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Tabla de contenido
Andrés Núñez: El contrato de Compra-Venta y la transferencia de propiedad inmueble
como efecto real..........................................................................................................................1
La teoría del justo precio Por Luis de Molina...............................................................................1
El contrato de Compra-Venta y la transferencia de propiedad inmueble como efecto real........1
1 EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA EN EL DERECHO ROMANO...........................2
1.1 EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA.......................................................................2
1.1.2. EL PRECIO.............................................................................................................2
1.1.3. EFECTOS DE LA COMPRA-VENTA...................................................................2
1.2. TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE...............................................3
2. LA COMPRA-VENTA Y LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES EN EL
CÓDIGO CIVIL DE 1936..........................................................................................................4
2.1. ANÁLISIS DE TESIS.....................................................................................................5
2.1.1. TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR COMPRA-VENTA...5
2.1.2. LA LESIÓN EN EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLES.....6
2.1.3. ALGUNOS ASPECTOS JURÍDICOS DE LA BUENA FE EN LA POSESIÓN
DE INMUEBLES................................................................................................................6
2.1.4. MOMENTO DE CONSTITUCIÓN DEL DERECHO REAL EN LA VENTA DE
INMUEBLES.......................................................................................................................7
3. EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA Y LA TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD DE
BIEN INMUEBLE EN EL CÓD. CIVIL DE 1984....................................................................8
3.1. LA AUTONOMÍA PRIVADA..........................................................................................8
3.1.1 EL CONTRATO........................................................................................................9
3.1.2 EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA..............................................................12
3.2.1 SISTEMAS DE TRASNFERENCIA DE PROPIEDAD......................................14
3.2.2. SISTEMA ADOPTADO POR EL CÓDIGO CIVIL ACTUAL............................15
3.2.6. CONCLUSIÓN......................................................................................................16
1 EL CONTRATO DE COMPRA-
VENTA EN EL DERECHO ROMANO
1.1 EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA.
En Roma se le denominaba contrato de “emptio venditio”, el cual consistía en
que “dos personas convienen en que una debe procurar a la otra la libre
posesión y el disfrute pleno, completo y pacífico de una cosa determinada,
mediante el pago de un precio fijado en dinero”[1]. De esta forma, la compra-
venta posee un carácter consensual, de buena fe, en donde una de las partes,
llamada vendedor, otorga la posesión específica de una cosa a la otra parte,
que es el comprador, a cambio de una cantidad de dinero. Cabe resaltar, que si
las partes otorgan por escrito el contrato, éste no tiene efectos constitutivos,
sino probatorios, en tanto que, como contrato consensual, la compraventa es
perfecta por el simple acuerdo del vendedor y del comprador.
Todas las cosas que pueden entrar al patrimonio de los particulares (merx) son
susceptibles de ser vendidas. Por ello, es que en Roma se podía vender cosas
corporales, así como también incorporales como, por ejemplo, una
servidumbre, una herencia.
1.1.2. EL PRECIO
Para que la venta pueda ser válida era necesario que se acuerde el precio en
dinero cierto y serio. Era preciso que el comprador debiera darle, a título de
precio, una cantidad de dinero al vendedor, lo cual implica que hay una
diferencia respecto de los contratos que se realizaban antes de la aparición de
la compra-venta, en donde solo existía el intercambio de objetos, es decir, una
suerte de trueque. Por otra parte, el precio debe ser cierto, determinado para
que el contrato pueda ser válido y si el precio ha sido dado por el comprador la
venta es nula.
Con todo ello, todo lo expuesto anteriormente tiene como finalidad explicar
brevemente en qué consistía el contrato de compra-venta, cuáles eran sus
elementos, cuándo era válido un contrato de compra-venta, etc. Todo ello nos
da una base para entender luego la regulación dada en nuestro país respecto a
la compra-venta y también a la transferencia de bienes inmuebles que es
generado por dicho contrato.
Se distancian el tiempo la entrega del bien o la entrega del precio y son actos
que se realizan en momentos distintos. Por consiguiente, se modifica la
compra-venta con efecto traslativo de la propiedad por la compra-venta
generadora de obligaciones, es decir, se perfecciona la compra-venta por el
consentimiento y se transmite la propiedad por medio de la tradición de la cosa.
Es necesario que la compra-venta genere obligaciones para hacer eficaz la
entrega de la propiedad. Por tanto, por un lado se perfecciona el contrato y por
otro se concluye el contrato- Empero, como era necesario la tradición para que
pueda concretarse la compra-venta se convirtió en un obstáculo, porque si no
era posible la entrega de la cosa, toda la operación quedaba trunca. El contrato
per se no era suficiente, necesitaba de la traditio.
2. LA COMPRA-VENTA Y LA
TRANSFERENCIA DE BIENES
INMUEBLES EN EL CÓDIGO CIVIL
DE 1936
El presente capítulo se centra en el análisis de tesis sobre la compra-venta de
bienes inmuebles y cuál es la forma de transferencia el inmueble, ya que se
discute respecto a que si solo el acuerdo de voluntades tiene efectos reales o si
es que el contrato de compra-venta provoca el efecto. En consecuencia, cada
tesis utilizada nos permitirá esclarecer dudas respecto a cómo se encontraba
regulado en el código civil el contrato de compra-venta y la forma en que se
aceptaba la transferencia de dicho bien. De tal manera, que en el siguiente
capítulo pueda desarrollarse de manera amplia la forma como concibe el
código civil vigente el contrato de compra-venta y, sobretodo, qué teoría
respalda dicho código, respecto a la transferencia de inmuebles.
2.1. ANÁLISIS DE TESIS
2.1.1. TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR COMPRA-VENTA
El autor de la tesis es Víctor Montori Alfaro. La tesis presenta establecer el
momento en que se adquiere la propiedad de un inmueble a título derivativo en
nuestro derecho, es decir, si en nuestro derecho se sigue la corriente
espiritualista o la materialista. Esta última sostiene que, además del acuerdo de
voluntades se haga necesaria para su eficacia, la ejecución de un acto que
conozca la comunidad.
Ahora bien, en primer lugar, el autor señala que la propiedad por ser un
derecho real y por ejercerse en comunidad tiene que ser susceptible de ser
conocida por todos. Por ello, distingue el derecho de propiedad en general y el
derecho de propiedad de los miembros de una comunidad. Ahora, señala que
respecto al derecho de propiedad de cada miembro de la comunidad debe
estar determinada, es decir, se exige que tenga un titular y eso se debe para
que exista seguridad jurídica.
El autor presenta como conclusiones que los términos, en que fue planeado un
contrato, están supeditados y limitados por los imperativos del interés social.
También que uno de los medios que franquea a la ley para evitar que la mera
voluntad individual sea expresada en un acto contractual es la acción rescisoria
por lesión. Un punto resaltante es la definición que opta el autor por lesión, en
donde es el perjuicio sufrido por una persona, por la desigualdad de sus
prestaciones, como consecuencia de un acto jurídico celebrado o de una
prestación ofrecida por ella. De otro lado, el consentimiento para la compra-
venta se tiene que dar por escritura pública, cartas, palabras por sí o por el
apoderado. Una conclusión más es que el contrato tiene una cláusula en la
cual su renuncia a la rescisión es de nulo efecto, pues entonces la lesión sería
eludida siempre por el comprador. Asimismo, el autor concibe al sistema mixto
como el más perfecto, en el cual el criterio subjetivo es donde se toma la
conducta o ilicitud del que se beneficia. La lesión acude en ayuda del vendedor
y no del comprador, porque el vendedor sufre la constricción. De esta forma, la
lesión es la protección del débil.
Por otro lado, en relación a los artículos 839 y 835 del Código Civil de 1936
sobre el derecho del poseedor a las mejoras, establece el autor que estos
entrañan cierto peligro.
De esta forma, podemos concluir que en el Code excluye la teoría del título y
modo creado en Roma y se otorga al contrato per se efectos obligacionales y
reales. Luego, es tomado por el código civil de 1936 y como veremos más
adelante el código civil de 1984 tampoco presenta una variación intrínseca.
3. EL CONTRATO DE COMPRA-
VENTA Y LA TRANSMISIÓN DE
PROPIEDAD DE BIEN INMUEBLE EN
EL CÓD. CIVIL DE 1984
3.1. LA AUTONOMÍA PRIVADA
Es preciso mencionar en qué consiste la autonomía privada, porque es el
fundamento del ejercicio de la libertad que tienen los particulares para crear
una relación con otra persona. Por lo tanto, la autonomía es el poder que le es
inherente a toda persona para que pueda establecer una relación jurídica y
pueda decidir lo que se quiere crear mediante ese acuerdo.
Por otro lado, tenemos la libertad contractual que consiste en que su existencia
está dentro del contrato, debido a que los contratantes tienen la libertad para
determinar la forma y el contenido que va a tener el contrato que han
convenido. Ahora bien, según Messineo, “la libertad contractual se manifiesta
de 6 maneras, las cuales son explicadas por Manuel De La Puente Lavalle de
la siguiente manera: I) Las partes puede establecer libremente el objeto del
contrato, siempre que no atente contra el orden público y las buenas
costumbres; II) Las partes son libres para convenir las condiciones y
estipulaciones contractuales; III) Las partes tienen la facultad de escoger la ley
nacional o el convenio internacional a que quedará sometido el contrato; IV)
Las partes quedan en libertad para determinar la forma del contrato, o bien de
que éste no quede sometido a formalidad alguna; V) Las partes pueden
convenir libremente en que no se apliquen a un contrato nominado las normas
supletorias a la voluntad de las partes que el ordenamiento positivo señale para
ese contrato; VI) Las partes están facultadas para celebrar contratos
innominados mediante los cuales se busque finalidades prácticas aún no
previstas por la ley, siempre que se dirija a realizar intereses merecedores de
tutela, según el ordenamiento jurídico.
3.1.1 EL CONTRATO
El contrato es la expresión de la autonomía privada, pero también el contrato
es un acto jurídico. El contrato es un acuerdo de dos o más voluntades para
crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial. Así
también, en nuestro código civil vigente en el artículo 140°, el acto jurídico es la
manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir
relaciones jurídicas. Para su validez se requiere: 1) agente capaz; 2) objeto
física y jurídicamente posible; 3) fin lícito; 4) Observancia de la forma prescrita
bajo sanción de nulidad. Entonces, notamos que la definición del acto jurídico
con el contrato es similar, pero lo que los diferencia es que el acto jurídico es el
género y el contrato es la especie.
Por otro lado, desde el punto de vista del jurista Luis Diez-Picazo[6], la idea de
contrato es un supraconcepto, que es aplicable a distintos ámbitos jurídicos.
Para él, son contratos, los tratados internacionales, los concordatos, los
acuerdos entre naciones, los contratos administrativos. Ergo, la idea de
contrato es de carácter general que puede abarcar el Derecho Patrimonial, el
Derecho Matrimonial - claro que hoy el matrimonio no es considerado como
contrato, sino como un convenio – o el Derecho de sucesiones. Ahora bien, en
un sentido restringido el contrato es un negocio jurídico patrimonial que tiene
carácter bilateral. Además sustenta Diez-Picazo que Kelsen estableció la
distinción de un contrato como acto y un contrato como norma. En el primero
se refiere al acto que los contratantes realizan y el segundo es el resultado del
negocio, de la creación, modificación de esa relación jurídica y, por ende,
presenta un valor de precepto.
1. Que sea completa: con ello la oferta debe tener todos los elementos o
condicionamientos del contrato para que de una manera fácil y sencilla el
destinatario acepte el contrato. Si están completas las estipulaciones, el
destinatario tendrá la voluntad de concretar el contrato
2. Que contenga la intención de contratar: Se sintetiza en la intención del oferente
de querer celebrar el contrato.
3. Que sea conocida por el destinatario: es importante este requisito, puesto que
si es que no llega la oferta al conocimiento del destinatario, esta será una
simple policitación. Es importante señalar que si la oferta no llega al
conocimiento del destinatario puede ser válido, si es que presenta
representante pasivo.
4. Que contenga la determinación del oferente: Acá el destinatario debe saber
con quién va a contratar, por lo tanto, el oferente debe identificarse, esto trae
como consecuencia que el contrato se realice de una manera mucho más
sencilla, porque conociendo al oferente yo, como comprador, puedo precisar mi
aceptación.
1. Que sea congruente con la oferta: requisito que sintetiza que la oferta como la
aceptación deben coincidir por completo. El aceptante debe declarar su
conformidad con la oferta, porque los efectos ocurren desde el momento que
acepta.
2. Que sea oportuna: la aceptación debe realizarse mientras la oferta se
encuentra vigente. Esto significa que debe cumplir con un plazo determinado
por el oferente, porque si una persona acepta fuera del plazo estipulado
perderá la oportunidad de poder contratar y será rechazado por el oferente.
3. Que sea dirigida al oferente: La aceptación se dirige al oferente, en
consecuencia, la aceptación no puede ser dirigida a un tercero, solo se formula
ante la persona que ofertado.
4. Que contenga la intención de contratar: es un acto volitivo del aceptante y a
como se realiza tácitamente, debe valerse de suposiciones o indicios para
comprobar que tuvo la intención de contratar.
Por otro lado, nos encontramos frente a la formación del contrato que otorgan
validez al acto jurídico. La formación tiene efectos, basados en Manuel De La
Puente, los cuales son los siguientes: 1) que cuando hay un conflicto de leyes
en el tiempo, rige la ley vigente al momento de suscribir el contrato. De ahí que,
es fundamental porque le brinda validez al contrato. 2) La ilicitud del objeto del
contrato puede depender de la ley vigente en el momento de la celebración del
mismo. 3) Los plazos señalados en el contrato tienen efecto cuando se celebra
el contrato.
Según el Código Civil de 1984, en el artículo 1370 estipula que la rescisión deja
sin efecto un contrato por causal existente al momento de celebrarlo. Ahora,
presenta consecuencias que hemos de estudiar. Basados en la apreciación de
Manuel De La Puente, el código considera que el contrato se celebró de
manera válida, pero que la rescisión lo deja sin efecto, es decir, lo convierte en
ineficaz. Ya no crea, regula, modifica relaciones jurídicas patrimoniales. Es
válida, pero no tiene efectos. Generalmente el contrato opera por mandato
expreso de la ley, que establece los requisitos para que pueda haber una
rescisión. La rescisión puede darse por las dos partes.
El código civil estipula en el artículo 1371 que la resolución deja sin efecto un
contrato válido por causal sobreviniente a su celebración. Al igual que la
rescisión deja sin efecto un contrato. Empero, se diferencia de la rescisión,
porque la resolución pone fin al contrato y también pone fin a la relación
obligatoria originada por el contrato, es decir, deja sin efecto la relación jurídica
patrimonial, deja de cumplir las obligaciones comprometidas y ya no se realizan
las prestaciones.
3.1.2 EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA
El contrato de compra-venta es el punto central en el presente ensayo y es el
eje junto con la transferencia de propiedad de inmuebles, lo que motiva la
discusión doctrinaria desde cuando tiene efecto traslativo un contrato de
compra-venta de bienes inmuebles. Empero, antes de realizar este análisis
primordial y central del presente trabajo, es preciso mencionar las
características del contrato de compra-venta.
1. a) Debe ser en dinero: Según el art. 1529 del Código Civil, el comprador se
obliga a pagar un precio en dinero. Esto caracteriza a la compra-venta de otros
contratos como, por ejemplo, la permuta. Por lo tanto, si yo vendo un bien
inmueble, una persona X debe cancelarme en ese preciso momento.
2. b) Debe ser determinado o determinable: Al momento de haberse celebrado el
contrato, el precio de haber sido determinado y, por tanto, será conocido por
ambas partes interesadas. Respecto a lo determinable, se da cuando no se ha
fijado un monto objetivamente, pero existen criterios que permiten establecer
que se asume ese monto. Por último, la determinación del precio puede
depender de un acto de evaluación, de un acto de verificación, del
acaecimiento de eventos futuros, como señala Manuel De La Puente. Y, en
caso, el precio no esté determinado, el contrato no se perfecciona.
3. c) Debe ser real: es el precio existente, efectivo. Además, que no puede existir
un precio simulado o ficticio, no existe.
4. d) Debe ser serio: el precio es serio cuando no se aparta del valor del bien, es
claro, porque a veces pueden ofrecerte determinado bien por un precio
sobrevalorado, que imposible de pagar. Lo contrario, es irrisorio, es un precio
muy barato.
Es importante que calidad de bienes uno puedo vender. Por ello, en el art. 1532
del C. Civil señala que “pueden venderse los bienes existentes o que pueden
existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya
enajenación no está prohibida por la ley.
En nuestro código, autores como Bigio, Lohman señalan que hay una
contradicción entre el artículo 1529 y el artículo 949 de nuestro código civil
actual y mencionan que es un error que no deviene del anterior código de
1936, que a su vez transcribió lo que estipulaba el código civil de Napoleón en
1804 – Code -. Para analizar en qué consiste cada tesis es necesario
mencionar los artículos en cuestión.
3.2.3. PROBLEMA
El artículo 1529 consagra la teoría del título y modo, es decir, que adopta la
modalidad de la yuxtaposición de principios de la unidad y la tradición.
Entonces, esta norma no es traslativa, sino tiene efectos obligatorios.
Respecto al art. 949 estipula que solo la obligación de enajenar hace
propietario de un bien inmueble. Entonces, la compra-venta inmobiliaria es
traslativa y no obligatoria. Con ello, la transferencia basta con que se haya
constituido dicha obligación y la constitución se realiza con la celebración del
contrato.
Por consiguiente, existe una contradicción entre estas dos nomas y se resumen
en las siguientes preguntas, que esboza Miguel Torres Méndez y que
menciono a continuación: ¿La Compra-Venta es obligatoria o traslativa en el
Código Civil peruano?; ¿Qué modalidad del sistema de la Unidad de Contrato
se ha adoptado en el Perú para la compra-venta inmobiliaria? Para responder a
estas preguntas se originaron dos tesis, la obligatoria y la traslativa.
3.2.6. CONCLUSIÓN
Después de haber apreciado las dos tesis que se contradicen sobre la
transferencia de propiedad. Así se genera una disputa doctrinaria. “Como se
puede apreciar de la clara redacción de la norma transcripta, el Código peruano
opta por el mismo sistema que el Derecho Francés, desechando todas aquellas
opciones que consideran, como indispensable para la transferencia de los
bienes inmuebles, el requisito de la inscripción”[19]. Como hemos visto, la
compra-venta en Francia tomó un carácter de espiritualización, debido a que en
la forma era título y modo, pero en la esencia la obligación y transferencia se
realizaba por un solo contrato. Desde esta óptica se sostiene que el Derecho
Civil Peruano nunca se apartó del principio francés, según Mario Castillo
Freyre. A partir del código civil de 1936 se mantuvo el mismo sistema francés e
incorporó los artículos 1172 y 1050. Los textos son los siguientes:
1. Artículo 1172: “La sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace
al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario”.
2. Artículo 1050: “Para oponer los derechos sobre inmuebles a quienes tienen
también derechos sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone”.