CAPÍTULO I GENERALIDADES

Se encuentra compuesto por el objeto, características y naturaleza del reglamento, donde se

observa la relación entre el reglamento de propiedad horizontal y la ley 675 del 2001 que la regula
, puesto que describe la función ecológica y social de la propiedad, el respeto al debido proceso, la
creación de derechos y deberes que surgen a raíz de este.

Además de especificar claramente tal y como lo establece la ley, en su Artículo 1: Nombre distintivo
del edificio o conjunto, determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio
o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos.

CAPÍTULO II DE LOS BIENES

Se encuentra similitud exacta entre el artículo 7 del reglamento de propiedad horizontal y el artículo
6 de la ley, respecto a:” la manera en que todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien
privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos con relación a ellos
en forma separada del bien de dominio particular al que acceden”.

Sin embargo, en el artículo 12B, literal I, numeral 7 respecto al uso de los computadores residentes
en la biblioteca del conjunto, donde se especifica como condición de uso de los mismos que: “No se
permite la consulta o búsqueda en páginas racistas, pornográficas y/o satánicas y su incumplimiento
dará lugar a sanciones establecidas en el reglamento”. La expresión “satánicas” debería ser retirada
como consulta que conduzca a sanciones, puesto que en la ley 675 del año 2001, solo se deben
abstener de ejecutar acciones cuya naturaleza comprometa la seguridad o solidez del edificio o
conjunto, produciendo ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás
propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. Además de ir en contra del articulo 19
constitucional donde se establece la libertad de cultos como: “Se garantiza la libertad de cultos.
Toda persona tiene derecho a profesar libremente su religión y a difundirla en forma individual o
colectiva. Todas las confesiones religiosas e iglesias son igualmente libres ante la ley”.
CAPITULO III DE LOS DERECHOS Y DEBERES

Se encuentran similitudes entre dicho capitulo del reglamento y la ley, ya que como derecho
principalmente se encuentra el goce y disfrute del bien privado como de los comunes. Y como
deberes se encuentra el debido cuidado y uso de la naturaleza de cada bien , sin llevar a cabo
ninguna acción que comprometa el bienestar de los demás residentes y abstenerse de hacer
reparaciones o “mejoras” que puedan generar un daño general.

CAPITULO IV RECURSOS PATRIMONIALES

Teniendo en cuenta la ley 675 de 2001 la cual regula los asuntos en materia de propiedad horizontal,
no se encuentra en ella referencia respecto a lo que el reglamento denomina como “excedentes de
caja” (ARTÍCULO 16). Pues la ley se limita a especificar los recursos que lo conforman

Articulo 34: Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos
provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de
imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento
de su objeto.

Por lo que no se identifica a aquellos excedentes que según el reglamento deberían ser invertidos
en cuentas de ahorro, por lo cual debe haber más claridad y pormenorizar acerca de la función y
destinación de ellos.

CAPITULO V DE LAS EXPENSAS

Dentro de este se encuentra principalmente el debido procedimiento para la utilización y pago de

expensas, sean ordinarias o extraordinarias, donde se destaca la solidaridad en su pago entre el
propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.

Y solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien
privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a
cabo la transferencia del derecho de dominio. Además de las disposiciones respecto a quienes
incumplen en el pago de expensas, tales como la publicación en cartelera de la administración
acerca de quienes persistan en la mora.
CAPÍTULO VI DEL PRESUPUESTO

Teniendo en cuenta que en la ley 675 del año 2001, no hay un aparte especifico denominado para
el presupuesto ( a excepción del articulo 51 sobre las funciones del administrador, numeral 4 donde
prepara a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la
Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia,
el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva
ejecución presupuestal.) Hace referencia a él, en su capitulo VIII sobre la participación en las
expensas, donde se establece la obligación de los propietarios a pagarlas en aras del mantenimiento,
seguridad, conservación, limpieza, entre otros servicios comunes esenciales. Además, el reglamento
de propiedad horizontal del conjunto Alamedas del Timiza II señala y agrega que se “programaran”
los gastos estimados durante el 01 de enero y 31 de diciembre de cada año, con la finalidad de
presupuestar anticipadamente y fijar cuotas ordinarias.

CAPÍTULO VII FONDO LEGAL DE IMPREVISTOS

A pesar de que los artículos 35 y 36 del reglamento de propiedad horizontal se encuentran en

concordancia a lo estipulado por la ley de la manera en que se debe llevar a cabo el fondo ( no
inferior al 1% del presupuesto anual de gastos y posibilidad de suspensión cuando alcance el 50%
del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año).

Sería conveniente modificar el parágrafo del presente capitulo puesto que se le atribuyen
completamente las funciones y disposiciones sobre el fondo de legal de imprevistos, al
administrador del conjunto.

CAPÍTULO VIII DE LOS ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN

El reglamento en su artículo 37 en concordancia con el articuloo 36 de la ley 675 del año 2001,
establecen como órganos encargados de funciones tales como dirección y administración a:

a. Asamblea general de propietarios

b. Consejo de administración
c. Administrador
CAPITULO IX - CAPITULO X DE LA ASAMBLEA GENERAL

 En el artículo 37, capitulo X de la ley 675 de 2001 se establece que la asamblea general estará
constituida por los propietarios de bienes privados o sus representantes. Todos los propietarios
del conjunto tendrán derecho a participar y votar en la asamblea. Las decisiones acogidas serán
de obligatorio cumplimiento para todos incluso para los no presentes. Este artículo se encuentra
incluido en el reglamento en su capítulo VII, articulo trigésimo cuarto.

 Posteriormente en el artículo trigésimo quinto del reglamento se mencionan las funciones de la

asamblea general las cuales son: aprobar o improbar estados financieros y el presupuesto anual
de ingresos y gasto que debe considerar el consejo de administración y el administrador;
Nombrar y remover a los miembros del consejo de administración; aprobar el presupuesto
anual del conjunto; Aprobar las reformas al reglamento; decidir la reconstrucción del edificio o
conjunto; aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica; etc. En la ley 675 del 2001
en su artículo 38 se mencionan estas mismas funciones por lo tanto el reglamento y la ley están
acordes. No obstante en el reglamento NO se menciona lo equivalente a las reuniones de
segunda convocatoria que se encuentran en el artículo 41 de la ley, las cuales se dan en caso de
que la asamblea convocada no se dé por falta de quorum.

 En el reglamento tampoco se mencionan las reuniones no presenciales que se encuentran en el

artículo 42 de la ley 675/01 donde se indica el procedimiento a seguir en los casos en los que
uno o varios conjuntos tenga la iniciativa de que se realice por medios alternos simultáneos
como digitales.

ARTÍCULO 37. Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea general la constituirán los
propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las
condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios
de bienes privados que integran el edificio o conjuntó tendrán derecho a participar en sus
deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente
de copropiedad del respectivo bien privado.
ARTÍCULO 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección
de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las
siguientes:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para

períodos determinados, y fijarle su remuneración.

2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que
deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un
año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas
ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y
su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su
defecto, será de un año.

6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.

7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autoriza su venta o división, cuando

fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.

8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente

ley.

9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de

sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de
propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado
para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.

11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de
Imprevistos de que trata la presente ley.
12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el
reglamento de propiedad horizontal.

La asamblea general podrá delegar en el Consejo de Administración, cuando exista, las funciones
indicadas en el numeral 3 del presente artículo.

ARTÍCULO 41. Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea general de

propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se
realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00
p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y
decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de
coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá
dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.

ARTÍCULO 42. Reuniones no presenciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la
asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus
representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de
conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de
comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual
dará fe el revisor fiscal de la copropiedad. Texto subrayado declarado

CAPITULO XI DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO

 El capítulo IV del reglamento está basado en el administrador del conjunto residencial cuya
naturaleza es representar legalmente a la persona jurídica, el cual es designado por la Asamblea
General por periodos de 2 años. Los actos que celebra se radican en cabeza de la persona
jurídica siempre que se ajusten a las normas legales. El administrador responderá por los
perjuicios ocasionados a la persona jurídica, a propietarios o a terceros, ya sean por dolo o culpa.
Esto mismo se encuentra reglamentado en el capítulo XI, artículo 50 de la ley 675 de 2001.

 En el reglamento de propiedad horizontal del conjunto no se menciona la administración

provisional que se encuentra en el artículo 52 de la ley donde se establece que si el
administrador no se ha elegido, ejercerá el propietario inicial, quien tiene facultad de contratar
a un tercero.
 Más adelante en el artículo cuadragésimo séptimo del reglamento se encuentran las funciones
del administrador las cuales también están el artículo 51 de la ley. Las funciones son: Convocar
a reuniones ordinarias o extraordinarias a la asamblea para que aprueben o no el inventario de
las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto de gastos e ingresos al nuevo ejercicio anual;
llevar los libros de actas de la asamblea y el registro de propietarios y residentes; dar a conocer
a los propietarios y residentes las actas de la asamblea y del consejo de administración; etc.

 El capítulo X del reglamento habla del fiscal, se dice que el conjunto tendrá un fiscal de libre
nombramiento y remoción por la Asamblea. En el artículo quincuagésimo se dice que el fiscal
no podrá ser socio del administrador o miembros del Consejo de administración, ni pariente de
estos dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil. En el
artículo quincuagésimo primero se mencionan las funciones del fiscal, algunas de ellas son: estar
seguro de que las operaciones celebradas se ajusten al reglamento, a las decisiones de la
Asamblea General y al Consejo de administración; Dar por escrito a la Asamblea General, al
Consejo de Administración y al administrador, las irregularidades en el funcionamiento de la
persona jurídica; Cerciorarse de que se lleve la contabilidad de la persona jurídica y las actas de
las reuniones de la Asamblea General y del Consejo de Administración; Inspeccionar los bienes
de la persona jurídica; autorizar con su firma cualquier balance hecho con su informe
correspondiente; etc. Todo lo correspondiente al fiscal se encuentra en la ley 675 de 2001 en
sus artículos 56 y 57.

ARTÍCULO 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la

administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la
asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los
que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que
se prevea en el reglamento de copropiedad.

Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona
jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias

.
ARTÍCULO 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto
estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación
y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el

inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de
gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea

y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o
conjunto.

3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la
asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.

4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe
para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada
vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su
respectiva ejecución presupuestal.

5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen
como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines
autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento
de propiedad horizontal. 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de
administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias,

multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u
ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el
cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal

aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los
actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales
para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

CAPITULO XII DEL REVISOR FISCAL

De acuerdo al artículo 57 de la ley 675 de 2001, es la ley 43 de 1990 la que define las funciones que
debe cumplir dentro de las que se encuentra velar porque se lleve de acuerdo a la ley la contabilidad,
comprobantes de cuentas, examinar operaciones, negocios, actas, inventarios, contratos, presentar
informe, entre otras. Todo lo anterior estipulado en el articulo 76 del reglamento de propiedad
horizontal

CAPITULO XIV SANCIONES PECUNARIAS

El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el

reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que
estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con
indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello
hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los

infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser

superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del
infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez
(10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y
zonas de recreación y deporte.

ARTÍCULO 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea
general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad
horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos
contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho
de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto,
la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de
proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño
causado y la reincidencia.

61. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El

administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la
autoridad policial competente si fuere el caso.

Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1o. del artículo 18 de la presente ley, la policía
y demás autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del
administrador o de cualquiera de los copropietarios.

ARTÍCULO 62. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO

PECUNIARIAS. El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias

CAPITULO XVI DE LA RECONSTRUCCION DEL INMUEBLE

 Agregación del artículo 82 de la ley 675 del 2001 al capítulo XVI de la reconstrucción del
inmueble

ARTÍCULO 82 OBLIGACIONES DE MANTENIMIENTO, REPARACIÓN Y MEJORAS.

Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento,
reparación y mejoras de las zonas comunes y del espacio público interno de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas, que serán pagados por los copropietarios

CAPITULO XVII DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que Conforman un conjunto,
en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o
etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación
que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular,
siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los
mismos, o sobre el edificio o conjunto.

3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

CAPITULO XVIII

 Este capítulo xviii no está consagrado en la ley de propiedad horizontal pero se incluye en este
reglamento porque es necesario por si algún propietario quiero agregar o modificar el
reglamento de propiedad horizontal