BOLILLLA IX

PROPIEDAD:

La Propiedad

1) Noción de Propiedad:

Los romanos identificaban la propiedad como el dominio representado como "el más amplio señorío sobre una
cosa". Este señorío comprende tres facultades: ius utendi, ius fruendi y ius abutendi, derecho de usar, gozar y
disponer. Algunos agregan una cuarta facultad, la de poseer.

us utendi: Coniste en dar a la cosa el uso adecuado a su naturaleza, sin que se destruya. En consecuencia, sólo
cabe hablar de ius utendi respecto de las cosas no consumibles; si a la cosa se le da un uso distinto, se incurre
en hurto de uso, furtum usus.

Ius fruendi: Consiste en aprevechar los frutos de la cosa, seán estos naturales o civiles. El ius fruendi comprende
los frutos comprende los frutos, no los productos.

Ius abutendi: Consiste en la facultad de disponer de la cosa. Puede consistir en consumirla materialmente, como
cuando se le destruye al comerla o quemandola: o consumirla juridicamente, como cuando se le enajena o se
transforma.

La propiedad es la facultad que se puede ejercer sobre una cosa, suponiendo la relación física sobre la cosa,
teniendo una serie de limitaciones, debido al interés privado y al interés público.-

El propietario de una cosa puede desprenderse del ius utendi y del ius fruendi, pero necesariamente debe
conservar el ius abutendi. La propiedad privada del ius utendi y del ius fruendi se llama nuda-propiedad. Cuando
el propietario tiene las tres facultades o atributos se dice que tiene la propiedad plena.

2) La propiedad en Roma era el derecho real de usar, gozar y disponer de las cosas, de las cuales se es
propietario, sujetos a las restricciones impuestas por la ley y defendible por acción reivindicatoria.

En las etapas iniciales de la historia jurídica romana los romanos carecieron de la palabra adecuada para
expresar la idea abstracta del derecho de propiedad.

Durante la época de Cicerón se utilizó el vocablo "mancipium" a fin de designar la propiedad romana y,
posteriormente, los términos: "dominium", "dominium legitimum" y "propietas", fueron usados en igual sentido. La
propiedad que era legítima por el derecho civil, se expresaba con el vocablo "in bonis haberes; de ahí surgió la
denominación "dominium bonitarium" opuesta al "dominium quiritarium" que hacía referencia a la propiedad
amparada por el derecho civil.

MANCIPIUM: simple poder sobre una cosa, cosa: res.-

En roma, la única propiedad conocida por los romanos era la propiedad quiritaria que se le denominaba,
"dominium ex iure quiritium", por estar sancionada por el derecho civil, requiriéndose para ser propietario:

Que se tratara de una cosa mancipi.

Que el propietario fura ciudadano romano.

Que el dominio se hubiera adquirido por "mancipatio" o por "in jure cessio".

El término propiedad proviene del vocablo latino "propietas", derivado, a su vez de propierum, o sea "lo que
pertenece a una persona o es propia de ella, locución que viene de la raíz prope, que significa cerca con lo que
quiera anotar cierta unidad o adherencias no físicas sino moral de la cosa o de la persona".

La propiedad para los romanos indicaba la facultad que corresponde a una persona, el propietario de obtener
directamente de una cosa determinada toda la utilidad jurídica que esta cosa es susceptible de proporcionar.

El concepto de propiedad se ha desarrollado paulatinamente

Primero fue un concepto de señorío, en interés del grupo familiar, indiferenciado, nucleado en cabeza del Pater
Familiares al que estaban sujetos personas (alieni iuris: libres o esclavos) y cosas.

Es entonces, desde las XII Tablas que se comenzó a distinguir el poder del Pater sobre las personas libres,
mujer in manu e hijos de familia por una parte y otra propiedad autónoma sobre esclavos y cosas. Fue esta
última la que se consideró Propiedad en tiempos históricos.

Para la era republicana, el concepto de propiedad era eminentemente individual: pertenece al Pater familias la
titularidad sobre el patrimonio y es el único capacitado para ejercer cualquier clase de negocio en su inmediato
interés y el de la familia. Sólo a su muerte, quien estaba inmediatamente en su potestad, entrarían como
herederos de lo suyo en el patrimonio-herencia (Heredes sui).

Pero, en una época indeterminada se opera una evolución en el régimen de la propiedad. En esta época, la
tradición de la entrega de la cosa de manos del propietario a un tercero, no importaba; pues, el adquirente, sólo
recibía la posesión de la cosa y el enajenante conservaba la propiedad quiritaria de la cosa hasta tanto aquel la
adquiriera por usucapión; para lo cual era necesario:

Que se hubiera estado poseyendo esa cosa durante un año si se trataba de una cosa mueble.

Durante dos años si se trataba de un inmueble;

Pero, mientras transcurría ese lapso ocurría lo siguiente:

1. El vendedor continuaba siendo propietario quiritario de la cosa.

2. El comprador era sólo propietario bonitario, reconocido por el derecho natural.

Bonitario: se presentaba ante la falta de alguno de los requisitos necesarios para la existencia del dominio
quiritario. Como contraposición encontramos el dominio Quiritario: era el que correspondía tan sólo a los
ciudadanos romanos y siempre que el predio estuviera en el ager romanus.(contenia todos los elementos)

Paulatinamente el pretor, en defensa de este poseedor, fue acordando prerrogativas para beneficiar al
adquirente, semejantes a las que el derecho de propiedad confería a su titular; y así le concedió:

La llamada "acción publiciana", para cuando el propietario quiritario le arrebatara la posesión de la cosa
transmitida pudiera recuperarla ejerciendo esta acción reivindicatoria concedida por el derecho civil a propietario
quiritario.

La "exceptio dolí", pues como los frutos de las cosas pertenecían al propietario bonitario, puede oponerse esta
excepción al enajenante en caso de que esta pretenda la propiedad de estos frutos.

La "exceptio rei venditate et traditae", para el caso en que el vendedor pretenda, haciendo valer su título que
le otorga el derecho civil, ejercer la acción reivindicatoria; en cuyo caso, el adquiriente, puede oponerle esta
excepción, paralizando así la acción reivindicatoria del propietario quiritario.

3) CARACTERES Y CONTENIDO DEL DOMINIO

Se puede caracterizar a la propiedad quinaria, como la única conocida en la Roma de los primeros tiempos. Fue
denominada dominium ex iure quiritium, por cuanto era sancionada por el derecho civil o quiritario. Entre otras
características encontramos:

Absoluta: Comprende las más amplias facultades y todos los usos, goce y disfrute posibles con tal de que no
estuviesen impedidos por las limitaciones legales o con derechos de terceros.

Exclusiva: El objeto de propiedad no puede ser intervenido de ningún modo por personas distintas al titular.
De tal manera que hasta el S. III d. c. estaban exentos hasta de impuestos territoriales. Esto último diferenciaba
a los fondos itálicos (res mancipi) de los fundos estipendiarios, situados en provincias senatoriales, que debían
pagar estipendios y de los tributarios, (en provincias imperiales) con pago de tributo como una contraprestación
por el uso. El derecho del concesionario no era en propiedad sino de posesión o usufructo.

Elástica: El derecho de propiedad subsiste aún cuando el titular no tenga actualmente una relación de hecho
con la cosa. Por ejemplo puede ceder el uso, el disfrute de la cosa y hasta la posesión o detentación.

Absorbente: La extensión del derecho de propiedad abarca hasta el cielo y el subsuelo: por lo tanto, lo que se
coloque en el terreno (siembras, edificaciones) es absorbido por el derecho de propiedad: se adquieren por el
propietario. Este principio fue derogado al admitir el derecho real en cosa ajena de superficie.

CARACTERES:

1. Era un derecho absoluto, no porque no pueda tener limitaciones, sino porque las facultades del titular no están
prohibidas o limitadas taxativamente, siendo por tanto indeterminadas. Las ventajas del propietario se reducen a
tres: “jus utendi", derecho de servirse de la cosa, "Jus fruendi", derecho de obtener frutos y rentas, y "Jus
abutendi", derecho de disposición que incluye hasta la destrucción.

2. Era un derecho exclusivo, sólo pertenece al propietario, no se concibe la titularidad de dos o más sujetos
sobre una misma cosa, para este supuesto se concebirá el condominio.

3. Era un derecho perpetuo, no se extingue por el no ejercicio, ni puede ser constituido por un plazo
determinado, pero puede pactarse su retransmisión al cabo de cierto tiempo al transmitente.

4) CLASES DE DOMINIO

PROPIEDAD QUIRITARIA.

Propiedad deducida de lo que se denomina "Dominium ex jure quiritium", única conocida en los primeros tiempos
y reglamentada por el Derecho Civil o Quiritario.

Para ser propietario quiritario, se requiere: ser ciudadano romano, el objeto debía ser una cosa romana "Res
mancipi" y el modo de adquirir debe ser romano, "'Mancipium" o "In jure cessio"'. Toda la rigurosidad primitiva en
materia de propiedad, fue cediendo y hubo progresos realizados en épocas no determinadas, así se admitió que
el latino podía ser propietario quiritario si tenía el "Jus commercium", se reconoció que la "Res nec mancipium"
era susceptible de propiedad quiritaria en igualdad con la "Res mancipium", y por último se admitió que los
modos de adquisición del derecho de gentes, especialmente la "Traditio", engendrara la propiedad quiritaria.

PROPIEDAD BONITARIA.

Llamada también "In bonis habere", era la propiedad reconocida y sancionada por el derecho pretoriano en
oposición a, la propiedad quiritaria que reconocía y sancionaba el derecho civil.

El propietario bonitario era el que tenía la posesión y todos los atributos de la propiedad, derecho de servirse de
la cosa y de obtener sus frutos, pero a los ojos del derecho civil no era propietario, no podía emplear los modos
de enajenación "Mancipium", "In jure cessio" o legado "Per vindicationem". Sólo podía usar la "Traditio" y si
manumitía al esclavo de quien sólo era propietario bonitario, hacía de él un latino juniano y no un ciudadano
romano.

Cuando el derecho avanzó, el propietario bonitario, después de poseer los inmuebles por dos años y los
muebles por uno, se volvía propietario quiritario por usucapión.

El caso originario de la propiedad bonitaria fue la tradición de una cosa "Mancipium", pero hubo otros casos de
propiedad bonitaria impuestos por el pretor: el caso de un heredero pretoriano o "Bonorum possesor"; el caso del
comprador de un patrimonio de un deudor quebrado o "Bonorum emptor"; el caso de fideicomiso como
 consecuencia de un convenio de restitución de bienes de la sucesión celebrado con el heredero y el caso del
adjudicatario en un "Judicium imperio continens".

La "In bonis habere" fue suprimida oficialmente por Justiniano.

PROPIEDAD PROVINCIAL.

Se refiere a las tierras ubicadas fuera de Italia y que pertenecían a Roma por derecho de conquista. Eran sólo
susceptibles de posesión privada, ya que la propiedad era del Estado. Las tierras cultivadas eran repartidas,
gratuitamente o en venta, se denomina "Agri limitati". Las tierras incultas se pueden tomar libremente mediante el
pago de un "Stipendium" y se denominan "Agri occupatorii".

Los poseedores de fundos provinciales podían transmitirlos por tradición o por causa de muerte, perciben los
frutos y productos, y aunque no se aplica la "usucapión", pueden adquirir la propiedad por la "Praescripto
longissimi temporis".

LA PROPIEDAD PEREGRINA

supone en el Derecho de la antigua Roma la ausencia de la ciudadanía romana en el sujeto adquiriente, por lo
que un extranjero sólo podría adquirir la posesión de un inmueble, aunque éste fuese susceptible del dominium
ex iure quiritium. La propiedad peregrina nace del Edicto del Pretor peregrino para proteger la propiedad de los
ciudadanos extranjeros residentes en territorio romano, a los que no era aplicable el ius civile.-

5) LIMITACIONES AL DOMINIO:
LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD:

1. Limitaciones de Derecho Público.

A. Prohibición de enterrar cadáveres en fincas urbanas.
B. Pasaje forzoso en beneficio de la comunidad: provisionalmente mientras dure la intransitabilidad de un camino
público, hacia lugares "Religiosus" en favor de quien tiene el "Jus sepulcri", hacia ríos y canales navegables.
C. Las fincas colindantes con ríos navegables deben soportar el uso de sus riberas para maniobras de navegación.
D. En la época de Justiniano aparece la expropiación por causa de utilidad pública, sin embargo a partir de Teodosio II,
se facultaba a demoler edificios previa indemnización.
E. En la época clásica se reglamentaba ya, la altura, estética y distancia de las construcciones.

2. Limitaciones de Derecho Privado.

A. Se puede exigir al vecino el corte de las ramas de un árbol que se extiende sobre una propiedad.
B. Derecho a recoger frutos de plantas propias desprendidos sobre suelo ajeno.
C. La servidumbre de paso impuesta por un magistrado en casos de fundos incomunicados.
D. Prohibición de alterar con obras el fluir de aguas en detrimento de los demás fundos. "Actio aquae pluviae
arcendae".
E. Diferentes acciones acordadas por la ley a los propietarios por causa de vecindad: "Damni infecti", "Novi operae",
"Finium regordorum", etc.

6) Adquisición del Dominio

La adquisición de la propiedad puede tener lugar de las siguientes Formas:

1) En forma originaria o derivada

La forma originaria, es el modo de adquirir la propiedad de una cosa que no pertenecía a nadie, sin que haya
trasmisión de propiedad de un propietario anterior al adquirente. Ejemplo, lo que ocurre en la ocupación.

En tanto que constituye un modo de adquisición derivado cuando se produce por transmisión de la propiedad, que
hace al adquirente, el anterior propietario.

El interés práctico de esta distinción radica en que el adquirente derivado sufre las cargas reales, servidumbres e
hipotecas, que el propietario anterior hubiera constituido sobre su cosa. En tanto que, el adquirente originario,
adquiere la cosa libre de toda carga o gravamen.
2) Adquisición a título universal y a título particular

La adquisición a título universal es la que hacía adquirir un patrimonio íntegramente o una parte alícuota de él; por
ejemplo, la sucesión por parte del heredero; la adrogación, por parte del adrogante.

La adquisición a título particular, es la que hace entrar en el patrimonio del adquirente una cosa determinada o un
conjunto de cosas determinadas.

El interés práctico de esta distinción radica, en que el adquirente a título universal está obligado al pago de las
deudas de la persona a quien sucede; en tanto que, el adquirente a título particular, no está obligado a pagar
esas deudas.

La adquisición a título universal es también llamada adquisición mortis causa, en cambio la adquisición a título
particular es llamada también inter vivos.

3) Del derecho civil y del derecho de gentes

Adquisiciones del derecho civil, eran los modos de adquirir establecidos por el derecho civil romano, tales eran: la
mancipatio, la in iure cessio, la usucapio, la adiudicatio y la lex.

Adquisiciones del derecho de gentes, eran los modos de adquirir establecidos por este derecho, entre los cuales
se pueden mencionar: la ocupación, la tradición, la prescripción, etc.

El interés práctico de la distinción de estas dos maneras de adquirir radica, en que las adquisiciones del derecho
civil no podían emplearse sino por las personas que tuvieran el ius commercium; en cambio las del derecho de
gentes podían emplearse por los peregrinos.

4) Convencionales y No Convencionales

Las adquisiciones convencionales, son aquellas que resultaban de un acuerdo de voluntades entre el enajenante
y el adquirente, como ocurría por ejemplo: en la mancipatio, en la in iurecessio, en la tradición.

Las adquisiciones no convencionales, eran las que no implicaban ningún acuerdo de voluntades, como ocurría por
ejemplo: en la ocupación, en la usucapión, en la adjudicación y en la ley.

Modos Derivativos de Adquirir la Propiedad

Como se ha dicho, la adquisición a título derivativo ocurre cuando la transmisión de la propiedad tiene lugar de
manos del anterior propietario a manos del adquirente en virtud de una relación jurídica preexistente, traspaso
que se hace íntegramente y sin reservas de ninguna naturaleza.

Constituyen modos de adquisición a título derivativo, para el derecho romano: la “mancipatio”, la “in iure cessio”, la
“traditio”, la “usucapio” y la “prescriptio”.

Mancipatio

La “mancipatio” o mancipación, era un modo de adquirir solemne, del derecho civil, que exigía la presencia del
enajenante, del adquirente de cinco testigos ciudadanos púberes y de un libre pens o porta balanza. La cosa
objeto de la venta debía estar presente en el mismo momento, salvo que se tratara de un inmueble.

El adquirente tomaba entonces en sus manos la cosa que quería adquirir y decía: “declaro que esta cosa me
pertenece conforme al derecho quiritario y que la he comprado con esta pieza de bronce y esta balanza” y al
mismo tiempo golpeaba con la pieza de bronce uno de los platillos de la balanza.
El efecto que produce este procedimiento es el de transferir inmediatamente la propiedad del objeto, pero no su
posesión, la que sólo se obtiene cuando el objeto le es entregado al adquirente. Si el enajenante se niega a
transferirle el objeto al adquirente puede este ejercer contra el la actio rei vindicatio.
 El vendedor debía garantizarle al comprador la propiedad de la cosa vendida, estando obligado a pagar el doble
del precio obtenido, en caso de que la cosa no estuviera sometida a su dominio y el adquirente fuera privado de
ella por la acción reivindicatoria intentada contra él por el auténtico propietario; pues, el adquirente tenía una
acción penal contra el vendedor: la “actio auctoritatis”, para obligarlo a realizar el pago.

En los primeros tiempos, la mancipatio se usó para realizar verdaderas ventas al contado con pago del precio;
pero luego se empleó de modo general, para realizar la trasmisión de la propiedad de una cosa en virtud de
cualquier título como ventas a crédito, donaciones, pagos, etc. No había entonces sino un simulacro de venta.

Como era un modo de adquirir del derecho civil, era necesario que ambas partes tuvieran el ius commercii y sólo se
aplicaba a la res mancipi, siendo nulos sus efectos si las cosas eran nec mancipi.

Esta forma de trasmitir la propiedad cayó en desuso al desaparecer la distinción entre cosas mancipi y nec
mancipi.

In Iure Cessio

La “in iure cessio”, era un modo de adquirir la propiedad que consistía, en una especie de abandono que hacía el
propietario de su cosa al adquirente. De allí el nombre que deriva de las expresiones: “cessio”, que equivale a
abandono; e “in iure”, que quiere decir ante el magistrado.

Era una especie de juicio simulado en el cual el enajenante y el adquirente comparecían ante el pretor con la
cosa, y allí el adquirente señalando la cosa decía: “declaro que esa cosa me pertenece” y como el enajenante no
contradecía esta pretensión, el pretor hacía constar que el adquirente era el propietario de esa cosa. Es un
procedimiento similar al que se utilizaba para manumitir un esclavo porvindicta.

Por ser un modo de adquirir del derecho civil, exigía que las partes gozaran del ius commercii y se aplicaba para
transmitir la propiedad de las res mancipi y de las res nec mancipi.

Esta forma de trasmitir la propiedad difiere de la mancipatio:

1) Por la forma: pues, la mancipatio exigía la presencia de cinco testigos ciudadanos romanos púberes y un
librepens, y no requería la presencia de ningún magistrado; en tanto que, la iniure cessio tenía lugar ante el
pretor y no se requería la presencia de testigos, ni de librepens.

2) Por su aplicación: pues, la mancipatio sólo se aplicaba a las res mancipi; en tanto que, la in iure cessiose
aplicaba a las res mancipi y a las res nec mancipi.

La in iure cessio y la mancipatio, tenían sin embargo de común, lo siguiente:

1) Eran dos modos de adquirir la propiedad del derecho civil, implicando ambos el goce del ius commercii en las
dos partes contratantes: enajenante y adquirente.

2) Eran dos actos solemnes, que no admitían la adición de ninguna modalidad, o sea, que no podían quedar
supeditados a la llegada de un término ni al cumplimiento de una condición.

3) Eran dos actos que exigían la presencia de los dos interesados, sin que ninguna de las partes contratantes
pudiera estar representada por un mandatario.

4) Los dos actos exigían la aportación de la cosa, para que se procediera a llenar sus formas.

La in iure cessio cuyas formalidades eran molestas en razón de la presencia obligatoria del magistrado, cayó
pronto en decadencia y desapareció bajo Justiniano.
Traditio

La “traditio” o tradición, consiste en la entrega material de una cosa hecha por una persona, llamada el “tradens”,
a otra persona, llamada el “accipiens”. Era un modo de adquirir la propiedad del derecho de gentes y por tanto
podía ser utilizado por los peregrinos. Pero, no toda tradición hace adquirir la propiedad, pues, quien recibe una
cosa por tradición puede adquirir: a) La posesión y la propiedad; b) La posesión solamente; y, c) La simple
detectación o “possessio naturalis”.

Para que la tradición transfiera la propiedad y la posesión, se necesitaba:

1) Justa causa traditionis.

2) Entrega material de la cosa.

3) Que la cosa fuera susceptible de adquisición por este medio.

A) Se entiende por justa causa traditionis, la intención de enajenar en el tradens y la intención de adquirir en el
accipiens. Esta justa causa resultaba siempre de un acto jurídico anterior a la tradición y para la ejecución del
cual hacían las partes la tradición, por ejemplo: una venta, una donación, un pago, etc.

Pero no hay que confundir la justa causa con ese acto jurídico anterior, pues lo que era indispensable, era la
existencia de la intención de enajenar y de adquirir y no el título que implicaba. Si había esa intención correlativa
en el tradens y en el accipiens se operaba la translación de la propiedad y de la posesión, aunque el acto jurídico
anterior (venta, donación, etc.) fuera nulo.

B) Entrega material de la cosa. Para que hubiera tradición era necesario que el enajenante se desposeyera de la
cosa y pusiera al adquirente en posesión de ella.

En la época antigua la entrega se hacía materialmente, así:

a) Si la cosa era mueble, se hacía pasar de una mano a otra.

b) Si la cosa era un fundo, se necesitaba entrar en él.

Pero en la época clásica, en la post-clásica y finalmente en la época de Justiniano, se regulan situaciones en las
que la exigencia de la entrega efectiva no es necesaria y la tradición sin la entrega de la cosa produce los
mismos efectos que la tradición verdadera. Son estos casos los siguientes:

1) La traditio symbolica, que consiste en la entrega de un símbolo o en la realización de un acto simbólico, lo que
ocurría:

a) Con la entrega de las llaves de un almacén de mercancías, que sirve como entrega de las mercancías: “traditio
clavium”.

b) Con la entrega del instrumento o escrito justificativo de la propiedad del enajenante: “traditio instrumentorurn”.

c) Con el señalamiento de la cosa con signos convencionales.

d) Con el encargo de la custodia de la cosa a un guardia del adquirente: “appositio custodis”.

2) La “traditio longa manu”, o entrega de la cosa situada a distancia por su indicación señalamiento.

3) La “traditio brevi manu”, por el cual el que se halla detentando la cosa como arrendatario, depositario,
comodatario, etc., se convierte con el consentimiento de la otra parte, en poseedor jurídico, en propietario.
 4) EI “constitutum possessorium”, que tiene lugar cuando el que posee la cosa como propietario, la enajena a
otro, pero la conserva en su poder como usufructuario, como arrendatario, etc.

C) Cosa susceptible de adquisición por tradición, objeto de tradición debe ser corporal, nec mancipi o in
commercium.

La tradición de las cosas mancipi no hacia adquirir la propiedad de estas, pues el tradens conservaba la
propiedad de ellas y el accipiens sólo las tenía in bonis, pero podía usucapirlas. En la épocade Justiniano
desapareció la distinción entre res mancipi y res nec mancipi.

Modalidades

Siendo la voluntad el elemento que domina en la tradición, pueden las partes retrasar los efectos de ésta,
subordinándolos a la llegada de un término o al cumplimiento de una condición. Mientras el término no ha
llegado o la condición no se ha realizado, el accipiens sólo tiene la posesión y el tradens la propiedad, y si ésta
condición no se cumple el tradens queda definitivamente propietario; en cambio si se cumple la condición, el
accipiens queda propietario de pleno derecho desde el día de la tradición.

Usucapión

La usucapión es un modo de adquirir la propiedad que estableció la Ley de las XII Tablas. Es un modo de adquirir
del derecho civil y por tanto exclusiva de aquellas personas que gozan del ius commercii.

Su nombre deriva de las voces: “capio” y “usu”, o sea adquisición por el uso, por la posesión. Es la adquisición de
la propiedad de una cosa por la posesión de ella durante cierto tiempo y bajo ciertas condiciones.

Según el antiguo derecho civil se adquiría la propiedad por usucapión en dos casos:

Primer caso: Enajenación de una res mancipi por simple tradición. Se ha dicho ya que, conforme al derecho civil,
cuando se hace tradición de una res mancipi el accipiens no se hace propietario; pero, al cabo de un año de
posesión para los muebles y de dos años para los inmuebles, adquiría la propiedad. La usucapión, en este caso,
tenía por efecto regularizar una adquisición que estaba viciada en cuanto a su forma, pero que dimanaba del
verdadero propietario.

Segundo caso: Adquisición de una cosa, mancipi nec mancipi, de quien no era su propietario.

El que recibía una cosa de una persona que no era el verdadero propietario, no adquiría la propiedad, porque no
se pueden trasmitir más derechos que los que se tienen; y la propiedad se adquiría por usucapión al cabo de un
año o de dos años de posesión, según que la cosa fuera mueble o inmueble. En este caso, la usucapión
regularizaba una adquisición defectuosa en su origen en razón de la carencia de calidad en el enajenante.

Justificación de la usucapión

La usucapión, a primera vista, parece constituir, sobre todo en éste segundo caso, un atentado contra la
propiedad; sin embargo, se justifica por dos conceptos:

1) porque se dice que la usucapión suministra el único medio de prueba irrefutable del derecho de propiedad. Sin
ella, el derecho del propietario estaría siempre sujeto a duda, puesto que su prueba resultaría imposible, ya que
sería necesario demostrar que se había adquirido la cosa del verdadero propietario, el cual tenía igualmente que
demostrar la procedencia del verdadero propietario, y así sucesivamente hasta llegar al primer ocupante. Con la
usucapión, por el contrario, basta comprobar que se ha poseído la cosa durante el tiempo y con las condiciones
exigidas por la ley.

2) En el caso no imposible, pero si excepcional, de que la usucapión llevara al resultado de despojar al verdadero
propietario, supondría esto una negligencia inexcusable del propietario, cuyas consecuencias era justo que
soportara.
 Condiciones necesarias para la usucapión

b) la posesión durante un año para las cosas muebles y de dos años para las cosas inmuebles;

a) que la cosa poseída no fuera robada.

En una segunda fase, que comienza antes de fines de la República, se exigió además: que el comienzo de la posesión
no tuviera ningún vicio de violencia ni de clandestinidad.

En la fase definitiva, que se coloca entre los siglos I y II de nuestra era, se exigió además: justo título y buena fe.

Considerando por tanto la fase definitiva en la historia de la usucapión, se ve que se requerían cuatro condiciones
para que esta se realizara:

1) Posesión prolongada.

2) Justo titulo.

3) Buena fe.

4) Que la cosa fuera susceptible de adquirirse por usucapión.

Sin embargo, la buena fe no era necesaria para transformar la propiedad bonitaria en propiedad quiritaria.

1) Posesión prolongada. La posesión debía durar un año para las cosas muebles y dos años para las cosas
inmuebles, pero el poseedor actual podía sumar al tiempo de su posesión personal el tiempo durante el cual su
autor o causante había poseído.

Para un adquirente a título universal, un heredero por ejemplo, había continuación de posesión más que una
nueva posesión, de modo que él aprovechaba las cualidades que ofrecía la posesión en su autor y sufría los
vicios de que pudiera ser tachada.

Por lo contrario, para un adquirente a título particular, había posesión nueva, que debía analizarse en “sí misma,
independientemente de la posesión de su autor.

2) Justo título. Es el acto jurídico que precede a la tradición y en cumplimiento del cual intervino esta tradición.

No debe confundirse el justo título con la justa causa en la tradición. El justo título es el acto jurídico mismo: la
venta, la donación, el pago, etc.; mientras que justa causa es la intención de enajenar en el tradens y la intención
de adquirir en el accipiens. Si hago tradición a alguien de un mueble con intención de vendérselo y el cree que le
estoy haciendo una donación, no habrá ni venta ni donación, pero hubo intención correlativa de enajenar y de
adquirir; en consecuencia, si yo era propietario de ese mueble, la otra persona habrá adquirido la propiedad por
tradición, puesto que hubo justa causa tradicionis. Si yo no era propietario del mueble, esa persona no lo
adquirirá por usucapión, porque no hubo justo título, y por tanto no podría adquirirlo ni como comprador ni como
donatario.

Para indicar con que título se adquiría por usucapión, se empleaba la expresión “pro”. Se decía que se usucapía:
“pro emptore”, “pro donato”, “pro soluto”, “pro dote”, etc.

3) Buena fe. Es la creencia en el accipiens de que el enajenante era realmente propietario de la cosa que le
entregaba.

Acerca del momento en que debe existir la buena fe bastaba con que existiera en el momento en que se tomaba
posesión, que es lo que se expresaba diciendo: “que la mala fe superveniente no impide la usucapión”; salvo en
caso de venta en que era necesario que dicha buena fe existiera en el momento de la venta y en el momento en
que se iniciaba la posesión de la cosa vendida.
 Se presumía que el poseedor era de buena fe, pues esta se presume siempre, y al reivindicante que alega la
mala fe, le corresponde probar esta mala fe.

4) Cosa susceptible de usucapión. No eran susceptibles de usucapión las cosas incorporales, los fundos
provinciales, las cosas robadas y los inmuebles adquiridos con violencia.

Las cosas incorporales no eran susceptibles de posesión y por tanto no podían ser objeto de usucapión.

Los fundos provinciales no podían adquirirse tampoco por usucapión, porque no eran susceptibles de propiedad
privada; pero más tarde pudo adquirirse la propiedad de ellos, por lo que se llamó la “prescriptio longi temporis”.

Las cosas robadas no pudieron desde un principio usucapirse, por haberlo prohibido así la Ley de las XII Tablas,
y más tarde se confirmó tal prohibición por la Ley Atinia de fines del siglo VI. EI vicio de la furtividad impedía la
adquisición por usucapión para toda persona, aun para el adquirente de buena fe. Se purgaba y resultaba
posible la usucapión, cuando la cosa robada volvía a la posesión de su propietario, o cuando éste estaba en
posibilidad de recuperarla.

La usucapión de inmuebles adquiridos violentamente se prohibió por la Ley Plausía del siglo VII, confirmada bajo
Augusto por la Ley Iulia de Vi; pues era imposible la usucapión, aun para quien de buena fe la hubiera adquirido
del autor de la violencia.

Efectos de la usucapión

Una vez cumplido el plazo de la usucapión, el poseedor pasa a ser propietario quiritario; pero adquiría la cosa tal
como estaba, con las cargas reales que la gravaban, con sus servidumbres y con sus hipotecas.

Prescripción

La usucapión presentaba una doble laguna:

a) Siendo un modo de adquirir del derecho civil no podía ser usado por los peregrinos.

b) Siendo un modo de adquirir la propiedad quiritaria, no se aplicaba a los fundos provinciales. De manera que
quien adquiría a non domino un fundo provincial, no podía regularizar su adquisición por una posesión
prolongada y, por otra parte, no podía probar la propiedad provincial por un medio de prueba tan cómo de como
la usucapión.

Para llenar esta doble laguna fue para lo que se imaginó la “praescriptio longi temporis”.

Para realizar esta reforma el magistrado proclamó en fecha que se desconoce, en su edicto, que defendería
contra la reivindicación a quien hubiera poseído un fundo provincial, con justo título y buena fe; durante diez
años entre presentes y veinte entre ausentes. Y, este medio de defensa, en vez de llamarse exceptio, se
“denominó praescriptio longi temporis o longae” possessionis. Esta excepción, bastó para proteger al poseedor
mientras estuviera en posesión; pero, si llegaba a perder la posesión, no podía valerse de ella para recobrar el
inmueble.

Mas tarde, en época posterior igualmente indeterminada, se admitió que correspondiera una acción a quien
llenara las condiciones de la praescriptio longi temporis para recobrar su posesión perdida. A partir de este
momento pudo decirse que la praescriptio longi temporis fue un modo de adquirir, análogo a la usucapión.

Condiciones de la praescriptio longi temporis. La praescriptio longi temporis, al igual que la usucapión, exigía para
su realización: justo título, buena fe
posesión prolongada; pero, este lapso de posesión era más largo: diez años, cuando aquel contra quien se prescribía
estaba domiciliado en la provincia de ubicación del Inmueble; y veinte años, cuando estaba domiciliado en otra
parte.

Diferencias entre la usucapión y la praescriptio longi temporis

 1) La usucapión era un modo de adquirir del derecho civil, no se aplicaba a los peregrinos, ni para los fundos
provinciales. La praescriptio longi temporis era, en su forma definitiva, un modo de adquirir del derecho de
gentes, aplicable a los peregrinos y a los fundos provinciales.

2) La usucapión hacía que el poseedor adquiriera la propiedad quiritaria; la praescriptio longi temporis daba la
propiedad pretoriana o bonitaria.

3) La usucapión no se interrumpía por la demanda judicial, continuaba durante la tramitación del juicio después
de la litis contestatio. Por lo contrario, la praescriptio longi temporis, si se Interrumpía por la litis contestatio.

4) La usucapión hacía adquirir la cosa con sus cargas reales, especialmente las hipotecas que la gravaban. Por lo
contrario, la praescriptio longi temporis, al mismo tiempo que corría contra el verdadero propietario, como
también contra los acreedores hipotecarios, para el efecto de extinguir su derecho hipotecario.

Occupatio

La “occupatio” u ocupación, era un modo de adquirir la propiedad del derecho de gentes, y consiste en tomar
posesión de una cosa que no pertenece a nadie, de una res nullius. La adquisición de la posesión y de la
propiedad son concomitantes.

Los requisitos para que tenga lugar la ocupación son los siguientes: a) Que el sujeto sea capaz; b) Que tome
posesión de la cosa; y, c) Que la cosa no pertenezca a nadie.

Pueden ser adquiridas por ocupación:

1) Las cosas que no han pertenecido nunca a nadie, por ejemplo: la caza y la pesca.

2) Las res derelictae, o sea, aquellas cosas que han sido abandonadas por su dueño, con la intención de no
seguir siendo propietario de ellas.

3) Los animales salvajes, los peces y las aves, que pasan a ser propiedad del primer ocupante, así sean tomados
en fundo propio o en fundo ajeno; pero el propietario del fundo ajeno puede impedir al cazador o al pescador
entrar en su fundo, y si este viola esa prohibición puede ser perseguido por la acción de injuria.

4) Las cosas tomadas al enemigo. Las cosas muebles y los cautivos, tomados individualmente por un soldado, le
pertenecían por ocupación; pero, el botín tomado colectivamente por la armada o los enemigos rendidos al
ejército o a la escuadra romana, pertenecían al Estado. Igual ocurría con los inmuebles situados en los territorios
conquistados que no pueden ser objeto de ocupación individual, y por tanto pertenecían al estado romano.

5) Las piedras preciosas, las perlas y otras cosas que se hallen sobre las riberas, pertenecen al descubridor, que
es su primer ocupante.

La isla nacida en el mar, aunque rara, pertenece al primer ocupante.

Accessio

Hay “accessio” o accesión cuando una cosa se adhiere a otra por obra natural o artificial para integrarse ambas
en un solo cuerpo. EI dueño de la cosa principal se hace dueño de la cosa accesoria.

Si la unión puede deshacerse conservando la cosa accesoria su originaria individualidad, determina sólo una
adquisición resoluble, pues al dueño de la cosa accesoria se le concede la actio adexhibendum, para reclamar
luego su cosa por la reivindicatio.

En cambio, la unión orgánica, sólida y duradera, lleva aparejada una adquisición irrevocable. Esto no significa
que el propietario de la cosa accesoria no deba ser indemnizado; pero, para esto hay que ver si la conjunción ha
sido hecha por el propietario de la cosa principal o por el propietario de la cosa accesoria.
 Si lo hizo el propietario de la cosa accesoria, ha obrado de buena fe y tiene la posesión del todo, puede oponer la
exceptio doli a la rei vindicatio entablada por el propietario de la cosa principal. Si lo hizo el propietario de la cosa
principal, el propietario de la cosa accesoria tiene la exceptio doli, si es él quien posee el todo; y una acción in
factum, si la posesión del todo la tiene el propietario de la cosa principal.

La accesión presupone la adherencia verdadera de una cosa ajena a una cosa propia, distinguiendo los
romanistas tres clases:

1) Accesión de una cosa mueble a otra cosa mueble, lo que tiene lugar en los siguientes casos:

a) Ferruminatio, que es la unión inmediata de dos objetos del mismo metal. EI dueño de la cosa principal se hace propietario de la cosa
accesoria, así por ejemplo: el dueño de la estatua se hace propietario del brazo adherido a la misma. Distinta de esta situación es la “ad
plumbatio”, o sea la unión de objetos metálicos o no, de igual o diferente especie, mediante un tercer elemento, plomo o estaño. Como
esta unión puede deshacerse sin detrimento de las cosas, no da lugar a adquisición de propiedad; por lo que, luego de ejercida la
acción ad exhibendum para obtener la separación, se entabla la actio rei vindicatio.

b) Textura. Según el derecho justinianeo, accede a la tela ajena los hilos que se le incorporan por bordados o entretejidos.

En la época clásica, la textura no otorga una adquisición definitiva de los hilos; y el dueño de éstos, tenía la acción ad exhibendum, según
opinaba el jurista Ulpiano.

c) Tintura. EI colorante accede al paño, por lo tanto el propietario del paño se hace propietario de la nueva especie, del paño teñido.

d) Escritura. Lo escrito sobre pergamino u otro objeto ajeno accede a éste, pues lo principal es la materia y no lo escrito sobre ella, aun
cuando sea una obra literaria, jurídica, o de otra naturaleza.

e) Pintura. La pintura accede a la tabla, según opinión del jurista Paulo; en tanto que según el jurista Gayo, es la tabla la que accede a la
pintura. Esta opinión de Gayo fue acogida por Justiniano, quien decía que sería ridículo considerar accesoria la obra de un granartista.

EI diferente tratamiento otorgado por los juristas a la obra literaria y a la obra pictórica se encuentra en que la primera no se unimisma con
la materia (pergamino, papiro, etc.), en que se plasma gráficamente, mientras que la segunda se adhiere a la materia (tabla,lienzo,
etc.), para existir en ella y con ella.

2) Accesión de mueble a inmueble.

Pertenece al suelo todo lo que se une a éI. Tal principio origina la accesión en los siguientes casos:

a) Siembra. Accede a la tierra la semilla ajena que en ella es sembrada.

b) Plantación. EI propietario de la tierra adquiere lo plantado en ella siempre que eche raíces. La adquisición es
definitiva aunque la planta sea arrancada después.

c) Edificación. Los edificios u otras construcciones pertenecen en su totalidad al propietario del suelo.

La propiedad sobre la obra completa, sobre el todo, no significa adquisición de la propiedad de los materiales;
pues el dueño de éstos conserva su derecho, sólo que no puede hacerlo valer mientras dure la conjunción.

La Ley de las XII Tablas prohíbe la rei vindicatio del madero o viga unida al edificio de otro, así como la de los
palos que sostienen una viña; y esta prohibición fue extendida por la jurisprudencia a toda clase de materiales de
construcción. Pero, los juristas clásicos y Justiniano restringieron esta norma, concediendo el “ius tollendi” al
dueño de los materiales mientras el edificio esté en pie, siempre que la separación de los materiales no acarree
daño o menoscabo a éste.

EI derecho civil no concedía indemnización alguna al dueño de los materiales, pero cuando éstos han sido
robados a su dueño, a sabiendas o no del propietario del edificio, le otorga contra éste la “actio de tigno iuncto”,
para reclamar el doble de su valor.

Pagado el doble del valor de los materiales, aún es posible en la época clásica reivindicar estos por su antiguo
dueño, cuando se destruye la edificación; pero, en la época de Justiniano, la reivindicación sólo procede si no se
ha reclamado, por el antiguo dueño de los materiales, el doble del valor de éstos.
 EI derecho clásico concede al que edificaen suelo ajeno, creyéndolo propio, la facultad de pedir resarcimiento
cuando el dueño del suelo reivindica el edificio.

3) Accesión de inmueble a inmueble.

Son conocidos también bajo el nombre común de “incrementos fluviales”. En la época clásica esto no es aplicable
a los “agri limitati”, pero desaparecida en el derecho justinianeo esta clase de fundos, se aplica a todos la
accesión.

a) Aluvión. Es el incremento paulatino e imperceptible, por obra de la corriente de las aguas fluviales, en los
predios ribereños.

b) Avulsión. Tiene lugar cuando la porción de terreno arrancada a un predio por el ímpetu del río se incorpora a
otro. Para que haya accesión es necesario que la tierra y plantas transportadas se unan orgánicamente al nuevo
predio, formando con él un todo continuo. El dueño del fundo mermado puede ejercitar la rei vindicatio, mientras
no se verifique esa unión; pero, no procede indemnizar al dueño cuya propiedad se ve disminuida, porque se
puede atribuir tal pérdida a su propia negligencia.

c) Isla nacida en un río. Si nace una isla en medio de un río público, se divide ésta entre los propietarios de los
predios de una y otra orilla. La porción que corresponde a cada propietario se halla delimitada por la línea media
y las perpendiculares a ésta desde los confines de los predios ribereños.

Si un río rompe por un lado y con un nuevo cauce que luego se une al antiguo, llega a circundar parte de un
fundo, no se aplica la accesión. El terreno que queda así aislado, no pertenece al lecho del río, y permanece
invariable la condición de la propiedad.

d) Abandono de cauce de un río. Si un río público se seca permanentemente o abandona por completo su cauce
y comienza a correr por otro lugar, el cauce antiguo se distribuye entre los que tienen predios en sus orillas;
pero, si el río vuelve a su cauce primitivo, el nuevo, ahora abandonado, retorna a quien antes era su propietario.

Especificación

Consiste en la transformación de una cosa en otra que tiene esencia propia y diferente a la anterior. Esto tiene
lugar cuando un obrero o artista crea con su trabajo un objeto nuevo, con materiales que pertenecen a otro.

Acerca de a quien pertenece el nuevo objeto creado, ha suscitado discusión entre los tratadistas y entre las dos
escuelas de jurisconsultos. Así, los sabinianos opinaban, que el nuevo objeto pertenecía al propietario de la
materia, porque ningún objeto nuevo se puede crear sin materia; en tanto que los Proculeyanos opinaban, que el
nuevo objeto pertenecía por ocupación al especificador, pues la materia se había extinguido.

Según Gayo, si el objeto puede volver a su primitivo estado, pertenecerá al propietario de la materia; y si no
puede volverse al estado primitivo, pertenecerá al especificador. Justiniano aceptó la decisión de Gayo, pero
decidió también: que si el especificador ha empleado en parte su materia y en parte la de otro, para crear una
nueva especie, esta le pertenecerá, sin que haya lugar a la distinción anterior.

Si el especificador es el propietario de la nueva especie, el propietario de la materia puede:

1) En el caso de que el especificador sea el poseedor de la cosa y haya empleado la materia de buena fe,
accionarlo con la acción “in factum”, para obtener el valor de la materia; pero, si el especificador era de mala fe,
lo accionará con la acción “ad exhibendum”, para obtener el valor de la materia más el interés que el tenía en no
ser privado de la misma, valor este que es apreciado por él mediante declaración jurada; y tiene también la
acción “furtiva”contra el ladrón si la materia le fue robada.

2) Si el propietario de la materia es quien posee la nueva especie, a la acción reivindicatoria del especificador
opondrá la excepción de dolo, para hacerse pagar el valor de la materia.

Si es el propietario de la materia el propietario de la nueva especie, también se distingue:

 1) Si el especificador posee la cosa y es de buena fe, puede oponer a la acción reivindicatoria del propietario la
excepción de dolo para hacerse indemnizar por su trabajo.

2) Si es el propietario de la materia quien posee la cosa, no se conoce ningún texto que acuerde acción al
especificador, para hacerse indemnizar.

Adquisición de Frutos

Se ha establecido que todo producto o rendimiento normal de una cosa, con periodicidad, conforme a su
destilación económica y que no produzca al separarse alteración esencial de la cosa, es considerado
jurídicamente un fruto.

Cuando una cosa produce algo alterándose fundamentalmente su sustancia, sin constituir un rendimiento
periódico, se dice que se trata de un producto.

Para fijar el concepto de fruto jurídicamente es necesario el cumplimiento de dos caracteres: en primer lugar, su
periodicidad; y en segundo lugar, la no alteración de la esencia de la cosa. En la doctrina romana se utilizan
indistintamente como sinónimos los conceptos de frutos y de productos.

Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los primeros son los que se producen sin la intervención del hombre,
como la leche de la vaca, la lana de las ovejas, los frutos de los árboles; en tanto que los segundos son los que
se obtienen con ocasión de una cosa, de su disfrute o explotación, como los intereses de un capital, los réditos
de una casa arrendada.

La adquisición de los frutos que ocurre cuando se separan de la cosa matriz, puede tener lugar por el propietario
de la cosa, y también por el poseedor de buena fe de dicha cosa. EI poseedor de buena fe hace suyos los frutos,
regla esta que se aplicaba en caso de reivindicación.

El poseedor estaba obligado a restituir el inmueble a su propietario pero conservaba los frutos, no como dice
Justiniano en sus Institutas, en razón de los cuidados que ha tenido con la cosa, sino porque creyéndose
propietario debió como tal emplear los frutos para vivir. Obligarlo a restituir esos frutos sería causarle un perjuicio
que no merecía en razón de su buena fe, y en provecho de un propietario poco interesado por causa de su
negligencia.

En la época clásica el poseedor adquiría los frutos a partir del momento en que se separaban del inmueble,
pero bajo Diocleciano se le obligó a devolver los frutos existentes aún y no podía conservar más que los frutos
que hubiera consumido; además, debía devolver los frutos que percibiera a partir de la litis contestatio, porque a
este momento era al que debía referirse el juez al determinar los elementos de su sentencia.

Adiudicatio

La adjudicación es un modo de adquirir la propiedad del derecho civil y consiste en el otorgamiento del derecho
por un pronunciamiento judicial, en aquellos juicios que tuvieran por objeto obtener la división de una cosa
común; pues, el juez atribuía a cada uno de los litigantes la parte que le pertenecía del bien que hasta entonces
había estado en condominio.

La adjudicación se aplicaba con ocasión del ejercicio judicial de las siguientes acciones:

1) “Actio familiae erciscundae”, que es la acción que compete a los herederos para obtener la partición de una
herencia.

2) “Actio communi dividundo”, que es la acción que intenta cualquiera de los condueños para obtener la división
de la cosa común.

3) “Actio finium regundorum”, que es la acción que intenta el propietario de un fundo contra el propietario del
fundo vecino para obtener la relimitación o fijación de los linderos de cada fundo.
La Ley

La adquisición por razón de la ley procedía en el caso del tesoro, de los frutos y de la accesión.

El tesoro era una cosa enterrada y oculta descubierta por azar y sobre la cual nadie podía justificar su derecho de
propiedad. EI tesoro pertenecía a quien lo encontrara, a su inventor; y si el terreno en que se descubría
pertenecía a una tercera persona se dividía de por mitad entre el descubridor y el propietario del suelo.

7) Protección de la propiedad

La reivindicatio o acción reivindicatoria es utilizada por el propietario que no posee la cosa para reclamar la
restitución de la misma de quien la posee, previo reconocimiento de su derecho.

Puede ejercitarla el propietario que no posee la cosa para pedir en juicio que la situación de hecho sea
modificada conforme a derecho. El propietario que posee no puede ejercitarla bajo pretexto de que el
demandado cuestiona su derecho de propiedad, pues en este caso, no siendo desposeído el propietario de la
cosa, tampoco existe base para intentar la acción.

Podía suceder que la cosa mueble reclamada formase parte de otra, o bien que el actor no estuviese seguro de
su identidad. En ambos casos, el propietario, antes de reivindicarla, debía intentar la actio ad exhibendum para
exigir la separación de la cosa en el primer caso, y en el segundo para que la cosa le sea mostrada por el
poseedor a fin de identificarla. Como ya aprenderemos a propósito de la accesión, sólo podremos exigir la
separación de la cosa de aquella otra a la que se ha incorporado, cuando la unión no sea orgánica y definitiva,
en caso contrario, la actio ad exhibendum no prosperaría.

Es el actor quien debe suministrar en juicio la pruebas de su derecho de propiedad y obviamente demostrar que
el demandado está efectivamente en posesión de la cosa reclamada, lesionando así el derecho de demandante.

Restitución de la cosa tras la acción reivindicatoria

Si el demandado es vencido en juicio, dice Gayo (D. 6, 1, 20), deberá devolver la cosa cum omni causa, esto es,
con cuanto frutos haya producido e incrementos haya experimentado, distinguiendo entre el periodo anterior y
posterior a la litis contestatio y entre el poseedor de buena o mala fe. Es claro que la obligación de restituir es
más gravosa para el poseedor de mala fe, el cual debe reintegrar todos los frutos percibidos (percepti) y resarcir
el valor de los ya consumidos (consumpti).

En cuanto a la destrucción o deterioro de la cosa, el poseedor de buena fe sólo responde si tuvo lugar por su
culpa después de la litis contestatio; en cambio, el poseedor de mala fe responde por la destrucción o deterioro
incluso en caso fortuito.

Si el demandado restituye voluntariamente, es absuelto, si no, era condenado a indemnizar al actor con una
suma de dinero equivalente al perjuicio que la falta de restitución le ocasionaba. En la época justinianea, la
sentencia que ordena la restitución se puede hacer cumplir, a instancia del actor, por medio de la fuerza pública
(manu militari).

La acción publiciana romana

El que habiendo adquirido con buena fe y justo título una cosa, y antes, no obstante, de haber cumplido a su
favor la usucapión pierde la posesión de ella, no puede valerse de la acción reivindicatoria, porque todavía no
puede llamarse propietario; pero tiene, sin embargo, una acción análoga denominada publiciana in rem actio, por
medio de la cual puede dirigirse contra cualquier detentador de dicha cosa con título inferior al suyo.

El fin y los efectos de la acción reivindicatoria y de la publiciana son poco menos que idénticos; pero difieren
esencialmente en que el promovedor de la primera debe probar la propiedad, mientras que el de la segunda
cumple con la prueba de haber adquirido una posesión hábil para la usucapión.

Existe otra diferencia con relación a la persona del demandado: en efecto, mientras la reivindicación puede
ejercitarse contra cualquier detentador, la acción publiciana sólo puede ser dirigida con éxito contra el detentador
de la cosa sin título o con título inferior al del demandante.-
 INTERDICTUM QUEM FUNDUM COMO LA ACTIO AD EXHIBENDUM

Tanto el interdictum quem fundum como la actio ad exhibendum puede ejercitarse, no sólo contra el demandado,
sino contra el que dolo malo desiit possidere, o sea, contra el que, poseyendo, abandone de mala fe la posesión
para eximirse del proceso o destruya la cosa. Mas estos derechos, que atañen a la persona del demandado, no
pueden hacerse efectivos mediante la reivindicación, que es una acción real, sino por medio de otras acciones
de carácter personal. Si el demandado no posee, falta el requisito de la legitimación pasiva, necesario para
ejercer la reivindicatio, aunque haya dejado de poseer maliciosamente. De igual modo, el que asume la defensio
rei y se aviene a la litis contestatio aun no poseyendo –qui liti se optulit– por fuerza tiene que ser absuelto, según
el Derecho antiguo, de la acción real reivindicatoria. La responsabilidad que contrae se basa exclusivamente en
la cautio iudicatum solvi, que se exige de todo demandado en los procesos reivindicatorios, y más concretamente
en la cláusula de dolo, que forma parte de esta caución; por tanto, ha de hacerse efectiva mediante una nueva
acción, de carácter personal. Este régimen cambia radicalmente en Derecho justinianeo, con el nuevo
procedimiento cognitorio. La translatio possessionis –cuando el demandado niegue poseer– se efectúa ahora,
sencillamente, por conminación imperativa del juez. El interdictum quem fundum desaparece, y la actio ad
exhibendum pierde su razón de ser, al faltar el caso principal que antes le servía de Mas los principios por los
que se regula la legitimación pasiva en esta acción y en este interdicto, pasan a la reivindicatio justinianea, que al
mismo tiempo se hace extensiva contra los llamados ficti possessores –qui dolo malo desiit possidere y qui liti se
optulit–. La reivindicación deja de ser, por tanto, una actio in rem, para adquirir fisonomía marcadamente
personal.-

ACCION NEGATORIA:

Contra la violación parcial del derecho. Con ella el propietario afirmaba la existencia de un derecho real ajeno
sobre su propiedad, el sólo debe probar en juicio que es propietario, la otra parte debe probar la existencia del
derecho real limitador del derecho de propiedad. Después de declarar qué parte gana el proceso, el juez
absuelve al demandado si el demandante no ha podido justificar su pretensión, si por el contrario el demandante
hace reconocer sus derechos, el juez ordena al demandado: cesar en el ejercicio de la servidumbre, reparar el
perjuicio causado, restituir los frutos si los hubiese y dar caución de no lesionar en el futuro la propiedad del
demandante.

La actio negatoria o negativa se concede al propietario para oponerse a quien se arroga un derecho de servidumbre o de
usufructo sobre su cosa, en términos de lograr la declaración de inexistencia de semejantes gravámenes. El
propietario debe suministrar la prueba de la propiedad, mientras corre a cargo del adversario demostrar el
derecho el derecho negado por aquél. El demandado vencido puede ser obligado a prestar la promesa de que
no causará nuevas molestias o perturbaciones –cautio de amplius non turbando–.

8) Publicidad de los derechos reales

La existencia de derechos reales constituidos a favor de una persona física o jurídica, necesitan ser conocidos por
terceros, pues al ser absolutos y oponibles erga omnes, quien adquiera una propiedad de quien no es su dueño,
puede ser afectado por la reivindicación; o si está gravada con un derecho real será sujeto pasivo de la acción
del acreedor, aún cuando él no haya contraído la deuda.

En el derecho romano, eminentemente formalista, estuvieron en vigencia la “mancipatio y la “re in iure cessio”, en el
derecho civil como modos de adquirir el dominio. No estaban ambos sujetos a la formalidad de la inscripción y la
publicidad; en cambio el titular de los derechos reales transmitidos, se aseguraba mediante la tradición que hacía
el tridente al adquirente, y la intervención del magistrado.

El derecho romano, no obstante haber alcanzado un grado de perfeccionamiento notable, descuidó completamente el
asunto de tan extraordinaria importancia, como el relativo a la publicidad como modo de conseguir plena
seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario. Se puede afirmar que el derecho romano se caracterizó por la falta
de publicidad, no solo en relación a los actos de transmisión del dominio, sino de todos aquellos que tuvieran por
objeto la imposición de gravámenes.

9) EL CONDOMINIO
Si la propiedad es exclusiva, en cuanto que una cosa no puede pertenecer in solidum a varias personas, se
admite todavía una comunidad de propiedad por cuotas ideales, esto es, sin atribución de partes físicas: totius
corporis pro indiviso pro parte dominium habere.

Esta pluralidad de derechos de propiedad sobre la misma cosa, conocida por los romanos con el nombre de
communio, puede ser voluntaria o incidental, según provenga, respectivamente, de la voluntad concorde de
varias personas –que actúan así de conformidad con las reglas del contrato de sociedad– o de un hecho que
queda al margen de toda decisión o determinación de los sujetos –communio incidens–. Ocurre lo último, v. gr.,
cuando una cosa es legada en común a dos o más personas, o cuando dos cosas pertenecientes a dueños
distintos se unen casualmente.

La primera figura del condominio es el consortium inter fratres o comunión universal de bienes constituida entre
los filiifamilia a la muerte del pater.-

El concepto del dominio parcial informa los actos de disposición jurídica: cada condómino sólo puede disponer
con libertad de su cuota abstracta, enajenándola, gravándola, etc.

la norma de que cada condómino puede actuar con independencia, es decir, como propietario aislado y
exclusivo, si bien queda a salvo la facultad de los demás condóminos para oponerse –ius prohibendi–. El ius
prohibendi se pone en relación con las innovaciones –construcciones, demoliciones– que se lleven a cabo en la
cosa.

Un residuo del antiguo régimen es también el ius adcrescendi: si un condómino no puede adquirir, o, si
adquiriendo, renuncia a su cuota, abandonándola –derelictio–, acrece ésta a los demás condóminos .

10 ACCIONES DE PARTICION

Considerada la communio como estado transitorio (2), cada socius o dominus puede pedir en cualquier momento
la división de la res communis, mediante :

la actio communi dividundo. Si la cosa es divisible, el juez adjudica a cada condómino una porción física
proporcional al valor de su cuota; si es indivisible, se vende a un tercero, o se adjudica a uno o varios
condóminos, viniendo condenados a pagar a los demás una suma de dinero equivalente a lo que importan sus
cuotas.

La adiudicatio verificada por el iudex constituye un modo de adquirir la propiedad. De modo contrario a lo que
ocurre en Derecho moderno, la división judicial romana no produce efecto declarativo, sino constitutivo, y esto
significa que la propiedad sobre la cosa adjudicada se entiende adquirida desde el día en que se verifica la
división.

La actio communi dividundo no se limita a la función de dividir la cosa común, sino que tiene también por objeto
regular toda suerte de relaciones de créditos surgidas durante el estado de comunidad. El iudex, en efecto, tiene
facultad para pronunciarse en orden al equitativo reparto de los gastos, de los daños y de los frutos –
praestationes–. En el Derecho justinianeo, la actio communi dividundo se configura como acción mixta –tam in
rem quam in personam–, con la particularidad de que es posible ejercitarla por razón de las solas praestationes,
ya sea quedando indivisa la cosa, ya habiéndola dividido anteriormente.

FIN