CONTRATOS DE CAMBIO REFERIDOS A COSAS

COMPRA VENTA – SEGUNDA PARTE

(XIII.1) Obligaciones del comprador:

Las obligaciones del comprador son las siguientes: a)pagar el precio, b)recibir la cosa, c) pagar el
instrumento del contrato y los gatos de recepción de la cosa (art 1424 y siguientes).

(i) Pago del precio. Lugar y tiempo de pago. Falta de Convenio.

El precio debe pagarse en el momento establecido en el contrato, y si este nada dijere, en el

de la entrega de la cosa. La ley presume que cuando el contrato nada dice sobre el punto, la
venta es a contado, salvo que las costumbres del lugar concediesen un plazo.

Esta regla es de aplicación estricta a las cosas muebles, porque respecto de ellas, la entrega
perfecciona el dominio del comprador, en cambio, respecto de los inmuebles, la transferencia
del dominio exige además de la tradición, la escritura y la inscripción en el registro; es pues la
escritura la que marca el momento en que puede exigirse el precio.

El precio debe pagarse en el lugar convenido, a falta de estipulación, en las ventas al contado
debe pagarse en el lugar de la entrega y en las ventas a plazo, debe hacerse en el domicilio
del comprador.

Suspensión del pago del precio

El comprador tiene derecho a suspender l pago del precio en los siguientes casos

1) Si tiene temor fundado en ser molestado por una acción real:

Según el artículo 1425, si el comprador tuviese motivos fundados de ser molestado por
reivindicación de la cosa, o por cualquier acción real, puede suspender el pago del precio a
menos que el vendedor le afiance su restitución. Esta solución tiene un fundamento de
equidad, pues no es justo obligar al comprador a pagar el precio si un serio peligro se cierne
sobre su derecho, es además una consecuencia de la obligación de evicción que pesa sobre el
vendedor.

¿Qué es temor fundado? Debe tratarse de motivos serios, fundados en hechos objetivos, y no
en simples suposiciones. Es una cuestión de apreciación judicial.

El motivo más frecuente de invocación de este derecho de retención por el comprador es la

falta de títulos perfectos. Ordinariamente los contratos de compraventa incluyen una clausula
según la cual los títulos de dominio deben ser perfectos, pero aunque no la hubiere igualmente
el comprador puede hacer uso de este derecho, a menos que hubiere tenido conocimiento del
defecto del título en el momento de comprar la cosa.

Actualmente predomina la tesis de que tales títulos deben considerarse perfectos sin otro
requisito que la aprobación judicial de la información, a menos que se demuestren los
motivos concretos que se tienen para dudar de su bondad y tener evicción.
Oportunidad para hacer valer el derecho de retención: retener significa conservar algo que
se tiene, desde el instante que el comprador ha pagado este precio pierde este privilegio y
no podrá ya accionar por devolución.
Efectos: El comprador puede suspender el pago del precio mientras dure la amenaza de su
derecho, desde que el vendedor ha subsanado el vicio del título o hecho cesar la amenaza,
el comprador está obligado a entregar el precio sin dilación alguna.
Renuncia: El derecho de retención puede ser renunciado por el comprador, sea en el acto
de la compra-venta, sea posteriormente, esa renuncia puede ser expresa o tacita. El
conocimiento del vicio del título o de la amenaza que se cierne sobre la cosa en el
momento de celebrar el contrato, importa una renuncia tácita del derecho de retención, a
menos que se haga una salvedad expresa en contrario.
Recursos: Para hacer cesar el derecho de retención el vendedor tiene los siguientes
recursos:
a) Poner fin a la causa de la turbación o la amenaza que se cierne sobre el derecho del
comprador
b) Afianzar al comprador la restitución del precio para el caso de ser perturbado en su
derecho. En este caso el comprador está suficientemente garantizado respecto del
riesgo que para el presupone pagar el precio.

2) Si el vendedor no le entrega las cosas en las condiciones debidas (1426)

Dispone el art 1426 que el comprador puede rehusar el pago del precio

-si el vendedor no le entregare exactamente lo que expresa el contrato, aunque la norma dice
exactamente, una diferencia mínima o sin valor apreciable no permite retener el precio, pues
ello implicaría un ejercicio abusivo de ese derecho.

-si el vendedor quisiese entregar la cosa vendida sin sus dependencias o accesorios

-si quisiese entregar cosa de especie o calidad diversa a la del contrato

-si quisiese entregar la cantidad de cosas vendidas por partes y no por junto, como se hubiese
contratado.

Frente a estas situaciones, el comprador tiene una doble posibilidad:

a) o bien mantiene la vigencia del contrato, pero se rehúsa a pagar el precio

b) o bien demanda la resolución del contrato

(ii)Recepción de la cosa: lugar y tiempo

El comprador está obligado a recibir la cosa en el termino fijado en el contrato o en que fuese
de uso local, a falta de un termino convenido o de uso, inmediatamente después de la compra
(art 1427). Es la obligación correlativa a la que tiene el vendedor de entregar la cosa.

La cosa debe recibirse en el lugar designado en el contrato y a falta de estipulación, en el que

se encontraba la cosa en el momento de la celebración (art 1410).

Deberes de cooperación. Pago del instrumento de la compra

Establece el art 1424, in fine, que el comprador debe pagar el instrumento de venta y los
costos de recibo de la cosa, esto solo rige en el caso de que las partes no hubieran acordado
otra cosa. Conforme con estas normas el comprador paga: el sello matriz, el testimonio de la
escritura y el 50% del impuesto fiscal. El vendedor paga todo lo necesario para otorgar el acto,
o sea: el estudio de los títulos, la confección y diligenciamiento de los certificados para otorgar
la escritura y el 50% del impuesto fiscal.

En cuanto a los gastos de recibo hay que distinguirlos cuidadosamente de los de entrega que
corresponden al vendedor (1415). Deben entenderse por tales todos aquellos que se devengan
a partir del instante de la entrega, tales por ejemplo los de transporte de la cosa al domicilio del
comprador, los de embalaje para facilitar el transporte posterior a la entrega etc., asimismo se
considera gastos de recepción los que demanda la anotación en el Registro de propiedad.

Sanciones en el supuesto de que no se reciba la cosa

La ley garantiza el cumplimiento de esta obligación, poniendo a disposición del vendedor

diversos recursos (1430). El Código distingue según se trate de cosas muebles o inmuebles.

Tratándose de cosas MUEBLES el vendedor puede:

 a) Cobrar al comprador los gastos de conservación de la cosa y los demás daños que
resulten de la actitud del comprador.
b) Consignar judicialmente la cosa y tal envío importara entrega efectiva de la cosa vendida.
c) Demandar el pago del precio, siempre que haya hecho la entrega de la cosa o la ponga a
disposición del comprador consignándola judicialmente.
d) Pedir la resolución de la venta si no le pagara el precio.
Con respecto a la venta de INMUEBLES dispone el art 1431 que si el vendedor hubiese
recibido el todo o parte del precio, o si la venta si hubiese hecho a crédito y no estuviere
vencido el plazo para el pago, y el comprador se negase a recibir el inmueble . el vendedor
tiene derecho a pedirle los costos de la conservación e indemnización de perjuicios y a
poner la cosa en depósito judicial por cuenta y riesgo del comprador. La primera parte de
esta disposición es confusa y debió suprimirse, lo que el codificador ha querido decir es
que el vendedor tiene esos derechos siempre que el, a su vez, no este también en mora en
su obligación de recibir el precio, lo que es obvio.
La negativa del comprador a recibir la cosa, no da derecho al vendedor de pedir la
resolución del contrato, si aquel ha pagado el precio, pues su interés esta suficientemente
resguardado con la facultad de consignar y no se advierte que sentido ni que interés
jurídico se resguardaría con la resolución. Es claro que podrá pedirla en el caso que el
comprador no pague el precio, pero entonces ese derecho no se funda en la resistencia del
comprador a recibir la cosa, sino a pagar el precio.

Supuesto de inmueble hipotecado

El art 1433 dice que: el comprador no puede negarse a pagar el precio del inmueble comprador por
aparecer hipotecado, siempre que la hipoteca pueda ser redimida inmediatamente por el o por el
vendedor.

Supuesto:

1) Este artículo tiene una sola aplicación práctica, que es la situación donde el comprador fue
a inmuebles y constato que el inmueble estaba libre de hipoteca, y en el ínterin hasta que
se hizo la escritura apareció la hipoteca.
2) La palabra clave de este artículo es “aparece”
3) “Siempre y cuando pueda redimir la hipoteca”, ¿Cómo hace el comprador para levantar la
hipoteca? Lo hará mediante pago por subrogación, el comprador deberá pagar al acreedor
hipotecario.
Si el acreedor hipotecario se niega a recibir el pago lo hará mediante pago por
consignación.
 4)En caso de que el precio de la hipoteca fuese mayor al precio de venta, el comprador no está
obligado a entregar el precio, es decir puede negarse. Ej: la casa valía $100.000 y la hipoteca
$170.000

5) Si el comprador ya había entregado el precio y aparece luego la hipoteca, puede el

comprador demandar por evicción.

(XIII.2) Obligaciones del vendedor

Mientras no se pacte lo contrario, el vendedor tiene las obligaciones de: entregar la cosa vendida,
lo que lleva implícitas las obligaciones de conservar la cosa hasta el momento de la entrega y
correr con sus gastos; garantizar la cosa para el caso de evicción y de vicios ocultos; y recibir el
precio.

(I) Conservación de la cosa: riesgos, frutos, mora.

ART.1408. El vendedor no puede cambiar el estado de la cosa vendida, y está obligado a

conservarla tal como se hallaba el día del contrato, hasta que la entregue al comprador.

Esta obligación es consecuencia del carácter consensual del contrato de compraventa.

Ya que el vendedor está obligado a entregar la cosa, va de suyo que deba conservarla hasta el
momento de la tradición. Es un cargo inherente a la obligación de entrega, forma parte de la
actividad preparatoria que pondrá al vendedor en condiciones de cumplir con su prestación. No
puede ser objeto del reclamo del comprador por sí misma, ya que a éste le interesa solamente
el resultado, es decir que la cosa se le entregue.

Este deber sólo se concibe en la compraventa de cosas ciertas o de cosas de género limitado,
ya que siendo de género ilimitado no hay problema de conservación porque el vendedor
cumple entregando cualquier cosa perteneciente al género.

Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del vendedor, pues están incluidos
en los gastos de entrega al constituir un aspecto ésta, que por el ART.1415 deben ser
satisfechos por el vendedor. Pero no hay inconveniente en que las partes estipulen lo contrario.

Riesgos y aumentos

Se aplicarán las disposiciones relativas a las obligaciones de dar, siguiendo la regla tradicional
res pertit et crescit domine. Como hasta el momento de la tradición no hay transferencia del
dominio, el vendedor carga con los riesgos y se beneficia con los frutos y aumentos.
Riesgos. Si la cosa perece sin culpa del vendedor, la venta queda resuelta. Si la cosa se
deteriora sin culpa del vendedor, el comprador podrá optar entre tener por resuelta la venta o
pedir una disminución proporcional del precio. Si estas situaciones ocurrieran encontrándose el
vendedor en mora, éste está obligado a pagar daños y perjuicios, salvo que demuestre que la
cosa se habría deteriorado o perdido también en poder del comprador.
Si la cosa se hubiese perdido o deteriorado con culpa del vendedor, el comprador tendrá
derecho a exigir una cosa equivalente y el pago de los daños y perjuicios y, en caso de
deterioro, podrá optar por recibir la cosa en el estado en que se encuentre con la reparación
del perjuicio.

Acrecimientos.

Frutos. Los percibidos antes de la tradición de la cosa pertenecen al vendedor. Los

pendientes, al comprador.

Productos.

Mora del comprador. Se mantiene el principio de que las cosas perecen y acrecen para su
dueño. En cuanto a los riesgos, en la práctica el vendedor puede evitar que el perjuicio recaiga
sobre él haciendo la consignación de la cosa. Además, podrá reclamar del comprador el pago
de los daños y perjuicios que su mora le signifique. En definitiva, la pérdida o deterioro inciden
sobre el comprador moroso. Los acrecimientos y frutos también benefician al vendedor, de lo
contrario la mora vendría a beneficiar a la parte que incurre en ella.

Los deberes de cooperación antes de la entrega de la cosa ¿?

(II) Entrega de la cosa

ART.1409. El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesión y con todos
sus accesorios…

Es la transferencia de la posesión de la cosa por el vendedor al comprador. Tiene por objeto

poner al comprador en condiciones de obtener de la cosa el provecho que corresponde al
propietario.

Esta obligación incluye la entrega de los accesorios de la cosa vendida.

Tradición

Según el ART.1417 es aplicable a la tradición de las cosas vendidas lo que se dispone sobre la
tradición en general (arts.2377 a 2391).
Habrá tradición cuando una de las partes entregare voluntariamente la cosa y la otra
voluntariamente la recibiere (ART.2337). Se exige una tradición material, pues la sola
declaración del tradens de darse por desposeído o de dar al adquirente la posesión no basta
(ART.2378).

La tradición de inmuebles debe hacerse por actos materiales del vendedor con asentimiento
del comprador o viceversa (ART. 2379). También puede hacerse desistiendo el vendedor de la
posesión y ejerciendo el comprador actos posesorios en su presencia y sin oposición
(ART.2380).

La tradición de cosas muebles exige, en principio, la entrega material de la cosa. Pero además
hay tradición:

- Cosa en caja, almacén o edificio cerrado: por entrega de la llave (ART.2385).

- Cosas que no están presentes: por entrega de los conocimientos, facturas, etc.;
cuando se remiten por cuenta y orden de otros: por entrega al agente que debe
transportarlas, siempre que el comprador haya determinado o aceptado el modo de
remisión (ART.2388).

- Rentas nacionales o provinciales: tradición según la legislación que las rija;

acciones nominativas de compañías o sociedades: conforme a los estatutos de la sociedad
o de los contratos sociales;
acciones endosables: por el solo endoso;
acciones al portador: por la tradición efectiva de los títulos (ART.2390).

Además se considerara hecha la tradición cuando, no estando presente el comprador, el

vendedor la remite a un tercero designado por aquel o la pone a su disposición exclusiva
(ART.2386).

Hay tradición simbólica: cuando el comprador pone su marca en los efectos comprados en
presencia del vendedor o con su consentimiento; cuando el comprador no se opone
inmediatamente a la entrega o recepción de la factura; cuando se incluye una clausula “por
cuenta” y el comprador no reclama la cosa dentro de las 24 hs. o por segundo correo; cuando
obra en los libros de las oficinas públicas el asiento del acuerdo de partes a favor del
comprador. (ART.463 C de Com.)

Tiempo

ART.1409…en el día convenido, y si no hubiese día convenido, el día en que el comprador lo

exija.
La entrega es inmediatamente exigible por el comprador, a menos que el contrato fije plazo.
Esto significa que la entrega debe realizarse dentro de las 24 hs. siguientes al contrato.

Limitaciones:

- esta facultad del comprador debe ser ejercida de buena fe, no perentoria y abusivamente;

- si el contrato contiene un plazo implícito o que surge de las costumbres del lugar, debe
admitirse. (ART.1427)

Esta obligación de cumplimiento oportuno pesa tanto sobre el vendedor como sobre el
comprador, que debe recibir la cosa inmediatamente, y en caso contrario, el vendedor puede
consignarla.

Lugar

ART.1410. La entrega debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiese lugar designado, en

el lugar en que se encontraba la cosa vendida en la época del contrato.

Esta disposición sólo es aplicable a las cosas ciertas, nunca respecto de las de género. En
este caso la entrega debe hacerse en el domicilio del vendedor al tiempo de verificarse la
misma, de acuerdo con la regla del ART.747 relativa al pago. (Otra opinión considera que debe
hacerse en el lugar que fije el juez, en virtud del ART.576).

El llamado derecho de retención del vendedor

En las compraventas al contado el vendedor puede negarse a entregar la cosa mientras el

precio no le sea pagado íntegramente. (ARTS.1418 y 1419). Esta calificación es impropia, ya
que en nuestro derecho el vendedor sigue siendo dueño hasta el momento de la tradición, por
lo que no retiene una cosa ajena sino que conserva en su poder la propia. Se trata, por lo
tanto, de una aplicación de la exceptio non adimpleti contractus , según la cual una de las
partes no está obligada a cumplir mientras la otra no cumpla sus propias obligaciones.

Este derecho solo se refiere a las compraventas al contado. En aquellas en las que se ha fijado
un plazo para pagar el vendedor está obligado a entregar la cosa inmediatamente. Sin
embargo cuando el comprador ha caído en estado de insolvencia el vendedor puede negarse a
la entrega (ART.1419), en virtud del principio de que la insolvencia del deudor provoca la
caducidad del plazo de su obligación. (ARTS.572 y 573).

Gastos
 ART.1415. el vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida, si no
hubiese pacto en contrario.

Están comprendidos los gastos que demande el traslado de la cosa al lugar en que la entrega
debe efectuarse y los diligenciamientos de certificados administrativos sobre condiciones del
dominio y gravámenes. Además, los honorarios correspondientes al estudio de los títulos.

No se consideran gastos de entrega los honorarios del escribano que otorga la escritura, los
sellos de la escritura matriz y del testimonio, y los gastos de anotación en el Registro de la
Propiedad. Éstos son simultáneos o posteriores a la entrega y hechos en beneficio del
comprador, por eso están a su cargo.

Consecuencias de la falta de entrega

ART.1412. Si el comprador no entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato, el comprador

puede pedir la resolución de la venta, o la entrega de la cosa.

Se le confiere al comprador el derecho de optar entre dos acciones:

1. Acción de cumplimiento del contrato y entrega de la cosa, incluyendo los daños y perjuicios
derivados de la mora.
Puede ocurrir: que el demandado entregue la cosa, pagando los daños y perjuicios moratorios;
o que el demandado se resista. En este último caso hay que distinguir la venta de cosas
ciertas, en la que el comprador tendrá derecho a pedir el uso de la fuerza pública para obligar
al vendedor a entregar la cosa; de la venta de cosas genéricas o fungibles, en las que el
comprador podrá pedir al juez la autorización para adquirir otras cosas análogas o podrá
comprar por sí mercaderías similares y si las ha pagado más caras, reclamar la diferencia de
precios a titulo de indemnización de daños.

2. Acción de resolución de la venta, incluyendo los daños y perjuicios derivados del

incumplimiento. Al adoptar esta posibilidad con la ley 17711, el código se aparta del principio
según el cual las partes, salvo estipulación expresa solo podían pedir el cumplimiento del
contrato. (ART.1204).
En este caso hay que distinguir dos supuestos: no habiendo pacto comisorio estipulado, el
comprador deberá requerir la entrega en un plazo no menor de 15 días, vencido el cual el
contrato queda resuelto; en caso de pacto comisorio previsto en el contrato, éste queda
resuelto por el solo vencimiento del plazo y sin necesidad de requerimiento.

La resolución podrá pedirse aunque se hubiera demandado el cumplimiento; pero no podrá pedirse
el cumplimiento cuando se hubiere demandado la resolución.
Extensión de las indemnizaciones en caso de incumplimiento

Si se demando la resolución del contrato, los daños quedan determinados por la diferencia entre el
precio fijado en el contrato y el valor que tenia la cosa en el momento en que debió ser entregada,
más las utilidades que pudo dejar de percibir el comprador en ese lapso.

En caso de haberse optado por el cumplimiento, pero luego resulte imposible el cumplimiento, la
indemnización debe comprender la suma que se necesita para adquirir otra cosa igual en el
momento del vencimiento del plazo acordado en la sentencia que ordeno entregar la cosa., más la
compensación de las utilidades.

Imposibilidad de entregar la cosa

Se aplican las reglas generales de las obligaciones de dar:

- Imposibilidad imputable al vendedor: indemnizar daños y perjuicios (sin perjuicio del

derecho que tiene el comprador de cosas fungibles o cantidades de cosas de exigir otras
de la misma especie y calidad, más la indemnización de daños y perjuicios-ART.1421).

- Imposibilidad derivada de fuerza mayor: el comprador no podrá reclamar daños y

perjuicios, salvo mediando mora del vendedor, que aún en este caso puede eximirse si
probase que la cosa igualmente se hubiere perdido en poder del comprador (ART.892).

No tiene importancia el carácter absoluto o relativo de la imposibilidad de cumplir, basta que el

vendedor no pueda cumplir en el plazo fijado: el comprador puede exigir inmediatamente la
devolución del precio, sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad (ART.1413).

Privilegio del vendedor

- Vendedor de cosas muebles. Mientras la cosa vendida no sea pagada y esté en poder del
deudor, goza de privilegio por el precio sobre el valor de ésta. Si la cosa fue revendida a un
tercer, el privilegio se ejerce sobre el valor del precio (ART.3893).
Este privilegio cede ante el del acreedor prendario, siempre que éste ignorara que la cosa
no ha sido pagada (ART.3894) y ante el del locador sobre las cosas que estaban en la
casa alquilada, a menos que sepa que estaban impagas o si el vendedor ha intentado la
reivindicación dentro de un mes desde la venta (ART.3895).

- Vendedor de cosas inmuebles. Tiene privilegio sobre el valor del inmueble no pagado
mientras se halle en poder del deudor (ART.3924). si hubieren varias ventas sucesivas, el
primer vendedor es preferido al segundo, éste al tercero, y así sucesivamente (ART.3926).
Este privilegio comprende el precio de la venta y los intereses vencidos de un año, y todas
 las cargas y prestaciones impuestas al adquirente, pero no los daños y perjuicios
(ART.3923).

Excepciones a la obligación de entregar ¿?

(III) Recepción del precio

ART.1411. el vendedor está obligado también a recibir el precio en el lugar convenido…

Si no hubiese lugar convenido y la venta fuese al contado, debe recibirlo en el lugar y tiempo
de la entrega de la cosa; si la venta fuese a crédito o según los usos se concediese un término
para el pago, el precio debe abonarse en el domicilio del comprador (ART.1424).

(IV) Garantías

El vendedor debe garantizar al comprador que podrá gozar de la cosa conforme a su destino y
a la naturaleza del derecho de propiedad que le ha transmitido. Esta obligación, consecuencia
de la buena fe y lealtad exigida en los contratantes, constituye un elemento natural de todo
contrato, está implícito. Sin embargo, al no ser de orden público, puede ser renunciada por las
partes. (La renuncia no será válida si el vendedor es de mala fe).

Comprende tres aspectos:

1. Garantía contra los hechos propios del vendedor.

El vendedor debe abstenerse de todo acto que perturbe al comprador en el goce del derecho
que le ha transmitido. Esa turbación puede ser de hecho (por hechos o actos jurídicos del
vendedor) o de derecho (cuando el vendedor pretenda derechos sobre la cosa vendida en
virtud de un titulo posterior a la venta, por ejemplo por herencia).

El incumplimiento de esta obligación hace surgir distintas acciones y excepciones a favor del
comprador: por daños y perjuicios, para que se prohíba seguir turbando la posesión, para
declarar la ineficacia de ciertos actos jurídicos del vendedor, la excepción de garantía.

Toda cláusula que exima al vendedor de su obligación de garantizar al comprador contra sus
hechos personales debe tenerse por nula, pues importaría autorizarlo a perturbar dolosamente
la posesión del derecho que ha transmitido, por lo que sería contraria a la buena fe
(ART.2102).

2. Evicción
ART.2091. habrá evicción en virtud de sentencia y por causa anterior o contemporánea a la
adquisición, si el adquirente por título oneroso fue privado en todo o en parte del derecho que
adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce o posesión de la cosa.

El vendedor garantiza al comprador la existencia y legitimidad del derecho que transmite, es

decir asegura que el título es bueno, que no tiene vicios y que nadie podrá perturbarlo
alegando un mejor derecho. BONDAD DEL DERECHO

La palabra “evicción” significa vencido en juicio, se aplica para el caso en que un tercero
demanda al comprador y lo priva del derecho que adquirió. Sin embargo, la garantía comienza
a funcionar antes de la privación, porque una vez demandado el comprador tiene la obligación
de citar a juicio al vendedor para que lo ayude en la defensa, pero su intervención en el juicio
es solo facultativa porque se dirige primordialmente a amparar al propio vendedor. La falta de
citación hace caer la garantía porque se viola su derecho de defensa en juicio.
Excepción: persistirá la garantía pese a no haber sido citado el vendedor, cuando el comprador
demuestre que la citación era inútil por ser el derecho del tercero indiscutible, incuestionable,
contundente.

La evicción tiene lugar de pleno derecho, sin necesidad de convenio alguno de las partes
(ART.2097), por ser elemento natural del contrato. Pero, al no ser una institución de orden
público, los contratantes pueden modificar sus efectos, aumentar, disminuir y aún renunciar la
obligación que nace de la evicción (ART.2098). Pero esta renuncia será nula cuando se libere
al enajenante de las responsabilidades emergentes de su mala fe (ART.2099).

Requisitos

1. Se aplica a contratos a título oneroso. (Nunca a los gratuitos porque en ellos el adquirente
no sufre ningún perjuicio al perder el derecho).

2. Turbación de derecho: toda pretensión, excepción o defensa deducida en juicio por un

tercero, que, de prosperar determinaría la pérdida total o parcial del derecho adquirido. O
sea, la turbación debe estar fundada en una causa jurídica, por demanda judicial un tercero
reclama un mejor derecho (real o personal) sobre la cosa vendida. (El enajenante nunca
garantiza contra las turbaciones de hecho).

*Requisito de la sentencia judicial: en principio es necesario que la turbación emane de una

sentencia judicial, para evitar que el enajenante sea llamado a defender los derechos
transmitidos ante una simple amenaza o peligro de turbación de ellos. Pero éste no es un
requisito sine qua non ya que, por excepción, la evicción puede funcionar sin sentencia cuando
el derecho del tercero fuera indiscutible. En este caso el comprador puede hacer abandono de
la cosa y reclamar la garantía de evicción.

3. Título anterior o contemporáneo a la adquisición , con el cual el tercero pretenda derecho

sobre la cosa: el enajenante no puede asegurar que alguien con posterioridad adquiera un
derecho mejor (ej. Por prescripción).

4. Citación del vendedor a juicio: es una carga procesal sobre el comprador demandado, bajo
pena de eximir de responsabilidad al primero. Importa una excepción dilatoria. Admite la
excepción mencionada.
La citación no significa excluir al comprador del proceso, éste sigue siendo el demandado,
sin perjuicio de su facultad de abandonar la defensa de sus derechos en el vendedor y
pedir que se lo excluya.
consecuencias de la falta de citación: cesa la responsabilidad del enajenante pues la
intervención en el juicio es su única garantía de la defensa de sus derechos.

5. Devolución del pago: en caso de perderse el juicio.

Entre quienes existe la garantía

Pueden ejercer la acción de evicción el adquirente y sus sucesores universales, contra el

vendedor y sus sucesores universales.

También puede ser invocada por los sucesores singulares del adquirente en el dominio de la
cosa, ya sea contra el anterior vendedor o contra cualquiera de sus antecesores en el dominio
que la hubieran enajenado por título oneroso (ART.2096). Es decir, puede dirigirse omisso
medio, sin necesidad de demandar primeramente al enajenante inmediato (ART.2109), aun en
el caso en que el actual adquirente no tuviera derecho a citar de evicción a la persona que le
transmitió la cosa. (De lo contrario quien enajeno a título oneroso quedaría exento de
responsabilidad).

Obligados simultáneos por la evicción

La obligación que produce la evicción es indivisible. Puede demandarse y oponerse a

cualquiera de los herederos del enajenante.

En cambio, la condenación hecha a los herederos del enajenante sobre la restitución del precio
de la cosa o de los daños e intereses causados por la evicción es divisible entre ellos en
proporción a su cuota hereditaria.

Efectos
Si la demanda del tercero fuera rechazada, el enajenante carece de toda responsabilidad, aún
en el caso de haber negado su asistencia en el pleito, porque se demuestra que el derecho por
el transmitido era bueno.
El tercero vencido en el pleito debe pagar las costas.

Si el tercero resulta vencedor en el juicio, el enajenante debe pagarle todos los daños y
perjuicios que resulten al adquirente de la privación total o parcial de la cosa.

Extinción de la responsabilidad por evicción: la garantía de evicción deja de funcionar por

distintas causas:

Conocimiento del peligro de evicción por el adquirente.

El enajenante no deberá la indemnización por daños y perjuicios pero siempre la devolución
del precio.

a. Omisión de la citación a juicio del enajenante. *excepción

b. Allanamiento a la demanda por el comprador (judicial o extrajudicial) *excepción.

c. Omisión de defensas, por dolo o negligencia del adquirente.

d. Sometimiento del pleito a árbitros por el comprador sin consentimiento del enajenante.

Hipoteca y otras cargas reales

Si la venta se hace sin declaración de la hipoteca que grava la cosa, el enajenante es

responsable de todos los daños que ésta signifique. Si en cambio lo declara, importa una
estipulación de no prestar indemnización alguna por la hipoteca, a menos que el contrato
mantenga expresamente la responsabilidad por evicción (ART.2105).

Lo dispuesto es aplicable a otros derechos reales de garantía: prenda, anticresis, warrants, etc.

Indemnización debida al comprador

Varía según la buena o mala fe de las partes:

- En el enajenante en principio es indiferente en relación a la obligación de indemnizar, ya

que ésta no nace de la mala fe del vendedor sino del deber de asegurar al comprador la
bondad del derecho que le transmite.
Por excepción, la mala fe del vendedor agrava su responsabilidad: respecto de las mejoras
voluntarias introducidas en la cosa (que el vendedor de buena fe no debe indemnizar); si
además de mala fe hay dolo del enajenante (intención de perjudicar al adquirente), pesa
sobre él la responsabilidad por hechos ilícitos.
 - En el adquirente, la buena o mala fe tiene una importancia decisiva. Sólo quien ha actuado
con ignorancia del vicio del derecho transmitido puede exigir una reparación integral
(restitución del precio más daños y perjuicios). En cambio quien adquiere la cosa sabiendo
que pertenece a un tercero, sólo tiene derecho a la restitución del precio, pues su mala fe
importa una aceptación del riesgo (ART.2106).

Además, cabe una distinción según que la evicción sea:

- Total. La obligación del vendedor comprende: el precio; los frutos (a menos que el
comprador sea de mala fe); mejoras y aumentos de valor (el importe de los daños y
perjuicios sufridos por la evicción se determinara por la diferencia del precio de la venta
con el del valor de la cosa el día de la evicción); gastos del contrato y procesales; y todo
otro daño que la evicción causare.

- Parcial. Cuando el comprador ha sido privado de una parte de la cosa comprada, sus derechos
deben considerarse en dos supuestos. 1. Por un lado, si la parte quitada es de tal importancia
respecto del todo que sin ella la cosa no hubiera sido comprada, el comprador tiene la opción
de pedir la rescisión del contrato o bien mantener la validez del acto, en ambos casos con la
consiguiente indemnización de daños (ART.2125). 2. Por otro lado, si la parte de que ha sido
privado el comprador no representa tal importancia y se considera que igualmente la hubiera
comprado sin ella, sólo puede pedir indemnización por el valor de esa parte.
Además el comprador tendrá derecho a que el vendedor le indemnice los gastos del juicio, de
escritura, los honorarios de los escribanos, etc. en proporción a la parte de que fue privado.

3. Vicios redhibitorios

Son los defectos ocultos de la cosa que existen al momento de la adquisición, de importancia
tal que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado por ella un
precio menor.

Por lo tanto, la garantía de vicios redhibitorios, reconocida a todo adquirente a título oneroso,
asegura que la cosa no tiene vicios ocultos importantes. Su fundamento se encuentra en que
ésta fue comprada en consideración a su estado aparente y las cualidades que normalmente
tienen las cosas de esa especie y calidad. BONDAD DE LA COSA

Esta garantía es debida incluso por el enajenante de buena fe, que desconocía la existencia
del vicio. Es un caso de responsabilidad sin culpa.

La existencia y calidad de los vicios se determina por peritos arbitradores, salvo pacto en
contrario.
La palabra “redhibitoria” significa hacer retomar y expresa la idea de que el comprador tiene el
derecho de hacer retomar la cosa por el enajenante y exigirle la devolución del precio.

Esta garantía solo se debe en los contratos a título oneroso.

Requisitos (ART.2164)

- Vicio oculto: es aquel que el comprador, aún empleando la debida diligencia, no pudo
advertir. La determinación de esta calidad del defecto es una cuestión sujeta a la libre
apreciación judicial. Se ha sostenido que sólo revisten tal carácter aquellos que escapan al
estudio de un experto, sin embargo esta es una exigencia excesiva, por lo que basta el
cuidado que pone un propietario diligente en sus negocios.

- Vicio importante: se considera todo defecto que torna la cosa impropia para su destino o
que tiene una importancia tal que el comprador, de haberlo conocido, no hubiera adquirido
la cosa o hubiera dado menos por ella.

- Vicio existente al tiempo de la adquisición : al momento de la tradición de la cosa (basta

que se encuentren en germen aunque aún no se hayan manifestado). La prueba de esta
circunstancia incumbe al comprador.

Entre quienes existe la garantía

Entre las partes contratantes y sus herederos. Además, en favor de los sucesores singulares
del adquirente. En este caso, el subadquirente a título gratuito no tiene acción contra su
antecesor inmediato pero puede demandar a quien le transmitió la cosa al donante por título
oneroso. El adquirente puede demandar omisso medio a cualquiera de sus antecesores en el
dominio que ha transmitido la cosa a título oneroso.

Efectos

La existencia de un vicio oculto hace nacer dos acciones a favor del comprador: (ART.2174)

1. La acción redhibitoria: tiene por objeto la resolución del contrato con devolución de la cosa
y del precio.
Siendo el vendedor de buena fe, en principio debe sólo la restitución del precio con sus
intereses desde que se realizó el pago y el vendedor debe restituir la cosa con todos los
frutos y productos percibidos desde la entrega.ART.2174
Siendo el vendedor de mala fe (que conocía o debía conocer el vicio oculto por razón de su
arte u oficio) está obligado a restituir el precio con todos los daños y perjuicios
sufridos.ART.2176
 2. La acción quanti minoris: busca una disminución del precio equivalente a la desvalorización
de la cosa como consecuencia del vicio, manteniendo la validez del contrato.
Si el vendedor es de buena fe, deberá la restitución de la parte del precio. Si es de mala fe,
el comprador tiene también derecho a reclamar daños y perjuicios.

Cuando el defecto es de tal importancia que de haberlo conocido el comprador no hubiera

adquirido la cosa, la ley le concede el derecho de optar entre ambas acciones, pero intentada
alguna de ellas pierde el derecho a la otra (ART.2175). Si el vicio no tiene tal importancia, solo
podrá ejercer la quanti minoris.

Cesación de la garantía: causales:

- Por estipulación en el contrato

- Si el adquirente conocía el vicio o debía conocerlo por su profesión y oficio.

Cláusulas que modifican la garantía

Las partes pueden restringir, ampliar o renunciar a la garantía por vicios redhibitorios
(ART.2166). Este principio se funda en que no es una institución de orden público.

La renuncia puede ser incluso tácita. Ésta no tendrá validez cuando el vendedor conocía el
vicio y no lo declaró al comprador (hay dolo).

Prescripción de las acciones

El ART.4041 establece un plazo de caducidad de tres meses desde el descubrimiento del vicio.
Pero si el vendedor actuó dolosamente, las acciones se prescriben recién a los dos años
(ART.4030).

(XIII.3) Pactos especiales. Concepto. Principio General. Clausulas legisladas:

Puesto que en el ámbito contractual impera el principio de la libertad (art 1197), las partes pueden
pactar las clausulas y modalidades que estimen convenientes (art 1363). En toda esta materia, las
disposiciones del Código, salvo contadas excepciones, solo tienen carácter supletorio y rigen en
caso de que las partes no hayan acordado expresamente otra cosa. El Código se ha limitado a
reglamentar las clausulas más frecuentes.

(i) No enajenar

Régimen legal: El art 1364 prohíbe la clausula de no enajenar la cosa vendida a persona
alguna, pero autoriza la prohibición referida a persona determinada. Se comprende fácilmente
que una restricción general e ilimitada al derecho de transmitir la propiedad sería contraria a la
 libre circulación de la riqueza, con grave perjuicio social, como que importaría poner la cosa
fuera del comercio

a) Clausula absoluta de enajenar: como ya lo dijimos está expresamente prohibida por el

1364.

Prohibición respecto a persona determinada: No necesita ser designada con nombre y apellido,
bastando su individualización. Tampoco hay inconveniente en que la determinación se haga en
forma relativamente genérica, por ejemplo si se prohíbe vender el bien “ a todo descendiente
de Juan Pérez”. Sin embargo, a veces esta determinación genérica, aunque limitada, puede
tener una amplitud tal, que implique una serie e injustificada limitación al derecho de libre
disposición, como por ejemplo, si se prohíbe vender un bien a cualquier persona domiciliada en
Bs As. A veces la cuestión será dudosa, los jueces deberán resolverla según su prudente
arbitrio, teniendo en cuenta la legitimidad del interés del vendedor en la prohibición.

Si el comprador enajena el bien a la persona que le está prohibida ¿Cuáles son los derechos
del vendedor?

Si la prohibición ha sido puesta con carácter expreso de condición resolutoria, ninguna duda
cabe de que el vendedor puede demandar la nulidad y reivindicar la cosa del tercero. Si la
condición se estipulo bajo pena de multa, la enajenación será válida y el vendedor solo tendrá
derecho a reclamar el pago de la multa pactada. Pero lo más frecuenta será que la clausula se
limite a establecer la prohibición, sin darle el carácter expreso de condición ni fijar una multa.
Machado sostiene que en ese caso la enajenación hecha por el comprador será válida y el
vendedor solo tendrá derecho a exigir daños y perjuicios. Por nuestra parte pensamos que la
violación de la prohibición debe dar derecho al vendedor a perseguir la devolución de la cosa
del tercero que la adquirió sabiendo la prohibición. Esta solución en la práctica solo jugara en
materia de inmuebles, puesto que en el titulo de adquisición figura la prohibición, de tal modo
que el tercero comprador no puede ignorarla, si la adquiere no obstante la prohibición, lo hace
a su cuenta y riesgo, y no tendrá justos motivos de queja luego si el vendedor reclama la
devolución. En cambio, en materia de muebles la regla de que la posesión vale titulo paralizara
la acción reivindicatoria del vendedor contra el tercero.

(ii) Ventas condicionales: suspensiva y resolutoria

Condición suspensiva: Según el art 1370, la compraventa condicional tendrá los siguientes
efectos:
 a) Mientras pendiese la condición, ni el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa
vendida, ni el comprador de pagar el precio, y solo tendrá derecho para exigir medidas
conservatorias.
b) Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al
comprador, este no adquiere el dominio de ella y será considerado como administrador de
la cosa ajena, ello significa que deberá restituir la cosa con sus frutos, teniendo por su
parte derecho a exigir la retribución correspondiente a la administración de la cosa.
c) Si el comprador sin embrago hubiese pagado el precio, y la condición no se cumpliese, se
hará restitución reciproca de la cosa y el precio, compensándose los intereses de este con
los frutos de aquella, solución práctica que evita entrar en la prueba, a veces bastante
compleja del valor exacto de los frutos.

Condición resolutoria: Dispone el art 1371 que cuando la condición fuese resolutoria, la
compra y venta tendrá los siguientes efectos:
a) El vendedor y comprador quedaran obligados como si la venta no fuese condicional, y
si se hubiese entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condición, solo
tendrá derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa.
b) Si la condición se cumple, se observara lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir
las cosas a su dueño, mas el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino
cuando el comprador le haga tradición de ella. Esta última solución parece lógica,
porque el comprador condicional ha comprado la cosa y ha adquirido sobre ella el
derecho de propiedad, sin embargo, por efecto del principio de retroactividad de la
condición, la venta condicional se tiene por no celebrada, y el comprador deberá
devolver el inmueble libre de cargas, servidumbres o hipotecas. La regla sufre una
excepción respecto de los muebles, en cuyo caso quedan firmes los derechos de
propiedad, usufructo o prenda que pudieran haber adquirido los terceros que ignoraban
la condicionalidad del derecho del comprador.

Caso de duda: Según el art 1372, en caso de duda sobre si la condición fuese suspensiva o
resolutoria, se juzgara que es resolutoria siempre que, pendiente la condición, el vendedor hubiese
hecho entrega de la cosa al comprador. Es lógico que asi sea, porque el vendedor bajo condición
suspensiva no tiene obligación alguna de entregar la cosa y si la tiene quien la ha vendido bajo
condición resolutoria.

Es claro que este artículo solo juega en caso de duda, porque si de los términos del contrato
resulta claramente establecido que la condición es suspensiva, este carácter no se altera por la
circunstancia de la entrega de la cosa.

(iii) A satisfacción del comprador

Es definida en el articulo1365 como aquella que se hace con la cláusula de no haber venta, o de
quedar deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador. Esta sujeto a la condición
suspensiva de que no sea de la satisfacción del comprador.

Desde el momento que el comprador manifiesta su satisfacción recién ahí comienza el contrato.
Hasta antes de manifestar su voluntad, actúa como un comodatario.

Art 1377: La venta a satisfacción del comprador, se reputa hecha bajo condición suspensiva, y el
comprador será considerado como un comodatario, mientras no declare expresa o tácitamente que
la cosa le agrada.

Habrá declaración tacita del comprador de que la cosa le agrada, si pagase el precio de ella, sin
hacer reserva alguna, o si, habiendo plazo señalado para la declaración, el plazo terminase sin
haber hecho declaración alguna.

No habiendo plazo señalado para la declaración del comprador, el vendedor podrá intimarle
judicialmente que la haga en un término improrrogable, con conminación de quedar extinguido el
derecho a resolver la compra.

(iv) Retroventa

Concepto y naturaleza jurídica: Hay venta con pacto de retroventa cuando el vendedor se
reserva la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo el precio o una cantidad mayor o
menor estipulada en el mismo contrato (art 1366).

En el sistema de nuestro código, para que haya venta con pacto de retroventa, es necesario
que el contrato haya sido seguido de la transferencia del dominio.

La clausula de rescate pactada en un boleto de compraventa es estrictamente una venta con

derecho a arrepentirse el vendedor; a nuestro juicio, no podrá hablarse con propiedad de
retroventa, porque no hay transferencia de dominio.

La naturaleza de este pacto ha sido controvertida, pero en la opinión predomínate que nuestro
código ha adoptado (art 1373), es una venta hecha bajo condición resolutoria. La adopción de
esta teoría tiene importantes consecuencias:

-El rescate opera retroactivamente, se reputa que la propiedad nunca ha salido del patrimonio
del vendedor y quedan sin efecto los actos de disposición sobra la cosa hechos por el
comprador.

-Estrictamente no sería indispensable una nueva escritura traslativa del dominio, sin embrago
veremos que en la práctica esta se otorga siempre
-El rescate no paga impuesto a la transmisión de bienes.

Interés económico de este pacto, los peligros: Aunque teóricamente se puede concebir en la
realidad un contrato de venta sincero, en el que el vendedor se reserva la facultad de recuperar
el dominio, en la realidad económica estos pactos encubren siempre o casi siempre un
préstamo de dinero; la venta funciona como garantía de que la suma será devuelta. Es un
arma poderosa en manos de prestamistas inescrupulosos y que tienen en estos contratos un
procedimiento que muchas veces les permite quedarse con bienes importantes por un precio
mínimo .Lo cierto es que esta clausula solo favorece las actividades de los usureros. No es
extraño que estos pactos fueran combatidos por el Derecho Canónico, y que algunas
legislaciones lo hayan prohibido.

Sin llegar a tanto, nuestro código ha limitado sustancialmente su ámbito de aplicación al

prohibirla en relación con las cosas muebles (1380).

Condiciones de validez: Para que el pacto de retroventa sea valido debe reunir las siguientes
condiciones

a) Debe recaer sobre bienes inmuebles

b) Su plazo no puede exceder los tres años: Los inconvenientes de la incertidumbre que pesa
sobre el dominio hacen necesario limitar el término durante el cual el derecho de rescate
puede ser ejercido. Nuestro código establece el plazo de tres años a partir de la fecha del
contrato, o sea del boleto de compraventa, es irrelevante la fecha de la tradición.

Se trata de un plazo de caducidad, por consiguiente, su vencimiento se opera ipso iure sin
necesidad de constitución en mora. Si la clausula se limita a establecer la retroventa sin
estipular plazo, debe considerarse que se ha referido al término legal de tres años.

c) La retroventa debe estipularse en el mismo acto de la venta: para que el pacto funcione
como condición resolutoria, es indispensable que se haya pactado en el mismo contrato
de venta. Si el rescate se hubiera pactado por contrato separado, no se estará en
presencia ya de una condición resolutoria, que deja sin efecto el contrato anterior
retroactivamente, sino de un nuevo contrato que supone dos transferencias de dominio
independientes. Pago de dos impuestos a la transmisión de bienes, etc.
d) Por otra parte este nuevo contrato no tendrá efecto respecto a terceros a terceros a quien
el comprador hubiere transmitido el dominio u otro derecho real sobre la cosa, puesto que
no figurando el compromiso de retracto en el título original, no tienen por qué ser afectados
por las obligaciones contraídas por el comprador.
La clausula de retroventa normalmente fija el precio que deberá pagar el comprador para rescatar
la cosa, el que puede ser menor, igual o mayor que el de venta (art 1366). Si nada dijera sobre el
punto debe interpretarse que las partes entendieron ajustar el mismo precio de la venta.

El derecho de rescate

Quien puede ejercerlo: Titular del derecho de rescate es desde luego el vendedor, pero también
puede ser ejercido por: a) sus cesionarios, b) herederos del vendedor, en caso que estos sean
varios, el ejercicio del derecho está sujeto al acuerdo de todos ellos, c) por los acreedores del
vendedor en ejercicio de la acción subrogatoria.

Pluralidad de vendedores: si los titulares del derecho de rescate fueran varios, sea porque la venta
hubiere sido hecha por dos o más copropietarios de la cosa vendida o porque hubieran sucedido al
vendedor varios herederos, será necesario el consentimiento de todos ellos para recuperarla.

Contra quienes se ejerce: La ob de sufrir el rescate pesa sobre:

a) el comprador o los compradores que la hubieren adquirido conjuntamente (art 1388) pues
la resolución opera ipso iure y sin el concurso de la voluntad del obligado a restituir.

b) Los herederos del comprador sin que importe que sean capaces o incapaces. Si estos son
varios, la acción del vendedor debe ejercerse contra cada uno de ellos por su parte
respectiva, sea que la cosa se halle todavía indivisa, sea que se hubiera ya distribuido
entre los herederos, en otras palabras, la acción se divide en proporción al haber de cada
uno de los herederos de tal modo que la demanda dirigida contra uno de ellos en el
termino legal, solo tiene efecto respecto al demandado. Pero si se ha dividido la herencia y
la cosa vendida se ha adjudicado a uno de los herederos, la acción del vendedor puede
intentarse contra el por la cosa entera.

c) Los terceros que han adquirido la cosa sabiendo que estaba sujeta a una condición
resolutoria, deben resignarse a la restitución de ella, a cambio de la devolución del precio.

Capacidad para ejercer el derecho de rescate: se trata de un acto de disposición de bienes

como que el rescatante deberá devolver el precio: por tanto la declaración de voluntad será
válida cuando es hecha por una persona capaz, o por los representantes legales de un incapaz
de hecho, munidos de la correspondiente autorización judicial.

Extinción del derecho de rescate: se extingue por: a) por expiración del término; la extinción se
produce ipso iure y sin necesidad de constitución en mora, b) por renuncia del vendedor a
ejercerlo, c) por la pérdida de la cosa, sea que ella se deba a una causa natural o que haya
sido puesta fuera del comercio o expropiada. En esta última hipótesis no habrá rescate
 propiamente dicho, pero es indudable que el vendedor conserva el derecho a reclamar la
indemnización pagada al Estado, que ocupa el lugar de la cosa.

Efectos del pacto

Efectos al vencimiento del plazo

-Con relación al comprador: el comprador se encuentra en la condición de un propietario que tiene

el dominio afectado a una condición resolutoria. De ahí se desprenden los siguientes efectos:

a) Puede realizar toda clase de actos de disposición (venta, hipoteca, constitución de usufructos y
servidumbres), pero estos derechos quedan extinguidos si el vendedor rescata la cosa (art 2670).

b)Con tanta mayor razón podrá realizar actos de administración y estos deberán ser respetados
por el vendedor que haga valer su derecho de rescate.

c) Puesto que las cosas se deterioran o pierden para su dueño al vendedor le basta con no ejercer
su derecho de rescate para hacerlos pesar sobre el comprador; pero si a pesar de los deterioros el
vendedor siguiera teniendo interés en la cosa, el comprador no responde de los que hayan ocurrido
por caso fortuito o fuerza mayor; pero si de los que hubieran sucedido por culpa o dolo.

d) Pude como dueño, ejercer todas las acciones reales emergentes del dominio.

- Con relación al vendedor: Quien ha vendido con pacto de retroventa no tiene sobre la cosa
ningún derecho real, sino solo uno de carácter personal, el de readquirir la propiedad.

Efectos del ejercicio del rescate

El principio general es que el ejercicio del derecho de rescate provoca la resolución retroactiva de
la venta. Esto tiene efectos respecto de las partes y de terceros.

-Obligaciones del rescatante:

a) Ante todo, debe restituir el precio, con lo más o menos que se hubiera pactado (1366).

b) Debe reembolsar las sumas que hubiere gastado el comprador en la entrega de la cosa y en el
pago de los honorarios y gastos del contrato, solución justa, pues si la venta queda sin efecto por
voluntad del vendedor, no es admisible que el comprador cargue con esos gastos.

c) Igualmente debe reembolsar las mejoras necesarias o útiles que el comprador haya hecho en la
cosa, no así las voluntarias, respecto a las cuales el derecho del comprador se reduce al retirarlas
si al hacerlo no causa perjuicio a la cosa.

-Obligaciones del comprador: esta obligado a

a) Devolver la cosa con todos sus accesorios (1385). Entre estos accesorios se incluyen:

1. Las mejoras, sean necesarios, útiles o voluntarias; las dos primeras deberán serle pagadas por
el rescatante; en cuanto a las voluntarias el rescatante no está obligado a pagarlas y en tal caso el
comprador puede retirarlas si al hacerlo no causa perjuicios a la cosa; pero si el rescatante quisiere
conservarlas, el comprador no las puede retirar, pues forman un accesorio de la cosa y caen por lo
tanto dentro del precepto del art 1185

2. Los aumentos que hubiere experimentado el inmueble, sea por accesión o aluvión

3. Los tesoros que se hubieren descubierto, en las parte que ellos corresponden al dueño del
suelo.

b) En cuanto a los frutos, hay que formular las siguientes distinciones:

1. Los percibidos por el comprador hasta el momento de la resolución son suyos

2. Los frutos naturales pendientes de percepción deben distribuirse entre rescatante y comprador a
prorrata del tiempo de producción; así, si entre el momento de la siembra y el de la cosecha
transcurren seis meses y el rescate se efectúa al terminar el quinto mes, al comprador le
corresponderá 5/6 y al vendedor 1/6 de la cosecha.

-Efectos respecto de terceros: Puesto que el pacto de retroventa funciona como condición
resolutoria, todos los derechos que hayan adquirido terceras personas sobra la coa, por acto de
disposición del comprador (dominio, hipotecas, servidumbres) quedan sin efecto, para que el pacto
de retroventa produzca sus efectos resolutivos respecto de terceros, debe figurar en el instrumento
de transmisión de dominio y, por tanto, puede ser conocido por los terceros que adquieren sobre la
cosa un derecho real.

Con respecto a los actos de administración celebrados por el comprador por terceros, la resolución
no afecta el derecho de estos, que quedan subsistentes.

(v) Reventa

El art 1367 lo define como la estipulación de poder el comprador restituir al vendedor la cosa
comprada, recibiendo de el , el precio que hubiere pagado, con exceso o disminución. Se trata,
pues, de una clausula que, como la de retroventa permite dejar sin efecto la enajenación, solo que
en este caso, dicha facultad se concede al comprador y no al vendedor. Pero poco a poco,
mientras se examine la cuestión, se advertirá que existen entre ambos pactos diferencias
profundas.
 a) En el pacto de reventa, es el adquirente de la cosa el que toma la iniciativa, por tanto, el
deberá devolver la cosa libre de gravámenes, en el estado que la compro. La declaración
de rescate, hecha por el comprador, no tiene ningún efecto sobre los derechos que el
mismo haya transmitido a terceros sobre la cosa. Si el comprador quiere exigir del
vendedor la devolución del precio, tendrá que acordar con esos terceros la extinción de los
derechos por ellos adquiridos. No se trata, pues, de la resolución de esos derechos, sino
de un acuerdo entre el comprador y los terceros que permita al primero devolver la cosa en
el estado en que la recibió.
En cuanto al precio en dinero, puesto que es una cosa fungible y consumible, no hay
cuestión de que alguien pueda haber adquirido los derechos reales sobre el. Ejercido el
derecho de reventa y depositada la cosa, el comprador podrá hacer ejecución de bienes
del vendedor que no se allanase a devolverlo.
b) Si la cosa hubiere sido expropiada, el comprador expropiado podrá rescatar el precio
entregando la indemnización recibida, que viene a ocupar el lugar de la cosa.
c) En cuanto al termino para ejercer el rescate, es de total aplicación el régimen de la
retroventa; en consecuencia, no podrá exceder de tres años y se opera ipso iure, sin
necesidad de constitución en mora.

(vi) Preferencia

Concepto y naturaleza jurídica: El pacto de preferencia es la clausula en virtud de la cual el

vendedor se reserva el derecho de recomprar la cosa, si el comprador decide revenderla o darla en
pago a terceros, ofreciendo las mismas condiciones que estos. Se lo llama también derecho de
tanteo. El vendedor no tiene la obligación, sino solo el derecho de recomprar la cosa; por su parte,
el comprador no está obligado a revenderla, pero si lo hace, debe dar preferencia a la persona de
quien el adquirió la cosa.

Para que este derecho de preferencia cobre vida, es indispensable que el comprador se haya
decidido a revender la cosa o darla en pago (1392), no funciona, por tanto, cuando el vendedor la
aporta a una sociedad, o cuando la dona o transmite a terceros como consecuencia de un contrato
de renta vitalicia y mucho menos cuando constituye sobre ella derechos reales de hipoteca,
prenda, usufructo, servidumbre, etc.

Es condición ineludible que el comprador ofrezca las mismas condiciones del tercero; no se trata
solamente de precio, sino también del plazo y del cualquier otra ventaja ofrecida por el tercero.

El vendedor solo tiene acción personal contra el comprador, se trata de una promesa de venta
hecha por el comprador al vendedor, sujeta a la condición suspensiva de que más tarde decida
vender o dar la cosa en pago a un tercero. Nuestro Cód. ha adherido claramente a este sistema al
decidir que si el comprador vendiese la cosa a un tercero sin dar aviso al vendedor originario, la
venta será válida, y el vendedor solo tendrá derecho a reclamar los daños y perjuicios (1394).

A diferencia de los que ocurre con la retroventa, el nuevo contrato de reventa hecho a favor del
vendedor originario es un acto independiente del primero y paga los derechos fiscales
correspondientes a la transmisión de bienes. No se trata ya de una venta anterior que queda
retroactivamente sin efecto, sino de dos transmisiones de dominio distintas.

El pacto de preferencia, puesto que no tiene efectos resolutivos ni afecta a terceros, puede
estipularse en el contrato originario o en acto posterior.

Es intransmisible a herederos del vendedor, ni puede ser cedido, ya que este pacto suele fundarse
en razones puramente sentimentales; el dueño de la cosa se aviene a desprenderse de ellas a
condición de que la posea quien sepa valorarla o cuidarla, pero desea evitar que caiga en manos
de extraños. Se trata por tanto, de motivaciones intimas, que no valen para sus sucesores o
cesionarios.. Este derecho tampoco puede ser ejercido por los acreedores del vendedor en
ejercicio de la acción subrogatoria.

Es indivisible: por tanto si la cosa hubiera sido vendida originariamente por varios condóminos,
cada uno de ellos podrá exigir se le venda toda la cosa, si los otros covendedores no quisieran
recomprarla; pero ninguno de ellos podría pretender que se le revendiera solo la parte que le tenía
en la cosa, salvo que ese derecho a la recuperación parcial fuera reconocido expresamente en el
contrato.

Plazo para ejercer la preferencia: El vendedor está obligado a ejerce su derecho de preferencia
dentro de los tres días de serle notificada la oferta que tenga por ella, si se tratare de una cosa
mueble, y dentro de los 10 días, si fuere inmueble (1393). Pero mientras el comprador no se decida
a revender la cosa, el derecho del vendedor a que se le otorga la preferencia se mantiene vivo,
cualquiera que sea el tiempo transcurrido.

Efectos

-Obligación de avisar: La primera obligación contraída por el comprador es la de avisar al

vendedor las condiciones que le son ofrecidas por el tercero. Esa obligación debe ser ejecutada
lealmente y sin reticencias, el comprador debe comunicar todas las condiciones de la operación
propuesta.

La ley no establece ningún requisito formal para la notificación, limitándose a decir que esta puede
ser judicial, puede por tanto ser hecha en cualquier forma fehaciente y aun bastaría la verbal,
siempre que se la pueda probar de modo inequívoco.
-Obligaciones del vendedor que hace uso de la preferencia: El vendedor está obligado a reconocer
al comprador todas las condiciones que el tercero le hubiere ofrecido, en cuanto a precio, plazo
para entrega y cuantas otras ventajas resultasen para el comprador-vendedor del contrato que se
la ha propuesto.

-Venta hecha en pública subasta: Acá la ley no distingue entre el remate público hecho por
iniciativa del propietario y la subasta judicial originada en una ejecución de terceros. El sistema
legal difiere según se trate de muebles o inmuebles:

a) Cosas muebles; en este caso el vendedor originario pierde todo derecho.

b) Bienes Inmuebles: Si la cosa fuere inmueble, el vendedor tendrá derecho a ser notificado sobre
el día y lugar en que ha de hacerse el remate.

Hecha la notificación ¿en qué consiste el derecho del vendedor originario? Una aplicación rigurosa
de los principios haría pensar que, adjudicada la cosa al mejor postor, el vendedor originario
tendría derecho de ser preferido ofreciendo un precio igual. Pero esta solución debe
indudablemente rechazarse, quien concurre a un remate y hace posturas, no puede estar expuesto
a no resultar adjudicatario, no obstante haber ofrecido más que todos sus competidores.

Dispuesto el remate, el titular del derecho de preferencia debe entrar en leal y franca competencia
con los demás interesados, en suma, su derecho se reduce a participar en la puja.

Omitida la notificación del remate, el comprador-vendedor debe pagar los daños y perjuicios
consiguientes.

(vii) Mejor comprador

El artículo 1369 lo define como la estipulación de quedar deshecha la venta, si se presentase otro
comprador que ofreciese un precio más ventajoso.

A menos que las partes dispusiesen expresamente lo contrario, este pacto funciona como
condición resolutoria (1398), es decir, la nueva oferta más ventajosa resuelve la venta anterior,
pero entre tanto tiene carácter de contrato definitivo y exigible por parte del comprador. Sin
embargo las partes pueden disponer que el pacto funcione como condición suspensiva (1398); vale
decir, celebrado el contrato su cumplimiento no será exigible en tanto no venza el plazo dentro del
cual se pueda hacer valer el pacto.

-Es transmisible: a diferencia del derecho de preferencia, el derecho surgido del pacto de mejor
comprador no tiene carácter estrictamente personal; puede ser cedido, pasa a los herederos del
vendedor y puede ser ejercido por los acreedores del vendedor por vía de acción oblicua (1397).
Condiciones de ejercicio: Para que el derecho reconocido por la clausula de mejor comprador
pueda ejercerse es preciso:

a) Que se trate de un bien inmueble; respecto de los muebles, el pacto de mejor comprador
está prohibido (1400), pues sería incompatible con el principio de que la posesión de
buena fe de una cosa mueble implica una presunción de propiedad que no admite prueba
en contrario.
b) Que el plazo pactado no exceda de tres meses (1400): se justifica que el plazo sea muy
breve porque este pacto crea una situación de incertidumbre respecto al dominio, que
conviene evitar. Se trata de un termino de caducidad que corre desde la fecha del contrato
y que produce sus efectos ipso iure.
c) Que el nuevo comprador sea ajeno al contrato originario (1402): la hipótesis legal es que la
venta haya sido hecha conjuntamente por los condóminos de la cosa o varios compradores
que la adquieren en conjunto, en tal caso, ninguno de los vendedores o compradores
puede ser el oferente. La disposición, fundada en la lealtad que se deben los que
participan del negocio común, es razonable y moralizadora.

Efectos

-Obligaciones del vendedor: son las siguientes

a) Hacer saber al comprador quien sea el mejor comprador (1401); es necesario que el comprador
sepa quien ofrece las mejores ventajas, porque puede tratarse de un caso de incompatibilidad, y
porque esta individualización del oferente permitirá al comprador verificar la seriedad de la oferta.

b) Hacer saber asimismo, en qué consisten las mayores ventajas, ordinariamente estas se
traducirán en un aumento de precio; pero pueden consistir asimismo en plazos más breves o
mejores garantías del pago del saldo.

-Derecho de preferencia del comprador: Notificado de la mejor oferta hecha por un tercero, el
comprador tiene derecho a proponer iguales ventajas, en cuyo caso será preferido, pero si no las
ofreciere, el vendedor puede disponer de la cosa a favor del nuevo comprador.

-Casi en que el comprador no haga uso de su derecho de preferencia: en tal hipótesis hay que
distinguir si el pacto tiene carácter de condición resolutoria o suspensiva:

a) El pacto funciona como condición resolutoria, puesto que la ley le atribuye este carácter, salvo
estipulación expresa en contrario (1398). La compraventa originaria queda resuelta y sin efecto los
derechos reales (dominio, hipotecas, servidumbre), que el comprador hubiera transmitido a
terceros. En cuanto a los actos de administración, deberán ser respetados por el nuevo adquirente
(2670).
b) El pacto funciona como condición suspensiva: el problema es mucho más simple. Puesto que el
vendedor no ha entregado la cosa, puede disponer de ella a favor del tercero, sin ninguna
responsabilidad frente al comprador originario.

(VIII). Pacto comisorio

ART.1204. En los contratos con prestaciones reciprocas se entiende implícita la facultad de

resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no
cumpliera su compromiso.

Facultad de la parte cumplidora de resolver el contrato ante el incumplimiento de la otra.

Funciona como una condición resolutoria ya que el contrato subsiste siempre y cuando las
partes cumplan; si alguna no cumple, el contrato cae.

Constituye una excepción al principio de que los contratos nacen para ser cumplidos, ya que lo
normal sería que, ante el incumplimiento de na de las partes, la otra demande el cumplimiento.

Tiene dos especies, que se diferencian en cuanto a sus efectos:

- Tácito (introducido por la ley 17711): como elemento natural, no

está expresamente estipulado en el contrato pero se entiende implícito. Se debe interpelar a la
parte incumplidora, dándole un plazo de 15 días para cumplir. Si vencido el mismo no se ha
dado cumplimiento, el requirente, sin necesidad de intervención judicial, puede tener por
resuelto el contrato.

- Expreso: consignado en el contrato. Basta el mero vencimiento del

plazo para tener por resuelto el contrato. El contrato se resuelve automáticamente ante el
incumplimiento, de pleno derecho (solo se notifica).

En caso de incumplimiento parcial, las prestaciones cumplidas quedan firmes, en la medida en

que sean divisibles.

El ART.1374 prohíbe la aplicación del pacto comisorio en la venta de cosas muebles, lo que
significaría que en este caso nunca se puede pedir la resolución. El fundamento de esta
prohibición radica en la aplicación del ART. 2412, por el cual la posesión de una cosa mueble
vale por título de propiedad. Sin embargo, luego de la reforma introducida por la ley 17711,
muchos artículos del código quedaron en contradicción con esta disposición, al conceder el
derecho de pedir la resolución de la venta de muebles.
La doctrina se encuentra dividida entre las opiniones de:
- Borda: el ART.1374 se tiene por no escrito. La ley 17711 no distinguió entre muebles e
inmuebles, por lo que deroga tácitamente a la disposición anterior, en virtud del principio de
que ley posterior deroga ley anterior.

- Lopez de Zavalía: el ART.1374 está vigente, ya que la ley 17711 cuando quiso derogar lo
hizo expresamente y además, al ser insertada en el código, no puede considerársela una
ley posterior. De esta manera, la solución a esta contradicción es armonizar los textos: el
único pacto comisorio prohibido por el ART.1374 es el expreso (único conocido en la época
de su redacción) sobre muebles, por lo que el pacto comisorio tácito introducido por la ley
17711 no puede ser alcanzado por tal prohibición. *se ha criticado esta solución por el
hecho de que no es admisible que con el pacto comisorio expreso se prohíba, y con el
tácito no se lo haga; por lo tanto callando, se obtiene más. A esto, Lope de Zavalía
contesta que es la única forma de armonizar el texto del ART.1374 con las nuevas
disposiciones que introdujo la deficiente ley.

- Por su parte, los tribunales se inclinaron por la aplicación del pacto comisorio sólo en
inmuebles, considerando que no se puede derogar el ART.1374, que se mantiene vigente.

Limitaciones al ejercicio del pacto comisorio por razones de moral y buenas costumbres

Hay casos en que el ejercicio de este pacto resulta abusivo y contrario a la moral, por lo que no
puede ser invocado. Esto ocurre en la compraventa de inmuebles por mensualidades, cuando
la cosa fue entregada, después de que el comprador ha pagado un número importante de
cuotas (25%) o si se han introducido mejoras importantes, superiores al saldo de precio que
falta abonar (equivalentes al 50%).

Efectos

La venta se reputa hecha bajo condición resolutoria (ART.1374), por lo que se produce la
restitución de la cosa y la devolución del precio.

(IX). Venta con cláusula de arrepentimiento

ART.1373. La venta con cláusula de poder arrepentirse el comprador y el vendedor, se reputa

hecha bajo condición resolutoria, aunque el vendedor no haya hecho tradición de la cosa.
Habiendo habido tradición, o habiéndose pagado el precio de la cosa vendida, tendrá los
efectos de la venta bajo pacto de retroventa, si fuese estipulada a favor del vendedor; o tendrá
los efectos del pacto de reventa, si fuese estipulada a favor del comprador.

Es la facultad reconocida al vendedor, al comprador o a ambos a la vez, de dejar sin efecto el

contrato restituyéndose recíprocamente lo que hubieran recibido.
Tiene carácter resolutorio del contrato, haya o no mediado tradición. La diferencia está en que
después de hecha la tradición o pagado el precio, tendrá los efectos de una retroventa, si fue
en beneficio del vendedor; y los efectos de una reventa, si fue a favor del comprador.

(X). Venta con reserva de dominio

Facultad concedida al vendedor de que, con el objeto de asegurarse el pago total de la cosa
vendida, se reserve el dominio hasta que el precio haya sido íntegramente pagado.

Es un medio de garantía, que facilita el crédito, por lo que conlleva notorias ventajas como
estimulante del tráfico mercantil.

Funciona como condición resolutoria, según el ART.1376, que lo equipara al pacto comisorio.
Así, se transmite el dominio en el acto del contrato y se lo supedita a la condición resolutoria de
que se pague el precio.

Efectos

Los riesgos de la cosa (aumentos y deterioros o pérdidas) corren por cuenta del propietario,
que es el comprador.

Una vez pedida la resolución, tiene idénticos efectos al pacto comisorio.

(XI). Venta en comisión

Se da cuando el comprador manifiesta que, aunque celebra el contrato a nombre propio, tiene
la intención de transferir a un tercero los derechos y obligaciones derivados del negocio.

Esta cláusula importa un propósito de especificación: el comprador espera transferir el boleto

antes de la escritura, para lo cual requiere el consentimiento anticipado del vendedor.

Naturaleza. Se trata de una venta afectada de una alternativa en cuanto a la persona del
comprador. Uno de los compradores eventuales está determinado, mientras el otro queda
todavía ignorado.

Condiciones de validez

1. Cláusula pactada en el contrato de compraventa. Esto supone una autorización anticipada

del vendedor para que el comprador transfiera todos los derechos y obligaciones
emergentes del contrato, quedando él desobligado. Significa una cesión de deuda que no
puede hacerse sin el consentimiento del acreedor.
2. Transferencia (determinación de la persona que va a asumir la calidad de comprador)
antes del plazo fijado para la escrituración o del estipulado en el contrato. De lo contrario el
comprador queda como único obligado.

3. Transferencia a favor del tercero en las mismas condiciones que la venta.

Efectos

 El comprador queda autorizado a transferirlos derechos y obligaciones del contrato de

compraventa, quedando desobligado respecto del vendedor.

 Si el comprador no transfiere los derechos en el término, queda como único obligado

personal.

 No importa un nuevo contrato de venta, sino el cumplimiento de la última etapa de un

solo negocio; en consecuencia, hay un solo acto a los efectos impositivos.