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INFORME NORMATIVO, DE AVALÚO Y DE ESTUDIO DE

TÍTULOS.

LIZETH VANESSA AGREDO OSORIO


YENIFER KARINA ROFRIGUEZ RINCONES

UNIVERSIDAD DE PAMPLONA.
FACULTAD DE INGENIERÍAS Y ARQUITECTURA.
PROGRAMA DE ARQUITECTURA.
PAMPLONA, NORTE DE SANTANDER.
2019.
INFORME NORMATIVO, DE AVALÚO Y DE ESTUDIO DE
TÍTULOS.

LIZETH VANESSA AGREDO OSORIO


YENIFER KARINA ROFRIGUEZ RINCONES

ASESORA:
ARQ. ANDREA KATHERINE ROJAS

UNIVERSIDAD DE PAMPLONA.
FACULTAD DE INGENIERÍAS Y ARQUITECTURA.
PROGRAMA DE ARQUITECTURA.
PAMPLONA, NORTE DE SANTANDER.
2019
INFORMACIÓN BÁSICA
La materia de énfasis III solicita un avalúo comercial para un lote destinado a
construcciones de uso habitacional ubicado en la ciudad de Pamplona, Norte de
Santander en el predio rural “Juan Gómez”. Las personas encargadas de ejecutar este
avalúo son las estudiantes de arquitectura Lizeth Vanessa Agredo Osorio identificada
con cedula de ciudadanía N° 1’093.781.411 y Yenifer Rodríguez Rincones identificada
con cedula de ciudadanía N° 1’122,820.265 las cuales se dirigieron al lugar el día
martes 29 de octubre del 2019 para tomar las muestras necesarias para realizarlo. El
avalúo debe ser entregado el día miércoles 06 de noviembre del 2019.

ESTUDIO DE TÍTULOS
Estado jurídico del inmueble
Los actuales propietarios del lote son los señores German Forero Camargo c.c. N°
79’351.209; Felipe José Faber Mogollón c.c. N° 88’032.970; Federico Faber Mogollón
c.c. N° 88’157.564.
La matrícula inmobiliaria del inmueble es 272-1323 y su cedula catastral es
545180002000000030055000000000; no cuenta con observaciones jurídicas y cuenta
con la siguiente escritura pública:
ANOTACIÓN N° 1 de fecha 14 de mayo del 1926, RADICACIÓN SN
ESCRITURA PÚBLICA número 390 de fecha 11 de mayo del 1926, NOTARÍA 2 de
Pamplona.
Especificación: 101 COMPRAVENTA
Personas que intervienen en el acto:
Vendedor(es): ÁLVAREZ SIMEÓN
Comprador(es): ÁLVAREZ MANTILLA ROSALÍA

ANOTACIÓN N° 2 de fecha 18 de abril del 1979, RADICACIÓN 521


ESCRITURA PÚBLICA número 286 de fecha 16 de abril del 1979, NOTARÍA 2 de
Pamplona.
Especificación: 101 COMPRAVENTA
Personas que intervienen en el acto:
Vendedor(es): ÁLVAREZ MANTILLA ROSALÍA
Comprador(es): ÁLVAREZ VIUDA DE BENAVIDES MATILDE, ÁLVAREZ VIUDA DE
RINCÓN MARIA ILIA, ÁLVAREZ MANTILLA ANA.

ANOTACIÓN N° 3 de fecha 30 de junio del 1980, RADICACIÓN 799


ESCRITURA PÚBLICA número 404 de fecha 06 de junio del 1980, NOTARÍA 2 de
Pamplona.
Especificación: 101 COMPRAVENTA
Personas que intervienen en el acto:
Vendedor(es): ÁLVAREZ VIUDA DE BENAVIDES MATILDE C.C N° 27’778.272,
ÁLVAREZ VIUDA DE RINCÓN MARIA ILIA C.C N° 27’779.349, ÁLVAREZ MANTILLA ANA
C.C N° 27’779.464
Comprador(es): GUERRERO DE MEDRANO CRISTINA C.C N° 27’778.439

ANOTACIÓN N° 4 de fecha 06 de noviembre del 2003, RADICACIÓN 2003-2773


ESCRITURA PÚBLICA número 748 de fecha 14 de octubre del 2003, NOTARÍA
PRIMERA de Pamplona.
Especificación: 0109 ADJUDICACIÓN EN SUCESIÓN
Personas que intervienen en el acto:
Vendedor(es): GUERRERO DE MEDRANO CRISTINA
Comprador(es): MEDRANO GUERRERO FLOR ELBA, MEDRANO GUERRERO
MANUEL GUILLERMO, MEDRANO GUERRERO JOSE ANTONIO

ANOTACIÓN N° 5 de fecha 17 de noviembre del 2010, RADICACIÓN 2010-3028


ESCRITURA PÚBLICA número 974 de fecha 09 de noviembre del 2010, NOTARÍA
PRIMERA de Pamplona.
Especificación: 0125 COMPRAVENTA
Personas que intervienen en el acto:
Vendedor(es): MEDRANO GUERRERO FLOR ELBA C.C N° 27’785.592, MEDRANO
GUERRERO MANUEL GUILLERMO C.C N° 13’348.378, MEDRANO GUERRERO JOSE
ANTONIO C.C N° 13’351.862
Comprador(es): GERMAN FORERO CAMARGO C.C. N° 79’351.209, FELIPE JOSÉ
FABER MOGOLLÓN C.C. N° 88’032.970, FEDERICO FABER MOGOLLÓN C.C. N°
88’157.564
El lote se rige por las normas urbanísticas establecidas en el Plan de ordenamiento
territorial de la ciudad de Pamplona.

CARACTERISTICAS GENERALES DEL INMUEBLE


generalidades
El sector el Escorial está ubicado en la zona urbana de la ciudad de pamplona. sus
límites son: Norte con el Seminario Mayor y barrio San Pedro, Sur con el barrio La Feria y el
barrio Chapinero, Oriente con la urbanización los Sauces, barrio la Romero, el Batallón. Y
Occidente con el barrio el Progreso, la salida Bogotá, el Iser y el Águeda Gallardo.

Sector: barrio
el Escorial

Figure 1 plano de delimitación del sector


Fuente: Plan básico de ordenamiento territorial Pamplona Norte de Santander

Infraestructura
Para acceder al sector solo existe una vía no pavimentada de 2,0 metros
aproximadamente. Es una vía destapada y muy angosta que dificulta el acceso de
vehículos.
La vía aún no está en condiciones formales para permitir el tránsito de transporte
público ni particular. No cuenta con andenes ya que aún está en mal estado y no está
completamente construida.
Figure 2 imagen vía de acceso al sector
Fuente: Imagen satelital de google earth

Figure 3 perfil de la vía de acceso al sector


Fuente: elaboración propia

Servicios
El sector cuenta con sistema de alumbrado público y de energía eléctrica que presenta
una mayor cobertura frente a los otros servicios. Actualmente no hay calidad en la
prestación de los servicios de alcantarillado, abastecimiento de agua y recolección de
basuras, y no existe el servicio de transporte público por la escasez de vías de acceso.
Sistema de alcantarillado

Figure 4 plano del sistema de alcantarillado


Fuente: Plan básico de ordenamiento territorial Pamplona Norte de Santander

Como lo podemos ver en el mapa anterior, el sector no cuenta con una red de servicio
de alcantarillado. Para estas zonas que no cuentan con este servicio el tratamiento más
utilizado consiste en pozos sépticos, pero la gran mayoría de las aguas residuales son
vertidas en las corrientes de las distintas quebradas sin ningún tipo de tratamiento.
Recolección de basuras
El sistema de recolección de basuras tampoco está presente en el sector por la
problemática de la falta de vías que permitan el acceso a estos vehículos.
Sistema de acueducto y abastecimiento de agua
El sistema de distribución de agua potable se hace a través del tanque de
almacenamiento ubicado en el barrio la trinidad que es abastecido por la planta de
Monteadentro y tiene una capacidad de 600 metros cúbicos.
Sistema de transporte público

Figure 5plano de la red vial de pamplona


Fuente: Plan básico de ordenamiento territorial Pamplona Norte de Santander

Como se puede ver en el mapa anterior, la red vial de la ciudad aún no está
desarrollada en la zona lo que impide un acceso al servicio de transporte público.

Edificaciones

Figure 6 edificaciones existentes en el sector


Fuente: Imagen satelital de google earth
Las alturas máximas permitidas en el sector son de cinco pisos de altura, pero
actualmente encontramos viviendas de uno y dos pisos de estratos 1 y 2.
El estrato máximo permitido es dos debido a la ubicación, a la actual escasez de
infraestructura, equipamientos y servicios.

Actividad edificadora
en el sector actualmente se está desarrollando una urbanización de viviendas de interés
social llevado a cabo por el gobierno nacional. Esta urbanización cuenta con ciento
sesenta (160) apartamentos agrupados en bloques de cuatro pisos. Cada bloque tiene
cuatro apartamentos por pisos para un total de dieciséis apartamentos por bloque.
El proyecto está construido con un sistema de módulos de muros portantes y una
cimentación flotante, lozas macizas de 30 centímetros y muros de 10 centímetros.

Figure 7 edificación en desarrollo en el sector


REGLAMENTACIÓN Fuente: imágenes tomadas en la visita de obra
URBANISTICA

CLASIFICACION DEL SUELO


El suelo está ubicado en una zona de uso residencial con un tratamiento urbanístico de
consolidación simple.
Tratamiento de consolidación: Este tratamiento se determina para las zonas urbanas
que ya han sido desarrolladas, o que se están desarrollando y se encuentran en
proceso de consolidación, donde se busca mantener los patrones urbanísticos y su
forma de ocupación, permitiendo según las características del sector, variaciones en la
tipología predial y edificatoria con el aumento controlado de la densidad, bajo el
esquema de derechos y obligaciones con base en la capacidad del territorio y su
infraestructura pública.
Tratamiento de conservación
Tratamiento de consolidación
Tratamiento de renovación urbana
Tratamiento de mejoramiento integral
zona de proyectos VIS

Figure 8 plano de tratamientos del suelo


Fuente: Plan básico de ordenamiento territorial Pamplona Norte de Santander

uso de conservación
uso equipamientos
uso industrial
uso múltiple
uso residencial Figure 9 Plano de usos del suelo
uso expansión Fuente: Plan básico de ordenamiento territorial Pamplona Norte de Santander

Tratamiento de consolidación simple: Se define para zonas de baja densidad al


interior del perímetro urbano de la cabecera municipal, donde la dotación de
infraestructura y servicios públicos se encuentran provistas y predominan los
desarrollos de vivienda unifamiliar y bifamiliar con alturas de uno y dos pisos,
acompañados de usos comerciales y de servicios complementarios al uso residencial.
Se proyecta que estas zonas mantengan las tipologías edificatorias y la morfología
urbana existente y no se esperan cambios sustanciales en la configuración urbana.
Criterios Generales para el Tratamiento de Consolidación Modalidad Consolidación
Simple
 Asignar una edificabilidad básica que de manera general busque reconocer la
edificabilidad existente en las zonas definidas bajo este tratamiento.
 Permitir desarrollo controlado de edificabilidad superior a la existente,
permitiendo el aumento de área construida hasta consolidar tres (3) pisos como
altura y edificabilidad máxima, en el sector.
 Propiciar procesos de legalización de edificaciones existentes, y el desarrollo de
mayor edificabilidad bajo los criterios anteriores.
Área de actividad: Residencial
Objetivo: Consolidar las zonas residenciales de los sectores, conservando las
características tipológicas, definiendo usos complementarios permitidos y sus niveles
de impacto.
Proteger las condiciones particulares de estos sectores identificando los ejes viales
sobre los que se permite la concentración de actividades asociadas a la vivienda.
Cesiones
Cesión Tipo A o Pública, mínima:
 El porcentaje establecido para cesiones tipo A en usos residenciales del 22% del
área neta urbanizable.
 El porcentaje establecido para cesiones tipo A en usos comerciales y de
servicios del 17% del área neta urbanizable.
 El porcentaje establecido para cesiones tipo A en usos industriales o
dotacionales del 15% del área neta urbanizable.
 El porcentaje establecido para cesiones tipo A en usos recreacionales del 13%
del área neta urbanizable.
Formas de utilización de cesión tipo A para Áreas de actividad residencial:
 Equipamiento comunal: Parque Vecinal, Plazoleta; Dura o Arborizada; Plaza
Parque, Centro Comunal, Guarderías, campos deportivos múltiples, Iglesias y
centros de culto, Centros Culturales, Centros de Atención Inmediata – CAI,
Centros educativos y de salud
 Zonas verdes y espacio público: Paseos ciclo-peatonales, Zonas Verdes,
Alamedas. Sobre anchos de calzada, Sobre anchos de andén.
Cesión Tipo B o privada, mínima: N/A

Reglamentaciones
Área mínima de lote:
 Unifamiliar (R1): 60 m²
 Bifamiliar (R2): 70 m²
Altura máxima: Cinco pisos
 Se entienden como usos del suelo prohibidos aquellos que no se mencionan en
la presente ficha, además de los definidos en el listado de usos prohibidos.
 Los servicios con venta y consumo de licor, existente y nuevo, deben presentar
plan de mitigación de impactos.
 Cuando la actividad requiera realizar alguna actuación urbanística, incluyendo la
adecuación (cambio de uso), modificación, deberá cumplir con los requisitos
normativos de acuerdo al uso del suelo.
 Los proyectos que se formulen sobrepasando la altura máxima, deberán
presentar los estudios técnicos correspondientes a las condiciones geotécnicas
del suelo, condiciones estructurales de la edificación, condiciones ambientales y
someterse compensación por transferencia de derechos, según el decreto 1337
de 2002.
 Todo proyecto de construcción debe presentar los estudios técnicos,
respaldados por profesionales o empresas certificadas.
 Toda construcción de uso Residencial, R2 y R3, menores a 2000 m2 que no
cumplan con 1 parqueadero por vivienda o apartamento el constructor retribuirá
económicamente al municipio de acuerdo al estatuto de renta del municipio para
el 2016.
Uso residencial
Residencial R1 R2 R3 R4
Área mínima del predio (m²) 60 - 69 70 - 199 200 - 499 ≥500
Frente mínimo (m) 6 6 8 10
Índice Máximo de Ocupación 0,7 0,7 0,65 0,6
Índice Máximo de Construcción 1,7 1,8 2 1,2
fuente i plan básico de ordenamiento territorial Pamplona Norte de Santander

Antejardín
De acuerdo al perfil vial
Parqueaderos
1 parqueadero vehicular privado por vivienda. 1 parqueadero vehicular público por cada
5 vivienda, 1 parqueadero vehicular púbico para personas con movilidad reducida, 2
parqueaderos para bicicletas.
Voladizos
0.60 m., el 70% del andén. Altura mínima 2.40 m., desde el nivel más elevado del
andén, o según disponga el perfil vial.
Perfiles viales
Todo proceso de urbanización debe garantizar la continuidad de la malla vial construida
o propuesta en los sectores aledaños al mismo. La formulación de las secciones viales
debe responder a los siguientes criterios de ordenamiento:
a) Respeto: El trazado y secciones viales propenden por el respeto de las
características urbanas del Municipio y por la seguridad de las personas.
b) Operatividad: Las secciones viales garantizan la complementación de los diferentes
modos de transporte. Establecen los anchos de carril acordes con el entorno y con las
velocidades reguladas de operación.
c) Prioridad: Las secciones viales se formulan para garantizar la circulación peatonal,
de personas con discapacidad, el transporte en bicicleta, y la fluidez del transporte
público colectivo.
d) Estructuración: las secciones viales garantizan que el espacio público peatonal
contenido en ellas se conviertan en andenes amplios, y paseos peatonales, al igual que
separadores de dimensión variable que pueden ser asociados al espacio público
peatonal, y a los corredores ecológicos urbanos.
e) Concordancia infraestructural: las secciones viales definen la localización preferente
para la instalación de las infraestructuras de los servicios públicos domiciliarios, con el
objeto de facilitar procesos técnicos y disminuir las afectaciones por obras en la vía .
perfiles viales propuestos
Vías urbanas primarias: Constituyen las vías continuas que permiten la conexión de la
totalidad del territorio regional y municipal, y su articulación e integración con los
circuitos regionales y nacionales, que están orientadas a canalizar el tráfico vehicular
rápido.

 Cada carril tiene una dimensión de 3.50 mts la cual está acorde con la intención
de mejorar la movilidad, permitiendo el tránsito de dos vehículos en el mismo
sentido o en ambos sentidos.
 Los andenes tienen una dimensión de 1.50 mts, lo cual permite el tránsito de dos
peatones uno al lado del otro sin generar obstáculos.
 Las zonas verdes o antejardines tienen una dimensión de 1.50 mts la cual
permite que se desarrollen jardines, que permitan el embellecimiento de las vías
y al estar ubicados junto a la unidad predial genera un sentido de pertenencia de
la misma por parte del propietario esperando que este haga un buen uso de la
misma y deberá ser obligación de la administración municipal evitar que estas
zonas verdes o antejardines sean endurecidos o destinados a otro fin diferente.
Vías urbanas secundarias: Son conformadas por los ejes viales que están orientadas a
canalizar los flujos rápidos hacia las diferentes zonas del casco urbano y permiten la
conexión con las vías urbanas primarias, También se caracterizan por su función
estructurante en actividades intraurbanas, al comunicar el casco urbano con las
poblaciones aledañas adquiere importancia regional.

 Cada carril tiene una dimensión de 3.00 mts la cual está acorde con la intención
de mejorar la movilidad, permitiendo el tránsito de dos vehículos en el mismo
sentido o en ambos sentidos.
 Los andenes tienen una dimensión de 1.50 mts lo cual permite el tránsito de dos
peatones uno al lado del otro sin generar obstáculos.
 Las zonas verdes o antejardines tienen una dimensión de 1.50 mts la cual
permite que se desarrollen jardines, que permitan el embellecimiento de las vías
y al estar ubicados junto a la unidad predial genera un sentido de pertenencia de
la misma por parte del propietario esperando que este haga un buen uso de la
misma y deberá ser obligación de la administración municipal evitar que estas
zonas verdes o antejardines sean endurecidos o destinados a otro fin diferente
Vías urbanas terciarias. Son aquellas que se caracterizan por su función de polos de
atracción de la actividad urbana, permiten articular las vías primarias y secundarias y su
función es canalizar el tráfico urbano lento, público y privado hacia las áreas intensivas
en vivienda y zonas múltiples.
Vía terciaria 1: Su función principal es la de crear un corredor en dos sentidos donde
podrán ingresar carros, ambulancias, carros cisternas de Bomberos, vehículos de
auxilio.
Vía terciaria 2: Su función principal es la de crear un corredor en un solo sentido donde
podrán ingresar carros, ambulancias, carros cisternas de Bomberos, vehículos de
auxilio.
 Calzadas de 6.00 mts
 Andenes de 1.00 mts
 Zonas verdes de 1.00 mts
Vías peatonales: Su función principal es la de crear un corredor de tránsito peatonal en
el cual solamente podrán ingresar las ambulancias, carros cisternas de Bomberos,
vehículos de auxilio. Sus características particulares pueden permitir la comunicación
peatonal entre dos vías dentro de una manzana.

 La calzada tiene una dimensión mínima de 3.00 mts lo cual permite el ingreso de
vehículos de emergencia como ambulancias, bomberos, policía y vehículos de
servicios como camiones recolectores de basura.
 Los andenes tienen una dimensión de 1.50 mts lo cual permite el tránsito de dos
peatones uno al lado del otro sin generar obstáculos.
 Las zonas verdes o antejardines tienen una dimensión de 1.50 mts la cual
permite que se desarrollen jardines, que permitan el embellecimiento de las vías
y al estar ubicados junto a la unidad predial genera un sentido de pertenencia de
la misma por parte del propietario esperando que este haga un buen uso de la
misma y deberá ser obligación de la administración municipal evitar que estas
zonas verdes o antejardines sean endurecidos o destinados a otro fin diferente.
Normas ambientales y paisajísticas
La quebrada el escorial que pasa por un lado del sector hace parte del inventario
hídrico del territorio urbano de pamplona, en los componentes de las afectaciones
ambientales encontramos que las zonas que colinden con las fuentes hídricas deben
respetar una ronda hídrica de protección de una franja no inferior a 30 metros de ancho
paralela a la cota de inundación a cada lado del cauce.
Ronda hídrica de protección: Son las franjas de suelo urbano ubicadas paralelamente a
los cauces de los ríos y quebradas que atraviesan el casco urbano del Municipio.

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO


Delimitación
ubicación Barrio el Escorial, vereda rural “Juan Gómez”
Área 34444.7 m2
Matrícula inmobiliaria 272-1323
Fuentes hídricas Quebrada el escorial
Número de manzanas Una (1)
Norte: Seminario Mayor y barrio San Pedro.
límites Sur: La Feria y barrio Chapinero.
Oriente: Urb. Los Sauces, la Romero, el Batallón.
Occidente: barrio el Progreso, Salida Bogotá, Iser y
Águeda Gallardo.
Figure 10 delimitación del sector
Fuente: Imagen satelital de google earth

Zona de riesgo medio en amenazas por remoción de masa: el sector está ubicado
en una zona de categoría media en amenazas por remoción de masa, esta
categorización de la amenaza se debe principalmente por las pendientes medias del
terreno que se encuentran entre 12 y el 50%. Se presenta en todo el casco urbano y
corresponde a laderas que presentan pendientes inclinadas.
Con lo anterior podemos conocer que el sector a intervenir cuenta con una topografía
del 12 al 50% lo cual lo hace un terreno de mediano a altamente inclinado.

CARACTERISTICAS DEL LOTE


El lote está ubicado en el barrio Escorial, cuenta con una extensión de 9250 metros
cuadrados con una forma irregular. Por un lado, pasa la quebrada el escorial.
En su margen derecha se puede apreciar una alta cantidad de arborización existente.
Está comprendido dentro de los siguientes linderos:
 por el sur, partiendo del camino nacional por toda una Callejuela que es de
Salustiano luna hacia el oriente, hasta dar a la quebrada del escorial;
 Por el oriente, quebrada abajo lindando con propiedades de Salustiano luna y
camilo mutis;
 Por el norte, con terreno que fue de Eusebio Rangel;
 por el occidente, el camino nacional, Siguiendo todo este hasta llegar al punto
que se tomó como primer lindero.
Figure 11 plano del lote
Fuente: plano en AutoCAD del lote proporcionado por la profesora.

METODOLOGÍA DE AVALÚO
El método utilizado para realizar el avalúo fue la de comparativo de mercado. La
resolución 620 del 2008 lo define como la técnica valuatoria que busca establecer el
valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de
bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones
deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
comercial.

Formulas

Media Desviación Coeficiente de Coeficiente de


aritmética estándar variación asimetría

Valor comercial del metro cuadrado


AVALÚO

COMPARATIVO DE MERCADO
N° DESCRIPCIÓN VALOR ÁREA Xi Xi- (Xi- )2
lote esquinero villa
1 $ 42.677.819,32 72 592,75 41,06 1685,65
Emma.
lote Crr. 18 #9A-13
2 $ 36.000.000 67 537,31 -14,37 206,59
barrio Colinas.
lote Cll. 9 n°9-199
3 $ 37.800.000 72 525 -26,68 712,00
contigua villa Emma.
1655,05 0,0 2604,24

Indexación para ventas

IPC actual septiembre del 2019 103,26 valor de la venta


muestra 1 IPC a la fecha de venta marzo del 2019 101,62 $ 42.000.000
valor ajustado $ 42.677.819,33

Ajuste de valores para ofertas

valor de venta descuento del 10% valor ajustado


muestra 2 $ 40.000.000 se le descuenta el 10% a los $ 36.000.000
valores que son objeto de una
muestra 3 $ 42.000.000 $ 37.800.000
oferta.

Media aritmética
= 1655,05/3
= 551,68

Desviación estándar
S= √∑(Xi- )2/elementos
S= √(26,04)2/3
S= 29,46

coeficiente de variación
V= (29,46/551,68)*100
V= 5,34

coeficiente de asimetría
A= 551,68/29,46
A= 18,72

Valor comercial del metro cuadrado de terreno


Vc= (551,68-5,34)*1000
Vc= $ 546.343

Valor total del predio


Vt = $ 546.343 * 9.250
Vt = $ 5’053.672.750

El lote tiene un costo total de $ 5’053.672.750 pesos.