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Etapas de un proyecto de

construcción
En lo que respecto a los proyectos de construcción, al ser estos tan complejos y variados
(algunos otros pueden ser pequeños), al parecer no existe un "guión" con el cual nos
pudiéramos referenciar, pero con toda la información que se pueda encontrar en la red, se
puede crear las etapas de un nuevo proyecto de acuerdo a nuestras necesidades y
proyecto en particular.

La información presentada a continuación ha sido obtenida de un sitio web originalmente


escrito en inglés, hemos tratado de traducir lo mejor posible el texto, pero como quizá
podrán ver, algunos conceptos necesitarán de una mejor interpretación personal y particular.
Aun así este texto te podrá ayudar a darte una idea de que etapas intervienen en un
proyecto de construcción, en este caso de un edificio en particular.

A continuación se detallan estas etapas:

 Pre-Diseño
o Solicitud de Propuestas
o Solicitud de Calificaciones
o Pre-Design
 Diseño
o Esquemas de Planificación
o Diseño para el Desarrollo
o Documentos de Construcción
o Pre-calificación
 Licitación/Negociación
o Licitaciones
o Licitación Invitación
o Licitación Sub-Negociación
o Resultados de las ofertas
 Construcción
o Inicio
o Premio Subcontrato
o Permiso
o Operación construcción
o Aviso de Terminación
o Leasing
o Licitaciones de servicio
o Actualización
 Retraso
 Abandonado

Pre-Diseño
La fase de pre-diseño del proyecto indica que el proyecto aún no se ha avanzado en el diseño, ni
tiene un equipo de diseño seleccionado. El proyecto podría estar en espera de financiación,
adquisición de tierras, aprobacion de revisiones por entidades del estado, etc. Por lo general el
único contacto que aparece en un proyecto en esta etapa será el propietario o representante del
propietario.

 Solicitud de Propuestas

Se utiliza esta etapa de acción para indicar que el propietario está solicitando propuestas
de una empresa de diseño (generalmente un arquitecto o ingeniero).

 Solicitud de Calificaciones

Se utiliza esta etapa de acción para indicar que el propietario esta en la búsqueda de
títulos de una empresa de diseño (generalmente un arquitecto o ingeniero).

 Pre-diseño

Esta etapa de acción se utiliza para todos las acciones de pre-diseño de la información
que no sea una Solicitud de Propuestas/calificación de un arquitecto o ingeniero.

Acciones a tomar:

 Fabricantes de productos de construcción

Contacto con el/los propietarios de pre-venta o negociación de acuerdos sobre productos


o servicios.

 Arquitectos/Ingenieros Civiles

Contactar con los profesionales para buscar oportunidades de diseño.

 Contratistas generales o empresas de diseño/construcción


Contactar con los propietarios y persuadirlos para que utilice su sistema de entrega del
proyecto.

 Bancos, Instituciones Financieras y instituciones hipotecarias

Contacto con los propietarios para solicitar asistencia financiera.

 Inmobiliarias

Contactar con los propietarios para solicitar ubicaciones y selección de inquilinos (en el
caso de que sea una inmobiliaria).

Diseño
Un equipo de diseño ha sido seleccionado en este momento y el diseño está en marcha.
Informes del avance del proyecto se publican generalmente antes de la licitación/negociación,
aunque el proyecto tenga una etapa de diseño, podrá ir de la mano junto antes de que venza el
plazo de la licitación de la construcción.

 Esquema de planificación

El diseño se encuentra todavía en las primeras etapas, y el proyecto esta a la espera que
la licitación/inicio de la construcción este mas o menos a cuatro meses.

 Diseño para el Desarrollo

El diseño está en marcha y en este etapa se desarrollan los diseños y calculos


correspondientes del proyecto.

 Documentos de la construcción

Esta etapa generalmente corresponde con el avance del diseño del proyecto a los
documentos de la construcción o planos de construcción.

 Pre-calificación

Un Gerente General de Contratación o de Construcción se les pide que presenten las


Cualificaciones y de oferta / que la construcción se espera para dentro de cuatro meses.
Si el propietario está tratando de GC / calificaciones CM y el proyecto no avanzará a la
oferta / construcción en cuatro meses o menos, el proyecto tendrá una etapa de acción
dual de licitación con el esquema de planificación adecuada o la etapa de diseño de
acción de desarrollo, en función de la promoción de los planes.

Acciones a tomar:

 Contactarse con la fuente de diseño para revisar las solicitudes de productos, obtener
las aprobaciones de productos, o influir en las especificaciones.
 Proporcionar al director del proyecto la documentación del producto correspondiente.
 Contactar con el propietario de pre-venta o influir en la selección de productos.
 Buscar seguimiento plazos.
 Determinar si el proyecto es adecuado para ellos y pasar trabajos marginales.
 Usar llamadas personales o correo directo para tratar de negociar el contrato.
 Obtener la aprobación del producto y las especificaciones.
 Obtener una calificación previa para una lista de ofertas.
 Ajustar la programación para la licitación o negociación.

Licitación/negociación
La oferta / NEGOCIACIÓN etapas del proyecto indica que el propietario está aceptando las
ofertas (precios) de los contratistas generales, subcontratistas, proveedores y fabricantes. Los
planes pueden ser o no ser completados, mientras que la licitación está en proceso. Cuando este
es el caso, usted puede ver una selección de los proyectos de dos etapas, tales como licitación y
Planificación / Planificación final como algunas de las fases del proyecto puede ser de
licitación, mientras que las otras fases todavía están en fase de diseño.

 Licitación

Las ofertas se buscan en un comercio de materiales individuales, o pieza de equipo, en


una serie de paquetes de ofertas, o en un proyecto de ingeniería.

 Licitación

El propietario está a la búsqueda de ofertas públicas, abierto a todas las empresas


interesadas y cualificadas.

 Invitación de Licitación

El propietario es una empresa privada que buscan ofertas a partir de una selecta lista de
empresas invitadas.

 Sub Licitación

Es la búsqueda de ofertas en operaciones individuales o paquetes comerciales. La sub


Licitación siempre debe de ir acompañada de otra señal de la acción que indica el estado
del proyecto ..

 Negociación

El propietario está negociando un contrato con uno o más Contratistas Dodge define la
negociación como el propietario trata de un número limitado de contratistas, por lo
general dos o tres, sobre una base de licitación informal. Es importante recordar que
mientras que un proyecto que se está negociando, los contratistas principales implicados
en las negociaciones aún pasar por un proceso muy similar que tienen que pasar si se
está haciendo una oferta al proyecto. Los contratistas de negociación aún debe obtener
ofertas de los subcontratistas, proveedores, vendedores y distribuidores. La negociación
de un contrato de GC / CM pueden ocurrir durante o después de la etapa de diseño.

 Negociación de las acciones a tomar Etapa :


 Póngase en contacto con el contratista general de negociación para presentar un
precio en el comercio o material.
 Obtener los nombres de subcontratistas
 Resultados de las ofertas
El resultado Oferta etapa del proyecto se utiliza para informar de los resultados de la
apertura de las ofertas, el rechazo de las ofertas, sin abrir las ofertas recibidas, las ofertas
devueltas sin abrir, y las ofertas "en" el estado. Un resultado Oferta etapa del proyecto se
utiliza junto con una etapa del proyecto de inicio por lo general indica que no habrá más
actualizaciones sobre el informe del proyecto.

 Resultados de las ofertas para tomar acciones escénicas:


o Contacto con el postor e intentar obtener un compromiso firme
o Nombres petición de los subcontratistas, si está disponible
 Acciones a tomar:
o Revisar los planes y especificaciones
o Realizar estimaciones de costos
o Póngase en contacto con los oferentes para citar a precios comerciales y
material

Construcción
Las etapas de proyecto de construcción se utiliza para indicar que se está trabajando ya sea en
marcha o está previsto que comience dentro de los sesenta (60) días. El nombre del contratista
general, constructor, contratista, o el hecho de que el propietario o algún otro factor que
aparece en el informe subcontratar el proyecto también se incluirá en los informes de la
Construcción.
El inicio de los trabajos se define como el inicio de los trabajos del sitio para dar cabida a los
cimientos del edificio o actividad posterior. Lugar de trabajo, en las labores de saneamiento o la
demolición, se considera el inicio del proyecto, siempre y cuando se espera que comience
dentro de 60 días.

 Inicio

El primer informe, para indicar que se está trabajando o está previsto que comience
dentro de los sesenta (60) días.

 Premio subcontratar

Indica que los subcontratistas que hayan obtenido un contrato se enumeran en el


informe. Esta etapa se utiliza siempre en combinación con otra etapa de acción, lo que
indica el estado del proyecto.

 Permiso

Asignados a los proyectos que se están reportando en el inicio como resultado de


información obtenida de un permiso de construcción.

 Construcción

Todos los informes posteriores que indican que se está trabajando o está previsto que
comience dentro de los sesenta (60) días después de que el informe inicial. .

 Acciones a tomar:
o Buscar subcontratistas
o Los subcontratistas harán prueba final con ofertas revisadas
o Cerrar los archivos de la actividad
o Prepare una lista de los constratistas generales activos para adaptar los
esfuerzos de promoción
o Archivo de la competencia (el conocimiento del trabajo de la competencia le
ayudará en futuras licitaciones)
o Estadísticas de análisis de mercado
o Premio sub-oficios
o Empezar a trabajar

Operaciones
Mientras que cuatro fases de acción se enumeran en la etapa de operación del proyecto, sólo
uno está actualmente en uso, el Aviso de Terminación.

 Aviso de Terminación

Es asignado a los proyectos que han llegado al punto de operación de activo o de leasing.

 Arrendamiento
 Servicio de Licitación
 Retrofit

Retrasado
La fase del proyecto RETRASADO indica que el progreso en el proyecto se ha retrasado y ha
llegado a un punto muerto en el tiempo. Esto puede ocurrir en cualquier momento durante el
ciclo de vida de un proyecto, pero por lo general se verá durante la etapa de diseño.

Abandonado
La fase del proyecto ABANDONADO es asignado a un proyecto que se ha verificado a través del
propietario, como ya no es viable y no se va a seguir adelante, el proyecto ha sido efectivamente
dejado de lado.

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