TEMA 11: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. DERECHO INMOBILIARIO VS DERECHO HIPOTECARIO

Derecho inmobiliario registral relativo al dinamismo del dominio u otro derecho real sobre inmuebles y su reflejo en el
Registro de la Propiedad.
La función básica del Derecho inmobiliario registral o Derecho hipotecario es la publicidad registral, que se obtiene
mediante la publicación en el Registro de la Propiedad de las titularidades de los derechos reales sobre bienes
inmuebles, bien en interés del adquirente (que puede adquirir confiado en la realidad jurídica de la finca, bien del
acreedor hipotecario (que ve garantizado firmemente su crédito) y, en general, en interés de la seguridad del tráfico
jurídico inmobiliario.
2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
El objeto de la publicidad registral es la finca y los derechos reales que recaen sobre ella.
Técnicamente, se inscribe el título que contiene un acto (de mutación jurídico-real inscribible) que se refiere a un
derecho real inmobiliario que recae sobre la finca.
Por excepción, son inscribibles algunos derechos de obligaciones (ejemplo: contrato de arrendamiento sobre
inmuebles) y situaciones personales relativas al titular registral (ejemplo: sentencia de incapacitación).
Títulos inscribibles
o En sentido material, son los actos o negocios jurídicos de declaración, constitución, transmisión, modificación, o
extinción del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles.
o En sentido formal, es el documento en el que consta el acto o negocio jurídico que produce la mutación jurídico-
real inmobiliaria:
 Documentos notariales: escrituras públicas, actas y testimonios
 Documentos judiciales: testimonio de sentencias y autos. (no es una fotocopia sin más si no una copia
que te saca y sella el letrado de la admon.)
 Documentos administrativos: de la autoridad central, autonómica, provincial o local competente.
Tipos de asientos registrales
o Asiento de presentación: se hace constar en el Libro Diario, tiene una vigencia de 60 días.

o Inscripción: es la constatación extractada en los libros del Registro del contenido de un título en el que se hace
constar de un modo completo la constitución, transmisión o modificación de un derecho real inmobiliario.
o Anotación preventiva: asiento de vigencia temporalmente limitada (4 años) que enerva la eficacia de la fe pública
registral a favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles.
o Cancelación

o Nota marginal: se consigna al margen, en un lugar distinto del folio registral. Relación de dependencia con el
asiento a cuyo margen se practica.
3. PRINCIPIOS HIPOTECARIOS.
1. Principio de legalidad: Impone que los títulos que sean presentados para su inscripción en el RP se sometan a
una calificación registral por parte del Registrador antes de proceder a su inscripción, a fin de que a los libros sólo
tengan acceso los títulos válidos y perfectos.
Procedimiento registral. Recursos.
2. Principio de especialidad: Significa la individualización y detallada concreción de la inscripción registral respecto
al objeto de la publicidad registral. Se refiere al objeto mismo, que es la finca, y a los derechos reales limitados
sobre ésta.
En sentido puramente registral, es finca lo que es susceptible de abrir folio o registro particular en los libros de
inscripciones. El ingreso de la finca en el RP se lleva a cabo por medio de su inmatriculación, que provoca la
apertura de folio registral destinado a la finca, a la que se le asigna un número propio, se la describe y se inscribe
el derecho de propiedad de su titular, el inmatriculante.
 Por lo que respecta al derecho real inmobiliario, consta su naturaleza, cargas y limitaciones, su denominación,
valor si consta en el titulo y su titular o cuota o participación en caso de cotitularidad.
3. Principio de prioridad: En los derechos reales (lo que no ocurre con los de obligación) es fundamental el
principio prior in tempore, potior in iure por el que, en caso de colisión, prevalece el más antiguo.
Los derechos reales, por el poder inmediato y absoluto que conceden sobre la cosa, no pueden coexistir en plano
de igualdad sobre una misma cosa:
i) bien prevalece uno sobre otro (principio de prioridad en sentido prelativo),
ii) el primero excluye al segundo (un derecho de propiedad, mientras esté vigente, excluye un segundo
derecho de propiedad).
Es decir, el acto registrable que primero ingresa en el RP se antepone con preferencia:
- de superioridad de rango, prelativa.
- excluyente, a cualquier otro acto registrable presentado al RP con posterioridad.
(vid. Art 539 RLH)
4. Principio de tracto sucesivo: Para proceder a la inscripción de un título no sólo es preciso la petición de
inscripción y la presentación del título, sino también –salvo en el caso de la inmatriculación– que se halle
previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue el acto que pretenda inscribirse. Esto hace que el
historial jurídico de la finca sea completo, en el sentido de que los sucesivos titulares se sigan los unos a los otros
sin solución de continuidad. (conocer la cadena de traspaso de la finca quienes eran los anteriores propietarios).
No implica, sin embargo, un requisito necesario para el ejercicio de la facultad de disposición, sino que es un
requisito para que el acto dispositivo otorgado por quien tiene la facultad de disposición sea inscrito (alcance
formal).
5. Principio de exactitud registral: La presunción de exactitud registral se desdobla en dos tipos de presunciones,
que son dos aspectos de la eficacia registral:
 Una presunción iuris tantum por la que se otorga veracidad a lo inscrito en el RP mientras no se demuestre su
inexactitud: se presume que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular registral. Es el llamado principio
de legitimación registral. Es un principio de cara al titular inscrito.
 Una presunción iuris et de iure que mantiene en la adquisición al titular registral que reúna las condiciones de
tercero adquirente y demás requisitos. Es el llamado principio de fe pública registral. Es un principio de cara a
tercero.
El principio de fe pública registral viene proclamado en los artículos 32 y 34 LH y determina la protección
decisiva de las adquisiciones que hagan los terceros adquirentes confiados en el Registro de la Propiedad.
La LH reputa exacto el contenido del Registro de la Propiedad para mantener firme la adquisición inmobiliaria
por tercero hipotecario (tercero adquirente por negocio jurídico oneroso, con buena fe, que inscriba su derecho)
como presunción iuris et de iure, aun a costa de la realidad extra-registral, en aras a la seguridad del tráfico
jurídico.
La fe pública registral opera a través de dos medios: el de inoponibilidad a terceros de lo no inscrito (art. 32 LH)
y el de inatacabilidad de la adquisición de un tercero confiado en lo que el Registro publica (art. 34 LH).
Art. 32 LH: “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.”
Art. 34 LH: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro
aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su
derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el
mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o
transferente.”
Presupuestos de la fe pública registral:
  Haber adquirido el derecho de quien en el Registro de la Propiedad aparezca con facultades para
transmitirlo.
 De buena fe. La buena fe es del tercero, es irrelevante la buena o mala fe del transmitente.
 A título oneroso. Los adquirentes a título gratuito (donación, herencia o legado) no gozarán de más
protección que la que tuvieran su causante o transferente.
 Haber inscrito su derecho. Cuando se da este presupuesto, la fe pública registral despliega su función
protectora de la adquisición del tercero, si bien retrotrayéndose al tiempo en que tuvo lugar el acto
adquisitivo.
Así pues, tercero hipotecario es el tercero adquirente de un derecho real inmobiliario inscrito que reúne los
requisitos de la fe pública registral (art. 34 LH).
En conclusión, quien adquiere de buena fe un inmueble de quien en el Registro de la Propiedad aparece con
facultades para el otorgamiento, e inscribe su adquisición, consolida en él la propiedad –o el derecho real de
que se trate– tal y como viene configurada por el asiento registral vigente, aunque el transmitente no tenga la
titularidad que su inscripción le atribuye (adquisición a non domino del tercero hipotecario).
CASO PRÁCTICO
Carlos y Claudia, poco después de contraer matrimonio sometido al régimen económico de gananciales, adquirieron
mediante escritura pública debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad un adosado que convirtieron en
vivienda familiar.
Pasados cuatro años, y cuando el matrimonio se encontraba en plena crisis, Carlos tomó la decisión de vender el
adosado a Paco, un conocido de los cónyuges que inmediatamente inscribió su adquisición en el Registro de la
Propiedad.
Cuando Carlos le comunica a Claudia el negocio que había realizado, ésta le recrimina duramente que haya tomado
una decisión tan importante sin su consentimiento y le hace saber su firme intención de instar judicialmente la nulidad
del contrato de compraventa por ausencia de su necesario consentimiento.
Paco, al recibir la demanda, acude a un abogado que al conocer el dato de la inscripción en el Registro de la
Propiedad le dice que puede estar tranquilo, ya que su derecho de propiedad es completamente inatacable.
¿a qué está haciendo referencia el abogado? A la figura del tercero hipotecario (34 LH).
¿tiene razón en su afirmación? No, ya que en este caso no puede haber buena fe ya que conocía a la familia y sabia
que el piso lo habían comprado desde que estaban casados, por otra parte ha habido un error tanto en le notario
como en el registro.