INTRODUCCIÓN A LA ADMINISTRACIÓN DE EDIFICIOS

ETAPA 1

Introducción

La Administración Inmobiliaria En Chile. Una Reseña

La Administración Inmobiliaria en Chile ha tenido un explosivo aumento.

En un primer momento, ella recae sobre unidades individuales o pequeños grupos de bienes raíces
de un mismo propietario. Al avanzar las décadas de los 40 y 50, esta administración se convierte
en una exclusiva gestión de confianza, la que es atendida directamente por los Bancos, que crean
Departamentos de Comisiones de Confianza, exclusivamente para ofrecer este servicio a sus
clientes.

Con el crecimiento del mercado inmobiliario en Chile y, fundamentalmente, con el desarrollo de

los edificios de habitación y oficinas de profesionales en los cascos centrales de las ciudades, hacia
finales de los años 50 se traslada parte de esta gestión a Corredores inscritos en los Registros de
Corredores y de Administradores en el Ministerio de Economía.

Los primeros administradores de edificios se limitaban a la gestión contable y legal y dejaban en

manos de los mayordomos la responsabilidad física del inmueble. Esta forma de gestión se
popularizó hacia finales de los años 50.

Ya a comienzos de la década del 60 se inicia con fuerza la edificación de edificios de mediana altura
que comienzan a requerir mayor dedicación para su manejo. Aparecen, entonces, las centrales
térmicas, las baterías de ascensores, los sistemas de seguridad, las fuentes de energía propias y
otros adelantos que van obligando a los administradores individuales a dejar el campo a las
Empresas profesionales dedicadas a este rubro. Contaban ellas con equipos y personal idóneo en la
casi totalidad de los requerimientos de un edificio de apartamentos. Esta tendencia se
extendió durante toda la década del 70.

Junto a los administradores individuales, estas empresas redujeron notoriamente la intervención

bancaria, tanto por los cobros más bajos como por el trato personalizado que éstos últimos ofrecían.
La tendencia fue a desaparecer este servicio bancario quedando casi totalmente en manos de los
agentes del mercado inmobiliario.

A finales de los 80 la administración de inmuebles ya es técnicamente profesional, obligada por

importantes avances de la tecnología y los adelantos en las técnicas de edificación.

En la actualidad, los administradores (en cuanto personas naturales) están centrados en los
edificios de mediana altura y en condominios residenciales e industriales, en tanto que las
empresas administradoras tienen el liderazgo sobre edificios institucionales, edificios de altura,
malls, Parques Cementerios y otros tipos de comunidades de gran volumen de unidades y/o
inquilinos.
La Ley 19.537
La Ley 19.537, de 16 de diciembre de 1997, denominada comúnmente como Ley de Copropiedad
Inmobiliaria, es la que regula en Chile el especial régimen de propiedad inmobiliaria que
analizaremos en estas páginas.

Dicha Ley aparece complementada por su Reglamento, contenido en el Decreto Supremo número
46, de 17 de junio de 1998, emanado del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Otra normativa importante en esta materia es la contenida en el Reglamento Tipo de Copropiedad

para Condominios de Viviendas Sociales, contenido en la Resolución número 230, de 17 de junio de
1998, del mismo Ministerio.

Antes de entrar a analizar su contenido, la Ley 19.537 tiene como objeto principal establecer
derechos y obligaciones a los copropietarios en función de los bienes comunes, como son los
ascensores, las techumbres, las fachadas, y una serie de elementos que están incorporados en la
construcción.

En otras palabras, la Comunidad de Copropietarios o Copropiedad Inmobiliaria, constituye una

forma especial de propiedad, en la que cada uno de los dueños de las unidades tiene un derecho de
dominio exclusivo y absoluto sobre la misma, pero a su vez, existe entre todos ellos un derecho de
dominio común sobre los elementos comunes, creándose -según algunos autores- un ente con
aptitud para ser titular de derechos y obligaciones.

Así, en términos generales, los condominios implican un régimen especial de propiedad en cuya
virtud dos o más personas son dueñas en común de un determinado bien. El condominio está
referido, básicamente, a lo que es la propiedad raíz, es decir, una derivación de lo que es una
copropiedad.

Cuando hablamos de condominios se trata de una comunidad que se forma a partir de la propiedad
de uno o más bienes raíces.

Sabemos que existen distintos tipos de condominios: de orden habitacional, industrial,

recreacional y de oficinas, entre otros. Pero desde el punto de vista legal existe una macro división
que separa a los condominios en urbanos y rurales.

La Ley 19.537 regula y trata, en sus cincuenta artículos permanentes, acerca de esta especial forma
de propiedad inmobiliaria.

Así, en la Copropiedad Inmobiliaria coexisten dos especies o clases de propiedades:

a) la propiedad individual de cada una de las unidades y,

b) la propiedad colectiva de los bienes necesarios para la existencia, seguridad y conservación del
condominio, aquellos que permiten a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de las
unidades de dominio exclusivo y los terrenos, espacios de dominio común colindantes con una
unidad del condominio y los bienes muebles e inmuebles destinados al servicio de los
copropietarios.
Así, en un edificio el propietario exclusivo de un departamento, bodega o estacionamiento, es al
mismo tiempo comunero en la propiedad de los demás bienes que complementan el edificio, como
pasillos, escaleras, accesos, antejardín, cimientos, techos, etcétera.

De lo anterior surge la distinción entre las unidades, bienes de dominio exclusivo y los bienes
comunes que pertenecen a todos los copropietarios.

De estos delicados e importantes temas trata la Ley 19.537

Ella, junto con ser un importante instrumento legal, puede ser considerada, junto a otros factores,
la causante del explosivo crecimiento de esta forma de vida actual cada vez más frecuente, que se
desarrolla en los denominados condominios, -no sólo habitacionales- puesto que -según opinan los
expertos- ha facilitado la construcción de los mismos, señalando reglas técnicas y de convivencia
claras y ajustadas a la realidad inmobiliaria de nuestros días.

Objetivos de la Ley
La Ley 19.537, de 16 de diciembre del año 1997, vino a complementar una serie de vacíos que
existían y a hacerse cargo de una nueva realidad en materia inmobiliaria. Asimismo, pretendió
refundir en un solo texto las normas que se encontraban dispersas en diversos cuerpos legales.

La Ley 19.537 cambió significativamente el antiguo régimen establecido en la denominada Ley de

Pisos y Departamentos, contenida en el Título V del Decreto Supremo 880 de 16 de mayo de 1963,
que fija el texto definitivo de la Ley 6.071.

Si bien todos admiten que la Ley 6071 era un excelente instrumento legal, la realidad era muy
distinta a la del año en que se publicó, 1937. Parte de ella, luego, quedó reproducida en la Ley
General de Urbanismo y Construcciones y en otros textos. Asimismo, existía un Reglamento de
Edificios y normas de competencia y procedimiento, por ejemplo, contenidos en distintos textos.

Existían, pues, comprensibles problemas de conocimiento e interpretación de la ley para quienes

vivían en condominios y que constituyen hoy una proporción muy importante de la población en las
grandes ciudades.

Podemos decir, entonces, que un primer gran objetivo general fue reunir en un solo cuerpo lo
relativo a la Copropiedad Inmobiliaria, sustituyendo la legislación anterior.

Sin embargo, aproximándonos al estudio de la misma, podemos advertir otros objetivos o

propósitos particulares de esta legislación. Trataremos de clasificarlos.

a) Así, el primer objetivo de la Ley 19.537 fue hacer más flexible el régimen de administración que
hasta entonces existía.

Este fue un objetivo muy importante, puesto que la mayor crítica que se hacía a la legislación
anterior era que se trataba de un régimen poco flexible, adecuado a cuando nacieron las
propiedades afectas a esa misma normativa - como vimos, la Ley 6.071, de 1937, - y que eran
pequeños edificios habitacionales, a veces de tres o cuatro pisos, pocos de los cuales contaban con
algún local comercial en sus bajos. Sin embargo, con el transcurso del tiempo, el régimen fue
ampliándose y extendiéndose a nuevos tipos de propiedades, oficinas, locales, sitios industriales,
etc., y al mismo tiempo adquirieron volúmenes muy grandes, porque bajo la base de tener un
terreno común se estaban construyendo grandes condominios, que constituían casi pequeñas
ciudades. Por lo dicho, la administración de esos condominios era algo sumamente complejo, que
escapaba a la posibilidad real de administrarlos, por lo que uno de los objetivos de la Ley 19.537
fue flexibilizar el régimen de administración.

Por lo que respecta a la flexibilización del régimen administrativo, la misma Ley contiene
disposiciones que aspiran a cumplir este propósito:

a.1) Así, pues, como existen en la actualidad condominios de grandes proporciones, de una gran
cantidad de unidades o departamentos y que son inmanejables por una sola administración, se
permite la sub-administración. (Artículo 25 de la Ley)

Entonces, dentro de la normativa de la ley, la sub-administración es una novedosa posibilidad y

permite que, aun cuando jurídicamente exista un condominio, puedan existir muchas sub-
administraciones, naturalmente que con una coordinación general. Con eso se pretende solucionar
el problema de manejo de condominios cada vez más extensos, como son los que observamos en la
actualidad

Pero también tenemos el caso inverso: existen con frecuencia condominios o propiedades afectas
a la Ley de Pisos que son muy pequeñas y que les resulta difícil tener una administración eficiente
porque no cuentan con la capacidad para pagar un administrador adecuado. Ahí, entonces, la ley
contempla el sistema de las administraciones conjuntas de varios edificios que estén en la misma
calle, en manzanas contiguas, etc. Esta posibilidad se consulta en el artículo 26 de la Ley.

a.2) Asimismo, dentro del principio de flexibilizar el régimen de administración encontramos lo

relacionado con el pago de los gastos comunes.

Así, bajo la legislación anterior, y especialmente por las interpretaciones que de ella hicieron
algunas autoridades administrativas, se estimó que el condominio era una sola entidad y que, en
realidad, cada copropietario tenía que contribuir a todos los gastos del condominio en la proporción
que indicara el Reglamento de Copropiedad. Esto provocaba grandes conflictos porque, los
locales comerciales de un primer piso, por ejemplo, a veces carecían de calefacción, de ascensores
u otros servicios, debiendo contribuir, igualmente, a gastos cuya ventaja no aprovechaban. Este
problema se fue agudizando cuando empezaron a existir varios condominios en un mismo terreno;
es decir, en un condominio había una placa de locales comerciales y otra torre de departamentos
o de oficinas.

Tal era el caso, por ejemplo, del edificio Euro-Centro en la esquina de Moneda con el Paseo
Ahumada, en la ciudad de Santiago, donde existe una torre de oficinas que tiene sus ingresos por la
calle Moneda, perfectamente individualizada e independiente, y existe la placa comercial de varios
subterráneos por el Paseo Ahumada, con locales comerciales, escaleras mecánicas, un sistema
especial de iluminación, guardias, etc.

Entonces, dentro de la legislación anterior, se producía un problema porque la cuota era sobre los
gastos del edificio considerado en su totalidad.
En la Ley 19.537, en cambio, se establece la posibilidad de sectorizar los condominios, lo que parece
más equitativo.

Es decir, si un sector tiene servicios propios que no aprovechan a otro sector, como en el caso del
ejemplo, la placa comercial del edificio Euro Centro, entonces todos los gastos de la placa comercial
se distribuirán entre los dueños o arrendatarios de las unidades de dicha placa, los de las oficinas,
todos los ascensores y demás gastos de la torre de oficinas y, naturalmente, habrá ciertos gastos
comunes a ambos sectores, porque se trata de un solo condominio, pudiendo existir, quizá, una
administración común, arreglos de la techumbre, etc.

Así, el principio de la sectorización del gasto resulta ser un elemento novedoso y positivo, a la vez
que parece más equitativo. Incluso podrá ser materia de acuerdo en la asamblea de copropietarios
de los condominios actualmente existentes, poniendo fin a graves conflictos que suscitaba tanto la
legislación anterior cuanto los reglamentos de copropiedad anteriores.

La Ley 19.537 consulta esta novedad en el inciso tercero del artículo 4.

b) El segundo objetivo que se ha señalado es robustecer el principio de autonomía de la voluntad.

La Ley contiene muchas disposiciones que enfatizan la libertad de los copropietarios para reunirse
en asambleas y darse el régimen que mejor parezca a sus intereses, cumpliendo, eso sí, con un
marco de legalidad básico. La legislación anterior abundaba en reglamentaciones que impedían la
expresión de esta voluntad.

El artículo 17 de la Ley es enfático al respecto: "Todo lo concerniente a la administración del

condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea".

c) La propia evolución que se dio en el sistema de construcción y de aprovechamiento de los

espacios y de los terrenos, un tercer objetivo fue la creación de diversos tipos de condominios: los
que han sido caracterizados como condominios de Tipo A y de Tipo B, sobre los cuales nos
referiremos, luego.

d) El cuarto objetivo fue facilitar la administración de las viviendas sociales. También se

contempla las posibilidades de recursos que puedan destinar el Estado, los gobiernos regionales y
las municipalidades para ir en ayuda de las poblaciones, que no tiene pavimentación o servicios
adecuados, y que, por estar caracterizados como bienes comunes, por no existir una ley que lo
permitiera, no podían ser objeto de inversiones por parte de los organismos públicos.

Ámbito de Aplicación de la Ley

Veamos ahora, prácticamente y en tres puntos, cuál es el ámbito de aplicación de la nueva ley.

1.- El lugar de emplazamiento, es decir, dónde se pueden construir las viviendas o las propiedades
afectas a esta Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

La legislación anterior no contenía normas al respecto. Se prestaba a ciertas dudas si debían

emplazarse solamente en las áreas urbanas o si, incluso, una persona que tenía un terreno a la orilla
de un lago podía construir un edificio de departamentos, dividirlo en tres departamentos y acogerlo
a la Ley 6.071. Asimismo, los criterios municipales también eran diferentes.

Entonces, la Ley 19.537 -que tiene su origen en el Ministerio de la Vivienda, y es marcadamente

reguladora de lo urbano- ha resuelto que el emplazamiento debe ser urbano.

Al hablar de lo urbano, en el inciso tercero del artículo 1?, nos referimos a lugares que estén
normados por planes reguladores o que cuenten con límite urbano, o el caso excepcional del artículo
55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en que si un terreno no es urbano y se presenta
a un proyecto, tiene que ser aprobado por la municipalidad, por las autoridades del Ministerio de
Vivienda y el Ministerio de Agricultura para permitir, en cierta medida, su cambio de destino bajo
exigencias que van a establecer los propios organismos competentes.
Esta es la precisión que tiene la ley en cuanto al ámbito de aplicación relacionado con el lugar de
emplazamiento.

2.- Tipos de inmueble que pueden acogerse a la normativa de la ley.

La ley hace dos clasificaciones: Tipo A y Tipo B.

El condominio Tipo A es similar al que contemplaba la antigua Ley 6.071. Similar en dos sentidos:
que suponía un terreno común, o sea, podían existir uno o diez edificios, diez o cincuenta casas,
pero jurídicamente el terreno no se dividía y seguía siendo común. Entonces, era condominio aquél
en que el terreno en que se emplazaba la construcción o las construcciones era uno solo y común.
Así se caracterizaba el condominio anterior y es actualmente se conoce como condominio Tipo A:
un terreno común.

El otro elemento que configuraba, además, el condominio bajo la Ley 6.071 (y que configura el actual
Tipo A) era que la afectación era sobre el condominio construido. No existía, en consecuencia,
condominios de terrenos.

El condominio de la Ley 6.071 nacía con el certificado de la Dirección de Obras Municipales

respectiva que declaraba que el edificio estaba acogido a las normas de dicha Ley y que, por
consiguiente, se permitía su venta por unidades. Así, en la legislación anterior se permitía su venta
a través de casas, departamentos, oficinas, locales, etc., que, en el fondo, constituyen unidades. Era,
precisamente, esa circunstancia - la certificación que la construcción se había ejecutado conforme
a los planos y especificaciones y normas de la Ley 6.071 y de su reglamento- la que permitía dar
vida al condominio. Es decir, una construcción tenía que estar recepcionada.

La novedad de la Ley 19.537 la constituye el condominio Tipo B, en el sentido que actualmente se

trata de predios con construcciones o con proyectos de construcción aprobados y en los cuales
existen terrenos individuales, pero, conjuntamente con esos terrenos individuales, existen terrenos
que son comunes a los propietarios de los diversos sitios.

Nos parece que esto se corresponde más a la realidad. Los ejemplos abundan en el caso de los sitios
industriales. Una industria puede tener un sitio de 2.000 metros en un sitio unitario, dividido de
2.000 metros, y en el cual va a construir su industria; pero si hay 30 industrias, el condominio podrá
tener terrenos proyectados para construir casinos para el personal, b años, canchas deportivas,
canchas de tenis, servicios, salas de conferencias, salas para cursos de capacitación, etc. Entonces,
este condominio Tipo B puede ser muy útil donde existe una propiedad individual del terreno y el
dueño lo puede construir, pero al mismo tiempo hay propiedad común de otros terrenos.

Ahora, a la inversa de lo que ocurría en el caso anterior, donde necesariamente el condominio nace
por la construcción recepcionada, la ley tipifica los condominios Tipo B como predios con
construcciones o con proyectos de construcción aprobados.

En otras palabras:

La nueva ley definió dentro de la ciudad, básicamente, dos tipos de condominios: Uno que
contempla construcciones con edificación en altura y otra que contempla una copropiedad en el
terreno.

Esto significa que, por un lado, se tiene un condominio en el cual la copropiedad corresponde a la
propiedad compartida, referida a los terrenos físicos y no a las edificaciones en altura.

Y, por otro lado, existirá un condominio que se forma a partir de una edificación en altura donde,
además del terreno en común, existen otros bienes comunes, como todos aquellos que incluyen la
construcción del edificio. Lo anterior es, precisamente, lo que hace la diferencia entre ambos,
puesto que en los terrenos físicos la comunidad se genera por extensión de terrenos, a través, por
ejemplo, de sectores de recreación o de bodegas en común.

El concepto de las edificaciones incluye todo lo referido a la urbanización, que consiste en la

implementación de todos los elementos que conforman un barrio nuevo, es decir, la apertura de
calles y la dotación de los servicios básicos que se requieren para que sus habitantes puedan realizar
sus actividades normalmente. Esa urbanización debe ser autorizada por la municipalidad, quien le
entrega al urbanizador un derecho.

Es decir, la Municipalidad autoriza a ejercitar ese derecho, pero sólo en la medida que los proyectos
de urbanización respectivos hayan sido aprobados por su departamento técnico, lo que significa que
se ha cumplido con la norma chilena de calidad. Es decir, la ordenanza de las ciencias constructivas,
normas del arte constructivo y todos los parámetros de calidad que, básicamente, requiere la
construcción de un condominio.

Asimismo, junto a la exigencia anterior, aparece la Ley General de Urbanismo y Construcción que
establece en nuestro país, a partir también de 1997, la obligación del vendedor de responder por la
calidad de la construcción.

Por último, una cuestión conceptual: para facilitar la aplicación de la ley, es que ella definió
expresamente las unidades. Antes se hablaba de casas, departamentos, oficinas, estacionamientos,
bodegas, etc. Todos estos conceptos están referidos y tipificados hoy día bajo el concepto de
unidad. Todas son unidades que son parte del condominio, ya sean condominios Tipo A o
condominios Tipo B.

Dice el artículo 2?. "En esta ley se utilizará la expresión "unidad" para referirse a los inmuebles que
forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo."
3. El Reglamento de Copropiedad en la legislación actual.

Este reglamento, bajo la normativa anterior, no era obligatorio, y , en la práctica, existen muchos
edificios que no tienen reglamento de copropiedad, puesto que no era una exigencia de la ley.

La Ley 19.537 tiende a darle mucha más importancia, porque es la expresión de la voluntad de la
comunidad y, en realidad, aclara y ordena la vida común. Como veremos, para que el Director de
Obras municipales pueda dar el certificado de copropiedad inmobiliaria, el respectivo Reglamento
de Copropiedad debe encontrarse inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces.

Entonces, el Reglamento de Copropiedad pasa a ser obligatorio. Asimismo, existen diversas

atribuciones que se le pueden dar al administrador y al Comité de Administración, siempre que así
lo establezca el Reglamento de Copropiedad.

Ejemplo: fue objeto de largo debate en la Comisión de Vivienda del Senado si se podía o no cortar
el servicio eléctrico a un copropietario que no estaba en mora de dicho servicio sino de los gastos
comunes. En la Comisión se estimó que dicha suspensión era válida si en el Reglamento de
Copropiedad se señalaba, expresamente, esta facultad del corte de los servicios eléctricos por no
pago de tres o más cuotas de gastos comunes, puesto que habría allí una aceptación o expresión de
voluntad del propietario en cuanto a las consecuencia de su incumplimiento.

Entonces, en los Reglamentos de Copropiedad que actualmente se están dictando se debe señalar
que el Administrador o quien haga sus veces puede hacer uso del corte de los servicios, siempre que
esté expresamente establecido en dicho instrumento y exista, también, un pronunciamiento, en
cada caso, del Comité de Administración.

También respecto de la aplicación de las multas por infracción de determinadas obligaciones existe
una normativa similar.

De lo dicho se desprende que la formulación de un buen Reglamento de Copropiedad pase a ser un

instrumento bastante útil para la administración del edificio.

Normas de Jurisdicción y Competencia

Una novedosa materia es la competencia extrajudicial que la Ley 19.537 otorga a las
Municipalidades.

Se ha señalado, razonablemente, que una materia que tiene muchas veces aspectos domésticos,
como lo son los conflictos o disputas entre vecinos de un mismo condominio, no daría como para
complejos pronunciamientos de tribunales y una tramitación, las más de las veces larga, de juicios
que, por su naturaleza particular, requieren ser rápidos.

Se ha estimado, pues, necesaria la presencia de un mediador que tuviera un cierto ascendiente para
resolver prontamente estos conflictos en un comparendo al margen de los Tribunales de Justicia.
Así, la Ley 19.537 ha otorgado una competencia extrajudicial a las municipalidades, para que ellas
puedan actuar a requerimiento de cualquiera de los interesados, citar a un comparendo a las partes
y tratar de llegar a una solución. En caso de no lograr acuerdo, siempre queda abierta la vía judicial.

Esta competencia extrajudicial de las Municipalidades se consulta en el artículo 35 de la Ley.

Esta competencia es facultativa para las municipalidades, es decir, por no estar contemplada en Ley
Orgánica Constitucional de Municipalidades, se le da la posibilidad a las municipalidades de
intervenir amigablemente, pero no queda establecida como una obligación que pueda exigírseles.
En otras palabras, las municipalidades podrán llevar a cabo o no este sistema según sus recursos y
otras condiciones.

De no prosperar la acción de los Municipios o si alguna de las partes no desea seguir en esta gestión,
siempre existirá la competencia judicial, que tiene, por regla general, al juez de policía local como
primera instancia y la respectiva Corte de Apelaciones en segunda instancia.

Las normas de procedimiento y competencia general de los Jueces de Policía Local en materia de
Copropiedad Inmobiliaria se consultan en artículo 33 de la Ley.

La excepción la constituyen los juicios de cobro de gastos comunes, donde la competencia sigue
radicada en el juez de letras.

Asimismo, la Ley 19.537, en su artículo 34, también consulta la posibilidad de la competencia

alternativa de un árbitro arbitrador, en la esperanza que estos asuntos sean resueltos en forma
expedita. Este árbitro arbitrador podrá ser designado por la asamblea de copropietarios y actuar,
llegado el momento, a requerimiento del administrador o de cualquier propietario, excluyéndose
de su competencia, naturalmente, el cobro de los gastos comunes.

La Copropiedad y los Gastos Comunes

Por lo que respecta a la contribución a la mantención y conservación de los bienes comunes, tema
rico en conflictos entre copropietarios, la Ley 19.537 contiene claras normas al respecto.

Ya sabemos que en la Copropiedad Inmobiliaria coexisten dos especies o clases de propiedades:

a) la propiedad individual de cada una de las unidades y b) la propiedad colectiva de los bienes
necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, aquellos que permiten a
todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de dominio exclusivo y los
terrenos, espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio y los bienes
muebles e inmuebles destinados al servicio de los copropietarios.

Así, dijimos que en un edificio el propietario exclusivo de un departamento, bodega o

estacionamiento, es al mismo tiempo comunero en la propiedad de los demás bienes que
complementan el edificio, como pasillos, escaleras, accesos, antejardín, cimientos, techos, etcétera.

De lo anterior surge la distinción entre las unidades, bienes de dominio exclusivo y los bienes
comunes que pertenecen a todos los copropietarios.
6.a. Clases de bienes comunes

Son bienes comunes, para la Ley 19.537:

a. Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y
conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros
exteriores y soportantes, estructura, techumbes, instalaciones generales y ductos de calefacción,
de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas
de comunicaciones, recintos de calderas y estanques. (Artículo 2 número 3, letra a de la Ley)

b. Aquellos que permitan a todos los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio
exclusivo, tales como terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la letra a., como
circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de
techo a la unidad del piso inferior, dependencias de piso comunes, oficinas o dependencias
destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal (artículo 2 número
3, letra b)

c. Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio, diferentes
a los señalados en las letras a y b

d. Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el

esparcimiento comunes de los copropietarios (artículo 2 número 3, letra d)

e. Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los
copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a., b., c. y
d. precedentes (artículo 2 número 3, letra e)

Cada copropietario podrá servirse de los bienes comunes en la forma que indique el Reglamento de
Copropiedad o en la forma que corresponda según su destino, todo ello sin perjuicio del uso legítimo
de los demás copropietarios.

Estando estos bienes al servicio de los copropietarios, son todos ellos los obligados a su mantención
y reparación, por ello son todos obligados al pago de los gastos comunes.

El derecho que corresponde a cada unidad sobre los bienes de dominio común, debe determinarse
en el Reglamento de Copropiedad, atendiéndose para fijarlo, al avalúo fiscal de la unidad. El
copropietario deberá concurrir entonces al pago de los gastos comunes en la misma proporción de
su derecho de copropiedad sobre los bienes comunes, obligación de pago que contrae por ser
propietario de su unidad dentro de un condominio.

6) b. Definición:

Los gastos comunes son aquellos que, por efectuarse en beneficio de la comunidad, deben ser
soportados por todos los comuneros en la proporción que les fija el Reglamento de Copropiedad.

6) c. Clases de Gastos Comunes:

El artículo 2 de la Ley 19.537 distingue entre gastos comunes ordinarios y gastos comunes
extraordinarios.
Los gastos comunes ordinarios son aquellos que demanda

1) la administración,

2) la mantención de los bienes comunes,

3) las reparaciones menores

4) los usos y consumos. Así, pues:

1) Los gastos de administración son aquellos que se generan por causa de las
remuneraciones y cotizaciones previsionales del personal de servicio, conserje y administrador.

2) Los gastos de mantención son los necesarios para el mantenimiento de los bienes de
dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los
servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y
útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio y otros análogos.

3) Los gastos de reparación son los que demanda el arreglo de desperfectos o deterioros de
los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos.

4) Por último, los gastos de uso y consumo que son los correspondientes a los servicios
colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar
naturaleza.

Por su parte, los gastos comunes extraordinarios son aquellos adicionales, diferentes a los ordinarios
y los que se destinan a obras nuevas comunes.

En otras palabras:

La ley de Copropiedades distingue entre gastos comunes ordinarios y gastos comunes

extraordinarios. Dentro de los primeros se encuentran los de la administración, es decir, los
correspondientes a las remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador; de la
mantención, que son los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales
como las revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e
instalaciones, reposición de luminarias, entre otros; de la reparación, que son los que demande el
arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos
y del uso y el consumo, que corresponden a los servicios colectivos de calefacción, agua potable,
gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.

En tanto, los gastos comunes extraordinarios corresponden a los gastos adicionales a los comunes
ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.

Ahora bien, la obligación de pagar los gastos comunes pesa, principalmente, sobre el propietario de
cada unidad.

Esta obligación de pagar los gastos comunes posee algunas características especiales:

a) Es una obligación del propietario.

b) En caso de ser varios propietarios, esta obligación es solidaria y

c) La obligación es real respecto de la unidad.

Así, pues:

a) Obligación del propietario: La primera de las características enunciadas, destaca el hecho que los
gastos comunes son responsabilidad exclusiva del propietario, no pudiendo desconocer éste su
obligación. Así, por ejemplo, pudo haber acordado con el arrendatario o morador de la unidad, que
éste último se haría cargo de los gastos en comento. El propietario es siempre responsable de los
gastos comunes, y no obstante que, en los hechos, otra persona los pague, la mora en su pago y la
responsabilidad frente a los comuneros es suya.

b) Obligación solidaria: El que sean solidarias entre los varios propietarios de una misma unidad,
significa que cada uno de los que participan de la propiedad de la unidad está obligado al pago del
total de los gastos. El pago efectuado por cualquiera de ellos extingue la obligación respecto de
todos y no puede excusarse el no pago por corresponder a otro de los propietarios, cualquiera sea
el documento en que dicho acuerdo interno conste.

c) Obligación real: Por su parte, que sea real respecto de la unidad, significa que la obligación de
pagar gastos comunes seguirá siempre al dominio de cada unidad o a la "cosa" ("res", en latín), aún
respecto de los devengados antes de su adquisición. De ahí lo importante de exigir un comprobante
de la administración del condominio de estar al día la unidad en el pago de los gastos comunes,
previo a la adquisición de la respectiva unidad, ya que de adquirirse una unidad con gastos comunes
atrasados, el nuevo propietario deberá pagar lo adeudado por sus antecesores sin perjuicio del
derecho a repetir en contra de éstos por lo que adeudaban.

La liquidación y cobro de los gastos comunes es responsabilidad del administrador de la

Copropiedad, el que los efectuará conforme a las disposiciones de la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria, el Reglamento respectivo y los acuerdos de la Asamblea de Copropietarios.
Los gastos comunes deben ser pagados con la periodicidad y dentro de los plazos que establezca el
Reglamento de Copropiedad. Usualmente se observan dos formas para determinar su cobro: la
primera, sobre la base efectiva de los gastos efectuados por la administración y la segunda, en base
a un presupuesto de gastos. En este último caso los gastos se pagan anticipadamente y luego son
ajustados con los gastos efectivos.

Es labor del administrador, no sólo el cobro amistoso de los gastos comunes, sino también su cobro
judicial.

En efecto, la Ley establece que copia del Acta de la Asamblea válidamente celebrada, autorizada por
el Comité de Administración, o, en su defecto, por el Administrador, en que se acuerden gastos
comunes; tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los avisos de
cobro de dicho gastos comunes, extendidos en conformidad al acta, siempre que se encuentren
firmados por el administrador.

6) d. Cobro y Apremio al Moroso:

La Ley 19.537, en su artículo 27?, ha establecido en beneficio de la comunidad un medio privilegiado

de cobro para los gastos comunes.
Así, de presentarse un propietario que se resiste a pagar los gastos comunes, la comunidad tendrá
la posibilidad de iniciar acciones legales directas en contra del moroso mediante un juicio ejecutivo,
procedimiento que va directamente destinado al cobro de la suma adeudada y no a la discusión de
su procedencia, lo cual-no hay duda- acorta los plazos de recuperación de dichos dineros. Del cobro
judicial de los gastos comunes, conocerá el Juez de Letras respectivo conforme al procedimiento del
juicio ejecutivo.

En cuanto a la notificación de la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes, la Ley de

Copropiedad Inmobiliaria, en su artículo 6?, inciso 3?, contempla una norma especial en materia de
notificación de la demanda ejecutiva, estableciendo que la notificación del requerimiento de pago
al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se notificarán personalmente o por cédula
dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste,
en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.

Esta norma permitirá agilizar la notificación de las demandas ejecutivas de cobro de gastos
comunes, sin que se requiera, como lo exige la legislación anterior, que la notificación sea personal,
bastando ahora que el receptor judicial deje la cédula en el domicilio que el propietario hubiere
registrado en la administración del condominio, o a falta de éste en la respectiva unidad que haya
generado la demanda de cobro de gastos comunes.

Recordemos que es una obligación del administrador, el mantener una nómina actualizada de los
copropietarios con sus domicilios respectivos.

Existe también una efectiva posibilidad extrajudicial de apremio para el pago de los gastos comunes:
la facultad de suspender el suministro de energía eléctrica a los deudores de gastos comunes

El artículo 5 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria señala los requisitos para poder hacer efectiva
esta facultad. Estos requisitos son los siguientes:

a) Debe tratarse de unidades cuyos propietarios se encuentren en mora en el pago de tres o más
cuotas continuas o discontinuas de gastos comunes.

b) Debe existir una estipulación en el Reglamento de Copropiedad. No encontrándose establecida

esta medida en el Reglamento de Copropiedad respectivo, no podrá efectuarse el respectivo corte,
con excepción de la situación de las comunidades de copropietarios existentes con anterioridad a la
vigencia de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, en cuyo caso el artículo 49 de la ley, presume la
existencia de dicha facultad en el respectivo reglamento de copropiedad.

Dice el inciso segundo del citado artículo 49: "En los casos que esta ley exija que una determinada
facultad o derecho esté establecida en el reglamento de copropiedad se presumirá tal autorización
respecto de los reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a la vigencia de esta ley,
salvo acuerdo en contrario de una asamblea extraordinaria de copropietarios".

c) Autorización otorgada al administrador. El respectivo reglamento de copropiedad debe autorizar

al administrador para que requiera la suspensión del servicio eléctrico.

d) Acuerdo del Comité de Administración. Este será el órgano que deberá, a su vez, autorizar al
administrador para efectuar el correspondiente corte del servicio eléctrico respecto de aquellos
propietarios que se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas
de los gastos comunes.

e) Sistemas propios de control. Para que el administrador pueda suspender directamente el servicio
eléctrico, será indispensable que el condominio disponga de sistemas propios de control para el
paso de dicho servicio.

En el evento que el condominio no disponga de los indicados sistemas de control, serán las empresas
que suministran el respectivo control, a requerimiento escrito del administrador y previa
autorización del comité de administración, quienes deberán suspender el servicio que proporcionan
a aquellas unidades morosas en el pago de los gastos comunes.

En todo caso, como la mora produce perturbaciones económicas al condominio, frente al

incumplimiento o mora del propietario, se producen otros efectos legales que tienen por objeto
proteger los intereses de la comunidad:

1?) La deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables en dinero
o el inferior que establezca el reglamento de copropiedad, desde la fecha en que se hizo exigible la
obligación hasta su pago efectivo.

2?) El propietario moroso será responsable de todo d año o perjuicio que pudiera causar el retraso
en el pago, en cuanto disminuya el valor del condominio o surja una situación de riesgo o peligro no
cubierto.

3?) Una vez demandado el pago de los gastos comunes adeudados, se entienden comprendidas en
la acción iniciada las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante el juicio.

Como ya lo decíamos, es importante destacar que la Ley 19.537 se refiere a la posibilidad de

distribuir gastos comunes entre distintos sectores de un condominio, ya que habitualmente en
conjuntos sectorizados existen bienes o servicios comunes que satisfacen necesidades exclusivas de
un sector, por lo que los gastos comunes, en este caso, serán de cargo de los copropietarios de las
unidades del respectivo sector.

Derechos y Obligaciones de los Copropietarios

Dentro de los derechos de los copropietarios se destacan el de propiedad sobre su unidad; el del
propietario a transferir el dominio de su unidad; el de hipotecar su unidad y el de la constitución de
otros gravámenes.

El derecho de propiedad sobre su unidad o propiedad confiere a su dueño o titular todas las
facultades para usar y disponer de su vivienda. Este precepto se extiende a los arrendatarios u
ocupantes de las distintas construcciones de un condominio. Sin embargo, pueden ejercer sus
derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio, el uso ordenado, tranquilo, prohibiéndose
la ejecución de actos que perturben la tranquilidad o que comprometan la seguridad, salubridad y
habitabilidad del condominio.
Esta norma establece además que el propietario no puede instalar un taller o fábrica si la edificación
es habitacional ni emplear su piso en objetos contrarios a la moral y las buenas costumbres.
Tampoco podrá arrendar a personas de notoria mala conducta ni provocar ruidos en horas que
ordinariamente se destinan al descanso, así como tampoco podrá almacenar materias húmedas,
infectas o inflamables que puedan dañar a los otros pisos o departamentos.

La ley de copropiedades establece que las infracciones de estas disposiciones serán puestas a
disposición del Juez de Policía Local respectivo, quien podrá aplicar sanciones consistentes en
multas.

El derecho del propietario a transferir el dominio de su propiedad produce ciertos efectos sobre el
adquiriente:

a. El derecho sobre la cuota de los bienes comunes ( artículo 14, inciso 1?, Ley 19.537)

b. El adquiriente debe responder de las deudas por gastos comunes devengados antes de la
adquisición (artículo 4, inciso 4?, Ley 19.537)

c. En los condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria debe contemplarse la

cantidad mínima de estacionamientos que corresponden a la cuota mínima obligatoria y al enajenar
la propiedad los estacionamientos también pueden traspasarse a favor de personas que adquieran
la propiedad.

d. El propietario puede gravar su propiedad libremente, con usufructos, servidumbres,

prohibiciones, entre otras. Los gravámenes se rigen por las mismas normas de la hipoteca.

A su vez, para poder aplicar el derecho de hipotecar la propiedad o unidad es necesario cumplir una
serie de requisitos como que los planos de la construcción estén aprobados por el Director de Obras
Municipales, y determinar las cuotas o derechos que van a corresponder a la unidad en los bienes
comunes.

El derecho de los copropietarios sobre los bienes comunes está regulado en el artículo 3 de la ley
19.537, que dispone que "…el derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio
común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose, para fijarlo, al avalúo fiscal
de la respectiva unidad".

La ley de Copropiedad Inmobiliaria regula expresamente el tema de los usos y goces exclusivos sobre
bienes de dominio común. Estos bienes son aquellos en que la nuda propiedad pertenece sólo a uno
o más copropietarios, en virtud de un acuerdo de la asamblea de copropietarios o lo que disponga
el reglamento de copropiedad.

¿Son Personas las Comunidades de Propietarios?

Desde sus orígenes, los estudiosos han tratado de explicar naturaleza jurídica de las comunidades
de copropietarios, identificándola con diversas figuras jurídicas, tales como; la servidumbre, el
cuasicontrato de comunidad, el derecho de superficie, el contrato de sociedad, etc.
Sin perjuicio de la interesante discusión doctrinaria que se plantea en esta materia, algunos autores
consideran que las comunidades de copropietarios o condominios regidos por la Ley de
Copropiedad Inmobiliaria son sujetos de derecho con personalidad jurídica propia, distinta a los
miembros que la integran, ya que gozan de capacidad para contraer obligaciones o adquirir
derechos válidamente, se les identifica con un nombre, mantienen un domicilio, poseen patrimonio
propio, independiente del particular de los copropietarios y se manifiestan en la vida jurídica por
intermedio de sus órganos de administración; asamblea de copropietarios, comité de
administración y administrador.

O sea, las comunidades de copropietarios son personas, desde el punto de vista del Derecho.

En efecto, el Código Civil, en su artículo 545, dispone que "se llama persona jurídica una persona
ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y
extrajudicialmente.

De acuerdo a la definición recién indicada, persona jurídica "es toda unidad orgánica resultante de
una colectividad organizada de personas o de un conjunto de bienes, y a la que, para la consecución
de un fin social más o menos durable y permanente, es reconocida u otorgada por el estado una
capacidad de derechos patrimoniales.".

Ahora bien, sabemos que la Comunidad de Copropietarios o Copropiedad Inmobiliaria, constituye

una forma especial de propiedad, en la que cada uno de los dueños de las unidades tiene un derecho
de dominio exclusivo y absoluto sobre la misma, pero a su vez, existe entre todos ellos un derecho
de dominio común sobre los elementos comunes, creándose un ente con aptitud para ser titular de
derechos y obligaciones, ya que concurrirían los siguientes elementos:

Un ente formado por individuos o grupos de individuos.

Existencia de un órgano mediante el cual se exprese en forma autónoma la voluntad del ente.
El reconocimiento del orden jurídico, que distingue al ente que sirve de soporte a la personalidad, y
los miembros que le sirvan de sustrato.

Así, para sostener que las Comunidades de Copropietarios son personas, los autores señalan que en
ellas se encontrarían presentes todos y cada uno de los atributos de la personalidad jurídica.

Es decir, tendrían:

a) Capacidad Plena;

2) Un nombre;

3) Domicilio y

4) Patrimonio.

Sin entrar en una discusión jurídica, y antes de entrar al pormenor de las disposiciones de la Ley
19.537, resulta atractivo -al menos desde el punto de vista pedagógico- imaginar a las Comunidades
de Copropietarios como "personas" o individuos distintos de las personas que los conforman.
Sólo con ese fin -y para respetar la tesis de quienes así lo sostienen- revisemos los atributos de esta
"persona":

1) Capacidad Plena: La Comunidad de Copropietarios tendrían una capacidad plena y total para el
cumplimiento de los fines y objetos para los cuales fue creada, con las limitaciones que la Ley y el
Reglamento de Copropiedad le fije.

Es así, que, por intermedio de sus órganos de administración y representación, puede efectuar,
entre otros, los siguientes actos jurídicos:

 Celebra contratos de trabajo con el personal del edificio, tales como; mayordomo,
aseadores, nocheros, auxiliares, etc.

 Como consecuencia de lo anterior, contrae deudas con los organismos previsionales, tales
como Isapres; Administradoras de Fondos de Pensiones, Fonasa, etc.

 Contrata el seguro de incendio en los términos establecidos en el artículo 36 de la Ley

19.537, contrayendo por tanto, compromisos de pago con las respectivas compañías de
seguros.

 Celebra contratos de mantención de servicios del Edificio, tales como; ascensores, portón
automático, bombas de agua, etc., contrayendo obligaciones de pago con los prestadores
de tales servicios.

 Celebra contratos de ejecución de obras, tales como; pintura del edificio, reparación de
techumbre, remodelación de espacios comunes, etc., asumiendo en ellos obligaciones
pecuniarias con terceras personas.

 Contrata servicios colectivos de; agua potable, energía eléctrica, teléfono, suministro de
petróleo o gas, contrayendo en cada uno de ellos obligaciones económicas ante terceras
personas.

 Celebra actos y contratos relativos a la enajenación, arrendamiento y gravamen de los

bienes de dominio común, en los términos establecidos en el artículo 14 de la Ley 19.537.

 Actúa en juicios activa y pasivamente, a través del administrador del Edificio, con las
facultades del inciso 1? del artículo 7? del Código de Procedimiento Civil, en las causas
concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan
con cualquiera de ellos o con terceros, en virtud de lo establecido en el artículo 23 de la Ley
19.537.

 Puede demandar judicialmente el cobro de los gastos comunes insolutos, en los términos
establecidos en el artículo 27? de la Ley 19.537.

 Tiene la obligación de mantener una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro
exclusiva a nombre del condominio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 23, inciso 3? de
la Ley.

 Puede invertir los fondos de reserva en instrumentos financieros que operen en el mercado
de capitales, en virtud de lo prescrito en el artículo 7?, inciso 2? de la Ley.
  La Comunidad tiene un Rol Único Tributario otorgado por el Servicio de Impuestos Internos.

2) Nombre: Normalmente, la comunidad o condominio lleva el nombre de la calle sobre la cual tiene
su entrada principal el inmueble, y en otras su nombre figura en el reglamento de copropiedad, que
puede corresponder a la razón social de la sociedad constructora o inmobiliaria, o al nombre de
fantasía impuesto por ella.

3) Domicilio: El domicilio de la comunidad de copropietarios sería el lugar donde se haya asentado

el soporte material del condominio, es decir donde está ubicado el edificio en cuestión.

4) Patrimonio: Existirían determinados bienes o derechos susceptibles de apreciación pecuniaria,

que integran el patrimonio de la Comunidad; ellos son:

 El crédito por el cobro de los gastos y expensas comunes, en contra de los copropietarios
morosos.

 Los intereses y multas por el no pago oportuno de los gastos comunes (Artículo 5? de la Ley
19.537

 Las multas impuestas por el Comité de Administración, por la infracción o incumplimiento

del Reglamento de Copropiedad y Ley de Copropiedad (Artículo 21)

 El ingreso obtenido por la enajenación, arrendamiento, gravamen y constitución de

derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común.

 El fondo de reserva, sus intereses y actualizaciones.

Así, de acuerdo a lo dicho y lo que sostienen algunos autores, las comunidades de copropietarios
acogidas a la Ley 19.537, tienen, los atributos de la personalidad jurídica similar a las de otros entes,
puesto que :

 Tiene un acta de constitución, consistente en el Certificado de Copropiedad Inmobiliaria

otorgado por la Dirección de Obras Municipales, en virtud a lo dispuesto en los artículos 10
y 11 de la Ley 19.537.

 Es titular de una acción de cobro contra cada propietario por la expensas extraordinarias y
gastos comunes ordinarios de administración, de mantención, de reparación y de uso y
consumo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 2?, N? 4, en relación a los artículos 4?, 5?
y 6? de la Ley 19.537.

 Sus órganos de administración gozan de una representación que expresa su voluntad;

Asamblea de Copropietarios, Comité de Administración y Administrador (artículos 17, 21 y
23 )

 Realiza por intermedio de sus órganos, gestiones administrativas tales como; la apertura de
una cuenta corriente bancaria o cuenta de ahorro (artículo 23, inciso 3), solicita la
suspensión del servicio eléctrico a las empresas que lo suministren en relación a aquellas
unidades cuyos copropietarios se encuentren morosos en el pago de sus gastos comunes
(artículo 5? de la Ley 19.537), etc.
  Actúa en juicios, ya sea como demandante o demandada (artículos 23, 27 y 32 Ley 19.537).

En suma, las comunidades de copropietarios o condominios regidos por la Ley 19.537, serían sujetos
de derecho con personalidad jurídica propia, distintas a los miembros que la integran, facultadas
para contraer válidamente obligaciones, restringidas a los objetos y fines para los cuales está
constituida, tales como; la mantención, cuidado, conservación y reparación del condominio,
pudiendo por ende, solicitar créditos con terceras personas, con el objeto de efectuar obras de
mantención, reparación, embellecimiento, refacción de bienes comunes, o la adquisición de bienes
muebles e inmuebles necesarios para el normal uso del condominio, y ejercer los demás actos que
la Ley dispone

Siendo una tesis aún discutible desde el punto de vista jurídico, la comparación entre Comunidades
de Copropietarios y "personas" nos sirvió para aproximarnos -con motivos pedagógicos- a algunas
de las disposiciones de la Ley 19.537, las que ahora pasamos a revisar con mayor detalle.
ETAPA 2