ING. RONALD E.

CHAUCA HUAMAN

INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

Valuación de un Predio Urbano ubicado en la Calle
Castrovirreyna N°246-Cercado de Ica

PROPIETARIOS :

SOLICITANTE :

LOCALIZACIÓN : CODIGO N° :

NUMERO : 246

CALLE : CASTROVIRREYNA

SECTOR : CUADRA 2

DISTRITO : ICA

PROVINCIA : ICA

DEPARTAMENTO : ICA

TIPO DE PREDIO : URBANO

FECHA DE VALUACIÓN : 02 DE AGOSTO DEL 2019

VALOR COMERCIAL : S/. 1’288,909.72

PERITO : ING. RONALD E. CHAUCA HUAMAN

CIP Nº 98800

Ica, 03 de agosto del 2019

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

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1.1. PROPIETARIOS: Sra. Ore Caballero Susana

I.2. SOLICITANTE:

I.3. OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA EMPLEADA

Determinar el valor comercial del inmueble. Se efectúa en
concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
aprobado por RM Nº 370-2018-VIVIENDA.Método de valuación
directa (comparación, costo), previa inspección ocular y toma de
vistas fotográficas.

I.4. FECHA DE LA TASACIÓN: 02 de agosto del 2019

I.5. FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR: 02 de agosto del 2019

I.6. UBICACIÓN: Calle Castrovirreyna N° 246 Cercado de Ica.

I.7. LINDEROS Y PERÍMETRO

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Por el frente: 6.30 ml.

Por el fondo: 6.00 ml.
Por la derecha entrando: 52.00 ml.
Por la izquierda entrando: 52.00 ml.
La línea poligonal que delimita el perímetro del Terreno descrito
mide 122.59 ml.

I.8. ÁREA DEL TERRENO

 Área del terreno: 332.80 m2.

 Área techada: 262.8 m2.

 Primer piso: 262.80 m2.

 Segundo piso: 262.80 m2.
 Tercer piso: 262.80 m2.
 Cuarto piso: 262.80 m2.
 Quinto piso: 200.00 m2.

I.9. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

ZONIFICACIÓN: Cercado de Ica

USO ACTUAL: Local Comercial

I.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona donde se ubica el inmueble cuenta con habilitación

urbana y con los servicios de: energía eléctrica pública y privada,
red de alcantarillado, agua potable con sus respectivas conexiones
domiciliarias y redes de telefonía, internet y otros.

ENTORNO DEL PREDIO

I.11. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

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Ubicado en la Calle Castrovirreyna segunda cuadra, entre la calle

Independencia y Calle Moquegua. El terreno está totalmente
urbanizado. Los accesos vehiculares totalmente pavimentados y
en buen estado, accesos peatonales de igual manera en buen
estado de conservación.

I.12. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS

Se trata de un proyecto comercial construido en base a planos

elaborados por un profesional. Presenta la siguiente distribución:
 Primer piso: zona de acceso, sala de estar, pasadizo de
circulación, oficinas con baño completo, tres cajas de
escaleras de accesos y otros.
 Segundo piso: sala de estar, pasadizo de circulación,
oficinas con baño completo, tres cajas escaleras de accesos
y otros.
 Tercer piso: sala de estar, pasadizo de circulación, oficinas
con baño completo, tres cajas escaleras de accesos y otros.
 Cuarto piso: sala de estar, pasadizo de circulación, oficinas
con baño completo, tres cajas escaleras de accesos y otros.
 Quinto piso: sala de estar, pasadizo de circulación, oficinas
con baño completo, tres cajas escaleras de accesos y otros.

I.13. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

De acuerdo a lo observado durante la inspección ocular efectuada,

Las características de la edificación son las siguientes:
•CIMENTACIONES Y ESTRUCTURAS: Sistema de zapatas, vigas de
conexión y columnas.
• PISOS: en el mayor parte cerámico.
• PAREDES: de albañilería tarrajeadas y pintadas.
• TECHOS: losas aligeradas de concreto armado tarrajeadas y
pintadas.
• ACABADOS: de calidad media.
• CARPINTERÍA: rejas al exterior del centro comercial y puertas
de madera para los ambientes interiores.
• INSTALACIONES: eléctricas y sanitarias con redes empotradas,
red de alcantarillado empotrada.

I.14. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN

La Declaratoria de Fábrica, Licencia de Obra y Conformidad de

Obra
Datan del año 2009 teniendo hasta la fecha 36 años de
antigüedad.

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ESTADO DE
DESCRIPCIÓN ANTIGÜEDAD
CONSERVACIÓN

Edificación 36 Regular

I.15. ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN

De acuerdo a lo apreciado físicamente, el centro comercial tiene

un estado de conservación Bueno, por lo tanto, le corresponde
una depreciación del 5% según la Tabla N°2 del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú.

ESTADO DE DEPRECIACIÓN FACTOR

DESCRIPCIÓN
CONSERVACIÓN % DEPRECIACIÓN

Edificación Regular 31 1.00

I.16. SERVIDUMBRES
No presenta ninguna, porque el terreno es independiente y tiene
acceso directo a la vía pública, por el frente.

I.17. TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN

El predio está inscrito en Registros Públicos a nombre del
propietario, en los folios 259 y 262 del libro 262 de la SUNARP.

I.18. GRAVÁMENES
No presenta ninguno

I.19. OBSERVACIONES
Hasta el momento no ha habido ampliación del edificio.

II. VALORIZACIÓN:

2.1. VALOR DEL TERRENO (VT)

Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha

tenido en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se
ubica el predio. Según los valores comerciales actuales y a criterio del
perito, al terreno matriz ubicado en la Calle Castrovirreyna se le asigna
un valor unitario de terreno de S/. 1,950.00/m². Por lo tanto, en
aplicación del artículo II. C.22 del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú, tenemos:

ARTÍCULO II.C.22
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El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se

valuará de la siguiente manera:
a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor unitario de terreno.
b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del
terreno,
c) En caso de ser necesario se aplicará los artículos II.C.27, II.C.28 y
II.C.29 del presente reglamento.

CASO 1: SUMATORIA DE FRENTES

 DIMENSION DE FRENTE: 6.30 m.

 AT=332.80 m2.

Del plan maestro se obtiene que el valor urbano del terreno de la calle
Castrovirreyna es de V.U. T= S/.1,950.00

o AT=332.80 m2

EN APLICACION DEL ART.II.C.22 DEL R.N.T

Cálculo: Verificación del triple cuadrado del frente:

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3*fr2 = 3*(6.30)2 = 119.07 m2

3*fr2 = 119.07 m2 < A = 332.80 m2.

Se observa que el triple cuadrado del frente es menor que el área y se

efectúa el cálculo del valor de acuerdo al Artículo II.C.22 del RNT.

Valuación del terreno: VT = (3*fr2) *VUO + (A – 3*fr2) *0.5*(VUO)

Valor unitario oficial urbano (VUO): S/.1,950.00/m2

VT = 119.07 * 1,950.00 + (332.80 – 119.07) * 0.5*(1,950.00)

VT = 232,186.50 + 208,386.75

Valorización (I)= S/. 440,573.25

DETERMINANDO LA VALORIZACION FINAL

Según el ARTÍCULO II.C.22 (Inc. a y b)

Valorización final: = S/. 440,573.25

2.2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

De acuerdo a la distribución y a los materiales descritos, obtenemos:

VE = AT x VUE [1-(P/100)]

Dónde:
AT = Área techada =239.93 m2.
P (Porcentaje de Depreciación) =31 %
VUE = valor unitario de edificación

DETERMINANDO EL VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACION

Datos obtenidos durante la evaluación:

Columnas y Placas: De concreto armado

Techos: losa aligerada

Pisos: De cerámica de 1era.

Puertas y Ventanas: Puertas de madera y Ventanas de Fierro y

cristales semidobles.

Revestimiento: Con Pintura Lavable

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Baños: Baños completos Blancos y mayólica blanca

Instalaciones Eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente
monofásica.

CUADRO DE VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACION

DEL 1ER AL QTO VALOR UNIT.

  Categoría
NIVEL
EDIFICACION
  COLUMNAS Y/O
PLACAS DE B 319.06
ESTRUCTURAS CONCRETO

  TECHOS C 162.01
  PISOS D 92.37
PUERTAS Y
ACABADOS F 51.48
VENTANAS

  REVESTIMIENTO F 60.54

  BAÑOS D 27.49
 
ELECTRICAS Y
INSTALACIONE F 32.19
SANITARIAS
S
      S/. 745.14

 Primer nivel al quinto nivel: S/. 745.14

Entonces: Valor unitario de la edificación por m2

S/. 745.14 * 5= S/. 3,725.70

DETERMINANDO EL VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)

VSN=AT x VUE
Dónde:

AT=Área Techada =239.93 m2

VUE=Valor Unitario de la Edificación= S/. 3,725.70

ENTONCES:

VSN=AT x VUE

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VSN=239.93 x 3,725.70
VSN= S/. 893,907.20

DETERMINANDO LA DEPRECIACION (D)

D=AT x VUE x (P/100)

Dónde:

AT=Área Techada=239.93 m2

VUE= Valor Unitario de la Edificación= S/. 3,725.70

P=Porcentaje de Depreciación=31%

Entonces:

D=AT x VUE x (P/100)

D=239.93 x 3,725.70 (31/100)

D= S/. 277,111.23

DETERMINANDO EL VALOR DE LA EDIFICACION (VE)

VE=VSN - D

DONDE:
VSN=Valor Similar Nuevo= S/. 893,907.20
D=Depreciation= S/. 277,111.23

VE= S/. 893,907.20 - S/. 277,111.23

VE= S/. 616,795.97

Otra forma:

VE = AT x VUE [1-(P/100)]
VE = 239.93 x 3,725.70 [1 – (31/100)]

VE= S/. 616,795.97

2.3. VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS DEL PREDIO (VI)

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Entre las instalaciones fijas tenemos:

 Instalaciones telefónicas y Aparatos seguridad: S/. 500.00

VI= S/. 500.00

2.4. VALOR DE LAS OBRAS COPLEMENTARIAS (VOC)

Entre las obras complementarias se encuentran las siguientes:

Cisterna: S/. 2,500.00

Tanque elevado: S/. 2,000.00

VOC= S/. 4,500.00

 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VCUI)

VTP= VT + VE +VI+VOC

DONDE:
VT=VALOR DEL TERRENO
VE=VALOR DE LA EDIFICACION
VI=VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS DEL PREDIO
VOC=VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

ENTONCES:

VTP = S/. 440,573.25+ S/. 616,795.97+ S/. 500.00+ S/. 4,500.00

VTP = S/. 1’062,369.22

SON: UN MILLON SESENTAY DOS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y

NUEVE CON 22/100 SOLES.

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