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Tema 7: la Propiedad

Concepto y evolución:
➢ Objeto de estudio por diversas ramas: economía, sociología, política, filosofía jurídica, etc.
➢ Derecho romano (poder absoluto del individuo sobre una cosa) vs derecho germánico (poder
colectivista).
➢ Edad media: todo corresponde al señor feudal:
➢ Revolución francesa: liberar de las cargas feudales, liberalismo burgués.
1. Código Napoleón: derecho a gozar y disponer de una cosa del modo más absoluto, sin
otras limitaciones que las legales.
Contenido:
➢ Art. 348 CC: derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las leyes.
Acción del propietario contra el tenedor/poseedor para reivindicarla (gozar, disponer,
reivindicar).
1. Crítica doctrinal, las facultades son muchas más→ señorío más pleno que se puede tener
sobre la cosa.
2. Similar caracterización de la propiedad en derecho comparado.
➢ Doble dimensión:
1. Positiva: uso, disfrute, aprovechamiento, disposición.
2. Negativa: excluir la propiedad de terceros.
➢ Delimitación de su contenido en las leyes: al principio restricciones a un poder absoluto,
posteriormente se incluyen deberes positivos (propiedad urbana y rústica).

La propiedad en el código civil:


➢ Recepción de ideales revolucionarios franceses→ legislación desamortizadora: venta pública
de los bienes de “manos muertas”.
1. No derogadas expresamente, tácitamente por el art. 38 CC: personas jurídicas pueden
adquirir y poseer toda clase de bienes
➢ Objetivo de la política liberal: individualismo agrario, desvinculación de la propiedad,
desaparición de las propiedades colectivas
1. Propiedad resultante: burguesa, no hubo auténtica reforma agraria.
Características más notables:
➢ Agrarismo fundamental.
➢ Signo liberal-individualista de la propiedad.
➢ Absolutismo de la propiedad: propietario de un terreno, también lo es del cielo por encima
y de la tierra por debajo (art. 350).
➢ Defensa del “statu quo” frente a la dinámica de las transformaciones económicas
➢ Propiedad sometida a un régimen de plena libertad de comercio.

La propiedad en la CE:
➢ Art. 33. CE:
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social delimita su contenido, de acuerdo con las leyes (reserva de ley, art. 53
CE, respetando su contenido esencial.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad
pública o interés social (expropiación forzosa):
▪ Correspondiente indemnización.
▪ De conformidad con lo dispuesto por las leyes.
➢ Art. 45 CE: el uso de la propiedad debe respetar el medio ambiente, función medioambiental
además de social.

Limitaciones de la propiedad:
Legales:
➢ Reserva de ley (art. 53.1 CE), art 348 CC.
1. La potestad reglamentaria ha de ejercerse “con arreglo a las leyes”.
▪ No cabe deslegalización o reglamentos “praeter legem”.
2. Con respeto a su contenido esencial.
➢ Materias:
1. Relaciones de vecindad, servidumbres, etc.
2. Seguridad de las personas (edificios ruinosos, arts. 389-391 CC).
3. Navegación, pesca.
4. Montes, aguas, minas, navegación aérea.
5. Propiedad urbana y rústica.
Institucionales:
➢ Dimensión positiva (goce de la cosa):
1. Abuso del derecho, ejercicio de mala fe (art. 7 CC).
2. Actos de emulación (sin provecho propio, para perjudicar a un tercero).
➢ Dimensión negativa (exclusión):
1. Necesidad.
2. Defensa propia.
3. “Ius usus inocui” (art. 15 LDCV)
➢ Se deben estudiar caso por caso.
Voluntarias:
➢ Limitación del derecho por el propio titular (gravamen con un derecho real).

Relaciones de vecindad:
➢ Limitaciones a la propiedad de dos predios contiguos.
➢ Constitución de derechos reales de servidumbre: predio dominante y predio sirviente.
➢ Extensión del goce, uso o utilización del vecino:
1. Antigua teoría: prohibición de los actos de emulación, claramente insuficiente.
2. “Inmissio”: prohibición de la inmisión, envío de sustancias de cualquier género al fundo
del vecino.
▪ Tanto directas (líquidos) como indirectas (humos excesivos por fuego).
3. Normal tolerancia (IHERING):
▪ Prohibir: influjos que se inicien directamente en fundo ajeno.
▪ Permitir: influjos que se inicien en el fundo propio, siempre que no sean nocivos
4. Generales y absolutas necesidades sociales (BONFANTE): toda inmisión es lícita cuando
no pugne con dicha esfera.
5. Uso normal (STOLFI): los derechos deben ser ejercitados según su natural destino y en
modo normal.
➢ Art. 1908.2 CC: indemnizar el daño causado por humos excesivos, nocivos a las
personas/propiedades.
1. Recoge imperfectamente la teoría de las inmisiones.
Derecho de uso inocuo:
➢ Limitación dominical tradicional. Ejemplos:
1. Pasar por fundo ajeno abierto, aprovechamiento de frutos menudos, espigueo, uso de
fuentes/corrientes de agua para beber, etc.

Responsabilidad por razón del dominio:


➢ Art. 1902.

Propiedad urbana:
➢ No se aplica en gran medida la definición del art. 348.
➢ Los deberes del propietario no se concretan únicamente a un no hacer sino en una actitud
positiva.
1. Regulado en el derecho urbanístico.

Propiedad rústica:
➢ Mismo proceso que la urbana: no solo limitaciones sino deberes de conducta.
➢ Derecho Agrario para regular el reparto justo y equitativo de los frutos de la tierra.
➢ El suelo rústico “deberá utilizarse en la forma que mejor corresponda a su naturaleza, con
subordinación a las necesidades de la comunidad nacional”.
1. Cumplimiento de la función social de la propiedad de fincas rústicas.

El sujeto del dominio:


➢ Personas, tanto físicas como jurídicas, con plena capacidad de obrar.

El objeto de dominio:
➢ Siempre cosas materiales.
➢ Los bienes objeto de propiedad privada han de ser susceptibles de posesión.
1. Se excluyen bienes de dominio público:
▪ Destinados a uso público.
▪ Pertenencia privativa del Estado, sin ser de uso común, destinados a algún servicio
público o fomento de la riqueza nacional.
➢ Extensión del dominio:
1. Doctrina tradicional: ilimitado, art. 350: superficie y subsuelo, puede hacer
obras/excavaciones/plantaciones. Limitación: leyes de minas/aguas, reglamentos de la
policía.
2. Doctrina moderna: punto al que alcance la posibilidad de utilización.
3. Extensión al espacio aéreo no se menciona, debe someterse a la doctrina moderna.

Tema 8: La accesión
Concepto:
➢ Derecho de accesión (Art. 353 CC): La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo
lo qué ellos PRODUCEN, o SE LES UNE O INCORPORA natural o artificialmente.
1. La accesión queda reservada a la unión/incorporación de cosas, la adquisición de los
frutos pertenece al derecho de disfrute de la cosa.
Principios rectores:
“Accesorium sequitur principale”:
➢ Lo accesorio sigue a lo principal, el dueño de la cosa principal tiene el papel rector.
➢ Aplicado a la tierra→ “superficies solo cedit”: el propietario del suelo hace suyo lo que a éste
se incorpora (planta, siembra o edifica).
➢ Art. 358 CC: El dueño de la tierra es dueño de lo edificado, plantado o sembrado por otro en
su territorio.
1. Con sujeción a los siguientes artículos.
Buena o mala fe:
➢ Se deduce de la naturaleza misma de las cosas.

Clases de accesión
Accesión discreta:
➢ (Art. 354 CC): Adquisición por el dueño de la cosa de los frutos qué esta produce.
1. Frutos naturales: Frutos nacidos sin intervención de una persona
2. Frutos industriales: Frutos nacidos de la intervención de una persona
3. Frutos civiles: Rentas.
➢ No es una verdadera accesión → La accesión queda reservada para la unión o incorporación
de cosas.
Accesión continua:
➢ Natural (Sin intervención) → Ej. Terremoto que desplaza una parte de un terreno.
➢ Artificial (con intervención) → Ej. Alguien que construye en territorio ajeno.

Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno


➢ Conflicto de intereses entre el que edifica/planta/siembra y el dueño del suelo.
➢ Art. 359 CC: Se presume que las obras, plantas y siembras en territorio han sido hechas por
su propietario (iuris tantum).
1. También se aplica a las mejoras y predios.
Buena fe del tercero:
➢ Art. 361 CC: el dueño tiene dos opciones:
▪ Hacer suya la obra, planta o siembra con previa indemnización.
• Remisión a arts. 453-454.
▪ Obligar al constructor a pagarle el precio correspondiente al terreno y darle la
propiedad del mismo
➢ Buena fe del tercero que construye en territorio ajeno: creencia basada en un error excusable
1. Cree en pertenencia/facultad para obrar como ha hecho a tenor de su título.
2. En el momento de la construcción.
Mala fe del tercero:
➢ Art. 362: si se da mala fe en el tercero, pierde lo edificado/plantado/sembrado, sin derecho
a indemnización.
➢ Art. 363: propietario puede exigir:
1. Demolición de la obra/arranque plantación y siembra.
2. Reposición del suelo a su estado primitivo.
▪ Gastos de la reposición del tercero de mala fe.
Mala fe del tercero y del dueño.
➢ Art. 364 CC: como si ambos hubieran obrado de buena fe (compensación de culpas).
➢ Mala fe del dueño: falta de una tempestiva oposición a la obra no obstante de serle conocida.
Buena fe del tercero y mala fe del dueño:
➢ No regulado expresamente, art. 361 por analogía.
➢ Conducta ilícita es fuente de obligación de reparar daños y perjuicios.
Construcciones extralimitadas:
➢ Construcción, siembra o plantación en parte del territorio ajeno.
➢ No regulado expresamente, jurisprudencia:
1. Valor de la construcción > valor de la parte de tierra invadida, se invierte el principio
superficie solo cedit: el edificio es lo principal y el terreno es accesorio.
▪ El constructor puede adquirir el terreno:
• Pago del precio.
• Indemnización por quebranto/menoscabo económico.
▪ Presunción de buena fe en el edificante.
• Si hay mala fe, arts. 362-363.
• Si hay mala fe en ambos, art. 364.
➢ Sólo si la construcción es indivisible, plantaciones y siembras → Accesión habitual
Empleo de materiales ajenos
Por el dueño del suelo:
➢ Art. 360: Debe abonar el valor de los materiales.
➢ Si obró de mala fe: + daños y perjuicios.
➢ El dueño de los materiales podrá recuperarlos si puede hacerlo sin menoscabo de la obra
construida.
Por el que edifica, planta o siembra:
➢ Art. 365: si los materiales pertenecen a un tercero de buena fe:
1. El “dominus soli” responde del valor de los materiales subsidiariamente.
▪ Si el que los empleó no tiene con qué pagar.
➢ Si hay mala fe, el propietario usa el derecho del art. 363.

Accesión de bienes muebles:


Unión de cosas muebles:
➢ Art. 375 CC: Cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueños se juntan para
formar una sola.
1. El todo inseparable:
2. Conjunción: no pueda producirse separación si grave detrimento.
3. Adjunción: siendo distinguibles, no puedan separar volviendo al estado primitivo.
➢ El propietario de la principal adquiere la accesoria.
Criterio legal en torno a la separación de las cosas unidas:
➢ Si son separables sin detrimento, cada propietario tiene la facultad de pedir la separación
(art. 378.1).
➢ Si no son separables, regla de que lo accesorio sigue a lo principal:
1. Determinada por el destino económico de la cosa.
▪ Cosa accesoria (art. 376): unida para su adorno, uso, perfección.
• Art. 378.2, excepción al art. 376: cuando la cosa accesoria es mucho más preciosa
que la principal, el dueño puede exigir su separación, aún con detrimento de la
otra.
2. En defecto del criterio anterior, la cosa principal es la de más valor
Unión por el dueño de la cosa principal
➢ Buena fe: hace suya la cosa accesoria indemnizando al antiguo dueño por el valor (375 CC).
➢ Mala fe: además de daños y perjuicios:
1. El dueño de la cosa accesoria opta:
▪ Pago del valor.
▪ Separación, aunque destruya la principal.
➢ Mala fe de ambos: Se aplica normativa de buena fe
Unión por el dueño de la cosa accesoria:
➢ Buena fe: pierde la propiedad en beneficio del propietario de la cosa principal con
indemnización por el valor de la cosa.
➢ Mala fe: pierde la propiedad sin indemnización. Si la cosa principal ha sufrido daños,
indemnización.
➢ Mala fe de ambos: Se aplica normativa de buena fe.
Contenido de la indemnización:
➢ Art. 380, únicamente cubre pérdida de la cosa:
1. Entrega de una cosa igual en especie/valor.
2. El precio de la cosa según tasación pericial.

Mezcla o conmixtión:
➢ Art. 381 CC: Mezcla de dos cosas que no puedan separarse sin detrimento (conmixtión).
➢ Constitución forzosa de comunidad de bienes.
1. Derecho proporcional a la parte correspondiente.
2. Se puede pedir la “actio communi dividundo” si es posible.
3. Mexcla por voluntad de uno de buena fe.
➢ Mala fe en el operante: pierde la cosa y daños y perjuicios.
➢ Mala fe en ambos es indiferente.

La especificación:
➢ Art. 383 CC: transformación de una cosa en otra mediante el trabajo
➢ Ej. Bloque de mármol qué pasa a ser una estatua
➢ Buena fe: el especificante hace suya la obra con indemnización por el valor de la materia
1. Si el material era más valioso que la obra, el dueño del material puede:
▪ Quedarse la obra con indemnización por el valor de la obra.
▪ Pedir indemnización de la materia.
➢ Mala fe: Dos opciones
1. Quedarse la obra sin indemnizar su valor.
2. Exigir indemnización por el valor de la materia y los perjuicios que la situación haya
ocasionado.

Modificación por obra de las aguas


Aluvión
➢ Imperceptibles y paulatinos desplazamientos de tierra que provoca el curso normal de los
ríos.
➢ Art. 366: el acrecentamiento pertenece a los dueños de las heredades confinantes con las
riberas de los ríos.
Avulsión:
➢ Mutación de tierras por razón de fuerza extraordinaria.
➢ Art. 368: si el trozo de tierra desprendido de la finca de A va a parar a la finca de B, el trozo
de tierra desplazado continúa siendo propiedad de A.
Mutación de cauce:
➢ Art. 370: los cauces de los ríos qué quedan abandonados por variar naturalmente de curso,
pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños
Nuevo cauce:
➢ Art. 372: si de manera natural se abre un nuevo cauce en terreno privado entra en dominio
público.
1. Sólo podrá recuperarlo si el cauce se seca.
Terrenos descubiertos por la disminución natural del agua:
➢ Art. 367: no adquieren el terreno descubierto.
1. Ej. Lago en terreno privado que se seca.
➢ No pierden el terreno debido a crecidas extraordinarias.
Formación de islas:
➢ En costa española: pertenecen al Estado.
➢ Formada por la corriente de un río: Pertenece al propietario.

Tema 9: la Ocupación
Concepto:
➢ Adquisición de la propiedad de las cosas sin dueño.
1. Aprehensión material ➢ Toma de posesión.
2. Sujeción al señorío de la voluntad del ocupante.
➢ Modo importante de adquirir en pueblos primitivos, aplicación reducida en los civilizados.
1. Número restringido de cosas sin dueño.
2. La legislación se las suele atribuir al Estado.
➢ Cosas susceptibles de ocupación (dentro del tráfico jurídico, aptas para la sujeción al poder
del ocupante):
1. No son de nadie (res nullius).
2. Han sido abandonadas (res delerictae).
Capacidad y objeto de la ocupación:
➢ Misma que para poseer (menores e incapacitados legitimados para adquirir por ocupación).
1. Capacidad mínima de entender.
➢ Objeto: bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño (art. 610):
1. Animales objeto de pesca y caza (semovientes), el tesoro oculto y las cosas muebles
abandonadas.
2. Excuidos:
▪ Inmuebles (mostrencos): inmuebles abandonados son propiedad del Estado (Ley de
Patrimonio del Estado).
• Se puede adquirir por usucapión, según el plazo conveniente.
▪ Depósitos en bancos sin reclamar por 20 años (Estado).
▪ Buques y aeronaves (Ley de Salvamento, Navegación Aérea)
▪ Se entiende por estado AGE.
La caza y la pesca:
➢ Art. 611: remisión a leyes especiales.
➢ Legislación administrativa e internacional.
Excepciones a la normativa civil sobre ocupación:
Enjambre de abejas:
➢ Art. 612: propietario de un enjambre de abejas tiene derecho a perseguirlo por fundo ajeno.
1. Si está cercado, necesita consentimiento del dueño.
2. Si el propietario no persigue/cesa de perseguir por dos días, el poseedor de la finca puede
ocuparlo/poseerlo.
Palomas, conejos y peces:
➢ Art. 613: palomas/conejos/peces que pasan de un criadero a otro son propiedad del
segundo, siempre que no hayan sido atraídos por artificio/fraude.
Objetos arrojados al mar o que el mar arroje:
➢ Art. 617: leyes especiales.

Hallazgo:
➢ Recae sobre cosas que razonablemente no son “nullius” ni abandonadas.
➢ Art. 615:
1. El que encuentre una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su antiguo
poseedor.
▪ Si no es conocido, consignación inmediata en poder del alcalde del pueblo donde fue
encontrada.
2. El alcalde debe anunciar el hallazgo durante dos domingos consecutivos.
3. Si no se puede conservar sin que pierda valor, se vende en pública subasta tras 8 días y
se conserva su precio.
4. Pasados dos años desde el segundo anuncio, se entrega al hallador.
➢ Art. 616: derecho de recompensa: premiar la actividad de quien halló.

Tema 12: el Registro de la Propiedad


➢ Art. 605: tiene por objeto la inscripción/anotación de los actos/contratos relativos al
dominio/derechos reales sobre bienes inmuebles.
➢ Registro jurídico: produce efectos jurídicos sustantivos
1. Protección del titular inscrito y demás efectos que la ley le concede.
2. Diferente de registros meramente administrativos.
▪ Recogen datos o hechos.
▪ No conllevan efectos asociados a la inscripción/publicación de los mismos.
➢ Art. 1 LH: se inscribe el derecho real que se constituye/modifica a través de un acto.
➢ Por circunscripciones territoriales (art. 1.a LH).
➢ Sistema de folio real: cada finca tiene un folio, en él se inscriben todos los derechos que
afectan/gravan
1. Cada finca consta de un CRU (Código registral único) (art. 9 LH).
2. Principio de especialidad: cualquier derecho sobre la finca debe recaer en su respectivo
folio (art. 13 LH).
➢ Registro de inscripción: no es un archivo de documentos, califica los mismos y extrae los
datos esenciales, resumen del derecho real.
➢ Libros en papel con hojas móviles, copia digital.
La inscripción de títulos y la publicidad de los derechos reales y de
otras situaciones jurídicas:
➢ Sentido material/sustantivo: título como fuente de donde nace/modifica/extingue situación
jurídico-real (art. 2 LH).
➢ Los bienes de dominio público pueden acceder, así como las titularidades fiduciarias.
Derechos personales que acceden al RP:
➢ Aquellos gravados con derechos reales de garantía (hipoteca) (art. 11 LH).
➢ Arrendamiento.
➢ Derecho de retorno de inquilinos/arrendatarios a la finca reedificada (ley de arrendamientos
urbanos).
➢ Derecho de opción.
➢ Estatutos de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Derechos reales que no necesitan inscripción para su oponibilidad:


➢ Limitaciones legales del dominio.
➢ Prohibiciones de disponer legales sin necesidad de declaración judicial o administrativa
expresa.
➢ Tanteos o retractos legales, servidumbre aparente (ya son públicos en una norma legal).
➢ Servidumbres impuestas por la ley en pro de la utilidad pública o comunal.
Inscripción de resoluciones judiciales que modifiquen la capacidad de obrar de
las personas:
➢ Art. 2.4 LH: resoluciones judiciales que declaren incapacidad legal para administrar, ausencia,
fallecimiento, que afecten a la libre disposición de sus bienes.
Circunstancias que han de constar en la inscripción del derecho:
➢ Los asientos contendrán las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los
derechos inscribibles.
1. C): la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del
derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el título.
La constancia del precio aplazado:
➢ Art. 11 LH: inscripción de contratos con precio en metálico, debe constar, así como la forma
en que se ha efectuado/convenido.
➢ El precio aplazado puede constar en RP, produce efectos frente a terceros si:
1. Se garantiza con una hipoteca.
2. Condición resolutoria explícita.
➢ Inscripción de hipoteca:
1. Importe del principal, intereses.
2. Importe máximo de responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones
garantizadas

Inmatriculación de fincas:
➢ Un inmueble que por primera vez accede al RP, necesariamente ha de ser de dominio y de
inscripción. (art. 7 LH).
1. Requiere identificación o descripción de la finca, rasgos fundamentales.
➢ Copropiedad: consentimiento de todos los dueños.
Formas de inmatriculación:
Expediente de dominio:
➢ Art. 203 LH: se tramita por Notario competente, quien acredita que la finca tiene propietario
y que es inscribible en el RP.
1. Cualquier interesado puede hacer alegaciones.
Doble título público de adquisición:
➢ Art. 205 LH:
1. Dos títulos públicos traslativos.
2. Un año de diferencia entre el título que se inscribe y el título previo/anterior.
3. Identidad descriptiva de la finca de ambos títulos.
Por deslinde, concentración parcelaria, equidistribución, expropiación, sentencia
declarativa (art. 204 LH).
Certificación de dominio:
➢ Art. 206 LH: AAPP y entidades de derecho público.
1. Título escrito de dominio (si lo hay) y certificación administrativa.
Inscripción de derechos reales sobre fincas no inmatriculadas:
➢ Los titulares de derechos reales sobre finca no inmatriculada pueden provocar dicha
inmatriculación (art. 7 LH):
1. Presentación de su título en el RP, anotación preventiva.
2. Plazo de 20 días para que el dueño inscriba la propiedad.
3. Pasados los 20 días del requerimiento, si no ha inscrito, el anotante puede pedir la
inscripción del dominio.
Doble inmatriculación:
➢ Procedimiento regulado en el RH.

Alteración de fincas registrales:


➢ Una vez inscrito, pueden haber modificaciones.
➢ Hay que georeferenciar los nuevos folios.
Agrupación:
➢ Unión de dos fincas.
➢ Se cierra el folio de las fincas anteriores y se abre uno nuevo para la nueva finca, nuevo CRU.
Agregación:
➢ Segregación de una o más porciones de finca inscrita para incorporarla o incorporarlas a otra
también inscrita, sin formar finca nueva.
➢ Inscripción:
1. Por nota marginal.
2. Inscripción de que la finca pasa a medir x m2 en virtud de dicha agregación.
Segregación:
➢ Separación de una finca para constituir finca nueva.
➢ La nueva finca se inscribe en el RP.
División:
➢ Se cierra el folio de la anterior y se abren dos nuevos para las resultantes.
Obra nueva:
➢ Transformación de las características físicas de una finca inscrita.
1. Ej: declaración de construcción de un edificio.
➢ Normativa urbanística.
Exceso de cabida:
➢ Expediente de rectificación de cabida o inmatriculación del exceso.
➢ Poca relevancia, el RP se centra en los derechos, no en las características físicas.

Asientos registrales:
Asiento de presentación:
➢ Asiento que inicia la inscripción de un inmueble.
➢ Vigencia durante 60 días, 15 días hábiles para que el registrador compruebe su inscripción.
Inscripción:
➢ Asiento principal, duración indefinida.
➢ Folios apaisados.
➢ Se cancelan con el consentimiento del titular del derecho afectado o resolución judicial.
➢ Se llevan por números romanos.
Anotación preventiva:
➢ Caducidad (4 años), se puede pedir la renovación.
➢ Entran en el registro derechos transitorios.
➢ Supuestos del art. 42 LH: demanda, embargo, ejecución de sentencia, prohibición de
enajenar, demanda de incapacidad, etc.
➢ Se llevan por letras.
Notas marginales:
➢ No reflejan derechos, sino procesos/circunstancias relativas a las fincas/derechos.
➢ Asiento accesorio
➢ Tipos:
1. De oficina: relacionar libros/asientos entre sí.
2. Modificación jurídica:
Cancelación:
➢ Dejar sin efecto y publicar la pérdida de vigencia de otro anterior.
➢ Total o parcial.

Principio de publicidad:
➢ Necesidad de poder ser conocido para establecer protección a titulares inscritos.
➢ Público para quienes tengan un interés legítimo.
Material:
➢ Bajo la salvaguarda de los tribunales.
Formal:
➢ Medio de acceder a la información registral por terceros.
➢ Medios:
1. Nota simple informativa: extracto sucinto sobre determinados extremos solicitados por
el interesado.
2. Certificación: documentos públicos que permiten acreditar frente a tercero la
titularidad/gravamen. Se expiden previa calificación.
Tema 14: Procedimiento registral
Fases del procedimiento registral:
➢ Desde que una persona solicita la práctica de un asiento registral hasta que el funcionario
encargado del registro toma una decisión.
1. Sentido amplio: recursos contra la decisión.
I. Previa producción extrarregistral de la modificación jurídico-real.
II. Plasmación de la modificación jurídico-real en una documentación pública y auténtica.
III. Formulación de una declaración de voluntad de un particular (solicitud, rogación o
petición de inscripción).
IV. Presentación en el Registro de los títulos/documentos que justifiquen dicha pretensión
y reunión de las exigencias establecidas por dichos documentos.
V. Formulación por el funcionario encargado del Registro de un juicio sobre la legalidad de
la pretensión y sobre la validez y eficacia de las mutaciones jurídico-reales (calificación)
y la adopción de una decisión.
VI. Eventual interposición de recursos pertinentes o subsanación de faltas o remoción de
impedimentos, si la inscripción no se ha podido llevar a cabo.

La previa formación de derechos inscritos. Principio del


consentimiento formal:
➢ La propiedad/derechos reales se inscriben de conformidad con la voluntad/consentimiento
del titular (consentimiento formal)
1. En Derecho español es necesario que el negocio jurídico se produzca previamente
(consentimiento material).

La documentación pública como condición de la publicidad:


➢ Título material (actos y negocios jurídicos de los que resulta la modificación jurídico-real) vs
título formal (documentos sobre los que se plasman esos actos/negocios jurídicos,
calificación e inscripción, determinadas condiciones de autenticidad).
➢ Al registro solo acceden escrituras públicas.
1. Debe cumplir los requisitos fiscales.
2. Circunstancias relativas a personas, fincas y derechos inscritos (art. 21 LH).

Principio de rogación. Asiento de presentación:


Principio de rogación:
➢ El registrador no inscribe de oficio, siempre es a petición de un interesado.
➢ Personas legitimadas (art. 6 LH):
1. Adquiriente del derecho.
2. Transmitente del derecho.
3. Quien tenga interés em asegurar el derecho inscribible.
4. Representación de cualquiera de los de antes.
➢ Indispensable la presentación del título en el Registro.
Asiento de presentación:
➢ Fases:
1. Presentación física del interesado en el Registro con el título correspondiente al derecho
que se quiere inscribir.
2. El registrador no extenderá asiento de presentación:
▪ Documentos privados, salvo supuestos en los que tengan eficacia registral.
▪ Documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos.
▪ Documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no pueden provocar
operación registral alguna.
▪ Decisión recurrible ante los tribunales de primera instancia.
➢ Vigencia predeterminada (60 días), pasado ese tiempo se cancela de oficio por nota marginal.
1. Prorrogable, afecta a títulos relativos o conexos.
➢ Asiento de presentación en el libro diario:
1. Determina el rango y el principio de prioridad.
▪ El que inscribe antes tiene preferencia, anterior fecha/hora (art. 25 LH)
Desistimiento:
➢ Se permite el desistimiento total o parcial de la inscripción una vez iniciado, siempre que no
se derive imposibilidad de despachar otro documento presentado.
1. Si es total: documento público/privado, con firmas legitimadas notarialmente.
2. Si es parcial: se puede realizar verbalmente.
3. Documentos judiciales/administrativos: solicitado por la autoridad competente.
4. Se hace constar mediante nota al margen.
➢ El registrador deniega cuando perjudique a tercero.
1. Recurrible.
➢ Si se acepta le desistimiento, se cancela asiento de presentación.
Efectos. Principio de prioridad:
➢ Determina preferencia en títulos contradictorios (2 títulos de dominio sobre la misma finca).

Principio de tracto sucesivo:


➢ Un tracto sucesivo material debe tener reflejo formal en las hojas registrales (tracto sucesivo
formal.
➢ Art. 20 LH: debe constar previamente inscrito/anotado el derecho del que se pretende
declarar/transmitir/gravar/modificar/extinguir.
➢ El titular civil puede ser otro, pero no tener acceso al registro, si no aparece otorgado por la
persona legitimada para disponer.
1. El registro se presume exacto e íntegro, se presume que coinciden la titularidad civil y la
registral.
➢ Se permite la representación del titular, aunque no esté inscrita.
➢ No es necesaria inscripción previa para inscribir documentos otorgados por los herederos

Calificación:
➢ Principio de legalidad registral: necesidad de medidas rigurosas del control previo de
legalidad de los asientos para que el Registro produzca sus efectos fielmente a la realidad.
➢ Corresponde exclusivamente al registrador, función obligatoria y de carácter personalísimo.
1. Responsabilidad por incumplimiento de obligaciones.
2. Prohibición expresa de consulta a la Dirección general de los Registros.
Objeto de la calificación:
➢ El registrador examina si el título /derecho es inscribible (art. 18 LH):
1. Legalidad de las formas extrínsecas.
▪ En documentos administrativos/judiciales: competencia del órgano/Tribunal.
2. Capacidad de los otorgantes.
3. Validez de los actos dispositivos.
▪ Únicamente se encuentran en escrituras públicas.
➢ Según la doctrina, también se debe examinar la identidad personal y la real.
➢ La calificación ha de ser total.
Medios empleables:
➢ Títulos presentados y asientos vigentes en el Registro.
➢ Se pueden consultar títulos presentados con posterioridad
Plazo:
➢ Plazo de 15 días siguientes al asiento de presentación.
➢ El retraso es apelable ante el juez de primera instancia.
Resultado de la calificación:
➢ Una vez realizada, determina si es positiva o negativa:
1. Suspende si es subsanable.
2. Denega si es insubsanable.
3. Si es positivo, el registrador procede a la inscripción.
➢ Las calificaciones negativas son recurribles potestativamente ante la Dirección General de
registros y del Notariado o impugnables ante los juzgados de la capital de provincia.

Tema 15: Inscripción en el registro:


Clases de inscripciones:
Declarativas:
➢ La inscripción es voluntaria
➢ La constitución/transmisión/modificación/extinción de un derecho real opera fuera del
Registro, efectos de publicidad material
➢ Existen coaciones indirectas (art. 319 LH)
Constitutivas:
➢ Derecho de superficie, hipoteca sí se tienen que inscribir para producir efectos.
Obligatorias:
➢ Bajo algunos supuestos la inscripción es imperativa, sin ninguna repercusión jurídica más allá
de la declarativa.

Falta de eficacia convalidante:


➢ Art. 33 LH: la inscripción no convalida los actos que sean nulos con arreglo a las leyes.

Principio de prioridad:
➢ Art. 17 LH: una vez inscrito cualquier título, se cierra el registro a todos los títulos posteriores
incompatibles, aunque sean de igual o anterior fecha.
1. Prior tempore potior iure.
2. En caso de asiento de presentación, plazo de 60 días para poder practicar otro sobre un
título incompatible.
➢ Los títulos incompatibles/opuestos pueden provenir del mismo titular registral
➢ Si los títulos son compatibles, la inscripción determina el rango o prioridad de dichos
derechos
Legitimación registral:
Presunción de exactitud:
➢ Presunción de existencia del derecho real inscrito (art. 38 LH).
1. Rresunción de inexistencia de los derechos reales una vez cancelado su asiento (art. 97
LH).
➢ Presunción de exactitud que facilite y mejore en todos los sentidos la posición del titular
inscrito.
1. Art. 1.3 LH: bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras
no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.
2. Presunción “iuris tantum”, prueba en contrario de quien alegue.
3. La presunción se manifiesta singularmente en el proceso, pero también fuera del mismo.
Opera igualmente en contra del titular registral.
➢ Se refiera a la existencia del derecho real inscrito, su pertenencia al titular incrito, en la forma
determinada por el asiento y según la razón o causa inscrita.
Presunción posesoria:
➢ Se presume que el titular inscrito es poseedor, prueba en contrario de quien alega ser
poseedor.
Art 41 LH:
➢ Regula el ejercicio de las acciones reales procedentes de los derechos inscritos (acción
reivindicatoria, negatoria, confesoria, etc).
1. Titulares inscritos contra terceros sin título inscrito.
➢ Legitimación activa: el titular de un derecho inscrito, asiento vigente sin contradicción
alguna.
1. También titulares inmatriculados, aunque por 2 años no gozan de efectos protectores del
art. 34 LH (art. 207 LH).
▪ A efectos de este artículo no tiene importancia, ya que deriva del art. 38 (la
presunción de exactitud tiene eficacia erga omnes).
➢ Legitimación pasiva: aquellas personas que se opongan o perturben el ejercicio del derecho
real inscrito, sin que tengan título inscrito.
Ejercicio de acciones contradictorias del dominio y derechos reales inscritos:
➢ El art. 38.2 LH: no se puede ejercitar una acción contradictoria del dominio de inmuebles o
derechos reales inscritos sin entablar una demanda de nulidad/cancelación de la inscripción
correspondiente.
1. Evitar discordancias registrales.
2. Causa de desestimación de la demanda contra el titular inscrito del dominio.
➢ Nulidad material o de fondo, es decir, por causa de nulidad del título inscrito (art. 79.3 LH)

Tema 16: La fe pública registral:


La fe pública registral. El tercero hipotecario:
➢ Art. 34 LH: tercero hipotecario:
1. Tercero que de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral.
2. Será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después
se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo
Registro.
Requisitos de protección del adquiriente:
Constancia registral de la titularidad del disponente:
➢ El derecho del disponente ha de constar inscrito cuando se adquiere.
1. La adquisición se realiza cuando se ha cumplido con el requisito de la tradición; no basta
la perfección del contrato (art. 609 CC).
Adquisición a título oneroso:
➢ Si es a título gratuito, solo goza de la protección que tenga el causante.
Buena fe:
➢ El adquirente debe de haber confiado en lo que el RP publica, ignorando su inexactitud.
1. En el momento de la celebración del negocio adquisitivo, no necesita perdurar hasta el
momento de la inscripción.
➢ Despliegue de diligencia para cerciorarse de que hay concordancia entre la realidad registral
y la extrarregistral.
➢ Presunción “iuris tantum”.
Las causas de inexactitud no deben constar en el Registro. El acreedor
embargante:
➢ El acreedor embargante no tiene la condición de tercero hipotecario ni la protección del art.
34 LH.
Inscripción del adquiriente:
➢ Para obtener la protección registral, una vez que ha contratado, debe seguir confiando en el
mismo e inscribir él su propia adquisición.

Efectos jurídicos de la protección del tercero hipotecario:


➢ El mantenimiento en la adquisición del tercero (art. 34 LH) lo convierte en adquirietne “a non
domino”
➢ Art. 37 LH: las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero
hipotecario. Excepciones:
1. Acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten
explícitamente en el RP.
2. Revocación de donaciones en caso de no cumplir el donatario “las condiciones inscritas
en el RP”.
3. Retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen. El retracto legal tiene la
publicidad que excusa la inscripción registral.
4. Acciones rescisorias de las enajenaciones en fraude de acreedores. Éstas podrán
perjudicar a terceros:
▪ Cuando hubiesen adquirido a título gratuito.
▪ Cuando hubiesen adquirido a título oneroso, pero siendo cómplices de fraude.
▪ Dentro del plazo de 4 años, desde el día de la enajenación fraudulenta.
➢ Reserva a las partes las acciones personales cuando la acción rescisoria, revocatoria o
resolutoria no se pueda dirigir contra tercero protegido.

Art. 33 LH y su relación con la fe pública registral:


➢ Aunque el tercero hipotecario cumpla todos los requisitos, no se pueden borrar los vicios de
los que adolezca el negocio de adquisición.
1. Queda protegido siempre que no conste en el registro sobre dichos vicios.
Art. 32 LH y la protección del tercero:
➢ Lo no inscrito no perjudica a terceros.
➢ Si un tercero adquiere e inscribe un dominio/derecho real, los derechos reales gravados no
inscritos no le perjudican.
1. Deber de inscribir para tener protección registral.
2. Buena fe.
3. Duda sobre si oneroso.

Límites de la fe pública registral:


➢ El Registro no desenvuelve la plenitud de sus efectos protectores hasta el transcurso de un
determinado plazo:
1. Asientos de inmatriculación selañados en al LH (2 años).
2. Derechos reales/dominio adquiridos por herencia (2 años).
3. Doble inmatriculación.

La usucapión y el Registro:
➢ Al ser la usucapión un efecto de la posesión puede entrar en conflicto con la protección que
el RP otorga a quien en él confía.
1. Admitir totalmente: destruir la eficacia protectora de la fe pública registral.
2. Rechazar totalmente: privar de protección al poseedor que ha poseído por un tiempo
prolongado, quien sin duda la merece.
Usucapión a favor del titular inscrito o usucapión “secundum tabulas”:
➢ El art. 35 LH admite esta usucapión y favorece, supone concordar el RP con la realidad
jurídica.
➢ La inscripción es sustitutiva del título, a menos que no se declare la nulidad de la propia
inscripción o la nulidad del acto o título que le sirvió de base.
Usucapión “contra tabulas” o en contra del titular inscrito:
➢ Art. 36 LH, 2 supuestos:
1. Conflicto:
▪ Entre un adquirente protegido por el art. 34 LH
▪ Usucapiente con adquisición consumada o por consumar durante el año siguiente a
la adquisición.
▪ Regla general, protección al adquiriente. Excepciones:
• El adquiriente conocía/tenia los medios para conocer la usucapión antes de
adquirir
• Si el adquiriente inscrito consiente dicha posesión expresa o tácitamente.
2. Conflicto:
▪ Titular registral.
▪ Poseedor ad usucapionem.
▪ El titular se perjudica si no interrumpe la posesión del usucapiente dentro del año
siguiente a su adquisición.
Usucapión “contra tabulas” y adquirientes no protegidos especialmente por el
registro:
➢ El art. 36.3 LH se remite a la legislación civil en este punto, no goza de protección registral
especial.
Usucapión liberatoria “contra tabulas”:
➢ El usucapiente, si ha poseído como libre de toda carga o gravamen, consuma una usucapión
libre de toda carga o gravamen también.

La prescripción extintiva y el Registro de la Propiedad:


➢ Perjudica siempre a tercero (art. 36.4 LH).

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