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DETRIMENTO PATRIMONIAL DEL DISTRITO DE CARTAGENA POR


REALIZACION DE PROYECTOS VIS EN TERRENOS INADECUADOS: CASO
URBANIZACIÓN NUEVA GRANADA III ETAPA1
Oswaldo Antonio Mercado Pedraza2
Lilibeth María Verbel Castillo3

Resumen
Las consecuencias negativas por la elaboración de proyectos de vivienda de
interés social se siguen manifestando en la actualidad en el Estado Colombiano
como es el caso de la Urbanización Nueva Granada Tercera Etapa; proyecto este
que fue desarrollado hace unos veinte (20) años violando normas urbanas, debido
a que esta tercera etapa fue construida cerca de la llamada Loma del Marión,
terreno no apto para la construcción de la misma. Esta situación provocó que los
habitantes en su momento demandaranuna Acción Popular que fue fallada a su
favor, teniendo que trasladar el distrito a las familias de esa zona de riesgo,
cancelandoinicialmente arriendospara posteriormente trasladarlasa un lote con
nuevas viviendas que también fueron pagadas con las arcas dela Alcaldía de
Cartagena en su momento. Posteriormente los afectados impetraron Acción de
Grupo para que lesindemnizaran daños morales,lo cual también fue sentenciada a
favor de estos ciudadanosel02 de mayo de 2014, por medio del Juzgado Quinto
Administrativo Oral del Circuito de Cartagena, en la cual se decidió declarar la
responsabilidad solidaria del Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias y
de la Constructora El Cerro Ltda. y de sus socios; sentencia que finalmente fue
confirmada por la sección primera del consejo de estado el 08 de junio de 2016.

1 Informede avance, proyecto “Derecho Urbano – Caso Cartagena de Indias, Bolívar”, proyecto que se
encuentra en curso y que viene ejecutando el grupo de investigación “Conflicto y Sociedad” de la Facultad de
Derecho de la Universidad de Cartagena desde del año 2014y se encuentra liderado por la investigadora
Doctora Rafaela Sayas Contreras - rafaelaester@gmail.com
2Estudiantede Noveno Semestre de la Facultad de Derecho de la Universidad de Cartagena. Semillerista del
Grupo de Investigación Conflicto y Sociedad de la Universidad de Cartagena. Correo: omercadop@gmail.com
3Estudiantede Noveno Semestre de la Facultad de Derecho de la Universidad de Cartagena. Semillerista del
Grupo de Investigación Conflicto y Sociedad de la Universidad de Cartagena. Correo: lilibth2010@hotmail.com
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Palabras Clave
Acción de Grupo, Acción Popular, Detrimento, Patrimonio, Vivienda de Interés
Social

Abstract
The negative consequences for the development of projects of social interest
housing are still manifesting in the Colombian State today, as in the case of the
Urbanization Nueva Granada TerceraTape; This project was developed some
twenty (20) years ago violating urban norms, due to the fact that this third stage
was built near the so-called Loma del Marion, land not suitable for the construction
of it. This situation caused that the inhabitants at the time demand a Popular Action
that was faulted in their favor, having to move the district to the families of that
zone of risk, initially canceling leases and later transfer them to a lot with new
houses that also were paid with the coffers of the Mayor of Cartagena at the time.
Subsequently, those affected filed a Group Action to compensate them for moral
damages, which was also sentenced in favor of these citizens on May 2, 2014,
through the Fifth Administrative Court of the Circuit of Cartagena, in which it was
decided to declare the Joint and several liability of the Tourist and Cultural District
of Cartagena de Indias and Constructora El Cerro Ltda. And its partners; Sentence
that was finally confirmed by the first section of the council of state on June 8,
2016.

Keywords.
Group Action, Popular Action, Detriment, Patrimony, Social Interest Housing.

Introducción.
Obtener vivienda en Colombia se torna muchas veces para los ciudadanos un
viacrucis debido a las diferentes dificultades que se presentan, entre otros, ya sea
porque no cuentan con los recursos económicos para la obtención de las mismas
o porque algunos constructores no son coherentes al materializar los proyectos de
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vivienda que previamente han sido publicitados ofertándoselos a la comunidad en


general.Así mismo, la obtención de vivienda por parte de los ciudadanos de
escasos recursos en Cartagena ha sido una problemática histórica que no parece
acabar, situación estáque se genera muchas veces debido a la inoperancia
sumada a la falta de control que debe hacer la Alcaldía Distrital de esta ciudad
sobre las empresas constructoras de proyectos de viviendas de interés social.

En Cartagena se han realizado varios proyectos de vivienda desde hace varios


años, algunos de los cuales no han tenido el mejor final ni la mejor referencia en la
población, precisamente porque no se han desarrollado en debida forma, afectado
especialmente a los compradores de las mismas, tal como sucedió con elproyecto
de vivienda de interés social de nombre Nueva Granda desarrollado por la
Constructora el cerro Ltda.; este proyecto en su tercera etapa, fue construido en
un terreno inadecuado para dichas viviendas, las cuales comenzaron a
resquebrajarse causándose deterioro entodas ellas a causa del deslizamiento de
tierra provocado por la lluvias, teniendo posteriormente que la Alcaldía de
Cartagena trasladar a los habitantes a otras viviendas en arrendamiento pagados
por el distrito, para luego tener que adquirir un terreno para construirle nuevas
viviendas a las familias afectadas en una nueva urbanización hoy llamada “La
Carolina”, obedeciendo a una sentencia del Tribunal Administrativo de Bolívar del
16de mayo de 2001, la cual fue confirmada en segunda instancia por la Sección
Segunda – Subsección A del Consejo de Estado.

Esta problemática finalmente término siendo solucionada solo por la Alcaldía, ya


que la Constructora El Cerro Ltda.Fue liquidada, teniendo que pagar el Distrito
todo lo que correspondía para poder garantizare el derecho a la vivienda digna a
estos compradores afectados y a sus familias; además, próximamente los dineros
de este ente territorial se verán afectados nuevamente, esto debido a que hay una
sentencia a favor de los habitantes producto de una acción de grupo en donde
deben pagarles daños morales.
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Por otro lado,este trabajo como avance investigativo, dará cuenta de la realidad de
los proyectos de vivienda que se construyen sin el lleno de requisitos ni los
estudios de suelo que deben hacerse para tal fin. Para el análisis de este trabajo
nos fundamentaremos en información secundaria de diferentes textos tales como
el Derecho Urbano del Dr. Eduardo Padilla Hernández, Constitución Política de
Colombia, Acuerdo 023 BIS, las Leyes 9ª de 1989,388 de 1997, otras normas
concordantes, jurisprudencias, doctrina, también por medio de sitios en internet
institucionales y no institucionales expertos en el tema de vivienda de interés
social, e igualmente información periodística relevante en esta temática, para así
posteriormente concluir acerca de la realidad de la construcción de viviendas en
Cartagena y la proyección que se presenta a futuro de los nuevos proyectos de
viviendas de interés social en Cartagena.

Justificación del problema de investigación.


La investigación es trascendental ya que la comunidad que inicialmente estaba en
la Urbanización Nueva Granada Tercera Etapa, sufrió daños morales, estando
incluso sus vidas en peligro por la zona de riesgo donde habitaban, siendo
entonces una de las más afectadas con respecto al tema de vivienda de interés
social;además,también se perjudicoel erario público del Distrito de Cartagena
debido a que tuvieron que pagar arriendos, comprarterreno, construir nuevas
viviendas y próximamente deberá pagar daños morales a estoshabitantes; por lo
cual esta indagación deberá generar la preocupación a las autoridades y
ciudadanía en general con respecto a la construcción de viviendas en terrenos que
no sean adecuados.

Metodología.
El abordaje de este trabajo se hará desde los parámetros de una investigación
socio jurídica de tipo analítico, de carácter cualitativo, con análisis de información
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primaria en cuanto a entrevistas realizadas a los abogados defensores y


habitantes afectados e información secundaria a través de la revisión de las
normas de derecho urbano que soportan el tema vivienda de interés social dentro
del ordenamiento territorial a nivel nacional.
Metodológicamente hablando el cuerpo del trabajo se organizará en las siguientes
partes: (1) se describirá conceptualmenteque es un proyecto de vivienda de
interés social, (2) se hará acercamiento general a la historia que se desarrolló en
torno a la Urbanización Nueva Granada, (3) se revisaran el recorrido de las
diferentes acciones legales emprendidas por los habitantes, (4) se analizaran las
consecuencias de la construcción de viviendas en terrenos inadecuados junto con
el detrimento patrimonial de la Alcaldíay por último (5) se plantearan las
conclusiones respecto a la investigación de este tema.

La ponencia girará en torno a la siguiente pregunta problema:

¿Debe la Alcaldía Distrital de Cartagena seguir sufriendo el detrimento patrimonial


como consecuencia de la construcción de proyectos de vivienda de interés social en
terrenos no aptos en la ciudad de Cartagena de Indias?

1. ¿Qué es un proyecto de vivienda de interés social?


Un proyecto de vivienda de interes social es un esquema o planificacionmediante
el cual se pretende la busqueda de unasolucion a la falta de viviendaaun
grupoimportantedeciudadanosde escasosrecursoseconomicos y que
debereunirloselementos que asegurensuhabitabilidad, estándares de
calidadendiseñourbanístico, arquitectónico y de construccióncuyo valor máximoes
de cientotreinta y cincosalariosmínimoslegalesmensualesvigentes (135 smlm).
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2. Aspecto histórico de la construcción de la Urbanización Nueva Granada


Etapa III.
La urbanización Nueva Granada está ubicado en predios aledaños al nuevo
bosque y fue construida por la Constructora El Cerro Ltda. Para lo cual el Distrito
de Cartagena le otorgó licencia de construcción en los años 1992 y 1993 ya que
en ese tiempo la competencia la tenía el ente territorial; licencias que de acuerdo a
declaración del Dr. Jorge Cárcamo Álvarez quien fuera Personero Distrital en su
momento, explico que se dieron por asuntos de relaciones políticas. Dentro de ese
proyecto se realizó la tercera etapa la cual quedo ubicada en los Cerros del
Marion, zona de alto riesgo, en esta etapa se construyeron 137 viviendas. Una vez
edificadas la constructora solicito la comercialización de las mismas a lo cual la
alcaldía accedió mediante actos administrativos.

Posteriormente la viviendas comenzaron a agrietarse, situación que el constructor


estimo normal realizando reparaciones conforme a las quejas que llegaban; así
mismo los compradores elevaron quejas ante las autoridades distritales y de
control, hasta que Ingeominas hizo un informe en donde concluyo que: 1. Esta
tercera etapa fue construida sobre una cota de nivel que es de 25 metros; 2. Que
la tercera etapa es proclive a destruirse por deslizamientos; y, 3. Las reparaciones
de las viviendas son infructuosas por el constante movimiento de la arcilla al
mojarse y secarse.

A raíz de las lluvias acaecidas entre el periodo agosto a octubre de 1999, la


Procuraduría Agraria junto con al apoderado de los habitantes solicitaron a la
Alcaldía de Cartagena tomara las medidas necesarias para evitar accidentes y
riesgos sobre la vida de la población que habitaba ahí, sin embargo, la alcaldía
solo se limitó a enviar una comisión que no brindo solución alguna
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Posteriormente después de luchas incesantes por parte de los ciudadanos y


apoderados, lograron reubicar a las familias, inicialmente cancelándole arriendos
para luego ubicarlos en una nueva urbanización llamada La Carolina.

Fotografía 1. Inestabilidad de los terrenos en la Urbanización Nueva Granada

Fuente: http://www.eluniversal.com.co/cartagena/local/alcaldesa-se-salva-de-
sancion

El terreno donde fue construido el proyecto urbanístico, el cual es conocido como


Loma de Marion, en el año 2011 nuevamente amenazo a la comunidad que quedo
habitando las otras etapas de la urbanización Nueva Granada, de tal forma que
hubo deslizamientos que preocuparon a las familias residentes; por lo cual
podemos notar que no solo ese terreno afecto a la etapa III , sino que también ha
afectado, aunque en menor escala al resto de etapas de la urbanización, de tal
manera que incluso el distrito le ha correspondido hacer muros de contención para
frenar la inclemencia de la naturaleza.
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Amenaza de deslizamientos y muro de contención realizado por la Alcaldía


Fotografía 2 Fotografía 3

Fotografía 4 Fotografía5

Fuente: http://www.eluniversal.com.co/cartagena/local/loma-del-marion-
amenaza-nuevamente-nueva-granada-
50470http://www.eluniversal.com.co/cartagena/local/avanza-obra-de-muro-
de-contencion-en-nueva-granada-108188

En el año 2013 se presentó algo insólito a parte de esta comunidad, el Distrito de


Cartagena por medio de la Secretaria de Hacienda embargo bienes y cuentas
bancarias para cobrar impuestos sobre estos terrenos donde había comprado
hace diez (10) años algunas familias, lo cual desato un lio judicial entre ellos, algo
que era muy injusto ya que si la alcaldía no había hecho controles sobre el
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proyecto urbanístico de Nueva Granada como pretendía cobrar impuestos sobre


unos predios que se destruyeron y que afectaron a varias ciudadanos que
adquirieron viviendas de interés social en este terreno.

Estado viviendas a las que el distrito cobraba impuestos


Fotografía 6 Fotografía 7

Fuente: http://www.eluniversal.com.co/cartagena/distrito-cobra-impuestos-
por-lote-de-su-propiedad-178853

En vista de todo lo anterior, los compradores afectados decidieron realizar


diversas acciones judiciales para poder defender sus derechos, para lo cual dieron
poder inicialmente al Dr. Toribio Barreto Álvarez y posteriormente a la Dra. María
Felicia Guardo, los cuales impetraron diversa demandas tales como acción
popular, acciones de grupo y tutela.

3. Recorrido de Acciones legales emprendidas por los habitantes de la


Urbanización Nueva Granada Etapa III.
Dentro del recorrido de las acciones legales emprendidas por los ciudadanos
afectados a través de sus apoderados, podemos anotar:
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3.1 Acción popular 4 . RadicadoNo. 004-1999-0002-00 presentada en la


secretaria general de los juzgados administrativos el día 11 de noviembre de
1999, admitida el 19 de noviembre de 1999 y fallada a favor de los demandantes
el día 16 de mayo de 2001por el Tribunal Administrativo de Bolívar, Sala de
Decisión, Magistrada ponente Dra. Olga Salvador de Vergel.

3.2 Sentencia de segunda instancia de la acción popular 5.de fecha 13 de


septiembre de 2001 que confirmó el fallo de primera instancia del Tribunal
Administrativo. Radicación número AP-118. Sala de lo Contencioso
Administrativo, Sección Segunda – Subsección “A”. Consejero ponente Dra. Ana
Margarita Olaya Forero.

3.3 Acción de grupo6. Radicación número 13001-23-31-000-200201938-00(AG)


promovida por más de 150 habitantes el 25 de febrero de 2002 y resuelta a favor
de los demandantes el día 02 de mayo de 2014 en donde se declaró la
responsabilidad solidaria del distrito de Cartagena de Indias y a la Constructora
ElCerroLtda.Ya sus socios, y al pago de 10 smlmv por cada vivienda; sentencia
dictada por el Juzgado Quinto Administrativo Oral Del Circuito De Cartagena.

3.4 Sentencia de segunda instancia acción de grupo 7 . El Tribunal


Administrativo de Bolívar, autoridad judicial que mediante proveído del 5 de junio
de 2015, después de la impugnación al fallo de primera instancia promovido por
ambas partes, demandantes y demandado, declaró probada la excepción de

4https://es.scribd.com/doc/261942655/Accion-Popular-Nueva-Granada-Sentencia-Tribunal-Administrativo-
Bolivar-Rad-004-1999-0002-00-Reubicacion
5https://es.scribd.com/doc/261943411/Accion-Popular-Nueva-Granada-Sentencia-Consejo-Estado-Rad-AP-
118-Confirmada-Reubicacion
6 https://es.scribd.com/document/343836586/03-Sentencia-1a-Instancia-Juzgado-Quinto-Administrativo-Oral-
Cartagena-Accion-Grupo-Nueva-Granada-III-Etapa-02may2014
7 https://es.scribd.com/document/343836953/04-Sentencia-2a-Instancia-Tribunal-Administrativo-Bolivar-

Accion-de-Grupo-Nueva-Granada-III-Etapa-05jun2015
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caducidad propuesta por el Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias y,


en consecuencia, revocó la sentencia del 02 de mayo de 2014, proferida por el
Juzgado Quinto Administrativo Oral del Circuito de Cartagena.

3.5 Acción de tutela contra providencia judicial8.Radicación Número: 11001-


03-15-000-2015-02405-00, promovida contra el Tribunal Administrativo de Bolívar
que revocó el fallo de primera instancia del Juzgado Quinto Administrativo Oral
del Circuito de Cartagena por violación a los derechos fundamentales “al debido
proceso, a la igualdad, a la información, dignidad humana, así como también a los
principios fundamentales de la buena fe, del acto propio, la confianza legítima, y
prohomine”, lo cual fue negado en sentencia de primera instancia el 15 de
diciembre de 2015 por el Consejo De Estado Sala De Lo Contencioso
Administrativo, Sección Quinta. Consejero Ponente Dr. Alberto Yepes Barreiro el
día 15 de diciembre de 2015.

3.6 Sentencia de segunda instancia acción de tutela contra providencia


judicial 9 . En donde el fallo revoco la sentencia de 15 de diciembre de 2015,
proferida por la Sección Quinta de la Corporación, para en su lugar, ampararlos
derechos fundamentales al debido proceso, a la igualdad, a la información y
dignidad humana de los ciudadanos afectados por los daños morales, dejandosin
efecto la providencia del 05 de junio del 2015, proferida por el Tribunal
Administrativo de Bolívar en la acción de grupo y además, profiriera una nueva
sentencia donde resolviera la apelación interpuesta contra el fallo de primera
instancia dictado por el Juzgado Quinto Administrativo Oral del Circuito de
Cartagena. Sentencia dictada por el Consejo De Estado, Sala De Lo Contencioso

8 https://es.scribd.com/document/343837251/05-Sentencia-1a-Instancia-Seccion-Quinta-Consejo-Estado-
Tutela-Negada-Nueva-Granada-III-Etapa-15dic2015
9https://es.scribd.com/document/343837446/06-Sentencia-2da-Instancia-Seccion-Primera-Consejo-Estado-

Tutela-Ganada-Nueva-Granada-III-Etapa-08jun2016
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Administrativo, Sección Primera, el día 08 de junio de 2016. Consejero Ponente


Dr. Roberto Augusto Serrato Valdés.

3.7 Nueva sentencia de segunda instancia del Tribunal Administrativo de


Bolívar 10 . Número 131/2016, radicado No. 13-00-33-31-005-2002-01938-01 de
fecha 27 de septiembre de 2016, magistrado ponente Dr. Arturo Matson
Caraballo, en donde se ordena el pago en forma solidaria de la indemnización
colectiva por perjuicios morales a los demandantes en una suma de diez (10)
smlmv, en este caso ya no por vivienda afectada sino por cada persona que
demuestre la propiedad de la misma, es decir, si la vivienda estaba a nombre de
más de una persona, se debe indemnizar a cada propietario de la misma.

4. Análisis de las consecuencias por la construcción de la Urbanización


Nueva Granada Etapa III en terreno inadecuado y el posterior detrimento
patrimonial de la Alcaldía de Cartagena.
Con respecto a las consecuencias que resultaron de todo esto, podemosnotar que
hubounaclaraviolación a derechos fudamentales de loshabitantes, tales como la
viviendadigna, la dignidadhumana, ademas delosperjuiciosmateriales y morales
que sufrieronincluido el riesgoen que pusieronsusvidas al haberse realizadoporla
Constructora el Cerro Ltda un proyecto de viviendaen un zona de alto
riesgoenclaraviolación a la normatividadurbana de Colombia de
algunamaneraauspiciadapor el vistobueno de la AlcaldiaDistrital de Cartagena.

Encuanto al deterioro patrimonial, durantetodaestabatalla juridical al Distrito le


correspondiopagararriendosduranteonce (11)meses a loshabitantes, ademas de
comprar un terreno, construir casas nuevas y
recientementedebecancelarindemnizacionporperjuiciosmorales a las personas que

10 https://es.scribd.com/document/343837638/07-Nueva-Sentencia-2da-Instancia-Tribunal-Administrativo-
Bolivar-Accion-Grupo-Nueva-Granada-III-Etapa-27sep2016
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sufrierondichodañoantijuridico. La siguiente tablealgunosdatosaproximadosen que


ha incurrido y va a incurrirlaAlcaldía:

Tabla No. 1 - Datosaproximados del deterioro patrimonial de la Alcaldía


SITUACIÓN DEL GASTO VALOR
Arriendos durante 11 meses a 137 familias $376.750.000
Compra de terrenos y compra de nuevas viviendas $4.110.000.000
Indemnizaciones10 smlmv a cada persona (total 198 $ 1.460.679.660
personas) de acuerdo a nueva sentencia 131/2016 del
27sep2016 del Tribunal Administrativo de Bolívar. Valor
salario mínimo 2017 $737.717
TOTAL APROXIMADO $ 5.947.429.660

FUENTE: Entrevista a la Dra. María Felicia Guardo11 y Sentencia 131/2016

El dineroanteriorobviamente ha salidoy seguirasaliendodel erariopublico


yhaceparte de las contribucioneslegales que aportanlosciudadanoscartageneros,
por lo cualpodemosnotar que hay un detrimentoenel patrimonio del ente territorial,
el cual no debiosucedersi se hubiran dados las cosasendebida forma legal y no
hubierahabidotantaomision al deberadministrativo de control
haciendoleseguimiento al proyectourbanistico de viviendas de interes social
llamadoNueva Granada realizadoporla Constructora el Cerro Ltda.; eso sin contar
con el gastoen la administración judicial al interponersey
desarrollarseenlosjuzgados y tribunalesvariasdemandasendiferentesinstancias.

Finalmenteteniendopresente la preguntaproblemadentro de estainvestigacion,


consideramos que la alcaldia no debeseguirsufriendodetrimento patrimonial si se
hacenlosproyectosendebida forma legal, esdecir, haciendolosestudios de
suelocorrespondientes, no entregarlicencias de maneraligera, realizar el control y
vigilancia de losproyectosurbanisticos, obligar a loscontructores a respetar las

11 https://soundcloud.com/oswaldo-mercado-pedraza/entrevista-dra-guardo-caso-nueva-granada-
etapa-iii-25mar2017
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normasurbanas, ademas de brindaracompañamiento continuo a


loscompradoresen el proceso de adquisición de viviendas de interes social.

Conclusiones.
Podemos concluir que el detrimento económico que ha sufrido la Alcaldía Distrital
tiene su componente inicial en la entrega de licencias de construcción de
proyectos urbanísticos sin estudios serios tanto de las constructoras así como del
terreno donde se va a construir, pudo más el interés en lo político que en lo social
y finalmente en la omisión de control y vigilancia sobre los proyectos de vivienda
de interés social que debió realizar en su momento sobre el proyecto urbanístico
Nueva Granada.

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