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VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES EN

SUELO RURAL SUBURBANO

DAVID ALBERTO GIRALDO ZÁRATE


JORGE ARTURO PARDO AFANADOR
BENJAMÍN HERRÁN RODRÍGUEZ

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS


FACULTAD DE INGENIERÍA
ESPECIALIZACION EN AVALÚOS
BOGOTA D.C., 2018
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES EN
SUELO RURAL SUBURBANO

AUTORES: JORGE ARTURO PARDO AFANADOR


Ingeniero Civil

DAVID ALBERTO GIRALDO ZÁRATE


Ingeniero Topográfico

BENJAMÍN HERRÁN RODRÍGUEZ


Ingeniero Civil

PROYECTO DE GRADO PARA OPTAR POR EL


TITULO DE ESPECIALISTA EN AVALUOS

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS


FACULTAD DE INGENIERIA
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
BOGOTA D.C., 2018

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ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

Contenido

Glosario ................................................................................................................................ 7
Introducción ......................................................................................................................... 9
Objetivos ............................................................................................................................ 12
ESTADO DEL ARTE (Revisión Bibliográfica) ................................................................ 13
Desarrollo ........................................................................................................................... 15
Servidumbres de energía eléctrica ................................................................................. 16
Servidumbres de hidrocarburos...................................................................................... 17
Conclusiones ...................................................................................................................... 26
Referencias bibliográficas .................................................................................................. 27

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Lista de tablas
Tabla 1: Grado de afectación para distintos tipos de infraestructura. ............................... 17
Tabla 2: Grado de afectación para distintos tipos de suelo. .............................................. 18

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Lista de figuras

Figura 1: Parámetros contemplados por las metodologías para el cálculo de


indemnizaciones por la constitución de servidumbres.. ..................................................... 15
Figura 2: Lineamientos sobre ordenamiento territorial ley 388 de 1997.. ........................ 23
Figura 3: Decreto 3600 de 2007 que reglamenta la ley 388 de 1997 en lo relacionado al
ordenamiento territorial.. .................................................................................................... 24
Figura 4: Decreto 4066 que modifica el decreto 3600 de 2007. ....................................... 24

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Lista de ecuaciones
Ecuación 1: Cálculo de valor de servidumbre para suelo rural. ........................................ 16
Ecuación 2: Cálculo de valor de servidumbre para suelo de expansión.. ......................... 16
Ecuación 3: Cálculo de valor de servidumbre para suelo urbano. .................................... 17
Ecuación 4: Valor de la servidumbre en afectación total.. ................................................ 18
Ecuación 5: Valor de la servidumbre en afectación parcial.. ............................................ 18
Ecuación 6: Fórmula para calcular el valor del suelo suburbano...................................... 25

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Glosario

Equidad: Cualidad que consiste en dar a cada uno lo que se merece en función de sus
méritos o condiciones.
Justicia: Principio moral que inclina a obrar y juzgar respetando la verdad y dando a cada
uno lo que le corresponde.
Servidumbre: Gravamen impuesto sobre un predio en beneficio de otro predio de distinto
dueño (Código civil).
Las servidumbres son derechos inmateriales sobre el bien inmueble que transfieren el uso,
pero no la propiedad, de parte del inmueble [NTS G 03]
Predio sirviente: Predio al que sufre el gravamen [Ecopetrol].
Predio dominante: Al que se reporta la utilidad [Ecopetrol]. En el caso que nos ocupa
generalmente no se encuentra claramente establecido un predio dominante, pues se trata de
un gravamen que surge en beneficio de la comunidad: Interés Público o General.
Indemnización de perjuicios: Comprende el daño emergente y el lucro cesante, sin
embargo, para que un perjuicio pueda ser objeto de indemnización, se necesita el
cumplimiento de tres condiciones: que pueda determinarse su cuantía, que sea real y que
exista el nexo de causalidad del mismo con las actividades de la compañía.
Daño emergente: Disminución o pérdida de un derecho, del que se ha lesionado con la
construcción de la obra
Lucro cesante: Es la ganancia que deja de obtener el acreedor como consecuencia del
hecho del que es responsable. El concepto de lucro cesante se refiere a una lesión
patrimonial consistente en la pérdida de un incremento patrimonial neto que se haya dejado
de obtener como consecuencia de un perjuicio ocasionado imputado a un tercero.
Perjuicio: Daño moral o material que una persona o una cosa causa en el valor de algo o
en la salud o en el bienestar de alguien.
Propiedad: La propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses
y beneficios relacionados con el dominio. [GTS-G02]
Mercado: Es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y
vendedores a través de un mecanismo de precio. [GTS-G02]
Precio: Termino que se utiliza para la cuantía que se solicita, ofrece o paga por un bien o
servicio. [GTS-G02]
Valor: es el concepto económico que se refiere al precio al que con mayor probabilidad
realizarán la transacción los compradores y vendedores de un bien o servicio disponible
para su adquisición. [GTS-G02]

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Valor de mercado: Se define como la cuantía estimada por la que un bien podría
intercambiarse en la fecha de evaluación. Entre un comprador dispuesto a comprar y un
vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada,
en la que las partes hayan actuado con la información suficiente de manera prudente y sin
coacción.
Afectaciones transitorias: Están constituidas por las mejoras afectadas (cultivos, pastos,
cercas, edificaciones, etc.) inicialmente durante la apertura del derecho de vía y
posteriormente con la ejecución de las obras en sí. Para su cuantificación se deben tener en
cuenta los costos de instalación, sostenimiento y la rentabilidad esperada durante los
periodos de ocupación por la construcción y recuperación de la producción a su estado
normal. [Ecopetrol]
Afectaciones permanentes: Que hacen referencia a todas aquellas restricciones que de
manera permanente tiene que soportar el predio por la instalación y operación de la
infraestructura petrolera, lo cual corresponde a lo que tradicionalmente se denomina
indemnización por servidumbre. [Ecopetrol]
Predio: Porción de terreno, suelo o construcción urbana o rural existente físicamente
perteneciente a una o varias personas naturales o jurídicas, públicas, privadas o
comunidades, delimitada por una línea cerrada; el predio es una propiedad de tipo inmueble
que se haya conformada por una cantidad de terreno determinada (área) cuyos límites o
linderos se pueden encontrar físicamente o pueden encontrarse en un documento que
justifica su propiedad [Energía de Bogotá]
Índice de ocupación: Es la proporción del área de suelo que puede ser ocupada por
edificación en primer piso bajo cubierta y, se expresa por el cociente que resulta de dividir
el área que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta por el área total
del predio [Decreto 1788 de 2004].

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Introducción

Desde las primeras normas civiles en Colombia se ha recogido la figura de la servidumbre


como el gravamen que recae sobre un predio en beneficio de otro, es así como en la
actualidad nuestro Código Civil en su Artículo 879, define las servidumbres así:
"Art. 879. Concepto. Servidumbre Predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto
sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño."

Y así fue recogido este concepto posteriormente en las leyes que reglamentan el sector
energético y de hidrocarburos, bajo el entendido de que se trata de limitaciones al derecho
de dominio pleno sobre un predio, por razones de interés público.
Así pues, encontramos el artículo 18 de la Ley 126 de 1938 que dispone “grávese con la
servidumbre legal de conducción de energía eléctrica los predios por los cuales deban
pasar las líneas respectivas", así como la Ley 56 de 1981 "Por la cual se dictan normas
sobre obras públicas de generación eléctrica, y acueductos, sistemas de regadío y otras y
se regulan las expropiaciones y servidumbres de los bienes afectados por tales obras".

En estas normas se contempla la facultad a favor del Estado y de las empresas que lo
representan de gravar con servidumbre legal a los predios que son afectados por la
instalación de redes de transporte de energía e hidrocarburos, los cuales se declaran de
utilidad pública e interés social en estos proyectos de infraestructura. Lo anterior, para
garantizar la protección de las citadas instalaciones, concepto que ha sido recogido y
ampliado en el Artículo 57 de la Ley 142 de 1994.

Ahora, en este caso no estamos frente a la necesidad de satisfacer una necesidad de un


predio como situación que da origen a la limitación o servidumbre a cargo de otro, sino que
se trata de un deber u obligación a cargo del Estado, a quien corresponde satisfacer la
necesidad de una comunidad como es la de prestar un servicio público como en el caso de
la energía. Para ello, desde la misma Constitución Nacional se ha consagrado en la
posibilidad de limitar el derecho de dominio incluso con la figura de la expropiación, pero
en todo caso ha sido inadmisible la posibilidad de proceder a la imposición de dichas
limitantes sin la cuantificación y pago de una indemnización por los daños que se causen
con dicha disminución, lo que ha dado lugar incluso a la necesidad de hacer una reforma al
texto constitucional planteado en 1991, mediante el Acto legislativo N° 1 de 1999, para
garantizar la indemnización a favor del particular propietario de las zonas de derecho objeto
de afectación por servidumbre o expropiación.

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El artículo 58 de la actual Constitución Colombiana reza:


“Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las
leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores.
Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés
social, resultaren en conflicto de los derechos de los particulares con la necesidad por ella
reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social” (…)

1.5 REFORMA AL ARTÍCULO 58 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA:


El acto Legislativo 01 de 1999 suprimió el inciso final del artículo 58 de la Constitución
que a continuación se transcribe:
“Con todo el legislador, por razones de equidad, podrá determinar los casos en que no
haya lugar al pago de indemnización, mediante el voto favorable de la mayoría absoluta
de los miembros de una y otra Cámara. Las razones de equidad, así como los motivos de
utilidad pública o de interés social, invocados por el legislador, no serán controvertibles
judicialmente”.

A pesar de lo expuesto, en el país no hay una metodología unificada para la valoración y


pago de la indemnización causada por la construcción, operación y mantenimiento de
proyectos de infraestructura (Vial, energética, de hidrocarburos, etc.). [Ecopetrol]

Como consecuencia de lo anterior, las entidades estatales de energía e hidrocarburos


desarrollaron sus propias metodologías con el fin de poder acceder a las franjas de terreno
necesarias para la ejecución de sus obras.
Teniendo en cuenta que las metodologías propuestas por estas empresas están enfocadas en
la valoración de servidumbres en suelos de zonas urbanas y rurales, encontramos un vacío
en lo que corresponde a la valoración de las servidumbres en zonas rurales suburbanas, por
cuanto estos parámetros no han sido determinados y difieren en gran medida de los que
corresponden a otro tipo de suelo dadas sus características y es por esa razón que nuestro
trabajo está orientado a proponer una serie de parámetros o metodología que permita una
adecuada valoración de servidumbres en predios afectados por servidumbres de
infraestructura, ubicados en ZONAS RURALES SUBURBANAS.
El desarrollo de obras que impliquen la intervención de inmuebles en cabeza de particulares
hace necesaria para la administración como responsable de la prestación de servicios, la
obtención de derechos inmobiliarios sólidos basados en una correcta identificación y
haciendo uso de una metodología indemnizatoria adecuada, esto es, acorde con la realidad

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de las afectaciones transitorias y/o permanentes y que tenga en cuenta las características de
las áreas de terreno objeto de la imposición del gravamen.
Las obras de utilidad pública pueden generar unos impactos directos sobre las zonas
aledañas, reflejas y remotas de la obra; lo que pretende este documento es establecer los
parámetros necesarios para determinar en forma adecuada la valoración que deben contener
los acuerdos prediales en relación con las afectaciones necesarias para garantizar el acceso
a zonas de terreno en cabeza de particulares y que se requieren para el desarrollo de una
obra, actividad o servicio a cargo del estado y en favor de la generalidad, esto es, de interés
público.
Los fundamentos jurídicos y teóricos provienen del desarrollo de la jurisprudencia nacional
en materia de indemnización por obra pública, el bloque de constitucionalidad y
adicionalmente instrumentos de política internacionales como los lineamientos del banco
mundial BID, IFC entre otros.
Principio de Equidad y Justicia. Los conceptos de equidad y de justicia guardan principal
relevancia en la definición de la metodología que proponemos en este trabajo, pues resultan
ser factores primordiales en la definición de los elementos a considerar en la valoración del
gravamen en estudio a fin de que la metodología sea tenida como adecuada, garantista,
respetuosa tanto de los derechos del titular del dominio, como de las limitaciones que a éste
le corresponde asumir en beneficio de la generalidad o el interés público.

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Objetivos

Objetivo general
Presentar los parámetros para el cálculo de la indemnización por la ocupación de inmuebles
en cabeza de particulares que son requeridos para la ejecución de proyectos de interés
general para la constitución de servidumbres en suelo rural suburbano con base en
metodologías utilizadas por entidades estatales.

Objetivos específicos
• Identificar las variables y coeficientes para el cálculo de la indemnización.
• Encontrar una relación entre las variables que permita obtener una fórmula para el
cálculo de la indemnización por ocupación de inmuebles en suelo suburbano.

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ESTADO DEL ARTE (Revisión Bibliográfica)

Como resultado de la investigación en las diferentes universidades del país, a continuación,


se presenta el título, el objetivo y la conclusión principal de los trabajos realizados
recientemente que guardan relación con el tema a estudiar.

Título: Valoración de servidumbre de hidrocarburos en el suelo rural. Universidad


Distrital Francisco José de Caldas - 2015

Objetivo: Estructurar una metodología que unifique los procedimientos utilizados por
empresas del sector de hidrocarburos, para el cálculo de la indemnización por concepto de
daños y perjuicios que se causen en las propiedades de los terceros afectados como
consecuencia de la constitución de una servidumbre.

Conclusión: Presenta una metodología para la valoración de servidumbres de


hidrocarburos, incluyendo variables como la disponibilidad de aguas y las características
de las vías; que ajustan el cálculo a la realidad y aplica un análisis más justo y equitativo
de las características propias de cada predio.

Título: Propuesta metodológica pala valoración de servidumbres de conducción


eléctrica y su incidencia en la gestión del territorio, en el Departamento de
Cundinamarca sobre los Municipios de Tenjo, Madrid y Subachoque.

Universidad Santo Tomas – 2016.

Objetivo: Desarrollar una propuesta metodológica para la valoración de franjas de terreno


en proyectos de infraestructura eléctrica y la incidencia de ésta estimación sobre la gestión
del territorio

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Conclusión: Las colindancias de los municipios no coincide, existen traslapes y no claro


cartográficamente dichos límites, esto permitió establecer que un proyecto de
infraestructura no será equitativo y los mayores afectados serán los habitantes de estos
territorios debido a que las entidades territoriales (municipios) no tiene interrelación, no se
comunican entre si para determinar en conjunto sus límites y la gobernación del
departamento tampoco genera la sinergia necesaria para que esto se dé.

Titulo: De la servidumbre minera a la servidumbre petrolera

Pontificia Universidad Javeriana - 2000

Objetivo: El objeto de este estudio es realizar el análisis del tema de la Servidumbre


Petrolera en sus diferentes aspectos, con el ánimo de ayudar a una mejor comprensión de
sus orígenes, normas que la desarrollan y funcionamiento en la práctica.

Conclusión: Para el logro de este objetivo el trabajo de grado estudia simultáneamente la


Servidumbre Minera, por considerar que la misma está íntimamente relacionada con el
tema.

El desarrollo del estudio da inicio dando un recorrido de la institución de las servidumbres


desde su origen en Roma, hasta nuestros días, estudio del concepto de servidumbre en
nuestra legislación (Código Civil), análisis de la servidumbre en el campo de la minería,
funcionamiento, aspectos registrales y procesales.

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Desarrollo

Para el desarrollo de este documento, se tuvieron en cuenta las metodologías empleadas en


el cálculo de indemnización por constitución de servidumbres, las cuales han sido
establecidas por empresas estatales dedicadas a la producción y transporte de energía
eléctrica e hidrocarburos.
En la figura 1, se observan los soportes metodológicos tenidos en cuenta, y las variables
que emplean las empresas estatales en el cálculo de indemnización por constitución de
servidumbres.

Figura 1: Parámetros contemplados por las metodologías para el cálculo de indemnizaciones por la constitución de
servidumbres. Fuente: Elaboración Propia.

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Servidumbres de energía eléctrica


Para determinar el valor de la indemnización por constitución de servidumbres, las
empresas generadoras y distribuidoras de energía eléctrica han propuesto una fórmula para
cada tipo de suelo (Rural, urbano y expansión urbana) usando diferentes variables, que
representan las principales características del inmueble.
A continuación, se presentan las fórmulas para el cálculo de la indemnización:
• Suelo rural:
Ecuación 1: Cálculo de valor de servidumbre para suelo rural. Fuente: Guía para la gestión integral de servidumbres en
el grupo empresarial ISA.

𝑉𝑠 = (𝐴𝑠 ∗ (𝑉𝑟𝑚2 ∗ (𝐹𝑡 + 𝐹𝑖𝑠 ∗ (𝐹𝑐𝑚 ó 𝐹𝑝𝑟)))) + 𝑉𝑎𝑡

Vs = Valor Servidumbre
As = Area Servidumbre
Vr m2 = Valor comercial
Ft = Factor por Trazado
Fis = Factor compensación Intervención
Fcm = Factor cultivo mecanizado
Fpr = Factor productividad
CR = Cultivos y reposición
Vat = Valor área de torres
• Suelo de Expansión:

Ecuación 2: Cálculo de valor de servidumbre para suelo de expansión. Fuente: Guía para la gestión integral de
servidumbres en el grupo empresarial ISA.

𝑉𝑠 = (𝐴𝑠 ∗ (𝑉𝑟𝑚2 ∗ (𝐹𝑃𝑐 + 𝐹𝑝𝑟 + 𝐹𝑡))) + 𝑉𝑎𝑡

Vs = Valor Servidumbre
As = Area Servidumbre
Vr m2= Valor comercial
FPc = Factor potencial constructivo
Fpr = Factor productividad
Ft = Factor por trazado
Vat = Valor área de torres
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• Suelo Urbano:

Ecuación 3: Cálculo de valor de servidumbre para suelo urbano.

Fuente: Guía para la gestión integral de servidumbres en el grupo empresarial ISA.

𝑉𝑠 = (𝐴𝑠 ∗ (𝑉𝑟𝑚2 ∗ (𝐹𝑃𝑐 + 𝐹𝑜))) + 𝑉𝑎𝑡

Vs = Valor Servidumbre
As = Area Servidumbre
Vr m2 = Valor comercial
FPc = Factor potencial constructivo
Fo = Factor por ocupación
Vat = Valor área de torres

Servidumbres de hidrocarburos
Las empresas dedicadas al transporte de hidrocarburos reconocen dos tipos de afectación al
constituir una servidumbre sobre un inmueble los cuales son total y parcial; el uso de estos
grados de afectación depende del tipo de infraestructura a construir en cada predio tal como
se muestra en la tabla 1

Tabla 1: Grado de afectación para distintos tipos de infraestructura. Fuente: Ecopetrol

También está establecido el grado de afectación teniendo en cuenta el tipo de suelo que se
verá afectado por la servidumbre tal como se muestra en la tabla 2.

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Tabla 2: Grado de afectación para distintos tipos de suelo. Fuente: Ecopetrol

Aspectos de indemnización:
Debido a que Ecopetrol emplea dos tipos de afectación, para cada uno establece un método
de indemnización.
• Cuando la afectación causada por una servidumbre en un inmueble es total, el valor
de una hectárea de servidumbre será igual al valor comercial de una hectárea del
predio tal como se observa en la ecuación 4.

Ecuación 4: Valor de la servidumbre en afectación total. Fuente: Ecopetrol.

𝑉𝑠 = 𝑉𝑐
Vs = Valor de una hectárea de servidumbre.
Vc = Valor comercial de una hectárea del inmueble a intervenir.
• Si la afectación generada por la servidumbre en el predio es parcial, se emplea la
ecuación 5 para determinar el valor de una hectárea de servidumbre.

Ecuación 5: Valor de la servidumbre en afectación parcial. Fuente: Ecopetrol.

𝑉𝑠 = 𝑃𝑝 + (𝑉𝑐 ∗ (𝐼𝑣𝑝 ∗ 70% + 𝐼𝑝 ∗ 30%))


Vs = Valor de servidumbre por hectárea
Vc = Valor comercial de la franja por hectárea
Pp = Propiedad Privada
Ivp = Indice de afectación por valor potencial
Ip = Indice de afectación por pendiente

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De acuerdo con la clasificación del suelo establecida en el capítulo 4, artículos 30 al 35 de


la ley 388 de 1997 la cual determina los lineamientos para el ordenamiento territorial, al
suelo suburbano lo constituyen áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan
los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, que pueden ser objeto de
desarrollo dependiendo de las restricciones de uso y disponibilidad de servicios públicos
domiciliarios y en muchos casos son aledañas al límite del perímetro urbano. Por lo anterior,
guarda similitud con el suelo urbano en cuanto a su potencial de desarrollo, vocación y
aprovechamiento de este, con diferencias importantes en cuanto al desarrollo urbanístico,
equipamiento social e índices de ocupación.
En la misma ley, en su artículo sexto, establece el objeto para la planificación económica y
social del territorio y contempla la ocupación del espacio como una de las variables
determinantes para cumplir el objetivo del ordenamiento del territorio de acuerdo con el
potencial optimo del ambiente y en función de los objetivos de desarrollo, potencialidades
y limitantes biofísicos, económicos y culturales.
De otro lado, el decreto 3600 de 2007 reglamenta las determinantes de ordenamiento del
suelo rural y al desarrollo de actuaciones urbanísticas de parcelación y edificación en este
tipo de suelo. En el capítulo 3 del mencionado decreto, se establecen los lineamientos para
el suelo rural suburbano los cuales se observan a continuación:
“Artículo 9°. Ordenamiento básico para el desarrollo sostenible del suelo rural suburbano.
Para el ordenamiento del suelo rural suburbano, el distrito o municipio deberá incluir en
la adopción, revisión y/o modificación del plan de ordenamiento territorial lo siguiente:
1. Determinación del umbral máximo de suburbanización. Los municipios y distritos
deberán determinar el umbral máximo de suburbanización, teniendo en cuenta el carácter
de desarrollo de baja ocupación y baja densidad del suelo suburbano, las posibilidades de
suministro de agua potable y saneamiento básico y las normas de conservación y
protección del medio ambiente.
En todo caso, en el proceso de formulación, revisión y/o modificación de los planes de
ordenamiento territorial, las Corporaciones Autónomas Regionales o de Desarrollo
Sostenible, de acuerdo con las características ambientales del territorio, podrán establecer
las condiciones para que los municipios adopten un umbral más restrictivo y definirán las
densidades máximas a las que se sujetará el desarrollo de los suelos suburbanos. La
definición del umbral máximo de suburbanización constituye norma urbanística de
carácter estructural y en ningún caso, salvo en el de la revisión de largo plazo del plan de
ordenamiento, será objeto de modificación.
2. Unidad mínima de actuación. En el componente rural de los planes de ordenamiento se
definirá, para los distintos usos permitidos en suelo rural suburbano, la extensión de la
unidad mínima de actuación para la ejecución de las obras de parcelación del predio o
predios que la conforman, mediante la expedición de una única licencia de parcelación en
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la que se garantice la ejecución y dotación de las áreas de cesión y de las obras de


infraestructura de servicios públicos definidas para la totalidad de los predios incluidos en
la unidad por parte de sus propietarios. En ningún caso, la extensión de la unidad mínima
de actuación que adopten los municipios podrá ser inferior a dos (2) hectáreas para todos
los usos que se desarrollen en suelo rural suburbano.
Las normas del componente rural del plan de ordenamiento o de las unidades de
planificación rural, deberán señalar las normas a que se sujetará el desarrollo por
parcelación de los predios que no puedan cumplir con la extensión de la unidad mínima de
actuación, cuando se encuentren rodeados por otros desarrollos urbanísticos o predios que
hayan concluido el proceso de parcelación.
3. Definición de usos. Cada uno de los usos permitidos en suelo rural suburbano debe
contar con la definición de su escala o intensidad de uso, localización y definición de usos
principales, complementarios, compatibles, condicionados y prohibidos, así como las
densidades e índices máximos de ocupación y construcción y demás contenidos
urbanísticos y ambientales que permitan su desarrollo, respetando la vocación del suelo
rural.
Cuando un determinado uso no esté definido por las reglamentaciones municipales o
distritales como principal, complementario, compatible o condicionado, se entenderá que
dicho uso está prohibido.
Artículo 10. Corredores viales suburbanos. Para efectos de lo dispuesto en el artículo 34
de la Ley 388 de 1997, en los planes de ordenamiento territorial sólo se podrán clasificar
como corredores viales suburbanos las áreas paralelas a las vías arteriales o de primer
orden y vías intermunicipales o de segundo orden.
El ancho máximo de los corredores viales suburbanos será de 300 metros medidos desde
el borde de la vía y en ellos sólo se permitirá el desarrollo de actividades con restricciones
de uso, intensidad y densidad, cumpliendo con lo dispuesto en el presente decreto.
Corresponderá a las Corporaciones Autónomas Regionales o de Desarrollo Sostenible
definir la extensión máxima de los corredores viales suburbanos respecto del perímetro
urbano. Bajo ninguna circunstancia podrán los municipios ampliar la extensión de los
corredores viales que determine la autoridad ambiental competente.
Parágrafo. No se podrán clasificar como suburbanos los corredores viales
correspondientes a las vías veredales o de tercer orden.
Artículo 11. Ordenamiento de los corredores viales suburbanos. Para el ordenamiento de
los corredores viales suburbanos, en el plan de ordenamiento o en las unidades de
planificación rural se deberá delimitar lo siguiente:
1. Una franja mínima de quince (15) metros de aislamiento, contados a partir del borde de
la vía.

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2. Una calzada de desaceleración para permitir el acceso a los predios resultantes de la


parcelación, cuyo ancho mínimo debe ser de diez (10) metros contados a partir del borde
de la franja de aislamiento de que trata el numeral anterior.
Los accesos y salidas de las calzadas de desaceleración deberán ubicarse como mínimo
cada quinientos (500) metros.
Parágrafo 1°. La franja de aislamiento y la calzada de desaceleración deben construirse y
dotarse bajo los parámetros señalados en el plan de ordenamiento o en la unidad de
planificación rural y deberán entregarse como áreas de cesión pública obligatoria. En
ningún caso se permitirá el cerramiento de estas áreas y la franja de aislamiento deberá
ser empradizada.
Parágrafo 2°. Para efectos de la expedición de licencias urbanísticas, en los planos
topográficos o de localización de los predios se deberán demarcar la franja de aislamiento
y la calzada de desaceleración de que trata este decreto.
Artículo 12. Normas aplicables para el desarrollo de usos comerciales y de servicios. El
otorgamiento de licencias de parcelación y construcción para el desarrollo de proyectos
comerciales y de servicios con un área de construcción superior a los cinco mil metros
cuadrados (5.000 m2) en suelo rural suburbano, sólo se permitirá en las áreas de actividad
que para estos usos hayan sido específicamente delimitadas cartográficamente en el plan
de ordenamiento territorial o en las unidades de planificación rural.
En todo caso, el plan de ordenamiento territorial o en la unidad de planificación rural se
deberán adoptar las normas que definan, por lo menos, la altura máxima y las normas
volumétricas a las que debe sujetarse el desarrollo de estos usos, de forma tal que se proteja
el paisaje rural.
Los índices de ocupación no podrán superar el treinta por ciento (30%) del área del predio
y el resto se destinará, en forma prioritaria, a la conservación o recuperación de la
vegetación nativa. Las normas urbanísticas también señalarán los aislamientos laterales y
posteriores que deben dejar las edificaciones contra los predios vecinos a nivel del terreno,
y las regulaciones para impedir que la agrupación de proyectos comerciales y de servicios,
con áreas de construcción inferior a los 5.000 m2, contravenga lo dispuesto en el presente
artículo.
Las áreas para maniobras de vehículos y las cuotas de estacionamientos deberán
construirse al interior del predio.
En ningún caso se permitirá el desarrollo de estos usos en predios adyacentes a las
intersecciones viales ni en suelo rural no suburbano.
Parágrafo. Los servicios ecoturísticos, etnoturísticos, agroturísticos y acuaturísticos
podrán desarrollarse en cualquier parte del suelo rural, de acuerdo con las normas sobre
usos y tratamientos adoptadas en el plan de ordenamiento territorial o en la unidad de
planificación rural.

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Artículo 13. Normas para los usos industriales. El otorgamiento de licencias para el
desarrollo de usos industriales en suelo rural suburbano sólo se permitirá en las áreas de
actividad que para estos usos hayan sido específicamente delimitadas en el plan de
ordenamiento territorial o en las unidades de planificación rural y sólo se autorizará bajo
alguna de las siguientes modalidades:
1. La unidad mínima de actuación para usos industriales.
2. Los parques, agrupaciones o conjuntos industriales.
Artículo 14. Condiciones básicas para la localización de usos industriales en suelo rural
suburbano. El plan de ordenamiento territorial o las unidades de planificación rural
deberán contemplar, como mínimo, la delimitación cartográfica de las áreas de actividad
industrial en suelo rural suburbano, las alturas máximas y las normas volumétricas a las
que debe sujetarse el desarrollo de los usos industriales, de forma tal que se proteja el
paisaje rural. Las normas urbanísticas también contemplarán los aislamientos laterales y
posteriores que deben dejar las edificaciones contra los predios vecinos a nivel del terreno.
Las actividades que se desarrollen al interior de las unidades mínimas de actuación o de
los parques, agrupaciones o conjuntos industriales deben funcionar con base en criterios
de uso eficiente de energía, agua y aprovechamiento de residuos.
Las áreas para maniobras de vehículos de carga y las cuotas de estacionamientos
destinados al correcto funcionamiento del uso, incluyendo las normas de operación de
cargue y descargue, deberán realizarse al interior de los predios que conformen la unidad
mínima de actuación o el parque, agrupación o conjunto industrial.
Los índices de ocupación no podrán superar el treinta por ciento (30%) del área del predio
en el caso de la unidad mínima de actuación o el cincuenta por ciento (50%) cuando se
trate de parques, conjuntos o agrupaciones industriales, y el resto se destinará, en forma
prioritaria, a la conservación o recuperación de la vegetación nativa. Sin perjuicio del
cumplimiento de las demás determinantes de que trata este decreto, el ancho máximo de
los corredores viales suburbanos, cuyo uso exclusivo sea industrial, será de 500 metros
medidos desde el borde de la vía. En ningún caso la extensión de los parques, conjuntos o
agrupaciones industriales podrá ser inferior a diez (10) hectáreas.
Parágrafo. La localización de usos industriales en suelo rural suburbano requiere de una
clasificación que tenga en cuenta el impacto ambiental y urbanístico que produce y que
establezca su compatibilidad respecto de los demás usos permitidos en suelo suburbano.
Hasta tanto se incorpore en los planes de ordenamiento territorial o en las unidades de
planificación rural dicha clasificación, la solicitud de licencias para el desarrollo de usos
industriales estará sujeta a concepto favorable de la Corporación Autónoma Regional o de
Desarrollo Sostenible en cuanto a la afectación que tiene el respectivo proyecto sobre los
recursos naturales renovables y el medio ambiente y sin perjuicio de las licencias, permisos
y demás autorizaciones ambientales que resulten exigibles.

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ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

En ningún caso, las actividades industriales en suelo suburbano o rural podrán localizarse
en suelos de alta capacidad agrológica, en áreas o suelos protegidos, ni en el área de
influencia de desarrollos residenciales aprobados o áreas verdes destinadas a usos
recreativos.” (Decreto 3600 de 2007).
Los diagramas que se muestran a continuación ilustran el contenido del capítulo 3 del
decreto 3600 de 2007.

Ley 388 de 1997

Principios de ordenamiento
territorial

Clasificación del suelo

Urbano Protección Expansión Rural

Rural suburbano

Figura 2: Lineamientos sobre ordenamiento territorial ley 388 de 1997.

Fuente: Elaboración propia.

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ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

Decreto 3600 de 2007

Determinantes del
ordenamiento territorial

Determinantes del umbral


máximo de suburbanización

Unidad mínima de actuación Definición de usos

• Corredores viales suburbanos


• Usos comerciales y servicios
• Normas de uso industrial
• Localización de usos
industriales (índice de
ocupación)

Figura 3: Decreto 3600 de 2007 que reglamenta la ley 388 de 1997 en lo

relacionado al ordenamiento territorial.

Fuente: Elaboración Propia.

• Tratamiento de consolidación
en baja densidad para usos
industriales.
• Ordenamiento de corredores
viales suburbanos.
Decreto 4066 de 2008
• Condiciones básicas para la
localización de usos
industriales en suelo
suburbano.
• Índice de ocupación máximo.

Figura 4: Decreto 4066 que modifica el decreto 3600 de 2007.

Fuente: Elaboración Propia.

El decreto 4066 de 2008, modifica y adiciona el decreto reglamentario 3600 de 2007,


confirmar que el índice de ocupación máximo en suelo suburbano no puede superar el 30%
sin generar cargas urbanísticas, las cuales ocasionan un pago.

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ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

Debido a que el índice de ocupación es el factor que hace diferencia entre el suelo urbano
y suburbano, se estableció una relación para calcular el valor de la compensación de la
servidumbre en suelo suburbano la cual se presenta en la ecuación 6.
Ecuación 6: Fórmula para calcular el valor del suelo suburbano.

𝐼𝑂𝑆𝑈
𝑉𝑠𝑆𝑈 = 𝑉𝑐𝑈 ∗ ( )
𝐼𝑂𝑈
VSSU = Valor servidumbre Suelo suburbano
VCu = Valor comercial urbano
IOSU = Índice de ocupación suburbana
IOU = Índice de ocupación urbano

Es evidente que el valor comercial del suelo suburbano no puede ser igual al del suelo
urbano, en razón a que existe una diferencia importante en cuanto al aprovechamiento del
terreno; no obstante, como ya se había mencionado anteriormente, las dos clases de suelo
ofrecen características similares en cuanto a su desarrollo, y uso. Finalmente se puede
afirmar que el factor que genera la diferencia entre el valor del suelo urbano y suburbano
es el índice de ocupación, debido a que en suelo suburbano este índice no puede ser mayor
del 30%.

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ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

Conclusiones

El cálculo de la indemnización por servidumbres petroleras tiene en cuenta como soporte


metodológico la teoría de renta del suelo, zonas homogéneas físicas y el valor comercial de
la tierra, y como variables el valor potencial, la pendiente del terreno y el valor mínimo
comercial en el municipio; de otra parte, la indemnización se calcula teniendo en cuenta el
grado de afectación y el uso del suelo vs el tipo de infraestructura.
En el caso de las servidumbres eléctricas, el soporte metodológico esta dado por la
intervención del suelo, la productividad de la actividad agrícola desarrollada y el trazado de
la servidumbre con respecto a la forma del predio y como variables tiene en cuenta el
potencial de construcción, el factor de productividad y la mecanización de cultivos; lo
anterior para suelos urbano, rural y de expansión.
Ninguna de las dos metodologías incluye el cálculo de la indemnización en suelo
suburbano, de tal forma que la propuesta analizada complementa las diferentes
metodologías utilizadas hasta la fecha.
No obstante que las metodologías empleadas de alguna manera han cumplido con las
necesidades de las entidades que requieren de la constitución de servidumbres, es
importante que se implemente una metodología que unifique los criterios y variables que
participan en el cálculo de la indemnización y por consiguiente que sea de carácter su
aplicación en todos los casos que se requiera el mencionado proceso.

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ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

Referencias bibliográficas

Congreso de Colombia. (1981). LEY 56 DE 1981 . Bogotá, Colombia.


Congreso de Colombia. (1997). LEY 388 DE 1997. Diario Oficial No. 43.091, de 24 de
julio de 1997. Bogotá.
Congreso de la república de Colombia. (1938). LEY 126 DE 1938. Diario Oficial No.
23.915 de 3 de noviembre de 1938. Bogotá, Colombia.
Ecopetrol. (2015). Instructivo de indemnización por servidumbre.
ICONTEC; R.N.A. (2009). GTS G 02 Conceptos y principios generales de valuación.
Bogotá, Colombia.
ISA. (2009). GUÍA PARA LA GESTION INTEGRAL DE SERVIDUMBRES.
Ministerio de ambiente, vivenda y desarrollo territorial. (2007). Decreto 3600 del 20 de
septiembre de 2007. Bogotá, Colombia.
Ministerio de ambiente, vivienda y desarrollo territorial. (2008). Decreto 4066 de 2008. Por
el cual se modifican los artículos 1, 9, 10, 11, 14, 17,18 Y 19 del Decreto 3600 de
2007 y se dictan otras disposiciones. Bogotá, Colombia.
Senado de la república de Colombia. (1994). Ley 142 de 1994. Servicios públicos
domiciliarios. Bogotá, Colombia.

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