INFORME DE VALUACIÓN DE: TERRENO, UBICADOS EN EL CERRO ILLESCAS, ALTURA KM

10.60 DE LA CARRETERA SECHURA – BAYÓVAR, PUERTO DE BAYÓVAR, DISTRITO Y

PROVINCIA DE SECHURA, DEPARTAMENTO DE PIURA.

PROPIETARIO : MARINA DE GUERRA DEL PERÚ

SOLICITANTE : MARINA DE GUERRA DEL PERÚ

LOCALIZACIÓN : UBICADO EN EL CERRO ILLESCAS, ALTURA KM

10.60 DE LA CARRETERA SECHURA –
BAYÓVAR, PUERTO DE BAYÓVAR, DISTRITO Y
PROVINCIA DE SECHURA, DEPARTAMENTO DE
PIURA.

FECHA DE VALUACIÓN : 10 DE OCTUBRE DEL 2019

VALOR DE ALQUILER ANUAL : US$ 6,878.00

VALOR DE ALQUILER MENSUAL : US$ 573.00

ELABORADO POR : Mg. Jonathan Oviedo More

 1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA VALUACIÓN Y DETERMINACION DEL

ALQUILER:

Recibimos las instrucciones de la MARINA DE GUERRA DEL PERU para valuar un

inmueble que comprende un área de 100.00 m2 y determinar el monto de alquiler del
mismo.

Sobre esta área de terreno de 100.00 m2 se ha construido una base de

telecomunicaciones, que actualmente la utiliza ENTEL PERU S.A.

Esta área de terreno se encuentra dentro de un área del terreno matriz de 41,086.75
Has.

El objeto de la valuación, es determinar el Valor Comercial más probable a la fecha en el

mercado del terreno y edificaciones de 100.00 m2, así como el monto de alquiler
mensual del mismo.

Se contó con la autorización respectiva para la inspección física, y la documentación

mínima: legal y técnica.

1.2 UBICACIÓN:

El área de terreno y edificaciones de 100.00 m2, ubicado dentro de un área del terreno
matriz de 41,086.75 Has, están en el Cerro Illescas, altura del KM 10.60 de la carretera
Sechura – Bayóvar, Puerto de Bayóvar, Distrito y Provincia de Sechura, Departamento
de Piura.

Los datos indicados son por documentos y existencia real.

1.3 DESCRIPCIÓN:

Se trata de un área de terreno y edificaciones de 100.00 m2, ubicado dentro de un área

del terreno matriz de 41,086.75 Has. de La Marina de Guerra del Perú.

Sobre el área de 100.00 m2 se encuentra ubicada en la actualidad una Estación Base de

Telecomunicaciones, en virtud del convenio de Cooperación Mutua N°GLX-055/07, la
cual fue construida por la empresa Entel Perú S.A.

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1.4 INFORME DE LA LABOR REALIZADA:

Se verifico y comprobó las características del predio de 100.00 m2.

1.5 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO:

El trabajo se realizó completamente, sin limitaciones de Inspección.

1.6 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR:

10 de octubre del 2019.

2. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO:

El entorno, en donde se ubica el predio es rústico; no cuentan con obras completas de

infraestructura urbana, tales como redes de agua, desagüe, pistas de asfalto, redes de
alumbrado público y teléfonos. Se considera: En desarrollo.

Su principal vía de acceso es la carretera Sechura – Bayóvar, altura Km 10.60.

2.2 ÁREA:

El área matriz del terreno es de: 41,086.75 Has

El área de terreno en valuación dentro de esta área matriz es de: 100.00 m2

2.3 EDIFICACIÓN:

Sobre el área de 100.00 m2. se han efectuado las siguientes construcciones para el uso
de la Base de Telecomunicaciones de ENTEL PERU S.A.

- Muro perimétrico de albañilería confinada, con ladrillos KK de arcilla de 18 huecos

(fabricación industrial), acabado tarrajeo escarchado, vigas y columnas, tarrajeo
frotachado, el cual da cerramiento perimetral a toda el área alquilada por Entel.

- Caseta de albañilería confinada, con ladrillos KK de arcilla de 18 huecos (fabricación

industrial), acabado tarrajeado y pintado tanto en el exterior como en el interior con
un zócalo del mismo acabado.

- Construcción de una platea de cimentación de concreto.

- Puerta metálica contraplacada de doble hoja 1.50m de ancho y 2.10m de alto.

- Instalaciones Eléctricas: electricidad, aire acondicionado, iluminación y detección de

incendios.

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2.4 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Se considera para las edificaciones una edad estimada de 10 años, su estado de

conservación es MUY BUENO.

2.5 DEPRECIACIÓN:

De acuerdo al RNT, Tabla N°4 por estado de conservación muy bueno, material
predominante ladrillo, edad 10 años; le corresponde 5% de depreciación.

2.6 ASPECTO LEGAL:

El terreno matriz está inscrito en la Partida Nº 00036732 de la Oficina Registral de

Piura - Zona registral Nº I Sede Piura.

2.7 GRAVÁMENES:

No se conocen.

2.8 SERVIDUMBRES:

No se conocen.

3. METODOLOGÍA APLICADA

La Metodología se basa en normas y técnicas valuatorias nacionales: el Reglamento

Nacional de Tasaciones R.M. N° 172-2016-Vivienda y su Modificatoria R.M 424-2017 -
Vivienda y criterios valuatorios razonables que considere el perito.

El Método de Valuación Directa, corresponde a la determinación del Valor de los

componentes físicos del predio, en este caso: terreno y edificaciones.

Los valores que se determinan en la Valuación son: el Valor Comercial (VC) del
inmueble.

Así mismo, para determinar el alquiler del terreno con edificaciones, aplicamos un
algoritmo según se explica en el punto 4.3.

Para la valuación del terreno efectuamos una evaluación del mercado inmobiliario y
una investigación de valores de terrenos en el entorno.

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 3.1 EVALUACIÓN DEL MERCADO

Apreciación General del Sector Inmobiliario

Se espera que, en el año 2019, por las perspectivas de la economía del país, el
mercado inmobiliario es muy conservador.

Situación Actual del Mercado Inmobiliario: Residencial / Comercial / Industrial

Apreciación General en la zona El Cerro Illescas

En la zona el Cerro Illescas, altura km 10.60 de la carretera Sechura – Bayóvar, puerto

de Bayóvar, distrito y provincia de Sechura, departamento de Piura. A la fecha no se
aprecia un mercado activo de ofertantes y demandantes. Esto en razón de que el PBI
de Perú en los últimos años en los sectores Pesca y Manufactura, que es lo más
próximo al área del terreno rustico en valuación, no ha evolucionado muy
favorablemente en el último año según se indica. De acuerdo a la evolución del PBI de
Perú hasta el primer semestre del 2019, sobre todo de los sectores económicos del
entorno: Pesca y Manufactura.

PBI PRIMER SEMESTRE 2019

PRODUCTO BRUTO INTERNO

(Variación porcentual real)

PBI POR SECTORES ECONÓMICOS

200 200 200 200 200 201 201 2019*
2004 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
5 6 7 8 9 0 1 I Semestre
AGROPECUARIO -1.4 5.4 8.4 3.2 7.2 2.3 4.3 3.8 5.7 1.9 1.4 2.8 1.8 2.6 7.54 3.3
-
PESCA 30.7 3.2 2.4 6.9 6.3 -7.9 29.7 -11.7 8.3 -27.9 15.9 -10.1 4.7 39.73 -28.1
16.4
MINERÍA E
5.3 8.4 1.4 2.7 7.6 0.6 -0.1 -0.2 2.2 2.4 -0.8 9.3 16.3 3.2 -1.29 -1.4
HIDROCARBUROS
MANUFACTURA 7.4 7.5 7.5 11.1 9.1 -7.2 13.6 5.6 1.5 2.3 -3.3 -1.7 -1.6 -0.3 6.17 -4.0
CONSTRUCCIÓN 4.7 8.4 14.8 16.6 16.5 6.1 17.4 3.4 15.1 9.0 1.7 -5.9 -3.1 2.2 5.42 5.0
COMERCIO 6.2 6.2 11.7 9.7 13 -0.4 9.7 8.8 6.7 5.6 4.4 3.9 1.8 1.1 2.65 2.6
SERVICIOS 4.8 6.8 6.8 9.0 9.1 3.1 7.2 8.6 7.1 5.9 4.9 4.2 4.1 3.8 3.95 3.4
ELECTRICIDAD Y
4.5 5.6 6.9 8.4 7.8 1.1 7.7 7.4 5.2 5.6 4.9 6.2 7.3 1.1 4.40 4.9
AGUA
PBI 5.0 6.8 7.7 8.9 9.8 0.9 8.8 6.9 6.3 5.1 2.4 3.3 3.9 2.5 3.99 1.7

*Fuente: Proyección BCR y MEF (año 2019)

Como se puede observar el sector Pesca a decrecido en -28.10% y el sector Manufactura en

-4.0%, es decir que no hay demanda de terrenos en la zona y consecuentemente sus valores
son conservadores.

Asimismo, hay que considerar que el terreno se encuentra en una zona rústica en el Cerro
Illescas.

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 3.2 INVESTIGACIÓN DE VALORES DE TERRENOS COMERCIALES DE REFERENCIA

3.2.1 OFERTA DE TERRENOS EN EL ENTORNO

Valor
Área Referencia de la
Ítems Ubicación Unitario
información
m² US$ / m²
Carretera Sechura - Bayóvar, Sechura,
1 13,500.00 11.00 www.olx.com.pe
Piura.
Parte alta Carretera Sechura - Bayóvar,
2 120.00 25.00 INSPECCIÓN
Sechura, Piura.
A 2km del centro a la ciudad, Carretera
3 10,000.00 12.00 www.olx.com.pe
Sechura - Bayóvar, Sechura, Piura.
Carretera Sechura - Bayóvar, Sechura,
4 18,000.00 30.00 www.urbania.pe
Piura.
Carretera Sechura - Bayóvar, Sechura,
5 12,000.00 9.00 BASE DE DATOS
Piura.

Estos valores los homologamos por ubicación, distancia, superficie, zonificación,

oferta y demanda; a fin de tener valores razonables de comparación.

Precio Valor
Área Factores de Homologación Factor de
Unitario Unitario
Ítems Ubicación Homologación
Oferta y Resultante
m² US$/m² Ubicación Distancia Superficie Zonificación Resultante
Demanda (US$/m²)
Carretera Sechura -
1 Bayóvar, Sechura, 13,500.00 11.00 0.80 1.00 1.10 1.00 0.95 0.84 9.20
Piura.
Parte alta Carretera
2 Sechura - Bayóvar, 120.00 25.00 0.80 1.00 1.00 1.00 0.95 0.76 19.00
Sechura, Piura.
A 2km del centro a la
ciudad, Carretera
3 10,000.00 12.00 0.80 0.92 1.10 1.00 0.95 0.77 9.23
Sechura - Bayóvar,
Sechura, Piura.
Carretera Sechura -
4 Bayóvar, Sechura, 18,000.00 30.00 0.80 0.95 1.15 1.00 0.95 0.83 24.91
Piura.
Carretera Sechura -
5 Bayóvar, Sechura, 12,000.00 9.00 0.80 1.00 1.10 1.00 0.95 0.84 7.52
Piura.
Valor Unitario Promedio (US$/m²) 13.97
Valor Unitario Promedio con redondeo (US$/m²) 14.00

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 Apreciación del Valor del terreno:

Para el caso de la valuación del terreno ubicado en el Cerro Illescas, altura km 10.60
de la carretera Sechura – Bayóvar, Puerto de Bayóvar, distrito y provincia de Sechura,
departamento de Piura; el valor más representativo para comparar, es el
homologado: US$ 14.00/m²; como valor referencial.

Por tal apreciación, recomendamos el siguiente valor de terreno:

Terreno : US$ 14.00/m2

4 CÁLCULOS EFECTUADOS

Pasos para la obtención del Valor Comercial más probable (VC)

4.1 VALOR TOTAL DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR):

4.1.1 Valor del Terreno (VT):

VT= 100.00 m2 x US$ 14.00/m2,

VT= US$ 1,400.00

4.1.2 Valor de Edificación (VE):

CERCO PERIMÉTRICO Y LOZA

AREA M2 VU US$ % VE US$
Platea de cimentación de concreto 37.70 40.00 0.95 1,432.60
Muros y Columnas
Perímetro: 40ml.
160.00 50.00 0.95 7,600.00
Altura: 4ml.
Área total: 40ml. x 4ml. = 160 m2
Caseta de albañilería confinada, ladrillo
36.00 150.00 0.95 5,130.00
KK
Puerta Metálica - 2,000.00 0.95 1,900.00
Instalaciones Eléctricas: electricidad,
aire acondicionado, iluminación y - 2,500.00 0.95 2,375.00
detección de incendios.
Sub – total 18,437.60
G.G. + Ut. 30 % 5,531.28
Valor Total 23,968.88
Se considera 23,969.00

VE TOTAL= US$ 23,969.00

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4.2 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC):

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno el valor de reposición calculado

refleja razonablemente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble, en el
mercado. Luego:

VC = VR

VC = US$ 25,369.00

SON: VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE CON 00/100 DOLARES

AMERICANOS

Se anexan testigos fotográficos de los inmuebles.

Lima, 10 de octubre del 2019

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ANEXOS

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 ANEXO N°1:
TESTIGOS FOTOGRÁFICOS

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11
12