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INFORME DE AVALÚO
Curso de Avaluaciones 3 – Departamento Técnico Legal – Instituto de Agrimensura
Diciembre 2016
INFORME DE AVALÚO
Contents
1. INTRODUCCIÓN ..................................................................................................................... 2
2. TÉCNICA PRINCIPAL DE AVALÚO: MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO ......................... 2
3. DATOS TERRITORIALES DEL INMUEBLE ................................................................................. 3
3.1 IDENTIFICACIÓN ............................................................................................................ 3
3.2 ÁREAS ............................................................................................................................ 3
3.3 DIRECTRICES DEPARTAMENTALES ................................................................................ 3
3.4 PARÁMETROS URBANÍSTICOS ....................................................................................... 3
3.5 OTROS DATOS DE INTERÉS ............................................................................................ 4
4. ANÁLISIS DEL ENTORNO ........................................................................................................ 4
5. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLES....................................................................................... 7
5.1 CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO .................................................................................. 7
5.2 CARACTERÍSTICAS DE LAS CONSTRUCCIONES............................................................... 7
5.2.1 Memoria descriptiva ............................................................................................. 9
5.2.2 Caracterización de la unidad ............................................................................... 15
5.3 DATOS CATASTRALES .................................................................................................. 15
6. AVALÚO DEL INMUEBLE POR EL MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO ......................... 16
6.1 COMPARABLES SELECCIONADOS ................................................................................ 16
6.2 DESCRIPCIÓN DE LOS COMPARABLES ......................................................................... 17
6.2.1 Comparable 1 ..................................................................................................... 17
6.2.2 Comparable 2 ..................................................................................................... 20
6.2.3 Comparable 3 ..................................................................................................... 23
6.2.4 Comparable 4 ..................................................................................................... 26
6.3 HOMOLOGACIÓN ........................................................................................................ 29
6.3.1 Índice de homologación por Estado de Conservación ........................................ 30
6.3.2 Índice de homologación por Vida Remanente .................................................... 30
6.3.3 Índice de homologación por Entorno.................................................................. 31
6.3.4 Cálculo del valor del Sujeto a partir de los índices de homologación ................. 31
7. JUSTIFICACIÓN DEL VALOR OBTENIDO ............................................................................... 33
8. COMENTARIOS FINALES ...................................................................................................... 37
9. BIBLIOGRAFÍA ...................................................................................................................... 37
1. INTRODUCCIÓN
El presente informe corresponde al resultado del trabajo realizado en el marco del curso
Avaluaciones 3, del Departamento Técnico Legal del Instituto de Agrimensura de la Facultad de
Ingeniería – UdelaR, dictado por la docente Martha Siniacoff, en el primer semestre del año
2016. Consta del avalúo de un inmueble, comprendido en el régimen de propiedad horizontal,
ubicado en la ciudad de Montevideo.
3.1 IDENTIFICACIÓN
Padrón: 588/401
Dirección: Av. Uruguay 1626 esq. Carlos Roxlo
Ciudad: Montevideo
Barrio: Cordón
Régimen de propiedad: Propiedad horizontal
Apartamento: 401
Piso: 4to
3.2 ÁREAS
Categoría: Urbano
Subcategoría: Suelo Urbano Consolidado Central
Área diferenciada: Centro
Se ubica a tres cuadras de la principal avenida que está servida con comercios y negocios de
todo tipo, concentrando además un importante volumen de centros educativos, culturales y
recreativos.
La zona en general tiene una amplia frecuencia de transporte público hacia los distintos puntos
de la ciudad y por la Av. Uruguay en particular, circulan también líneas sub-urbanas. Por lo tanto,
es una zona con mucho movimiento y circulación de personas y vehículos, tanto durante el día
como en la noche.
Por ser una zona tan céntrica de la ciudad no cuenta con parques, zonas verdes o jardines. De
todas formas, a tres cuadras del inmueble se encuentra Plaza de los Treinta y Tres Orientales
(conocida como “Plaza de los Bomberos”).
En cuanto a los servicios que se usan cotidianamente, la zona está poblada con una importante
cantidad de almacenes, autoservicios, panaderías, carnicerías y supermercados. Además, frente
al edificio, se encuentra una estación de servicio que funciona las 24 horas.
La zona, además de ser comercial, se caracteriza por ser el punto de residencia elegido de
muchos estudiantes, dada la proximidad a centros de educación terciaria, como la sede central
de la UdelaR, o la Biblioteca nacional.
Imagen III: Entorno – Av. Uruguay mirando hacia la calle Carlos Roxlo
El terreno del inmueble en estudio cuenta con un área de 252m.c.19 según mensura del Ing.
Agrim. Guillermo Mateos; como se muestra el plano de la Imagen VII.
El predio se encuentra a mitad de cuadra y tiene una forma trapezoidal, con un frente de 15,06m
y un fondo de 15,16m.
Imagen VII: Plano del Ing. Agrim. Guillermo Mateos – N° reg. 12604 del 9 de junio de 1986
El edificio ocupa el 100% del terreno, y cuenta con 14 apartamentos con una distribución de dos
por planta.
Según la información que brinda la Dirección Nacional de Catastro, el edifico data del año 1988,
y fue construido con el fin de darle el uso que tiene hoy en día; es decir como un edificio de
apartamentos. Esto se deduce de que se incorpora a Propiedad Horizontal por medio de la Ley
10751 (se emplea para edificios nuevos).
Si nos centramos en el análisis de la unidad 401, esta cuenta con un área de 50.08m 2, a la que
se suma una pequeña terraza cerrada, de uso exclusivo de la unidad, de 1.28m2.
Imagen X: Planta y planilla de áreas del cuarto piso, donde se ubica la unidad.
Cuenta con living-comedor, cocina, baño y dos dormitorios. Dichas habitaciones no tienen una
gran superficie, pero tienen una correcta distribución que hace funcional al apartamento.
En una de las paredes se observa una mancha, no muy importante, que podría llegar a ser de
humedad, y en una esquina se ve un desgaste que es fácilmente reparable.
Las puertas son de madera y aparentan una buena calidad; sobre todo la puerta de entrada.
A continuación del living-comedor, la vivienda tiene un pequeño pasillo que distribuye a los
dormitorios y al baño.
El baño tiene un tamaño reducido, pero de todas formas cuenta con todas las piezas (inodoro,
bidet, pileta y ducha). Posee azulejos y piezas de grifería modernas que muestran que el mismo
fue refaccionado hace poco tiempo.
No se observan manchas en las paredes, falta de pintura, azulejos rotos o faltantes, o algún otro
detalle que pudiera indicar un mal estado de conservación.
Los dormitorios tienen ambos dimensiones similares. Uno de ellos da a la Av. Uruguay, mientras
que el otro tiene su ventana hacia el interior de la manzana.
Al igual que en el living-comedor, los pisos son de parquet y tienen zócalos de madera en buenas
condiciones. Las ventanas también fueron cambiadas, notándose que aún falta la pintura en el
borde de las mismas.
Tiene comodidad para cocinar, pero no tiene espacio suficiente como para ubicar en ella una
mesa y sillas.
Tiene una amplia mesada de mármol, azulejos modernos y canilla monocomando que denotan
una buena calidad.
Desde la cocina se accede a una pequeña terraza cerrada, que sirve como depósito.
La instalación eléctrica no es está a la vista, y lo mismo con las instalaciones sanitarias; no hay
cables ni caños visibles en las paredes.
Otros datos importantes que inciden el valor de la unidad: el edificio cuenta con un único
ascensor, el apartamento no tiene balcones ni terrazas abiertas, no tiene calefacción y no posee
garaje; tiene una buena luminosidad con ventanas en todas las habitaciones.
CATEGORÍA: Mediana
Se define una categoría mediana porque se considera que la unidad está hecha con materiales
de buena calidad y buena construcción.
Como se mencionaba anteriormente, el edificio data del año 1988, por lo tanto, la construcción
tiene 28 años.
Al hacer una consulta por padrón en la Dirección Nacional de Catastro, se nos muestra la
información que surge de la caracterización de la unidad. Esta es coherente con la hecha
anteriormente a partir de la inspección visual que se hizo del apartamento.
Los elementos de comparación, serán todas las características intrínsecas y extrínsecas que
influyen en la determinación del valor de un bien; y por lo tanto es importante extraer todas
esas características de los bienes seleccionados.
Los inmuebles seleccionados para la comparación, fueron los siguientes (se presentan junto a
el valor de mercado pedido por ellos):
1. COMPARABLE N°1: Padrón: 7882 - Oferta: USD 83.000 – Dir.: Av. Uruguay 1356
2. COMPARABLE N°2: Padrón 718 – Oferta USD 136.000 – Dir.: Carlos Roxlo 1499
3. COMPARABLE N°3: Padrón 710 – Oferta USD 103.000 – Dir.: Mercedes y Tacuarembó
4. COMPARABLE N°4: Padrón 99811 – Oferta USD 132.000 – Dir.: Eduardo Acevedo 1464
Operación: Venta
Ambientes: 2
Apto. Profesional: Sí
Baños: 1
Cantidad de pisos del edificio: 4
Apartamentos por piso: 3 Precio de oferta
Dormitorios: 2
USD 83.000
Tipo de edificación: Departamento
Ascensor: 1
Estado: Excelente
Expensas: $2200
Garage: No
Lugar: Sobre calle
Luminosidad: Muy buena
Superficie construida: 55m2
Superficie del terreno: 55 m2
Orientación: Frente
Antigüedad: A estrenar (cocina y baño a nuevo)
Fotos de la vivienda:
Operación: Venta
Ambientes: 4
Apto. Profesional: Sí
Baños: 1
Precio de oferta
Cantidad de pisos del edificio: 9
Apartamentos por piso: 3
USD 136000
Dormitorios: 2
Tipo de edificación: Departamento
Ascensor: 1
Estado: Excelente
Expensas: $3300
Garage: No
Lugar: Sobre calle
Luminosidad: Muy buena
Superficie construida: 60m2
Superficie del terreno: 60 m2
Orientación: Frente
Antigüedad: Máxima 30 años
Fotos de la vivienda:
Operación: Venta
Apto. Profesional: Sí
Baños: 1
Precio de oferta
Dormitorios: 1
Tipo de edificación: Departamento
USD 103.000
Ascensor: 1
Estado: Muy bueno
Expensas: $2000
Garage: No
Lugar: Sobre calle
Luminosidad: Muy buena
Superficie construida: 50m2
Superficie del terreno: 50 m2
Orientación: Frente
Antigüedad: Máxima 20 años
Fotos de la vivienda:
Operación: Venta
Apto. Profesional: Sí
Baños: 1
Cantidad de pisos del edificio: 9
Apartamentos por piso: 2
Dormitorios: 1
Tipo de edificación: Departamento
Ascensor: 2
Precio de oferta
Estado: Excelente
Expensas: $4800 USD 132.000
Garage: No
Lugar: Sobre calle
Luminosidad: Muy buena
Superficie construida: 55m2
Superficie del terreno: 55 m2
Orientación: Frente
Antigüedad: Máxima 30 años
Fotos de la vivienda:
6.3 HOMOLOGACIÓN
Consiste en hacer comparables dos o más bienes inmuebles que por sus características son
similares, para que, con base en los datos de mercado y las características obtenidas de cada
uno de ellos, se pueda llegar a una conclusión respecto al valor del bien analizado, es decir, el
sujeto.
Este método emplea índices de homologación correctivos de ajuste, y trata de analizar los
valores encontrados en los inmuebles comparables, homologándolos con respecto al inmueble
sujeto, incrementándolos o decrementándolos en función de sus características.
Este procedimiento considera siempre como base a nuestro Sujeto, de tal forma que se
proporciona un coeficiente de 1 al Sujeto, y se le da un valor menor a 1, al factor de
homologación del comparable si éste es de mejor calidad para determinado atributo; y superior
a 1, cuando el sujeto es de menor calidad a la muestra seleccionada.
A continuación, se resumen las características más destacadas, del sujeto y de los comparables,
en una planilla, a los efectos de simplificar el proceso de homologación de los datos.
PLANILLA DE COMPARABLES
SUJETO COMP. 1 COMP. 2 COMP. 3 COMP. 4
Negocio Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta
Monto (USD) ? 83000 136000 103000 132000
Área unidad (m.c.) 50 55 61 51 54
Bienes exclusivos (m.c.) 1,28 NO NO 7 NO
Área transf. (m.c.) 51.28 55 61 58 54
Categoría Mediana Mediana Mediana Mediana Mediana
Estado Bueno Regular Bueno Regular Bueno
Edad (años) 28 43 33 44 32
Vida técnica media (*) 85 85 85 85 85
Vida remanente 57 42 52 41 53
Entorno Bueno Bueno Bueno Bueno Muy Bueno
(*) Se entiende por vida técnica al período de tiempo durante el cual el edificio puede cumplir
su función. Se toma como valor medio 85 años.
En cuanto al entorno, se considera que es bueno en todos los casos, destacándose el del
comparable 4, que se sitúa muy próximo a la Av. 18 de Julio, y con frente a la sede central de
Universidad de la República. Por este motivo se lo pone un escalón por encima del resto,
considerándolo como un entorno “muy bueno”.
Se puede apreciar que algunos de los datos no serán influyentes en la comparación, por ejemplo,
la categoría; porque al ser la misma para todos, el coeficiente será uno en todos los casos. Lo
mismo ocurre con los datos que manifiestan una misma característica, por ejemplo, la edad y la
vida remanente que indican lo mismo expresado de dos formas distintas. Por este motivo, se
hace un resumen de la planilla anterior, dejando únicamnete los datos a utilizar para la
comparación.
PLANILLA DE COMPARABLES
SUJETO COMP. 1 COMP. 2 COMP. 3 COMP. 4
Monto (USD) ? 83000 136000 103000 132000
Área transf. (m.c.) 51,28 55 61 58 54
Estado Bueno Regular Bueno Regular Bueno
Vida remanente 57 42 52 41 53
Entorno Bueno Bueno Bueno Bueno Muy Bueno
Nuestro sujeto tiene Estado de Conservación Bueno, cuyo coeficiente es 0,90 y su índice debe
ser 1. Por lo tanto, el índice de homologación por Estado de Conservación para los
comparables será:
0,90
Í𝑛𝑑𝑖𝑐𝑒 𝐻𝑜𝑚.𝐸.𝐶. =
𝐶𝑜𝑒𝑓. 𝐸𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝐶𝑜𝑛𝑠. 𝑑𝑒𝑙 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒
Como en todos los casos, el Sujeto tendrá un valor de 1, y los comparables un valor superior (si
tiene una menor vida remanente) o inferior (si tienen una mayor vida remanente).
La vida remanente del Sujeto es de 57 años, y el índice deberá ser 1, entonces, el índice de
homologación por Vida Remanente para los comparables será:
57
Í𝑛𝑑𝑖𝑐𝑒 𝐻𝑜𝑚.𝑉.𝑅. =
𝑉𝑖𝑑𝑎 𝑅𝑒𝑚𝑎𝑛𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒
Se basa en la siguiente tabla que refiere a la existencia de servicios públicos directos e indirectos
y servicios privados.
Excelente Muy buena Buena Escasa Muy escasa
1,00 0,95 0,85 0,60 0,40
El Sujeto, con entorno definido como “Bueno” (cuyo coeficiente es de 0,85) tendrá un índice
de 1. Para los comparables, el índice de homologación por Entorno se calculará de la siguiente
forma:
0,85
Í𝑛𝑑𝑖𝑐𝑒 𝐻𝑜𝑚.𝐸 =
𝐶𝑜𝑒𝑓𝑖𝑐𝑒𝑖𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝐸𝑛𝑡𝑜𝑟𝑛𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒
6.3.4 Cálculo del valor del Sujeto a partir de los índices de homologación
COEFICIENTES HOMOLOGADOS
SUJETO COMP. 1 COMP. 2 COMP. 3 COMP. 4
Monto unitario ? 1509 2230 1776 2444
Estado 1 1,15 1 1,15 1
Vida Remanente 1 1,36 1,10 1,39 1,08
Entorno 1 1 1 1 0,89
Producto de
1 1,56 1,10 1,60 0,96
coeficientes
Valor unitario x prod.
- 2360,08 2453,00 2838,94 2349,17
de coeficientes
Promedio USD 2500,30
Valor del Sujeto = 2500,30 x 51,28 = USD 128215
Una vez que se han calculado todos los índices de homologación, se deberá, en primera
instancia, calcular el valor unitario de los inmuebles (Sujeto y comparables). El mismo es el
cociente entre el valor de oferta y el área de transferencia (área de la unidad + área de bienes
comunes de uso exclusivo).
El segundo paso consiste en calcular el producto de los índices de homologación, para cada
inmueble, y ese valor se debe multiplicar por el Monto Unitario hallado previamente.
El promedio de los Montos Unitarios (USD 2500) multiplicado por el área de transferencia del
Sujeto (51,28 m.c.) da como resultado el valor de oferta del Sujeto.
Hecho lo anterior, se tiene que el valor de oferta de la unidad en estudio, obtenido por medio
del Método comparativo del Mercado es de:
USD 128.000
El valor calculado anteriormente es válido para la fecha en que fueron recogidos los valores de
oferta de los comparables; fines de junio del 2016.
Si bien no ha pasado demasiado tiempo desde entonces, las fluctuaciones rápidas del mercado
y de la moneda, hacen que los valores dejen de ser representativos en muy poco tiempo. Por tal
motivo resulta conveniente realizar un ajuste basado en la variación del I.P.C. (Índice de Precios
del Consumo).
Se considerará el valor promedio de Unidad Indexada para el mes de junio del 2016 y el valor de
la misma al 15 de diciembre del 2016, para determinar su evolución en estos meses.
La Unidad Indexada (UI) es una unidad de valor que se va reajustando de acuerdo a la inflación
medida por el Índice de Precios del Consumo. Esta unidad varía diariamente de modo que al
cierre de mes acumula una variación con respecto al valor de la UI del mes anterior.
Con los datos anteriores, el valor reajustado por IPC del bien inmueble que se avalúa, es de:
USD 140.000
Descartado el método de cálculo por Regresión Multivariada, se opta por justificar el valor
obtenido anteriormente a partir del valor de la tierra en la zona.
Discriminar el valor de construcción del valor de la tierra puede resultar muy complejo, aún más
en el caso de los edificios. Por lo tanto, sólo se tratará de determinar el valor del terreno,
comparándolo con el valor de oferta publicado en la prensa de terrenos próximos al inmueble y
de igual potencialidad para la edificación; es decir mismo F.O.S. y misma altura.
Por ser una zona céntrica es muy difícil encontrar terrenos baldíos, sin embargo, existen
propiedades que se ofrecen como terrenos dado que las construcciones existentes tiene un
estado ruinoso y han perdido totalmente su valor.
Los valores de la tierra en la zona son altos debido al buen entorno (zona céntrica dotada de
todos los servicios) y además se han incrementado en los últimos años por ser zona de
promoción de la ley N° 18.795.
La Ley 18795 promueve la inversión privada en viviendas de interés social a partir del
otorgamiento de exoneraciones tributarias. Esta ley se enmarca en un programa más amplio
cuyo objetivo es facilitar el acceso a viviendas a sectores de ingreso medio y medio bajo, a través
de la compra o el alquiler. Este programa incluye además una serie de beneficios para los
inversores privados (exoneraciones tributarias) y la creación de un nuevo Fondo de Garantía
para Desarrollos Inmobiliarios (FOGADI).
Básicamente se apunta a volcar las inversiones y desarrollos inmobiliarios de las zonas más
tradicionales (zona costera) a zonas como Centro, Ciudad Vieja, Cordón, Palermo, Unión, Tres
Cruces, Aguada y otras.
1) Precios: La ley logra precios mas accesibles para los compradores (por zonas, por beneficios
tributarios, exoneración de IVA, etc.).
2) Financiación: Se establece la posibilidad de acceder a las unidades financiando hasta un 80%
en UI con BHU, Santander, ITAU y Comercial.
3) Tributarios: Exoneración del ITP (2% del Valor Real) para la primera enajenación.
1) Tributarios I: Exoneración por el plazo de 10 años del IRPF (12%) o IRAE según el caso, por
la renta generada con el arrendamiento de la unidad.
2) Tributarios II: Exoneración del Impuesto al Patrimonio por un plazo de 10 años.
3) Rentabilidad: Rentabilidades mas atractivas por tratarse de zonas donde la relación
inversión, precio de alquiler y demanda es mejor.
Como se mencionaba anteriormente, para que la comparación sea válida se buscan predios con
la misma potencialidad: altura permitida de edificación de 27m y con gálibo; F.O.S. de 100% y
zona de aplicación de la Ley N° 18795.
Observación: Al ver las fotografías de la fachada del inmueble, se puede apreciar que las
construcciones, si bien tienen un mal estado de conservación no se encuentran en estado
ruinoso y que por lo tanto podrían ser aprovechables. Se entiende entonces, que el valor de la
tierra por metro cuadrado sería menor al valor unitario calculado ya que las mejoras del terreno
aún no han perdido totalmente su valor.
Con los datos presentados se puede observar que en la zona, dadas las características de la
misma, el valor de la tierra es alto, estando en el entorno de los USD 1000. Esto justifica en gran
parte el valor obtenido en la avaluación del inmueble en estudio.
8. COMENTARIOS FINALES
Se considera que el número de comparables tomados para la aplicación del Método
Comparativo de Mercado fue reducido. Hubiese sido bueno contar con algún comparable más
para que el método fuese más fiable. No obstante, los inmubeles elegidos para la compraración
tenían características similares a las del inmueble Sujeto y eran lo suficientemente próximos
geográficamente a este como para ser considerados aptos para la comparación.
Se puede decir que los datos utilizados para realizar la compraración de los inmuebles, los cuales
surgen de la oferta de venta de los mismos, no son muy confiables dado que el oferente tiende
a mejorar la descripción del bien para poder aumentar el valor y para llamar la atención de los
posibles compradores. De la misma forma, tratan de ocultar todos los detalles que desvaloricen
los inmubeles que ofertan; por lo tanto, al no hacer una inspección de los mismos y solo
observarlos a través de las fotografías, se pierden esas particularidades que influyen
directamente en la categorización de las construcciones.
En lo que respecta al ajuste del valor realizado por el paso del tiempo, no se conoce como es la
fluctuación de valores del mercado inmobiliario y por lo tanto no se puede asegurar que el IPC
sea un indicador válido de dicha variación.
9. BIBLIOGRAFÍA
-Notas de la docente Martha Siniacoff para el curso de Avaluaciones 3.