EL RIESGO COMO VARIABLE EN LA TOMA DE DECISIONES EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Escrito por Leyre Zayas | 15-11-2018

Que el sector inmobiliario está en auge no es un secreto, es más, vuelve a estar de moda en
España, atrayendo asimismo a muchos nuevos inversores, tanto nacionales como extranjeros, en
la adquisición de suelos en sus diversas fases, tanto finalistas, como en desarrollo o con gestión,
compraventa de viviendas, oficinas, hoteles, centros comerciales, etc. El mercado actual se
caracteriza por la aparición de nuevos jugadores, nuevos profesionales, nuevas formas de invertir,
nuevos instrumentos de financiación, nuevas maneras de participar en las adquisiciones, así como
nuevas tecnologías aplicadas al análisis y a la toma de decisiones.

En esta última década se ha producido un saneamiento general del sector, gestionándose muchos
de los activos a través de plataformas especializadas como SAREB o los servicers así como un
incremento de las socimis y de nuevas plataformas de financiación, como los crowdfunding.

Cómo afecta el riesgo a la toma de decisiones

Si algo debiéramos haber aprendido tras la última crisis que resquebrajó el sector inmobiliario, es
a incorporar el riesgo como variable a tener en cuenta en el análisis de operaciones y la toma de
decisiones. En este sentido, detectar, analizar y controlar el riesgo es un elemento clave en la
consecución de los objetivos de forma segura, garantizando la toma de decisiones eficaces.

El sector inmobiliario cuenta con una amplia variedad de activos. La ubicación de dichos activos es
posiblemente la característica más diferenciadora, pues la ubicación es una característica única. A
esta ubicación le acompañan otras características diferenciadoras pero no únicas, como la edad,
las calidades, el uso, etc.

Los productos inmobiliarios están asociados a múltiples niveles de riesgos, sean estos sistemáticos
o específicos. El objetivo es tratar de mitigar o reducir, en su caso, el riesgo y según el nivel de
seguridad o de control operacional fijado, implementar herramientas o modelos que ayuden a
identificar y reducir tales riesgos.

La gestión del riesgo se define como el proceso de identificar, analizar y evaluar el riesgo, y de esta
forma establecer estrategias para su tratamiento. En este sentido, las estrategias incluyen (i)
transferir el riesgo, (ii) evitar el riesgo, (iii) reducir el impacto negativo del riesgo y aceptar alguna
de las consecuencias de un riesgo determinado.
El enfoque integral de la gestión pone énfasis en las medidas exante y expost y depende
esencialmente de:

La identificación y análisis del riesgo.

La concepción y aplicación de medidas de prevención y mitigación.

La protección financiera mediante la transferencia o retención del riesgo.

Los preparativos y acciones para las fases posteriores de atención, rehabilitación y reconstrucción.

Es por ello que conocer la estructura de riesgos asociada a cada situación, junto a una valoración o
tasación, o una due diligence, aporta un cierto grado de seguridad que ayuda a minimizar la
incertidumbre en la toma de decisiones.

Por lo tanto, la identificación de riesgos, tanto sistemáticos como específicos, su evaluación, y el

grado de correlación que cualquier tipología de activo inmobiliario guarde con los diferentes
entornos en los que se ubica (económico, social, geográfico, jurídico, etc.), es el prólogo en el
conocimiento necesario para la toma de decisiones idóneas.

En este sentido, y sin ser una lista cerrada, entre los riesgos a tener presentes en el sector
inmobiliario a la hora de la toma de decisiones, cabe apuntar los siguientes:

Riesgo de mercado: Evolución de los tipos de interés y el margen (spread) del crédito por parte de
las entidades financieras. El inversionista asume el riesgo de que las variaciones de los tipos de
interés influyan negativamente en el valor del inmueble. Las inversiones inmobiliarias reaccionan
de forma inversionista a las variaciones de los tipos de interés. Al bajar los tipos, los préstamos
hipotecarios son más baratos y el inversionista puede obtener rendimientos más altos. Las subidas
de los tipos de interés, sin embargo, reducen los rendimientos y pueden afectar negativamente al
valor del inmueble.

Riesgo de liquidez: Mediante una inversión inmobiliaria indirecta, por ejemplo un fondo o
participación, el inversionista invierte en inmuebles. Las transacciones de compra y venta
requieren tiempo hasta su formalización, casi siempre de dos a tres meses o incluso más. Por otro
lado, el inversionista corre un riesgo de liquidez debido a la negociabilidad limitada de la inversión
inmobiliaria indirecta adquirida, como por ejemplo unidades de fondos o participaciones.

Riesgo de tipo de cambio: En una inversión inmobiliaria indirecta, el inversionista puede estar
expuesto a un riesgo de tipo de cambio, si (i) los activos subyacentes del instrumento financiero se
negocian en una moneda distinta al instrumento, o si (ii) el instrumento financiero cotiza en una
moneda distinta a la moneda del país del inversionista.
Riesgo cíclico: Los mercados inmobiliarios dependen de los ciclos coyunturales y pueden
experimentar grandes fluctuaciones durante una fase del ciclo. Por ello, el momento de inversión y
desinversión requiere un enfoque bien estudiado.

Períodos de carencia: en ocasiones se estipula un período, normalmente no superior a dos años,

durante el cual solamente se pagan intereses. El peligro radica en no saber afrontar la cuota que
vendrá pasado dicho período de carencia, incluso no tener el capital suficiente para hacerlo.

Concentración de la demanda: la demanda se ha concentrado en las principales ciudades del país y

en sus alrededores. Muchas familias salen de las ciudades pensando en ahorrar costes.

Riesgo de alquiler y de mercado local: Las posibles rentas de alquiler dependen de la situación
local de la oferta y demanda. Un exceso en el lado de la oferta puede repercutir negativamente en
las rentas de alquiler de la inversión inmobiliaria.

Riesgo ambiental: Antes de su adquisición, los inmuebles y especialmente los terrenos pueden
evaluarse en cuanto a posibles riesgos medioambientales (p. ej. cargas del pasado). Con ello, sin
embargo, no puede excluirse totalmente el que se detecte posteriormente una contaminación
medioambiental. Dicha contaminación puede originar elevados gastos de saneamiento y afectar
negativamente al valor del inmueble o terreno.

Crecimiento económico del país, regional y local donde se ubica el activo.

Contexto financiero, político, social, tecnológico, legislativo, etc. Los posibles futuros cambios de
leyes, normas y prácticas de las administraciones públicas, sobre todo en el derecho fiscal, de
alquileres, medio ambiente o construcción y urbanización pueden afectar de forma considerable a
los precios, gastos y rendimientos de los inmuebles.

No obstante, no todo son riesgos en el sector inmobiliario, también encontramos alguna ventaja
en las inversiones inmobiliarias, como pueden ser las siguientes:

Diversificación: Los rendimientos de las inversiones inmobiliarias dependen menos que en otras
clases de productos de la situación general de las bolsas y tipos de interés. El rendimiento puede
ser en parte incluso positivo cuando los mercados de acciones registran una tendencia lateral o
bajista. De esta forma, la incorporación de inversiones inmobiliarias le permite reducir la
dependencia de sus inversiones ante determinados desarrollos del mercado y factores de
influencia.

Protección contra la inflación: Las rentas de alquiler representan una fuente de ingresos
ampliamente previsible y constante. Mediante al aumento de alquileres puede compensarse la
inflación. Algunos contratos de alquiler permiten, por ejemplo, ajustar el alquiler al Índice de
Precios al Consumo (IPC). Además, los precios inmobiliarios se adaptan con frecuencia
rápidamente a los mayores niveles de precios.

Rendimientos constantes: Además de la posibilidad de un aumento de valor a largo plazo, los

inmuebles generan rendimientos constantes en forma de alquileres.
La recuperación del sector se ha asentado en una profunda corrección de precios y la vuelta de la
financiación. Estos factores han reactivado la demanda, generando mayor actividad en el sector.
En esta nueva etapa, los promotores que sobrevivieron a la anterior debacle financiera, compiten
con gestoras de cooperativas, fondos de inversión y entidades financieras. La confluencia de estos
actores y la nueva estructura del negocio, menos dependiente de la financiación, están
configurando un sector más moderno, eficiente, sostenible y profesionalizado.

Es por ello, que ante esta nueva etapa que está viviendo el sector, es importante tomar conciencia
de una adecuada gestión de riesgos, a fin de mitigar consecuencias que pudieran ser devastadoras
tanto en el seno de una organización, como en la economía generalizada, o, incluso, en el mejor
de los esfuerzos de gestión, y no por ello imposible, evitar dichas consecuencias.