2

LA EFICACIA DE LA POLÍTICA DE SUBSIDIOS EN LAS VIVIENDAS DE

INTERÉS SOCIAL EN EL MARCO DEL DERECHO CONSTITUCIONAL A LA
VIVIENDA DIGNA: CASO CIUDADELA INDIA CATALINA DE CARTAGENA DE
INDIAS D.T. Y C.1
Oswaldo Antonio Mercado Pedraza.2
Alyson María Frías Bechara.3

Resumen
Con el régimen en materia urbana, la ley 03 de 1991 en la cual se estableció el
subsidio familiar de vivienda, el Estado por medio de políticas públicas ha
otorgado subsidios para la adquisición de Viviendas de Interés Social, ayudas
económicas que llegaron a Cartagena a varios proyectos entre los cuales estaba
la Ciudadela India Catalina, subsidios que a su vez permitirían amortiguar los
saldos a cancelar las familias al comprar vivienda nueva. Los objetivos de esta
investigación es establecer la realidad de los subsidios entregados a esta
comunidad, sus consecuencias económicas y la responsabilidad de las entidades
públicas o privadas en el control y aplicación de los mismos.

Palabras clave
Vivienda de interés social, Subsidio de vivienda, Política pública, Ciudadela India
Catalina, Cartagena de Indias.

Abstract
With the regime in urban matters, the law in March 1991 in which the family
housing allowance was established by the State through public policies has

1
Informe de avance, proyecto “Derecho Urbano – Caso Cartagena de Indias, Bolívar”, proyecto que se
encuentra en curso y que viene ejecutando el grupo de investigación “Conflicto y Sociedad” de la Facultad de
Derecho de la Universidad de Cartagena desde del año 2014.
2
Estudiante de VII Semestre de la Facultad de Derecho Universidad de Cartagena, miembro del semillero
Conflicto y Sociedad adscrito al grupo de Investigación Conflicto y Sociedad de la Universidad de Cartagena,
reconocido por Colciencias en Categoría “A”. – omercadop@gmail.com
3
Estudiante de VII Semestre de la Facultad de derecho de la Universidad de Cartagena. Semillerista del
Grupo de Investigación Conflicto y Sociedad de la Universidad de Cartagena. Correo: Alysonfb@hotmail.com
 3

provided subsidies for the purchase of Social Housing, economic aid arrived in
Cartagena to several projects among which was the Citadel India Catalina,
subsidies which in turn would allow balances to cancel cushion families to buy new
housing. The objectives of this research is to establish the reality of the subsidies
provided to this community, their economic consequences and the responsibility of
public or private entities in the control and application thereof.

Keywords
Social interest housing, Housing subsidy, public policy, Ciudadela India Catalina,
Cartagena de Indias.

Introducción
Muchos habitantes de Cartagena de Indias siguen en la lucha incesante de
obtener una casa propia, es de tal magnitud la necesidad de vivienda, que el
derecho a la vivienda digna sigue siendo un tema de relevancia en Colombia. Este
derecho en la realidad sigue limitado y sin ánimo de una solución verdadera
conforme a lo establecido en nuestra carta magna, por una figura jurídica ineficaz
para el real acceso a la vivienda digna; se trata entonces de los subsidios
familiares de viviendas otorgados por el Gobierno a las personas más
necesitadas, pero que igualmente al obtenerlo no se acaba los problemas para
poder tener un dominio real sobre el bien inmueble adquirido, ya que estos
subsidios por lo general son aplicados a la cuota inicial de las viviendas quedando
todavía una deuda suscrita en la mayoría de los casos con los bancos, al cobrar
las cuotas que se hayan pactado producto del acto jurídico de hipoteca.

En virtud de lo anterior, la Corte Constitucional señala en Sentencia C-057 de

20104 con respecto a la efectividad de la vivienda digna:

4
Sentencia de la Honorable Corte Constitucional que desarrolla el tema referente al subsidio de vivienda para
los miembros de la fuerza pública y régimen de subsidio familiar de vivienda general, la violación al principio
de igualdad en esta materia, y que en fecha 29 de mayo del 2009 se demandó la inconstitucionalidad contra
 4

“En cuanto a su efectividad, el derecho a la vivienda digna no se realiza solamente

en la adquisición del dominio sobre el inmueble, sino, también, en la tenencia de
un bien que posibilite su goce efectivo, esto es, que permita el acceso real y
estable a un lugar adecuado en donde una persona y su familia puedan
desarrollarse en condiciones de dignidad…”

Los subsidios de vivienda en su espíritu inicial, consideramos que fueron

diseñados para que las personas descansaran de esas cuotas demasiado
onerosas en cuanto al crédito restante a financiar; sin embargo, haciendo
retrospectiva podemos afirmar que no ha sido fácil para los compradores este
tema, tal como sucedió con sistema UPAC5 en su momento, en el cual muchas
personas quedaron con cuotas exageradas que les impidió mantenerse al día con
las obligaciones generadas de ellas, lo cual no permitió un goce efectivo del
derecho a vivienda digna.

Por otro lado, sigue siendo esencial la necesidad de vivienda de las personas más
pobres de esta ciudad, como analizaremos en este trabajo de investigación en la
política local, que es uno de los grandes deseos del ser humano, el tener un techo
propio, el cual incrementa la esperanza de las personas al publicarse que son
beneficiaros del subsidio familiar de vivienda.

Este trabajo como avance investigativo, dará cuenta de la realidad de los

subsidios de vivienda aplicados en la comunidad de la Ciudadela India Catalina;
para el análisis del mismo nos cimentaremos en información secundaria de
diferentes textos tales como el Derecho Urbano del Dr. Eduardo Padilla

un fragmento del artículo 24 del Decreto-Ley 353 de 1994 y contra un fragmento del artículo 14 de la Ley 973
de 2005.
5
Son las iniciales de Unidad de Poder Adquisitivo Constante. Este sistema tuvo sus orígenes en Brasil, y fue
implantado en Colombia en el año 1972, posteriormente declarado inconstitucional por la Honorable Corte
Constitucional.
 5

Hernández, Constitución Política de Colombia, Ley 03 del 15 de enero de 1991 6,

vigente al momento de la construcción de la Ciudadela India Catalina, las Leyes
9ª de 1989, Leyes 49 de 1990, 388 de 1997, 546 de 1999, 789 de 2002 y 812 de
2003, Decreto 975 de 2004, otras normas concordantes, jurisprudencias, doctrina,
también por medio de sitios en internet institucionales y no institucionales expertos
en el tema de subsidios de vivienda e igualmente información periodística
relevante en esta temática, para así posteriormente concluir acerca de la realidad
de los subsidios aplicados en esta comunidad Cartagenera.

Justificación del problema de investigación

La investigación es trascendental ya que la comunidad de la Ciudadela India
Catalina ubicada en la ciudad de Cartagena De Indias D.T. y C. en la zona sur, ha
sido una de las más afectadas en el tema del derecho a la vivienda digna, al
otorgarles subsidios de vivienda que pudieron ser ineficaces como se sustentara
en las posteriores líneas del presente escrito.

Además, plasmaremos otros factores de gran incidencia para que no se efectuara

el apoyo económico para acceder a las vivienda de interés social, entre los cuales
encontramos lo acaecido a la Urbanizadora Gabón S.A. en el acuerdo de
reestructuración7 de conformidad con la Ley 550 de 1999 por haber presentado
deficiencias en su estructura de la deuda para atender sus obligaciones
pecuniarias y estar inactivo el proyecto por dos (2) años aproximadamente por
falta de recursos financieros; luego su posterior envió a liquidación obligatoria por
parte de la Superintendencia de Sociedades en los términos de la ley 222 de 1995
al no darse cumplimiento a los acuerdos a los que venía sometida; toda vez que la
constructora recibió como parte de pago de las cuotas iniciales algunos de los

6
Este es especialmente el marco normativo inicial que se tiene en cuenta para efectos de este trabajo
relacionado con el seguimiento al subsidio familiar de vivienda, y vivienda de interés social, en la Ciudadela
India Catalina. Posteriormente se expidieron nuevas leyes como la 1537 de 2012, que buscan facilitar un
sistema especializado de financiación de vivienda, el rol de los entes privados y las viviendas de interés
prioritario para familias de menores recursos, pero en una época más reciente, hace 4 años.
7
https://es.scribd.com/document/325198505/Acuerdo-Reestructuracion-Gabon-02feb2001
 6

subsidios, necesitándose entonces indagar i) si se cumplió el objetivo de ese

aporte gubernamental como complemento para facilitar el acceso a una vivienda
digna; ii) si con el apoyo que se les suministró a las familias de esta comunidad
con ingresos mensuales bajos si se aminoró las cuotas del saldo final; iii) si se
violó el derecho constitucional de acceso a la vivienda digna en algunos casos
cuando no se pudieron aplicar dichos subsidios y; iv) sobre el impacto jurídico
social que se generó.

En consecuencia, esta investigación busca comprobar la eficacia vista desde un

punto de vista restrictivo, no universal, de la aplicación de las normas que otorgan
subsidio de vivienda en relación con el acceso a la vivienda digna en el caso
concreto de la Ciudadela India Catalina.

Metodología
La metodología de este trabajo se abordará desde los parámetros de una
investigación socio jurídica, de tipo analítico, de carácter cualitativo y cuantitativo,
con análisis de información primaria en cuanto a entrevistas realizadas dentro de
la comunidad de la Ciudadela India Catalina e información secundaria a través de
la revisión de las normas de derecho urbano que soportan el tema de subsidio de
vivienda dentro del ordenamiento territorial a nivel nacional y local.

Metodológicamente hablando, el cuerpo del trabajo se organizará en las siguientes

partes: (1) se describirá una acercamiento conceptual del subsidio; (2) se hará
acercamiento general a la historia de los subsidios a las viviendas de interés social
en Colombia y se estudiaran las diferentes normas que aplican el subsidio de
viviendas; (3) se revisara la política nacional y local de los subsidios; (4) se
analizará la aplicabilidad de subsidios en la Ciudadela India Catalina; y por último
(5) se plantearan las conclusiones respecto a este tema.
 7

La ponencia girará en torno a la siguiente pregunta problema: ¿Cumplieron los

subsidios su función social al tratar aplicarse en las viviendas de interés social en
la Ciudadela India Catalina en la ciudad de Cartagena de Indias?

Concepto de subsidio de vivienda

Según lo expresa la jurisprudencia colombiana en sentencia T-1094 de 2012 que
el Gobierno “Para desarrollar la política social de vivienda de las clases menos
favorecidas, el Estado, mediante la expedición de la Ley 03 de 1991 (Diario Oficial
No. 39.631, enero 16 de 1991), creó el Sistema de Vivienda de Interés Social, y
diseñó el subsidio familiar como uno de los mecanismos idóneos para su
realización efectiva. Las normas que regulan el subsidio establecen requisitos y
condiciones especiales dirigidas a permitir la adquisición de una vivienda digna por
personas de escasos recursos económicos, en desarrollo de los postulados
previstos en el citado artículo 51 superior y como garantía de acceso de las
personas postulantes, en condiciones de igualdad”8.

Para comprender mayor el concepto, la Ley 03 de 1991 en su artículo 6º define el

Subsidio Familiar de Vivienda:

“Artículo 6º.- Establécese el Subsidio Familiar de Vivienda como un aporte estatal

en dinero o en especie, otorgado por una sola vez al beneficiario con el objeto de
facilitarle una solución de vivienda de interés social, sin cargo de restitución
siempre que el beneficiario cumpla con las condiciones que establece esta Ley. La
cuantía del subsidio será determinada por el Gobierno Nacional de acuerdo con
los recursos disponibles, el valor final de la solución de vivienda y las condiciones
socioeconómicas de los beneficiarios”.

8
http://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2012/T-1094-12.htm
 8

Los subsidios de vivienda familiar con sus fines en la doctrina constitucional como
mecanismo para el logro progresivo de la efectividad del derecho a una vivienda
digna, sigue expresando la Corte Constitucional en Sentencia C-057 de 2010, que:

“Para desarrollar la política social de vivienda de las clases menos favorecidas, el

Estado creó el sistema de vivienda de interés social, y diseñó el subsidio familiar
como uno de los mecanismos idóneos para su realización efectiva. El régimen
normativo del subsidio establece requisitos y condiciones especiales dirigidas a
posibilitar la adquisición de una vivienda digna por personas de escasos recursos
económicos, de modo que mediante actos positivos se pueda concretar el derecho
constitucional del 51 de la CP y la garantía de acceso de las personas postulantes
en condiciones de igualdad.”

Además, es pertinente diferenciar los tipos de construcciones de viviendas

urbanas y rurales a las cuales es aplicado el subsidio familiar de vivienda, a
saber9:

Vivienda de Interés Social (VIS): Es la solución de vivienda cuyo valor máximo no

supere los ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes (135
smlmv).

Vivienda de Interés Social Prioritario (VIP): Es la solución de vivienda cuyo valor

máximo no supere los setenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (70
smlmv).

Valor del Subsidio Familiar de Vivienda Urbana: El monto del Subsidio Familiar de
Vivienda urbana que otorga el Fondo Nacional de Vivienda con cargo a los
recursos del Presupuesto Nacional, que se destinen a los Concursos de Esfuerzo
Territorial Nacional o Departamental, se determinará con base en el puntaje

9
http://www.comfacor.com.co/noticia/tabla-de-valores-subsidio-familiar-de-vivienda-2016/265
 9

Sisben vigente del respectivo jefe del hogar postulante. En el caso del subsidio
que otorgan las Cajas de Compensación Familiar, con cargo a recursos
parafiscales, dicho monto se determina conforme al nivel de ingresos del hogar.
En consecuencia, para las modalidades de adquisición de vivienda nueva y usada,
el valor del subsidio que otorgue el Fondo Nacional de Vivienda, y el que conceda
las Cajas de Compensación Familiar.

Historia de los subsidios de vivienda y su marco normativo

Este nuevo modelo para adquisición de vivienda se inicia en el año 1990, el cual
se referencia de acuerdo a la literatura que trata de este tema, al consenso de
Washington10, en las teorías neoliberales11 del desarrollo económico y en el
interés de replantear el papel del estado en la economía y en la ejecución de las
políticas sociales, de armonizar la estructura institucional a los requerimientos de
la apertura económica y la globalización; según este modelo el Estado no debe
competir ni suplantar al sector privando donde este sea más eficiente por lo cual
solo debe actuar como facilitador. Esta política de vivienda se formula en el marco
del plan nacional de desarrollo ‘la revolución pacífica (1990-1994)’ ya que es
desfavorable la producción, financiación y calidad de vivienda, crisis financiera del
Instituto de Crédito Territorial – ICT, exclusión de un gran sector poblacional del
mercado habitacional por sus bajos ingresos e informalidad laboral. Mediante la
expedición de la Ley 3 de 1991 surge el nuevo modelo con el sistema nacional de
vivienda de interés social, el subsidio familiar de vivienda - SFV y el instituto
nacional de viviendas de interés social y reforma urbana – INURBE; en cuanto a
esta última, se concentra en la gestión del subsidio.

10
Conjunto de diez recomendaciones en materia de política económica, hechas a partir de 1989 por el
economista norteamericano John Williamson.
11
Teoría económica que pretende excluir al Estado de la participación y del control sobre el mercado,
rechazándolos postulados de estado de bienestar y cualquier régimen fundamentado en la noción del
socialismo real.
 10

Después de 1994 se instaura la Política de Vivienda Social Urbana orientada a los

hogares de menores ingresos y se crea la Red de Solidaridad Social para
gestionar programas urbanos y rurales para las personas más pobres. En 1996 se
realiza la conferencia Hábitat II en Estambul lo cual contribuyó al desarrollo del
sistema de información urbana – SIU, la concertación interinstitucional de una
nueva metodología para estimar el déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda
(Fresneda 1997) y la publicación de libro de ensayos Pensar la Ciudad. Un logro
esencial fue la expedición de la Ley 388 de 1997, ley de desarrollo Territorial que
puso a disposición de los de los operadores institucionales nacionales y locales un
conjunto de instrumentos de gestión urbana que hoy en día ha tenido un impacto
importante en el cometido habitacional. En el año 1998 el nuevo gobierno
implemento el plan de desarrollo ‘Cambio Para construir la Paz’ continuando la
senda de los subsidios directos a los proyectos habitacionales del sector privado,
entonces la legislación se concentra en el Subsidio Familiar de Vivienda y su
financiación.

En 1998 se crean las cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción –

AFC, luego en 1999 debido a la crisis del sistema de ahorro y vivienda UPAC
cuando además la Corte Constitucional declaró inconstitucional las normas legales
con que se había creado este sistema; entonces ocurre el tercer gran cambio de la
financiación de vivienda, aparece la Ley 546 de 1999 y en el año 2000 se
promulgan los objetivos de Desarrollo del Milenio – ODM, el cual integra la política
de vivienda, especialmente los asentamientos precarios con la seguridad jurídica
de la tenencia de la vivienda. En la siguiente administración 2002-2006 se formula
la política hacia un país de propietarios y la legislación continua en el afinamiento
de la financiación de la vivienda, el subsidio familiar de vivienda, soluciones de
vivienda, vivienda rural y población desplazada; se reglamenta el microcrédito
inmobiliario y se crea el fondo de redescuento para financiación VIS en la
Financiera de Desarrollo Territorial – Findeter. En el 2003 en reemplazo del
 11

INURBE se crea el Fondo Nacional de Vivienda – Fonvivienda el cual adopto la

tercerización de las funciones relativa al Subsidio Familiar de Vivienda.

Entre 2006 y 2010 se implementa la política de vivienda ‘Ciudad Amable’, sin

embargo, en esta administración los problemas la focalización del Subsidio
Familiar de Vivienda, efectividad de desembolsos, acceso de hogar al crédito
hipotecario y las barreras para el cierre financiero como las limitaciones para
ahorrar llevaron a que la política se concentrara en la demanda agudizando la
exclusión e sectores de la población por sus menores ingresos e informalidad
laboral.

El actual gobierno (2010-2018) incluye la política social ‘Locomotora de la

Vivienda’ cuya meta inicial es construir un millón de viviendas de las cuales
649.454 son VIS lo cual implica un aumento del 80% manteniendo las categorías
VIP y VIS en las escalas de precios hasta 70 y 135 SMLMV además habilita un
tercer tipo denominado VIS de renovación urbana con un precio de hasta 175
SMLMV para zonas de renovación urbana.

Acerca de la política nacional y local del subsidio de vivienda en Cartagena

de indias D. T. y C.
En cuanto a la política estatal, los proyectos de vivienda de interés social, son
supervisados por el Fondo Financiero de Proyectos de Desarrollo – FONADE 12,
entidad creada mediante el Decreto 555 del 2003, como un fondo adscrito al
Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, y que según el artículo 2,
“tendrá como objetivos consolidar el Sistema Nacional de Información de Vivienda
y ejecutar las políticas del Gobierno Nacional en materia de vivienda de interés
social urbana”. Dentro de las funciones asignadas a este fondo se encuentran la
de coordinar acciones con las entidades del Sistema Nacional de Vivienda de
Interés Social para el desarrollo de las políticas de vivienda y según el artículo 3

12
https://www.fonade.gov.co/geotec/proyectos/archivos/manual_de_supervision_v5_CV_214003.pdf
 12

numeral 9.3 debe realizar interventorías, supervisiones y auditorias para verificar

la correcta ejecución de los subsidios familiares de vivienda.”

Además del anterior organismo, existe también La Financiera de Desarrollo

Territorial S.A. - FINDETER13 la cual tiene por objetivo otorgar elegibilidad para
proyectos de vivienda de interés social después de verificar los requisitos técnicos,
jurídicos y financieros de un plan de Vivienda de Interés Social. Entregando al
oferente un certificado de elegibilidad, exigencia para el subsidio de vivienda.

Por otro lado, el prólogo del documento: “Evaluación de Políticas Pública

Programa de Vivienda de Interés Social Urbana Impactos en la calidad de vida y
evaluación del proceso de focalización” del Departamento Nacional de Planeación
– DPN, manifiesta:

“La política de vivienda en Colombia, al igual que en la mayoría de países de

América Latina, experimentó a comienzos de los noventa un cambio fundamental
en cuanto al modelo usado para garantizar su provisión a la población más
vulnerable. Ese cambio tiene que ver con el abandono del esquema del Estado
constructor a la adopción de un enfoque de Estado facilitador, que ofrece las
condiciones para que el sector privado se encargue de la construcción de los
proyectos de vivienda social. Bajo este esquema, el papel del Estado se limita a
formular la política y asignar los subsidios a la demanda, instrumento adoptado en
el país a finales de los setenta (Contraloría General de la República, 2002)”.

Notamos entonces que, conforme a lo que se ha venido desarrollando dentro de

las políticas públicas en Colombia con relación a los subsidios de vivienda, las
autoridades han tenido la disposición de sostener el apoyo con los subsidios de
vivienda a la población más vulnerable creando nuevos programas; pero a su vez
sostiene el apoyo al sector privado para que desarrollen los diferentes proyectos

13
http://www.findeter.gov.co/publicaciones/elegibilidad_de_vivienda_pub
 13

habitacionales, así también el estímulo a la banca privada por parte del gobierno
se hace necesario con el propósito de que a través de los demandas de acceso a
créditos hipotecarios las familias pueda tomar las nuevas viviendas.

Vemos que, con respecto a la construcción de vivienda de interés social hay un

triángulo estratégico entre gobierno, constructores privados y banca privada, con
lo cual se pretende dar un impacto en la calidad de vida y de las condiciones
económicas de las familias más vulnerables del país, apoyado en los subsidios
familiares de vivienda para que así las personas puedan tener las viviendas con
unas características adecuadas a su entorno y que esa tenencia de bienes sea
durable.

En cuanto a las políticas en Cartagena, fueron abanderadas en sus inicios por

instituciones de orden nacional como el Instituto de Crédito Territorial - ICT,
posteriormente por el Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma
Urbana - INURBE y actualmente en el plano distrital por el el Fondo de Vivienda
de Interés Social y Reforma Urbana de Cartagena - CORVIVIENDA14 el cual tiene
dentro de sus funciones: i) adquirir tierras mediante enajenación voluntaria o
expropiación, con el fin de ejecutar los programas de vivienda de interés social; ii)
programar y ejecutar planes de vivienda de interés social.

Así mismo, los tipos más comunes a los que pueden aplicarse los subsidios de
vivienda son: adquisición de vivienda nueva, construcción en sitio propio y
mejoramiento de vivienda; lo anterior para cubrir las necesidades de acceso a
vivienda de la población asentada en Cartagena, que hasta el 2015, según datos

14
Establecimiento público del orden distrital, con personería jurídica, autonomía administrativa y patrimonio
propio, creado mediante Acuerdo No. 37 de 1991 (junio 19).
 14

de Corvivenda oscilaban en 2015, en un déficit habitacional cuantitativo y

cualitativo de 64.023 viviendas15.

Análisis de los subsidios aplicados: Caso Ciudadela India Catalina

(Cartagena de indias D. T. y C.)
Para el análisis concreto, sentaremos algunas premisas que nos permitan
comprender el porqué de la ineficacia de las políticas públicas en el marco teórico-
práctico en la aplicación de subsidios familiares de vivienda urbana, resaltándose
las fallas jurídicas y sociales, como veremos en los siguientes párrafos:

a. Como primera medida, descubrimos la ausencia de aplicación de

normatividad en algunos aspectos para proteger dineros de usuarios en el
acuerdo inicial de reestructuración de la Urbanizadora Gabón S.A. a través
de un patrimonio autónomo; esta figura solo se tuvo en cuenta en la
modificación del acuerdo de reestructuración del 03 de octubre del 200316
en donde en virtud del contrato de fiducia mercantil se constituyó un
patrimonio autónomo conformado por los predios de propiedad de la
Urbanizadora Gabón S.A. y de los que en desarrollo de la fiducia, se
llegaran a adquirir para la construcción total del proyecto de vivienda.

b. Seguido de lo anterior, tenemos lo estipulado en el contrato de compraventa

al beneficiario no se le aplicaba la verificación de obra terminada en su
totalidad, entendiendo en este sentido que, cuando se habla de vivienda de
interés social, esta debió estar completamente terminada en todos sus
aspectos, es decir, con las zonas comunes tales como parques, canchas
deportivas, sitios de congregación religiosa, guardería, puestos de salud

15
, “Sin embargo esta cifra debe ser tomada con precaución pues actualmente no es posible conocer el déficit
real a falta de un censo detallado. Ver más en http://www.eluniversal.com.co/cartagena/la-situacion-de-
vivienda-en-cartagena-199126

16 https://es.scribd.com/document/325244164/Modificacion-Acuerdo-Reestruturacion-Gabon-03oct2003.
 15

etc. El cual pudo demostrarse mediante acción popular urbanística con

radicado # 2008-00143-00 contra el distrito de Cartagena y otros, remitido
luego al Tribunal Superior de Bolívar según radicado # 13001-23-33-2012-
00034-0017 en donde fue dictada sentencia a favor de los habitantes el día
25 de julio de 2014 en la cual se demostró que fueron violados los derechos
al goce del espacio público y a la realización de las construcciones,
edificaciones, y desarrollos urbanos respetando las disposiciones jurídicas,
de manera ordenada y dando prevalencia al beneficio de la calidad de vida
de los habitantes por parte de la Urbanizadora Gabón S.A. hoy liquidada y
el distrito de Cartagena. Además, en este mismo proceso se pudo
comprobar que solo construyeron alrededor del 18%18 del proyecto, lo cual
no se le dio debido a la cantidad de situaciones acaecidas tales como los
altos pasivos, la paralización de la obra por dos (2) años, la toma de las
casas por parte de los promitentes compradores al ver sus dineros en
riesgo, el no pago de cuotas iniciales de algunos promitentes compradores,
la invasión de algunas viviendas por personas ajenas al proyecto de
acuerdo a los informes durante el proceso de reestructuración 19, la violación
de normas urbanísticas por parte de la constructora20, etc.; lo cual entonces
nos genera la siguiente pregunta adicional: ¿si el proyecto no fue finalizado,
quien se benefició con los subsidios que se lograron aplicar antes que
procediera la liquidación definitiva o durante la misma?

17
https://es.scribd.com/doc/256034395/Ciudadela-India-Catalina-Accion-Popular-Rad-13001-23-33-000-2012-
00034-00-Fallo-Primera-Instancia

18https://es.scribd.com/document/325106362/Informe-Perito-Accion-Popular-Urbanistica-16jun2011, informe
de peritazgo.

19 Otrosí al acuerdo de restructuración. https://es.scribd.com/document/325246732/Modificacion-Acuerdo-

Reestruturacion-Gabon-12jun2002.

20https://es.scribd.com/doc/92158890/Cardique-Resolucion-0464-del-04jun2008-Contra-
Urbanizadora-Gabon.
 16

c. Los subsidios fueron asignados entre otros, por cajas de compensación

familiar21 como sucedió en el caso de uno de los beneficiaros, al cual
tomaremos como referente para determinar a qué parte del contrato
aplicaría el subsidio, teniendo como ejemplo el otorgado por Comfenalco
con valor de $4.000.000, estipulándose en el contrato de compraventa en
la CLAUSULA SÉPTIMA EL PRECIO Y FORMA DE PAGO22 que los
subsidios de vivienda serian parte de la cuota inicial y el resto de deuda se
financiaría por bancos; sin embrago, algunos subsidios no pudieron ser
reclamados debido a que la constructora entro en un proceso inicial de
reactivación empresarial conforme a la Ley 550 de 1999 mediante oficio No.
441-39942 del 12 de junio de 2000 de la Superintendencia de Sociedades
del cual se incumplieron acuerdos siendo enviada a liquidación obligatoria
por medio del Auto 155-009952 del 17 de agosto de 200423; hecho que
genero desconfianza en las entidades encargadas de entregar los
subsidios.

d. También, logramos indagar mediante algunas entrevistas 24 que durante el

proceso de reestructuración unas 52 familias aproximadas se subrogaron a
los bancos creyendo en la promesa que se iba a terminar de construir el
proyecto e inclusive los subsidios de algunos fueron cobrados por la
constructora; estos compradores hoy en día tiene unas altas cuotas en las
que pagan a bancos créditos hipotecarios aproximadamente $300.000
mensual, es decir están pagando viviendas como si el proyecto hubiese
sido concluido en su totalidad.

21
https://es.scribd.com/document/325106542/Subsidio-de-Vivienda-Familiar-Comfenalco
22
Pág. Web: https://es.scribd.com/document/325106741/Contrato-Compraventa-m12-l1, contrato de uno de
los beneficiarios.
23
https://es.scribd.com/doc/306468723/Auto-155-009952-17ago2004-liquidacion-Obligatoria-Supersociedades-
a-Urbanizadora-Gabon
24
https://soundcloud.com/oswaldo-mercado-pedraza/entrevistas-completas-cic-subsidios-vivienda
 17

e. Que mediante el avalúo comercial de unas las viviendas que no fue

terminada (Manzana 6 Lote 3), hecho el 29 de agosto de 2004 por la
Inmobiliaria Carazo & Cía. Ltda., quien es miembro de la Lonja de
Propiedad Raíz de Cartagena y Bolívar e inscrito en el Registro Nacional de
Avaluadores dio como resultado un valor de $6.598.00025, constatándose
que el precio del metro cuadrado en ese tiempo, por ser una zona rural era
muy bajo, sin embargo el constructor colocaba a la venta estas viviendas
para estrato dos en precio aproximados entre $19.000.000 a $25.000.000,
con lo cual consideramos a nuestro juicio que se disipaba la ayuda del
subsidio de vivienda, favoreciendo en este caso más a la Constructora
Gabón S.A. hoy liquidada26 que a los propios beneficiarios, a la vez que
analizando con criterio razonable que, estas viviendas debieron ser
comercializadas máximo en unos $15.000.000 para que así la función
social del subsidio de vivienda se cumpliera y las cuotas en los bancos
quedaran lo más bajas posible y no como están hoy en día.

Conclusiones
Con respecto a los subsidios familiares de vivienda consideramos que esta política
pública tiene desde sus inicios buenos intenciones pero que en algunos casos no
está siendo bien aplicada cuando se trata de algunos proyectos de construcción
como el acontecido en la india Catalina con la Urbanizadora Gabón S.A. hoy
liquidada.

Con respecto a la aplicación de los subsidios familiares de vivienda en el proyecto

ciudadela india catalina notamos claramente que estos no cumplieron su función
social al tratar aplicarse en las viviendas de interés social en la Ciudadela India

25
https://es.scribd.com/document/325106428/Avaluo-Comercial-m6-l3, AVALUO COMERCIAL CASA
CIUDADELA INDIA CATALINA MZ-6 LT-3.
26
https://es.scribd.com/doc/306469150/BDSS01-103947624-v1-2014-01-064374-000-FIN-LIQUIDACION-
10feb2014-URBANIZADORA-GABON
 18

Catalina debido a que fueron varios los factores que incidieron en el cumplimiento
de dicho objetivo social.

Consideramos después del análisis de la información investigada que los recursos

para menguar las cargas económicas a esta población vulnerable, se vieron
atrapadas de alguna manera por la constructora Urbanizadora Gabón S. A., al no
aplicarse inicialmente la figura jurídica de los patrimonios autónomos, diseñados
para proteger los recursos destinados a materializar este proyecto, acarreando
como resultado que los ciudadanos no se beneficiaran en realidad,
desconociéndose su derecho fundamental al acceso a la vivienda digna y por lo
tanto no cumpliéndose el objetivo social de las políticas públicas aplicadas a las
viviendas de interés social - VIS.

Finalmente, concluimos también que la irreal aplicación de los subsidios de

vivienda, niega de alguna manera el derecho fundamental constitucional a la
vivienda digna de los colombianos, señalado en el artículo 51 de nuestra carta
magna, derecho confirmado por la Honorable Corte Constitucional en algunas de
sus providencias judiciales27 28 29.

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27
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28
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29
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 19

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