Plusvalía

Esta es una valorización que adquiere el suelo, predio o una zona, producida generalmente
por acciones urbanísticas, proyectos o realización de obras civiles públicas ejecutadas por los
entes municipales. Esta se genera cuando:

 Se incorpora el suelo rural al suelo urbano.

 Se modifica el régimen de zonificación de usos de suelo.
 Se autoriza un aprovechamiento mayor del suelo en una edificación, sea por el
incremento del índice de ocupación o el índice de construcción (lo que se traduce en
la posibilidad de mayor aprovechamiento de metro para construir).
 Se ejecuten obras de infraestructura públicas inmersas en el Plan de Ordenamiento
Territorial (POT).

Según el artículo 82 de la Constitución Política: “La participación en plusvalía es un tributo de

carácter especial y excepcional”, el cual dice que “las entidades públicas participarán en la
plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo”. Este precepto
constitucional fue reglamentado por la Ley 388 de 1997 en los artículos 73 a 90.

Recuerde que los municipios tienen que hacer un procedimiento especial para poderlo
cobrar y usted no debe confundirlo con el impuesto predial. Es únicamente aplicable al
predio, el cual solo se cobra cuando va a realizar alguna construcción o a vender. Cuando
usted va a cancelar el predial es cuando se da cuenta el monto que debe de plusvalía el cual
se genera y paga por una sola vez.

Tenga en cuenta que la tarifa de participación a la plusvalía oscila entre el 30% y el 50% del
mayor valor por metro cuadrado que represente la acción urbanística, según decisión de los
Concejos Municipales y Distritales, tomando en consideración aspectos como las calidades
urbanísticas y la condición socioeconómica de los propietarios de los inmuebles.

¿Cómo se determina?

Según David Londoño Osorio, del Grupo Jurídico y Empresarial Integral, plusvalía es
el incremento en porcentaje que se genera cerca a un predio, el plus a una
propiedad, causado por las obras urbanísticas, megaproyectos o infraestructura.

La manera de calcular la base gravable es la siguiente: se toman dos avalúos, el que tenía el
predio con antelación y con posteridad a la acción urbanística establecida como hecho
generador, y el sujeto activo y pasivo del tributo. Según la Secretaría Distrital de Hacienda de
Bogotá, entre los dos avalúos se calcula la diferencia, definiendo si hubo incremento o no en
el valor del suelo, de acuerdo con la Ley 388 de 1997.

En otras palabras, el valor de una propiedad radica en su valor comercial (real) más alto y
el valor catastral (impuesto) más bajo, que se incrementará una vez se hayan realizado
mejoras de infraestructura urbana: vías, parques, cesiones, puentes, alamedas, etc.

Verifique si no está obligado a pagarlo

Para conocer si no está sujeto al pago de este impuesto, usted debe hacer la siguiente
verificación. Como pasa en estos trámites, tiene que estudiar su situación, porque el no pago
corresponde a cada caso específico. Como eso sale en el POT, se crea el impuesto. Pero el
alcalde debe sacar un decreto donde se especifique cuáles son los predios afectados con
plusvalía. Por ej.: Se podrá eliminar si el predio parece grabado con plusvalía pero no hubo
ningún mejoramiento urbanístico.

En caso contrario, y una vez se haya aprobado y adoptado la decisión administrativa que
contiene una acción urbanística como hecho generador, se debe proceder a efectuar el
procedimiento de cálculo y determinación del efecto plusvalía en los términos del artículo 80
de la ley 388 de 1997, para las zonas o subzonas homogéneas, y proceder en forma posterior
a la liquidación del efecto en la forma establecida en el artículo 81 de la citada ley para cada
uno de los predios.

De otra parte, existe un procedimiento administrativo para el cálculo y liquidación del efecto
plusvalía, el cual está determinado y debe ser notificado como lo señala la sentencia C-035
de 2014 de la Corte Constitucional. Es decir, debe surtirse la notificación personal, por
correo, y en forma posterior por edicto y aviso, todo lo anterior en la forma establecida en
la ley, lo cual garantiza el ejercicio del derecho de defensa de los sujetos afectados por el
cobro de este tributo.

Una vez surtido dicho proceso de notificación se procederá a inscribir el gravamen en el

respectivo folio de matrícula inmobiliaria del predio objeto de la acción
urbanística generadora de plusvalía. En seguida, es la administración municipal la encargada
de respetar el debido proceso efectuando el cálculo y liquidación de la participación en
plusvalía en la forma establecida en la Ley, notificar a los particulares beneficiados con la
acción urbanística y sujetos pasivos del tributo a que conozcan el mismo y ejerzan su derecho
de defensa a través del recurso de reposición.

Solamente hasta que se culmine el proceso antes señalado, con la inscripción en el folio de
matrícula puede hacer exigible su pago la administración municipal cuando se presente
cualquiera de las situaciones o momentos de exigibilidad del artículo 83 de la ley 388 de
1997, modificado por el Decreto 019 de 2012.
¿Cómo tramitar una reclamación, si considera que la liquidación quedó mal hecha?

1. El primer trámite es reclamar mediante un derecho de petición ante la Alcaldía

Distrital o Municipal donde esté el predio.
2. Si le contestan negativamente o no es satisfactoria la respuesta usted puede
interponer una tutela.
3. Si se ve afectado económicamente puede iniciar una reclamación administrativa.
Tendría dos posibilidades:
A.Reclamación directa del derecho.
B.Acción de nulidad y restablecimiento

No olvide que el único requisito legal para hacer exigible el pago de la plusvalía y
especialmente impedir actos de transferencia de dominio, es la anotación que debe
estar debidamente registrada en el folio de matrícula inmobiliaria del predio.

Es importante señalar que las autoridades administrativas, especialmente las de Hacienda, no

se encuentran facultadas para hacer anotaciones sobre los paz y salvo prediales relacionados
con la participación en plusvalía. Estas notas en dichos documentos son abiertamente ilegales
y podrían hacer incurrir al servidor público en faltas disciplinarias, e igualmente no pueden
los registradores públicos exigir o impedir cualquier acto de transferencia de dominio con
base en estas anotaciones.

Por último, si usted quiere saber si su predio o propiedad está afectado con este impuesto
de plusvalía lo puede consultar en línea entrando a la página de la Secretaría Distrital de
Planeación, SINUPOT, consultas en línea, dando la dirección de su predio. Mediante esta
consulta le aparecerá toda la información respectiva, en cuanto a norma, usos, edificabilidad,
plusvalía, afectación vial y si es Bien de Interés Cultural. Es fácil consultar y se evita muchas
vueltas directas en la entidad.

Definición: La participación en plusvalía es el incremento en los precios de la tierra que se

genera por decisiones o actuaciones de ordenamiento territorial, que no se derivan del
esfuerzo, trabajo o inversión del propietario, sino de acciones externas o de inversiones
públicas adoptadas o ejecutadas en nombre del interés general.
Base Legal: Constitución Política art. 82, Ley 388 de 1997 Capitulo IX Art. 73 al 87, Acuerdo
118 de 2003, Decreto 1788 de 2007, Decreto Distrital 084 de 2004 y Acuerdo 352 de 2008.
Hecho Generador: Las autorizaciones específicas ya sea a destinar el inmueble a un uso
más rentable, o bien a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área
edificada, de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el Plan de Ordenamiento
Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, en los siguientes casos:
 El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.
 La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando
el índice de ocupación o el de construcción, o ambos a la vez.
 Sujeto Pasivo: Estarán obligados a pagar el efecto plusvalía los propietarios o
poseedores de los inmuebles que tengan autorización para darle un uso más rentable a su
inmueble o para incrementar el aprovechamiento del suelo.
Base Gravable: Descrita en el art. 77 de la Ley 388 de 1997.
Tarifa: A partir del año 2006 es del 50%.