CONSULTAS

DESTACADAS
SOBRE
ARRENDAMIENTOS

2019
Índice

Pag.

4. Obras de rehabilitación en edificio de vivienda arrendada. Repercusión de los gastos.

6. Coarrendamiento: impago de rentas por ambos arrendatarios.

8. Gastos de gestión inmobiliaria en contrato de alquiler.

9. Arrendamiento con opción de compra: impago de la hipoteca.

11. Arrendamiento de local anterior a 1985. Traspaso y fecha de extinción.

13. Finalización del periodo obligatorio en arrendamiento de vivienda.

15. Requerimiento de pago de la renta a través de burofax.

> 2
 TODA LA INFORMACIÓN
QUE NECESITAS
EN MATERIA DE
CONTRATOS INMOBILIARIOS

Contratación Inmobiliaria
La única obra del mercado que le ofrece toda la información jurídica que necesita en materia de contratos
inmobiliarios. Todas las materias son objeto de un minucioso y completo estudio por medio de comentarios
doctrinales desarrollados por prestigiosos autores, que se complementan con jurisprudencia, legislación,
doctrina administrativa, formularios, modelos y supuestos prácticos.

MAYOR INTERRELACIÓN DE CONTENIDOS. NUEVOS SISTEMAS DE ACOTACIÓN, nube de

etiquetas, sentencias seleccionadas por el Gabine-
MEJORA DE ACCESO A LA CONSULTA, te Técnico del Tribunal Supremo y sentencias que
sugerencias de búsqueda y documentos. establecen nuevo criterio doctrinal.

INNOVADOR CENTRO DE AYUDA, AHORRO DE TIEMPO, con la interconexión entre

siempre cerca del cliente. Mementos.

PRUÉBALO GRATIS LLAMANDO AL 91 210 80 00

www.efl.es
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS
Obras de rehabilitación en edificio de
vivienda arrendada.
Repercusión de los gastos.
EDE 2019/656026
Planteamiento
Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 1
de noviembre de 1975.
El inquilino abona en la actualidad una renta mensual
de 248 Euros.
En el contrato de arrendamiento se estipula que el
inquilino abona la parte que corresponda proporcio-
nalmente al piso que se alquila en el consumo de luz,
gastos de limpieza de escaleras, de portal ascensor y
todos los gastos que la casa suministradora propon-
ga. Por ello, viene pagando la cuota mensual de la
comunidad de 30 Euros/mes.
En Junta de propietarios se ha aprobado llevar a
cabo obras de rehabilitación del edificio de la cubier-
ta y fachada en su totalidad del edificio en función del
Informe emitido por la Inspección técnica del edificio
(ITE). El coste correspondiente a la vivienda ocupada
en arrendamiento, según su cuota de participación
en el inmueble es de 9.662 Euros.
El pago del importe correspondiente a cada vivienda,
se realizará mensualmente durante un plazo de 4
años, correspondiendo a la propiedad de la vivienda
que ocupa el inquilino la cantidad de 201 Euros/mes.
Se cuestiona:
1. ¿Puede el arrendador repercutir al inquilino el
coste de la obra referida aprobada en Junta? ¿En
qué proporción? ¿Es de aplicación la letra C) de la
Regla 10.3 de la Disposición Transitoria Segunda
de la LAU de 1994, y en su caso, cómo se aplicaría
y de qué manera? ¿Qué importe se puede repercu-
tir al arrendatario y que forma de pago?
2. ¿El arrendador puede elegir la aplicación del
artículo 108 de la LAU de 1964 o las reglas conteni-
das en el apartado C) 10.3 referido? ¿Cómo reper-
cutiría al inquilino de conformidad con el coste y la
forma de pago mensual prevista en la Junta referi-
da?
3. ¿Podría ser que el arrendador no pudiese reper-
cutir al inquilino el coste total de la obra referida
aprobada en Junta al ser un gasto que excede
propiamente de las cuotas ordinarias de comuni-
dad derivadas del mero uso del inmueble?
> 4
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS
Solución
Dada la fecha del contrato, al ser la naturaleza del
gasto el concepto de “obras”, es de aplicación la letra
C) de la Regla 10.3 de la Disposición Transitoria
Segunda de la LAU de 1994. En este contexto, el
arrendador puede elegir la aplicación del artículo 108
de la LAU de 1964 o las reglas contenidas en el apar-
tado C) 10.3 referido.
Así pues, tendrá que ver lo que más le interesa.
En el primer caso, del total importe que corresponda
al piso se podrá repetir el 12% en cómputo anual. Es
decir, la cantidad resultante para todo el año habrá
que dividirla en doce recibos. Ahora bien, en este caso
el importe mensual se convierte en una cantidad
asimilada a la renta, por lo que aparecerá en todos los
recibos hasta la extinción del arrendamiento.
En el segundo caso, al capital invertido (es decir la
cantidad que le corresponda pagar al piso) se le
sumará el importe del interés legal del dinero corres-
pondiente a dicho capital calculado para un período
de cinco años (el interés legal aplicable en la actuali-
dad es el 3,0 %). Hecho este cálculo, de la cantidad
resultante, el arrendatario abonará anualmente un
importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad refe-
rida en la regla anterior, hasta su completo pago (el
importe anual habrá que traducirlo a doce recibos
mensuales). Es decir, cuando se agote la cantidad
total se dejará de repercutir al no ser en este supuesto
una cantidad asimilada.
> 5
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS

Coarrendamiento:
impago de rentas por
ambos arrendatarios.
EDE 2019/656073

Planteamiento

En un contrato de arrendamiento figuran dos arrendatarios. Se

deben rentas y cantidades asimiladas por lo que el arrendador
quiere instar desahucio por falta de pago y acumular la reclama-
ción.

Se ha remitido burofax a los dos arrendatarios y uno de ellos ha

contestado que no se le puede demandar porque él ha resuelto el
contrato de arrendamiento y ya no vive en la casa, por lo que
alegará falta de legitimación pasiva.

El despacho considera que la demanda debe interponerse frente a

los dos arrendatarios que figuran en el contrato con independencia
de que uno de ellos lo haya resuelto unilateralmente, ¿es esto así?
¿Se debe contestar al burofax diciendo que no es aceptada la reso-
lución unilateral?

> 6
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS
Solución
Cuando todos los coarrendatarios han firmado el
contrato, vendrán obligados al pago de la renta y al
cumplimiento del resto de estipulaciones que se
hayan hecho constar en dicho documento conforme
a lo dispuesto en el artículo 1257 CC.
Conforme a lo estipulado en el artículo 1137 CC para
que la responsabilidad de los contratantes, en este
caso los coarrendatarios sea solidaria y no manco-
munada, es decir, que la integridad del cumplimiento
del contrato pueda ser exigida en su totalidad de
cualquiera de los arrendatarios y no de su parte
proporcional, debe haberse pactado así expresa-
mente en el contrato.
Ahora bien existe jurisprudencia que señala que a
falta de pacto de solidaridad debe presumirse tácita-
mente la solidaridad en dichas relaciones. Así, existi-
ría solidaridad pasiva tácita en el pago de la renta
aunque el contrato no la estableciera expresamente
(el pacto de solidaridad) en la medida en que existe
un solo objeto y una sola renta.
Así lo advierte la SAP Valencia, secc. 8ª, de 3 de junio
de 2009, conforme a la cual “aunque el artículo 1137
del Código Civil establece en materia de obligacio-
nes como regla general el principio de la mancomu-
nidad, y como excepción la solidaridad, sin embargo
la doctrina jurisprudencial admite la doctrina de la
solidaridad tácita, aplicable cuando entre los obliga-
dos se da una comunidad jurídica de objetivos, mani-
festándose una interna conexión entre ellos, con lo
que se trata de facilitar y estimular la garantía de los
perjudicados, descartándose únicamente cuando hay
una mera casual identidad de fines o prestaciones. Si
en este caso nos encontramos con un único contrato
de arrendamiento que recae sobre un solo objeto y
con unidad de renta pactada, donde además, como
suele ser habitual no se contempla el uso dividido o
compartimentado de la vivienda, sino la utilización
del piso indistinta e indivisible por ambas arrendata-
rias, es lógico entender que exista una comunidad de
objetivos y una íntima conexión entre las prestacio-
nes de los arrendatarios, que las hace indivisibles y
ello sin perjuicio de las relaciones internas entre los
arrendatarios”.
La demanda debe interponerse frente a los dos
arrendatarios que figuran en el contrato con inde-
pendencia de que uno de ellos lo haya resuelto unila-
teralmente. Además, debe contestar al burofax
diciendo que no se acepta la resolución unilateral
pues esa facultad de desistimiento unilateral no está
contemplada en el contrato lo que equivale a un
incumplimiento del contrato que da derecho a exigir
el cumplimiento del mismo (art. 1124 CC).
Por tanto, no podría invocarse falta de legitimación
pasiva del coarrendatario dado que decidir unilate-
ralmente desvincularse del contrato es un incumpli-
miento del mismo que da lugar a la exigencia de
responsabilidad contractual conforme al artículo 1101
CC. De otra parte, porque existiría en el contrato de
arrendamiento solidaridad pasiva tácita, pues existe
un único contrato firmado por ambos con unidad de
renta, que no aparece fraccionada entre los mismos,
pactándose, los cuales disfrutan indistintamente de la
integridad de la vivienda, sin contemplación de uso
dividido o compartimentado, asumiendo ambos
conjuntamente las obligaciones derivadas del mismo.
> 7
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS
Gastos de gestión inmobiliaria
en contrato de alquiler
EDE 2019/656143
Planteamiento
La LAU establece en su art. 20 que "los gastos de
gestión inmobiliaria y de formalización del contrato
serán a cargo del arrendador, cuando este sea perso-
na jurídica". Parece entenderse que este artículo se
está refiriendo a la comisión que pudiera pagar a la
inmobiliaria el arrendatario persona física cuando se
perfecciona un contrato de alquiler cuyo arrendador
es persona jurídica.
La cuestión es si se entiende que es susceptible de
pacto en contra, es decir, si la inmobiliaria va a poder
cobrar estos gastos al arrendatario persona física.
Solución
Tras la reforma del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de
marzo, el artículo 20 LAU señala que “Los gastos de
gestión inmobiliaria y de formalización del contrato
serán a cargo del arrendador, cuando este sea perso-
na jurídica”.
Los gastos en cualquier contrato de contenido patri-
monial, sean individuales o comunes, son obligacio-
nes accesorias. Su régimen jurídico puede venir esta-
blecido por una norma específica o por las propias
partes contratantes. En sede de la LAU, el art. 20.1,
que es una norma dispositiva, el régimen jurídico de
gastos queda a la autonomía de las partes. Este
precepto se refiere a gastos generales, como son los
gastos de comunidad, que deben ser fijados, cuando
así se pacta, en función de la cuota de participación
que tenga el propietario de la vivienda alquilada
cuando forma parte de un edificio constituido en
régimen de propiedad horizontal.
Sólo los gastos por servicios, según el art. 20.3, que
se individualicen mediante aparatos contadores serán
en todo caso de cuenta del arrendatario. Por tanto,
para exigir al arrendatario que pague gastos comu-
nes, ello debe estar expresamente pactado en el
contrato de arrendamiento, debiéndose precisar,
igualmente, en el contrato si el arrendatario ha de
asumir los gastos extraordinarios. Así, el artículo 20.1
LAU establece un principio de libertad de pacto en el
sentido de que “Las partes podrán pactar que los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabi-
lidades que no sean susceptibles de individualización
y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus
accesorios, sean a cargo del arrendatario”.
Ahora bien, dice el artículo 6 LAU que “Son nulas, y
se tendrán por no puestas, las estipulaciones que
modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarren-
datario las normas del presente Título, salvo los casos
en que la propia norma expresamente lo autorice”.
En nuestra opinión, por tanto, para la citada cláusula
no se establece la posibilidad de pacto en contrario
como si lo hace expresamente en el artículo 21.1 para
otros gastos. Por eso, se podría entender que la juris-
prudencia no permitirá la validez del pacto en contra
al no estar contemplado expresamente, es decir, la
inmobiliaria no podrá cobrar estos gastos al arrenda-
tario persona física si así lo pacta pues dicha cláusula
adolecería de nulidad conforme al artículo 6 LAU.
> 8
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS

Arrendamiento con opción de compra:

impago de la hipoteca
EDE 2019/656191

Planteamiento

Existe un contrato de arrendamiento con opción de compra,

pero el arrendador ha dejado de pagar la hipoteca. El contrato no
está inscrito.

Se cuestiona:

1.- ¿Tiene un derecho de adquisición preferente el arrendatario en

caso de adjudicación al banco de la finca o de cesión de remate a
un tercero?

2.- En cualquiera de los casos, ¿es oponible el contrato de arren-

damiento, es decir, el adjudicatario de la subasta debe respetarlo
o puede pedir el desahucio de los actuales inquilinos?

3.- En caso de desahucio o de no poder ejercitar la opción (la

renta se está pagando a cuenta del precio), ¿pueden pedir una
indemnización por daños y perjuicios al arrendador?

4.- ¿Es conveniente que el arrendatario se persone en el procedi-

miento de ejecución hipotecaria?

Solución

Conforme a la STS de 3 de abril de 2004, la opción consiste en

conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de
arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su
consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta
> 9
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS

de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el

promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez
ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se
perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el
concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para
la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido
se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho
de opción.

Ahora bien, es un derecho que conforme al artículo 14 el Reglamento

Hipotecario es susceptible, como derecho real, de ser inscrito en el Regis-
tro de la Propiedad. Por tanto, si está inscrita la opción en el Registro de
la Propiedad sí tiene un derecho de adquisición preferente el arrendatario
en caso de adjudicación al banco de la finca o de cesión de remate a un
tercero, dado que la inscripción produce efectos frente a terceros. Si la
opción no está inscrita carece de eficacia para el nuevo propietario.

De otra parte, dice el artículo 14 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,

de Arrendamientos Urbanos, modificado por el Real Decreto-ley 7/2019,
de 1 de marzo, señala que: “El adquirente de una vivienda arrendada
quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador duran-
te los cinco primeros años de vigencia del contrato aun cuando concurran
en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración
pactada fuera superior a cinco años el adquirente quedará subrogado por
la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisi-
tos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo
deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el
transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídi-
ca, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad
equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del
contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el
arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir”. Por tanto,
se pretende que dure más de cinco años desde la fecha de la firma tendrá
que estar inscrito en el Registro, sino el nuevo propietario podrá desahu-
ciar.

En caso de desahucio o de no poder ejercitar la opción pueden pedir una

indemnización por daños y perjuicios al arrendador.

No es necesario que el arrendatario se persone en el procedimiento de

ejecución hipotecaria, dado que en ese proceso carece de legitimación.

> 10
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS
Arrendamiento de local anterior a 1985.
Traspaso y fecha de extinción.
EDE 2019/657148
Planteamiento
Se trata de un contrato de local de negocio anterior
al año 1985 arrendado a persona física. Posterior-
mente, el inquilino inicial mediante escritura pública
de fecha 21 de mayo de 1993 (en los diez años antes
de la entrada en vigor de la LAU) realiza un traspaso
con la autorización del arrendador a otra persona
física.
La cuestión es cuando finaliza el contrato teniendo en
cuenta la fecha de la escritura pública de traspaso.
Solución
Tratándose de contratos de fecha anterior al 9 de
mayo de 1985, al producirse un traspaso es de aplica-
ción el párrafo quinto del apartado tercero de la
Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de
24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. El
traspaso así realizado tendrá una duración por los
años que resten desde su realización hasta cumplir
20 años. Este plazo de 20 años tendrá que contarse
desde la “entrada en vigor” de la Ley, es decir,
habiendo entrado en vigor la LAU 1994 el 1 de enero
de 1995, el límite o duración máxima será de 20 años
desde esa fecha, es decir, hasta el 1 de enero de 2015.
En efecto, señala la citada disposición que: “En este
caso, el contrato durará por el número de años
suficiente hasta completar veinte años a contar desde
la entrada en vigor de la ley”.
Es preciso tener en cuenta que estos plazos indicados
(20 años desde la entrada en vigor o 10 años desde
la fecha de traspaso) se pueden ver incrementados
en otros 5 años más, cuando en los diez años anterio-
res a la entrada en vigor de la LAU se hubiera produ-
cido otro traspaso.
Dice la Disposición Transitoria Tercera B, 3 que:
“Cuando en los diez años anteriores a la entrada en
vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del
local de negocio, los plazos contemplados en este
apartado se incrementarán en cinco años”.
De otra parte, la citada Disposición añade al final que
“Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de
este apartado, la de la escritura a que se refiere el
artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrenda-
mientos Urbanos de 1964”.
Pues bien, como dice la doctrina, la redacción de la
LAU es confusa porque el legislador establece dos
duraciones mínimas alternativas en el caso de que el
traspaso se realizase en esas fechas.
En efecto, los plazos contemplados en ese apartado
son “un mínimo de diez años a contar desde su reali-
zación o por el número de años que quedaren desde
el momento en que se realice el traspaso hasta com-
putar veinte años a contar desde la aprobación de la
ley”. De este precepto resulta por tanto > 11
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS

la siguiente opción entre una duración mínima y una máxima en beneficio del arrendatario:

a) El plazo de 10 años se cuenta desde su realización (fecha del traspaso).

b) El plazo de 20 años se cuenta desde la aprobación de la ley.

c) A estos plazos de 10 años o 20 años, habría que sumar otros 5 años respectivamente (15 desde la fecha
del traspaso ó 25 años desde la entrada en vigor de la LAU 1994).

En el caso en que el arrendatario traspasara el local en 1993, el contrato tendrá una duración mínima de 15 años
desde la fecha del otorgamiento de la escritura de traspaso (hasta 1 de enero de 2015) y máxima de 25 años
desde la aprobación de la ley (es decir concluirá el 1 de enero de 2020). Por tanto, en la medida en que el
traspaso y la duración se conciben como un máximo para el arrendatario habrá que tomar la que más le benefi-
cie.

En efecto, la fecha del traspaso se produjo el 21 de mayo de 1993. Siendo así, se aplicará la duración máxima
de 20 años a contar desde la entrada en vigor de la LAU 1994 incrementados en 5 años (20+5) todo ello a
contar desde la entrada en vigor de la LAU 1994, por lo que conforme a este criterio habría que entender que
el contrato se extinguirá definitivamente el próximo 1 de enero de 2020.

> 12
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS

Finalización del periodo obligatorio

en arrendamiento de vivienda.
EDE: 2019/657340

Planteamiento

Se trata de un contrato en el que a la finalización del
periodo obligatorio (5 o 7 años) acuerdan ambas
partes prorrogar el contrato un año más, es decir, no
se someten a la prórroga tácita del art.10 de la LAU,
sólo lo prorrogan un año más con iguales condicio-
nes, ¿pueden hacerlo o se tendría que pactar un
contrato nuevo de 5 o 7 años?
Y si es posible esta prórroga del año, ¿también
podrían convenir una nueva renta e incluso el cambio
de algún sujeto del contrato? O ¿se considera que es
una modificación y debe hacerse un contrato nuevo?
¿Y después de esa prórroga de un año más se podría
hacer otra de otro año más (u otro plazo) y así sucesi-
vamente?

> 13
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS

Solución

Dice el vigente artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24
de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modifica-
do por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que
si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de
cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos
como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete
años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna
de las partes hubiese notificado a la otra, al menos
con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el
caso del arrendador y al menos con dos meses de
antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de
no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoria-
mente por plazos anuales hasta un máximo de tres
años más, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador con un mes de antelación a la fecha de
terminación de cualquiera de las anualidades, su
voluntad de no renovar el contrato.
Es decir, por aplicación se la tácita reconducción no
se somete a la prórroga tácita del artículo 10 de la
LAU, sino que sólo se prorroga un año más con igua-
les condiciones. Después de esa prórroga de un año
más se podría hacer otra de otro año más (nunca de
otro plazo pues sería una novación del contrato) y así
sucesivamente.
Si se intenta convenir una nueva renta o plazo o el
cambio de algún sujeto del contrato se considera que
es una modificación, una novación del contrato, y
debe hacerse un contrato nuevo.

En nuestra opinión, no se trataría de un nuevo contra-

to, sino de un común acuerdo de que tenga lugar la
tácita reconducción del contrato del artículo 1581 CC,
siendo esta la intención de las partes, conforme a los
criterios de interpretación de los contratos del artícu-
lo 1281 CC.

> 14
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS

Requerimiento de pago de la renta

a través de burofax.
2019/657389

Planteamiento

Un cliente es propietario de una nave industrial. Se formalizó contrato distinto de vivienda con un tercero
(arrendatario), estableciéndose duración, importe de la renta, etc.

Pasados 4 meses deja de abonar la renta. El arrendador envía requerimiento a través de burofax detallando
contrato, cantidad adeudada, y requiriéndole del pago en un plazo de un mes, no pudiendo con posterioridad
ejercitar la acción de enervación art. 22.

Dicha comunicación fue enviada al arrendatario, no siendo posible su entrega en el domicilio (el domicilio si
correspondía con la empresa, ya que era el la dirección de la nave arrendada), y tampoco se recogió por el
arrendatario en oficina de correos el requerimiento de manera voluntaria.

¿El requerimiento a través de burofax (acuse de recibo y de contenido) sirve como medio para que el arren-
datario no enerve la acción de desahucio por falta de pago de la renta, si se interpone la demanda 30 días
después del requerimiento formal?

¿El hecho de que el requerimiento no se le haya comunicado de manera fehaciente, porque el inquilino de
manera voluntariamente no recogió el requerimiento infiere para que el arrendatario tenga su derecho intac-
to a poder enervar la acción?
> 15
CONSULTAS DESTACADAS
SOBRE ARRENDAMIENTOS

Solución

Dice el artículo 22.4 LEC que los procesos de
desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago
de las rentas o cantidades debidas por el arrendata-
rio terminarán mediante decreto dictado al efecto
por el secretario judicial si, requerido aquél en los
términos previstos en el apartado 3 del artículo 440,
paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o
notarialmente, dentro del plazo conferido en el
requerimiento, el importe de las cantidades reclama-
das en la demanda y el de las que adeude en el
momento de dicho pago enervador del desahucio. Si
el demandante se opusiera a la enervación por no
cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las
partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta
Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que
declarará enervada la acción o, en otro caso, estima-
rá la demanda habiendo lugar al desahucio.
arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que
ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las
sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición
del arrendador la cantidad reclamada.
A la vista de estos datos, el requerimiento por buro-
fax (acuse de recibo y de contenido) sirve como
medio para que el arrendatario no enerve la acción
de desahucio por falta de pago de la renta, si se
interpone la demanda 30 días después del requeri-
miento formal.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplica-
ción cuando el arrendatario hubiera enervado el
desahucio en una ocasión anterior, excepto que el
cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables
al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese
requerido de pago al arrendatario por cualquier
medio fehaciente con, al menos, treinta días de ante-
lación a la presentación de la demanda y el pago no
se hubiese efectuado al tiempo de dicha presenta-
ción.
El hecho de que el requerimiento no haya sido reco-
gido, no hace que el arrendatario tenga su derecho
intacto a poder enervar la acción. Es decir, aunque
no haya sido recogido hay que entender que el
arrendador ha cumplido con su obligación de que el
requerimiento se haya realizado mediante una forma
una fehaciente de notificación.

La STS Sala 1ª de 28 mayo de 2014, citada entre otras

por la STS Sala 1ª de 22 septiembre de 2015 o la STS
Sala 1ª de 13 octubre de 2015, ha dado respuesta
definitiva a la cuestión de la interpretación del art. 22
LEC . Dicho precepto exige:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento

de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que

permita acreditar que llegó a conocimiento del
> 16
INTELIGENCIA JURÍDICA