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UNIVERSIDAD CATOLICA DE SALTA

ESCUELA DE NEGOCIOS

POSTGRADO:
MAESTRIA EN ADMINISTRACION DE NEGOCIOS (MBA)
LUGAR: Salta

CATEDRA: TALLER TECNICAS DE INVESTIGACION

PROFESOR: Dra. Alicia Bassani

ALUMNO:

Ing. Carolina A. Storniolo

Abril 2018
DETERMINACION DE LA ZONA PARA REALIZAR UN PROYECTO DE
INVERSION INMOBILIARIO EN SALTA CAPITAL SEGÚN LA PREFERENCIA
DE LA CLASE MEDIA EN 2018

INTRODUCCION

La actividad económica a principios de 2018 demostró un crecimiento importante


con respecto al año anterior. Uno de los principales impulsores de este crecimiento es el
rubro de la construcción, junto con el agropecuario y automotriz.

Dentro de la construcción se destaca, además de la obra pública, la obra privada


relacionada al mercado inmobiliario. “Mientras que la actividad de la construcción aceleró
su ritmo de crecimiento en enero de 2018 a 19% respecto de un año antes, y acumuló 11
meses consecutivos con aumento y a ritmo de dos dígitos porcentuales. El mayor ritmo que
fue tomando la obra pública y también la obra privada de la mano del impulso que le dio al
mercado la maduración del crédito hipotecario con claúsula ajustable, fueron determinantes
para convertir a este sector en el más dinámico de la economía(1)” (Daniel Sticco, 28
febrero 2018, Infobae). Lo que se espera para el 2018, Gómez Picasso de Reporte
Inmobiliario augura una demanda en aumento, “aunque las tasas suban los inquilinos
seguirán comprando porque el valor de la cuota hipotecaria es pareja con la de un alquiler.
Hoy las búsquedas son un 70% para casas, se invirtió la proporción histórica(2)”(Alvarez,
febrero 2018, Clarín).

Por otro lado, la ciudad de Salta sufre un déficit habitacional histórico que el Estado
no puede resolver. Además el crecimiento poblacional potencia esta problemática. “Desde
2010 la provincia tiene, de arrastre, un faltante de 90 mil viviendas, sin contar el porcentaje
anual de crecimiento demográfico que es del 2,5 por ciento, lo que representan 6.000
viviendas más. Si se tiene en cuenta que entre el Estado y el sector privado construyen un
promedio de cuatro mil viviendas al año, de ese crecimiento nos queda un lastre de dos mil
(3)
” (Arenas, El Tribuno, 2018).

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En este trabajo se trabajará con la demanda de viviendas del sector de clase media
de la población, considerando que el déficit habitacional de la población de bajos recursos
es responsabilidad del Estado.

Considerando esta situación económica favorable y para atender, en pequeña


medida, a este déficit presentado anteriormente, se propone analizar un proyecto de
inversión inmobiliario.

A la hora de realizar una inversión inmobiliaria es necesario determinar dónde


realizarla, evaluar alternativas, analizar riesgos, observar el entorno, la competencia, definir
el mercado de manera de lograr alcanzar la mayor rentabilidad, es decir maximizar el valor
invertido.

El presente proyecto determinará la zona más favorable dentro de la ciudad de Salta


para realizar un Proyecto de Inversión que consiste en la construcción de viviendas,
siempre respetando el Código de Planeamiento Urbano y de Edificación de la Ciudad. Se
busca determinar, según la preferencia de la población de clase media, en qué lugar prefiere
vivir una familia tipo, si en un barrio cerrado o no, cerca o lejos del centro, departamento,
dúplex o casa, si prioriza la tranquilidad, el contacto con la naturaleza o vivir en zona
céntrica, si prefieren un ambiente cerrado y seguro donde los niños puedan jugar y pasear
libremente o la cercanía al trabajo/colegios. Alejarse de la ciudad implica renunciar, en
muchos de los casos, a la utilización del transporte público de pasajeros y verse obligados a
moverse en vehículo propio y considerar un tiempo diario invertido en recorrer largas
distancias.

Para realizar esta investigación se tendrá en cuenta dentro del factor económico, que
aproximadamente los montos de los terrenos será similar en diferentes lugares dentro de la
ciudad. El costo aproximado por metro cuadrado es de $1000/1200.

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PLANTEO DEL PROBLEMA

En la actualidad y frente al crecimiento habitacional, las familias jóvenes se ven


obligadas a residir en zonas cada vez más alejadas de la zona céntrica de la ciudad de Salta.
Además las propiedades ubicadas en el centro y macro centro alcanzan un valor que para
una familia tipo de clase media es imposible pagar. Entonces surge la problemática de
dónde construir la casa propia o dónde comprar una propiedad, considerando que por lo
general los colegios de los hijos o el trabajo están en zonas céntricas. De esta manera
surgen algunas preguntas que se busca responder.

Una familia joven tipo de clase media:

¿Dónde prefiere vivir?


¿Prioriza el contacto con la naturaleza?
¿Le interesa vivir cerca del centro?
¿Prefiere casa/dúplex o departamento?
¿Le interesa la seguridad que ofrece un country?
¿Quiere pagar expensas?
¿Está dispuesto a respetar un reglamento de edificación y convivencia de un barrio cerrado?
¿Qué medios de transporte utiliza?

HIPOTESIS

Las familias jóvenes buscan residir en barrios cerrados en zonas más alejadas del
centro, priorizando el contacto con la naturaleza y la seguridad privada, aunque esto
implique pagar un alto costo de expensas, respetar un reglamento interno y recorrer largas
distancias diariamente.

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OBJETIVOS

Identificar dónde es más conveniente realizar una inversión inmobiliaria en función


de la elección de la zona de los salteños de clase media para vivir.

Comparar algunas ventajas y desventajas de vivir en zona céntrica o vivir en zonas


alejadas de la ciudad.

ESTADO DEL ARTE

MARCO TEORICO

Salta: La provincia de Salta se encuentra ubicada al noroeste de la República Argentina,


entre los 22º 00’ y los 26º 23’de latitud sur, y entre los 62º 21’ y los 68º 33’ de longitud
oeste, meridiano de Greenwich. Ocupa una superficie de 155.488 kilómetros cuadrados y
por su extensión es la sexta provincia argentina, después de Buenos Aires, Córdoba, Santa
Cruz, Chubut y Río Negro. Limita con tres países: Chile, Bolivia y Paraguay. Está dividida
en 23 departamentos, siendo los más extensos el de Rivadavia, con 25.951 km2 y Los
Andes con 25.636 km2. El departamento Capital tiene una extensión de 1.722 km2 .

Planeamiento urbano: existe un código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Salta


que rige la función pública local de la ordenación territorial y la gestión urbana, definiendo
el contenido de las facultades urbanísticas autorizadas en el Ejido Municipal de la Ciudad
de Salta sobre los bienes inmuebles y el ejercicio de la propiedad del suelo, con sujeción al
interés general y a los principios del desarrollo sustentable. Constituye la expresión
normativa de las directrices generales de ordenamiento territorial, urbanístico y ambiental,
establecidas con carácter de instrumento regulatorio.

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Vivienda y Vivienda de Interés Social: La vivienda es entendida como la edificación
destinada a la habitación, y provista de infraestructura básica de servicios urbanos y
equipamientos comunitarios, siendo la Vivienda de Interés Social aquella destinada a la
población residente en núcleos de habitabilidad precaria o desprovista de poder adquisitivo
familiar suficiente para obtenerla en el mercado.

Mercado inmobiliario: es la oferta y demanda de bienes inmuebles. Un inmueble es un


bien unido a un terreno de modo inseparable, tanto físicamente como jurídicamente.

Crecimiento poblacional: es el cambio de población en un cierto plazo, es decir el


aumento en el número de personas establecidas en una zona por unidad de tiempo.

Barrio cerrado: es una forma especial de barrio residencial, cuyo ordenamiento y vialidad
es de orden privado. Estas zonas residenciales presentan una serie de rasgos comunes: su
perímetro está cercado y controlado por un servicio privado de vigilancia, el tránsito de
vehículos dentro de sus calles se realiza a una baja velocidad, pues con esta medida se
pretende disminuir el nivel de ruidos y garantizar la seguridad, cuenta con viviendas
unifamiliares y con zonas de uso común donde puede haber todo tipo de servicios
dedicados al ocio y a satisfacer las necesidades de los residentes, como gimnasios, piscinas,
bancos, centros escolares, supermercados, etc.., las expensas suelen ser altas, las
construcciones de las viviendas deben cumplir determinadas normas y conservar cierto
estilo y tienen normas de convivencia.

Créditos Hipotecarios: es un préstamo que un sujeto o una entidad le otorgan a un cliente,


estableciendo determinadas condiciones para su posterior devolución. Hipotecario, por su
parte, es aquello vinculado a una hipoteca: un derecho de garantía que grava un bien
material, por lo general un inmueble, sujetándolo a responder del cumplimiento de una
determinada obligación. El cliente, se compromete a devolverlo normalmente mediante
cuotas periódicas, junto con los intereses asociados. Se realiza a medio o a largo plazo.

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ANTECEDENTES

DIRECCION GENERAL DE ESTADÍSTICAS - SALTA

2.1.1.1_ Población censada en 2001 y 2010 y variación intercensal absoluta y relativa 2001-2010.
Provincia de Salta, según departam ento

Población Variación Variación


Departam ento
2001 2010 absoluta relativa %

Total 1,079,051 1,214,441 135,390 12.5

Anta 49,841 57,411 7,570 15.2


Cachi 7,280 7,315 35 0.5
Cafayate 11,785 14,850 3,065 26.0
Capital 472,971 536,113 63,142 13.4
Cerrillos 26,320 35,789 9,469 36.0
Chicoana 18,248 20,710 2,462 13.5
General Güemes 42,255 47,226 4,971 11.8
General José de San Martín 139,204 156,910 17,706 12.7
Guachipas 3,211 3,187 -24 -0.7
Iruya 6,368 5,987 -381 -6.0
La Caldera 5,711 7,763 2,052 35.9
La Candelaria 5,286 5,704 418 7.9
La Poma 1,735 1,738 3 0.2
La Viña 7,152 7,435 283 4.0
Los Andes 5,630 6,050 420 7.5
Metán 39,006 40,351 1,345 3.4
Molinos 5,565 5,652 87 1.6
Orán 124,029 138,838 14,809 11.9
Rivadavia 27,370 30,357 2,987 10.9
Rosario de la Frontera 28,013 28,993 980 3.5
Rosario de Lerma 33,741 38,702 4,961 14.7
San Carlos 7,208 7,016 -192 -2.7
Santa Victoria 11,122 10,344 -778 -7.0

Nota: la población total incluye a las personas viviendo en situación de calle.

Fuente: INDEC. Cifras definitivas del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2001 y del Censo
Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2010.

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2.1.5_ Población por sexo según grupos quinquenales de edad.
Provincia de Salta. Año 2010

Edad Población Sexo


Total % Varones % Mujeres %

Total 1,214,441 100.0 597,153 100.0 617,288 100.0

0-4 120,847 10.0 61,597 10.3 59,250 9.6


5-9 125,218 10.3 63,588 10.6 61,630 10.0
10 - 14 132,531 10.9 67,310 11.3 65,221 10.6
15 - 19 128,957 10.6 64,714 10.8 64,243 10.4
20 - 24 101,646 8.4 50,247 8.4 51,399 8.3
25 - 29 93,527 7.7 45,512 7.6 48,015 7.8
30 - 34 90,116 7.4 43,465 7.3 46,651 7.6
35 - 39 76,906 6.3 37,026 6.2 39,880 6.5
48.80
40 - 45 64,472 5.3 31,224 5.2 33,248 5.4
45 - 49 58,797 4.8 28,744 4.8 30,053 4.9
50 - 54 52,081 4.3 25,213 4.2 26,868 4.4
55 - 59 46,625 3.8 22,521 3.8 24,104 3.9
60 - 64 37,776 3.1 17,983 3.0 19,793 3.2
65 - 69 29,155 2.4 13,841 2.3 15,314 2.5
70 - 74 22,182 1.8 10,305 1.7 11,877 1.9
75 - 79 16,368 1.3 7,276 1.2 9,092 1.5
80 - 84 10,135 0.8 4,107 0.7 6,028 1.0
85 - 89 5,006 0.4 1,828 0.3 3,178 0.5
90 - 94 1,663 0.1 533 0.1 1,130 0.2
95 - 99 367 0.0 99 0.0 268 0.0
100 y más 66 0.0 20 0.0 46 0.0

Fuente: INDEC. Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2010

LA GACETA SALTA (14 de julio de 2015)

¿Cuánto hay que cobrar para pertenecer a la clase media?


Un estudio nacional señala que en la Argentina hay que cobrar más de 11.500 para
pertenecer a la clase media. El ingreso promedio de los trabajadores privados en la
provincia es de $8.243.
Un estudio de la consultora "W" midió cuál es el salario que deben percibir los trabajadores
para pertenecer a las distintas clases sociales, en la Argentina. Hizo especial hincapié en la
clase media, a la que el 80% de los argentinos cree pertenecer, aunque el estudio demuestra
que sólo la ocupa el 48%.

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De las tablas publicadas por el INDEC se obtiene que la población de Salta es de
536.113 habitantes (2010) y que la población de entre 20 y 60 años comprende un 48,8% de
la población total. En base a la publicación de La Gaceta, se estima que de la población de
Salta Capital un 48% pertenece a la Clase Media. Con estos datos se podrá determinar la
Población y muestra para desarrollar el proyecto.

REPORTE INMOBILIARIO

La economía y el sector inmobiliario. Entrevista al Lic. Esteban Domecq Reporte


Inmobiliario TV - Noticias del mercado inmobiliario en Latinoamérica 26 de marzo 2018.

El gráfico representa el aumento de la actividad de la Construcción en los últimos


meses medido con el Índice Construya.

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REVISTA INDEC Publicación Febrero 2018

La revista INDEC demuestra el crecimiento de la Actividad de la Construcción en


los últimos meses.

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MARCO METODOLOGICO

El proyecto pretende obtener datos concretos sobre los resultados de un estudio de


la población de clase media de la Ciudad de Salta.

Paradigma de Investigación:

El tipo de paradigma con el que se trabajará será cuantitativo, se recolectarán datos


precisos y limitados para probar una hipótesis establecida previamente. El análisis será
deductivo por métodos estadísticos para establecer con exactitud patrones de
comportamiento de una población, se busca la claridad entre los elementos que componen
el problema y saber con exactitud donde se inicia la problemática. Se mantiene la visión
objetiva, real, determinada y externa de la realidad. Se investigará con una muestra grande,
aleatoria y representativa.

Sin embargo también se necesitará un esfuerzo de interpretación de los datos


obtenidos, tratar de describir las cualidades del fenómeno observado y lograr entender las
razones de la elección de cada persona encuestada observando la realidad actual de cada
familia para luego sacar las conclusiones.

Tipo de investigación:

El proyecto estará enmarcado dentro de una investigación exploratoria porque se


analizará e investigará aspectos concretos de la realidad a fin de obtener información para
llevar a cabo la investigación. Es, además, correlacional porque medirá el grado de
relación entre las variables que han sido cuantificadas, lo que ayuda aún más en
la interpretación de los resultados y también permite establecer asociaciones o tendencias
entre hechos, fenómenos, características o variables. Es descriptiva porque describe
características de un conjunto de sujetos o áreas de interés, no está interesada en explicar.

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Tipo de estudio:

Se realizará el estudio en la Ciudad de Salta en el segundo semestre del 2018, por lo


tanto será un estudio transversal, es decir en un momento concreto donde todos los sujetos
observables comparten la misma temporalidad.

Población:

La población es el conjunto de todos los elementos que tienen una cierta


característica definida. Para este proyecto se quiere evaluar a la población de entre 20 y 60
años de la ciudad de Salta Capital. Es una población finita y real.

Habitantes Salta Capital: 536.113 habitantes. (Censo 2010)


Población entre 20 y 60 años (48,8%): 261.623,14 habitantes (Censo 2010)
Clase media (48%): 125.579,11 habitantes

Muestra:

Es un subconjunto de la población que contiene las observaciones obtenidas mediante


un experimento. Si bien la muestra será no probabilística se aplicará la siguiente fórmula
para determinar estimativamente la muestra a analizar:

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Donde:
z: La puntuación z es la cantidad de desviaciones estándar que una proporción dada se
aleja de la media. Para encontrar la puntuación z adecuada, consulta la tabla a
continuación. A mayor nivel de confianza mayor será la muestra a encuestar. Se elige
un nivel de confianza 85%, por lo tanto z=1.44.

p: probabilidad de ocurrencia del evento, lo usual es utilizar 50%: 0,5 (en poblaciones
finitas)
e: grado de error: 0.05
N: tamaño población: 64.334

Con estos valores se obtiene una muestra de 206,7 habitantes a encuestar. Será una
muestra no probabilística basada en los sujetos disponibles, se encuestará a personas
elegidas al azar en la calle, en reuniones familiares/escolares, etc.

Técnicas e instrumentos:

Se realizará una encuesta para recoger una mayor cantidad de información


aplicándose a numerosas personas por igual. La encuesta será básicamente de respuesta
cerrada, es decir con respuestas previamente redactadas que el encuestado debe elegir y no
añadir nada. Estas respuestas serán más rápidas de contabilizar, procesar y analizar. Pero
también surge la necesidad de realizar algunas preguntas abiertas para evaluar otras
alternativas que pueden arrojar algún resultado interesante. El modelo de encuesta a realizar
será el siguiente:

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1- Qué zona le gusta más para vivir? Elija la cantidad de respuestas que quiera 6- Qué otra comodidad le gustaría que tenga su casa? Seleccione todas las que quiera
- Norte (Huaico, Vaqueros, Zona universitaria) - Asador
- Sur (San Luis, zona Aeropuerto, camino Cerrillos) - Pileta
- Centro - Quincho
- Macrocentro - Garage
- Acceso a Salta (La Lucinda, Valle Escondido) - Escritorio
- San Lorenzo - Dependencias de servicio
- San Lorenzo Chico - Patio y jardín
- Otro - Play room (sala de juegos)
- Galería
2- Qué prioriza para elegir la zona? - Losa radiante
- Buenos accesos -Vestidor
- Cerca de la ciudad - 2 o más baños
- Contacto con la naturaleza, tranquilidad - otro
- Cercanía a transporte público
- Zona segura 7- Tipos de techos que elegiría?
- Cercanía a alguna entidad (universidad, hospital, etc) - Chapa con cielorraso
- Losa
3- Qué tipología prefiere? - Madera y tejas
- Casa con patio y jardín - Metálica y tejas
- Departamento - indistinto
- Dúplex
- indistinto 8- Qué servicios considera indispensable?
- Red cloacal (no bio digesto r, ni po zo , ni cámaras sépticas)
4- Viviría en Barrio Cerrado? C o ns ide ra ndo s us c a ra c t e rí s t ic a s : s e gurida d priv a da , s e rv ic io s , pa go de
e xpe ns a s , re gla m e nt o s c o ns t ruc t iv o s - Gas Natural
- Si - Red de agua (no pozo)
- No - Tendido eléctrico subterráneo
-ns/nc - indistinto

9- Cuantas personas componen su grupo familiar?


5- Cuantos ambientes considera esenciales para su vivienda? 1 soltero/a
- 2 (living comedor y un dormitorio) 2 Matrimonio sin niños
- 3 (living comedor y dos dormitorios) 3 Matrimonio con 1 hijo
- 4 (living comedor y 3 dormitorios) 2o3 Padre o madre con 1o 2 niños
- más (living comedor, 3 dormitorios, dependencias de servicio, etc) 4 Matrimonio con 2 hijos
5 Matrimonio con 3 hijos
6 Matrimonio con 4 o más hijos

10- Qué tipo de financiación debería optar para adquirir su vivienda?


- Propia (ahorros, venta de otra propiedad, etc)
- Créditos UVA
- Crédito PROCREAR
- Otro Crédito Hipotecario
- Mixto
- ns/nc

Plan de tabulación:

Una vez recolectada la información, se procede a contabilizar y procesar la misma para


que sea fácilmente analizada. Los datos se procesarán con un sistema similar a Survey
Monkey. Los resultados se representarán gráficamente mediante gráficos de torta o de barra
para reflejar los resultados de manera más clara.

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Finalmente, se realizará el análisis e interpretación de la información de manera de
lograr obtener las conclusiones correspondientes. Los resultados de cada pregunta deberán
permitir obtener una conclusión, pero con el conjunto de resultados se podrá elaborar una
conclusión que responderá al objetivo general planteado y refutar o confirmar la hipótesis
descripta.

CONSIDERACIONES ETICAS Y LEGALES

CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO: La ciudad de Salta está dividida en diferentes


zonas según el uso del suelo. El Uso y Ocupación del Suelo es definido en función de las
normas relativas a densidad, régimen de actividades, dispositivos de control de las
(4)
edificaciones y parcelación del suelo, que configuran el Régimen Urbanístico CODIGO
PLANEAMIENTO URBANO, Art 41.

CODIGO DE EDIFICACION: El objeto de este Código es regular las características y


condiciones de las edificaciones públicas y privadas que se ejecuten dentro del Ejido
Municipal de la Ciudad de Salta. Los Propietarios, Profesionales o Empresas comprendidos
en los alcances de este Código están obligados a conocer las disposiciones que se expresan
(5)
en él y quedan sujetos a las responsabilidades que se derivan de su aplicación CODIGO
DE EDIFICACION, Art 1 y 4.

CRONOGRAMA DE TRABAJO
2018 2019

AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO


Actividades
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

Elaboración del diseño


Presentación y aprobación del diseño
Revisión de bibliografía
Elaboración y aplicación de instrumentos
Análisis y representación de datos
Elaboración de resultados
Elaboración del informe
Presentación del informe
Defensa

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PRESUPUESTO

Concepto Monto Total


Transporte $ 2,000.00
Librería $ 6,250.00
Bibliografía $ 2,200.00

Total $ 10,450.00

CITAS

(1) Daniel Sticco, 2018, Infobae, https://www.infobae.com/economia/2018/02/28/la-


industria-y-la-construccion-comenzaron-2018-con-crecimiento-de-la-actividad.

(2) Inés Alvarez, 2018, Clarín, https://www.clarin.com/arq/esperar-mercado-inmobiliario-


2018_0_HyKwSQwIf.html

(3) Rubén Arenas, 2018, El Tribuno. https://www.eltribuno.com/salta/nota/2017-12-25-0-0-0-


construiran-4-mil-casas-este-anopero-el-deficit-seguira-en-ascens-o

(4) CODIGO PLANEAMIENTO URBANO, Art 41

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BIBLIOGRAFIA

Berenson Levine, 1996, Estadística Básica en Administración, Mexico

Código de Edificación Ciudad de Salta, 2010, Argentina

Código de Planeamiento Urbano Ambiental Ciudad de Salta, 2010, Argentina

Dirección General de Estadísticas Salta, 2014, Anuario Estadístico, Salta

Instituto Nacional de Estadística y Censos, 2018, Publicación INDEC Febrero 2018,


Argentina

Arbia, 2017, Infobae, https://www.infobae.com/economia/2017/04/01/las-ventajas-y-


desventajas-de-tomar-un-credito-hipotecario-uva/

Ramirez Robledo, 2004, Paradigmas y Modelos de investigación guía didáctica y módulo,


Colombia.

Rodriguez, 2017, Estadística Moderna y el uso de Modelos Matemáticos, Argentina

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