Tipitapa se destacan centros importantes como Las
Maderas, Las Canoas, Las Banderas, San Benito-Los Novios, y en la cercanía de la
cabecera San Rafael, Zambrano, San Luís y San Juan.
• El respeto de las áreas de protección ambiental, implementando planes de manejo

sostenibles, participativos y eficaces en la protección tanto de las áreas de reserva
natural como de las áreas de protección del patrimonio histórico. En el municipio se
han identificado varias zonas con estas características, en la parte alta del centro
septentrional y en la zona costera.
• Los usos del suelo agrícola, deben estar orientados a la sostenibilidad y los
potenciales de la tierra, en particular contrarrestando usos agrícolas, forestales y
pecuarios irracionales, incidentes en la deforestación y erosión de suelos. En el
municipio estos fenómenos son evidentes en el sector central y norte.
Se considera que el Plan es un instrumento importante para impulsar tanto la reducción

de riesgos como el ordenamiento del territorio, que representan dos aspectos
fuertemente interrelacionados en el proceso de desarrollo sostenible del municipio.
Fuentes de Información y trabajos consultados
Tipitapa
INIFOM, 2000. “Caracterización Municipal - Municipio de Tipitapa”. Instituto

Nicaragüense de Fomento Municipal, Managua.
SE-SINAPRED, 2003. “Plan de respuesta municipal con enfoque de Gestión de Riesgo

Municipio de Tipitapa”. Secretaría Ejecutiva del Sistema Nacional de Prevención,
Mitigación y Atención de Desastres, Managua.
UNA, 2003. “Actualización del estado del recurso suelo y capacidad de uso de la tierra
del municipio de Tipitapa”. Alcaldía de Tipitapa, Fundación POPOL NA, Universidad
Nacional de Agraria, Managua
UNI, 2002. “Plan Desarrollo Municipal del Municipio de Tipitapa”. Alcaldía de Tipitapa,
Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales, Universidad Nacional de Ingeniería,
Managua.
Referencias Nacionales
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Instituto de Recursos Forestales - Documento base, Managua.
Aguilar, Salvador. 2000. “El ordenamiento ambiental en el contexto nicaragüense”.

Comisión interinstitucional de ordenamiento territorial MARENA-INETER, Managua.
INDES, CABAL, NICATIERRA, 2004. “Estudio de riesgo y plan de prevención y

mitigación de desastres naturales para el municipio de Managua” - Instituto
Interamericano para el Desarrollo, Managua.
INEC, 2000. “Indicadores comparativos en zonas afectadas por el huracán Mitch,

según encuesta de condiciones de vida 1998-1999”. Instituto Nicaragüense de
Estadísticas y Censos, Managua.
INETER, 1998. “Las lluvias del siglo en Nicaragua”. Instituto Nicaragüense de Estudios
Territoriales, Managua.
PNUD, 2003. “Segundo informe sobre desarrollo humano en Centro América y

Panamá”. Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo, Managua.
PNUD, 2002. “Las condiciones de la esperanza - El desarrollo humano en Nicaragua.

Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo, Managua.
Barberena Pares, Isabel M, 2000. “Manual practico de planificación urbana para la

zonificación y el control del uso de suelo en los municipios de Nicaragua”, Managua.
Presidencia de la Republica, 2003. “Plan Nacional de Desarrollo”, Managua.
Referencias Internacionales
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gestión del desarrollo urbano en América latina. Banco Interamericano para el
Desarrollo.
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Administración Provincial de la Planificación Física, Ciudad de la Habana.
CAP, 2000. “Plan Estratégico de la Ciudad de la Habana para el periodo 2001-2003.

Grupo coordinador del plan estratégico. Consejo de la Administración Provincial, Cuba.
Bieri, Stephan, 2001. “Disaster risk management and the system approach”. World
Institute for Disaster Risk Management Inc, Washington D.C.
Pearce, David, 2000. “Public policy and natural resources management”. University
College London, London.
ONU, 1996. “The Habitat Agenda”. Organización de las Naciones Unidas, Istanbul.
Universidad de Chile -GTZ, 2002. “Planificación ecológica del territorio. Guía

metodológica”. Departamento de investigación y desarrollo de la Universidad de
Departamento de Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente del gobierno regional
metropolitano de Santiago de Chile, Chile.
Anexo I - Matrices de análisis de las problemáticas municipal
Tabla I-1 - Avances de la Planificación Municipal
Planes y estudios Ejes estratégicos Proyectos prioritarios
Planes: Eje principal es el desarrollo • Adoquinado de 18 cuadras

• Se ha elaborado el plan de combinado de varios sectores
respuesta SE-SINAPRED • Centro de Salud con PRRAC
• Se ha elaborado PIM-POA Turismo
• Se ha aprobado el PDM • Corredor ecológico San Blas • Reestructuración del sector
recientemente, todavía no se ha distrito 1 y 2 catastro –tributario financiado por
implementado (UNI) • Río Tipitapa afectado por “lechuga Fondo vasco EUSKAL.
• No existe Zonificación urbana de mar”
vigente • Termales • Proyecto Hospital
• Plan de desechos sólidos en • Trapiche
aprobación • San Jacinto • Proyecto Mercado
• Calificación como Ente Auxiliario
INVUR Industria • Proyecto Desechos (lugar de
• Una ordenanza establece el distrito • Nueva zona franca para 25 mil acopio)
industrial empleados
• Plywood, metalúrgica, química • Apoyo al sector trasporte
Estudios: avícola eléctrica y camaronera
• Estudio de suelo de la UNA
• Estudio agro-socioeconómico del .
Distrito 1 Agricultura
• Hortaliza, grano básicos,
ganadería, madera
Tabla I-2 - Patrones de Desarrollo Urbano y Municipal
Físicos-espaciales. Económicos Sociales
• Necesidad calculada de 13 mil • Zona tradicionalmente industrial, • Aumentan los obreros,

viviendas espera el impacto de la nueva • Crecimiento de la población
• •
URBANO
Direcciones de desarrollo siguen zona franca 60% de la población no es

la carretera pero sin mucho • El recurso del turismo todavía no originaria de Tipitapa
control genera grande ingresos • Hacinamiento a nivel urbano
• Macrocefalia de Tipitapa • Transferencia 5.3 millones de
Córdobas
• El madroño, Las Maderas, • Explotación leñera crea • Los centros menores no pueden
Empalme San Benito, Las deforestación acelerada frenar la inmigración desde las
RURAL
Banderas, Los Laureles, San • La tierra de Agroinsa sigue sin comarcas, y la gente se dirige
Rafael, Zambrano son cabeceras gran aprovechamiento directamente hacia Tipitapa.
de distrito, y efectivos polos de
agregación.
Tabla I-3 - Problemáticas del Desarrollo Urbano y Municipal
Físicas- Espaciales. Económicas Sociales
• Problema de inundaciones en el • Desempleo • Inseguridad ciudadana

centro urbano • Falta tributaria • Poca capacitación de la mano de
• Insuficiencia de capacidad y • Artesanía poco tecnificada obra
URBANO
numero de cauces • Presupuesto municipal es • Deserción escolar alta

• Insuficiencia de proyectos de dirigido a favorecer la producción • Políticas del gobierno central no
agua y alcantarillado toman en cuenta el municipio
• Insuficiencia de calles revestidas • Poca visualización de los
• No existe seguimiento de la recursos y potencialidades del
construcción municipio al exterior
• Terminación del recurso forestal • Problema de comercialización • La economía de sobre vivencia

para la ganadería que arrasa con el recurso de la
RURAL
• No existe un plan de desarrollo madera

de los caminos rurales
Anexo II - Las Proyecciones de Población al 2025
El elemento principal que se ha tomado en cuenta para la definición del escenario

actual y tendencial son los datos de población y de distribución de la misma en el
territorio. Estos datos han sido la base para formular las hipótesis de crecimiento
presentadas, entre las cuales se ha definido una, que se ha considerado la de
referencia. Es útil, para la mejor comprensión de los datos presentados, e igualmente
para aclarar y describir brevemente las metodologías, referencias y cálculos efectuados
para llegar a los resultados finales y para estos se dedican los siguientes párrafos.
Fórmulas utilizadas
Las previsiones de población se han construido incrementando de forma reiterada la

población inicial, según una tasa de crecimiento anual. Las tasas han sido calculadas
con las series históricas de población a disposición y modificadas según
consideraciones generales de carácter nacional, organizadas en diferentes hipótesis
que se presentan a continuación. Las fórmulas que se utilizaron para el cálculo de las
tasas de crecimiento son:
 1

P n 
TAC =  2  − 1 100 1.1
 P1 
  
n
 TAC 
P2 = P1 1 +  1.2
 100 
Poniendo
TAC
t = 1+ 1.3
100
la 1.1 y 1.2 se convierten en

1
P  n
t =  2  1.4
 P1 
P2 = P1t n 1.5
Siendo:
TAC = Tasa de Crecimiento Anual en términos porcentuales (%).
t = Coeficiente de crecimiento a nual.
P1 = Población originaria del período considerado (habitantes)
P2 = Población final del período considerado (habitantes.)
n = Número de años del período considerado.
Las fórmulas pueden ser calculadas fácilmente por una hoja electrónica de cálculo
disponible en la mayoría de las computadoras, utilizando las formulas mencionadas,
con tal de digitar los siguientes comandos en la celda de cálculo:
Para calcular t, conociendo P 1 y P 2

=POTENCIA(P 2/P1,1/n)
Para calcular P 2 conociendo t y P 1:

=P1*POTENCIA(t,n)
Datos de origen y fuentes
Los datos poblacionales que se han considerado para el municipio derivan de dos
fuentes diferentes:
• Datos del Instituto Nacional de Estadísticas y Censo, INEC, que son los datos del
VII censo de la Población ejecutado en 1995, más proyecciones de población del
período 2000-2005, publicadas por el Instituto en el año 2000, desglosados en
comunidades, comarcas y en barrios en el Censo de 1995 y en valor total por
municipio para las proyecciones.
• Datos de población al 2003, publicados en los Planes de Respuesta del SE-

SINAPRED, fuente del Ministerio de Salud ( MINSA ) y originados en levantamientos
directos operados por las Alcaldías, en algunos casos reflejados también en los
Planes de Desarrollo Municipales, desglosados en barrios, comunidades y
comarcas.
Los dos datos difieren en los criterios de clasificación como en las cifras, esto da lugar
en ocasiones a notables discrepancias. Por motivo de la clasificación, en muchos casos
no se corresponden las divisiones tomadas como referencia entre las dos fuentes y por
lo tanto los datos son confrontables solamente como totales.
Además, los datos del INEC consideran población urbana a toda población residente en
centros mayores a 1000 habitantes, mientras que los datos de SE-SINAPRED se
refieren solamente a la población del casco urbano de la cabecera municipal.
Debido a las diferencias de las cifras, hay que considerar que los datos del INEC son
proyecciones construidas en base a series históricas, con la componente aleatoria que
esto comporta, mientras que los datos de SE-SINAPRED se refieren a levantamientos
de información locales, generalmente del MINSA o de las Alcaldías.
Por la diferencia en los datos, se ha decidido utilizar como datos de origen la población
reportada en los planes de SE-SINAPRED, por dos razones fundamentales:
• Utilizar la misma división y los mismos datos de partida permite relacionar más
fácilmente el estudio presente con los Planes de Respuesta, y poder establecer
correspondencias.
• Generalmente las Alcaldías consideran estos datos más cercanos a la realidad de
sus territorios que los del INEC, además que respetan divisiones territoriales en
algunos casos plasmadas en los PDM.
Se espera que después de la realización del VIII censo en 2005, los datos entre las
fuentes se uniformen.
Determinación de tasas
El crecimiento anual de la población de un territorio se compone de dos factores:
• Saldo Natural, o sea la diferencia entre los nacimientos y las muertes anuales, en
valor absoluto y en porcentaje del total.
• Saldo Migratorio, o sea la diferencia entre inmigrantes y emigrantes, en valor
absoluto y en porcentaje del total.
El Crecimiento Total, y su tasa anual, resultan de la suma de los dos saldos, en

valores absolutos y porcentuales.
Los datos actualmente disponibles a nivel nacional, difundidos por la Dirección de

Estadísticas Sociodemográficas del INEC, que se reportan en la tabla, reflejan una tasa
de crecimiento total anual del 2.6 % (25.92 por mil), como tendencia nacional en el
ultimo quinquenio proyectado.
La tendencia nacional para los indicadores es de una deceleración marcada de la tasa

de natalidad, limitada mortalidad y estabilización de la migración. Varios informes y
estudios entre los cuales citaremos el Plan Nacional de Desarrollo y el informe del
PNUD. “Las condiciones de la esperanza - El desarrollo humano en Nicaragua 2002” y
el informe de la SECEP-CONPES-SNU por el BID -BM “Metas del desarrollo-
Seguimiento a la cumbre del milenio- Nicaragua primer informe diciembre 2003” pueden
corroborar esta visión general de las tendencias nacionales a una deceleración del
crecimiento.
Basados en estos informes, en las tasas nacionales presentadas calculadas y en las

tasas municipales utilizadas en las proyecciones del INEC para el período 2000-2005,
se han formulado varias hipótesis de cálculo de proyección de población para fijar las
tasas de crecimientos necesarias para el cálculo de la población en el horizonte
requerido de 20 años.
Indicadores Demográficos
Nacionales Quinquenios
1990-1995 1995-2000 2000-2005
Fecundidad
Nacimientos anuales B en miles 157 168 175
Tasa Bruta de natalidad por mil 38.02 35.33 32.19
Mortalidad
Muertes anuales D en miles 26 27 28
Tasa bruta de Mortalidad 6.34 5.62 5.16
Crecimiento Natural B-D en miles 131 141 147
Tasa de crecimiento natural por mil 31.68 29.72 27.03
Migración
Saldo migratorio M anual en miles -10 -12 -6
Tasa de migración m por mil -2.42 -2.53 -1.11
Crecimiento total
Crecimiento anual B-D +(-)M en miles 121 129 141
Tasa de crecimiento total: r por mil 29.26 27.18 25.95
Tabla I-1: Indicadores Demográficos Nacionales
Fuente INEC – Dirección de Estadísticas Sociodemográficas
Datos disponibles para el municipio
Los datos disponibles para el Municipio se han resumido en la Tabla I-2, evidenciando
las diferencias entre las fuentes y las diferentes clasificaciones. En base a estos datos
se ha calculado con las fórmulas anteriormente descritas los resultados y tasas de la
Tabla I-3.
En la misma tabla se encuentra un factor llamado incremento urbano, el cual se

entiende como el aumento de la concentración en la cabecera registrado entre las dos
fechas consideradas, promediado por el número de años del periodo.
Este dato ha sido utilizado sucesivamente para diseñar las proyecciones específicas,
tomando en cuenta las dinámicas territoriales propias del municipio.
Tendencias asumidas para el municipio
Hipótesis 1 – Constante con tasa nacional
En esta hipótesis se ha proyectado la población de inicio, según SE-SINAPRED 2003,

con la tasa de crecimiento anual del 2.6 % calculada según los últimos indicadores
demográficos nacionales disponibles para el quinquenio 2000-2005.
La hipótesis más sencilla (baja o menos optimista o que estima un valor menor) tiene la
fuerte desventaja de no tomar en cuenta la tendencia nacional de decremento de la
tasa de crecimiento, ni tampoco las dinámicas territoriales específicas del municipio.
Hipótesis 2 - Decremento con tasa nacional
A la hipótesis 1 se le ha proyectado un decremento de la tasa de crecimiento total en

razón de uno por mil por quinquenio, derivando del 2.6% original al 2.2 % final en el
último período 2020-2025. Esta hipótesis considera la tendencia nacional, aunque
todavía no se ajusta a los patrones específicos locales.
Hipótesis 3 - Crecimiento constante con tasa local
La hipótesis asume la última tasa de crecimiento local según las proyecciones de la

publicación del INEC. Este caso supone un escenario poco probable por no considerar
ningún cambio en las tendencias territoriales ni de crecimiento poblacional.
Hipótesis 4 – Constante con tasa local
En la tercera hipótesis se ha proyectado la población inicial según el SINPRED 2003

con la tasa de crecimiento municipal utilizada en las proyecciones 2000-2005 por el
INEC, asumida como constante. Esta proyección se refiere más específicamente a las
dinámicas locales, sin presumir ningún cambio. En el caso de los municipios con un
crecimiento fuerte puede generar resultados exagerados.
Hipótesis 5 - Decremento con tasa local
La última hipótesis es la más articulada, porque proyecta los datos del SE-SINAPRED
2003 con dos suposiciones. Se ha descompuesto el crecimiento total en crecimiento
natural y migratorio, en base a los datos de referencia nacionales, pero no
necesariamente son ajustados al nivel de crecimiento real del municipio.
Por un lado se imagina el saldo natural en declinación en razón del uno por mil por
quinquenio, conforme a la reducción de la natalidad anteriormente mencionada. Por otro
lado se supone que también el proceso migratorio en los municipios, sea positivo o
negativo, sufra una disminución en razón del 1 por mil, siguiendo un fenómeno de
consolidación fruto de una estabilización territorial. Esta última hipótesis es la más
arriesgada por contener dos suposiciones, que si bien se ajustan a criterios razonables
y tendencias posibles, todavía no son en ningún modo demostrables.
Las cinco hipótesis delimitan un arco de valores posibles con las actuales condiciones y
tendencias, entre las cuales se puede configurar la situación de la población en el
municipio considerado. Se reportan en la Tabla -I4 los cálculos y los detalles de los
parámetros utilizados. En algunos casos se han descartado resultados incompatibles
con las situaciones reales o con la percepción de los actores, considerando para cada
municipio los valores más apropiados. En las tablas I-5, I-6 y I-7 se reporta la
distribución de la población actual proyectada en las subdivisiones geográficas
asumidas y en los asentamientos, calculando densidades territoriales y rangos en la
jerarquía de asentamientos según los criterios del Decreto Ejecutivo 78/2002.
Población Población
Población Población Población cabecera resto del Población Cabecera
Fuente Año total urbana rural municipal municipio urbana municipal
Hab. Hab. Hab. Hab. Hab. % %
INEC - VII censo 1995 82,808 67,925 14,883 82.03%
INEC - VII censo 1995 82,808 48,305 34,503 58.33%
INEC - Public. 2000 108,965
INEC - Public. 2001 112,685
INEC - Public. 2002 116,527
INEC - Public. 2003 120,496
SE-SINAPRED 2003 126,237 81,421 44,816 64.50%
INEC - Public. 2004 124,594
INEC - Public. 2005 128,835
INEC - infor.Dir 2004 124,601 122,758 1,843 98.52%
INEC - infor.Dir 2005 128,840 127,153 1,687 98.69%
Tabla II-2 - Población total del municipio según información disponible
Crecimiento Crecimiento Incremento Incremento

Crecimiento Crecimiento cabecera resto del urbano cabecera
Fuente Periodo Crecimiento total urbano rural municipal municipio anual anual
t t t t t % anual % anual
INEC - Public. 1995-2005 1.0452 1.0647 0.8043 1.67%
INEC - Public. 2000-2005 1.0341

INEC-SE -
SINAPRED 1995-2003 1.0541 1.067 1.033 0.77%
Tabla II-3 - Tasa de Crecimiento t=1+TAC/100
Coeficiente
2003 2003-05 2005-10 2010-15 2015-20 2020-25 incremento
Hab. Hab. Hab. Hab. Hab. 2003-2025
Hipótesis 1
Tasa de crecimiento constante Crecimiento total = 1.026 1.026 1.026 1.026 1.026 1.026
Dato nacional 2000-2005 Años 2 5 5 5 5
Dato de inicio SE-SINAPRED 2003 126,237 132,887 151,084 171,773 195,295 222,039 1.76
Hipótesis 2
Crecimiento total = -1 por mil por quinquenio Crecimiento total = 1.026 1.026 1.025 1.024 1.023 1.022
Dato nacional 2000-2005 Años 2 5 5 5 5
Hipótesis 3
Tasa de crecimiento constante Crecimiento total = 1.03407 1.034 1.034 1.034 1.034 1.034
Dato local 2000-2005 Años 2 5 5 5 5
Hipótesis 4
Saldo natural = -1 por mil por quinquenio Saldo natural = 1.027 1.027 1.026 1.025 1.024 1.023
Saldo migratorio = constante Saldo migratorio = 0.007 0.007 0.007 0.007 0.007 0.007
Saldo total =-2 por quinquenio Crecimiento total = 1.034 1.034 1.033 1.032 1.031 1.030
Dato local 2000-2005 Años 2 5 5 5 5
Hipótesis 5
Saldo natural = -1 por mil por quinquenio Saldo natural = 1.027 1.027 1.026 1.025 1.024 1.023
Saldo migratorio =- 1 por mil por quinquenio Saldo migratorio = 0.007 0.007 0.006 0.005 0.004 0.003
Saldo total =-2 por quinquenio Crecimiento total = 1.034 1.034 1.032 1.030 1.028 1.026
Dato local 2000-2005 Años 2 5 5 5 5
Promedio
Población inicial = 126,237
Población final = 134,146 155,585 179,807 207,061 237,609 1.88
Incremento = 7,909 29,348 53,570 80,824 111,372 88%
Tabla II-4 - Hipótesis de crecimiento poblacional del municipio
Coeficiente
2003 2003-05 2005-10 2010-15 2015-20 2020-25 Incremento
hab. hab. hab. hab. hab. 2003-2025
Hipótesis crecimiento promedio 126,237 134,146 155,585 179,807 207,061 237,609 1.88
Hipótesis A
Concentración en la cabecera = 0.64 0.64 0.64 0.64 0.64 0.64
Distribución invariada 0.36 0.36 0.36 0.36 0.36 0.36
Cabecera municipal 81,421 86,522 100,350 115,973 133,551 153,254 1.88
Resto del municipio 44,816 47,624 55,235 63,834 73,510 84,355 1.88
Hipótesis B
Concentración en la cabecera = 0.64 0.64 0.68 0.72 0.76 0.80
Desaceleración de la tasa actual 0.36 0.36 0.32 0.28 0.24 0.20
Promedio
Tabla II-5 - Hipótesis de distribución poblacional al 2025 - Concentración urbana
Población Incremento Población Densidad Densidad

Id Nombre Área Área 2003 promedio 2025 2003 2025
Ha Km² Hab. Hab. Hab./Km. Hab./Km.
1 El madroño 13,690 137 3561 1.47 5,248 26 38
2 Las Maderas 19,333 193 11828 1.47 17,431 61 90
3 San Benito 10,126 101 5085 1.47 7,494 50 74
4 Las Banderas 16,978 170 5872 1.47 8,653 35 51
5 Los Laureles 32,377 324 5986 1.47 8,821 18 27
6 San Rafael 1,772 18 8042 1.47 11,851 454 669
7 San Luís 1,825 18 4442 1.47 6,546 243 359
1-4 Subtotal resto del municipio 96,102 961 44,816 1.47 66,045 47 69
hab./ha hab./ha
Cabecera municipal 1,081 10.81 81,421 2.11 171,564 75 159
hab./Km. hab./Km.
TOTAL 97,182 972 126,237 1.88 237,609 130 244
Tabla II-6: Distribución de población al 2003 y al 2025

Distribución de población 2003 Distribución de población 2025
Los Laureles Los Laureles
5% 4%
San Luís San Luís
4% 3%
San Rafael San Rafael
Cabecera
6% 5% Cabecera
Las Banderas municipal Las Banderas
64% municipal
5% 4%
San Benito 72%
San Benito 3%
4% Las Maderas
Las Maderas 7%
9% El madroño El madroño
3% 2%
Rango 2003 Rango 2025

Población SE- Coeficiente Población SNAH D.E. SNAH D.E.
Id Asentamientos SINAPRED 2003 Incremento 2025 78/02 78/02
10101 TIPITAPA casco urbano 81,421 2.11 171,564 3 2

10212 Las Maderas 9,500 1.47 14,000 5 4
10239 San Rafael 7,298 1.47 10,755 5 4
10227 Las Canoas 4,000 1.47 5,895 6 5
10242 Zambrano 2,250 1.47 3,316 7 6
10238 San Juan Plywood 2,052 1.47 3,024 7 6
10235 Los Laureles 1,579 1.47 2,327 7 7
10224 Los Novios 1,481 1.47 2,183 7 7
10226 Las Banderas 1,353 1.47 1,994 7 7
10243 San Luís 1,246 1.47 1,836 7 7
10220 San Benito 1,245 1.47 1,835 7 7
10234 Brasil 1,129 1.47 1,664 7 7
10201 El Madroño 1,115 1.47 1,643 7 7
10222 Chilamatillo 1,084 1.47 1,597 7 7
10244 Los Tercios 850 1.47 1,253 8 7
10213 Mesas de Asicaya 816 1.47 1,203 8 7
10221 Quebrada Honda 670 1.47 987 8 8
10223 Colonia Roque 605 1.47 892 8 8
10233 Colama 604 1.47 890 8 8
10241 San Cristóbal 592 1.47 872 8 8
10207 La Pita 591 1.47 871 8 8
10202 Las Lajas 556 1.47 819 8 8
10217 Cerro Pando 398 1.47 587 9 8
10208 El Terrero 344 1.47 507 9 8
10218 Chirimollo 341 1.47 503 9 8
10219 La Palma 314 1.47 463 9 9
10236 El Triunfo 227 1.47 335 9 9
10232 Santa Bárbara 205 1.47 302 9 9
10229 Empanada 200 1.47 295 9 9
Tabla II-7 – Asentamientos por población y rango según clasificación del Sistema Nacional de Asentamientos
Humanos (SNAH, Arto.19 del D.E. 78/02)
Rango 2003 Rango 2025

Población SE- Coeficiente Población SNAH D.E. SNAH D.E.
Id Asentamientos SINAPRED 2003 Incremento 2025 78/02 78/02
10216 Las Avellanas 197 1.47 290 9 9

10215 Cacalotepe 195 1.47 287 9 9
10205 San Blas 177 1.47 261 9 9
10231 El Nancital 158 1.47 233 9 9
10240 La Mocuana 152 1.47 224 9 9
10203 El Nancital 149 1.47 220 9 9
10211 Alto de la Palma 145 1.47 214 9 9
10206 Olominapa 144 1.47 212 9 9
10209 Mesa de la Flor 142 1.47 209 9 9
10204 Cuesta El Coyol 127 1.47 187 9 9
10230 El Tule 100 1.47 147 9 9
10245 Miralúz 96 1.47 141 9 9
10210 Las Tetillas 71 1.47 105 9 9
10214 Pochotal 67 1.47 99 9 9
10228 Padre Fabreto 61 1.47 90 9 9
Tabla II-7 (sigue) – Asentamientos por población y rango según clasificación del Sistema Nacional de
Asentamientos Humanos (SNAH, Arto.19 del D.E. 78/02)
Anexo III - Elementos del Mapa de Ordenamiento
Los mapas presentan la información cartográfica básica física, como curvas de nivel,
ríos, líneas de costas, barrancos, e igualmente información referente a elementos
antrópicos como carreteras, manzanas, casas aisladas y demás elementos congruentes
con la escala de representación. Esta información ha sido generada sobre la base de la
cartografía nacional 1:50,000, en la cual se ha utilizado los símbolos y los colores hasta
donde es posible con el tipo de información obtenida.
Las informaciones que se reportan en el Mapa de Ordenamiento Territorial son:
Límites territoriales de distritos, comarcas o micro regiones geográficas según el caso

de la subdivisión municipal vigente a escala 1:50,000 y de barrios o distritos según el
caso a escala 1:5,000. Estos límites corresponden a los considerados en el apartado de
análisis, para los cuales se han calculado valores de densidad habitacional para el año
2003 y 2025. Las subdivisiones territoriales están organizadas en una sola base de
datos que permite la actualización y agregación de más datos
Jerarquía de Asentamientos Humanos, basados en los criterios del Art.19 del

Decreto 78/2002, simbolizados por hexágonos de diferentes tamaños y colores, según
las definiciones que se reportan en la tabla siguiente y presentada solamente a escala
1:50,000. En la tabla siguiente se presentan las nueve categorías definidas en el
Artículo 19, y se propone el uso de definiciones técnicas sugeridas por el mismo
Artículo, así como la agrupación en cinco clases principales. El resto es definido por el
mencionado Artículo, y se asume como referencia básica. Las clases tienen la finalidad
de reagrupar las categorías según características similares, para ayudar al análisis de
las problemáticas comunes.
Los asentamientos considerados en el municipio son los que aparecen en el listado,

presentados en el apartado de análisis, con los valores de población para el año 2003
tomando como fuente de referencia los planes de respuesta del SE-SINAPRED.
La Jerarquía vial de las carreteras presentes en la cartografía nacional a escala

1:50,000, se realiza tomando en cuenta su importancia y tipo de pavimento. La división
en categorías se conforma con los criterios de la cartografía nacional a escala 1:50,000.
Las zonas actualmente incluidas en la categoría de reserva natural como Áreas

protegidas, están definidas por sus límites y se reporta su nombre.
SISTEMA NACIONAL DE CLASIFICACIÓN DE LA RED DE ASENTAMIENTOS HUMANOS

(según Art.19 – Decreto Ejecutivo 78/2002)
Tipo Nivel Rango Nivel Título Definición técnica Cantidad de Población

propuesto Art. 19 Administrativo propuesta (habitantes)
y color en máximo
mapas
Urbano N. I _1_ Capital Ciudad capital Centro Capital Mayor de 1,000,000
Gris
N. II _2_ Cabecera Ciudad Centros Mayor de 100,000

Café departamental metropolitana metropolitanos
_3_ Cabecera Ciudades Centros primarios Entre 45,000 y 100,000
departamental grandes
N. III _4_ Cabecera Ciudades Centros secundarios Entre 11,000 y 44,999
Rojo departamental o medianas
municipal
_5_ Cabecera Ciudades Centros intermedios Entre 5,000 y 10,999
municipal pequeñas
N. IV _6_ Cabecera Pueblos Centros servicios Entre 2,500 y 5,000
Naranja municipal
_7_ Cabecera Villas Centros básicos Entre 1,000 y 2,500
municipal
Rural N. V _8_ Funciones Caseríos Centros integradores Entre 500 y 1,000
Amarillo administrativas
_9_ Funciones Asentamientos Asentamientos Menor de 500
administrativas dispersos dispersos
Definiciones de zonas según el Decreto 78/2002
Artículo 32.- No son tierras aptas para el establecimiento y expansión de asentamientos

humanos las que tienen las siguientes características:
1) Las ubicadas en las laderas inestables de macizos montañosos con pendientes
mayores de quince por ciento; las tierras ubicadas en las laderas de volcanes activos,
bordes y áreas internas de calderas tectónicamente activas, las que se ubican en las
zonas donde incide la caída de cenizas y gases emanados por actividad volcánica y
aquellas tierras cercanas a los cauces de las zonas volcánicas por donde fluyen
corrientes de lodo.
2) Las ubicadas en la proximidad de fallas sísmicas principales, cuyo uso debe limitarse
en los trazos de las fallas geológicas activas.
3) Las ubicadas en zonas laterales inmediatas a los trazos de las fallas geológicas,
cuyo ancho de la zona paralela a la falla quedará sujeto a estudios geológicos locales,
donde debe adoptarse un margen de quince metros para aquellas fallas de trazo sin
implicaciones de fracturamiento paralelo. Para las fallas que presenten esas
manifestaciones el estudio geológico local establecerá el punto de medida de los quince
metros.
4) Las que presenten peligro de subsidencia (hundimiento), ubicadas en zonas donde
existe una extensiva explotación minera o de fluidos y aquellas en donde se presentan
fenómenos cársticos o donde la tierra es de composición carbonatada.
5) Las ubicadas en zonas de relleno mal compactadas o emplazadas en antiguas
lagunas; o bien aquellas tierras cubiertas por depósitos gruesos o suelos de aluvión.
6) Las ubicadas a menos de 50 metros del límite de máxima crecida o cota de
inundaciones de cuerpos de agua.
7) Las tierras con antecedentes conocidos de haber sufrido rupturas o deformaciones
en anteriores eventos sísmicos.
Artículo 34.- Zona urbana ocupada. Es el área que ocupa determinado asentamiento y
que presenta trazado de calles, lotificación y en el cual se desarrollan las actividades
sociales y económicas.
Artículo 35.- Zona urbana de provisión. Son las áreas que serán utilizadas para la
fundación de nuevos asentamientos humanos.
Artículo 36.- Zona urbana de reserva. Son las áreas de un asentamiento que serán
utilizadas para su crecimiento, consolidación y desarrollo. Dentro de la zona de reserva
se identifican cuatro tipos:
1) Zona urbana de expansión. Es la zona constituida por la porción del territorio
municipal destinada al crecimiento urbano, más allá del límite de la zona ocupada, que
se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento.
La determinación de esta zona se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad
y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de
servicios públicos domiciliarios, áreas libres y parques y equipamiento colectivo de
interés público o social.
2) Zona urbana de consolidación. Es la zona constituida por las áreas baldías dentro del
límite de la zona urbana ocupada, que se habilitará para desarrollo urbano durante la
vigencia del Plan de Ordenamiento.
3) Zona de recuperación. Es la zona que presenta alguna característica limitante para el
desarrollo urbano, ya sea por su estado de deterioro, por presentar riesgo de
inundación, con pendientes elevadas mayores del quince por ciento y puede
incorporarse a las áreas de tierra apta siempre y cuando sean tratadas para su
rehabilitación.
4) Zona de exposición a vientos fuertes. Son zonas que presentan algunas
características, limitantes para el crecimiento físico por presentar riesgos de vientos
fuertes huracanados e inundaciones. Pueden incorporarse a las tierras aptas, siempre y
cuando se construyan cortavientos y otras obras de protección que amortigüen el
impacto.
Artículo 37.- Zona suburbana. Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del
área rural, en las que se mezclan los usos de la tierra y las formas de vida del campo y
la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden
ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad,
garantizando el auto abastecimiento en servicios públicos domiciliarios.
Las municipalidades deberán establecer las regulaciones complementarias tendientes a
impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos en estas áreas, sin que previamente
se surta el proceso de incorporación al área urbana, para lo cual deberán contar con las
infraestructuras de espacio público, de infraestructura vial y redes de energía,
acueducto y alcantarillado requeridas para este tipo de zona.
Artículo 38.- Zona de Conurbación. Constituyen esta categoría las áreas ubicadas
dentro del área rural, en las que se mezclan los usos de la tierra y las formas de vida
del campo y la ciudad, y se comportan como la continuidad física y demográfica que
forman o tienden a formar, por su proximidad, dos o más centros de población.
Artículo 39.- Zona de protección. Se distinguen dos tipos de zonas:

1) Zona de protección natural. Corresponden a áreas inmediatas al área urbana
relacionadas con la protección natural de sitios de interés, ambiental, científico,
paisajístico, escénico y a la distracción de la población.
El desarrollo de actividades culturales, científicas y/o turísticas en estas zonas se
ejecutará sobre la base de un plan de manejo de la zona. En esta clasificación se
comprenden las áreas degradadas que requieren conservación y rehabilitación y que
una vez rehabilitada pueden ser aprovechada bajo manejo e incorporada a los parques
ecológicos municipales.
Considerando el destino específico esta zona se subclasifica en:
a) De protección hídrica: Aquellas áreas que se destinan para la protección de cuerpos
de agua o zonas de recarga de acuíferos subterráneos. Para los recursos de agua
superficial se cumplirá la norma de 200 metros establecida por el Reglamento Forestal.
b) De protección de laderas: Aquellas áreas de altas pendientes cuya intervención
puede causar procesos erosivos.
c) De protección de biodiversidad: Aquellas áreas de protección de hábitat de especies

de flora y fauna nativas, incluyendo bosques naturales primarios o secundarios,
humedales u otras formaciones vegetales.
2) Zona de patrimonio cultural. Son las áreas en las cuales se ubican sitios o
monumentos de valor artístico, histórico arqueológico, declarados por la autoridad
competente, entre otros:
a) Vías públicas, plazas y otras zonas con valor histórico.
b) Construcciones civiles, religiosas y militares tradicionales.
c) Equipamiento urbano tradicional.
Artículo 41.- Zonas para la recreación. Regularmente se consideran áreas abiertas, o

áreas libres, pero abarcan Ios espacios de uso público o privado donde la gente asiste
con cierta diversidad de frecuencias e intensidades. Comprende espacios de encuentro,
parques, áreas deportivas y sitios de riquezas paisajística.
Artículo 42.- Zonas de Usos Especiales. Son zonas que por el tipo de actividad
requieren una ubicación especial generalmente fuera de la zona urbana ocupada. Los
usos de estas zonas son para el tratamiento de desechos líquidos y sólidos (lagunas de
oxidación, relleno sanitario), la ubicación cementerios y aeropuertos.
Anexo IV - Glosario
Definiciones del Decreto 78/2002
Antrópica: Actividades realizadas por el ser humano.
Aprovechamiento: Es la utilización adecuada de los recursos naturales de acuerdo a

su aptitud.
Áreas Frágiles: Aquellas áreas cuyas características físicas presentan alto potencial de
degradación y/o desaparición de dichas características ante amenazas naturales tales
como inundaciones, derrumbes o deslizamientos, huracanes, terremotos o erupciones
volcánicas, o ante amenazas antrópicas derivadas de la realización de actividades
productivas o del establecimiento de asentamientos humanos.
Área Urbana: Expresión física territorial de población y vivienda concentrada y

articulada por calles, avenidas, caminos y andenes. Con niveles de infraestructura
básica de servicios, dotada del nivel básico de equipamiento social, educativo, sanitario
y recreativo. Conteniendo unidades económicas, productivas que permiten actividades
diarias de intercambio beneficiando a su población residente y visitante. Puede o no
incluir funciones públicas de gobierno.
Área Rural: Se refiere al resto del territorio municipal, que no es urbano, caracterizado
por población dispersa o concentrada y cuyas actividades económicas en general se
basan en el aprovechamiento directo de los recursos naturales.
Articulación de los Sistemas Productivos: Es el encadenamiento de las actividades

productivas por el cual se incrementa el valor agregado de los productos intermedios,
aprovechando economías de escala, el uso simultáneo de infraestructura, la
complementariedad entre sistemas de producción y el nivel tecnológico.
Asentamiento Humano: Es el establecimiento de una población, con patrones propios

de poblamiento y el conjunto de sistemas de convivencia, en un área físicamente
localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales, la infraestructura
y el equipamiento que la integran.
Asentamiento Urbano: Es aquel en cuyo espacio se concentra una población mayor

de 1,000 habitantes, en una relación de densidad igual o mayor de 25 habitantes por
hectárea, con un mínimo del 25% de su superficie dedicada a actividades secundarias,
terciarias y equipamiento, y el 18% o más de superficie utilizada para circulación. Los
asentamientos urbanos se clasifican en Ciudad Capital, Ciudad Metropolitana, Ciudades
Grandes, Ciudades Medianas, Ciudades Pequeñas, Pueblos y Villas.
Asentamiento Rural: Es aquel en cuyo espacio se concentra una población menor de

1,000 habitantes o se distribuye con una densidad menor de 25 habitantes por
hectárea. Dentro de los asentamientos rurales se consideran concentrados o caseríos,
cuando su población oscila entre los 500 y los 1,000 habitantes y dispersos cuando su
población es menor de 500 habitantes.
Cuencas Hidrográficas: Territorio cuyas aguas afluyen todas a un mismo cuerpo de

agua, conformando un sistema natural compuesto por elementos físicos, recursos
naturales y humanos y las relaciones entre estos elementos; creando un conjunto social
único y en permanente evolución.
Ecosistemas Frágiles: Aquellos ecosistemas con alta susceptibilidad a cambios y

tensiones ambientales provocados por factores naturales o de origen antrópico y que
presentan alto riesgo de degradación, desequilibrio o desaparición.
Estudio de Ordenamiento Territorial: Son los estudios técnico-científicos relativos al

conocimiento integral del territorio y los procesos de intervención existentes en el medio
físico-natural, que permiten identificar sus principales características, potenciales,
limitantes y problemática, y formular la propuesta del desarrollo territorial, sentando las
bases para la elaboración de los Planes de Ordenamiento Territorial.
Humedales: Son las extensiones de marismas, pantanos y turberas, o superficies

cubiertas de aguas, sean éstas de régimen natural o artificial, permanentes o
temporales, estancadas o corrientes, dulces, salobres o saladas, incluidas las
extensiones de agua marina cuyas profundidades en marea baja no exceda de seis
metros.
Infraestructura Física: Son todas aquellas instalaciones físicas que constituyen

sistemas y redes para la conducción y distribución de bienes y servicios en los
asentamientos humanos. Comprende el sistema y red de acueductos y alcantarillados,
drenaje pluvial, energía eléctrica, vialidad y telecomunicaciones.
Límite Urbano: Es una línea imaginaria que delimita el área de un asentamiento

humano, incluyendo áreas urbanizadas, áreas de expansión, riesgos, restricción o
protección del suelo.
Manejo de Cuencas Hidrográficas: Son todas aquellas acciones que se ejecutan

dentro del territorio de una cuenca hidrográfica, con miras a mantener o recuperar sus
capacidades productivas; regular los flujos hídricos y proteger los recursos naturales
que en ellas se encuentran, en función de los intereses de las poblaciones asentadas
en este territorio y disminuir los riesgos de dichas poblaciones ante amenazas
naturales.
Ordenamiento Territorial: Proceso de planificación dirigido a evaluar y orientar el uso

de la tierra en el territorio, de acuerdo con sus características, potenciales, limitantes y
problemática, tomando en cuenta los recursos naturales y ambientales, las actividades
económicas y sociales y la distribución de la población en el marco de una política de
conservación y uso sostenible de los sistemas ecológicos.
Paisajes: Es una porción de la superficie terrestre con patrones de homogeneidad,

conformada por un conjunto complejo de sistemas, producto de la actividad de las
rocas, el agua, el aire, las plantas, los animales y los seres humanos, que por su
fisonomía es reconocible y distinguible de otras vecinas.
Plan de Desarrollo Municipal: Es un instrumento de planificación participativa que

refleja los esfuerzos integrados del Gobierno Municipal con los Actores Locales, en el
aparecen los Ejes de Desarrollo y las Líneas Estratégicas a seguir para alcanzar el
desarrollo del municipio en el corto, mediano y largo plazo.
Plan de Desarrollo Urbano: es un plan operativo dirigido a garantizar estándar de

calidad en el crecimiento urbano. Define las características tipológicas de las obras
infraestructurales, de los equipamientos y de los criterios de diseño urbano necesarios y
deseados para el desarrollo de nuevas zonas urbanas o para recuperación y
consolidación de zonas existentes.
Plan de Gestión de Riesgo: es un plan operativo que propone la coordinación de todas

las medidas necesarias localmente para la reducción de riesgos al sistema antrópico,
productos de amenazas naturales que afectan territorios vulnerables.
Plan de Ordenamiento Territorial Municipal: Es el instrumento rector mediante el cual

el municipio define, norma y orienta los usos del territorio articulando los aspectos
territoriales y sectoriales, estableciendo objetivos y líneas estratégicas, contribuyendo
sustantivamente al plan de desarrollo municipal.
Plan Regulador: es un plan que define los usos de suelos permitidos en un casco
urbano o en un municipio. También determina en cada zona del territorio los derechos
edificatorios privados y las especificaciones bajo las cuales se pueden realizar
actividades y usos de suelos urbanos.
Plan de Zonificación Urbana: es un plan que definen en un casco urbano zonas de

usos diferentes, actuales o futuros, en base a criterios establecidos.
Sistema de Planificación Municipal: Es el conjunto de procesos e instrumentos de

planificación y programación que articulan en el municipio la estrategia de desarrollo
municipal, expresada en los planes estratégicos o de desarrollo municipal, que incluyen
el ordenamiento del territorio, los planes de inversión municipal, los planes operativos
anuales y el presupuesto de la Alcaldía en función de su visión de desarrollo y fomentan
espacios de concertación y participación ciudadana.
Suelo: Capa superficial de la tierra que sirve de sustrato entre otras a las actividades
agropecuarias y forestales.
Subsistema de Asentamientos Humanos: Es una porción del Sistema Nacional de

Asentamientos Humanos, que comprende un grupo de asentamientos que gravitan
sobre o alrededor de un asentamiento humano que tiene al menos la categoría de
ciudad o cabecera municipal.
Subsistema Territorial: Cada uno de los conjuntos de elementos interrelacionados que

conforman el territorio. Comprenden el subsistema, de recursos naturales y medio
ambiente, económico, asentamientos humanos y socio-políticos.
Territorio Municipal: Espacio integrado por elementos físico-naturales, económicos

administrativos y socio-culturales, conformando un sistema abierto en el que interactúan
los elementos naturales y los derivados de las actividades humanas y sus prácticas
económicas, sociales y culturales.
Tierra: Es la parte de la corteza terrestre que comprende el suelo y los diferentes

estratos del subsuelo, donde interactúan condiciones y procesos abióticos, bióticos,
socioeconómicos y culturales.
Uso Adecuado: Es aquella utilización de los recursos naturales que no los degrada, o
contamina, ni disminuye el área potencial de aprovechamiento y que asegura su
sostenibilidad y rentabilidad óptima.
Vulnerabilidad: Es la susceptibilidad a pérdidas o daños de los elementos expuestos al

impacto de un fenómeno natural o de cualquier naturaleza.
Zonas Administrativas Locales: Es la porción del territorio en la que se subdivide un

municipio para efectos de administración local, poseyendo a su vez una cabecera zonal.
Pueden ser micro regiones, comarcas, distritos o territorios de comunidades indígenas.
Zonas de Expansión: terrenos aptos para el crecimiento urbano, donde las ciudades y
centros poblados se pueden desarrollar en el futuro, según los criterios establecidos por
los reglamentos o planes de desarrollo urbano, planes reguladores, planes de
zonificación.
Zonas de Protección: Son terrenos dentro de áreas urbanas o rurales, que por sus
características geográficas, paisajísticas o ambientales; o por formar parte de zonas de
utilidad pública para la ubicación de infraestructuras que den servicios a la población o
sean áreas de amenazas y riesgos (que no se pueden mitigar) para la localización de
asentamientos humanos, tienen restringidas sus posibilidades de uso.

NiR A POT Tipitapa 20051114 MG

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REPÚBLICA DE NICARAGUA

SISTEMA NACIONAL PARA LA PREVENCIÓN,

Plan de Ordenamiento Territorial Municipal en

El Plan de Ordenamiento Territorial Municipal en Función de las Amenazas Naturales

En el marco del mencionado Proyecto de Reducción de Vulnerabilidad, el componente

El presente producto ha sido elaborado conjuntamente entre los especialistas de la

Nota de la Secretaría Ejecutiva del SINAPRED: Aunque se usa comúnmente el

Tabla No I: Hipótesis de Crecimiento Poblacional Total ........................................................7

COMUPRED: Comité Municipal para la Prevención, Mitigación y Atención de

CDM: Comité de Desarrollo Municipal

INEC: Instituto Nacional de Estadísticas y Censos

INETER: Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales

INIFOM: Instituto Nicaragüense de Fomento Municipal

INTUR: Instituto Nicaragüense de Turismo

INVUR: Instituto de la Vivienda Urbana y Rural

MARENA: Ministerio del Ambiente y los Recursos Naturales

MINSA: Ministerio de Salud

MINVAH: Ministerio de la Vivienda y Asentamientos Humanos

MTI: Ministerio de Transporte e Infraestructura

PDM: Plan de Desarrollo Municipal

PNUD: Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo

PIM: Programa de Inversión Municipal

POA: Plan Operativo Anual

POSAF Programa Socio Ambiental y Forestal

SNAH: Sistema Nacional de Asentamientos Humanos

SE-SINAPRED: Secretaría Ejecutiva del Sistema Nacional para la Prevención,

UNA: Universidad Nacional Agraria

UNI: Universidad Nacional de Ingeniería

Municipio de Tipitapa iii

La propuesta de un Plan de Ordenamiento Territorial en Función de las Amenazas

El objetivo general del Plan es la reducción de la vulnerabilidad del municipio frente a

El documento se compone de dos partes principales: la primera es el análisis del

Para definir el escenario, se analizan varios aspectos del desarrollo:

• Patrones de crecimiento poblacional, elaborando una estimación indicativa a

• Características de crecimiento económico, basándose en la información disponible

• Patrones y problemáticas de desarrollo espacial, en términos de crecimiento de

• Avances de la planificación existente y los retos para la futura toma de decisiones

Luego el escenario es confrontado con las amenazas naturales identificadas en el

En la segunda parte (capítulos 4 y 5) se presenta una propuesta de ordenamiento en

y han sido cuantificadas en su extensión y detalladas según sus categorías y

La implementación del Plan es analizada en el corto, mediano y largo plazo y se

En los casos de eventos explosivos mayores, otros asentamientos y ciudades

La emisión de ceniza (de proveniencia también de volcanes en reposo como Apoyeque

La amenaza sísmica es significativa y real, presentándose en un cuadro de media y

Se propone reducir la vulnerabilidad sísmica y volcánica, con los programas de

Las estrategias y medidas generales son paralelas a las propuestas en el Plan de

1.1. Visión de Desarrollo Municipal y Objetivos del Plan

La visión de desarrollo del municipio de Tipitapa está reflejada en el Plan de Desarrollo

En este documento se pone en evidencia una visión de grandes potenciales de

Los ejes de desarrollo son enfocados por un lado en el mayor aprovechamiento de la

El eje del desarrollo industrial es considerado importante en los alrededores de la

En este cuadro también tiene su lugar el aprovechamiento más efectivo de los

La posición geográfica y las características del municipio efectivamente permiten definir

• Una cercanía con el área de alto desarrollo industrial de la capital

Sin embargo los sectores mencionados necesitan de un fortalecimiento sustancial. Por

En este escenario, las amenazas naturales juegan un papel importante. En particular

A nivel municipal los problemas mayores están ligados a la inseguridad permanente de

Por lo tanto la visión de desarrollo sostenible con seguridad para el municipio de

• Controlar y promocionar la calidad antisísmica de las edificaciones.

• Fomentar el crecimiento y ubicación en zonas seguras de los centros poblacionales.

Visión de desarrollo con seguridad:

1.2. Objetivo General y Objetivo Específico

El objetivo específico del Plan de Ordenamiento Municipal en Función de las Amenazas

El objetivo se refleja en resultados a corto, mediano y largo plazo: