MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

6.1 LOS CONTRATOS

Negocio jurídico con consentimiento de dos personas sobre un objeto y una causa,
creando derechos y obligaciones entre ellos.
 Acuerdo de voluntades de una o mas personas para llegar a cabo de llevar a
cabo unas prestaciones (un objeto) y que responde a una causa gratuita y una
causa onerosa.
o CAUSA ONEROSA: Contratas a alguien para que haya una
contraprestación.
 Entregar algo (dinero) o llevar a cabo una determinada actividad, esa actividad
puede ser negativa o positiva.
 ELEMENTOS 
o Los elementos esenciales del contrato están contemplados en el art.
1261 del Código Civil.
o Solo hay contrato cuando se cumplen los requisitos de:
 Consentimiento de las partes.
 Objeto cierto, que sea materia de contrato.
 Causa de la obligación que se establece.

 Si uno de los elementos falla, no existe el contrato. Aunque haya

errores circunstanciales, no influye a la hora de que el contrato sea
valido.

 Art. 1254 del Código Civil “El contrato existe desde una o varias personas
consisten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar
algún servicio”.

6.2 ELEMENTOS DEL CONTRATO

 CONSENTIMIENTO: hay un concurso de voluntades sobre un objeto.

o No puede haber contratos anónimos.
o Las partes tienen que estar identificadas o identificables para que
respondan judicialmente por incumplimiento.

EJ. IDENTIFICABLE  yo compro, pero no digo quien lo vende.

 OBJETO  cualquier cosa que sea objeto de comercio.

o Licito: no puedo comerciar con cosas ilícitas.

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o Posible: nadie puede comprometerse a algo imposible.

o Determinado: no hace falta que nos volvamos a reunir para identificar el
objeto.
 Por el género… tenemos que concretar el qué de eso que nos
vendemos o compramos.
EJ. NO DETERMINADO  queremos comprar algo con
ruedas, nos tenemos que volver a reunir para saber que
es lo que va a llevar ruedas.

EJ. DETERMINADO  no vamos a comprar un coche, no

nos tenemos que volver a reunir porque sabemos que es
un coche.

 LA CAUSA  finalidad que desde un punto de vista objetivo persiguen las

partes. Razón objetiva desde un punto de vista económico.
o Gratuitas: no esperamos nada a cambio.
 Donaciones
 Préstamos.
o Onerosas: buscamos una contraprestación de algún tipo.

ELEMENTOS DE LOS CONTRATOS

 ELEMENTOS ESENCIALES  tiene que estar especificado en el contrato

o Consentimiento: declaración de la voluntad por ambas partes.
 Oferta y demanda.
 Art. 1262
o Objeto: relación jurídica que se crea entre partes.
 Conjunto de derechos y obligaciones.
 Posible, lícito y determinado o determinable.
 Art. 1271
o Causa: motivo socioeconómico, la intención de las partes al celebrar el
contrato.
 Tiene que ser lícita.
 Art. 1274

 ELEMENTOS ACCIDENTALES  cualquier otro elemento es accidental, siempre

y cuando las partes no hayan decidido cosa distinta.
o Arras.
o Cláusulas penales.
o Condiciones.

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o Términos.
o Plazos.

 LA FORMA DEL CONTRATO  uno puede contratar y basta con que haya
consentimiento, objeto o causa.
o Libertad de forma.
 Puede ser verbal o escrito.
o Art. 1278
o Excepciones:
 AD SOLEMNITATEM  Si no se hace por escritura publica, el
contrato no nace (elemento esencial)
 Donación de bienes inmuebles.
 AD PROBATIONEM  la escritura publica es obligada para las
partes, pero no quiere decir que el negocio jurídico no haya
nacido.
 Forma de reforzar la prueba.
 Que vayan al notario.
 Para poder acceder al registro de la propiedad  solo
con escritura publica o mandato judicial.

6.3 CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS

 CONTRATO UNILATERAL: se producen obligaciones en una sola de las partes.

EJ. Donaciones.

 CONTRATO BILATERAL: produce obligaciones recíprocas.

o Ambas partes quedan obligadas.
EJ. Compra-venta, arrendamiento, permuta.

 CONTRATO ONEROSO: una de las partes obtiene una ventaja en compensación

a la que obtiene otra.
o Una de las cuando hay una contraprestación.
o Hago algo para recibir algo a cambio (contraprestación)
EJ. Compraventa y permuta.

 CONTRATO GRATUITO: una de las partes obtiene una ventaja sin obtener nada
a cambio.
o Una de las partes obtiene algo sin esperar nada a cambio.
EJ. Donación o préstamo sin interés.

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 CONTRATO CONMUTATIVO: las partes de las partes están determinadas, sin

riesgo o pérdida o ganancia.
o Las prestaciones están claras.
o Uno sabe lo que va ha recibir por parte de la otra persona.
o Sabemos que vamos a pagar exactamente.
EJ. El precio de la compra-venta que viene establecido por el
precio fijo del metro cuadrado.

 CONTRATO ALEATORIO: las partes asumen cada una el riesgo de pérdida o

ganancia.
o Aquel que, aunque has fijado el objeto existe un alias.
o No sabemos cual va a ser el valor total de esa cosa.
o Nuestro precio puede variar dependiendo de los factores.
EJ. Vamos a pagar dependiendo del metro cuadrado. Cuanto
más barato, menos pagamos. Cuanto más caro, más pagamos.

 CONTRATO CONSENSUAL: se perfecciona por consentimiento de las partes.

o Las partes fijan el interés sobre algo.
o Requerimiento:
 Consentimiento
 Objeto
 Causa
 Precio

 CONTRATO REAL: requiere la entrega material de esa cosa.

o Hasta que no se hace la entrega de se bien no se perfecciona o
formaliza el contrato.
o El que recibe ese bien, puede retener ese bien (objeto) hasta que
cumplamos con nuestra obligación.
o Requerimiento:
 Consentimiento
 Objeto
 Causa
 Precio
 Entrega

 CONTRATO DE TRATO ÚNICO: produce obligaciones de ejecución instantánea.

o Se consuma en el mismo momento.
o Hemos cumplido con todo el contenido del contrato y se extingue la
obligación.
EJ. Compro un ordenador y te lo pago al momento.

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EJ. Donación.

 CONTRATO DE TRACTO SUCESIVO: es el que produce obligaciones de ejecución

permanente u obligaciones de ejecución periódica.
o Es aquel que se prolonga a lo largo del tiempo.
EJ. Contrato de arrendamiento. Mientras yo ocupo la vivienda, pago
mensualmente.

6.4 GENERACIÓN, PERFECCIÓN Y CONSUMICIÓN

FORMACIÓN: Momento en que las partes empiezan a fijar las partes contractuales.

 TRATOS PRELIMINARES: se va formando en la mente de los eventuales

contratantes sus posibles intereses.
o Primeros contactos que se establece con la otra parte para generar un
contrato.
o No generan obligación alguna.
o No son ofertas definitivas.

EJ. Las partes no tienen ninguna obligación conmigo, a menos que se

haya demostrado que sea de mala fe.

 INVITACIÓN A LA OFERTA O PROMESA DE CONTRATO: una de las partes

manifiesta su voluntad de realizar un determinado negocio y admite
propuestas.
o Si retiran la oferta antes de que sea aceptada, no pasa nada.
o Si alguien muestra su consentimiento, tengo que cumplir con esa
obligación.
EJ. Ofertas de regalo

PERFECCIÓN DEL CONTRATO: Las partes manifiestan su consentimiento.

 Tienen que manifiestan la voluntad de consentimiento del contrato.
 Consentimiento sobre todos los elementos del contrato.
o Tiene que recaer sobre todos los elementos.
 Debe tener:
o Objeto: recaer sobre algo real.
o Causa: fundarse en una aspiración lícita.
o Forma: manifestarse externamente para que la ley pueda extender su
perfección sobre é.

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 Art. 1262 del Código Civil: “El consentimiento se manifiesta por el concurso
de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el
contrato”

CONSUMACIÓN DEL CONTRATO: Momento en que las obligaciones se exigen y se

cumplen.
 La obligación de las partes a llegado a su fin y llegan a la extinción del contrato.
 Desarrollo de su programa realizativo hasta la completa extinción de las
obligaciones.
 Las partes quedan obligadas a un conjunto contra prestacional.
 No genera mora hasta que la otra parte te advierte que tienes que cumplir con
tu obligación.
o Cualquier daño o perjuicio que ocasiones tienes que pagar.

6.5 EFICACIA DEL CONTRATO

Ambas partes tienen que cumplir una ley, nos obligan a cumplir con determinadas
cosas.
 Tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de
los mismos y de las consecuencias que les sean propias según su naturaleza,
conforme a la buena fe, al uso y a la ley.
 No pueden vincular a terceros, porque no lo han consentido.
 Solo afectan a las partes que firman.
 Las partes están obligadas a cumplir con las condiciones que han pactado, y
todo lo que se derive de un contrato de arrendamiento.
 La naturaleza jurídica es de arrendamiento.
 Solo se puede hacer de buena fe, el uso y la ley.
 Art. 1258 del Código Civil.

EJ. Tenemos un apartamento y lo queremos alquilar. Empezamos a negociar

con otra parte por 1000€. Decimos que el pago es cada día 1 y lo alquilamos por
9 meses. Solo hemos fijado con tiempo y la renta.
Aunque no se haya pactado nada, nosotros podemos exigir unas condiciones
que vienen fijadas por ley en la ley de contratos de arrendamiento.

PROBLEMAS 

 EN EL MOMENTO DE LA PERFECCIÓN (FORMACIÓN) DEL CONTRATO: vienen

derivadas por vicios en el consentimiento.
o Las partes hayan olvidado un elemento esencial del contrato.

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 Se olviden de fijar el precio.

o Inexistencia del contrato porque falta un elemento.
 El contrato es nulo de pleno derecho.
o Estando todos los elementos, uno este viciado de consentimiento.
Cualquiera de las partes puede anular el contrato, no una tercera parte.
Solo puedes alegarlo en los 4 años siguientes a la perfección del
contrato.
 POR ERROR: cuando contratamos por un objeto que no es
querido por las partes.
 Tiene una característica que era esencial y que tu
desconocías.
 Desconocimiento de las características de ese objeto y
son de carácter esencial y excusable (tu no podías saber
que no tenía esas características)
 En el momento en que puedes observar el objeto, no
puede ser por error.

EJ. Tengo una empresa de transporte y necesito que

puedan entrar camiones. Miramos una nave en un
polígono con empresas de transporte, pero en nuestra
nave no cabe el camión.

EJ. Compro una vivienda y al cabo del tiempo vemos que

tiene aluminosis. Tienen que apuntalar el edificio y no
dejan que esa vivienda sea habitable. Por tanto, me han
vendido algo que yo no quería.

 POR DOLO: maquinaciones fraudulentas que llevan a la otra

parte a contratar.
 Tiene que haber una voluntad de ocultar información a la
otra parte.

 POR INTIMIDACIÓN: generar un temor racional que sea

suficientemente grave en tu persona, patrimonio o en tus
allegados.
EJ. Firmar algo o te quedas sin trabajo.

 POR VIOLENCIA: alguien físicamente te obligue a perfeccionar

un contrato.
EJ. Te lleven a un cajero y te obliguen a sacar dinero.

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 UNA VEZ YA SE HA FORMALIZADO EL CONTRATO: cuando una ley permite

extinguirlo en determinados supuestos por una injusticia.
o Rescisión contractual: recurso extraordinario. Solo puedes recorrer a el
si hay una norma que prevea el motivo de rescisión y cuando ya has
agotado los recursos previos. Dar por extinguido un contrato por:
 Cuando contrato con un menor.

EJ. Tiene un piso y lo convenzo para que me lo venda por

5000€. Tiene que intervenir el tutor legal y tener una
autorización judicial. Si se produce esa venta y se produce un
perjuicio en más del 25% de su patrimonio, tiene 4 años para
rescindir ese negocio jurídico.

 Persona en ausencia legal.

 Negocios jurídicos en fraudes de acreedores. Cuando implica
despatrimonizarse.
 Sobre bienes litigiosos. Venta sobre un bien en el que se esta
discutiendo su propiedad.

 RECISIÓN POR LESIÓN ULTRA DIMIDIUM: se produce cuando vendes

un bien inmueble por debajo de la mitad de su precio. Se aplica en
Cataluña. Se puede poner por contrato, que el vendedor no aplique esta
ley.

DIFERENCIA ENTRE PRESCIPCIÓN Y CADUCIDAD

PRESCIPCIÓN: implican la extinción de los derechos por el transcurso del tiempo.

Puede interrumpirse y suele ser plazos largos, se basa en los derechos.

CADUCIDAD: implican la extinción de los derechos por el transcurso del tiempo. No

puede interrumpirse en el tiempo, se basa en las acciones. La acción de
anulación es de caducidad.

6.6 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Es un contrato mediante el cual una de las partes cede una parte o el uso de un bien y
la contraprestación es una renta o pago periódica a lo largo del tiempo.

 ARRENDAMIENTO DE COSAS: prestación temporal de un bien o objeto a

cambio de un precio.
o Uso y disfrute, no disposición.

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o Cuando compras puedes transmitir el bien a terceras personas, cuando

alquilas solo puedes usar y disfrutarlo.
o Puedes ceder el uso a terceros para obtener algo a cambio.
 ARRENDAMIENTO DE OBRAS Y SERVICIOS:
 SERVICIO: estamos arrendando una actividad.
o El objeto es un servicio o una actividad que llevo a cabo y que la
cedo a un tercero.
o Me pagan periódicamente mediante hago esa actividad.
o De tracto continuado en el tiempo.
o Cumple con la actividad de “asesoramiento” (no podemos exigirle
por algo)
o No se te puede exigir un resultado.
o Si no “entregas” tu obligación, no pasa nada.

EJ. Una abogada presta un servicio a una persona, que le paga

periódicamente por esos servicios.

 OBRA: contratar que una persona te lleve a cabo la creación de un objeto ce

una obra
o El objetivo final es conseguir una construcción.
o Lo que persigo con ese arrendamiento es que construyan una
vivienda.
o Relaciones de tracto único (hace la cosa y se acaba la relación)
o El contratista no cumple hasta que entrega el objeto.
o El resultado es esencial.
o Si no entregas la obligación, estas incumpliendo.

EJ. Contratamos a alguien para que nos construya un edificio.

 ARRENDAMIENTO URBANO DE VIVIENDA: arrendamiento de cualquier

habitáculo que tenga como objetivo que sea una vivienda de carácter
permanente.
o las partes no pueden pactar de forma distinta a la ley.
 Si lo hacen es como si no lo hubiesen hecho.
 No tiene validez.

 ARRENDAMIENTO DE CARÁCTER TEMPORAL DE USO DISTINTO DE VIVIENDA:

hay que acreditar que no es tu residencia habitual y el tiempo que vas a estar
en esa vivienda. No se puedes empadronar en una vivienda temporal.
 Cap. 2.
 Tienen gran margen de maniobra,
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 Puede pactar con el arrendatario lo que quieras.

 ARRENDAMIENTO PARA USO TURÍSTICO:

o Impacto importante.
o Regulado en la ley de turismo de cada comunidad autónoma.
o Máximo de 30 días (más de 30 días es de otra naturaleza)
o Requisitos:
 Vivienda uso inmediato
 Vivienda amueblada.
 Cuando es un bloque turístico, tienes que ofrecer limpieza cada
7 días.
 Dar de alta esa vivienda turística.
 Te pueden denegar la licencia por saturación de viviendas
turísticas en tu zona.

 ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS: para las fincas.

o Son fincas rusticas que pueden tener uso agrícola, forestar, rustico…
o Puedes arrendar toda la unidad económica que conlleva la finca.
(actividad de explotación)
o La contraprestación es dinero.
o PARCERO: Cesión de un terreno para que sea explotada por otra
persona. Produce y reparte los frutos entre los dos.

6.7 CONTRATO DE COMPRAVENTA

Contrato en que una de las partes entrega una cosa (titularidad de ese bien) y la otra
parte recibe una cantidad determinada de dinero.
 Modelo que nos sirve para aplicarlo a otros tipos contractuales.
 Cuando fijamos los 4 elementos, se produce la perfección del contrato.

Art. 1445: “Por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a

entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en
dinero o signo que le represente”

ELEMENTOS  consentimiento, cosa, causa y precio.

- Objeto: objeto que este en el comercio.

o Se exige que exista en este momento o que vaya a existir.
o No podemos comprar o vender algo que no es lícito.
 Tráfico de órganos humanos  ilícito.
o El objeto tiene que ser determinable o determinado.
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 No hace falta que tu y yo nos volvamos a ver para acordar algo.

- Precio: deber ser cierto, en dinero o signo que le represente. (aunque no esté
determinado concretamente desde el inicio, debe poder determinarse en base
a los parámetros que fijen las partes)
o El vendedor debe entregarse la libre y pacífica posesión del bien, y libre
de cargas y gravámenes o vicios ocultos.
o Sino: saneamiento por edición y saneamiento por gravámenes o vicios
ocultos.
o Venta de cosa ajena posible: en dicho caso, obligación de transmisión
de la pacífica posesión del bien.

PERFECCIÓN  tenemos un titulo en que podemos exigir que nos entregue ese
objeto, hasta el momento no somos propietarios de ese bien.
 Ambos están obligados mutuamente, yo a pagar y el otro entregar el coche.

CONSUMACIÓN  En el momento en que me entregan ese objeto, se produce el

traspaso de titularidad.
 Me convierto propietaria del coche cuando el me entrega el bien físicamente.
 Me esta entregando la posesión  me entrega la titularidad.

MODO + TRADITIO  perfección del contrato + entrega de la titularidad.

 Pacifica posesión del coche: Gemma tiene un coche y Cris lo quiere comprar. Yo
le compro el coche a Gemma y se lo vendo a Cris (hago de
intermediaria)
- Nadie puede discutirte la titularidad de lo que no tienes.
- Si incumples tienes que responder por daños y perjuicios.

6.8 LA PERMUTA (truque)

El contrato por el cual las partes se comprometen a intercambiar cosas entre ellos.
 Negocio jurídico oneroso. (consentimiento, objeto, causa y precio)
 Si los bienes no valen lo mismo se recurre a una compensación económica.
o Solo si tu quieres.
 Puede venir complementada con dinero.
 Cuando el objeto vale más o igual que en dinero es permuta.
 Cuando el objeto vale menos que lo que te doy en dinero es una compraventa.

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6.9 EL MANDATO

- Contrato en virtud del cual una parte encomienda la gestión de sus negocios a una
tercera persona.
- Se establecen unas condiciones del contrato.
- Cuando yo encargo a alguien es que lleve a cabo en mi nombre algún tipo de negocio
jurídico.
- Si tu no pactas una retribución es gratuito.
- Relación representativa  el mandatario representa al mandante.

- DIRECTO  aquel en que el mandatario (intermediario) actúa ante terceros en

nombre del mandante (el que contrata).
o Quien responde frente al tercero es el mandante porque el mandatario
actúa en su nombre.
o El mandante da poderes al mandatario para que pueda actuar frente a
terceros.

EJ. Quiero vender un piso y contrato a una inmobiliaria. La inmobiliaria

actúa en mi nombre para proceder a la venta de ese inmueble.

- INDIRECTO  mandatario actúa con terceros en su nombre (mandatario) pero

por cuenta mía.
o el tercero no firma con el mandante.
o La relación con el mandatario es directa y con el mandante es indirecta.
o Quien responde frente al tercero es el mandatario porque actúa con su
nombre.
EJ. La inmobiliaria actúa con un tercero directamente.

- PODERES: atribuir al mandatario aclarar a terceros de que el puede ejecutar esa

actividad.
o Notariales, que facultades el mandante (poderado) atribuye al
mandatario (apoderado).
o Según comprenda todos los negocios del mandante o sólo uno o varios
negocios determinados.

1. GENERAL: poder que solamente te permite administrar, usar

y sacarle un rendimiento  para acto o actos determinados.

2. ESPECIAL: se especifica sobre lo que este apoderado.

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- OBLIGACIONES:
o MANDANTE: Pagar la retribución si esta se ha pactado.
 Indemnizar al mandatario de todos los daños y perjuicios que le
haya causado el cumplimiento del mandato sin culpa ni
imprudencia del mismo mandatario.
 los gastos repercuten en el mandante siempre y cuando no sean
gastos negligentes (ilícitos)

o MANDATARIO: actuar en la disposición del mandante.

 Realizar por cuenta del mandante  atendiendo a sus
instrucciones.
 Realizar personalmente el acto, aunque para ello pueda valerse
de auxiliares.
 Informar al mandate de la marcha y del fin  rendir cuentas.
 Responder de los daños y prejuicios que el mandate acarree el
incumplimiento total o parcial de las obligaciones.

6.10 EL CONTRATO DE SOCIEDAD CIVIL

Cualquier asociación voluntaria dirigida a la consecución de una finalidad común,

mediante la contribución de todos sus miembros.
- Responsabilidad subsidiaria de los socios e ilimitadamente cuando la sociedad
no tiene patrimonio. Se les podrá atacar. El socio responderá.

Art. 1665 CC: “La sociedad es un contrato por el cual dos o más personas se obligan
a poner en común dinero, bienes o industria (trabajo) con ánimo de repartirse las
ganancias”.

- Dos o más partes se ponen de acuerdo para compartir para llevar acabo una
actividad cuyo beneficio se van a compartir.
o OBJETIVO  obtener un beneficio y decidirán como se va a regular.
-
- No esta sometido a formalidades.
o La base de las sociedades mercantiles.

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MÓDULO 7. LOS DERECHOS REALES

7.1 CONCEPTO

Un derecho real es la relación jurídica que establece una persona con una cosa
 Facultades jurídicas que pueda adquirir una persona respecto de un bien.
 No hay necesidad de que intervenga una tercera persona.
 Le otorgan poder inmediato sobre las cosas, total o parcialmente.
 Se refieren a una cosa determinada.
o Cualquiera que quiera utilizar ese bien, sabe que va a tener una carga
para tener uso de ese bien.
 Carácter inherente al bien.
 Tus derechos los puedes hacer valer frente a todos.
o Cualquier tercero tiene que respetar ese derecho, lo conozca o no.

- Relación distinta de los contratos y se fundamenta de forma distinta.

- Se dan en pocas ocasiones, pero las consecuencias jurídicas son muy importantes.
- La repercusión económica en un particular o empresa es mucho mayor.
 Adquisición de titularidad de los bienes.
o Ceder prestaciones de titularidad a terceros.
o Bienes en garantía

7.2 CLASES

PROPIEDAD O DOMINIO  es el derecho real más importante. (derecho real de la

propiedad de un bien)
- Dominio absoluto sobre lo que uno posee (bien)

DERECHOS REALES LIMITADOS SOBRE COSAS AJENAS  facultad concreta sobre ese
bien.
- Uso fructo  derecho legal en que esa persona no siendo titular sobre la finca
tiene el derecho de explotarla económicamente hasta que fallezca
- Facultades concretas que uno obtiene sobre un determinado bien que
pertenece a otro.
- Mientras dure el uso fructo mi propiedad queda limitada, en el momento en
que fallece esa persona, el derecho vuelve a pasar a la propiedad.
- TIPOS 

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 MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

o DERECHO REALES DE GOCE Y DISFRUTE: atribuye a la persona titular el

derecho de usar, disfrutar económicamente ese bien.
 Uso fructo: más característico.
 Atribuye la facultad de usar, utilizar ese bien o explotarlo
económicamente durante la vida de esa persona.
 Es establecido vitalicio (lo que dure la vida de esa
persona), a menos que se pacte otra cosa.

 Uso: solo te permite usar o utilizar tu el bien o las personas de tu

entorno más inmediato.
 No te permite explotarlo económicamente. (alquilarlo)

 Habitación: limitado al uso o utilizar una habitación.

 Espacio en concreto de un piso o edificación.

 Servidumbre: fincas que tienen derecho las unas sobre las otras.
 toda finca tiene derecho a poder acceder a la vía pública.
 El derecho te atribuye la posibilidad de acceder a la vía.
 Legales: aquellas que tu puedes exigir.
 Voluntarias: tu pactas con el “vecino” que no haga otra
planta en su casa porque sino te quedas sin vistas a la
playa

EJ. Tu tienes acceso directo a la playa, pero no

puedes acceder a la calle o vía pública. Por tanto,
la finca que tiene acceso a la vía pública tiene que
habilitarte un acceso donde le sea menos
perjudicial para que tu puedas acceder
directamente a la calle.

Para FINCA Para

tener DOMINANTE acceder a
vistas a FINCA SIRVIENTE la calle
la playa
CALLE

 Derecho de superficie: es un derecho que te atribuye las

facultades de un propietario limitadas en el tiempo.

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 MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

 Me hago propietario temporal sobre todo lo que

construya en su terreno.
 Cuando se extingue todo lo que he construido sobre el
terreno pasa a ser del propietario del terreno, a menos
que se haya pactado algo distinto.

EJ. Lo utilizan mucho las concesionarias de las

gasolineras. Alquilan el terreno durante un tiempo
limitado y construyen la gasolinera, cuando se acaba
el contrato si no se ha pactado nada, todo lo que se
ha construido pasa a ser del propietario del terreno.

o DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE : derecho real que

permite a una persona adquirir la finca de alguien con preferencia.
 Tanteo:
 Retracto:
 Opción de compra:

o DERECHOS REALES DE GARANTÍA O DE REALIZACIÓN DE VALOR : te

atribuye el poder de realizar la venta de un bien que esta en garantía y
poder cobrar lo que se le debe (hipoteca o prenda)

7.3 LA POSESIÓN

- No toda posesión es derecho real.

- No toda posesión de un bien implica un derecho real

Podemos entenderlo como:

COMO HECHO  tenencia física de una cosa con finalidad de hacerla tuya o sacarle
una utilidad.
 Acción interdictal: con independencia de que tengas un derecho a poseer.
o Dura 1 año.

EJ. Un ocupa esta en una vivienda que no es suya.

 Status quo: alguien te ocupa tu casa de verano y tu le echas. Tiene que ser un
juez quien lo haga, no tu.
 Acción publiciana: La puede hacer valer una persona que no tiene un titulo
o Cuando ha transcurrido un 1 año.

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 MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

o Si durante 30 años nadie a reclamado esa finca, puedes reclamarlo

como si fueses propietario. El autentico propietario no puede
reclamarlo como tal porque ha prescrito su acción.

EJ. Un ocupa lleva mucho tiempo en un sitio, se va un día y se

encuentra otra persona ocupa. El primer ocupa tiene preferencia
porque lleva más tiempo ahí.

COMO DERECHO  alguien tiene derecho a poseer esa cosa o bien.

 Si tengo la propiedad de ese objeto y alguien me lo quita, puedo reclamarlo.

7.4 LA PROPIEDAD

Derecho real que atribuye al titular todas las facultades posibles sobre un bien desde el
punto de vista jurídico privado.
 Tu propiedad llega hasta donde llega tu interés real
o Hasta donde tu quieres explotarlo.
 Todos los bienes responden a una finalidad socioeconómica.
 Interés general: mi vivienda esta en medio de dos estaciones, no puedo
impedir que por ahí pase un servicio publico (tren).
o Existen limites legales donde no puedo hacer nada.
o Se produce una EXPROPIACIÓN  siempre implica una
compensación económica a su propietario (indemnización)

LIMITACIONES A LA PROPIEDAD

 LIMITACIONES LEGALES: interés social o general.

o Que el tren pase por donde está tu vivienda, no puedes oponerte
porque es de interés general de la sociedad, te dan una indemnización y
te vas de esa vivienda.
o Tener que habilitar un paso para que la gente pueda acceder a la playa,
ya que tu casa se interpone y no deja pasar.

 LIMITACIONES VOLUNTARIAS: tu estableces un derecho porque quieres.

o Compras al vecino luz y vistas al mar (que no construya más plantas en
su casa para que no te tape la vista al mar)

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 MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

ADQUISICIONES DE LA PROPIEDAD

 TRADICIÓN: entregar o transmitir el derecho por su titular anterior.

 SUCESIÓN: se produce por muerte del propietario anterior, por quienes la
reciben al aceptar la herencia o legados.
o En el momento en que acepto la herencia, soy propietario (titular).

 ACCESIÓN: el dueño de una cosa, accede a la propiedad de los frutos que ésta
produce (naturales o civiles) y de las cosas que se mezclen con ella de forma
inseparable.
o Ser propietario de una finca y ser propietario de todo lo que se produce
en ella.
o Todo lo que accede a mi finca, soy titular.
o ACCESIÓN REVERTIDA  Derecho de reclamar la propiedad que ha
ocupado siempre que se haya hecho de buena fe, tienes que pagarle
una indemnización

 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN: adquisición de la propiedad de

una cosa por quien ha actuado como dueño de ella sin serlo, durante cierto
tiempo y de forma pública, ininterrumpida y pacífica.
o 30 años.

 OCUPACIÓN: apropiarse de una cosa que no tiene dueño, por pérdida o

abandono, o porque nunca lo ha tenido nadie.

PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD

 DESTRUCCIÓN: cuando esa propiedad es destruida, desaparece.

 MUERTE DEL PROPIETARIO: si muero pierdo la propiedad porque desaparezco.
 EXPROPIACIÓN FORZOSA: cuando una tercera persona adquiere tu propiedad.
 SENTENCIA JUDICIAL: que un juez te quite tu propiedad y que diga que el
titular es otro.
 RENUNCIA O ABANDONO: si abandono una cosa, pierdo la titularidad de esta.
 TRADICIÓN: negocio jurídico de traspaso de posesión.
 PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA: prescribe por no haber sido utilizado mientras otra
persona lo adquiría por usucapión.

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COMUNIDAD DE BIENES O COPROPIEDAD

Art. 392 del Código Civil: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un
derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

COPROPIEDAD: propiedad de un bien que pertenece a distintas personas.

o Puede existir de copropiedad de varios bienes.
o Uno es titular de una cuota indivisa.
o La cuota ideal marca los derechos y gastos que tengo sobre ese bien.
o Para saber mi cuota tengo que dividir entre todos los propietarios, a menos que
pactemos otra cosa. (si pago más, tengo más)
o Cualquiera de nosotros puede disfrutar del bien siempre y cuando no impida
que otro lo disfruta al mismo tiempo.
o Puedo vender mi cuota a un tercero, aunque los socios tienen derecho de
adquisición preferente.

EJ. Compramos un local que pertenece a muchas personas. Tengo la

titularidad de una cuota ideal (%) sobre una copropiedad. Quiere decir
que soy propietaria del 10% de todo el conjunto del local, no puedo
delimitar el espacio físico en concreto mi propiedad.

PROPIEDAD HORIZONTAL

PROPIEDAD HORIZONTAL: dirigida a organizar la copropiedad de edificios. Comparten

espacios (escalera) pero la propiedad es privada (pisos)
EJ. El mismo edificio, con diferentes pisos y locales con dueños distintos.

o La copropiedad implica la propiedad conjunta de elementos comunes.

o Cada dueño es titular único de cada piso o local.
o Todos los propietarios de los pisos son dueños de las zonas comunas del
edificio.
o Mi cuota ideal es un coeficiente indica cual es mi derecho y mis obligaciones
sobre esos elementos comunes.
o Si yo vendo mi parte (coeficiente), no hay derecho preferente de compra de
ese piso.
o Todos los elementos que no son privativos, son comunes.
 Todo lo que es estructural es común (Terraza, barandilla, techos,
paredes maestras…)
 El coeficiente se determina por lo que tu tienes (privado) y por el
uso que le vas ha hacer a las zonas comunes.
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 MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

7.5 LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

 TANTEO: derecho real de adquisición preferente que te atribuye el derecho de

reclamar al propietario que te venda la finca si el propietario decide vender.
o Solo puedo comprar si el titular quiere vender.

 RETRACTO: se produce cuando la cosa ya ha sido vendida, de manera que la

recibirá de manos de la persona que la ha adquirido
o Solo podemos usarlo cuando no nos conceden el derecho de tanteo.
o Permite exigir la adquisición de la finca si no se respeta el tanteo.

 OPCIÓN DE COMPRA: adquieres el derecho a comprar bajo un cierto tiempo.

o Normalmente, viene asociado al arrendamiento con opción a compra.
 Los contratos suelen ser de 4 a 5 años.
o Cuando el arrendatario cede a comprarlo, el propietario no puede
negarse.
o Tiene efecto sobre terceros si se ha inscrito en el Registro de la
Propiedad. Tiene que constar:
 Precio.
 Plazo para el ejercicio (no superior a 4 años).

7.6 LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

Atribuyen a su titular a retener o vender cosas en cumplimiento de una obligación

principal.

PRENDA: derecho real de garantía que faculta a su titular a retener un bien hasta que
la otra persona te devuelve esa cosa.
 Recae sobre bienes muebles (que se pueden mover o desplazar)
 Tomar y retener un bien hasta que se cumpla la obligación.
 Me obliga a tenerlo en deposito, no a venderlo.
 Tiene carácter accesorio  cuando a mi me pagan la obligación le tengo que
entregar el objeto (si desaparece la obligación principal, desaparece el derecho
que tengo sobre ese objeto)
 Mientras tengo el objeto tengo obligaciones:
o No puedo usar ese objeto sin autorización de su dueño.
o Puedo reclamar acciones contra terceros que correspondan con el
dueño
o Mantenerlo en el mismo estado en que me lo han dado.
 Puedo cargarle los gastos de mantenimiento al propietario.

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 MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

o Si no cumplen con su obligación puedo vender ese objeto para obtener

un dinero y cobrar lo que esa persona me debe.
o Nunca puedo quedarme ese objeto a cuenta de lo que me deben, a
menos que se pacte lo contrario.

HIPOTECA: derecho real de garantía que queda sujeto a un bien inmueble donde si no
se cumple la obligación de pago, el acreedor puede quedarse con la propiedad.
 Recae sobre bienes inmuebles.
 Tiene naturaleza accesoria (no puede existir obligación que lo garantiza).
 No produce desplazamiento de los bienes (no tiene obligación de
mantenimiento ni de conservación)
 Tiene que estar inscrito en el registro de la propiedad.
 Puede recaer sobre bienes muebles que tengan registro publico (barcos,
coches…)

7.7 LOS DERECHOS REALES DE GOCE

 USUFRUCTO: usar y disfrutar en el más amplio sentido de la cosa, pero no

puede disponer del bien.
o Art. 467 del Código Civil.
o Puede disponer o hipotecar el uso.
o No hay contratos de por medio, lo que hay son títulos (derechos)
 Normalmente, hay contraprestación económica.
o No puedes modificar ni la forma ni la sustancia del lugar.
 Si es local, no puedes convertirlo en vivienda.
o El usufructuario puede ir a un banco e hipotecar o ceder su derecho de
usufructo a un tercero.
 Ese tercero puede utilizar esa vivienda, pero no puede disponer
de ella.
o Cuando el usufructo se extingue, todas las facultades de la vivienda
vuelven a ser del propietario. Causas:
 Muerte del usufructuario.
 Renuncia del usufructuario.
 Finalización del plazo pactado.
 Perdida de la cosa.
 Cuando se reúne en una misma persona, el usufructo con el de
propiedad (confusión)
 Acaban cayendo en la misma persona un derecho real
limitado y la propiedad.

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 MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

 NUDO PROPIETARIO  persona que tiene un titulo, pero no tiene

nada más de esa vivienda.

 DERECHO DE USO: solo el titular puede utilizar el bien (el titular y sus
bienes más allegados)
 No puedes sacar beneficio de el (alquiler)

 DERECHO DE HABITACIÓN: derecho de uso de solo una habitación de

toda una vivienda.

 SERVIDUMBRE: derecho real limitado de todo goce.

o Derechos entre bienes inmuebles.
o Antes podías hacer servidumbres sin titulo.
 Tenias que acreditar que llevabas XX tiempo pasando por esa
finca.
o Puede ser:
 Positiva: puede representar una posibilidad de hacer un fondo
sirviente.
EJ. De paso.
 Negativa: un fondo sirviente no puede evitar que otro lleve a
cabo esa actividad.
EJ. Luces y vistas.
 Continua: el titular de la finca dominante lleva a cabo una
actividad continua.
 Implica el uso continuado de una determinada facultad.
 Las aguas de Valencia, siempre pasan por el mismo sitio
de forma continuada.
EJ. Luces o acueducto.
 Discontinua: el uso que hace el titular de la finca dominante
sobre la finca sirviente no es continuado.
 Hay o no un camino y pasas por ahí de vez en cuando.
EJ. Actos del hombre (paso)
 Voluntarias: las pactan los interesados mediante el
correspondiente negocio jurídico.
 Legales: la Ley faculta a los particulares para obtener su
imposición, aunque se oponga el dueño del predio sirviente.

 DERECHO DE SUPERFICIE: Atribuye a su titular la propiedad de su mismo

titular.
o Propiedad temporal que solo recae sobre lo que plantas o construyes.

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 MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

o Tiene que estar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la

Propiedad.
o Podemos construir o plantar en ese terreno.
o Puedes pasar el derecho de superficie, pero no la propiedad.
o Puede pactarse de manera gratuita o por precio.
o Ese derecho puede ser tuyo durante 99 años si eres particular.
o Ese derecho puede ser tuyo durante 75 si pertenece al Estado.
o Te ceden la propiedad de ese lugar para explotarlo durante un periodo
determinado.
 Puedes construir lo que tu quieras en ese terreno.
 Esa construcción es tuya durante el tiempo que has pactado.
 Puedes obtener una financiación por parte de un tercero porque
eres titular de ese lugar.
EJ. Gasolineras

o Cuando termina este plazo, todo lo que se ha construido en ese terreno,

pasa a ser propiedad del titular del terreno.
 Normalmente se negocia una compensación económica por lo
que ha construido.
 El titular del suelo, paga al que ha construido.
o Se produce el derecho accesión.
o El propietario principal del suelo tiene que respetar los usos del nuevo
“titular del terreno”

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 MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

MÓDULO 8. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El registro de la propiedad es un registro informativo, si incluye un error lo podemos
subsanar.
 Acreditándolo notarialmente o judicialmente lo podemos modificar.
 Es una oficina pública que tiene diferentes libros, donde en cada uno de ellos
consta una finca con todos sus detalles.
o La primera vez que matriculas una finca se llama principio
o Indica la titularidad de esa persona.

8.1 PRINCIPIOS REGISTRALES

Da cuenta que existen determinadas cosas de determinadas personas.

Para entender la prioridad de los registros

Reglas conforme se rigen los principios:

 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: órgano o entidad que ofrece publicidad

(información) de un determinado derecho.
o Da publicidad de los derechos, por mucho que lo publique, puedes
probar que no es cierto.
o Toda información es publica.
o El registro solo informa, no atribuye derechos.
o Si no esta la propiedad inscrita, no quiere decir que no exista.
o Cualquiera puede acceder al registro
o Todo el mundo tiene acceso a la información.
o Tienes que tener un principio legitimo o interés.
o Te dan una nota simple con lo que consta en el registro.
o Si queremos algo más concreto tenemos que pedir un certificado con
categoría de documento público.
 Hay que solicitarlo y pagar unas tasas.
 El registrador (el que firma) responde por los errores.

 PRINCIPIO DE NO INSCRIPCIÓN: no tiene carácter constitutivo.

o el registro no es obligatorio.
o no tiene porque estar inscrito.
 Excepto la hipoteca (obligatorio estar inscrito)
o Tiene la misma fuerza un derecho inscrito que el no inscrito.

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 MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

o Si esta inscrito nadie puede negar que no lo sabia, ya que esta inscrito y
le estas dando publicidad.

 PRINCIPIO DE PRESUNCIÓN DE EXACTITUD: lo que diga el registro se entiende

que es lo correcto.
o lo que consta en el registro se presume que es cierto.
o Si hay un error se puede corregir.
 Nos piden información para que puedan modificarlo.
o No hace falta que pruebes determinadas cosas porque están inscritas
en el registro.

 PRINCIPIO DE BUENA FE: todos los derechos que constan en el registro son
titularidad de esa persona y que los ha adquirido de buena fe.
o Se presume que el que adquiere confiado del Registro de la Propiedad
es de buena fe.
o Juan inscribe una casa en el Registro, y este lo vende a una inmobiliaria
(ahora titular). La inmobiliaria vende la casa a un tercero (nuevo titular).
Pero Juan no es el verdadero titular (propietario) de la casa. El juez
determina que la transacción queda anulada.
 El principio de buena fe, protege al tercero, debería atacar a
Juan y este debería devolverme el dinero.
 Protege la inscripción del tercero.
 El tercero es el propietario, ya que se anula la anterior
contraprestación.
 Juan no tiene derecho a tener la propiedad del bien.

 PRINCIPIO DE PRIORIDAD: el primero que accede al registro es el primero que

adquiere el derecho.
o El primero en el tiempo es el que tiene mayor derecho, aunque la
compraventa que entra en el registro es posterior.
o El registrador se puede negar a inscribir a un tercero, aunque su
contenido sea contradictorio al del primero o más antiguo.

 PRINCIPIO DE ROGACIÓN: el registrador no puede actuar si alguien no le pide

algo.
o Por mucho que sepa que no esta, no puede hacer nada que no le pida
alguien.
o El registrador no puede hacer cambios en la propiedad, tiene que ser
siempre a instancias de alguien (pedido por alguien)
o Las personas que pueden solicitar la inscripción son:
 El que adquiere el derecho.

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 MÓDULO 6 – LOS CONTRATOS

 El que lo transmite.
 El que tiene interés en asegurar el derecho que quiere inscribir.
 Cualquier representante.

 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: permite el ingreso de distintas titularidades

siempre que exista una correlación entre las distintas titularidades.
o Se van sucediendo (inscribiendo) títulos.
o Quien nos transmite el derecho o titularidad tiene que ser quien conste
como titular de esa propiedad.
o La inscripción en el registro es voluntaria.
o Para que se pueda llevar a cabo una compraventa, tiene que tener
constancia de que el titular es esa misma persona.
o Si un día X vende a Y e Y vende a Z y este quiere inscribir la titularidad. Z
no podrá hacerlo porque su titularidad no consta en el registro.
 Se realiza un EXPEDIENTE DE REGULACIÓN DE TRACTO
SUCESIVO  conseguir la inscripción de las sucesivas que se han
hecho al largo del tiempo.
 Permite que Z sea el nuevo titular de la propiedad.

 PRINCIPIO DE LEGALIDAD: el registro queda sometido a la ley y tiene que

responder a todos los principios legales.
o El registrador verifica que la solicitud reúne los requisitos y la califica.
 Forma (escritura publica)
 Capacidad de los otorgantes.
 Contenido

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