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VISION DEL PROYECTO HOTELERO- H.

BOUTIQUE UTOPIA
SANTA MARTA - FEBRERO 17, 2010

GENERALIDADES:

La creciente ola de la industria del turismo en el mundo está trayendo consigo


un abanico de alternativas que suplen los requerimientos para los diferentes
presupuestos, gustos y expectativas en los múltiples destinos.

En el informe de Enero 20, 2020, la Organización Mundial del Turismo (OMT)


indico q el turismo mundial ha vuelto en 2019 a un ritmo de crecimiento "más
natural", del 4 %, tras dos años "excepcionales", con incrementos del
7%, en 2017, y del 6 %, en 2018. No obstante sigue siendo uno de los sectores
económicos de mayor crecimiento del mundo.

La OMT estima que las llegadas de turistas internacionales en todo el mundo


(visitantes que pernoctan) aumentaron un 6% hasta 1.400 millones en 2018,
claramente por encima del crecimiento del 3.7% de la economía mundial.

El crecimiento del turismo en los últimos años confirma que el sector es hoy
uno de los motores más poderosos de crecimiento y desarrollo económico a
nivel global. Esto implica que quienes estamos en el sector tenemos la
responsabilidad de gestionarlo de manera sostenible para traducir esta
expansión en beneficios reales para todos los países, y en particular, para
todas las comunidades locales, creando oportunidades de empleo y
emprendimiento.

Según el secretario de la OMT Sr. Pololikashvili, la consolidación entre los


consumidores de tendencias emergentes como la búsqueda de “viajar para
cambiar y mostrar”, “la búsqueda de opciones saludables" tales como caminar,
de bienestar o el turismo deportivo, “viajes multigeneracionales o de concepto
definido”, son el resultado de cambios demográficos y viajes más
responsables.

En adición a esto, se espera que la digitalización, los nuevos modelos de


negocios, los viajes más asequibles y los cambios sociales sigan dando forma
al sector hotelero, por lo que tanto el destino como las empresas deben
adaptarse si quieren seguir siendo competitivos.

El balance del 2019 en materia turística, dan como resultado que Colombia fue
considerado en cifras el mejor destino turístico del mundo. Con una
ocupación histórica y generando ingresos importantes para el país, al punto de
convertirse según el ministro de turismo en la industria más prometedora del
país.

Entre 2010 y 2030, se prevé que las llegadas en los destinos emergentes
(+4,4% al año) se incrementen a un ritmo que duplicará al de las economías
avanzadas (+2,2% al año). La cuota de mercado de las economías
emergentes pasó del 30% en 1980 al 45% en 2016, y está previsto que
alcance el 57% para 2030, lo que equivale a más de 1.000 millones de
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llegadas de turistas internacionales.

Para este año, la expectativa es que el número de turistas extranjeros que


lleguen a Colombia sea de 4,5 millones.

Según un estudio elaborado por la plataforma de captación de viajeros,


SiteMinder, para este año la tendencia de las personas se inclina por visitar
destinos a nivel nacional, antes que hacerlo a otras zonas en la región o a
Europa. Los colombianos manifestaron en un 38,9% de los encuestados que
“tienen intenciones de hacer viajes nacionales”, por encima del 26,8% que
señaló querer hacerlo a otras regiones de Latinoamérica y del 17,5% que dijo
tener intenciones de viajar hacia Europa.

El alza del turismo nacional está acompañada por el impulso que dan los
visitantes extranjeros en Colombia, atraídos por las oportunidades del
posconflicto.

La construcción de vías regionales y que comunican la zona con otras


carreteras importantes hacia el norte y centro del país, así como la
implementación de vías y servicios de transporte publico interno dentro del
área, impulsan de forma acelerada esta región. Con esto se favorecen
principalmente el turismo, que ha venido en un desarrollo creciente, el
comercio y la gastronomía.

Las ciudades turísticas por excelencia en la costa Caribe Colombiana, han


desarrollado un importante nivel de ocupación de nacionales y extranjeros. El
turismo que allí se ofrece alternativas de tipo cultural, académico, empresarial,
ecológico y el infaltable turismo de carnavales y fiesta.

Las cifras registradas en la temporada pasada de fin de año dejan una fuerte
expectativa en la ocupación hotelera, con una estimación de un 80 por ciento
para el 31 de diciembre. Para el puente de Reyes, considerado como el festivo
más importante del año, la ocupación llego a un 97 por ciento. Según el
Sistema de Información Hotelero –SIH de Cotelco.

Los sectores en donde se espera mayor ocupación en el departamento de


Magdalena son: Corredor naturaleza, en un 94 por ciento, El Rodadero 86 por
ciento, corredor turístico del sur 84 por ciento, Taganga 74 por ciento y Centro
Histórico 73 por ciento. Ese engranaje de colores, sabores y búsqueda por
explorar los territorios, favorecen así la operación Hotelera y Comercial que
impacta económicamente a los hoteleros y la región.

La ocupación Hotelera actual se encuentra en niveles superiores a los que


históricamente se han conocido y la tendencia es al alza. Hoy en la región hay
cada vez más oferta hotelera y aun así no alcanza a ser suplida la creciente
demanda. Algunos lo atribuyen a la generación de los Milenios. En temporada
alta el índice de ocupación para la oferta hotelera llega hasta un 95%, para
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efecto de nuestro plan de contingencia lo consideraremos en un 80%. Para las


temporadas bajas, la ocupación asciende a un 40%, consideraremos el 30%
para nuestra proyección. Lo anterior promediado nos arroja un índice de un
55% como resultado para efectos de nuestro ejercicio financiero usaremos el
51.2% promedio.

Algunos costos asociados a la operación hotelera son fundamentales como


indicadores para el ejercicio financiero, es el caso de los costos operativos que
en promedio constituyen el cincuenta por ciento (50%) de los ingresos brutos,
ya que la hotelería de alto nivel exige una gran cantidad de empleados, y la
nómina salarial representa alrededor de un 35% dentro de los costos
operativos de cualquier hotel.

Resumiendo, nuestros números para el ejercicio serán los siguientes:

Total, Número de Habitaciones: 10 Clasificadas dentro de un mismo


estándar de comodidad y servicio de alto nivel y lujo. Aproximadamente 25.26
metros cuadrados. Constan de:

- Una cama doble queen

- Televisor

- Baño privado (cabina de ducha, sanitario y lavamanos)

- Jacuzzi privado

- Mesa auxiliar con sillas

- Mueble para vestuario

- Caja fuerte

- Mini-Bar (Nevera)

- Aire acondicionado

- WI-FI

- Recepción 24 horas

Nota: Cifras en pesos colombianos


Precios no incluyen IVA ni seguro hotelero.
Precios por habitación estimados según los comparables de la zona.
Pueden variar según el mercado y/o las estrategias y disposiciones
del operador.

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Costo en Temporada Alta: $ 560.000 por día ocupación doble

Costo en Temporada Baja: $ 450.000 por día ocupación doble

Índice de ocupación en temporada alta noventa por ciento (80%) x 155 días x
$560.000 = $ 69.440.000 x 10 habitaciones = $ 694.400.000

Índice de ocupación en temporada baja treinta y cinco por ciento (30%) x 210
días x $450.000 = $ 28.350.000 x 10 habitaciones = $ 283.500.000

Promedio índice de ocupación: 51.3%

Total, de Ingresos por alojamiento calculados por año en operación (365 días):
$ 977.900.000

Aumento anual en tarifas: 5% (se tiene en cuenta el promedio de alza del


salario mínimo)

Otros Ingresos: Por lo general se calculan como un 20% del ingreso por
alojamiento, sin embargo al tener un paquete que incluye variedad de
complementarios, lo consideraremos en un 15% (Otros alimentos y bebidas,
operación turística, lavandería, SPA otros servicios, etc.) sobre los ingresos
brutos de alojamiento: $ 146.685.000

Ingresos estimados brutos: $1.058.585.000

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Costo del operación propia: Aproximadamente 50% =


(-$529.292.500)
Opción operador hotelero: El costo promedio es del 15% al 35% sin embargo
para este tipo de estructura hotelera se recomienda operación propia, a fin de
que sea rentable para su propietario. (Base para el ejercicio 25%)
Ingresos anuales estimados con operación propia antes de costo financiero:
$ 529.292.500
Ingresos anuales estimados con operador externo antes de costo financiero:
$ 264.646.250
Intereses del financiamiento: 8% Anual x 15 años

Periodo de Gracia: 36 meses. (Solo pagando intereses)


Total, de la deuda: $900.000.000
De acuerdo a la tabla de proyección financiera, el crédito será pagado en su
totalidad cumpliendo con los respectivos intereses anuales. Este sería el
resultado del Retorno a la Inversión, así:

Bajo operación propia: Designando el 5% de la utilidad  9 años

Designando el 100% de la utilidad  3 años

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Bajo operador hotelero: Designando el 35% de la utilidad  10 años


Designando el 100% de la utilidad  7 años

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COMPARATIVOS EN EL MERCADO:

Estos son algunos de los hoteles que ofrecen servicios en el área y están a un
nivel similar al proyecto Hotel Boutique Utopía:

Hotel Boutique Don Pepe


- https://hotelboutiquedonpepe.com
Hotel Boutique Maree
- https://hotelboutiquemaree.com/
Hotel Mercure Santa Marta Emile
- https://hotelmercuresantamartaemile.com-colombia.com/
Hotel y Cabañas Brisas del Caribe
- https://www.brisasdelcaribehotel.com/es-es/location
Hotel Boutique Jardín Del Duque
- http://www.jardindelduque.com/nosotros/

GRAFICAS ILUSTRATIVAS DE LAS TEMPORADAS TURISTICAS:

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ESTRATEGIA TEMATICA DEL ESTABLECIMIENTO HOTEL BOUTIQUE:

Teniendo en cuenta la ubicación del establecimiento y las cualidades


diferenciadoras en el entorno, buscamos apuntarnos a una estrategia por la vía
de la “exclusividad”, es decir, diseñar un concepto específico para un
segmento del mercado desatendido por la oferta.

CONCEPTO: Hotel boutique con temática para parejas. Esto obedece a un


modelo exitoso presente en las playas más paradisiacas del mundo y hasta
ahora ausente en Colombia a nivel de oferta hotelero de alto nivel.

OBJETIVO DEL CONCEPTO: Teniendo en cuenta que se pretende un


establecimiento hotelero de clase, pero con acomodación limitada a diez (10)
habitaciones, es importante definir una línea temática, que justifique el precio,
ya que los comparables de la zona, en su mayoría son hostales que compiten
por precio, y donde no se garantizan servicios adicionales a los básicos de la
hotelería y de la zona. Por otro lado, se encuentran hoteles de más alto rango
con los cuales podríamos competir en términos de calidad de las habitaciones,
pero difícilmente tendríamos éxito contra la variedad de servicios que pueden
ofrecer, debido al tamaño de nuestra locación versus la de ellos. La estrategia,
nos daría una identidad única dentro de una clasificación que atraería
huéspedes de todo el país y locales también.

ADECUACION: El diseño actual del hotel, requeriría una adaptación mínima, a


fin de potencializar el uso de las áreas, dando paso a la “temática del
concepto”. Esto incluye:

1. Utilizar el área de parqueaderos para una extensión del área húmeda y los
servicios anexos al SPA para parejas. Deben considerarse espacios
abiertos pero con cierta intimidad para los tratamientos de masajes.

Ilustraciones Zona SPA –Masajes

2. Los parqueaderos, podrían rediseñarse subterráneos y de ser posible con


capacidad para 10 carros mínimo. Si la norma, no lo permite, podría
entonces considerase algún tipo de adecuación tipo elevador para que se
utilicen bien los espacios de parqueo.
3. La zona del restaurante, debe ser redistribuida, a fin de que absorba el bar
de la piscina, sin detrimento al servicio. Unificando el personal que
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atendería las áreas, por ende el bar de la piscina desaparece, y su espacio


es utilizado como adición al concepto temático.

Ilustracion Primer Piso Modificaciones Sugeridas

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La Zona Húmeda: La piscina, jugara un papel determinante en el concepto del


hotel, ya que deberá funcionar como el centro del SPA y de esparcimiento
durante el día, manteniendo su aspecto conceptual, y ser un espacio romántico
durante la noche.

No hay lugar para piscina infantil dentro de este concepto. Si eventualmente,


el target del hotel fuese modificado, la piscina que se sugiere, funcionaria para
adultos y chicos, ya que hablamos de una ocupación de 10 habitaciones
únicamente y los cambios posteriores serian mínimos.

El Sauna y Turco deben ser habilitados en esta zona húmeda de SPA.

Ilustraciones Ejemplo Zona Húmeda y SPA

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El Restaurante: El menú será diseñado basado en las tendencias del


operador, pero alineado con el aspecto conceptual del hotel. Así también las
mesas deben presentar un aspecto fresco durante el día y más formal llegada
la cena.

Ilustracion Ejemplo Zona Restaurante – Bar

Las Habitaciones: Su contribución al concepto temático está asociado con la


decoración, que debe mantenerse de buen gusto, pero alineada a la oferta
propuesta y el nivel “de lujo” del hotel.

ELEMENTOS DEL SERVICIO HOTELERO: Los elementos que conforman


estructuralmente un servicio son: La calidad, la particularidad y los beneficios
condicionados.

1. La calidad es la confianza que inspira el servicio, tanto por experiencias


anteriores como por el desarrollo eficiente de sus prestaciones.
2. Las particularidades son las características físicas y de operación de un
hotel y sus servicios, como por ejemplo su decoración, disposición, estilo
arquitectónico, tamaño de las habitaciones, mobiliario, tipo de cafetería, etc.
3. Los beneficios condicionados son la esencia misma del servicio, pues de
entienden como la satisfacción que realmente proporciona el hotel a sus
huéspedes y usuarios.

Los elementos de los servicios de un hotel conforman su capacidad de


respuesta práctica al mercado y al mismo tiempo estructuran e integran su
imagen comercial.

CALIDAD + CARACTERÍSTICAS + BENEFICIO CONDICIONADOS =

IDENTIDAD PROPIA DEL HOTEL.

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Servicios Basicos: Se manifiestan el los siguientes aspectos, servicios


generales y características del hotel según su clasificación y rango.

 Alojamiento

- Habitaciones dotadas
- Aire acondicionado
- WIFI
- Uso de las piscinas, turco y sauna (sin costo adicional)

 Alimentos

- El desayuno continental,
- Otros platos suministrados según el menú, con recargo adicional
para el huésped, o con el servicio a la habitación.

 Bebidas

- Un coctel de bienvenida que debe tener la opción de ser libre de


alcohol o no, pero manteniendo la presentación distintiva del
hotel.
- Los licores de buena calidad, y con una variedad moderada, pero
ilimitada dentro del “paquete”.

Servicios Específicos alineados al Concepto: Se relacionan a la


conformación estructural de los servicios, tendríamos por ejemplo,

 Transporte Terrestre:

- Trayecto ida y regreso desde y hacia el aeropuerto.


- Transporte a la playa (a una hora específica), con regreso
también a una hora designada, para todos los huéspedes del
hotel. Es decir se ofrece un viaje de ida en la mañana (9am) y
uno que funciona de ida y vuelta (2pm) y uno final de regreso a
las (5pm). La coordinación de este servicio dependerá de la
ocupación, la temporada, etc.

 Entretenimiento:

- Tour complementario para estadías mínimas de cinco (4) días,


hecho en alianza con los organizadores turísticos de la zona.
- Actividad acuática para dos personas igualmente en alianza.
- Bicicletas Tener en cuenta bicicletas individuales y dobles, para
uso de los huéspedes como parte del concepto.
- Actividades programadas y eventos.

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 Alimentos:

- Una segunda comida, que puede ser el almuerzo o la cena (a


confirmar por el huésped el día anterior), el día de los tours, se
considerara el almuerzo, cubierto ya q se ofrece generalmente en
el paseo.
- Alimentos diferentes al menú del día, snack y otros postres.
- Cenas especiales en entorno especial, pueden ser programadas
como parte del servicio para las parejas que lo soliciten y con
cargos extra para el huésped, o como reemplazo del tour
complementario.

 Bebidas:

- Jugos naturales
- Cocktails con y sin licor
- Oferta de licores calidad Premium a costo del cliente, a fin de
satisfacer los gustos del consumidor. Serán suministrados,
mientras el huésped esté en condiciones de ingerirlo, sin causar
inconvenientes y de acuerdo a la normativa del establecimiento y
la ley.

 SPA:

- Un masaje complementario de 60 minutos para la pareja como


parte del concepto.
- Otros masajes, manicure y pedicura, a costo del cliente o según
se diseñen los paquetes.

 Lavandería
 Parqueadero para un vehículo sin costo adicional al hospedaje.

RECOMENDACIONES ADICIONALES: Algunos de los datos ofrecidos dentro


del paquete de servicios constituyen estrategias sugeridas, a fin de ser
competitivos dentro de la oferta y establecerse con una marca de diferenciación,
tanto en el concepto, como en el mercado. Es el operador quien debe diseñar
los planes de mercadeo que respondan a la estrategia q implemente en su
momento.

 El Nombre: Sugerimos cambiarlo a un vocablo que evoque el concepto


del establecimiento. Hotel Utopía no encaja con lo sugerido ya q se
denomina la idea, ideación o representación de una civilización ideal,
fantástica, imaginaria e irrealizable, paralela o alternativa al mundo actual
y requerimos un vocablo q invite consciente o inconscientemente al amor.
(Ej. Ahavá -Amor en hebreo-, Tándem -Unión, de dos personas que
combinan sus esfuerzos para hacer algo- etc.)

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El término utopía también puede designar aquel proyecto o doctrina que


se considera idóneo, pero inviable o de difícil puesta en práctica

 Los Paquetes Hoteleros: No tener miedo de romper esquemas, el


ahorro de dinero no es lo más importante para todos los huéspedes. A
algunos les parece bien pagar grandes cantidades de dinero, otros solo
buscan algo diferente, poco convencional. El concepto sugerido abarca
todas las temporadas, ya que se determina por la necesidad de pasar
tiempo en pareja, en romance y en tranquilidad.

- Ofrecer una buena relación calidad-precio a tus huéspedes


- Alianzas y asociaciones con negocios locales para diversificar
actividades y con motores de reservas en línea.
- Ser ágil y oportuno con tu estrategia de paquetes.
- Buscar en lo posible, que el huésped no necesite cargar dinero
consigo, así la mayoría de los gastos se harán dentro del hotel, bien
sea con pre-pago o con cargo a la tarjeta. Actualmente hay sistemas
digitales para facilitar esto.
- Adoptar un enfoque mesurado y alineado siempre al concepto.

Este documento es acompañado de un flujo de caja ilustrativo, basado en las cifras


y datos proveídos por el consultante.
Elaborado por:
A.T.M., Asesor hotelero.

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FUENTES BIBLIOGRÁFICAS DE REFERENCIA:

Organización Mundial del Turismo (OMT)


- https://www.unwto.org/es
Xotels, s.f.
- https://www.xotels.com/
World Travel and Tourism Council
- www.wttc.org
Small Luxury Hotels of the World
- https://www.slh.com/
International Luxury Hotel Association
- https://www.luxuryhotelassociation.org
Prezi Hotels
- https://prezi.com/
Ministerio de Comercio, Industria y Turismo de Colombia (Mincit)
- www.mincit.gov.co
Departamento del Magdalena
- http://www.magdalena.gov.co/

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