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TRABAJO FINAL

INFORME DE AVALÚO
Curso de Avaluaciones 3 – Departamento Técnico Legal – Instituto de Agrimensura

Evangelina Sánchez Bentancur


C.I. 4.809.825-3

Diciembre 2016
INFORME DE AVALÚO

Contents
1. INTRODUCCIÓN ..................................................................................................................... 2
2. TÉCNICA PRINCIPAL DE AVALÚO: MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO ......................... 2
3. DATOS TERRITORIALES DEL INMUEBLE ................................................................................. 3
3.1 IDENTIFICACIÓN ............................................................................................................ 3
3.2 ÁREAS ............................................................................................................................ 3
3.3 DIRECTRICES DEPARTAMENTALES ................................................................................ 3
3.4 PARÁMETROS URBANÍSTICOS ....................................................................................... 3
3.5 OTROS DATOS DE INTERÉS ............................................................................................ 4
4. ANÁLISIS DEL ENTORNO ........................................................................................................ 4
5. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLES....................................................................................... 7
5.1 CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO .................................................................................. 7
5.2 CARACTERÍSTICAS DE LAS CONSTRUCCIONES............................................................... 7
5.2.1 Memoria descriptiva ............................................................................................. 9
5.2.2 Caracterización de la unidad ............................................................................... 15
5.3 DATOS CATASTRALES .................................................................................................. 15
6. AVALÚO DEL INMUEBLE POR EL MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO ......................... 16
6.1 COMPARABLES SELECCIONADOS ................................................................................ 16
6.2 DESCRIPCIÓN DE LOS COMPARABLES ......................................................................... 17
6.2.1 Comparable 1 ..................................................................................................... 17
6.2.2 Comparable 2 ..................................................................................................... 20
6.2.3 Comparable 3 ..................................................................................................... 23
6.2.4 Comparable 4 ..................................................................................................... 26
6.3 HOMOLOGACIÓN ........................................................................................................ 29
6.3.1 Índice de homologación por Estado de Conservación ........................................ 30
6.3.2 Índice de homologación por Vida Remanente .................................................... 30
6.3.3 Índice de homologación por Entorno.................................................................. 31
6.3.4 Cálculo del valor del Sujeto a partir de los índices de homologación ................. 31
7. JUSTIFICACIÓN DEL VALOR OBTENIDO ............................................................................... 33
8. COMENTARIOS FINALES ...................................................................................................... 37
9. BIBLIOGRAFÍA ...................................................................................................................... 37

EVANGELINA SÁNCHEZ BENTANCUR 1


INFORME DE AVALÚO

1. INTRODUCCIÓN
El presente informe corresponde al resultado del trabajo realizado en el marco del curso
Avaluaciones 3, del Departamento Técnico Legal del Instituto de Agrimensura de la Facultad de
Ingeniería – UdelaR, dictado por la docente Martha Siniacoff, en el primer semestre del año
2016. Consta del avalúo de un inmueble, comprendido en el régimen de propiedad horizontal,
ubicado en la ciudad de Montevideo.

Para ello se emplea la metodología que será detallada más adelante.

Es importante considerar que la inspección de inmueble seleccionado se realizó en abril del


2016, y el avalúo del mismo fue realizado en la segunda mitad del mes de junio del año 2016
con dólar promedio a la venta de $31,35.

2. TÉCNICA PRINCIPAL DE AVALÚO: MÉTODO COMPARATIVO


DE MERCADO
La técnica principal de avalúo en este caso, será el Método Comparativo de Mercado. El mismo
se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados como bienes comparables
existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes,
operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una
homologación de los datos obtenidos, permiten al avaluador estimar un valor de mercado.
El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un comprador no pagará más
por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar, de utilidad
comparable, disponible en el mercado.
En conclusión, el método se basa en la comparación de un inmueble sujeto a un estudio de valor
(el inmueble a tasar) respecto a inmuebles ofertados o a transacciones realizadas
preferentemente en fechas recientes.

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3. DATOS TERRITORIALES DEL INMUEBLE

3.1 IDENTIFICACIÓN

 Padrón: 588/401
 Dirección: Av. Uruguay 1626 esq. Carlos Roxlo
 Ciudad: Montevideo
 Barrio: Cordón
 Régimen de propiedad: Propiedad horizontal
 Apartamento: 401
 Piso: 4to

Imagen I: Ubicación del inmueble

3.2 ÁREAS

 Área del terreno: 252m.c18


 Área del apartamento: 50m.c.08
 Área de bienes comunes de uso exclusivo: 1m.c.28

3.3 DIRECTRICES DEPARTAMENTALES

 Categoría: Urbano
 Subcategoría: Suelo Urbano Consolidado Central
 Área diferenciada: Centro

3.4 PARÁMETROS URBANÍSTICOS

 Alturas de la edificación: 27 metros


 Con gálibo: Admite gálibo
 Retiro frontal de la edificación: 0 metros
 Régimen de gestión del suelo: Régimen general
 Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S): 100%
 Uso preferente: Polifuncional

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3.5 OTROS DATOS DE INTERÉS

 Zona comprendida en el área de promoción de la Ley N° 18.795 – Viviendas de Interés


Social.

4. ANÁLISIS DEL ENTORNO


El apartamento objetivo de este avalúo se ubica en el barrio Cordón de la ciudad de Montevideo,
sobre la Av. Uruguay; en una zona muy céntrica que cuenta con una amplia gama de servicios
de toda índole.

Se ubica a tres cuadras de la principal avenida que está servida con comercios y negocios de
todo tipo, concentrando además un importante volumen de centros educativos, culturales y
recreativos.

La zona en general tiene una amplia frecuencia de transporte público hacia los distintos puntos
de la ciudad y por la Av. Uruguay en particular, circulan también líneas sub-urbanas. Por lo tanto,
es una zona con mucho movimiento y circulación de personas y vehículos, tanto durante el día
como en la noche.

Por ser una zona tan céntrica de la ciudad no cuenta con parques, zonas verdes o jardines. De
todas formas, a tres cuadras del inmueble se encuentra Plaza de los Treinta y Tres Orientales
(conocida como “Plaza de los Bomberos”).

En cuanto a los servicios que se usan cotidianamente, la zona está poblada con una importante
cantidad de almacenes, autoservicios, panaderías, carnicerías y supermercados. Además, frente
al edificio, se encuentra una estación de servicio que funciona las 24 horas.

La zona, además de ser comercial, se caracteriza por ser el punto de residencia elegido de
muchos estudiantes, dada la proximidad a centros de educación terciaria, como la sede central
de la UdelaR, o la Biblioteca nacional.

Imagen II: Entorno – Av. Uruguay mirando hacia la calle Minas

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Imagen III: Entorno – Av. Uruguay mirando hacia la calle Carlos Roxlo

Imagen IV: Entorno – Calle Minas mirando hacia Av. Uruguay

Imagen V: Entorno – Calle Carlos Roxlo mirando la Av. Uruguay

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Imagen VI: Entorno – Servicios sociales y culturales de la zona

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5. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLES

5.1 CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

El terreno del inmueble en estudio cuenta con un área de 252m.c.19 según mensura del Ing.
Agrim. Guillermo Mateos; como se muestra el plano de la Imagen VII.

El predio se encuentra a mitad de cuadra y tiene una forma trapezoidal, con un frente de 15,06m
y un fondo de 15,16m.

Como se informaba anteriormente, cuenta con la ventaja de ser aprovechable en su totalidad,


pues no cuenta con retiro frontal y tiene un F.O.S. de 100%.

Imagen VII: Plano del Ing. Agrim. Guillermo Mateos – N° reg. 12604 del 9 de junio de 1986

5.2 CARACTERÍSTICAS DE LAS CONSTRUCCIONES

El edificio ocupa el 100% del terreno, y cuenta con 14 apartamentos con una distribución de dos
por planta.

Según la información que brinda la Dirección Nacional de Catastro, el edifico data del año 1988,
y fue construido con el fin de darle el uso que tiene hoy en día; es decir como un edificio de
apartamentos. Esto se deduce de que se incorpora a Propiedad Horizontal por medio de la Ley
10751 (se emplea para edificios nuevos).

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La fachada es sencilla, con ladrillo a la vista, característico de la época, ventanas amplias y


persianas en la mayoría de las unidades.

Imagen VIII: Fachada del edificio (i)

Imagen IX: Fachada del edificio (ii)

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5.2.1 Memoria descriptiva

Si nos centramos en el análisis de la unidad 401, esta cuenta con un área de 50.08m 2, a la que
se suma una pequeña terraza cerrada, de uso exclusivo de la unidad, de 1.28m2.

Imagen X: Planta y planilla de áreas del cuarto piso, donde se ubica la unidad.

Cuenta con living-comedor, cocina, baño y dos dormitorios. Dichas habitaciones no tienen una
gran superficie, pero tienen una correcta distribución que hace funcional al apartamento.

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Al entrar a la unidad se encuentra un living-comedor pequeño, con pisos de parquet en buen


estado y una amplia ventana con vista a la Av. Uruguay. Esta ventana, así como todas las del
apartamento, fueron recientemente cambiadas por ventanas de aluminio. Se aprecia que el
trabajo no está aún terminado por la falta de pintura alrededor de estas aberturas.

En una de las paredes se observa una mancha, no muy importante, que podría llegar a ser de
humedad, y en una esquina se ve un desgaste que es fácilmente reparable.

Las puertas son de madera y aparentan una buena calidad; sobre todo la puerta de entrada.

Imagen XI: Detalles del living-comedor

A continuación del living-comedor, la vivienda tiene un pequeño pasillo que distribuye a los
dormitorios y al baño.

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El baño tiene un tamaño reducido, pero de todas formas cuenta con todas las piezas (inodoro,
bidet, pileta y ducha). Posee azulejos y piezas de grifería modernas que muestran que el mismo
fue refaccionado hace poco tiempo.

No se observan manchas en las paredes, falta de pintura, azulejos rotos o faltantes, o algún otro
detalle que pudiera indicar un mal estado de conservación.

Imagen XII: Detalles del baño

Los dormitorios tienen ambos dimensiones similares. Uno de ellos da a la Av. Uruguay, mientras
que el otro tiene su ventana hacia el interior de la manzana.

Al igual que en el living-comedor, los pisos son de parquet y tienen zócalos de madera en buenas
condiciones. Las ventanas también fueron cambiadas, notándose que aún falta la pintura en el
borde de las mismas.

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No se observan manchas de humedad ni de ningún tipo, pero si un muy pequeño desgaste en


una pared de una de las habitaciones, pero que afecta solo estéticamente y que se puede
corregir sin mucho trabajo.

Imagen XIII: Detalles del dormitorio 1

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Imagen XIV: Detalles del dormitorio 2

Por último, la cocina tiene acceso directo desde el living-comedor.

Tiene comodidad para cocinar, pero no tiene espacio suficiente como para ubicar en ella una
mesa y sillas.

Tiene una amplia mesada de mármol, azulejos modernos y canilla monocomando que denotan
una buena calidad.

Desde la cocina se accede a una pequeña terraza cerrada, que sirve como depósito.

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Imagen XV: Detalles de la cocina

En general el apartamento se encuentra en buenas condiciones, las paredes no presentan


humedades ni rajaduras o roturas visible de importancia, así como tampoco acusan faltan de
pintura (más allá del trabajo sin concluir del cambio de ventanas).

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La instalación eléctrica no es está a la vista, y lo mismo con las instalaciones sanitarias; no hay
cables ni caños visibles en las paredes.

Otros datos importantes que inciden el valor de la unidad: el edificio cuenta con un único
ascensor, el apartamento no tiene balcones ni terrazas abiertas, no tiene calefacción y no posee
garaje; tiene una buena luminosidad con ventanas en todas las habitaciones.

5.2.2 Caracterización de la unidad

 CATEGORÍA: Mediana

Se define una categoría mediana porque se considera que la unidad está hecha con materiales
de buena calidad y buena construcción.

 ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno

En la inspección hecha, se aprecia una conservación normal, y que la unidad necesita de


reparaciones de poca importancia. Por lo tanto, se cree que el estado de conservación es bueno.

 EDAD DE LA CONSTRUCCIÓN: 28 años

Como se mencionaba anteriormente, el edificio data del año 1988, por lo tanto, la construcción
tiene 28 años.

5.3 DATOS CATASTRALES

Al hacer una consulta por padrón en la Dirección Nacional de Catastro, se nos muestra la
información que surge de la caracterización de la unidad. Esta es coherente con la hecha
anteriormente a partir de la inspección visual que se hizo del apartamento.

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6. AVALÚO DEL INMUEBLE POR EL MÉTODO COMPARATIVO


DE MERCADO
El primer paso para poder aplicar el método, es ubicar algunos inmuebles que se ofrezcan en el
mercado, que por proximidad geográfica y semejanza en sus características con el bien Sujeto
(inmueble que se desea avaluar) pueden ser comparados con este último.

Los elementos de comparación, serán todas las características intrínsecas y extrínsecas que
influyen en la determinación del valor de un bien; y por lo tanto es importante extraer todas
esas características de los bienes seleccionados.

6.1 COMPARABLES SELECCIONADOS

Los inmuebles seleccionados para la comparación, fueron los siguientes (se presentan junto a
el valor de mercado pedido por ellos):

1. COMPARABLE N°1: Padrón: 7882 - Oferta: USD 83.000 – Dir.: Av. Uruguay 1356
2. COMPARABLE N°2: Padrón 718 – Oferta USD 136.000 – Dir.: Carlos Roxlo 1499
3. COMPARABLE N°3: Padrón 710 – Oferta USD 103.000 – Dir.: Mercedes y Tacuarembó
4. COMPARABLE N°4: Padrón 99811 – Oferta USD 132.000 – Dir.: Eduardo Acevedo 1464

Imagen XVI: Ubicaciones geográficas de los comparables

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6.2 DESCRIPCIÓN DE LOS COMPARABLES

6.2.1 Comparable 1 – Padrón 7882

Imagen XVII: Fachada del edificio

Los datos extraídos de la oferta son los siguientes:

 Operación: Venta
 Ambientes: 2
 Apto. Profesional: Sí
 Baños: 1
 Cantidad de pisos del edificio: 4
 Apartamentos por piso: 3 Precio de oferta
 Dormitorios: 2
USD 83.000
 Tipo de edificación: Departamento
 Ascensor: 1
 Estado: Excelente
 Expensas: $2200
 Garage: No
 Lugar: Sobre calle
 Luminosidad: Muy buena
 Superficie construida: 55m2
 Superficie del terreno: 55 m2
 Orientación: Frente
 Antigüedad: A estrenar (cocina y baño a nuevo)

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La consulta por padrón en la Dirección Nacional de Catastro, arroja el siguiente resultado:

Fotos de la vivienda:

Imagen XVIII: Pad. 7882/201 - Cocina

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Imagen XIX: Pad. 7882/201 – Detalles de pisos y ventana

Imagen XX: Pad. 7882/201 – Detalles de pisos, puertas y paredes

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6.2.2 Comparable 2 – Padrón 718

Imagen XXI: Fachada del edificio

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Los datos extraídos de la oferta son los siguientes:

 Operación: Venta
 Ambientes: 4
 Apto. Profesional: Sí
 Baños: 1
Precio de oferta
 Cantidad de pisos del edificio: 9
 Apartamentos por piso: 3
USD 136000
 Dormitorios: 2
 Tipo de edificación: Departamento
 Ascensor: 1
 Estado: Excelente
 Expensas: $3300
 Garage: No
 Lugar: Sobre calle
 Luminosidad: Muy buena
 Superficie construida: 60m2
 Superficie del terreno: 60 m2
 Orientación: Frente
 Antigüedad: Máxima 30 años

La consulta por padrón en la Dirección Nacional de Catastro, arroja el siguiente resultado:

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Fotos de la vivienda:

Imagen XXII: Pad. 718/202 – Detalles de pisos, aberturas y paredes en living-comedor

Imagen XXIII: Pad. 718/202 – Dormitorio y cocina

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6.2.3 Comparable 3 – Padrón 710

Imagen XXIV: Fachada del edificio

Los datos extraídos de la oferta son los siguientes:

 Operación: Venta
 Apto. Profesional: Sí
 Baños: 1
Precio de oferta
 Dormitorios: 1
 Tipo de edificación: Departamento
USD 103.000
 Ascensor: 1
 Estado: Muy bueno
 Expensas: $2000
 Garage: No
 Lugar: Sobre calle
 Luminosidad: Muy buena
 Superficie construida: 50m2
 Superficie del terreno: 50 m2
 Orientación: Frente
 Antigüedad: Máxima 20 años

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La consulta por padrón en la Dirección Nacional de Catastro, arroja el siguiente resultado:

Fotos de la vivienda:

Imagen XXV: Padrón 710/102 – Pasillo, dormitorio y cocina

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Imagen XXVI: Padrón 710/102 – Baño (i)

Imagen XXVII: Padrón 710/102 – Baño (ii)

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6.2.4 Comparable 4 – Padrón 99.811

Imagen XXVIII: Fachada del edificio

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Los datos extraídos de la oferta son los siguientes:

 Operación: Venta
 Apto. Profesional: Sí
 Baños: 1
 Cantidad de pisos del edificio: 9
 Apartamentos por piso: 2
 Dormitorios: 1
 Tipo de edificación: Departamento
 Ascensor: 2
Precio de oferta
 Estado: Excelente
 Expensas: $4800 USD 132.000
 Garage: No
 Lugar: Sobre calle
 Luminosidad: Muy buena
 Superficie construida: 55m2
 Superficie del terreno: 55 m2
 Orientación: Frente
 Antigüedad: Máxima 30 años

La consulta por padrón en la Dirección Nacional de Catastro, arroja el siguiente resultado:

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Fotos de la vivienda:

Imagen XXIX: Padrón 99811/501 – Pisos y ventana

Imagen XXX: Padrón 99811/501 – Detalles de baño y cocina

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6.3 HOMOLOGACIÓN

Consiste en hacer comparables dos o más bienes inmuebles que por sus características son
similares, para que, con base en los datos de mercado y las características obtenidas de cada
uno de ellos, se pueda llegar a una conclusión respecto al valor del bien analizado, es decir, el
sujeto.
Este método emplea índices de homologación correctivos de ajuste, y trata de analizar los
valores encontrados en los inmuebles comparables, homologándolos con respecto al inmueble
sujeto, incrementándolos o decrementándolos en función de sus características.

Este procedimiento considera siempre como base a nuestro Sujeto, de tal forma que se
proporciona un coeficiente de 1 al Sujeto, y se le da un valor menor a 1, al factor de
homologación del comparable si éste es de mejor calidad para determinado atributo; y superior
a 1, cuando el sujeto es de menor calidad a la muestra seleccionada.

A continuación, se resumen las características más destacadas, del sujeto y de los comparables,
en una planilla, a los efectos de simplificar el proceso de homologación de los datos.

PLANILLA DE COMPARABLES
SUJETO COMP. 1 COMP. 2 COMP. 3 COMP. 4
Negocio Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta
Monto (USD) ? 83000 136000 103000 132000
Área unidad (m.c.) 50 55 61 51 54
Bienes exclusivos (m.c.) 1,28 NO NO 7 NO
Área transf. (m.c.) 51.28 55 61 58 54
Categoría Mediana Mediana Mediana Mediana Mediana
Estado Bueno Regular Bueno Regular Bueno
Edad (años) 28 43 33 44 32
Vida técnica media (*) 85 85 85 85 85
Vida remanente 57 42 52 41 53
Entorno Bueno Bueno Bueno Bueno Muy Bueno

(*) Se entiende por vida técnica al período de tiempo durante el cual el edificio puede cumplir
su función. Se toma como valor medio 85 años.

En cuanto al entorno, se considera que es bueno en todos los casos, destacándose el del
comparable 4, que se sitúa muy próximo a la Av. 18 de Julio, y con frente a la sede central de
Universidad de la República. Por este motivo se lo pone un escalón por encima del resto,
considerándolo como un entorno “muy bueno”.

En lo que respecta a la categoría y estado de conservación de los comparables, es difícil la


determinación, pues no se realizó una inspección de los bienes, y la única apreciación que se
puede hacer es a partir de las fotografías disponibles y de las descripciones de los propietarios,
que claramente no son objetivas. De todas formas, por la edad, descripción y lo que se puede
ver en las imágenes, se hace una estimación de estas características. Sobre todo en los casos de
los comparables 1 y 3, donde la edad de las cosntrucciones superan los 40 años, se puede
deducir que el estado de conservación no puede ser bueno; por más que luzcan en buen estado,
existen detalles constructivos no visibles que se deterioran con los años.

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Se puede apreciar que algunos de los datos no serán influyentes en la comparación, por ejemplo,
la categoría; porque al ser la misma para todos, el coeficiente será uno en todos los casos. Lo
mismo ocurre con los datos que manifiestan una misma característica, por ejemplo, la edad y la
vida remanente que indican lo mismo expresado de dos formas distintas. Por este motivo, se
hace un resumen de la planilla anterior, dejando únicamnete los datos a utilizar para la
comparación.

PLANILLA DE COMPARABLES
SUJETO COMP. 1 COMP. 2 COMP. 3 COMP. 4
Monto (USD) ? 83000 136000 103000 132000
Área transf. (m.c.) 51,28 55 61 58 54
Estado Bueno Regular Bueno Regular Bueno
Vida remanente 57 42 52 41 53
Entorno Bueno Bueno Bueno Bueno Muy Bueno

6.3.1 Índice de homologación por Estado de Conservación

Se considera la siguiente tabla, que asigna un coeficiente a cada Estado de Conservación


posible:

Muy bueno Bueno Regular Malo Muy malo


1,00 0,90 0,78 0,60 0,45

Nuestro sujeto tiene Estado de Conservación Bueno, cuyo coeficiente es 0,90 y su índice debe
ser 1. Por lo tanto, el índice de homologación por Estado de Conservación para los
comparables será:
0,90
Í𝑛𝑑𝑖𝑐𝑒 𝐻𝑜𝑚.𝐸.𝐶. =
𝐶𝑜𝑒𝑓. 𝐸𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝐶𝑜𝑛𝑠. 𝑑𝑒𝑙 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒

SUJETO COMP. 1 COMP. 2 COMP. 3 COMP. 4


Estado de
Bueno Regular Bueno Regular Bueno
Conservación
Coeficiente
0,90 0,78 0,90 0,78 0,90
de Estado
Índice de
1 1,15 1 1,15 1
homologación

6.3.2 Índice de homologación por Vida Remanente

Como en todos los casos, el Sujeto tendrá un valor de 1, y los comparables un valor superior (si
tiene una menor vida remanente) o inferior (si tienen una mayor vida remanente).

La vida remanente del Sujeto es de 57 años, y el índice deberá ser 1, entonces, el índice de
homologación por Vida Remanente para los comparables será:
57
Í𝑛𝑑𝑖𝑐𝑒 𝐻𝑜𝑚.𝑉.𝑅. =
𝑉𝑖𝑑𝑎 𝑅𝑒𝑚𝑎𝑛𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒

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SUJETO COMP. 1 COMP. 2 COMP. 3 COMP. 4


Vida
57 42 52 41 53
Reamente
Índice de
1 1,36 1,10 1,39 1,08
homologación

6.3.3 Índice de homologación por Entorno

Se basa en la siguiente tabla que refiere a la existencia de servicios públicos directos e indirectos
y servicios privados.
Excelente Muy buena Buena Escasa Muy escasa
1,00 0,95 0,85 0,60 0,40

El Sujeto, con entorno definido como “Bueno” (cuyo coeficiente es de 0,85) tendrá un índice
de 1. Para los comparables, el índice de homologación por Entorno se calculará de la siguiente
forma:
0,85
Í𝑛𝑑𝑖𝑐𝑒 𝐻𝑜𝑚.𝐸 =
𝐶𝑜𝑒𝑓𝑖𝑐𝑒𝑖𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝐸𝑛𝑡𝑜𝑟𝑛𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒

SUJETO COMP. 1 COMP. 2 COMP. 3 COMP. 4


Entorno Bueno Bueno Bueno Bueno Muy bueno
Coeficiente
0,85 0,85 0,85 0,85 0,95
de Entorno
Índice de
1 1 1 1 0,89
homologación

6.3.4 Cálculo del valor del Sujeto a partir de los índices de homologación

COEFICIENTES HOMOLOGADOS
SUJETO COMP. 1 COMP. 2 COMP. 3 COMP. 4
Monto unitario ? 1509 2230 1776 2444
Estado 1 1,15 1 1,15 1
Vida Remanente 1 1,36 1,10 1,39 1,08
Entorno 1 1 1 1 0,89
Producto de
1 1,56 1,10 1,60 0,96
coeficientes
Valor unitario x prod.
- 2360,08 2453,00 2838,94 2349,17
de coeficientes
Promedio USD 2500,30
Valor del Sujeto = 2500,30 x 51,28 = USD 128215

Una vez que se han calculado todos los índices de homologación, se deberá, en primera
instancia, calcular el valor unitario de los inmuebles (Sujeto y comparables). El mismo es el

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cociente entre el valor de oferta y el área de transferencia (área de la unidad + área de bienes
comunes de uso exclusivo).

El segundo paso consiste en calcular el producto de los índices de homologación, para cada
inmueble, y ese valor se debe multiplicar por el Monto Unitario hallado previamente.

El promedio de los Montos Unitarios (USD 2500) multiplicado por el área de transferencia del
Sujeto (51,28 m.c.) da como resultado el valor de oferta del Sujeto.

Hecho lo anterior, se tiene que el valor de oferta de la unidad en estudio, obtenido por medio
del Método comparativo del Mercado es de:

USD 128.000

Ajuste del valor calculado

El valor calculado anteriormente es válido para la fecha en que fueron recogidos los valores de
oferta de los comparables; fines de junio del 2016.

Si bien no ha pasado demasiado tiempo desde entonces, las fluctuaciones rápidas del mercado
y de la moneda, hacen que los valores dejen de ser representativos en muy poco tiempo. Por tal
motivo resulta conveniente realizar un ajuste basado en la variación del I.P.C. (Índice de Precios
del Consumo).

Se considerará el valor promedio de Unidad Indexada para el mes de junio del 2016 y el valor de
la misma al 15 de diciembre del 2016, para determinar su evolución en estos meses.

La Unidad Indexada (UI) es una unidad de valor que se va reajustando de acuerdo a la inflación
medida por el Índice de Precios del Consumo. Esta unidad varía diariamente de modo que al
cierre de mes acumula una variación con respecto al valor de la UI del mes anterior.

El promedio de la UI para el mes de junio es de $ 3,4214, por lo tanto, considerando el dólar


promedio del mes de junio a $ 31,35, se tiene que valor del inmueble en estudio es de
1.172.853,22 UI.

El 15 de diciembre del corriente año, el valor de la UI corresponde a $ 3,5059 y el dólar a la


venta, es de $29,25.

Con los datos anteriores, el valor reajustado por IPC del bien inmueble que se avalúa, es de:

USD 140.000

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7. JUSTIFICACIÓN DEL VALOR OBTENIDO


En primera instancia se pensó en aplicar como un segundo método avaluatorio el Cálculo por
Regresión Multivariada. Sin embargo, este método es aconsejable para realizar avalúos masivos,
y requiere de una gran cantidad de datos de entrada para que arroje resultados satisfactorios.
Dado que lo datos de oferta que son aplicables a este caso son limitados, no se cuenta con la
información suficiente para que el uso del método sea óptimo en este caso.

Descartado el método de cálculo por Regresión Multivariada, se opta por justificar el valor
obtenido anteriormente a partir del valor de la tierra en la zona.

Discriminar el valor de construcción del valor de la tierra puede resultar muy complejo, aún más
en el caso de los edificios. Por lo tanto, sólo se tratará de determinar el valor del terreno,
comparándolo con el valor de oferta publicado en la prensa de terrenos próximos al inmueble y
de igual potencialidad para la edificación; es decir mismo F.O.S. y misma altura.

Por ser una zona céntrica es muy difícil encontrar terrenos baldíos, sin embargo, existen
propiedades que se ofrecen como terrenos dado que las construcciones existentes tiene un
estado ruinoso y han perdido totalmente su valor.

Los valores de la tierra en la zona son altos debido al buen entorno (zona céntrica dotada de
todos los servicios) y además se han incrementado en los últimos años por ser zona de
promoción de la ley N° 18.795.

La Ley 18795 promueve la inversión privada en viviendas de interés social a partir del
otorgamiento de exoneraciones tributarias. Esta ley se enmarca en un programa más amplio
cuyo objetivo es facilitar el acceso a viviendas a sectores de ingreso medio y medio bajo, a través
de la compra o el alquiler. Este programa incluye además una serie de beneficios para los
inversores privados (exoneraciones tributarias) y la creación de un nuevo Fondo de Garantía
para Desarrollos Inmobiliarios (FOGADI).

Promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de un mínimo de dos


hasta cien viviendas por padrón las que podrán tener como destino tanto la venta como el
alquiler.

Básicamente se apunta a volcar las inversiones y desarrollos inmobiliarios de las zonas más
tradicionales (zona costera) a zonas como Centro, Ciudad Vieja, Cordón, Palermo, Unión, Tres
Cruces, Aguada y otras.

Beneficios para los compradores finales:

1) Precios: La ley logra precios mas accesibles para los compradores (por zonas, por beneficios
tributarios, exoneración de IVA, etc.).
2) Financiación: Se establece la posibilidad de acceder a las unidades financiando hasta un 80%
en UI con BHU, Santander, ITAU y Comercial.
3) Tributarios: Exoneración del ITP (2% del Valor Real) para la primera enajenación.

Beneficio para los Inversores:

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A los beneficios anteriormente descritos, se le suman:

1) Tributarios I: Exoneración por el plazo de 10 años del IRPF (12%) o IRAE según el caso, por
la renta generada con el arrendamiento de la unidad.
2) Tributarios II: Exoneración del Impuesto al Patrimonio por un plazo de 10 años.
3) Rentabilidad: Rentabilidades mas atractivas por tratarse de zonas donde la relación
inversión, precio de alquiler y demanda es mejor.
Como se mencionaba anteriormente, para que la comparación sea válida se buscan predios con
la misma potencialidad: altura permitida de edificación de 27m y con gálibo; F.O.S. de 100% y
zona de aplicación de la Ley N° 18795.

Se encontraron las siguientes ofertas:

 Terreno 1 – dirección: Eudardo Víctor Haedo esquina Defensa

Imagen XXXI: Ubicación del Terreno 1

Altura de edificación permitida 27 metros


Admite gálibo Sí
F.O.S. 100%
Área 390 m.c.
Oferta USD 390.000
Valor unitario USD 1000

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 Terreno 2 – dirección: Mercedes y Carlos Roxlo

Imagen XXXII: Ubicación del Terreno 2

Altura de edificación permitida 27 metros


Admite gálibo Sí
F.O.S. 100%
Área 296 m.c.
Oferta USD 500.000
Valor unitario USD 1690

Observación: Al ver las fotografías de la fachada del inmueble, se puede apreciar que las
construcciones, si bien tienen un mal estado de conservación no se encuentran en estado
ruinoso y que por lo tanto podrían ser aprovechables. Se entiende entonces, que el valor de la
tierra por metro cuadrado sería menor al valor unitario calculado ya que las mejoras del terreno
aún no han perdido totalmente su valor.

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 Terreno 3 – dirección: Martín C. Martínez esquina Colonia

Imagen XXXIII: Ubicación del Terreno 3

Altura de edificación permitida 27 metros


Admite gálibo Sí
F.O.S. 100%
Área 336 m.c.
Oferta USD 330.000
Valor unitario USD 982

Con los datos presentados se puede observar que en la zona, dadas las características de la
misma, el valor de la tierra es alto, estando en el entorno de los USD 1000. Esto justifica en gran
parte el valor obtenido en la avaluación del inmueble en estudio.

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8. COMENTARIOS FINALES
Se considera que el número de comparables tomados para la aplicación del Método
Comparativo de Mercado fue reducido. Hubiese sido bueno contar con algún comparable más
para que el método fuese más fiable. No obstante, los inmubeles elegidos para la compraración
tenían características similares a las del inmueble Sujeto y eran lo suficientemente próximos
geográficamente a este como para ser considerados aptos para la comparación.

Se puede decir que los datos utilizados para realizar la compraración de los inmuebles, los cuales
surgen de la oferta de venta de los mismos, no son muy confiables dado que el oferente tiende
a mejorar la descripción del bien para poder aumentar el valor y para llamar la atención de los
posibles compradores. De la misma forma, tratan de ocultar todos los detalles que desvaloricen
los inmubeles que ofertan; por lo tanto, al no hacer una inspección de los mismos y solo
observarlos a través de las fotografías, se pierden esas particularidades que influyen
directamente en la categorización de las construcciones.

Al aplicar el método Comparativo de Mercado es importante elegir correctamente los datos a


utilizar en la comparación. No tiene tiene sentido tener en ceunta aquellos aspectos cuyos
atributos son iguales para todos los inmuebles. Por ejemplo, si todos los comparables al igual
que el Sujeto tienen tienen un único ascensor, o no poseen garages, estos datos no aportan a la
comparación y por lo tanto no deben ser tenidos en cuenta.

En lo que respecta al ajuste del valor realizado por el paso del tiempo, no se conoce como es la
fluctuación de valores del mercado inmobiliario y por lo tanto no se puede asegurar que el IPC
sea un indicador válido de dicha variación.

9. BIBLIOGRAFÍA
-Notas de la docente Martha Siniacoff para el curso de Avaluaciones 3.

-Web de la Agencia Naciona de Viviendas http://www.anv.gub.uy/

-Web del Instituto Nacional de Estadísticas http://www.ine.gub.uy/

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