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INTRODUCCION
El legislador chileno, construyó un sistema registral inmobiliario sobre dos grandes pilares:
a) La inscripción, precedida de un título, como única forma de efectuar la tradición del
dominio y demás derechos reales inmuebles (inscripción constitutiva), con excepción de las
servidumbres (inscripción declarativa); y
b) La inscripción como requisito, garantía y prueba de la posesión de los mismos
(inscripción constitutiva). Esto fue reforzado con las exigencias de inscribir las sentencias
que declaran la prescripción adquisitiva1 (la que no procede en contra de título inscrito, sino
en virtud de otro título inscrito), como requisito de oponibilidad, y los inmuebles
hereditarios para que los herederos puedan disponer de ellos.
Se utilizó la protección posesoria para proteger el dominio y, por razones de seguridad
jurídica, el legislador extremó esta protección en el caso de los inmuebles, estableciendo
una ficción legal de posesión (“corpus” y “animus”) a través de la inscripción.
Nuestro sistema registral chileno establecido en el año 1855 compatibiliza influencias
romanas y germanas, sumado a los rasgos de originalidad que presenta el Código Civil a
propósito de diversas instituciones.
REGULACION
Nuestro sistema registral está conformado por el Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
Las normas legales fundamentales sobre la materia están contenidas en los arts. 686 y
siguientes del CC. y en virtud de lo dispuesto en el art. 695, en el Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Raíces (del 24 de junio de 18574 ). Se ha resuelto por la
jurisprudencia que se trata de un DFL dictado por mandato del art. 695, ley delegatoria. Su
organización y funcionamiento están consignados fundamentalmente en el citado
Reglamento.
CONCEPTO
Podemos definir al derecho registral inmobiliario como “el estatuto jurídico que regula los
efectos de la inscripción conservatoria, en los referente al dominio y a la posesión de bienes
raíces”.
Daniel Peñailillo Arévalo señala que “ el conjunto de principios y normas que regulan la
organización y funcionamiento del registro , la determinación de los objetos y actos
1 La inscripción en la prescripción. Fuera de la sucesión por causa de muerte, hay otro modo de adquirir que
también da lugar a la inscripción conservatoria. Diversas disposiciones exigen que la sentencia que declara la
prescripción adquisitiva de un bien raíz sea inscrita en el Registro del Conservador: arts. 689 y 2513 del CC. y
52 del Reglamento Conservatorio. La inscripción no sirve para que el prescribiente adquiera el dominio,
puesto que ya lo adquirió por prescripción. La inscripción se exige por una triple finalidad: 1º Para colocar el
inmueble bajo el régimen de la propiedad inscrita; 2º Para mantener la historia de la propiedad raíz; y 3º Para
que la sentencia produzca efectos contra terceros.
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Principios se clasifican en los que se refieren a los efectos de la inscripción y los que se
refieren a los requisitos de la misma. En los primeros ubica los principios de inscripción,
legitimación registral, inoponibilidad, fe pública registral, prioridad, usucapión ‘secundum
tabulas’ y limitación de la usucapión ‘contra tabulas’. Y en los segundos, comprende a los
principios de rogación o instancia, voluntariedad de la inscripción, negocio causal, tracto
sucesivo, de legalidad en su modalidad de titulación auténtica, de legalidad en su
modalidad de calificación registral y de especialidad o determinación.
Clasificación:
Son diversos los criterios de clasificación que ha utilizado la doctrina, no condiciendo en la
determinación del numero de principios e, incluso, en la denominación de alguno de ellos.
Aun más, se ha llegado a hablar de principios hipotecario apócrifos.
A Ramón Roca Sastre le parece que la “ más interesante es la seguida por ciertos autores
alemanes, algunos de los cuales señala Jeronimo Gonzales, los clasifica en principios
sustantivos o materiales y principios adjetivos o de procedimiento, si bien el citado jurista
no estima clara esta clasificación. José Manuel García Garcia califica esta clasificación de
artificial pues “en el sistema español no cabe hacer esta distinción ni siquiera respecto de
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Quizás hoy por hoy, en España la clasificación más aceptada es la que expone este último
autor, quien distingue entre aquellos principios que se refieren a los efectos de la
inscripción y los que se refieren a los requisitos de la misma. En los primeros ubica los
principios de inscripción, legitimación registral, inoponibilidad, fe pública registral
prioridad, usucapión “ secundm tabulas” y limitación de la usurpación “ contra tabulas”. Y
en los segundos, comprende a los principios de rogación o instancia, voluntariedad de la
inscripción, negocio causal, tracto sucesivo, de legalidad en su modalidad de titulación
autentica, legalidad en su modalidad e calificación registral y de especialidad o
determinación.
En opinión de Carmen de Grado Sanz, Antonio Pau Pedro,” con mucho fundamento
distingue en la clasificación una tercera categoría: la de principios fundamentales de la
inscripción e incluye en ella el principio de prioridad el de tracto sucesivo y el de legalidad
en su aspecto de calificación registral, ya que considera que estos principios son
fundamento de la eficacia de la inscripción , a que sin ellos no tendría sentido la
legitimación, la inoponibilidad ni la fe pública.
.
Según el momento en el que operan ciertos principios, José Ignacio Martin Alias, formula
las siguientes clasificaciones:
1) Principios previos a la inscripción : rogación y legalidad
2) Principios simultáneos a la inscripción: prioridad, especialidad y tracto sucesivo.
3) Principios posteriores a la inscripción: legitimación y fe pública registral.
1) Inscripción.
2) Publicidad.
3) Legitimación.
4) Fe Pública.
5) Consentimiento.
6) Prioridad.
7) Rogación.
8) Tracto Sucesivo.
9) Legalidad.
10) Especialidad.
11) de la inoponibilidad
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Seguidamente y de manera simple y abreviada veremos en que se traduce cada uno de estos
principios y cómo interactúan en el funcionamiento de nuestro sistema registral.
Principio consistente en que las inscripciones van a ir sucediéndose unas a otras, siempre
cada inscripción haciendo referencia a la inscripción previa. Continuidad entre una
inscripción y las posteriores. (Llamado también de continuidad, tracto continuo o de la
sucesión)
8) Principio de Legalidad: Este es uno de los principios de mayor relevancia del sistema
registral, pues confiere al Conservador una especie de jurisdicción que se encuentra
conformada por todas las actuaciones que el ordenamiento jurídico sitúa dentro de la órbita
de sus atribuciones, sin limitarlo exclusivamente dentro de la función de calificador de los
títulos.
Es importante en este sentido precisar los alcances de esta jurisdicción registral, destacando
sus características:
a) Se trata de una jurisdicción de naturaleza voluntaria;
Finalmente, en relación a este Principio, es conveniente señalar que éste tiene plena
consagración en las diversas legislaciones, constituyendo una herramienta fundamental del
quehacer registral y gran pilar en el desarrollo de nuestra función.
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Todas las inscripciones deben practicarse de la manera predeterminada por la ley. Este
principio también está asociado con el examen de admisibilidad que realiza el Conservador
antes de ser inscritos, para verificar si cumple con ciertos requisitos legales. Confiere una
especie de jurisdicción que se encuentra conformada por todas las actuaciones que el
ordenamiento jurídico sitúa dentro de la órbita de sus atribuciones, sin limitarlo
exclusivamente dentro de la función de calificador de los títulos.
Art. 13. El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no
obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por
ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si
no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha
dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o
defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la
inscripción
9) Principio de Consentimiento: Se puede graficar en el hecho que para poder operar una
modificación en los asientos registrales, se precisa la voluntad del titular registral o de
quien lo sustituya, por lo que nadie puede ser dado de baja en el Registro sin su
consentimiento expreso o tácito.
En la práctica tenemos entonces que para que proceda la inscripción debe mediar el
consentimiento, que produce como efecto la creación, transmisión modificación o extinción
de un derecho. Luego, para que se inscriba el acto jurídico respectivo en el Registro, se
hace necesario el consentimiento del titular o de quien lo represente o sustituya, caso este
último, por orden judicial.
En nuestro Derecho un ejemplo típico lo presenta el caso de un crédito hipotecario en el
que forzosamente se tiene que insertar una cláusula de estilo, en la que el acreedor
manifieste que se da por pagado el crédito y que está de acuerdo que se cancele en el
Registro respectivo el asiento correspondiente.
10) Principio de Especialidad: Por último nos encontramos con este Principio que tiene
por finalidad determinar los bienes objeto de inscripción, sus titulares y el alcance y
contenido de los derechos. Es conocido también como “Principio de Especificación o
Determinación”, pues obliga a concretar el bien inscribible, los sujetos y el derecho
inscritos.
11) Principio de la inoponibilidad: Tiene que ver con el mérito probatorio y está asociado
con que toda inscripción constituye además publicidad ante terceros, no obstante otros roles
que cumple la inscripción, pero dentro de estos aspectos, está a la publicidad ante terceros
CONCLUSIONES
el quehacer del Registrador, pero sí se puede intentar una suerte de clasificación de los
mismos, a partir de su grado de incidencia en la matriculación inmobiliaria, a saber:
De todo lo expresado, podemos afirmar con toda propiedad la gran utilidad de los
Principios del Derecho Registral, cada uno de los cuales está de alguna forma presente y
cumpliendo un rol de directriz y orientación en las diversas instancias de la función del
Registrador ayudándole como eficaces herramientas de trabajo en sus delicadas tareas.
- Jurídicas
- Económicas
- Social
Algunos profesores, como don Marco Antonio, agregan que existen otras funciones como
la prevención de cierto delitos.
1- ECONÓMICA: se crea el Conservador de Bienes Raíces como una forma de
estimular el comercio de bienes inmuebles. El Conservador es una institución que
viene a transparentar las condiciones en las que un inmueble se encuentra. Sin
Conservador en los tiempos actuales, sería muy engorroso realizar actos sobre
inmuebles, en un pueblo donde prima la desconfianza. Gran cantidad de engaños
acrecentó el tráfico de causas en los tribunales de justicia. Se creó el Conservador
para que la población conozca el estado actual de los inmuebles, es por esto que es
un registro público, al alcance de cualquier persona que desee recabar determinada
información. Debemos enlazar este principio con el De la libre circulación de la
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2.- SOCIAL: va de la mano con las anteriores. Es difícil de separar, es propio de las
sociedades modernas alcanzar estándares de orden que permita a sus miembros satisfacer
de mejor forma sus necesidades.
En la época en que don Andrés Bello comenzó a pensar en un Conservador de Bienes
Raíces para nuestro país, tuvo que posar su vista en países más desarrollados que el nuestro
y legislaciones más avanzadas, así es como llegó al Código Prusiano, austriaco y tomó en
consideración el Registro de Hipotecas, que conforme a la legislación española, existía en
nuestro país, y extraer de ahí finalmente las ideas que le permitieran instaurar esta
institución en Chile. Una vez instaurada, no cabe duda, que nuestro país dio un salto
importante a una civilización más avanzada, pues, el orden en los registros de la propiedad,
la publicidad que se da a éstas, de modo que cualquiera pueda tener acceso a ellas, la
transparencia que se logra, al punto que, diversas instituciones cumplen funciones
orgánicas que, si bien son independientes, contribuyen a un fin único, pues, el carácter
público y solemne de los instrumentos que se deben inscribir en el conservador dio sin duda
más seguridad, y fortaleció el desarrollo económico de nuestro país, y también, el
incremento de la riqueza individual.
En efecto, gracias a la posibilidad de hipotecar los bienes, se pudo tener acceso a ellos,
permitiendo la proliferación de personas titulares de inmuebles, y una vez adquisitivos,
logra gracias a ellos acceder a otros bienes fundamentalmente de consumo.
Es por ello que tiene por objeto darle la tranquilidad a la población en la medida que sus
bienes inmuebles se encuentre inscritos a fin de darle determinadas garantías mismo poseer
un bien inmueble inscrito que uno no inscrito, no solamente por una cuestión netamente
teórica si no que practica por que la inscripción le da ventajas al titular en cuanto a la
adquisición, conservación y perdida de la posesión, derechos reales arriendo, por ejemplo. .
Es por esto que podemos notar, de la lectura del Código Civil, que don Andrés Bello
impulsa la inscripción, pensó él que en un mediano tiempo todos los inmuebles en Chile
iban a estar inscritos. En la realidad no es así, sobre todo en zonas rurales.
Hemos dicho que la tradición de los bienes inmuebles (en dominio), como también la
tradición de otros derechos reales que recaen sobre inmuebles exceptuando la servidumbre,
se hace mediante la correspondiente inscripción en el conservador de bienes raíces. Sin
embargo, debemos desde ya dejar en claro que la inscripción del título no siempre opera
como modo de adquirir el dominio u otros derechos reales, sino que también puede jugar
otros roles.
1. Opera como tradición, es decir, como un modo de adquirir el dominio.( salvo el derecho
real de servidumbre que se realiza por escritura pública )
2. Puede operar como formalidad de publicidad.
3. Puede tener por objeto mantener la historia de la propiedad raíz.
4. Puede operar como requisito, garantía y prueba de la posesión de los bienes inmuebles.
5. En ciertos casos, se afirma que la inscripción constituye solemnidad para ciertos actos o
contratos.
El CBR interviene en 3 MAD: tradición, prescripción y sucesión por causa de muerte, pero
sólo en el primero la inscripción es tiene papel de MAD; en los demás, sólo busca mantener
la historia de la propiedad raíz.
Art. 924. La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta
subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de
posesión con que se pretenda impugnarla.
Art. 925. Se deberá probar la posesión del suelo por hechos positivos, de aquellos a que
sólo da derecho el dominio, como el corte de maderas, la construcción de edificios, la de
cerramientos, las plantaciones o sementeras, y otros de igual significación, ejecutados sin
el consentimiento del que disputa la posesión.)
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Art. 724. Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el
Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.
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Art. 52 N° 4° del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces.
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“La publicidad –dice el autor don Marco antonio- no es un principio, sino que es la función
esencial del Registro, es la finalidad perseguida por todo el sistema registral”. Alude
enseguida a la función de mantener la historia de la propiedad inmobiliaria, expresando que
“Esta función, en realidad, queda comprendida en la anterior y se encuentra relacionada con
el principio registral de tracto sucesivo, única manera de mantener la historia de la finca
registral y, en consecuencia, la integridad del Registro”.
Es importante señalar que las inscripciones que ordenan los arts. 688 (respecto de la
sucesión por causa de muerte) y 689 (respecto de la sentencia que declara la prescripción
adquisitiva), responden a la finalidad de publicidad, puesto que aquí no hay tradición. Otros
modos de adquirir operan.
- ¿Cuáles son estas inscripciones? Inscripciones a que da lugar la Sucesión por causa
de muerte. Articulo 688 CC.
Por ejemplo, Pedro muere y todos somos herederos de Pedro y dentro de los bienes deja
esta la casa, Pedro en vida siempre dijo que su intención era que esta casa le quedase como
parte de la herencia a Jennifer. Yo aparezco como interesado en comprar la casa y Jennifer
dice que Pedro siempre quiso dejarle la casa a ella y hacen la escritura pública de CV y
lleva el título al CBR para hacer la tradición. EL CBR dirá que no porque en el registro
conservatorio la casa está inscrita a nombre de Pedro y el que está vendiendo es Jennifer.
A través de las inscripciones hereditaria lo que se logra es llevar el inmueble que está
inscrito al nombre del causante que queda inscrito al nombre del heredero que deja
adjudicar el inmuebles.
Antes de verlas hay que aclarar dos cosas, las inscripciones hereditarias le corresponden a
los herederos, no a los legatarios, por otro lado, las inscripciones hereditaria son
obligatorias en la medida que en la herencia existan bienes raíces, en caso contrario no es
necesaria la inscripción. En último lugar, según lo que se desprende del encabezado del
artículo 688, que para poder disponer de los bienes raíces deben inscribirse.
Conforme a lo expuesto, nos queda en claro que tras la vigencia de la Ley 19.903, toda
posesión efectiva tendrá siempre dos inscripciones, una en el Registro Nacional de
Posesiones Efectivas, a cargo del Registro Civil e Identificación, y otra en el Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente. El procedimiento para solicitar,
obtener e inscribir la posesión efectiva y las diligencias para el pago del impuesto a las
herencias o para dictar la resolución que declare exenta de dicho pago a la herencia, está
señalado en la Ley N° 19.903, en el CPC (artículos 866 y siguientes) y en la Ley N°
16.271, sobre impuesto a las herencias y donaciones.
Inscripción de la adjudicación
de la inscripción del auto de posesión efectiva, del testamento (si lo hubiere) o del
derecho especial de herencia, va a quedar inscrito a nombre de la totalidad de los
herederos. Luego, si el inmueble se adjudica a uno de ellos vamos a tener la inscripción
de la adjudicación a nombre de él.
El profesor Orrego desarrolla este punto en base a una amplia discusión doctrinaria y
jurisprudencial, en tal sentido dispone que,
En conclusión:
1ª interpretación: la CS declaró que la sanción era la nulidad absoluta, porque las
normas del CBR son de orden público.
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Esquema profesor Osvaldo Parada
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Artículo 724. Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el
Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.
art. 696: “Los títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos anteriores, no darán o
transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripción no se
efectúe de la manera que en dichos artículos se ordena; pero esta disposición no regirá sino
respecto de los títulos que se confieran después del término señalado en el reglamento
antedicho”
Art. 728. Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea
por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito
transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que
se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni
pone fin a la posesión existente.
Art. 2505. Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes
raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni
empezará a correr sino desde la inscripción del segundo.
Estos registros son los que dice relación con la función propia del conservador de
bienes raíces, lo que no obsta a que leyes especiales le haya encomendado –al conservador-
llevar otros registros, pero que no dicen relación con la propiedad raíz, sino que con otros
aspectos. Así es como, el conservador lleva también el registro de comercio, de prenda
agraria, de prenda industrial, registros éstos que no dicen relación con la función propia del
conservador.
2) El REGISTRO: está integrado por tres libros o registros parciales que lleva el
Conservador: art. 31: Registro de Propiedad; Registro de Hipotecas y Gravámenes; y
Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. Todos son anuales (art. 36). Los
arts. 32 y 33 establecen las inscripciones que deben hacerse en cada libro. Las
características materiales de estos Libros o Registros parciales están señaladas en los
arts. 34 y siguientes. Cabe destacar que la jurisprudencia ha determinado que la
inscripción practicada en un Registro que no corresponde, adolece de nulidad absoluta.
Cada Libro o Registro parcial contiene un índice por orden alfabético con los nombres
de los otorgantes (art. 41); este índice es de especial importancia práctica para la
ubicación de los títulos y contribuye a caracterizar el Registro. Además, en un apéndice
de éste índice se inventarían los documentos agregados al final del Registro (art. 42)
3) El INDICE GENERAL: permite, junto a los índices de cada Libro o Registro parcial, el
funcionamiento del sistema, en cuanto mediante él se ubican las inscripciones y se puede
reconstruir la historia de los inmuebles. Se construye por orden alfabético de los otorgantes,
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y se forma a medida que van haciéndose las inscripciones en los tres Registros parciales.
También es anual.
Cabe señalar que, como es obligatorio inscribir el no hacerlo trae aparejado una
sanción. En efecto, la sanción por no inscribir será dependiendo de la finalidad de la
inscripción, así dicho, si el título se inscribe con el objeto de cumplir con una solemnidad,
la sanción será la nulidad absoluta, por otro lado, si el título se inscribe para cumplir con un
requisito de publicidad la sanción será la inoponibilidad.
Sin perjuicio de lo dicho anteriormente, debemos señalar que hay otros títulos que
pueden o no inscribirse, vale decir, es facultativo inscribirlo, estos son:
1) Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles.
2) Las servidumbres.
3) El embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc.
1º. Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros
derechos reales constituidos sobre ellos;
2º. Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los números 1º
y 2º del artículo anterior, como las servidumbres.
El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del Código Civil y cualquiera otro acto o
contrato cuya inscripción sea permitida por la ley;
3º. Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o
judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar.
Son de la segunda clase el embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc.
2. También puede haber cancelación por convención de las partes, la que supone una
subinscripción de la escritura pública en que consta la cancelación convencional al
margen de la inscripción cancelada.
3. También puede cancelarse por resolución judicial, la que también debe subinscribirse al
margen de la inscripción cancelada.
Sin duda que en esta norma se contienen los principios fundamentales para orientar la
conducta que al Conservador corresponde, como profesional del Derecho, para asentar,
cada vez, sobre base legal sólida, el derecho de propiedad, procurando que su actuación no
vulnere el derecho de terceros, ajenos al título que se le presenta.
Sobre este punto es necesario objetar, en forma absoluta, la posición que suele observarse
en algunos hombres del Foro, incluso en algunos fallos de antigua data, en orden a sostener
que no le corresponde al Conservador, entrar a pronunciarse sobre la validez o legalidad del
título que se le presenta para inscribir, función que, sostienen,la ley no les ha conferido y
que corresponde a otras autoridades.
Semejante posición contraviene el texto clarísimo del art. 13 del Reglamento, ya que la
disposición dice, en forma imperativa, que el Conservador DEBERÁ NEGARSE (a
inscribir) si la inscripción es “en algún sentido legalmente inadmisible…”.
Por cierto, ya veremos, que el derecho que tiene el Conservador para negarse a inscribir, no
es absoluto, tiene sus acondicionamientos y limitaciones; pero ellos no obsta para que
podamos sostener, y esta ponencia tratará de probarlo, que el papel del Conservador de
Bienes Raíces, es activo, y no puede ni debe renunciar a él, so pena de faltar gravemente a
sus deberes, e, incluso, ser condenado a indemnizar los perjuicios que su actitud pasiva o
negativa pudiese causar a terceros, como lo dispone el art. 96 del texto del propio
Reglamento.
La lectura atenta del art. 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, permite
distinguir dos grupos de infracciones, faltas u omisiones, que facultan al Conservador para
rechazar un título:
a). Las que podríamos llamar infracciones de forma u objetivas: que saltan a la vista, por
así decirlo, y que la disposición señala sólo por vía de ejemplo, por lo que pueden,
indudablemente, existir otras de análoga naturaleza que obsten a la inscripción del título.
Estos casos son:
1.- Si no es auténtica la copia que se le presenta. La copia no es auténtica cuando no cumple
con los requisitos que señalan los arts. 401 Nº 8, 422 y 427 del Código Orgánico de
Tribunales de Chile; 57, 62 y 63 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, vale
decir, sólo son auténticas las que están autorizadas por el Notario ante quien se otorgó el
acto o contrato, o su reemplazante, por el Archivero Judicial respectivo si ya se incorporó
a ese archivo el protocolo correspondiente; copia de una sentencia o resolución judicial con
certificado de ejecutoria. Son igualmente auténticos los instrumentos otorgados en el
extranjero, una vez cumplidos los requisitos que exige el Código de Procedimiento Civil.
2.- Si no está en papel competente la copia, exigencia que entre nosotros ha perdido
importancia práctica, por las modificaciones que se han ido introduciendo a la Ley Timbres
y Estampillas.
3.- Si el inmueble no está situado en el territorio que corresponde al Conservador. Sobre
esto, sólo recordaremos que si la propiedad se extiende a través de 2 comunas, que
correspondan a 2 Conservadores, el título se inscribirá en ambas.
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4.- Si no es inmueble la cosa. Esta causal es claramente objetiva. Por ello sólo
recordaremos una situación que suele presentarse en la zona sur, zona de grandes predios y
riqueza maderera. Siendo los bosques de gran valor, a veces superior al del casco, no puede
inscribirse su enajenación, si se venden separadamente del fundo, vale decir, sí sólo se está
vendiendo el bosque en pie. Ello en atención a que los árboles pierden de inmediato su
calidad de inmuebles por adherencia que les asigna el art. 568 del Código Civil y adquieren
la calidad de bienes muebles, cuando se celebra un contrato que no incluye el dominio del
casco y, siendo así, no pueden ser objeto de inscripción en el Registro del Conservador,
aunque se hayan celebrado por escritura pública. (Ver trabajo de don Arturo Alessandri, en
REVISTA DE DERECHO Y JURISPRUDENCIA. Tomo 42, Secc. Derecho, pág. 42 a 49.
“Similitud de cosa mueble en el Derecho CivilPenal”).
5.- Si no se ha dado al público el aviso prescrito en el art. 58 del Reglamento. Esto se
refiere a ciertas publicaciones que el Conservador debe hacer en forma previa, cuando se le
requiere la inscripción de una propiedad que las partes sostienen que no está inscrita, que
no está incorporada al sistema. A esta misma materia se refiere el Art. 693 del Código
Civil. Dadas las situaciones irregulares que a este respecto suelen ocurrir, el D.L. 1939,
publicado el 10 de Noviembre de 1977, estableció otra exigencia o trámite previo a cargo
del Conservador. Debe pedirse un informe a la Oficina de Bienes Nacionales respectiva,
para que en el plazo de 30 días, se pronuncie acerca de si la propiedad que se pretende
inscribir es o no de domino del Fisco. Si el informe no es evacuado en dicho plazo, el
Conservador puede actuar, cumpliendo los trámites de publicidad señalados en el Art.
58 del Reglamento.
En la oración final de este Art. 13 del Reglamento, se contiene, sin duda, el tema más
importante para el Conservador de Bienes Raíces y el que, en la práctica, ha suscitado
mayores problemas y controversias.
Se contiene aquí una pauta, o una concisión general, que autoriza al Conservador para
rechazar una inscripción. La norma distingue dos situaciones específicas y distintas:
a) Si es visible en el título un vicio o defecto que lo anule absolutamente.
b) Si no contiene (el título) las designaciones legales para la inscripción.
Sobre la exigencia a) es conveniente que el Conservador tenga presente dos órdenes de
consideraciones: Que en nuestra legislación, la regla general es que las omisiones o vicios,
en los títulos, produzcan sólo nulidad relativa, de acuerdo al último inciso del art. 1682 del
Código Civil. De ello se sigue que, en la mayoría de estos casos el Conservador no debiera
rechazar la inscripción, buscando la superación del obstáculo, ya que la norma dice que
debe ser visible un vicio o defecto que tenga como consecuencia la nulidad absoluta del
acto o contrato.
En segundo lugar, el vicio o defecto debe ser visible, es decir, estar patente, sin que sea
necesario un análisis más profundo del título, ni tener en cuenta otras consideraciones que
no resultan de la sola observación de él. Ayuda mucho a resolver el problema recordar aquí
una disposición de nuestro Código Civil, que, excepcionalmente, le señala al Juez de una
causa cuando puede declarar de oficio la nulidad absoluta de un acto o contrato. El art.
1683 nos dice que el Juez puede y debe declarar de oficio la nulidad de un acto o contrato
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sólo cuando ella aparece de manifiesto en él. Nos parece que, conceptualmente, existe
similitud entre la actitud del Juez y la del Conservador frente a un título que presenta
ostensiblemente ciertos vicios, ya que la exigencia del Reglamento del Conservador, que
sea visible el vicio o defecto, es semejante a la frase
“aparecer de manifiesto” que señala para el Juez el Art. 1683 del Código Civil. En
consecuencia nos parece que resulta lógico razonar que si ni siquiera un Juez, en quien
reside la plenitud de la jurisdicción, puede declarar de oficio la nulidad de un acto o
contrato, si el vicio no aparece de manifiesto en él, menos puede el Conservador rechazar la
inscripción en un caso semejante, no obstante que este último nunca puede hacer una
declaración de ser nulo un acto o contrato, sino que sólo rechazar la inscripción
por ser visible un vicio o defecto que conducirá a su nulidad absoluta.
De todos modos, conviene recordar aquí que la negativa del Conservador es siempre
revisable por la justicia, vía el recurso de reclamación previsto en el Art. 18 del
Reglamento, por lo que por apelación y la queja puede llegar -y de hecho ha llegado- hasta
ser conocida por la Excma. Corte Suprema.
Es conveniente también tener presente que el criterio, la actitud, con que el Conservador
examina el título que se le presenta, no es, por cierto, el que aplica, por ejemplo, un
abogado de un banco, que debe precaver a su empleador de la más mínima o remota
posibilidad, de que pueda llegar a cuestionarse la validez del contrato que el banco va a
celebrar. Además, al revés de lo que ocurre con el Conservador, el examen del abogado, en
tales casos, debe extenderse a todos los instrumentos celebrados en un lapso que cubra el
período de la prescripción, de cualquiera omisión o vicio.
Veamos, rápidamente dos ejemplos, uno en que es manifiesto que debe rechazarse la
inscripción y otro, en que debe inscribirse el título, no obstante observarse ciertos
problemas o defectos en él.
1.- Una compraventa en que se omite señalar el precio de la cosa, o se hace de manera
legalmente inadecuada. La nulidad del contrato, como compraventa, es visible en el
contrato y se trata de un requisito esencial del mismo. El rechazo del Conservador es
absolutamente procedente.
2.- El Art. 2 del D.L. 3.516, de 1º de julio de 1980, con el fin de evitar que se infrinja la
prohibición de dividir los predios agrícolas en superficies inferiores a 1/2 hectárea,
sanciona con multa a quienes burlen la ley, celebrando contratos que den lugar a la creación
de una comunidad en un terreno de 1/2 hectárea, o que, con la misma finalidad se celebren
contratos de arrendamiento o cualquier otro cuyo resultado sea el de destinar a fines
urbanos o habitacionales los predios agrícolas. Lo cierto es que, a pesar de que el art. 39 de
este D.L. sanciona con la nulidad absoluta “cualquiera infracción al D.L. mencionado”, su
Art. 2º señaló sólo una multa para el caso de infracción a ese texto específico
¿Cuál es la actitud del Conservador frente a un contrato en que 2 o más personas compran
un predio de 1/2 hectárea, que forma parte de otro de mayor extensión?. En mi concepto,
debe inscribirse, ya que el hecho de hacer nacer una comunidad para burlar la ley, el acto,
en sí, está sancionado con una multa, por lo que el contrato no es nulo, en virtud del art. 10
del Código Civil, que dice que sólo “son nulos y de ningún valor” los actos que la ley
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prohibe, salvo que se designe otro efecto que el de nulidad para el caso de “contravención”.
En este caso, señalando la ley otro efecto para la contravención, es manifiesto que debe
inscribirse. Recuerdo que rechacé un contrato de esta especie, fundado en un extenso
informe, y el Juez, ante el reclamo, no
me dio la razón.
b) La última causal para rechazar una inscripción, que señala el Art. 13, se hace consistir en
“no contener el título las designaciones legales para la inscripción”.
La verdad es que esta causal, en la práctica, no llega a poner en serio peligro la validez del
acto o contrato. Las designaciones necesarias para las inscripciones son aquéllas que el
Conservador habrá de incorporar en la inscripción que redactará y están claramente
señaladas en el mismo reglamento; en el art. 78 para las inscripciones de titulo de propiedad
y derechos reales; en el 79 para la inscripción de testamentos; en el 81 para la inscripción
de hipotecas. En consecuencia, la materia no presenta mayores dificultades de
interpretación y, en la práctica, cuando se presentan estas omisiones, y se rechaza el título,
el Notario y el abogado redactor corrigen el defecto o la omisión señalada por
el Conservador mediante una breve escritura de complemento.
c) Otros vicios, omisiones o defectos que impiden al Conservador inscribir un título.
Sólo para redondear el tema, terminaremos diciendo que, aparte del art. 13 del Reglamento
del Conservador de Bienes Raíces, cuya importancia para el recto ejercicio de las funciones
de los Conservadores creo haber puesto de manifiesto, existen también otros impedimentos
para inscribir, diseminados en otros textos legales, otras normas que, directamente, señalan
al Conservador que no debe inscribir diversos actos o contratos, sea absolutamente, sea
condicionando su actuación al cumplimiento de determinados requisitos que deben constar
en el título mismo, o en instrumentos complementarios.
Nos limitaremos en esta ocasión a señalar sólo algunos de los casos mas conocidos, citando
la disposición legal que limita o suspende la actuación del Conservador. Arts. 7, 8 y 9 del
D.L. 1939, de 1977 sustituidos por la Ley 18.255, de 9 de noviembre de 1983. Prohibe
adquirir el dominio y otros derechos reales, en las zonas declaradas fronterizas por el
Ministerio de RR.EE., a los “nacionales” de países limítrofes “en donde existan
prohibiciones, restricciones o limitaciones similares para los chilenos”. Igual prohibición
rige para las sociedades o personas jurídicas con sede en el país limítrofe, o cuyo capital
pertenezca en un 20% o más, a nacionales del mismo país, etc.
La misma ley hace responsables por el incumplimiento de estas normas a los Notarios y
Conservadores, a quienes, si inscriben, se aplicarán las sanciones del art. 441 del Código
Orgánico de Tribunales y con la pérdida del empleo en caso de reincidencia.
Art. 3º del D.L. 993 de 24 de abril de 1975. Prohibe celebrar contratos de arrendamiento,
medierías o aparcerías de predios rústicos con personas naturales o jurídicas extranjeras,
en las zonas fronterizas.
Art. 1º del D.L. 3.516 de 1980. En cuanto condicionan la inscripción de un predio rural a
la exigencia de que ninguno de los lotes resultantes tenga una superficie inferior a 1/2
hectárea.
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Conclusiones
1. Las facultades de los Conservadores de Bienes Raíces, para examinar la legalidad de los
títulos que se le presentan, son incuestionables y emanan en forma clara del texto del art. 13
del Reglamento que regula sus funciones. Es más, falta a sus deberes y puede ser obligado a
indemnizar los perjuicios que causen, si inscribe un título que, objetivamente examinado,
tiene defectos o vicios que pueden causar su nulidad absoluta; como igualmente, si no
inscribe un título careciendo él de vicios o defectos.
2. Los vicios o defectos del título sólo puede considerarlos el Conservador cuando están a
la vista, o aparecen de la sola observación objetiva del documento. Le está vedado al
Conservador hacer elucubraciones o razonamientos jurídicos, que no tengan vinculación
aparente con el texto y tipo de contrato que se le presenta. La posición de los jueces en
casos parecidos, para declarar de oficio nulo un acto o contrato, ilustra la materia relativa a
la posición del Conservador.
3. Se estima que la posición de los Conservadores frente a defectos o vicios que causan sólo
nulidades relativas debe ser más cautelosa y procurar resguardar en la mejor forma posible
su responsabilidad frente a perjuicios de terceros, o de personas con algún
tipo de incapacidad.
4. La posición del Conservador es muy diferente a la del abogado que examina un título
para resolver si existe una omisión o defecto de la cual pueda resultar en una acción de
nulidad respecto al futuro del acto o contrato que desea celebrar su cliente. La actuación
lícita del Conservador no lo convierte en defensor de ninguna de las partes contratantes.
ASIENTOS REGISTRALES
1) Anotación: son aquellas en virtud de las cuales se deja constancia de los títulos y
resoluciones judiciales que se presenten.
Art. 60 Reglamento. “Los interesados pueden pedir la inscripción por sí, por medio
de personeros o de sus representantes legales.”
Art. 61 Reglamento. “Sólo si la inscripción se pide para transferir el dominio de un
inmueble, o de algún otro de los derechos reales comprendidos en el número 1.° del artículo
52, será necesario que el apoderado o representante legal presenten el título de su mandato
o de su representación; en las inscripciones de otro género, bastará que exhiban la copia
auténtica del título en virtud de la cual demandan la inscripción.”
Art. 690 inc. 1º CC. “Para llevar a efecto la inscripción, se exhibirá al Conservador
copia auténtica del título respectivo, y del decreto judicial en su caso.” (Ver también Arts.
57 y 62 Reglamento). Sólo se puede inscribir instrumentos públicos, pero puede exhibirse
instrumentos privados para facilitar la inscripción. Los títulos otorgados en el extranjero
deben legalizarse previamente (Art. 63 Reglamento).
Art. 690 inc. 2º CC. “La inscripción principiará por la fecha de este acto; expresará
la naturaleza y fecha del título, los nombres, apellidos y domicilios de las partes y la
designación de la cosa, según todo ello aparezca en el título; expresará además la oficina o
archivo en que se guarde el título original; y terminará por la firma del Conservador.”
Art. 692 CC. “Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito, se
mencionará la precedente inscripción en la nueva.” (También Art. 80 Reglamento)
Art. 693 inc. 1º CC. “Para la transferencia, por donación o contrato entre vivos, del
dominio de una finca que no ha sido antes inscrita, exigirá el Conservador, constancia de
haberse dado aviso de dicha transferencia al público por medio de tres avisos publicados en
un diario de la comuna o de la capital de provincia o de la capital de la región, si en aquélla
no lo hubiere, y por un cartel fijado, durante quince días por lo menos, en la oficina del
Conservador de Bienes Raíces respectivo.”
Art. 58 inc. final Reglamento. “La inscripción no podrá efectuarse sino una vez
transcurridos treinta días contados desde el otorgamiento del certificado a que se refiere el
inciso segundo.” Se refiere al certificado de cumplimiento de los requisitos.
Copias y certificados.
Los títulos o documentos que deben constar en los registros pueden insertarse en ellos de
dos formas: a través de la transcripción, que consiste en copiar íntegra y literalmente el
documento; o a través de la inscripción, que se reduce a anotar un extracto fundamental del
documento. Este último sistema rige en Chile. En Chile, el esquema de una inscripción de
dominio, es el siguiente (artículo 690 del Código Civil y artículo 78 del Reglamento del
Registro Conservatorio): i) Fecha de la inscripción (En santiago, a …del año…). ii)
Naturaleza y fecha del título (por compraventa de fecha …. de …… del año ….). iii)
Nombres, apellidos y domicilios de las partes (don ……. vendió a don ……). iv) El
nombre y linderos del fundo, es decir, designación de la cosa, según aparezca en el título (el
inmueble ubicado en la ciudad de Santiago, calle ……..Nº ……, Comuna de …….., cuyos
deslindes son ……). v) Oficina o archivo en que se guarde el original (todo ello según da
cuenta la escritura pública de fecha ……………, Repertorio número ……, otorgada en la
Notaría de esta ciudad de don ……………….). vi) Título anterior (El título anterior rola a
fojas ….. número ……. Del Registro de Propiedad de este Conservador, correspondiente al
año …..). vii) Firma del Conservador. Hoy, los conservadores agregan, al final de la
inscripción, el número que corresponde al Rol de avalúo fiscal del inmueble
Cabe destacar que las anotaciones son propias del repertorio puesto que en él, no se realizan
inscripciones.
Cuando se haga alusión a cancelar una inscripción, debemos entender por ello la extinción
de la inscripción, dejar sin efecto la inscripción. El reglamento del conservador ha
determinado que estas cancelaciones deben efectuarse mediante subinscripciones, es decir,
notas marginales.
2).- También puede haber cancelación por convención de las partes, la que supone una
subinscripción de la escritura pública en que consta la cancelación convencional al margen
de la inscripción cancelada.
3).- También puede cancelarse por resolución judicial, la que también debe subinscribirse
al margen de la inscripción cancelada.
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b) C.B.R. competente:
Lo primero que debemos tener en cuenta es que la inscripción, si se trata de los títulos
establecidos en el art. 52 Nº 1 y 2 º del reglamento, debe llevarse a cabo ante el
C.B.R. que corresponda, y éste es aquel que ejerza su competencia en la comuna o
agrupación de comunas donde está ubicado el inmueble, y si se trata de un inmueble que
por el lugar en el que esté situado pertenece a varias comunas de competencia de distintos
C.B.R. se deberá efectuar en cada uno de ellos.
Para proceder a la inscripción se debe concurrir al C.B.R. exhibiendo copia autentica del
título, o del decreto judicial si es el caso. Con la palabra “autentico” se ha discutido, pues si
bien para algunos debe tratarse de instrumentos públicos para otros, debe tratarse de
instrumentos que no sean falsificados. Lo cierto es que el art. 62 del Reglamento dispone
que el Conservador admitirá como auténtica toda copia autorizada, con las solemnidades
legales, por el competente funcionario.
c) Anotación en el Repertorio
Una vez que el C.B.R. recibe la copia autentica, dispone el art. 65 del Reglamento, procede
a anotar un extracto de ella en el repertorio, bajo el número que le corresponda según el
orden de su presentación, y con las enunciaciones enumeradas en el art. 24 del
Reglamento. En efecto, cada página del Repertorio se dividirá en 5 columnas, destinadas a
recibir las siguientes enunciaciones:
1).- El nombre y apellido de la persona que presenta el título.
2).- La naturaleza del acto o contrato que contenga la
inscripción que trata de hacerse.
3).- 3ª. La clase de inscripción que se pide; por
ejemplo, si es de dominio, hipoteca, etc.
4).- La hora, día y mes de la presentación.
5).- El Registro parcial en que, según el artículo 32, debe hacerse la inscripción, y el
número que en él le corresponde.
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A petición del requirente, cuando lo pida, el C.B.R. le podrá dar copa de la anotación hecha
en el repertorio –art. 69 del Reglamento-.
d) Estudio de admisibilidad
La regla es que el C.B.R. no puede rehusar ni retardar una inscripción. Pero tal regla no es
absoluta, pues el Conservador puede negarse a la inscripción cuando la inscripción es
legalmente inadmisible, por ejemplo, falta de autenticidad, o el C.B.R. es incompetente, o
no se trata de un bien inmueble, y demás casos contemplados en el art. 13 del Reglamento y
14 del Reglamento.
Si por el contrario todo está en regla se procede a la inscripción.
Cabe señalar que las formalidades exigidas en la inscripción por avisos se establecen para
la transferencia del dominio por acto entre vivos o para la constitución y transferencia de
otros derechos reales (como el usufructo, habitación, censo e hipoteca que se refieran a
inmuebles no inscritos), pero no para una primera inscripción en base a otros antecedentes,
como ocurre al adquirir por prescripción y se quiera inscribir la sentencia que lo declara así,
o para las inscripciones originadas en la adquisición mediante sucesión por causa de
muerte. Así lo ha resuelto la jurisprudencia.