66-CAC-2011.

SALA DE LO CIVIL, DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las nueve

horas del once de junio de dos mil catorce.
VISTOS en Casación del auto definitivo pronunciado en apelación, a las diez horas del
uno de febrero de dos mil once, por la Cámara de lo Civil de la Primera Sección de Oriente, que
se interpuso de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de lo Civil y Mercantil de San
Miguel, en el Proceso Abreviado Declarativo de Prescripción Extintiva, promovido por el señor
José Bernabé B. B., en contra del Fondo Social Para la Vivienda.
El licenciado Luis Alexander C. Ch., como apoderado del señor José Bernabé B. B. ha
intervenido en las Instancias y en este recurso; el Fondo Social Para la Vivienda, ha sido
representado en la Primera, la Segunda instancia y en este recurso por el licenciado Erick
Mauricio R. A., conjuntamente con el licenciado René Alfonso P. y V.
I).-En la sentencia de Primera Instancia se encuentran los pasajes siguientes: "XI)
SOBRE LA PRESCRIPCION EXTINTIVA DE LA HIPOTECA: En la Prescripción, el
legislador reconoce la virtud curativa del tiempo; la efectividad de los créditos está limitada, en el
tiempo por la prescripción; el acreedor que no ejerce su derecho durante largo tiempo no pierde
su crédito por que de acuerdo con el arto 1341 ordinal segundo del Código civil dice que son
obligaciones naturales las que han extinguido por la prescripción; de aquí que, no obstante la
prescripción, subsiste la obligación pero no con carácter de obligación civil, sino que se
transforma en obligación natural y lo que desaparece con la prescripción extintiva es la acción; o
para decirlo en términos modernos es la pretensión. Esta institución descansa en la probabilidad
basada en la experiencia, de que un derecho derivado de fundamentos de hechos muy antiguos, o
no ha existido nunca o está ya caducado; y si por si acaso existiere el acreedor no tiene que
aclarar los perjuicios de la prescripción más que su propia indolencia en la defensa de sus
derechos, como ha ocurrido en el presente caso con el Fondo Social Para la Vivienda. Las reglas
que el derecho Comparado estableció en materia de prescripción son de orden público porque
están establecidas en Utilidad Social por lo tanto es un derecho irrenunciable una vez que se ha
cumplido la prescripción, sin embargo según el arto 233 del Código Civil establece que la
prescripción puede ser renunciada expresa o tácitamente y que puede hacerlo solo aquel que tiene
facultad para enajenar según el arto 2234 del Código Civil; en el presente caso el derecho de
alegar la prescripción no se está renunciando sino por el contrario se está alegando como una
acción y en tal sentido según el arto 2236 del Código civil las reglas relativas a la prescripción se
aplican igualmente a favor y en contra del Estado, iglesias, de las Municipalidades, de los
Establecimientos y Corporaciones Nacionales, como es el caso del Fondo Social Para la
Vivienda. Cuando se alega este tipo de prescripción se requiere que se cumplan los siguientes
requisitos: a) Que las acciones sea susceptibles de prescripción, y el concepto acciones esta
utilizado en los términos del arto 2235 del Código Civil, pero que en realidad nos estaríamos
refiriendo al concepto de la pretensión. b) Que transcurra un lapso de tiempo, este requisito es
fundamental, según el arto 2253 del Código Civil al expresar que la prescripción que extingue los
derechos y acciones ajenos exige solamente cierto lapso de tiempo, durante el cual no se haya
ejercido dichas acciones y se cuenta este tiempo desde que la acción o derecho a nacido en el
presente caso el derecho de exigir el crédito por parte del Fondo Social Para la Vivienda le nació
de conformidad al arto 61 literal O de la ley del Fondo Social para la Vivienda, cuando fue
inscrita la compra venta que hizo el deudor sin consentimiento del Fondo y eso ocurrió en el año
de 1988 y si contamos de ese año hasta la fecha en que actualmente se realiza la demanda han
trascurrido 12 años, como ya fue explicado en el considerando VIII de la parte expositiva de la
Sentencia. c) Que exista inacción del acreedor, a esta actitud se le conoce como "El Silencio de la
Relación Jurídica", y entenderemos por esto que tanto el acreedor como el deudor permanezcan
en inactividad, es decir que no ejecuten ningún acto que signifique reconocer la existencia, el
derecho o la pretensión, ya que cuando se produce la ruptura del Silencio de la Relación Jurídica
nos encontramos en presencia de la interrupción de la prescripción tal como lo regula el art. 2258
del Código Civil, ella podrá producirse por causa del deudor o por causa del acreedor. Cuando se
produce por causa del deudor estamos en presencia de la interrupción natural, esto ocurre cuando
el deudor reconoce expresa o tácitamente la obligación cesa el silencio de la relación jurídica por
ejemplo si el deudor efectúa abonos a la deuda; situación que fue alegada por el apoderado de la
parte demandada haciendo referencia a un estado de cuenta emitido por el Fondo Social para la
Vivienda en el que consta que el ultimo pago efectuado fue el 27 de mayo de 2002, documento
que fue presentado por los apoderados de dicha institución sin embargo el abogado de la parte
demandante también presento el estado de cuenta del mismo crédito otorgado a favor de la señora
María Esther F. de Q., y en lo único que coinciden ambos documentos es en la fecha del último
pago la cantidad de 0.20 centavos de dólar pagados el numero de referencia del crédito y la
persona a quien se le otorgo y la institución que la expide; no hay coincidencia en la cuota
mensual de pago ni en el saldo en mora; por lo que al hacer la comparación entre ambos
documentos y realizar el análisis para determinar su confiabilidad se puede concluir que su
contenido por contener datos contradictorios no son confiables; por otra parte al aplicar el
principio de la razón suficiente de las reglas de la lógica tampoco resulta lógico que se hubiere
hecho un pago de 0.20 centavos de dólar por la deudora sin que el Fondo Social para la Vivienda
le requiriera el pago total de la deuda por haber caducado el plazo por 2 razones: a) Por haber
caído en Mora. b) Por haber enajenado el inmueble sin consentimiento del Fondo Social para la
Vivienda tal como está regulado en el arto 61 literal D de la ley del Fondo Social para la
Vivienda. En consecuencia dicho estado de cuenta no nos da una base solida para declarar que a
habido una interrupción natural de la prescripción. Tampoco existió en el presente caso
interrupción civil ya que la institución acreedora no establo ninguna demanda judicial
permaneció en silencio a pesar que el derecho para demandar ya le había nacido. En el presente
caso hemos hablado de prescripción y caducidad conceptos que en apariencia pueden confundirse
y para evitar errores es preciso hacer las aclaraciones aplicables a este caso, con la prescripción lo
que el legislador castiga es la desidia del acreedor y concluimos que realmente en la prescripción
extintiva hay casi siempre una presunción de pago, el legislador presume que en 10 años ha sido
pagada la obligación. En cambio en la caducidad no se castiga la negligencia del acreedor,
tampoco ella encierra una presunción de extinción de las obligación; si no es un plazo que fija el
legislador (art. 61 de la ley del Fondo Social para la Vivienda), para ejecutar el acto o ejercitar el
derecho. De conformidad al arto 2255, que dice: La Acción Hipotecaria y las demás que
proceden de una obligación accesoria, prescriben junto con la obligación a que acceden; pero si la
cosa hipotecada ha pasado a terceros poseedores de buena fe, bastará a éstos la prescripción
ordinaria con que se adquieren las cosas, el Art. 2254 dice: que en general la prescripción es de
diez años para las acciones ejecutivas y de veinte para las ordinarias, esa clasificación está
superada el código civil sigue manteniendo esos conceptos y que han variado mucho. Sin
embargo el arto 2254 dice que son diez años desde la primera enajenación y habiéndose inscrito
el fondo pudo haber tenido conocimiento de esa fecha que hubo enajenación. Es procedente
declarar la prescripción extintiva de la hipoteca, y por lo tanto se declara extinguida toda
pretensión hipotecaria de parte del Fondo, sobre ese bien que está en propiedad del señor JOSÉ
BERNABE BURUCA. XII) SOBRE LAS COSTAS PROCESALES DE LA INSTANCIA. En el
presente litigio al demandante no le han sido rechazadas las pretensiones de la demanda
interpuesta; consecuentemente, en vista de que la ley establece que las costas procesales serán
impuestas a la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones, de conformidad al artículo 272
del Código Procesal Civil y Mercantil, es que a la institución demandada le será impuesto el pago
de costas procesales, estando obligado a hacerlo en lo que corresponda con motivo del
procedimiento judicial conforme arancel. En consecuencia de las anteriores consideraciones, es
procedente darle cumplimiento a lo estipulado en el artículo 465 del Código Procesal Civil y
Mercantil, en cuanto a dictar sentencia sin más trámite, por haber contestado en sentido negativo
la demanda, habiendo formulado excepciones el demandado, en cuanto a la improponibilidad de
la demanda, interrupción natural de la prescripción e inoponibilidad, conforme a lo regulado en el
artículo 462 del Código Procesal Civil y Mercantil, en el plazo establecido para tal efecto. POR
TANTO: De conformidad con los artículos 2, 11, 22, 23, 181, Y 182 de la Constitución de la
República, 18, 17, 33; 34 inciso 20; 66; 67; 217; 218; 272; 417 Y 430 del Código Procesal Civil y
Mercantil, artículos 2231, 2232, 2253, 2254 , 2255 Y 2256, del Código Civil, EN NOMBRE DE
LA REPÚBLICA DE EL SALVADOR FALLO: a) DECLARESE NO HA LUGAR la excepción
procesal de improponibilidad alegada por la parte demandada por las razones antes expresadas. b)
DECLARESE NO HA LUGAR, la excepción de la interrupción natural de la prescripción, por
haberse basado en un documento presentado por el Fondo, con fecha el día 27 de mayo de 2002,
en virtud que ambas partes han presentado y que contienen datos diferentes que hacen dudar
acerca de la credibilidad y confiabilidad de los documentos. c) DECLARESE NO HA LUGAR la
excepción de inoponibilidad de acuerdo al Art. 58 de la Ley del Fondo, por los motivos antes
expuestos. d) DECLARESE ESTIMATIVA, en el sentido de declarar la Prescripción Extintiva
de la Hipoteca, a favor del señor JOSE BERNABE B. B., en este caso no se está diciendo que se
declare extinguida la obligación de los deudores principales, sino que se declara por extinguida
toda pretensión hipotecaria de parte del Fondo sobre el inmueble inscrito bajo el número
NOVENTA Y SEIS, DEL LIBRO DOS MIL OCHENTA Y DOS, a favor del señor JOSE
BERNABE B. B. f) QUEDE expedito o a salvo el derecho al FONDO, para hacer las
reclamaciones de forma directa a la deudora como un crédito común queda declarada la extinción
de toda pretensión hipotecaria sobre ese bien del señor JOSE BERNABE B. B.. e) LIBRESE
OFICIO al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Oriente,
informando la declaratoria de EXTINCIÓN DE LA PRETENSION HIPOTECARIA, para
efectos de marginar lo resuelto en esta sentencia, y dejar libre de gravamen el inmueble inscrito
bajo el número NOVENTA Y SEIS, DEL LIBRO DOS MIL OCHENTA Y DOS, a favor del
señor JOSE BERNABE B. B., por el crédito con referencia número UNO UNO SEIS - TRES
UNO SIETEOCHO SIETE CERO CUATRO CUATRO SEIS OCHO DOS, otorgado por el
FONDO SOCIAL PARA LA VIVIENDA. f) Se CONDENA al FONDO SOCIAL PARA LA
VIVIENDA pago de las costas procesales de esta Instancia, por haber sido vencido en el presente
proceso. g) Quede firme esta sentencia después de transcurrido el plazo de prescripción".(sic)
II).- En el Auto definitivo de Segunda Instancia se encuentran los pasajes siguientes. "Lo
que el demandante pide es que se declare en Sentencia definitiva LA EXTINCION POR
PRESCRIPCION EXTINTIVA DE LA HIPOTEGA y SU RESPECTIVA ACCION
HIPOTECARIA, de una hipoteca que fue otorgada en la ciudad de San Salvador a las ocho horas
con cincuenta minutos del día treinta de septiembre de mil novecientos ochenta y siete, por los
señores MARIA ESTER F. DE Q., Y el señor RODOLFO Q. L., ante el Notario Héctor David T.
B., a favor del FONDO SOCIAL PARA LA VIVIENDA, por un monto de Trece mil colones
exactos 18. Dicha hipoteca según consta en el proceso no fue inscrita. Según consta a folios. 40
de la pieza principal. 19. Tenemos corno primera situación jurídica a considerar que el
demandante señor JOSE BERNABE B. B., no ha suscrito ninguna obligación con el Fondo
Social para la Vivienda, ni la hipoteca cuya acción hipotecaria pide se declare extinta ha sido
inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Oriente; 20. De
conformidad al Art. 2160 del Código Civil. la hipoteca no inscrita no tiene ningún valor. 21. Por
las disposiciones y motivos antes expresados y los artículos 29, 217. 218 Y 513 del Código
Procesal Civil y Mercantil, este tribunal considera que el demandante no estableció el interés o su
legitimación para demandar al Fondo Social, siendo la demanda por ese motivo improponible de
conformidad al Art. 277 del Código Procesal Civil y Mercantil, razón por la que no entrará a
conocer el fondo del asunto y procedemos a emitir el fallo siguiente: A nombre de la República
de El Salvador FALLAMOS: A) Ha lugar el recurso de apelación interpuesto por los licenciados
ERICK MAURICIO R. A., y RENE ALFONSO P. Y V., como apoderados del FONDO
SOCIAL PARA LA VIVIENDA. 8) REVOCASE la sentencia venida en apelación y c)
DECLARASE IMPROPONIBLE la demanda interpuesta por el Licenciado LUIS ALEXANDER
C. CH., como apoderado del señor JOSE BERNABE B. B., por evidente falta de presupuestos
materiales o esenciales en la demanda". (sic)
III) El Impetrante expuso el recurso en los términos siguientes. "En primer lugar al emitir
la resolución y fallo la Honorable Cámara de lo civil, se fundamenta en que la aplicación del
artículo 2160 del código civil no le causa lo que es ningún agravio al inmueble de mi poderdante
ya que la hipoteca al no estar debidamente inscrita no le causa perjuicio al inmueble y que este
puede seguir su curso normal y pueda seguirse enajenando sin ningún problema registral,
desconociendo los suscritos magistrados la verdadera función o aplicación del artículo 22 de la
ley de procedimientos uniformes para la presentación de documentos en el registro respectivo,
pues en la demanda interpuesta se anexo como prueba una certificación extractada de fecha 13 de
octubre del año 2010 en la cual el Registrador licenciado Jesús Edmundo U. L., manifiesta que el
inmueble posee presentación 200612027742, la cual es documento de constitución de hipoteca
presentado por el doctor Héctor David T. B., a favor del fondo social para la vivienda, otorgada
por María Ester F. de Q., el día 27 de junio del año 1988, la cual se encuentra observada por no
ser los titulares del inmueble los que vienen hipotecando, aplicando el artículo 62 del reglamento
de la Ley de Reestructuración del Registro, manifestando los suscritos magistrados que esto no le
causa agravio al tráfico registral del inmueble objeto del litigio, desconociendo estos que en
materia registral hay una figura que se llama PRINCIPIO DE PRIORIDAD O RANGO, según lo
establece el artículo 41 del Reglamento de la ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas, en el que se entiende que cuando exista un documento presentado aunque no
esté inscrito, cualquier otro documento que se presente con posterioridad a este no podrá
inscribirse por existir uno presentado con anterioridad como lo es el caso en litigio, siendo esto
una traba registral para que mi representado como poseedor de buena fe pueda seguir enajenando
dicho inmueble coartándosele de esa manera el derecho que este tiene de la libre disposición
sobre dicho inmueble del cual es titular, y que la Honorable Cámara no le encuentra en que le
pueda causar agravios a mi patrocinando, por la mal aplicación que le ha hecho al artículo
2160 del Código Civil, fundamentándose estos que mi patrocinado no ha adquirido ninguna
obligación con el Fondo Social para la Vivienda. b) En segundo lugar la Honorable cámara de lo
civil en ningún momento toma en cuenta ni se fundamenta en cuanto a la aplicación del
fundamento de la pretensión de mi patrocinado en cuanto se tome en cuenta la aplicación de los
artículos 2231, 2232,2253 Y 2255 todos del código civil, por el mismo hecho de que mi
patrocinando no a adquirido dicha obligación con el fondo social para la vivienda, olvidándoseles
a los magistrados que la hipoteca y su acción hipotecaria son prescriptibles, pues es una hipoteca
a favor del fondo presentada en primer momento en el año 1988 la cual no se inscribe y es
enviada a la unidad de diario bajo el número 44 del diario de Hipotecas 185 donde permanece
inactiva esperando se subsanaran los errores que llevaba dicho documento, y es presentada y
sacada de la unidad de diario bajo la presentación 200612027742, y tampoco es inscrita, pasando
aproximadamente el tiempo prudencial y que estipulan los artículos arriba mencionados que
tratan de la prescripción como medio de extinguir las acciones judiciales. De todo lo anterior se
deduce y se fundamenta el Recurso de casación en la mala y errónea aplicación de motivos tanto
de fondo como de forma tal como lo hacen ver los suscritos magistrados a la hora de pronunciar
su fallo y declarar Improponible en base al artículo 277 del Código de Procedimientos Civil y
mercantiles la demanda, base legal la cual los suscritos magistrados no le han dado en este caso 1
fundamento legal que dicha disposición manifiesta pues se ha comprobado que en este caso es lo
contrario, la cual en primera instancia el suscrito juez es claro y con lógica coherencia y buena
aplicación y conocimiento amplio y suficiente de las normas aplicables al caso DECLARA
ESTIMATIVA la demanda en el sentido de declarar la prescripción extintiva de la hipoteca, a
favor de terceros, pero nunca dice que se declare extinguida la obligación de los deudores
principales y que estos pueden ser perseguidos por los medios correspondientes por la institución
del fondo social para la vivienda, el suscrito juez lo que declaro por extinguida es toda pretensión
Hipotecaria de parte del Fondo Social Para la Vivienda sobre los bienes que estén en propiedad
del señor JOSE BERNABE B. B., y se ordena se libren los oficios correspondientes al registro de
la propiedad raíz e hipotecas de la primera sección de oriente, para que se margine lo resuelto en
esa audiencia, y sacar del trafico registral la hipoteca a favor del Fondo Social Para la Vivienda la
cual si le causa agravio e inconvenientes al poseedor de buena fe, pues este no puede enajenar ni
tampoco disponer libremente de sus bienes".(sic)
IV).-EI recurso se admitió por Infracción de ley, y por el motivo específico de haber
interpretado erróneamente la norma que regula el supuesto que se controvierte, Art. 522 Inc. 2°
C.P.C.M.; señalando como infringidas las disposiciones contenidas en el Art. 2160 C.C.
V).-Sobre el derecho de hipoteca la Sala considera que es ante todo un derecho real de
realización de valor, y como tal derecho real, se haya investido de la reipersucutoriedad,
(facultad restitutoria) nace de un contrato, y una vez verificada su inscripción en el Registro de la
Propiedad, le nace y adquiere el acreedor la condición de derecho real y eficaz frente a terceros.
La hipoteca es un contrato y como tal de las siguientes características.
Es un contrato nominado o típico, ya que se encuentra reglamentado en la ley.
 · Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir
al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía. El acreedor no contrae
obligación alguna.
· Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo
cumplimiento asegura (préstamo o crédito). Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando
produce equivalencia en las prestaciones.
Como derecho real. Es un derecho real de garantía, que se ejerce sobre la cosa y no
respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el acreedor
hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa hipotecada en caso de que el
deudor hipotecario no cumpla la obligación garantizada con la hipoteca.
Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.
Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza,
si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.
El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.
Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede
servirse del inmueble con la restricción de los derechos del acreedor hipotecario.
Lo anterior, para determinar el valor jurídico de una hipoteca no inscrita, en relación al
inmueble que afecta y el derecho del acreedor a perseguir la finca hipotecada sea quien sea el que
la posea y a cualquier titulo que la haya adquirido Art.2176 C.C. en el caso concreto el "fondo"
contra el señor José Bernabé B. B., pero es condición sine cua non, para poder ejercer el derecho,
que la garantía hipotecaria este inscrita, según lo prescrito en el Art.2160 C.C. ya que sin este
requisito no tendrá valor alguno.
V).- Estudiado que fue el proceso se encuentra que la Cámara sentenciadora, consideró
que la demanda era improponible argumentando en la siguiente forma: "Tenernos como primera
situación jurídica a considerar que el demandante señor JOSE BERNABE B. B., no ha suscrito
ninguna obligación con el Fondo Social para, la Vivienda, ni la hipoteca cuya acción
hipotecaria pide se declare extinta ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas de la Primera Sección de Oriente; 20. De conformidad al Art. 2160 del Código Civil.
la hipoteca no inscrita no tiene ningún valor."(sic)
VI).- La Sala considera: sobre la improponibilidad de la demanda, figura contemplada en
el Art. 277 CPCM., que la Cámara sentenciadora al suponer improponible la demanda, razonando
que el actor carece de interés o legitimación para demandar al Fondo Social Para la Vivienda, ya
que por la falta de inscripción de la hipoteca en el Registro respectivo, ocasiona que esta no tenga
valor alguno, por lo que es innecesario solicitar la prescripción del derecho que ampara un
contrato de hipoteca no inscrito (Art. 2160 C.C.) puesto que en la ley se establece como
presupuesto para poder ejercer la acción hipotecaria, que la hipoteca se encuentre debidamente
inscrita; la falta de inscripción afecta los derechos del acreedor para hacer efectiva judicialmente
la garantía, considerando la Cámara, que el "fondo" ha perdido todos sus derechos de garantía, al
no haber inscrito su derecho hipotecario.
VII).- La Sala considera Que efectivamente el Art. 2160 C.C. es preciso al negar todo
efecto al contrato de hipoteca si este no está debidamente inscrito, de manera que, si como en el
presente caso el inmueble afectado por un derecho hipotecario no inscrito es transferido a otra
persona, e inscrito el derecho del nuevo propietario ya no podrá ser inscrita la hipoteca, de
manera que la Cámara sentenciadora, no mal interpreto el Art. 2160 C.C. al suponer que el
demandante carece interés legitimo, por lo que acertadamente declaró improponible la demanda,
( 277 CPCM.) no dando lugar a casar la sentencia recurrida.
VIII).- En virtud de las razones expuestas, disposiciones legales citadas, Arts. 2160 C.C.,
277, 522, 539 CPCM., a nombre de La República la Sala FALLA: a).-Declárase no ha lugar a
casar la sentencia de que se ha hecho mérito por el motivo de Infracción de ley, y por el motivo
específico de haber interpretado erróneamente la norma que regula el supuesto que se
controvierte, Art. 522 Inc. 2° C.P.C.M.; señalando como infringidas las disposiciones contenidas
en el Art. 2160 C.C.; y, b).-Condénase al señor José Bernabé B. B., al pago de las costas
procesales del recurso.
Vuelvan los autos al tribunal de origen, con certificación de esta sentencia, para los
efectos de ley.
NOTIFÍQUESE.
M. F. VALDIV.-------M. REGALADO.--------O. BON F.-------------PRONUNCIADO POR LOS
SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN.-------------ILEGIBLE.----------SRIO.------------- ----
-------RUBRICADAS.-