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Análisis de la Estrategia y Desarrollo de WeWork

El sueño de $ 47 mil
millones de WeWork:
La startup generosamente financiada
que podría ser la empresa disruptiva del
negocio de bienes raíces comerciales.

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Análisis de la Estrategia y Desarrollo de WeWork

Con $ 6.5B en fondos propios, WeWork se está expandiendo


agresivamente en el país y en el extranjero y persigue
diversas inversiones que han despertado la atención. Pero
su oferta de bienes raíces como servicio y su gran cantidad
de datos sobre el diseño óptimo de la oficina podrían hacer
que el valor de la empresa sea mucho más que una
estratagema de marketing.

Sinopsis.
WeWork es una empresa inmobiliaria valorada como una empresa tecnológica.
Al menos, ese es el rap en WeWork de los críticos que piensan que no puede respaldar su
valuación de $ 47B en mercados privados.
Respaldado por el gigante japonés de tecnología y telecomunicaciones SoftBank Group,
WeWork se especializa en arbitraje de alquileres: arrendamiento y desarrollo de
propiedades a un precio, luego dar la vuelta y alquilarlas a precios mucho más altos. Su
reciente aumento en la financiación, recaudando unos $ 4B solo en 2018, le ha dado a la
compañía la potencia de fuego para expandirse rápidamente sin preocuparse demasiado
por los fundamentos.
Las empresas que cotizan en mercados públicos que siguen el mismo modelo de negocio
operan con múltiplos de ventas mucho más bajos que WeWork. Los detractores dicen que
WeWork se ha ganado su valoración al dar toques de hipster en espacios anteriormente
monótonos y posicionarse como una incubadora de inicio, y luego cobrar una renta altísima.
Descargue el informe gratuito sobre la estrategia de WeWork para dominar el trabajo
conjunto y potencialmente perturbar los bienes raíces comerciales en general.
Además de eso, los críticos señalan las inversiones de WeWork en aparentes distracciones,
como su escuela primaria WeGrow y una compañía de grupos de olas, como más ejemplos
de una compañía tecnológica con ambiciones excesivas. Además, su reciente cambio de
marca a The We Company prepara el escenario para la expansión a más sectores, incluidos
la banca, la vivienda e incluso la navegación.
Pero el cambio de WeWork a compromisos inmobiliarios más seguros y su énfasis en
inquilinos a largo plazo y clientes empresariales sugieren que la compañía podría tener
piernas.

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WeWork afirma que está acumulando una gran cantidad de datos sobre ubicaciones y
diseños ideales de oficina, y está utilizando software para determinar todo, desde el diseño
ideal del escritorio hasta el tamaño óptimo de la sala de conferencias.
La compañía está aprovechando estos datos no solo para mejorar sus propias ubicaciones,
sino también para convertirse en un gerente de instalaciones subcontratado, en un
momento en que las grandes empresas están tratando de deshacerse de la gestión de
bienes raíces de sus carteras. WeWork ya ha asegurado a IBM y Verizon para sus oficinas
Powered by We en Dock 72, una propiedad comercial de alto perfil en Brooklyn.
WeWork también está buscando nuevos contratos de arrendamiento que podrían ayudarlo
a eliminar algunos de sus mayores riesgos, y comprar propiedades de alto perfil
directamente, dándole mucha más visibilidad y activos reales. Sin embargo, recientemente
la compañía ha sido criticada por el alquiler de propiedades propiedad del CEO Adam
Neumann, lo que provocó preocupaciones sobre conflictos de intereses.

En este informe, le mostraremos cómo es WeWork:

 Disminuir el riesgo al pasar de arrendamientos a largo plazo de sus propiedades a


acuerdos inmobiliarios con compromisos mucho menos riesgosos.
 Usando su ventaja tecnológica y de datos para crear un plan para un diseño óptimo de
la oficina y una productividad superior de los trabajadores que otras empresas
inmobiliarias no pueden replicar fácilmente.
 Convirtiéndose en una empresa de servicios inmobiliarios dirigida a empresas.

A continuación, analizamos la estrategia de WeWork y la salud de su negocio para


comprender mejor si se trata de otro unicornio sobrevalorado o una empresa innovadora
que ha tomado un negocio existente, bienes raíces comerciales, y lo actualizó y amplió para
la era tecnológica.

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TABLA DE CONTENIDO

 Cómo WeWork pretende dominar el trabajo conjunto


 El rápido crecimiento de WeWork
 Derramar el riesgo de arrendamiento
 Firma y diseño con datos
 Los datos aceleran los nuevos contratos de arrendamiento
 Arquitectura y construcción
 Iniciativas empresariales, impulsadas por nosotros
 Iniciativas estratégicas
 Servicios y núcleo de expansión WeWork
 Extendiendo la marca WeWork
 Expansión global
 Inversores, liderazgo y competidores.
 Valoración e historial de financiación
 Inversores
 Liderazgo
 Competidores
 Pensamientos conclusivos

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Cómo WeWork pretende dominar el coworking


Desde la apertura de la primera ubicación de WeWork en Nueva York en 2010, los
cofundadores Adam Neumann y Miguel McKelvey han convertido a la compañía en una
marca nacional y global.
El marketing corporativo de la compañía se centra fuertemente en un espíritu
emprendedor. Los lemas cubren las paredes de los espacios alquilados de las oficinas de
WeWork, instando a los trabajadores a "hacer lo que amas" y "crear el trabajo de tu vida".
Los ejecutivos de la compañía posicionan a WeWork no como un proveedor de oficina, sino
como una comunidad.
Pero debajo de esta cultura aspiracional hay una verdad empresarial fundamental. La
compañía gana dinero principalmente a través del arbitraje de alquiler: cobrar a sus
miembros más de lo que tiene que pagar a sus propietarios.
El principal medio para lograr esto es empacar a mucha gente en sus ubicaciones.
En los edificios de WeWork, el promedio de pies cuadrados por persona ronda los 50 pies
cuadrados. Esto se compara con 250 pies cuadrados para oficinas comerciales en toda la
industria. A pesar de esta pequeña huella, cada miembro genera un ingreso anual promedio
de $ 6,641.
WeWork ha promocionado el compromiso frecuente con otros colegas de trabajo conjunto
como una ventaja de trabajar dentro de una comunidad creativa.

EL RÁPIDO CRECIMIENTO DE WEWORK

A pesar de los altos costos de la membresía y el hacinamiento, WeWork ha aumentado con


éxito su base de membresía, posicionándose como el hogar de la actividad comercial de la
nueva economía.
A través de una combinación de servicios, acuerdos de asociación y, por supuesto, diseño
de oficinas, WeWork ha proporcionado un atractivo "kit de inicio" a empresarios y
pequeñas empresas que buscan un lugar para trabajar.

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En mayo de 2017, Adam Neumann informó que WeWork empleó a 2.200 personas, de las
cuales 800 tenían su sede en la ciudad de Nueva York. Un artículo de Forbes publicado solo
5 meses después informó que el personal de la compañía había aumentado a 2,900, y hoy
una simple búsqueda en LinkedIn muestra más de 8,000 empleados.
A principios de febrero de 2018, WeWork dio la bienvenida a su miembro número 200,000 ,
en comparación con los 130,000 miembros en mayo de 2017, lo que representa un
crecimiento del 54% en 9 meses.
Con un gran salto de fondos (impulsado en gran medida por las inversiones de SoftBank) el
año pasado, WeWork ha podido aumentar significativamente los pies cuadrados, lo que a
su vez ha proporcionado capacidad para el crecimiento de miembros corresponsales.
La compañía agrega entre 500,000 y 1,000,000 pies cuadrados de espacio nuevo cada
mes. A partir de mayo de 2017, la compañía gestionó 180 ubicaciones. Hoy, WeWork
gestiona más de 500 ubicaciones en todo el mundo.
Notablemente, la compañía puede agregar espacio tan rápidamente debido a
sus habilidades de construcción y eficiencia operativa. Después de que una ubicación ha
sido explorada y examinada, y un contrato de arrendamiento o cogestión está vigente, la
compañía puede aceptar inquilinos en tan solo 4 meses, y en promedio lo hace dentro de
los 9 meses.
En 2017, los ingresos de la línea superior de WeWork supuestamente superaron los $ 900
millones . Según los informes, para 2018, la compañía tuvo una tasa de ejecución anual de $
2.3B en ingresos.

DILUIR EL RIESGO DE ARRENDAMIENTO

Si bien WeWork puede parecer que ha encontrado una fórmula mágica en el sector
inmobiliario, su modelo es bastante arriesgado. Los arrendamientos a largo plazo que firma
con los propietarios pueden durar de 10 a 15 años y requieren que WeWork pague cientos

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de millones de dólares en alquileres futuros, incluso durante las recesiones económicas y


los ciclos descendentes en el mercado inmobiliario cuando la empresa puede tener
dificultades para llenar sus edificios. .
En el transcurso de un contrato de arrendamiento de una década, puede haber fases en las
que las pequeñas empresas y empresarios consideran que WeWork no es asequible, o los
competidores con obligaciones de alquiler más bajas pueden ofrecer una oferta similar por
menos dinero al cliente.
En este sentido, la gran flexibilidad de espacio de oficina de WeWork es también una de
las mayores amenazas para la estabilidad a largo plazo de su negocio. Los miembros
pueden recoger e irse si lo desean, dejando a WeWork en el anzuelo.
La compañía ha tomado medidas para reducir su riesgo de gastos generales al centrarse en
las cuatro medidas estratégicas a continuación:

 WeWork apunta a más clientes empresariales para su espacio de oficina y se está


expandiendo a la administración de oficinas de terceros a través de su solución
Powered by We. Hasta la fecha, alrededor del 29% de los clientes de WeWork son
empresas, algunas de ellas ubicadas en edificios de WeWork y otras ubicadas en bienes
inmuebles hechos a medida por las herramientas de gestión WeWork de construcción,
diseño y Powered by We.
 WeWork está pasando de arrendamientos a acuerdos de cogestión. En este escenario,
los propietarios pueden pagar por la renovación y la construcción de oficinas y / o dividir
las ganancias de la membresía 50/50, similar al acuerdo de gestión popularizado por la
industria hotelera. Neumann dice que WeWork ha seguido esta estrategia casi el 100%
del tiempo en mercados como India e Israel.
 WeWork ha comenzado a comprar propiedades. La compañía formó un fondo de
inversión inmobiliaria llamado WeWork Property Advisors en asociación con el Grupo
Rhone. Según los informes, el fondo se usó para comprar el antiguo edificio Lord & Taylor
en la ciudad de Nueva York por $ 850 millones, y negoció la compra completa de un
campus de 12 edificios en Devonshire Square de Londres del Blackstone Group por $ 826
millones .
 La compañía está avanzando hacia plazos de arrendamiento más largos para sus
miembros. WeWork ha reestructurado los incentivos de su programa de referencia de
corredores para recompensar a los corredores que colocan miembros por un año o más
en lugar de mes a mes, según The Information .

Vale la pena señalar que, según una investigación realizada por Emergent Research, la
industria del trabajo conjunto también está cambiando, alejándose de los empresarios
individuales y hacia pequeñas empresas y empresas que emplean a menos de 100 personas.

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Muchos analistas se han preocupado por los riesgos que enfrenta WeWork,
particularmente en el contexto de una posible recesión económica. En el papel, WeWork
tiene mucho de qué preocuparse.
El modelo comercial de la compañía de asegurar arrendamientos a largo plazo antes de
alquilar el espacio a compañías emergentes parece estar en mayor riesgo durante los
períodos de contracción económica. El aumento de las tasas de interés, el estancamiento
de los precios en el mercado inmobiliario comercial y la probabilidad de otra recesión
prolongada o una recesión total son amenazas importantes para WeWork como negocio
inmobiliario comercial.
En la práctica, sin embargo, WeWork está en una posición mucho más fuerte de lo que sus
detractores han negociado. La huella de WeWork ha aumentado significativamente en los
últimos años, particularmente en mercados inmobiliarios perennemente calientes como
Londres y la ciudad de Nueva York.
Los críticos han argumentado que una recesión económica podría significar un desastre
para la compañía en rápida expansión, pero no han tenido en cuenta la amplitud de la
cartera de WeWork y su ubicuidad en las ciudades internacionales.
WeWork actualmente administra más de 5.2 millones de pies cuadrados de bienes raíces
comerciales solo en la ciudad de Nueva York. Esto coloca a la empresa en una posición de
negociación única. Aunque puede que no sea saludable para la economía del negocio, es
difícil imaginar que WeWork pueda fallar rápidamente sin alguna ayuda externa, según
Andrew Ross Sorkin del New York Times.
Con tanto espacio bajo su administración, si WeWork fallara, su repentina partida podría
provocar la caída de los precios de bienes raíces comerciales en mercados clave como

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Londres y Nueva York. Esto sería más problemático para los inversores y otras partes
interesadas, como el gobierno, que ayudar a apuntalar a la empresa.

Firma y diseño con datos


LOS DATOS ACELERAN LOS NUEVOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Aaron Fritsch, Jefe de Sistemas de Producto de WeWork, ha dicho que "el mayor
bloqueador de nuestra capacidad de expansión es simple y llanamente cuántos
arrendamientos podemos firmar".
Dada la importancia de una expansión global acelerada, WeWork tiene una forma calculada
de explorar sus ubicaciones en busca de edificios.
WeWork aborda el cuello de botella en la investigación de antecedentes mediante el
aprovechamiento de datos sobre la composición comercial de un vecindario objetivo. En
asociación con Factual, un proveedor de datos de ubicación, WeWork califica las
ubicaciones en función de la proximidad a servicios y negocios, incluidas cafeterías, tiendas,
restaurantes, bares, hoteles y gimnasios.
Factual afirma que su asociación con WeWork impulsó un aumento del 95% en las
ubicaciones de WeWork en un período de 12 meses entre 2016 y 2017.

Curiosamente, la proximidad de otros WeWorks también es un factor. En las ciudades


donde hay numerosas ubicaciones de WeWork, cada ubicación adicional sirve para reducir
la rotación de miembros. Artie Minson, ex director de operaciones y actual presidente de
WeWork, ha señalado que "en las ciudades donde WeWork abrió más ubicaciones, las
cancelaciones de membresía disminuyeron".

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Si bien la gran mayoría de los planes de membresía de WeWork asignan a sus miembros a
una ubicación, sí permite que los miembros cambien de una ubicación a otra.

ARQUITECTURA Y CONSTRUCCIÓN

Una vez que WeWork firma un contrato de arrendamiento y comienza a construir su oficina
para maximizar los ingresos y la cultura de la oficina, la tecnología toma un papel aún más
importante.
Las adquisiciones de la empresa de tecnología de arquitectura Case Inc. y de la plataforma
de gestión de la construcción FieldLens para formar su equipo de Productos Físicos han sido
esenciales para mejorar la fase de diseño y construcción.
Antes de ser adquirida por WeWork, Case fue una consultora tecnológica para la industria
de la arquitectura. Su equipo se especializa en modelado de información de edificios (BIM),
en el que los edificios se escanean y se muestran en 3D para proporcionar información sobre
el tiempo y el costo de los proyectos. WeWork adquirió la compañía en agosto de 2015.
En junio de 2017, WeWork adquirió FieldLens. FieldLens ofrece una plataforma para la
comunicación entre las partes interesadas en la construcción de edificios. Su tecnología
permite a los gerentes de proyectos, capataces, arquitectos, propietarios y súper
administrar sitios de construcción en tiempo real en sus teléfonos, documentando
conversaciones y rastreando y asignando problemas.
WeWork ha integrado FieldLens en su ciclo de vida de gestión de edificios, incluida la
gestión posterior a la construcción.
El objetivo de WeWork es maximizar el uso del espacio y al mismo tiempo proporcionar un
amplio espacio común, salas de reuniones y luz natural. La compañía mide el uso de sus
oficinas para que cada nueva ubicación sea informada por datos de oficinas anteriores.
Usando la tecnología central de Case, una de las primeras cosas que WeWork hace después
de firmar un contrato de arrendamiento es escanear en 3D y mapear un espacio . El
proceso, que dura una hora por piso, permite que el equipo de productos físicos capture
pies cuadrados, montantes de ventanas, tamaños de puertas, planitud / espesor de losas, y
conductos y tuberías.
Pequeñas decisiones en el uso del espacio pueden conducir a un gran retorno
financiero. Según David Fano, director de crecimiento de WeWork, “estos edificios antiguos
podrían tener dibujos, pero podrían estar a un pie o dos. Si eso sucede, un escritorio podría
no encajar, y eso cambia nuestro desempeño; hacemos proyecciones de ingresos sobre
eso".
Fano argumenta que el proceso BIM ha aumentado la eficiencia del espacio entre un 15 y
un 20% mientras que ahorra un 10% del costo de construcción. Después de todo, solo un
escritorio adicional puede sumar hasta $ 80,000 en ventas durante 10 años, según Forbes .

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A Fano también le gusta señalar que WeWork “se encuentra en una posición única como
una de las únicas soluciones de extremo a extremo verdaderas involucradas en cada fase
del ciclo de vida de un edificio, desde la identificación, el arrendamiento y el diseño hasta
la construcción y administración. "
El siguiente gráfico muestra los marcos y ensamblajes de mapeo de scripts del plan BIM. En
particular, WeWork prueba diferentes diseños y tamaños de oficinas, utilizando
información de ubicaciones existentes para predecir dónde se reunirán los miembros en
una nueva ubicación, cuántos teléfonos deben instalarse, etc.

Una de las formas en que WeWork logra la máxima eficiencia en la planificación es mediante
el uso del aprendizaje automático. Para decidir cuántas salas de reuniones construir, los
investigadores de WeWork crearon una red neuronal que recopila información sobre los
diseños de los edificios existentes y el uso de la sala de reuniones.
Con base en el conocimiento de los diseños de los edificios y la utilización de las salas de
reuniones, la compañía puede predecir el uso de la sala de reuniones para un diseño que
aún no se ha construido.
En una prueba del sistema de red neuronal, el programa estimó el uso de la habitación un
40% más preciso que los diseñadores humanos de WeWork. Los gráficos a continuación
muestran el número de horas que se utilizó una sala de reuniones frente a las horas
previstas, con la red neuronal logrando una correlación mucho más lineal.

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Según Nicole Phelan, la investigadora de diseño que escribió la publicación del blog de
WeWork en su red neuronal: “La implicación más poderosa de este estudio es que antes de
comenzar la construcción, nuestros equipos pueden planificar un espacio que se ajuste a
las necesidades de los miembros que algún día ocuparlo El uso del aprendizaje automático
para descubrir patrones en las interacciones entre las personas y el espacio es información
que puede tomar mejores decisiones de diseño y programación ".
El resultado final es planos de planta que están repletos de una mezcla de oficinas privadas,
salas de reuniones, salas para una sola persona, escritorios abiertos y áreas comunes.

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Cuantos más edificios abre WeWork, más datos recopilan y más mejora su proceso, lo que
proporciona una ventaja estratégica sobre otras nuevas empresas e incumbentes que
trabajan conjuntamente.
Esta tecnología, combinada con el aumento del poder adquisitivo de la construcción a
escala, redujo el costo de agregar un nuevo escritorio a $ 9,504 en septiembre de 2017,
desde $ 14,144 un año antes, lo que representa un ahorro del 33% .
Esta ventaja de datos en la construcción y administración del espacio de oficina es uno de
los principales puntos de venta para clientes empresariales.

ENTERPRISES INITIATIVES, IMPULSADAS POR WE

Para la gente de la industria de capital de riesgo, la posibilidad de obtener una porción de


la industria de bienes raíces comerciales a través de una plataforma de tecnología de
administración de oficinas es atractiva. Además, los principales vientos en contra están a
favor de la compañía.
Las empresas de todo el mundo están buscando formas de reducir su superficie total para
reducir costos. Además, una norma ordenada por la Junta de Normas de Contabilidad
Financiera de EE. UU. Que entrará en vigencia en enero de 2019 requiere que las compañías
públicas agreguen obligaciones de arrendamiento de bienes raíces como un pasivo a sus
libros.
Es probable que la regla haga que las compañías con grandes huellas arrendadas aparezcan
significativamente más apalancadas de lo que sus informes reflejan actualmente y, por lo
tanto, estimulará a las compañías a reducir sus huellas inmobiliarias.
Pero el diseño del espacio de trabajo no se trata solo de la eficiencia fiscal y el ahorro de
costos. El diseño del lugar de trabajo se correlaciona cada vez más con las mediciones de la
salud y la productividad de los empleados. Posteriormente, las empresas están instalando
herramientas de medición para garantizar que los espacios de oficina estén bien ventilados,
reciban suficiente luz natural, no sean ruidosos y estén optimizados para otros aspectos de
productividad y bienestar.
Algunos edificios se están modernizando con sistemas HVAC que responden
automáticamente a los altos niveles de CO2 y contaminantes en el aire, evitando que los
empleados se sientan somnolientos. Reconocidas firmas de arquitectura como Zaha Hadid
Architects están instalando sensores de pared como el siguiente para medir y monitorear
oficinas, produciendo "diseño basado en evidencia".
"Los edificios se están convirtiendo literalmente en computadoras gigantes", dijo Joshua
Emig, director de productos de WeWork, a Fast Company .

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El equipo de diseño de edificios de WeWork sabe cómo maximizar los pies cuadrados y las
comodidades para que los empleados no se sientan abarrotados. Desde una perspectiva de
ahorro de costos, WeWork estima que esto ahorra a los clientes empresariales entre un
25% y un 50% en gastos operativos, según The Atlantic .
Los sensores y otras herramientas de medición como el software de reconocimiento facial
le permiten a WeWork rastrear cómo se usa su espacio de oficina, hasta datos tan
granulares como cómo los miembros ajustan sus escritorios y qué partes de la oficina ven
el tráfico peatonal más alto. Eventualmente, estas herramientas podrían incluso hacer un
seguimiento de la concentración de los miembros en las reuniones.
WeWork diseña sus propios espacios para clientes empresariales y rediseña el espacio de
oficinas existente de las empresas. A las empresas que utilizan la solución Powered by We
se les ofrece el software de gestión de oficinas WeWork para ayudar a reservar salas de
conferencias, invitados, etc.
Un gerente de la comunidad también se sienta dentro del espacio, para ayudarlo según sea
necesario. Fast Company informa que sus soluciones empresariales están diseñadas para
empresas con al menos 1,000 empleados que ocupan entre 50,000 y 60,000 pies cuadrados.
Doug Chambers, vicepresidente y jefe global de soluciones para clientes, dijo a Wired que
los clientes "quieren saber cómo se está utilizando su espacio, cómo reducen ese espacio
en lugares donde no se está utilizando de manera eficiente, y al mismo tiempo obtienen
eso aspecto de comunidad cultural que ocurre dentro de sus edificios ".

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El siguiente gráfico incluye algunas de las corporaciones notables que están utilizando
WeWork para oficinas.

La adquisición por parte de WeWork de Unomy , una herramienta de ventas empresarial


israelí que permite a los vendedores rastrear clientes potenciales, se alinea
estratégicamente con su objetivo de aumentar los clientes empresariales. Unomy había
subido previamente de AltaIR Capital, JANVEST Technologies, Leta Capital y Microsoft
Accelerator.
La adquisición a principios de 2018 de WeWork de la empresa de servicios de
marketing Conductor también muestra un enfoque en clientes empresariales. Conductor
ofrece servicios de optimización de motores de búsqueda (SEO) a empresas que intentan
aumentar su perfil y visibilidad en la web. El presidente y director financiero de WeWork,
Artie Minson, describió la adquisición como "una oportunidad para ofrecer otro producto y
servicio que nuestras empresas miembro pueden usar para hacer crecer su negocio".
Dicho esto, Conductor también operará como un negocio separado para WeWork con la
intención de "vender sus marcas de manera cruzada". Minson enfatizó que la base de
clientes existente de Conductor ofrece la oportunidad de interactuar y vender a grandes
empresas.
Más recientemente, en septiembre de 2018, WeWork adquirió Teem, una plataforma de
gestión de reuniones. Si bien la compañía continuará operando de manera independiente,
también se incorporará a la oferta Powered By We de WeWork.

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Iniciativas estratégicas
Armado con un montón de capital de sus $ 6.5B en fondos de capital, WeWork se está
expandiendo rápidamente en todo el mundo, agregando nuevas ubicaciones y servicios en
un intento por escalar su número de miembros y diversificar su marca.
La compañía ha agregado servicios y ofertas de servicios a sus principales clientes (tanto
particulares como empresas) a través de fusiones y adquisiciones y asociaciones. También
está desarrollando nuevos tipos de marcas WeWork, que incluyen alojamiento en
dormitorios y gimnasio (algunos más prometedores que otros).
Presidente y director financiero WeWork Artie Minson describen el alcance de la inversión
WeWork que incluye empresas que “hacen WeWork más fuerte o pueden hacer que
nuestras empresas miembro más fuerte”, según el Wall Street Journal .
El director de crecimiento, David Fano, es optimista sobre el futuro de las fusiones y
adquisiciones de la compañía, y dice que WeWork está buscando activamente "comprar,
construir, [y] asociarse", y señala que "al ritmo que estamos buscando escalar y la
experiencia que estamos con miras a lograrlo, me imagino que estaremos viendo empresas
que podrían incorporarse”.
Esto es cada vez más cierto dado su nuevo plan para expandirse como The We Company.

SERVICIOS Y EXPANSIÓN CLAVE DE WEWORK

Tienda de servicios

La tienda de servicios de WeWork ofrece descuentos a los miembros en software y servicios


de oficina, incluidos conceptos básicos como Microsoft Office, Slack e InVision. Se puede
acceder a la tienda con el paquete de membresía WeWork más bajo, que permite a los
clientes pagar a medida que avanzan por el espacio de trabajo conjunto. La tienda subraya
la intención de la compañía de posicionarse como un proveedor de servicios de oficina.

Flatiron School

La adquisición por parte de WeWork de la Flatiron School , una academia de codificación,


ofrece a sus miembros un servicio educativo. Flatiron School tuvo que cerrar varios de sus
campos de entrenamiento de codificación antes de la adquisición. Sus cursos y programas
se están integrando en las ubicaciones de WeWork y en línea.

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2U

WeWork se asoció con 2U en 2018 para mejorar aún más su menú de comodidades. 2U es
una compañía de tecnología educativa que ofrece a los clientes cursos en línea de las
mejores universidades y colegios.
Los términos de la asociación incluyen $ 5 millones en becas pagadas por 2U a miembros
de WeWork durante 3 años. Además, 2U tendrá la tecnología Learn.co de Flatiron School.

SoFi

La asociación de WeWork con la startup fintech SoFi es un servicio que se ofrece dentro de
WeWork Services Store. Los miembros de WeWork en los Estados Unidos reciben un
descuento del 0.125% en la refinanciación de préstamos estudiantiles o préstamos Parents
PLUS.

Meetup

La adquisición de Meetup por parte de la compañía , una plataforma que conecta a grupos
de personas con intereses similares, se vincula con la oferta central de espacio de redes de
WeWork. Desde 2013, más de 100,000 han asistido a una reunión en un WeWork.

Techstars

La asociación de WeWork con Techstars le da al acelerador global espacio de oficina y


acceso a los servicios de WeWork en Toronto, Kansas City, Boston y Nueva York. Techstars
y ex alumnos tienen membresía con descuento.
La directora financiera de WeWork, Artie Minson, comentó sobre la asociación:

“Los emprendedores de Techstars representan a algunos de los mejores


innovadores del mundo en la primera línea de las industrias del futuro. Al
dar la bienvenida a más de esta próxima generación de creadores a la
comunidad WeWork, nuestros miembros, desde empresarios,
autónomos y pequeñas empresas hasta empresas del mercado medio y
Fortune 500, tendrán nuevas oportunidades para conectarse y colaborar
".

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EXTENDIENDO LA MARCA WEWORK

El esfuerzo de cambio de marca de WeWork para convertirse en The We Company


inicialmente se centrará en tres unidades de negocio: WeWork, la unidad de trabajo
conjunto; WeLive, su brazo residencial; y WeGrow, que incluye una escuela primaria y una
academia de codificación.
La compañía también compartió su visión a largo plazo desde 2009, que incorpora los viajes,
la vida social y la salud en el ecosistema WeWork.

A continuación, echamos un vistazo a algunas de las formas en que WeWork está ampliando
su alcance.

WeLive

WeLive es la visión de WeWork para viviendas basadas en membresía. Al igual que la oficina
de WeWork, WeLive ofrece apartamentos de estilo dormitorio que se pueden alquilar
mensualmente. TV, internet, conserje, servicio de limpieza, acceso a eventos comunitarios,
refrigerios y cocinas comunitarias están incluidos en el precio.

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A diferencia de las oficinas de WeWork, WeLive no ha experimentado un gran


crecimiento. Actualmente, la compañía tiene dos ubicaciones de WeLive, muy por debajo
de su objetivo de expandirse a 68 ubicaciones.
Los estudios privados comienzan en $ 3,050 por mes en la ciudad de Nueva York y $ 1,500
por mes en Washington DC, mientras que los apartamentos de cuatro habitaciones
comienzan en $ 7,600 en Nueva York y $ 3,700 por mes en DC.
Rise by We

En octubre de 2017, WeWork anunció la apertura de su spa y gimnasio, Rise by We. La


instalación, actualmente solo se ofrece en una ubicación en la ciudad de Nueva York, está
abierta a los miembros de WeWork, con una tarifa que no es para miembros de WeWork a
partir de $ 100 / mes para acceder a cuatro clases de estudio. WeWork tiene la intención
de desarrollar ofertas similares de gimnasio / spa en otros lugares.
La adición de instalaciones de ejercicio parece una decisión oportuna, ya que las compañías
de acondicionamiento físico como Equinox están desdibujando las líneas entre los espacios
recreativos y los hoteles, con planes en marcha para lanzar un hotel Equinox en el desarrollo
Hudson Yards de la ciudad de Nueva York en 2019 .

WeGrow

Un mes después de su anuncio de Rise by We, WeWork anunció planes para comenzar una
escuela primaria privada llamada WeGrow.
La escuela WeGrow abrió en el barrio Chelsea de la ciudad de Nueva York en septiembre
de 2018 . En el lanzamiento, 46 niños se inscribieron en las clases de la escuela que van
desde pre-K hasta 4to grado . La matrícula cuesta entre $ 36,000 y $ 42,000.
La misión de la escuela se centra en "un enfoque emprendedor consciente de la educación".
Los estudiantes también pueden conectarse con los miembros de WeWork para ser
mentores en campos de interés profesional. La iniciativa ha atraído bastante presión, y
bastante escepticismo.

WeWork Labs

WeWork Labs es un programa de asociación con aceleradores e incubadoras locales que


ayuda a las pequeñas empresas con "espacio, comunidad y programación" por una tarifa
(no una participación accionaria). Actualmente, el programa está disponible en Manhattan,
Brooklyn, Washington DC, Seattle y Dallas, así como en otras 14 ciudades de todo el mundo.
Las empresas terciarias de WeWork constituyen una de sus mayores ventajas competitivas
potenciales. WeWork Labs, en particular, se ha vuelto cada vez más importante para la
empresa, y parece que está listo para incursionar en un mercado ya abarrotado.
WeWork ha duplicado su creciente programa acelerador. En noviembre de 2018, la
compañía anunció que había contratado a Prabhdeep Singh, ex jefe de empresa de Uber

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Eats, como jefe global de operaciones de WeWork Labs. El nombramiento de Singh es una
clara indicación de que Labs continuará siendo un enfoque principal para WeWork, lo que
podría ser un fuerte impulsor de crecimiento para la compañía.
"Si vas a Nueva York o Silicon Valley, ya hay 100 incubadoras o aceleradores", dijo Singh a
TechCrunch. "Si vas al centro del país, o China, o vas a un lugar como São Paulo donde ya
tenemos cuatro espacios, esto realmente está cubriendo una necesidad del mercado".
Parte de lo que hace que WeWork Labs sea convincente es que no acepta la equidad de las
nuevas empresas que participan en su programa de incubadoras. En cambio, obtiene
ingresos de alquilar espacios de oficinas con descuento, siguiendo su modelo de negocio
principal.

EXPANSIÓN GLOBAL

WeWork se está expandiendo rápidamente en los EE. UU. Y en el extranjero, con más de
550 oficinas en todo el mundo y contando.

Estados Unidos todavía alberga la mayoría de las ubicaciones de WeWork

WeWork se ha centrado en los Estados Unidos, con 212 ubicaciones en todo el país a partir
del 18 de enero de 2019. Las ubicaciones de la compañía en los EE. UU. Se concentran
principalmente en la ciudad de Nueva York, que alberga 59 de las 212 oficinas. WeWork
también tiene 19 ubicaciones en Los Ángeles, 13 en Washington DC y 12 en San Francisco.

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Análisis de la Estrategia y Desarrollo de WeWork

Analizamos el costo de la membresía en los EE. UU. Para ver cómo se acumulan los precios
en cada ciudad, en función del promedio de toda la ciudad de las tarifas de membresía
iniciales de WeWork para un "escritorio" (un asiento no asignado en algún lugar dentro de
un área común), así como precios iniciales para una oficina privada en un WeWork. A partir
de enero de 2019, el precio promedio mensual de un hot desk en Nueva York era de $ 463,
y el precio promedio mensual de una oficina privada era de $ 1018.
Nueva York y San Francisco lideran como los más caros en los EE. UU., Mientras que Austin,
Boston y Chicago completan el top 5.
WeWork anunció recientemente que planea abrir una ubicación de campus adicional para
su marca de academias intensivas de codificación Flatiron School en Denver, Colorado, una
ciudad que ha visto una inversión dramática en su sector de tecnología en los últimos años.
La compañía también está invirtiendo en espacio comercial adicional en Denver. En
noviembre de 2018, WeWork firmó dos nuevos arrendamientos: uno en el Edificio Circa en
el vecindario LoHi de la ciudad, y uno en Revolution 360, un edificio de oficinas y tiendas de
cinco pisos en desarrollo en RiNo. Ambas ubicaciones son aproximadamente 60,000 pies
cuadrados.
WeWork firmó un tercer contrato de arrendamiento en Denver en enero de 2019. La
compañía ocupará tres pisos, sumando 61,064 pies cuadrados, en el Civic Center Plaza de
Denver. Según los informes, el espacio estará disponible en Q3'19 y tendrá capacidad para
1,000 escritorios.

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Análisis de la Estrategia y Desarrollo de WeWork

Londres es un punto de enfoque para la empresa

Mirando más allá de los EE. UU., Londres tiene el segundo lugar más WeWork después de
la ciudad de Nueva York. El costo inicial promedio de membresía en Londres es un 25% más
alto que en la ciudad de Nueva York.
WeWork ciertamente ha hecho de Londres un foco estratégico central. WeWork se ha
convertido en uno de los inquilinos de oficinas más grandes del centro de Londres, solo
superado por las oficinas gubernamentales del Reino Unido, según el Financial Times .
Además, según las presentaciones realizadas por las unidades de WeWork en el Reino
Unido, la compañía debe un mínimo de $ 1.1B de alquiler futuro en Londres, de los cuales
$ 318M se pagarán en los próximos 5 años.
WeWork y otras dos compañías compraron un campus de almacén de 12 edificios en
Devonshire Square al Grupo Blackstone en abril de 2018. Los edificios fueron originalmente
propiedad de East India Company. La propiedad fue comprada por $ 826 millones, según
Bloomberg, y WeWork ahora posee el 10%.

Expansión en mercados emergentes

WeWork también se está expandiendo en mercados emergentes con escenas tecnológicas


florecientes, especialmente China e India. Echamos un vistazo a los precios promedio en las
ciudades de estos países para ver cómo se comparan con otros mercados.
El promedio nacional de China de $ 757 para un escritorio privado se alinea con las
principales ciudades de los EE. UU. Como Chicago o Los Ángeles, pero cuando elimina Hong
Kong, con un promedio de $ 975 para una oficina privada y $ 455 para un escritorio caliente,
promedia ubicaciones como Beijing y Shanghai caen significativamente, cayendo a $ 648
para una oficina privada y $ 341 para un escritorio caliente.

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Análisis de la Estrategia y Desarrollo de WeWork

Oficina de WeWork en el Centro Internacional de Ultramar de China, Shanghai


Esto no ha disuadido a WeWork de expandirse dentro de Shanghai, probablemente porque
los márgenes en la ciudad aún son favorables para WeWork, además del considerable
potencial de expansión. WeWork tiene 35 ubicaciones en la ciudad, y en 2017 alquiló la
oficina de clase A más grande en Shanghai, un edificio de 290,000 pies cuadrados en el
distrito de Huangpu. (La clase A es un espacio de oficinas de gran prestigio).
En comparación con China, India tiene cuotas de membresía significativamente más bajas,
con un promedio de $ 358 en todo el país para una oficina privada y $ 145 para una mesa
de trabajo.
Para impulsar la expansión en el sudeste asiático, WeWork también compró la
startup Spacemob en agosto de 2017. La compañía con sede en Singapur había recaudado
previamente $ 5.5M de Vertex Ventures SE Asia, Alpha JWC Ventures y Temasek
Holdings. La adquisición también llevó al fundador y CEO de Spacemob, Turochas Fuad, a
gestionar su expansión a través del sudeste asiático.
El ex CFO de WeWork y director gerente de WeWork Asia, Christian Lee ve la cogestión y
Powered by We como un importante impulsor de la expansión en la región. "Los
propietarios en Asia vienen a nosotros y nos piden ayuda o una mejora cultural", dijo Lee
a TechCrunch . "Es una de las mayores oportunidades en Asia: tomamos todo lo que
aprendimos como un paquete y lo llevamos a un edificio de propietarios o de una empresa".

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Análisis de la Estrategia y Desarrollo de WeWork

Inversores, liderazgo y competidores.


VALORACIÓN E HISTORIAL DE FINANCIACIÓN

Desde su fundación, WeWork ha recaudado una gran cantidad de dinero en el mercado


privado, con $ 6.5B en fondos de capital total.

En el momento de su financiación de la Serie B de $ 40 millones en mayo de 2013, WeWork


había alcanzado una valoración de $ 318 millones. En febrero de 2014, la compañía recaudó
una Serie C de $ 157M y alcanzó una valoración de "unicornio" de $ 1.6B.
Desde entonces, cada ronda sucesiva ha agregado miles de millones a su valuación , que,
luego de varias rondas grandes de SoftBank Group, se ha disparado recientemente a la
asombrosa cantidad de $ 47B.
Gran parte, si no toda, la valoración de WeWork se basa en su crecimiento de ingresos
histórico y pronosticado. En comparación con compañías comparables que cotizan en bolsa,
como IWG, el crecimiento de los ingresos de WeWork es mucho mayor. (Para obtener más
información sobre la valoración de WeWork, consulte nuestro análisis de valoración ).
En noviembre de 2018, el mayor inversor de WeWork, SoftBank, anunció que estaba
invirtiendo otros $ 3B en la compañía de bienes raíces, valorando WeWork en
aproximadamente $ 42B. SoftBank adoptó un enfoque interesante para esta ronda de
financiación, optando por estructurar la ronda como una garantía que le da al inversor una
gran flexibilidad.

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Análisis de la Estrategia y Desarrollo de WeWork

Aunque es prácticamente inconcebible que WeWork pueda adquirirse en el futuro cercano,


SoftBank estaría en una posición envidiosa si alguna compañía hiciera una oferta, o si
SoftBank decidiera adquirir la compañía. La estructuración de esta ronda de financiación
como una orden judicial también le permite a SoftBank retener gran parte de su poder de
negociación si WeWork presentara una OPI, una perspectiva mucho más probable (aunque
todavía algo distante).
SoftBank anunció otra inversión de $ 2B en WeWork en enero de 2019, mucho más baja
que los $ 20B inicialmente planeados . SoftBank se vio obligado a revisar su inversión
después de que los problemas del mercado bursátil redujeran sus acciones un 20%.
Además de consolidar su poder sobre la compañía de bienes raíces en rápido crecimiento,
la última inversión de SoftBank en WeWork es una fuerte señal de que continuará apoyando
a la compañía en el futuro previsible. Esto probablemente alentará a WeWork a continuar
invirtiendo en sus negocios tangenciales, como sugiere su reciente cambio de marca a The
We Company.
La continua inversión de SoftBank en WeWork también es altamente estratégica. Uno de
los mayores competidores de WeWork, la compañía china Ucommune , recaudó $ 200
millones en noviembre de 2018 como parte de su ronda de la Serie D. Los analistas esperan
que la compañía utilice los fondos para continuar su serie de adquisiciones estratégicas para
apuntalar su presencia en el mercado inmobiliario nacional chino y otros mercados clave en
el sudeste asiático.
Ucommune, que actualmente está valorado en $ 3B, puede carecer del músculo de
WeWork, pero está claro que la compañía tiene ambiciones considerables y planea aplicar
más presión sobre WeWork en mercados competitivos.

INVERSORES

La composición de los inversores de WeWork pesa desproporcionadamente hacia los


administradores de dinero institucionales más grandes, como los fondos mutuos, las
donaciones y los bancos. Esto incluye a Harvard Management Company, JP Morgan Chase,
Goldman Sachs y Fidelity Investments, así como a empresas de riesgo tradicionales como
Benchmark.

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La compañía también está respaldada por algunos inversores chinos notables, como Legend
Holdings, empresa matriz de Lenovo, y Jin Jiang International, con vínculos con el gobierno
chino.
Sin embargo, el inversor más influyente de WeWork es seguramente SoftBank Group. En
2017, SoftBank Group cerró $ 93B para formar el SoftBank Vision Fund, destinado a comprar
acciones significativas en compañías de tecnología líderes en el mercado.

“Le dije a Adam que no se sintiera orgulloso de que WeWork estuviera


creciendo orgánicamente sin una gran fuerza de ventas o sin gastar
grandes dólares en marketing. Hazlo diez veces más grande que tu plan
original. ”- Masayoshi Son, CEO, SoftBank Group

WeWork fue una de las primeras inversiones del Vision Fund. Supuestamente, los términos
del acuerdo de SoftBank fueron esbozados por Neumann y Masayoshi Son, CEO de
SoftBank, en el asiento trasero del automóvil de Son cuando partió de una simple visita de
15 minutos a las oficinas de WeWork. Los términos establecen una inversión de $ 3B en
WeWork, una combinación de compras de acciones ($ 1.3B) y nuevo capital ($ 1.7B), con
inversiones adicionales realizadas a las nuevas entidades asiáticas WeWork Japan, WeWork
China y WeWork Pacific.
Según la reciente expansión geográfica de WeWork, parece que Neumann y su equipo están
utilizando el dinero de SoftBank.

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Análisis de la Estrategia y Desarrollo de WeWork

A medida que SoftBank continúa desplegando su Vision Fund, vale la pena vigilar las
ubicaciones de las oficinas de las compañías de cartera del Sr. Son. El WSJ informó que Son
sugirió que instaría a las compañías de cartera a encontrar espacio de oficina dentro de las
ubicaciones de WeWork, y Sprint, la subsidiaria de SoftBank, es un cliente empresarial de
WeWork.

LIDERAZGO

Armamos un plano de los primeros puestos de la compañía. Si bien la estructura de


liderazgo de WeWork es confusa, aquí están los ejecutivos que informan directamente al
CEO Adam Neumann o que tienen su oído.

SENTIMIENTO DE NOTICIAS

WeWork ha visto una fluctuación significativa en el sentimiento de las noticias en los


últimos años. Aunque en general el sentimiento tiende a aumentar, la compañía ha
experimentado una fuerte caída reciente a medida que surgieron historias sobre una caída
en la inversión esperada de SoftBank y posibles conflictos de interés para el CEO Adam
Neumann.
Nota: calculamos historias positivas como 1, historias negativas como -1 e historias
neutrales como 0.

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Análisis de la Estrategia y Desarrollo de WeWork

COMPETIDORES

Las nuevas empresas privadas están surgiendo para competir

Había alrededor de 19,000 ubicaciones de trabajo conjunto en todo el mundo a partir de


septiembre de 2018. Si bien ninguno está tan bien capitalizado como WeWork, la compañía,
sin embargo, ha sido agresiva en eliminar la competencia, cazando miembros con ofertas
de meses de membresía gratuita.
Knotel es un ejemplo. La compañía con sede en la ciudad de Nueva York ha recaudado $
155 millones de inversionistas, incluidos Bloomberg Beta, 500 Startups e Rocket Internet,
entre otros. En 2017, Knotel y otras dos compañías acusaron a WeWork de espiar sus
operaciones, enviando a los empleados a hacerse pasar por clientes potenciales.
RocketSpace, con sede en San Francisco, es una compañía de espacio de oficinas bien
capitalizada diseñada para ayudar a las nuevas empresas a crecer, ofreciendo oficinas y
servicios de aceleración. En particular, la empresa también tiene clientes
empresariales. Fundada en 2011, recaudó $ 336M en 2016 en una ronda minoritaria
corporativa de HNA Group, un conglomerado chino.
Convene proporciona espacio para eventos corporativos, ofreciendo salas de reuniones y
conferencias con soporte de producción, servicios y tecnología. Convene gestiona servicios
para la Organización Durst en One World Trade Center, entre otros lugares.
Otras empresas colaboradoras tienen áreas de enfoque más específicas. Neuehouse , por
ejemplo, se enfoca en "solopreneurs" y equipos de menos de 10, particularmente en las
industrias del cine, la moda y el diseño. La compañía ha recaudado $ 71 millones hasta la
fecha.

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Análisis de la Estrategia y Desarrollo de WeWork

The Wing ofrece un club social, de trabajo conjunto y de redes para mujeres. WeWork
participó en una Serie B de $ 32 millones para el inicio en Q4'17. La primera ubicación del
Ala en el vecindario Flatiron en Nueva York se abrió en 2016, seguida de su ubicación SoHo
en 2017.
Hoy, tiene 5 ubicaciones abiertas repartidas en Nueva York, Washington DC y San
Francisco. Se abrirán más espacios en West Hollywood, Londres, Boston, Chicago, Toronto
y Seattle entre la primavera de 2019 y finales de 2020.
Algunas compañías, como Croissant y Spacious , han creado espacios de otras maneras
únicas. Croissant otorga a los miembros acceso a oficinas de trabajo conjunto en la ciudad
de Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Chicago y Washington DC. Spacious, que
recaudó $ 9M Serie A en 2018, se asocia con restaurantes en la ciudad de Nueva York
durante las horas sin servicio.
A medida que WeWork se expande en Asia, algunos jugadores se han convertido en
competidores notables. Ucommune (fka URWork, con sede en Beijing , antes de ser
demandado por WeWork) ha recaudado $ 768M de Sequoia Capital China, entre otros, a
una valoración de $ 3B. A agosto de 2017, Ucommune tenía 7,500,000 pies cuadrados y 100
ubicaciones en China.
Para evitar una competencia adicional en el mercado asiático, WeWork adquirió la startup
china Naked Hub en abril de 2018 por unos $ 400 millones , aunque no se revelaron detalles
del acuerdo.

Las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa también están tomando nota

Los principales titulares de bienes raíces se están inclinando para realizar inversiones
competitivas con WeWork. En enero de 2018, Brookfield Asset Management y Onex Corp,
el mayor administrador de activos y firma de capital privado de Canadá, respectivamente,
ofertaron por IWG Plc, un proveedor de espacio de oficina flexible. La oferta de $ 3.7B fue
rechazada.
Capitalización de mercado $ 2.9b de GTI es aproximadamente una décima parte de la
valoración del mercado privado de WeWork, a pesar de tener 3.000 locales en comparación
con 550. Sus co-working sub-marca de WeWork Espacios había 200 lugares de Estados
Unidos un finales de 2018, y los planes a más del doble de esa cifra en el año 2019 .
En diciembre de 2017, IWG negoció un acuerdo con Brookfield para arrendar siete pisos
dentro del desarrollo de Hudson Yard, un indicador de cuán importante Brookfield cree que
el trabajo conjunto es para su propia estrategia de arrendamiento.
The Blackstone Group también incursionó en la industria del trabajo conjunto,
comprando una participación mayoritaria en The Office Group, un proveedor de espacio de
oficina flexible con una valoración de aproximadamente $ 695M. Blackstone es el
propietario más grande de los EE. UU. Y uno de los propietarios más grandes del mundo,

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con $ 250 mil millones en activos inmobiliarios brutos bajo administración (a partir del
30/09/18 ). Blackstone también es propietario de WeWork.
Rob Harper, jefe de gestión de activos de EE. UU. En el grupo inmobiliario de BX, dijo que el
trabajo conjunto "es ciertamente algo en lo que estamos pasando mucho tiempo
enfocándonos en nuestro negocio de oficinas".

“La forma en que se construyeron las torres en la década de


1980, eran un monumento a la corporación. Ahora, si se siente
corporativo, ese es el beso de la muerte. ”- Lisa Picard,
Presidenta y CEO de Equity Office (Blackstone)

Los propietarios de inmuebles comerciales tradicionales seguramente se sienten


presionados.
En el Reino Unido, por primera vez en seis años, se produjo una disminución en la duración
del arrendamiento en toda la industria, y los propietarios se sienten obligados a realizar
cambios. Uno de los REIT más grandes del Reino Unido, British Land Co., incluso ha
comenzado su propia marca de colaboración llamada Storey.
Además de apostar por el juego de trabajo conjunto, los propietarios están construyendo
sus comodidades para competir con los de WeWork: los principales propietarios
comerciales están construyendo agresivamente espacios comunes, happy hours, salas de
juegos y más para hacer que sus edificios sean más atractivos a inquilinos corporativos.
Naturalmente, algunos competidores han decidido que es mejor trabajar con WeWork que
contra él. Los principales desarrolladores inmobiliarios como Rudin Management Company
y Boston Properties han comprado el valor agregado de WeWork a un edificio.

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Análisis de la Estrategia y Desarrollo de WeWork

El edificio conjunto de las compañías en Brooklyn, Dock 72, es un edificio Clase A de 675,000
pies cuadrados. WeWork ocupará 222,000 pies cuadrados, mientras que 35,000 pies
cuadrados del edificio se dedicarán a servicios diseñados por WeWork, que incluyen un
salón de comidas de 13,000 pies cuadrados, un centro de bienestar de 15,000 pies
cuadrados, salones, salas de conferencias y un centro de conferencias y eventos en la azotea
instalación, entre otras comodidades.
El edificio también tendrá su propia aplicación para ayudar en la seguridad del edificio, la
reserva del centro de conferencias, las entregas de alimentos y las actualizaciones de
transporte. Desarrollado por las oficinas de We para IBM y Verizon ya se han asignado.

Pensamientos conclusivos
Hasta la fecha, WeWork ha demostrado dos cosas.
Primero, puede expandirse rápidamente a escala, abriéndose entre 500K - 1M de pies
cuadrados por mes.
Y segundo, puede diseñar oficinas espacialmente eficientes en ubicaciones no idénticas,
desde oficinas nuevas hasta espacios tan antiguos que alguna vez fueron operados por la
East India Company.
Ambos logros se basan en ventajas estratégicas defendibles, a saber, un control del ciclo de
vida completo del edificio y un dominio del diseño basado en datos.
El ahorro de costos que WeWork puede transmitir a los clientes corporativos es un logro
masivo en eficiencia técnica, así como un servicio subcontratado convincente.

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Esto convierte a WeWork's Powered by We en un negocio competitivo significativo, siempre


y cuando la empresa pueda continuar entregando y mejorando sus capacidades
tecnológicas.
El negocio empresarial de WeWork es vital para su estrategia a largo plazo. Si la compañía
continúa agregando acuerdos de gestión conjunta que atienden a grandes corporaciones,
tiene una gran oportunidad de cumplir con su valiosa valoración. Sin embargo, si el
crecimiento empresarial se estanca, y parece que las empresas están utilizando sus
asociaciones WeWork más como una herramienta de marketing que como una solución de
oficina, WeWork puede tropezar.
Además, el riesgo contable de WeWork sigue siendo alto. El riesgo de incumplimiento a
corto plazo de la compañía en sus obligaciones de arrendamiento parece bajo, pero solo
dada la solidez de su balance y los inversores de bolsillo. Reducir ese riesgo probablemente
requerirá que WeWork limite el número de nuevas ubicaciones que se alquilan, en lugar de
estar administradas conjuntamente.
Con todo esto en mente, si WeWork puede continuar mejorando su eficiencia en el diseño
de oficinas, la compañía altamente financiada podría crear un nuevo paradigma para la
gestión de bienes raíces empresariales.

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