20 Análisis de Mercado Inmobiliario de Yopal EMI 2015

ANÁLISIS DEL MERCADO
INMOBILIARIO DE YOPAL
Encuesta del Mercado Inmobiliario –EMI

2015-I
Construyendo Yopal, Casanare

Tejido Empresarial Septiembre de 2015
CONTENIDO
PRESENTACIÓN
1. CONTEXTUALIZACIÓN
1.1 Contexto socioeconómico
1.2 Demografía
1.3 Contexto inmobiliario
2. ENCUESTA DEL MERCADO INMOBILIARIO DE YOPAL
3. RESULTADOS DE LA EMI
4. PERSPECTIVAS Y ANÁLISIS DEL SECTOR
PRESENTACIÓN
 Entre la actividad inmobiliaria y el crecimiento económico de un

país existe una relación de doble vía. La construcción, compra,
venta y alquiler de propiedades inmobiliarias genera empleo,
utilidades, impuestos y marca la pauta en cuanto al crecimiento
de las ciudades. Asimismo, las condiciones socioeconómicas
inciden en la capacidad adquisitiva de los hogares, que cada
día son más y necesitan de vivienda.
 El objetivo de este análisis es determinar la dinámica y

potencialidades de la actividad inmobiliaria en la ciudad de
Yopal, en medio de los vaivenes económicos imperantes en la
región (oferta y precios de la vivienda, locales, oficinas y lotes
en el área urbana de la ciudad).
1. CONTEXTUALIZACIÓN
 Yopal, ciudad capital del Departamento de Casanare, fue fundada a orillas

del Río Cravo Sur en 1915.
 Extensión total: Tiene una extensión de 2.771 km2; de los cuales 25,98 km2
conforman el área urbana* (POT de Yopal, 2013).
 Población (2015): 139.736 habitantes (DANE). 132.923 beneficiarios

registrados en el SISBEN (AOP Yopal, 2015)
 Dista 387 km de Bogotá, con la cual se comunica principalmente a través de

3 vías terrestres: Troncal del Llano, Vía del Cusiana y la Vía Alterna al Llano.
 Cuenta con el más importante aeropuerto de la Orinoquía (El Alcaraván)
* Según el POT (2013) el suelo urbano incluye los perímetros (centros poblados) de los
corregimientos del Charte sector La Guafilla, La Niata, La Chaparrera, El Morro, Morichal, Tilodirán,
Quebrada Seca y Punto Nuevo.
1.1. Contexto Socioeconómico
REGALIAS GIRADAS A CASANARE, 1990-2014 (pesos corrientes)
$ 900
Antes del SGR Después del SGR
$ 800
$9,04 billones
$ 700 en regalías giradas (Gobernación de Casanare,
Alcaldía de Yopal y demás municipios de
$ 600 Casanare) en 1990-2014.
Miles de millones
$ 500
$ 400
$ 300
$ 200
$ 100
$0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Departamento Municipio Yopal Demás municipios Total Casanare
Fuente: ECOPETROL (1990-2003), ANH (2004-2011) y DNP (2012-2015)
 El petróleo ocasionó en Casanare un cambio estructural que ha

significado un desarrollo acelerado con profundas transformaciones.
 Caso “rent-seeking” o persecución de rentas.
REGALIAS GIRADAS A CASANARE, 1990-2014 (Valor presente)
$ 1.200
$13,4 billones de hoy
$ 1.000 Gobernación de Casanare: 9,56
Alcaldía de Yopal: 0,57
Demás municipios: 3,27
$ 800
$ 713
Miles de millones
$ 657 $ 657
$ 600
$ 400
$ 200
$0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Departamento Municipio Yopal Demás municipios Total Casanare
Fuente: ECOPETROL (1994-2003), ANH (2004-2011) y DNP (2012-2014)
 La mayoría de recursos (regalías y contratos con la industria petrolera) se

han irrigado en Yopal = dinámica económica
VARIACIÓN (%) PIB COLOMBIA Y CASANARE, 2001-2013 (Precios constantes)
Fuente: DANE – Cuentas Nacionales Departamentales
 En el lapso 2009-2013, Casanare creció al 7,2% promedio anual, mientras que

Colombia lo hizo al 4,2%
PIB CASANARE, MINAS Y CANTERAS VS DEMÁS SECTORES, 2000-2013
(Precios constantes)
12.000
10.000
8.000
Recuperación del sector petrolero a partir de 2008
6.000
4.000
2.000
Crecimiento sólido en más de una década

0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013p
Minas y Canteras Casanare sin Minas y Canteras

Fuente: DANE – Cuentas Nacionales Departamentales
 Alta dependencia del petróleo. En 2013 representó 72,2% del PIB corriente.
 Catering, obras civiles, servicios ambientales, transporte, hospedaje, servicios de
consultoría, metalmecánica, equipamiento y mano de obra.
PRECIO BARRIL DE CRUDO WTI, 2014 - 2015 (USD/barril)
El precio del barril pasó

de USD105 a USD52 en
menos de 5 meses
Fuente: Investing.com
 La TRM pasó de $1.850/USD a $2.900/USD en un año (julio14 a julio15).

 BanRepública aumento a 4,5% su pronóstico de inflación 2015.
 En Casanare se han perdido más de 6.000 empleos en el último año.
 Sin embargo, la ganadería y la agricultura están gozando de buenos precios.
1.2. Demografía
POBLACIÓN DE CASANARE Y YOPAL, URBANA VS RURAL, 1985-2015
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Casanare Urbana Casanare Rural Yopal Urbana Yopal Rural
Fuente: DANE
 La población urbana de Yopal pasó de 42.671 hab. en 1985 a 139.736 hab. en

2015. La rural se estancó en 15.000 hab. aproximadamente.
 El casco urbano de Yopal tiene más hab que toda el área rural de Casanare
1.2. Demografía
PIRÁMIDE POBLACIONAL DE YOPAL, 1990 VS 2015
1990 2015
80 y más Hombres Mujeres 80 y más Hombres Mujeres
75-79 75-79
70-74 70-74
65-69 65-69
60-64 60-64
55-59 55-59
50-54 50-54
45-49 45-49
40-44 40-44
35-39 35-39
30-34 30-34
25-29 25-29
20-24 20-24
15-19 15-19
10-14 10-14
5-9 5-9
0-4 0-4
10% 5% 0% 5% 10% 10% 5% 0% 5% 10%
Fuente: DANE
 En Yopal se duplicaron los nacimientos entre 1998 y 2014 (14 años), al pasar
de 2.521 a 4.828 respectivamente.
 Sin embargo, en la última generación, la pirámide reduce su base y aumenta
su tronco, producto de la inmigración generado por la industria petrolera.
1.2. Demografía
PASAJEROS TRANSPORTADOS AEROPUERTO EL ALCARAVÁN, 2004-2014
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Población Yopal Pasajeros salidos Pasajeros llegados

Fuente: Aeronáutica Civil Colombiana
 A partir de 2010, el número de viajeros efectivos (123.867) supera el tamaño de la

población de Yopal (123.368 habitantes). En 2014, la diferencia fue 102.000.
 La población flotante de Yopal, generó importante demanda de bienes y servicios.
1.3. Contexto Inmobiliario
PERÍMETRO URBANO
PBOT 2007
Área dentro de perímetro urbano
1.191 hectáreas
Comunas: 5
Barrios: 63
Suelo de expansión urbana: Las

zonas Nor-Oriental y Sur-
Oriental.
Zona de Expansión Industrial.
Fuente: PBOT
Mapa DU7.
Zonas Homogéneas de Reglamentación
PERÍMETRO URBANO
POT 2013
Área dentro de perímetro urbano

2.052 hectáreas ( ↑ 72,3% )
Adopción Plan Parcial del suelo

de Expansión Urbana Polígono
3, denominado PALMARITO
(2015):
43,3 hectáreas
Total hoy = 2.095,4 hectáreas
Comunas: 7
Barrios: 100 (Hoy112)
(↑ 77,8%)
Fuente: POT
Mapa U06.
Áreas de Actividad
159,6 has
43,3 has
3.800 has
Estado: Formulación Plan Zonal
Fuente: Plan Parcial - Suelo de Expansión Urbana Polígono 3

ÁREA ANUAL LICENCIADA EN YOPAL, 2007-2015* (Metros cuadrados)
200.000
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015*
Vivienda Actividad comercial Otros

Fuente: DANE – ELIC
* Datos a junio de 2015
 “Boom inmobiliario” en Yopal. De 20.954 m2 en 2012 a 266.725 m2 aprobados.

 Actividad comercial: Industria, Oficina, Bodega, Comercio y Hotel
ÁREA MENSUAL LICENCIADA EN YOPAL, 2012-2015 (Metros cuadrados)
60.000
50.000
Área promedio mensual aprobada
2014: 22.227 m2
40.000
2015: 17.282 m2
30.000
20.000
10.000
Octubre
Noviembre
Enero
Septiembre
Octubre
Noviembre
Enero
Julio
Septiembre
Enero
Septiembre
Octubre
Noviembre
Enero
Abril
Julio
Mayo
Abril
Abril
Julio
Abril
Marzo
Junio
Agosto
Diciembre
Marzo
Mayo
Junio
Agosto
Marzo
Mayo
Junio
Agosto
Marzo
Mayo
Junio
Febrero
Febrero
Febrero
Febrero
Diciembre
Diciembre
2012 2013 2014 2015
Vivienda Actividad comercial Otros

Fuente: DANE - ELIC
 Desde Enero ‘12, la vivienda representa 77,2% del área total licenciada. En
Colombia es 75,3%.
 Declive en metraje aprobado a partir de enero de 2015.
YOPAL, CIUDAD MODERNA
CENTROS COMERCIALES HIPERMERCADOS
Unicentro, Gran Plaza Alcaraván, Éxito, Jumbo, YEP, Alkosto, Olímpica,
Morichal Plaza y El Hobo Paraíso y Home Center
HOTELES
BANCOS
Cadenas: Estelar, Holiday Inn Express,
Bancolombia, Bogotá, Agrario, BBVA, BCSC,
GHL Style y Hampton by Hilton
Davivienda, Coomeva, Colpatria, Occidente,
Locales: Casa Morales, La Bendición,
AV Villas, Popular, Bancamía y GNB Sudameris
Hayboré, L’Aurora
AEROLINEAS
Nacionales: Avianca, LAN, EasyFly UNIVERSIDADES
y Viva Colombia Unisangil, Unitrópico, Santo Tomás,
Regionales: Alpes, Aeromel, Helistar UPTC, UNAD, UNAB, Uniboyacá,
UniRemington (UT), La Salle,
CONCESIONARIOS Unipamplona, Francisco de Paula
Toyota, Nissan, Chevrolet, Mazda, Renault, Santander y UniMeta entre otros.
Ssanyong, FIAT, JAC, Hyundai, Kia y Subaru
ÁREA MENSUAL LICENCIADA PARA VIVIENDA, 2013-2015 (Metros cuadrados)
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Noviembre
Noviembre
Enero
Septiembre
Septiembre
Enero
Enero
Octubre
Octubre
Marzo
Abril
Junio
Julio
Febrero
Abril
Junio
Julio
Abril
Junio
Febrero
Mayo
Febrero
Agosto
Marzo
Mayo
Agosto
Marzo
Mayo
Diciembre
Diciembre
2013 2014 2015
VIS No VIS
Fuente: DANE - ELIC
 La vivienda No VIS ha sido el motor de desarrollo inmobiliario de Yopal.

8.625 m2 licenciados mensualmente en promedio, en los últimos 30 meses.
 Junio de 2014: Ciudadela La Decisión.
UNIDADES DE VIVIENDA APROBADAS, 2007-2015*
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Fuente: DANE – ELIC VIS No VIS

 Explosión de unidades de vivienda licenciadas en 2014, tanto VIS como no VIS.

 Pese a gestión estatal en 2014, la construcción de vivienda no VIS (privados)
lidera sistemáticamente el sector en Yopal.
PROYECTOS ACTUALES DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
PROYECTOS EJECUTADOS o EN AÑO DE No. DE

EJECUCIÓN MEDIANTE POLITICA DE PROYECTO
VIS EN YOPAL INICIO SOLUCIONES
1). Nuevo Hábitat, 2). Casimena, Torres de Villa Sandra 2010 100
3). Casiquiare, 4). Laureles 1 y 2, Torres de Silencio 2011 400
5). Villa Natalia, 6). Villa Lucia, 7). Altos
de Manare, 8). Torres del Silencio, Torres de Cubarro 2011 160
9). Torres del Cubarro, 10). Cunaguaros,
11). San Jorge 1 y 2, 12). Chavinave,
Comfacasanare 2013 624
13). Llano Vargas, 14). Progresos 1, 2 y Villa David 2014 833
3, 15). Vencedores, 16). El Yopo,
17). La Decisión, 18). Torres de San Ciudadela La Decisión 2014 700
Marcos y 19). Villa David. Torres de San Marcos 2014 980
Caso especial: Ciudadela Confacasanare TOTAL SOLUCIONES 3.297
 Convocatoria pública de IDURY en 2012: 17.853 postulaciones.
 OA Planeación de Yopal: “No hay registro de urbanizaciones que iniciaron como
ilegales y que se hayan legalizado desde 1990 a hoy”.
 Proliferación de proyectos de loteo y urbanización en zona de expansión urbana y
zona rural adyacente.
ESTADÍSTICAS DE CEMENTO GRIS CASANARE, 2010-2015* (Toneladas)
180.000 25.000
160.000
140.000 20.000
120.000
15.000
100.000
80.000
10.000
60.000
40.000 5.000
20.000
0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015* Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May
Concreteras Comercialización 2013 2014 2015
Constructores y contratistas Otros Concreteras Comercialización Constructores y contratistas Otros

Fuente: DANE – ECG
 80% (promedio mensual desde 2010) del cemento gris despachado a Casanare
por empresas productoras viene destinado a la comercialización (15.363 Ton/mes)
 En 2015, el promedio mensual despachado a comercializadores cae a 71,6%, y a
los contratistas se han incrementado los despachos (de 11,4% a 18,9% respectiva/)
CARTERA HIPOTECARIA. SALDO DE CAPITAL TRIM., 2012-2015* ($ Millones)
1.200.000 16,0%
14,0%
1.000.000
12,0%
800.000
10,0%
600.000 8,0%
6,0%
400.000
4,0%
200.000
2,0%
0 0,0%
I II III IV I II III IV I II III IV I* II III IV I II III IV I II III IV I*
-2,0%
2012 2013 2014 2015 2012 2013 2014 2015
Boyacá Meta Arauca Casanare Boyacá Meta Arauca Casanare
Fuente: DANE – CHV

* Preliminar
 Comparado con departamentos vecinos, la CH de Casanare es baja ($154.897

millones). Meta se acerca al billón de pesos.
 A partir del IV trimestre de 2013, la variaciones porcentuales del saldo de capital de
la CH han menguado
CHV. CAPITAL DE 1 ó MÁS CUOTAS VENCIDAS TRIM., 2012-2015* ($ Millones)
25.000 15,0%
20.000
10,0%
15.000
5,0%
10.000
0,0%
5.000 II III IV I II III IV I II III IV I*
2012 2013 2014 2015
-5,0%
0
I II III IV I II III IV I II III IV I*
2012 2013 2014 2015
-10,0%
Boyacá Meta Arauca Casanare
Boyacá Meta Arauca Casanare
Fuente: DANE – CHV

* Preliminar
 El capital asociado a 1 o más cuotas vencidas en la CHV en Casanare ha

aumentado levemente en los últimos trimestres.
 Sin embargo, este capital asociado es de $3.729 millones, es decir 2,4% del saldo
de capital total en el primer trimestre de 2015.
2. ENCUESTA DE MERCADO INMOBILIARIO
DE YOPAL –EMI
Financiación: Cámara de Comercio de Casanare
División responsable: Gerencia de Competitividad
Universo: Sociedades y agentes inmobiliarios, promotores
inmobiliarios y constructores.
Encuestado: Gerente, Director de Operaciones o Administrador
Momento estadístico: Junio de 2015
Área de cobertura: Zona urbana y de expansión urbana de Yopal
Tipo de muestreo: Cuasi-censal y probabilístico aleatorio simple
Técnica de recolección: Encuesta personal y telefónica
Tamaño de la muestra: 80% del universo
Vivienda nueva: 52 agentes
Vivienda usada: 58 agentes + 105 personas naturales
Bancos: 9
Demanda: 398 encuestados.
Margen de error máximo: 0.5
Nivel de confianza 95%
PROYECTOS DE
VIVIENDA NUEVA
Actualmente 17 proyectos
nuevos tienen unidades en
venta.
Concentración de proyectos
nuevos en el norte de la ciudad.
Restricción de altura: Ningún

proyecto supera los 10 pisos.
Comuna I: Ciro Reina

Comuna II: Calixto Zambrano
Comuna III: Clelia Riveros de Prieto
Comuna IV: Ciudad Campiña
Comuna V: Javier Manuel Vargas G.
Comuna VI: Barrios Suroccidentales
Comuna VII: Barrios Nororientales
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS (con unidades disponibles)
17 proyectos nuevos
dentro de perímetro urbano
Área urbana usada: 10 has + 4898 m2

Vendidas último
Unidades Aprobadas A la venta
semestre
Apartamentos 1054 116 476
Casas 399 5 48
Oficinas 63 4 33
Locales 15 0 10
Lotes 73 8 65
PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Apartamentos
Unidades
Área Valor
Comuna Vendidas Precio m2
($ miles) promedio promedio
Aprobadas último En venta (m2) ($ miles)
semestre
1 218 8 183 $ 2.471 96,25 $ 238
2 496 80 116 $ 2.593 100,4 $ 260
3
4
5 340 28 177 $ 2.080 86,5 $ 180
6
7
Total 1054 116 476 $ 2.355 93,6 $ 220,5
Casas
Unidades
Área Valor
semestre
1
2 24 3 6 $ 2.947 150 $ 442,1
3
4
5 58 1 37 $ 1.900 177 $ 336,3
6 96 0 1 $ 727 55 $ 40,0
7 221 1 4 $ 1.110 335 $ 371,7
Total 399 5 48 $ 1.941 184,3 $ 357,5
Oficinas
Unidades
Área Valor
semestre
1 3 0 3 $ 2.800 73 $ 204,4
2
3
4 60 4 30 $ 4.500 16 $ 72,0
5
6
7
Total 63 4 33 $ 4.345 21,2 $ 92,0
Locales
Unidades
Área Valor
semestre
1 9 0 9 $ 2.624 55,5 $ 145,6
2 1 0 1 $ 2.000 20,0 $ 40,0
3 3 0 0
4 2 0 0
5
6
7
Total 15 0 10 $ 2.561 52,0 $ 133,1
Lotes en proyectos
Unidades
Área Valor
semestre
1
2
3 73 8 65 $ 556 180,0 $ 100,1
4
5
6
7
Total 73 8 65 $ 556 180,0 $ 100,1
Servicios agregados en los 17 proyectos nuevos
Parqueadero descubierto 82,4%
Piscina 76,5%
Administración 70,6%
Zonas verdes y agregados 70,6%
Salón social 64,7%

Si
Vigilancia 58,8%
No
Escenarios deportivos 41,2%
Parqueadero cubierto 35,3%
Bodega 35,3%
Otros 29,4%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI
* Otros: ascensor, sistema alterno de energía o acueducto, sala de negocios, etc
¿Qué perciben los constructores y promotores?
Al finalizar este semestre, Ud. cree que las Considera que la situación económica de su
unidades disponibles para ventas son: empresa es:
5,9%
11,8%
17,6%
35,3%
52,9% 76,5%
Muchas Suficientes Muy pocas Buena Aceptable Mala

Considera que los precios o montos de los siguientes ítems son:
80% 76,5%
70,6%
70% 64,7%
58,8%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Tierra Mano de obra Materiales de construcción Impuestos del sector
Altos Aceptables Bajos

Preveé que en el próximo semestre sus ventas: Ante la coyuntura económica del municipio, para el
próximo semestre Ud.:
0,0%
11,8%
5,9%
47,1%
41,2%
94,1%
Aumentarán Permanecerán iguales Bajarán Subirá precios Mantendrá precios Bajará precios

PROYECTOS INMOBILIARIOS
Lotes por unidad*
Unidades en Área lote más Valor promedio

Comuna venta Precio m2
común ($ miles)
(%)
Centro 1 4,5 $ 2.068.853 $ 186,2

2 18,4 $ 854.064 $ 76,9
3 10,3 $ 1.132.747 90 metros $ 101,9
4 5,7 $ 1.587.000 cuadrados (6 x $ 142,8
5 6,3 $ 764.078 15) $ 68,8
6 29,2 $ 414.554 $ 37,3
Zona
Nororiental
7 25,5 $ 556.077 $ 50,0
Total $ 768.780 90 $ 69,26
* Se tomó una muestra aleatoria simple de los lotes disponibles para la venta en las siete comunas de Yopal. El tamaño de la muestra fue de 1.010 lotes.
¿Qué perciben los dueños de la tierra urbana?
Al finalizar este semestre, Ud. cree que las Considera que la situación económica de su
unidades disponibles para ventas son: empresa es:
3,7%
14,8%
29,6%
51,9%
33,3%
66,7%
Muchas Suficientes Muy pocas Buena Aceptable Mala

Considera que los precios o montos de los siguientes ítems son:
100%
90,8% 88,9%
90%
80% 76,0% 77,8%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Tierra Mano de obra Materiales de construcción Impuestos del sector
Altos Aceptables Bajos

Preveé que en el próximo semestre sus ventas: Ante la coyuntura económica del municipio, para
el próximo semestre Ud.:
3,7%
3,7%
14,8%
22,2%
81,5% 74,1%
Aumentarán Permanecerán iguales Bajarán Subirá precios Mantendrá precios Bajará precios

OFERTA USADA
Se encuestaron:
19 inmobiliarias
8 constructoras
31 personas naturales
Solo 4 empresas inmobiliarias

cuentan con matrícula de
arrendador vigente (Ley 820/03),
de acuerdo al reporte de la
Inspección de Policía de Yopal.
Artículo 28. Matrícula de

arrendadores. Toda persona natural o
jurídica, entre cuyas actividades
principales esté la de arrendar bienes
raíces, destinados a vivienda urbana,
de su propiedad o de la de terceros, o
labores de intermediación comercial
entre arrendadores y arrendatarios, en
los municipios de más de quince mil
(15.000) habitantes, deberá
matricularse ante la autoridad
administrativa competente.
OFERTA INMOBILIARIA USADA
Vendida en el último semestre
Apartamentos Casas Oficinas Locales
Comuna Precio Precio Precio Precio

Unidades Unidades Unidades Unidades
($miles/m2) ($miles/m2) ($miles/m2) ($miles/m2)
1 2 $ 2.325 1 $ 1.481
2 7 $ 2.583 2 $ 4.551
3 2 $ 1.788
4
5 4 $ 1.906
6
7 2 $ 1.860
Total 9 $ 2.406 10 $ 2.510 1 $ 1.481
En venta

($miles/m2) ($miles/m2) ($miles/m2) ($miles/m2)
1 2 $ 1.986 4 $ 4.393
2 26 $ 2.142 42 $ 2.257 12 $ 4.653 9 $ 3.229
3 2 $ 2.786 10 $ 1.788
4 9 $ 2.618
5 17 $ 1.869 5 $ 2.222
6
7 3 $ 3.304
Total 30 $ 2.175 85 $ 2.300 17 $ 3.938 9 $ 3.229
OFERTA ALQUILER
Se encuestaron:
19 inmobiliarias
8 constructoras
Las personas naturales que tienen

bienes raíces para alquilar
prefieren transar directamente.
OFERTA INMOBILIARIA ALQUILER
Alquilada en el último semestre

($/m2) ($/m2) ($/m2) ($/m2)
1 23 $ 15.180 20 $ 8.485 5 $ 28.989

2 32 $ 15.953 9 $ 10.784 4 $ 43.377
3 41 $ 13.500 30 $ 14.000
4 153 $ 12.938
5 4 $ 11.253 3 $ 10.852
6 1 $ 6.500
7
Total 253 $ 13.588 63 $ 11.521 9 $ 35.384
Un apartamento promedio (93,6 m2) costó $1.272.000 en Yopal durante 2015-I. Una casa (184,3 m2): $2.123.300
En alquiler
($/m2) ($/m2) ($/m2) ($/m2)
1 60 $ 11.140 10 $ 10.077 2 $ 27.857 30 $ 26.798
2 47 $ 11.553 22 $ 10.855 11 $ 42.353 19 $ 28.232
3 31 $ 10.500 5 $ 10.300 2 $ 18.083
4 18 $ 9.938 3 $ 9.027 2 $ 31.675
5 7 $ 9.253 3 $ 9.023 4 $ 21.363
6 2 $ 7.583
7 7 $ 10.350 2 $ 12.792 1 $ 70.000
Total 170 $ 10.900 47 $ 10.340 13 $ 40.123 58 $ 27.505
Un apartamento promedio (93,6 m2) se ofrece en $1.020.000 en Yopal durante 2015-II (-19,8% de lo transado).
Una casa (184,3 m2): $1.906.000 (-10,2% de lo transado en 2015-I). Oficinas: -13,4%
¿Qué perciben inmobiliarias y arrendadores respecto al alquiler?
Respecto a diciembre de 2014, el valor de sus

canones ha
↑ 5,0% (promedio) sus
canones respecto a
3,8%
Diciembre (2014)
26,5%
69,7%
↓ 24,7% (promedio)
sus cánones respecto
a Diciembre (2014)
Bajado Permanecido igual Subido
 El 69,7% de los agentes que han bajado sus canones respecto a diciembre de 2014 (24,7%
en promedio). La mayoría son arrendatarios directos.
 El 3,8% de los agentes han subido sus canones respecto a diciembre. Inmobiliarias.
¿Qué perciben inmobiliarias y arrendadores respecto al alquiler?
Preveé que en el próximo semestre el número Ante la coyuntura económica del municipio, para
de alquileres suyos: el próximo semestre Ud.:
4,6% 1,7%
13,5%
10,1%
85,2% 84,8%
Aumentarán Bajaran Permaneceran Iguales Bajaran Mantendrán precios Subirán Precios
 Los agentes cuya actividad es el alquiler hicieron un ajuste significativo respecto a

diciembre de 2014, y en su mayoría (85%) consideran que el número de alquileres para el
próximo semestre permanecerá igual y mantendrán los precios actuales.
DEMANDA
Se encuestaron:
Género
43% Masculino
57 Femenino
Edad
84,7% entre 21 y 50 años
Educación
62,3% Técnicos y profesionales
23,6% Secundaría
Dedicación
60,1% Empleados
18,3% Independientes
DEMANDA
Perfil demandantes de Yopal
Es Ud. Propietario de alguno de los siguientes La vivienda en que reside es:

bienes inmuebles
60% 56,3%
60%
48,8% 50%
50%
40%
40%
30% 27,5% 30%

22,4% 21,4%
20% 20%
10,4%
10% 8,2% 10%
2,2% 1,5%
0% 0%
No/Ninguno Lote Apartamento Casa Finca Otro bien
En alquiler Propia Familiar
inmueble
 Cera de la mitad de los encuestados no poseen ningún bien inmueble.

 Más de la mitad (56,3%) viven en arriendo.
DEMANDA
Alquiler
Durante el último semestre, ¿ha buscado En caso de haber buscado vivienda para
alquilar, señale el rango del canon de su
algún bien inmueble para alquilar?, ¿cuál?
interés ($ miles)
50%
Apartamento; 42,7%
62,9% 40%
Casa; 29,4%
30%
No; 44,5% Si; 55,5% 13,6%
21,8%
20%
10% 5,2%
Otros; 8,1%
0,9%
Local; 5,9%
0%
Oficina; 9,5% 0 a 500 500 a 1'000 1'000 a 2'000 a Más de
2'000 5'000 5'000
No Apartamento Casa Oficina Local Otros
 55,5% de los encuestados manifiesta haber buscado algún bien inmueble para alquilar en
el último semestre; de ellos el 62,9% buscó apartamento.
 Los rangos de valor demandados para alquiler de vivienda son variados.
DEMANDA
Compra
En caso de haber buscado vivienda para
Durante el último semestre, ¿ha buscado comprar, señale el rango de valor de su interés
algún bien inmueble para comprar?, ¿cuál? ($ millones)
50%
44,0%
Local 40%
7,3% Apto
31,9%
No Si 7,0% 29,3%
60,8% 39,2% 30%
Casa
Lote 5,0%
16,8% 20%
Otro
3,0% 10% 7,8%
0%
Hasta a 100 101 a 200 201 a 300 Más de 300
 El bien inmueble más demandado para comprar en Yopal es Lote (16,8%), seguido de
Local (7,3%). Vivienda agrupa el 12,0%
 Los rangos de valor demandados para vivienda son variados.
4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR
¿Qué nos indica el contexto socioeconómico de Yopal?
1. Yopal ha sufrido un desarrollo acelerado con profundas

transformaciones gracias a la industria petrolera.
2. El cruce de caminos hoy es una ciudad moderna. Amplia oferta

educativa, bancaria, comercial y hotelera. Asimismo, se ha dado una
explosión demográfica que demanda bienes y servicios.
3. La caída de los precios del crudo ha afectado la economía de Yopal,

pero asimismo representa una gran oportunidad para el agro, el cual
muestra signos de recuperación y crecimiento en el CP y MP.
4. Apuestas estratégicas como el arroz, la ganadería, la palma, la piña,

los cultivos forestales, la educación superior y el turismo de
naturaleza están ganando espacio importantes en Yopal y Casanare.
¿Qué nos indica el contexto inmobiliario de Yopal?
1. El POT incrementó en 72,3% el área urbana de Yopal (de 1.191 has a

2.052 has en 2013).
2. Boom de la construcción en años 2013 y 2014, principalmente en vivienda

No VIS. De 20.954 m2 en 2012 a 266.725 m2 aprobados en 2014.
3. Proliferación de planes de loteo en zonas de expansión urbana y rural

adyacente.
4. Convocatoria de vivienda de 2012 (IDURY): 17.853 postulaciones;

gobiernos locales prevén entregar 3.300 soluciones (en ejecución).
5. La cartera hipotecaria de Yopal es baja y saludable; sin embargo un pequeño

cambio en la CH Vencida genera distorsiones importantes que preocupan si
se mantienen en el tiempo.
¿Qué nos indica la EMI Yopal?
CONSTRUCTORES
1. Proyectos inmobiliarios nuevos concentrados en el norte de la ciudad.
2. Amplia oferta de apartamentos a la venta (476), cuyo precio promedio

es $2.355.000 por metro cuadrado. Es decir, un apartamento
promedio (93,6m2) cuesta en Yopal $220,5 millones.
3. 52,9% de los constructores consideran que las unidades disponibles

para venta son suficientes; mientas que 35,3% las consideran pocas.
4. Para el próximo semestre, 47,1% de los constructores mantendrán sus

precios actuales, pero prevén un aumento de sus ventas.
5. En general, los constructores aguantan la crisis y son optimistas.

DUEÑOS DE LA TIERRAS
1. Un metro cuadrado de tierra en suelo urbano cuesta $768.780 en

promedio. El m2 más costos está en la Comuna 1 ($2.068.853).
2. 90,8% de los terratenientes consideran que el insumo más costoso en

la construcción en Yopal es la mano de obra.
3. Los dueños de la tierra consideran que sus ventas en el próximo

semestre permanecerán iguales y su intención es mantener precios.
4. En general, los terratenientes están a la expectativa, esperando como se

comporta la economía.
INMOBILIARIAS Y ARRENDADORES
1. Vivienda usada: 86,7% de los apartamentos y 49,4% de la casas en

venta se encuentran en la Comuna 2.
2. El alquiler de un apartamento promedio (93,6 m2) costó $1.272.000

en Yopal durante 2015-I. Una casa (184,3 m2): $2.123.300.
3. Un apartamento promedio (93,6 m2) se ofrece en $1.020.000 en

Yopal durante 2015-II (-19,8% de lo transado). Una casa (184,3 m2):
$1.906.000 (-10,2% de lo transado en 2015-I). Oficinas: -13,4%.
4. 69,7% de los arrendatarios manifiestan haber bajado el precio de sus

cánones respecto a diciembre de 2014 (24,7% en promedio).
5. Arrendadores a la expectativa.
DEMANDANTES
1. 56,3% de los encuestados viven en arriendo.
2. Apartamento es el bien inmueble más demandado para alquilar (62,9%)
3. El rango de canon más demandado para alquiler es de $500.000 a $1

millón (42,7%).
4. El bien inmueble más demandado para comprar en Yopal es Lote

(16,8%), seguido de Local (7,3%). Vivienda agrupa el 12,0%.
5. El rangos de valor más demandados para vivienda es de $101 a $200

millones.
Tablero de control de percepciones y expectativas
Situación Ventas Precios

Unidades Costos
Agente económica próximo próximo Conclusión
disponibles asociados
propia semestre semestre
Dueño de la tierra Medio Buena Bajos Se mantendrán Se mantendrán A la expectativa
Constructor Medio Buena Altos Mejoran Se mantendrán Optimistas
Inmobiliaria Medio Buena Altos Se mantendrán Se mantendrán A la expectativa
Demandante Alta Demanda Incierta Altos Bajan Mejoran Incierto
Estado Pocas Buena Indiferente Indiferente Indiferente Optimista
Buena Buena Buena Sector a la

Situación Regular Regular
expectativa expectativa expectativa expectativa
¿Estamos en una burbuja inmobiliaria?
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
“…se define como la presencia de precios altos explicados únicamente por las
expectativas de los inversionistas sobre un alto precio de venta en el futuro y no por
sus fundamentales (mano de obra, materiales, maquinaria, etc)”
Joseph Stiglitz (Symposium on bubbles, 1990)
En general, una burbuja inmobiliaria es el incremento explosivo del precio de

los bienes inmuebles muy por encima del resto de BS y SS en una economía.
“…la formación de burbujas puede darse en cualquier momento, […], resultando tan
impredecibles que el consenso sobre la existencia de la burbuja se da
paradójicamente una vez que los precios de la vivienda se desploman”.
Alexander Riveros (Economista Senior Bancolombia)
Fuente: SERFINCO – Análisis del mercado de vivienda en Colombia (2003)

Posibles síntomas
1. Tendencia alcista en los precios de la vivienda.
2. Leve incremento de la cartera hipotecaria vencida en los últimos trimestres.
3. Población flotante cercana al 70% de la población total de Yopal.
4. Inversión como razón para realizar compra de bienes inmuebles.
Observaciones
1. No hay mediciones del PIVN e ICCV para Yopal (DANE)
2. La cartera hipotecaria vencida de Casanare es saludable (representa el
2,4% de la cartera hipotecaria total, igual que el total de Colombia)
3. Por el perfil de la población flotante hubo una presión alcista en los precios
de las viviendas de estratos altos, pero, ¿realmente creció por encima de
los precios de los demás bienes y servicios de la economía local?
4. Antes del POT la tierra urbana disponible era poca y la presión alta

1. Precio y escasez del suelo urbanizable
Variables a tener Estado
en cuenta actual
Expectativa  En Yopal m2 sin construir ($768.000) es más bajo
que en Bogotá ($850.000, Lonja de Propiedad Raíz
Indicadores
de Bogotá).
Aceptables Mejoran  Después del POT hay mayor oferta de tierra urbana
Macroeconómicos
y por ende sus precios regularán su crecimiento.
Cartera Hipotecaria
Aceptable Estables 2. Déficit de vivienda cuantitativo es significativo en Yopal,
Vencida
excepto para estratos altos.
Salario promedio Alto pero
Baja 3. Esfuerzo estatal no es suficiente para satisfacer déficit de
Casanare ajustándose
vivienda en estratos bajos
Déficit habitacional
Alto Aumenta 4. Años para pagar el valor promedio de una vivienda: 4,9 a
de Yopal
28,4 (CCC). Entre 15,0 y 32,1 en Colombia.
Razones para No hay
No hay datos
realizar compra datos 5. Expectativa: precios y ventas se mantienen.
Años de trabajo para Aumenta
adquirir vivienda
4,9 a 28,4
levemente Ya no hay presión alcista ni en estratos altos y la oferta de
tierra aumentó. ¡Escenario de burbuja no es plausible en
Yopal!
GRACIAS
GRACIAS

20 Análisis de Mercado Inmobiliario de Yopal EMI 2015

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20 Análisis de Mercado Inmobiliario de Yopal EMI 2015

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ANÁLISIS DEL MERCADO

Encuesta del Mercado Inmobiliario –EMI

Construyendo Yopal, Casanare

 Entre la actividad inmobiliaria y el crecimiento económico de un

 El objetivo de este análisis es determinar la dinámica y

 Yopal, ciudad capital del Departamento de Casanare, fue fundada a orillas

 Población (2015): 139.736 habitantes (DANE). 132.923 beneficiarios

 Dista 387 km de Bogotá, con la cual se comunica principalmente a través de

 Cuenta con el más importante aeropuerto de la Orinoquía (El Alcaraván)

 El petróleo ocasionó en Casanare un cambio estructural que ha

Fuente: ECOPETROL (1994-2003), ANH (2004-2011) y DNP (2012-2014)

 La mayoría de recursos (regalías y contratos con la industria petrolera) se

Fuente: DANE – Cuentas Nacionales Departamentales

 En el lapso 2009-2013, Casanare creció al 7,2% promedio anual, mientras que

Crecimiento sólido en más de una década

Minas y Canteras Casanare sin Minas y Canteras

El precio del barril pasó

 La TRM pasó de $1.850/USD a $2.900/USD en un año (julio14 a julio15).

 La población urbana de Yopal pasó de 42.671 hab. en 1985 a 139.736 hab. en

10% 5% 0% 5% 10% 10% 5% 0% 5% 10%

Población Yopal Pasajeros salidos Pasajeros llegados

 A partir de 2010, el número de viajeros efectivos (123.867) supera el tamaño de la

Suelo de expansión urbana: Las

Zona de Expansión Industrial.

Área dentro de perímetro urbano

Adopción Plan Parcial del suelo

Fuente: Plan Parcial - Suelo de Expansión Urbana Polígono 3

Vivienda Actividad comercial Otros

 “Boom inmobiliario” en Yopal. De 20.954 m2 en 2012 a 266.725 m2 aprobados.

Vivienda Actividad comercial Otros

 La vivienda No VIS ha sido el motor de desarrollo inmobiliario de Yopal.

Fuente: DANE – ELIC VIS No VIS

 Explosión de unidades de vivienda licenciadas en 2014, tanto VIS como no VIS.

PROYECTOS EJECUTADOS o EN AÑO DE No. DE

Concreteras Comercialización 2013 2014 2015

Constructores y contratistas Otros Concreteras Comercialización Constructores y contratistas Otros

Fuente: DANE – CHV

 Comparado con departamentos vecinos, la CH de Casanare es baja ($154.897

Fuente: DANE – CHV

 El capital asociado a 1 o más cuotas vencidas en la CHV en Casanare ha

Restricción de altura: Ningún

Comuna I: Ciro Reina

Área urbana usada: 10 has + 4898 m2

Parqueadero descubierto 82,4%

Zonas verdes y agregados 70,6%

Salón social 64,7%

Parqueadero cubierto 35,3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

Muchas Suficientes Muy pocas Buena Aceptable Mala

Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI

Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI

Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI

Lotes por unidad*

Unidades en Área lote más Valor promedio

Centro 1 4,5 $ 2.068.853 $ 186,2

Muchas Suficientes Muy pocas Buena Aceptable Mala

Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI

Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI

Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI

Solo 4 empresas inmobiliarias

Artículo 28. Matrícula de

Vendida en el último semestre

Apartamentos Casas Oficinas Locales