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Produciendo urbanización en el litoral de la Región de Valparaíso: imaginarios

y producción inmobiliaria

Chapter · October 2015

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4 authors:

Daniel Hiernaux Rodrigo Hidalgo Dattwyler

Autonomous University of Queretaro Pontificia Universidad Católica de Chile
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 Universidad Autónoma de Querétaro

Turismo, Sociedad y Territorio: una lectura crítica.

Libro Homenaje a Manuel Rodríguez Woog
(1957-2015)

Daniel Hiernaux Nicolas

(Coordinador)

Facultad de Ciencas Políticas y Sociales

2015
 Índice

“Esto no es un libro” A manera de introducción 7

Daniel Hiernaux-Nicolas

PRIMERA PARTE CONCEPTUALIZANDO

EL TURISMO Y SU DESARROLLO 23

Sueños y aspiraciones de los y las mexicanas:

descubriendo al liberal salvaje 25
Marco Robles e Isabel Gil Everaert

Notas sobre el sistema turístico y la hermenéutica

del viaje y la hospitalidad 39
Napoleón Conde Gaxiola

Fantasías, sueños e imaginarios del

turismo contemporáneo 65
Daniel Hiernaux-Nicolas

Turismo creativo 97
Sergio Molina Espinosa

Tendencias y problemas actuales relacionados

con la actividad turística 121
Irma Luz Ramírez de la O,
Maribel Osorio García e Irma Cortés Soto
Destinos turísticos a prueba de crisis:
opciones de política pública en el corredor costero
Tijuana-Rosarito-Ensenada (Cocotren) 147
Nora L. Bringas Rábago
Basilio Verduzco Chávez

SEGUNDA PARTE ÉXITOS Y FALLAS:

LAS PARADOJAS DEL TURISMO TRADICIONAL 187
Las paradojas del turismo a 40 años del modelo
de turismo mexicano. El caso Cancún 189
Marisol Vanegas Pérez

Una aproximación al dimensionamiento de las

actividades recreativas náuticas en
Cancún en el Parque Nacional Costa Occidental
Isla Mujeres, Punta Cancún y Punta Nizuc 223
Alfonso de J. Jiménez Martínez,
Damayanti Solano Cristerna y
Francisco Domínguez Estrada

Majahual, destino turístico y de cruceros:

notas sobre las contradicciones de la gestión pública 281
Pricila Sosa

Turismo, pobreza y medio ambiente en Quintana Roo:

un análisis crítico 313
David Velázquez Torres y
Lourdes Castillo Villanueva
Turismo y pobreza 357
Roger Joseph Bergeret Muñoz y
Mónica Corazón Gordillo Escalante

TERCERA PARTE EN BUSCA DE UN

TURISMO ALTERNATIVO 377
Turismo Armónico, hacia el desarrollo local
y la sustentabilidad 379
Rocío Serrano-Barquín y
Daniela Palmas-Castrejón

Turismo, desarrollo territorial y comunidades

indígenas en México 411
Gustavo López Pardo y
Bertha Palomino Villavicencio

Ecoturismo en México:
ilusión del desarrollo rural para la conservación
de la naturaleza 455
Cuauhtémoc León y Marisol Vanegas

¿Es posible promover modelos alternativos de

turismo en sitios de turismo tradicional?
El caso de Maya Ka’an, Quintana Roo 493
Vicente Ferreyra Acosta

Cultura turística: más allá de la idiosincrasia 507

Guido Lara
Turismo cultural, una plataforma productiva de la cultura 521
René R. Rivera Lozano

Reflexiones sobre el patrimonio cultural y el turismo:

hacia un ocio cultural en México 541
Sergio Rodríguez Abitia

CUARTA PARTE LECCIONES DE EXPERIENCIAS

INTERNACIONALES 557

Cuestiones de género en la evolución del turismo de

sol y playa. Un ejemplo del litoral marítimo argentino 559
Regina Schlüter

Turismo y desarrollo, el papel de los hoteleros baleares 589

Macià Blázquez Salom

La construcción de la opinión pública sobre el turismo:

crítica a la teoría del intercambio social 611
Raquel Huete y Alejandro Mantecón

Produciendo urbanización en el litoral de la región de

Valparaíso: imaginarios y producción inmobiliaria 641
Daniel Hiernaux, Rodrigo Hidalgo,
Daniel Santana y Federico Arenas

LOS AUTORES (por orden alfabético) 675

 Produciendo urbanización en el
litoral de la región de Valparaíso:
imaginarios y producción inmobiliaria

Daniel Hiernaux1, Rodrigo Hidalgo,

Daniel Santana y Federico Arenas2

Introducción

La urbanización contemporánea parece haber asumido múltiples

formas (Brenner, 2014), esencialmente mediante la masificación de
la vida urbana que ya no se circunscribe necesariamente al tejido de
la ciudad tradicional sino que ha estallado sobre el campo, devoran-
do a la primera naturaleza (Lefebvre, 2014, p. 1980). Uno de aque-
llos procesos es la urbanización de los espacios litorales que ofrecen
condiciones de sitio que son valoradas mediante múltiples imagi-
narios sociales vinculados al disfrute de la naturaleza –aunque ello
implique su destrucción–, el ocio y el interés por la construcción
de lazos comunitarios –entre iguales, en términos, económicos, po-
líticos, intelectuales– y que son promovidos, reforzados o incluso
manipulados por agentes inmobiliarios, que en múltiples contextos,
han incrementado su poder financiero y político para orientar sus
inversiones hacia múltiples localizaciones que garanticen los mayo-
res beneficios (Lencioni, 2014; Pereira, 2013; De Mattos, 2010).
1
Universidad Autónoma de Querétaro.
2
Pontificia Universidad Católica de Chile.

641
 La investigación urbana en América Latina ha avanzado en la
incorporación, en su agenda, de la subjetividad y la intersubjeti-
vidad inherentes a los procesos de producción social del espacio
y los lugares (Lindón, 2007; Hiernaux, 2009a; Hiernaux y Lindón,
2006) y aunque se ha señalado la importancia de incorporar esas
dimensiones en los análisis de economía política urbana (Hiern-
aux, 2009b), el diálogo entre esas dos perspectivas no es tan fluido.
Por tal motivo, el objetivo del artículo es hibridar ambas perspec-
tivas para comprender cómo a partir de aspectos intersubjetivos
tales como los imaginarios, la imaginería y la manipulación de los
mismos por parte de agentes inmobiliarios que además de osten-
tar una mayor libertad financiera y regulatoria, han impulsado un
proceso de urbanización sin ciudad, sin centralidad y hetereoge-
neidad, extendiendo la vida urbana sobre el litoral de la V Región
de Valparaíso en Chile, durante 1992 y 2012.
En la primera parte se reflexiona sobre aspectos teóricos en
relación al papel de los imaginarios en una producción inmobi-
liaria reestructurada y más potente a partir de ingentes procesos
de financiarización y de regulación neoliberal. Posteriormente,
mediante la combinación de un método cualitativo basado en en-
trevistas semiestructuradas y la revisión de imágenes publicitarias
se identifican los imaginarios que han impulsado dinámicas de
urbanización sin ciudad en la V Región.

Produciendo la urbanización sin límites: imaginarios y produc-

ción inmobiliaria en el litoral

Los conceptos fundacionales de la ciencia urbana parecen ser insu-

ficientes para dar cuenta de las dinámicas de urbanización contem-
poránea (Muñoz, 2010; Brenner, 2014; Marrifield, 2014). Con la

642
expansión sin precedentes de la vida urbana por el planeta entero,
la emergencia de nuevas formas de urbanización sin ciudad (Lefe-
bvre, [1974] 2014) vienen siendo conceptualizadas bajo categorías
de gran amplitud escalar como cosmópolis (Soja, 2008) o pantópo-
lis (Lindón, 2008), así como a través de conceptos de meso escala
que resaltan el carácter discontinuo de las nuevas formas urbanas
con términos genéricos como el de región urbana3 (Scott, 2013; De
Mattos, 2013) o mediante neologismos que han sido propuestos a
partir de procesos locales, aunque suelen ser expresados con aspi-
raciones de generalidad: las metápolis inspiradas en el caso fran-
cés (Ascher, 2004), la ciudad difusa del Veneto en Italia (Indovina,
2012), la ciudad sin confines ejemplificada por Barcelona y sus ra-
mificaciones en Cataluña (Oriol Nel-lo, 1998), la ciudad com-fusa4
de América Latina (Abramo, 2012), la macro zona urbana del área
central de Chile (Hidalgo et al., 2014a), los conglomerados urbano
regionales en Brasil (Moura, 2010) o la concentración desconcen-
trada en Colombia (Cuervo y González, 1997).
Esa tautología conceptual responde a una multiplicidad de
geografías de la urbanización (Brenner, 2014). Una alternativa de
análisis urbano implica asumir esa diversidad de procesos me-
diante el estudio de las relaciones sociales e imaginarios que se
vinculan con la producción de determinadas formas, funciones y
estructuras urbanas (Lefebvre, [1974] 2014). Por lo tanto, a conti-
nuación, se reflexiona sobre la vinculación entre los imaginarios y
producción inmobiliaria en los espacios litorales a partir no sólo
de referentes teóricos, sino de hallazgos de investigación sobre el
tema en el contexto iberoamericano.

3
Aunque hay antecedentes conceptuales de larga data: el concepto de la ciudad
y su región de Geddes (1968) o la noción de megalópolis de Gottman (1961).
4
Juego de palabras en portugués y español: com de compacto y fusa de difusa.

643
Los imaginarios sociales y los espacios del litoral

Al señalar las dimensiones percibidas, concebidas y vividas del es-

pacio social Lefebvre ([1974] 2014) abrió el espectro a nuevas con-
cepciones poco abordadas en el discurso de los estudios urbanos
de acento estructuralista, más centrados en la materialidad de los
procesos de la ciudad que en la vida cotidiana o las subjetividades
e intersubjetividades. En América Latina se ha producido un giro
postmoderno en el campo de los estudios urbanos a través de la
revalorización de aquellas dimensiones olvidadas del proceso de
producción de espacio urbano (Lindón y Hiernaux, 2011), cuya
palabra clave por antonomasia es imaginario, término que aunque
resulta polisémico en ciencias sociales, ha venido siendo utilizado
como categoría conceptual para interpretar aspectos subjetivos de
la espacialidad de la vida social y urbana (Silva, 2000; Hiernaux,
2007; Lindón, 2007).
El conjunto –definido como red o trama– de significados que
las sociedades crean o producen, son imaginarios y sirven a su
vez como orientadores de la vida social (Castoriadis, 1986). Los
imaginarios surgen a partir de representaciones de las realidades
materiales o concepciones del mundo, en un camino que va de la
percepción a la subjetividad, y que no solo produce imágenes sino
que potencia la acción o las prácticas sociales (Hiernaux, 2009).
Por lo tanto, se podría señalar que los imaginarios son elementos
mediadores entre las dimensiones concebidas y vividas del espa-
cio y las prácticas sociales que lo moldean. Si bien se reconoce que
los imaginarios son construcciones subjetivas e intersubjetivas
atadas a un zeitgeist, también se resalta su carácter intrínsecamen-
te espacial ya que no hay imagen sin espacio (Hiernaux, 2007) ni
espacios o lugares sin cualidades otorgadas socialmente.

644
 Aunque existen imaginarios de larga duración histórica tales
como la búsqueda del paraíso perdido, producto de la tradición
judeocristiana (Hiernaux, 2009), el de la seguridad y la autoex-
clusión (Lindón, 2014) o incluso el de la propiedad privada te-
rritorial, éstos operan también mediante modificaciones espacio
temporales sutiles o radicales. Aunque la categoría de los imagina-
rios podría articularse con aspectos materiales (Hiernaux, 2009)
propios de una economía política crítica del espacio urbano, se
ha avanzado poco en ese sentido. Por tal motivo, la producción
inmobiliaria en espacios litorales puede ser un objeto de estudio
desde el cual hibridar ambas perspectivas, sin agotar el tema ya
que asuntos clave como la ideología y las relaciones de domina-
ción escapan, por su extensión, al presente trabajo. Concatenan-
do la movilización de imaginarios sociales de quienes consumen
mercancías inmobiliarias en los espacios litorales, con las prácti-
cas de elaboración de imaginería amparadas en la construcción y
obtención de beneficios y rentas de monopolio por parte de los
agentes inmobiliarios será posible reflexionar sobre algunos vín-
culos entre ambas perspectivas.

La producción inmobiliaria, las segundas residencias y la urba-

nización

Una de las particularidades de las mercancías inmobiliarias es que

expresan en su valor de cambio atributos espaciales, es decir, a las
cualidades del sitio, entendidas como la capacidad portante del
medio físico y social, así como las de situación o articulación con
otros elementos de la primera y la segunda naturaleza (Hidalgo et
al., en prensa; Harvey, 1981; Gray de Cerdán, 1987). En el caso de
los productos inmobiliarios destinados al turismo las cualidades

645
del sitio y de la situación son aún más importantes y no siempre
existen en todos los lugares, por lo que son sujeto de monopoliza-
ción por parte de los agentes inmobiliarios, lo que permite, por un
lado, la obtención de precios de monopolio, que pueden convertir-
se en una forma de bien financiero bastante rentable para los inver-
sionistas (Harvey, 2014) y en consecuencia, presentar una limitada
demanda efectiva que restringe el acceso a las mismas o incluso a
otro tipo de viviendas más baratas por parte de las clases bajas.
Dichas condiciones son fundamentales para comprender el tu-
rismo residencial, un término poco afortunado5 pero de crecien-
te importancia en las ciencias sociales (Hall, 2014), que señala la
actividad de residir temporalmente en una vivienda secundaria
(Hiernaux, 2009). Aunque no es un fenómeno reciente y por el
contrario, remite a imaginarios sociales de larga duración que no
son exclusivos de las clases altas y que incluso se encuentran pre-
sentes en las clases populares6, transformaciones estructurales en
la producción inmobiliaria parecen haber alterado las formas de
propiedad y consumo de ese tipo de viviendas, favoreciendo nue-
vas geografías sociales y potenciando nuevos conflictos ambien-
tales que derivan de un aumento exponencial en su construcción
en múltiples contextos dentro de los cuales destacan casos como
el español, el mexicano e incluso el chileno.

5
Lo que distingue al turismo es precisamente su carácter estacional y el estable-
cimiento de vínculos fugaces con los lugares visitados, situación que es sustan-
cialmente diferente en el caso de la segunda residencia, en el que pueden existir
mayores lazos y en el que la propiedad implica el establecimiento de relaciones
sociales diferentes a las del turismo convencional.
6
La pequeña propiedad rural de quienes migraron en los grandes éxodos ciu-
dad-campo en América Latina ha sido reconvertida en una segunda residencia
e incluso Hiernaux (2009) encontró para el caso mexicano que el turismo in-
terno y llevado a cabo por clases populares da cuenta de una buena parte de la
actividad turística total.

646
 En la presente investigación se asume que tales transformacio-
nes cualitativas y cuantitativas han potenciando ingentes procesos
de extensión tanto del modo de vida urbano, como del tejido urba-
no tal como lo previó Lefebvre ([1970] 1980) y que a pesar de cons-
tituirse en elementos fundamentales del proceso de urbanización
asumen diferentes formas, funciones y estructuras: la localización
de viviendas secundarias en espacios periurbanos o periféricos
con amenidades variadas como la montaña o la playa (Hall, 2014)
han contribuido a reforzar o producir múltiples geografías de la
urbanización (Brenner, 2014) que van desde la creación de formas
difusas, de enclave o lineales que van devorando la primera natura-
leza para solo invocarla como una ficción promocionada mediante
imaginería por agentes inmobiliarios (Lefebvre, [1974] 2014).
La reestructuración inmobiliaria es el proceso conductor de
dichos cambios, entendiéndose como tal un conjunto de trans-
formaciones profundas del proceso de producción de ambiente
construido que implica el surgimiento de nuevas formas de pro-
piedad inmobiliaria –el leasing, los tiempos compartidos, las ac-
ciones en condominios–, la búsqueda y colonización de nuevos
nichos o productos inmobiliarios, una creciente centralización
y concentración del capital promotor e incluso innovaciones en
la organización de la construcción (Pereira, 2008; Pereira, 2013;
Lencioni, 2014). Como lo señala de De Mattos (2007) los cambios
en el sector inmobiliario se han visto favorecidos por una mayor
cantidad de capital financiero disponible en los circuitos globales,
de manera que la regulación neoliberal presente en múltiples con-
textos, permite obtener una amplia variedad de espacios para la
inversión. Los espacios litorales, altamente valorados como luga-
res para el disfrute de la naturaleza –el mar, la playa y el sol– han
sido sujetos de numerosas inversiones turísticas dentro de las cua-
les las segundas residencias juegan un papel preponderante.

647
 En ciertos contextos, como el chileno, hay un imaginario arrai-
gado en el que se asocia el mar, el sol y la playa al descanso, el
disfrute y la felicidad, ya que es en éstos espacios donde diferentes
grupos sociales huyen de la ciudad y la cotidianidad en determina-
dos momentos del año. Por lo tanto, los agentes inmobiliarios, aun-
que no crean tal imaginario, lo estimulan mediante la producción
de imágenes alusivas al mismo –imaginerías– que contribuyen a
impulsar el consumo, mientras que los excedentes financieros y las
inversiones hechas en el sector inmobiliario tienden a reducir las
tasas de retorno –el tiempo entre la producción y la realización del
valor de las mercancías inmobiliarias– (Pereira, 2013).
Tales hechos han llevado a una producción cada vez mayor de
segundas residencias en los bordes costeros y otros espacios alta-
mente valorados por su paisaje, creando nuevas contradicciones y
conflictos: por un lado, su construcción suele justificarse median-
te discursos que resaltan la dinamización de áreas periféricas cuya
economía local se encuentra estancada y vinculada a actividades
rurales poco dinámicas (Hall, 2014), sin embargo, la promoción
de ese tipo de desarrollos inmobiliarios, lanzados a segmentos al-
tos y medios de la demanda, plantea conflictos con las comuni-
dades locales ya que la especulación con el precio de los terrenos
dificulta el acceso a la vivienda por parte de grupos de ingresos
bajos y el consumo cotidiano por parte de los nuevos habitan-
tes incrementa los costes de la vida para las mismas, produciendo
procesos de expulsión o gentrificación (Kahn, et al., 2010; Collins,
2013; Colburn y Jepson, 2012; Gil de Lamadrid, 2008).
Además de dichos conflictos locales, las contradicciones rees-
caladas a ámbitos regionales e incluso nacionales que se producen
por el aliento al consumo turístico del espacio, son ya evidentes a
partir de casos como el español (Gaja, 2008; Huete, 2007, Delgado,
2008): aunque la construcción y la especulación inmobiliaria son

648
alentadas por su función de rescate de caída de la tasa de ganancia
en otras actividades, como lo señalaba Lefebvre ([1972] 1976), mo-
vilizando recursos financieros y trabajo, los promotores esgrimen
ese argumento para presionar al Estado con el propósito de faci-
litar la tasa de retorno de las inversiones mediante la ampliación
desmesurada de los lugares para invertir, valiéndose no solo de la
desregulación de la normativa territorial sino la activa cooptación
de administraciones locales (Capel, 2013). Finalmente, las crisis de
sobreproducción en el sector inmobiliario pueden arrastrar al res-
to de la economía nacional y propagarse por los interconectados
canales del capital financiero global (Harvey, 2013).
Así, el interés por ampliar la frontera de la segunda residencia
y de la urbanización turística implica otra contradicción: aunque
el discurso de la sostenibilidad está presente en el marketing tu-
rístico y dicha actividad suele ser considerada como amigable con
el ambiente, la construcción masiva sobre ecosistemas frágiles ha
potenciado severos conflictos ambientales que se extienden ahora
al cambio climático y la mayor vulnerabilidad a riesgos natura-
les (Hall, 2014). Situación presente no sólo en España (Delgado,
2008) sino en México (Jiménez y Sosa, 2010) y muchos otros con-
textos (Romero et al., 2012; Bin et al., 2011; McNamara, 2013; Bin
y Brown, 2006). Por ello como lo previó Lefebvre ([1974] 2014)
al buscar la naturaleza y huir de la ciudad –ya sea para residir en
vacaciones o buscar un cambio en el estilo de vida–, se produce la
destrucción de ella misma, mientras que el tejido de la ciudad y la
vida urbana, es decir la segunda naturaleza, se extiende.

649
Metodología

Con el propósito de hibridar aspectos cualitativos como los ima-

ginarios y la producción material de productos inmobiliarios se
recurrió a diversos instrumentos y fuentes de información: para
dar cuenta de los imaginarios asociados a habitar una vivienda
en el borde costero de la V Región, se realizaron entrevistas se-
miestructuradas a pobladores de condominios en comunas como
Concón, Viña del Mar, Valparaíso y El Tabo, en el mes de no-
viembre de 2014. Los resultados fueron procesados en el software
Atlas.ti a partir de las siguientes categorías: beneficio agente urba-
no7; conflictos8; elección del lugar9; lugar óptimo10, por lo que fue
posible encontrar patrones de recurrencia en ellas que develan los
imaginarios que guían la elección de la vivienda.
La recurrencia de categorías11 asociadas con los imaginarios y
los conflictos en los lugares de residencia se contrastó con publici-
dad –en texto, videos, imágenes y mapas– alusiva a la promoción
de proyectos en el borde costero, para evidenciar tanto los argu-
mentos más recurrentes que promueven los agentes inmobiliarios,
como lo propone Sobarzo (2008) para el caso de Santiago, al igual
que las contradicciones que surgen del proceso de producción in-
mobiliaria: ello mediante, la revisión de la publicidad de proyec-
tos de vivienda en las comunas del área de estudio12, publicados
7
¿Se ve beneficiado por la presencia de otro agente urbano?
8
¿Cuáles son los conflictos de uso entre el medio físico y el desarrollo inmobi-
liario (acceso a los bienes nacionales de uso público, playas, vista a los recursos
paisajísticos del entorno natural)?
9
¿Por qué eligió este lugar para localizar su vivienda?
10
¿Cree usted que este es un buen lugar? ¿por qué?
11
Elementos del medio físico, del entorno social, equipamientos y accesibilidad.
12
A partir de buscadores como http://www.elinmobiliario.cl/ y http://www.zoo-
minmobiliario.com/ fue posible acceder a los sitios web de 27 proyectos locali-
zados en todas las comunas que integran el área de estudio.

650
entre diciembre de 2014 y enero de 2015, hecho que aunque limi-
ta su análisis intertemporal, al estar circunscrito espacialmente a
las etapas posteriores de los primeros condominios implantados
a partir de los tres últimos lustros, ofrece pistas sobre las mani-
pulaciones más recurrentes de los imaginarios relacionados a los
espacios de borde costero.
Posteriormente, se da cuenta del proceso de construcción de
viviendas en el área de estudio mediante la variación entre catego-
rías de ocupación de la misma –aunque el indicador de viviendas
desocupadas es insuficiente, es el único disponible para estimar el
fenómeno de las segundas residencias–, que son contrastadas con
un indicador morfológico –variación de las manchas urbanas– y
otros de carácter sociodemográfico que en conjunto revelan más
que la extensión del fenómeno de la segunda residencia y el tu-
rismo, un acelerado proceso de urbanización sin ciudad que se
extiende por el litoral de la V Región de Valparaíso.

La urbanización sin límites en la V región de Valparaíso

El área de estudio, conformada por las comunas del litoral de la

V Región, presenta una diversidad funcional importante, ya que
en ella se encuentra la ciudad de Valparaíso –tradicional centro
portuario junto a otros como San Antonio y Quintero– y comu-
nas conurbadas a la misma, tales como Viña del Mar y Concón,
que se han extendido como barrios altos13 en los que la presencia
13 Aunque Viña del Mar desde finales del siglo XIX era bastante más heterogénea
que un suburbio, ya que contaba con actividad industrial y con pensiones obre-
ras (Cáceres, 2007) y actualmente cuenta con importantes funciones comerciales
y de servicios, resulta mejor considerarla como un barrio alto que cuenta con
centralidades de alcance metropolitano, aunque desde luego hay quienes señalan
rasgos que la acercan a una ciudad intermedia (Valdebenito, 2014).

651
de la playa y la construcción de balnearios han jugado un papel
clave para impulsar tempranos procesos de suburbanización en
la primera (Cáceres, 2007; Cáceres y Sabatini, 2003) y otro más
reciente e inacabado en la segunda de ellas (Hidalgo et al., 2014b);
dicho proceso de metropolización, contrasta con la vocación ru-
ral y turística de las demás comunas del área de estudio: comu-
nas como Cartagena, Algarrobo, El Quisco, El Tabo o incluso
Quintero –antes de la instalación una terminal marítima en los
sesenta– ejercieron durante el siglo XX funciones turísticas liga-
das a los balnearios e incluso contaban con viviendas secundarias,
esencialmente de la elite santiaguina (Castro e Hidalgo, 2002) y
porteña, mientras que otras como Puchuncaví, Papudo o Zapallar
eran de carácter rural, principalmente pesquero, al menos hasta
principios de los noventa (Hidalgo et al., 2015).
Como se observa en la figura 1, los mayores porcentajes anua-
les de crecimiento demográfico presentan un patrón centrífugo
a partir de las aglomeraciones urbanas más pobladas como Val-
paraíso, Viña del Mar y San Antonio, cuyos indicadores de creci-
miento son mucho más discretos. Ese hecho indica la presencia de
nuevos procesos territoriales que estarían modificando las condi-
ciones tradicionales de las comunas del litoral de la V Región: uno
de ellos es la masificación de segundas residencias, ya no cons-
truidas por encargo y bajo características singulares, sino median-
te la estandarización de los diseños proyectados por promotores
inmobiliarios capitalistas y el otro, difícil de disociar del primero,
es un ingente proceso de metropolización regional impulsado por
mejoras en las infraestructuras viales que han comprimido el es-
pacio metropolitano tanto de Santiago de Chile, como de Valpa-
raíso (Hidalgo et al., 2014a; Hidalgo et al., en prensa).
Por la tanto, se puede partir de la hipótesis de que la promoción
del consumo de segundas residencias en un contexto de acelerada
integración espacial intermetropolitana Valparaíso-Santiago ha

652
potenciado la urbanización del litoral. Sin embargo, dicho pro-
ceso no hubiese sido posible sin la estimulación del imaginario
de la búsqueda del paraíso, presente desde hace largo tiempo en
las elites porteñas y santiaguinas –como lo evidencia la tempra-
na construcción de viviendas secundarias en las comunas seña-
ladas–, desde de un conjunto de imaginería construida por los
agentes inmobiliarios para potenciar el consumo del espacio cos-
tero. A continuación se analiza la relación entre ambos a partir de
sus coincidencias y divergencias.

De la imaginería al imaginario, del deseo al conflicto

El conjunto de imágenes y representaciones a los cuales recurren

los agentes inmobiliarios son bastante variados –imágenes, textos,
videos, vistas panorámicas, aplicaciones de diseño, etc.– y en el
caso de la V Región varían de manera espacial entre las comunas
urbanizadas que conforman la aglomeración metropolitana de
Valparaíso –Valparaíso, Viña del Mar, San Antonio, y en menor
medida Concón– y las que se encuentran al sur y al norte de ellas
–que han sido lugar de los desarrollos recientes de condominios
verticales y horizontales orientados a segundas residencias14–: en
el caso de las primeras predominan alusiones al medio humano
como el prestigio de la zona, su accesibilidad y exclusividad15,
14
Al norte Zapallar, Papudo, Puchuncaví y el norte de Concón y al sur Alga-
rrobo, El Quisco, El Tabo, Cartagena y Santo Domingo. En comunas como La
Ligua o Quintero no hay proyectos de ese tipo, ya que la primera es la más
distante y la segunda una comuna portuaria con actividad industrial y graves
conflictos ambientales.
15
Aunque hay una variada oferta de viviendas usadas para clases bajas, la gran
mayoría de los nuevos proyectos promocionados se orientan a segmentos de
demanda solvente: clases altas y clase media. La promoción de la vivienda so-
cial no es frecuente en los portales web.

653
mientras que en el segundo grupo lo que se promueve es el dis-
frute del medio físico, la gran rapidez de las comunicaciones entre
Santiago y dichas comunas, así como de los equipamientos priva-
dos que ofrecen los condominios. A continuación se dan detalles
sobre los argumentos esbozados.
Figura 1. a) V Región en Chile;
b) comunas del área de estudio en el borde costero de la V Región

Fuente: elaboración propia con datos del Censo de Población (2002) y del Pre-
censo de 2011.

654
 En comunas como Zapallar, Papudo y Puchuncaví el discur-
so que los agentes inmobiliarios promueven en textos y eslóganes
hace referencia no solamente al disfrute de la playa –el sol y el mar
poco se mencionan–, del bosque en las terrazas y colinas marinas
y el microclima, sino a la exclusividad de los condominios que se
basa en pocas unidades, sean casas o apartamentos por etapa o
edificio, a los equipamientos privados y la alta plusvalía que ge-
neran; en las imágenes, videos, mapas y vistas 3D se señalan las
ventajas de la tranquilidad de un entorno natural, para “descan-
sar y divertirse” en familia –en grupos de cuatro personas, padre,
madre, ambos de edad mediana y dos hijos– sin perder de vista la
vida urbana ya que se destacan la localización de comercio y sobre
todo la conectividad desde Santiago y en menor medida desde
Viña del Mar.
El discurso revela que el mercado de consumo potencial de las
viviendas es el de Santiago primordialmente, y señala directamen-
te el papel de aquellas como segundas residencias y curiosamente
hay pocas alusiones a las migraciones de jubilados o a quienes
desean un nuevo estilo de vida. La exclusividad se revela no sola-
mente a partir de sus precios que suelen promediar más de 4000
Unidades de Fomento16 –en adelante UF– sino a la ausencia de
menciones a la seguridad; las comunas señaladas se consideran
como seguras, tranquilas y exclusivas.
En comunas ubicadas en la aglomeración metropolitana de
Valparaíso, como la comuna del mismo nombre, Viña del Mar y
Concón, la imaginería presenta importantes diferencias respecto a
las anteriores que promueven las segundas residencias, ya que los
valores principales que se muestran –mediante textos y mapas– al
Equivalen, en el año 2014, a 44 dólares aproximadamente, por lo que el pro-
16

medio alcanza 176.000 dólares, aunque la variabilidad es importante, ya que

hay unidades desde las 2000 UF, hasta casi 6000.

655
futuro comprador son la centralidad, expresada como la cercanía
no sólo al comercio sino a los servicios sociales –colegios y hospi-
tales–, la conectividad con Santiago y el eje Viña del Mar-Valpa-
raíso y el carácter residencial y tranquilo del barrio. Sin embargo,
la vista al mar es un valor añadido en casi todos los proyectos de
condominios verticales –aparece en todas las imágenes promocio-
nales, generalmente desde los balcones–, aunque el acceso a la pla-
ya no se menciona sino a partir de la corta distancia a ella.
Aunque los discursos inmobiliarios están predominantemente
abocados a promover viviendas principales, también hay alusio-
nes hibridas que señalan el potencial de las viviendas “para disfru-
tar de Valparaíso todo el año” o mediante una invitación: “viva de
vacaciones todo el año”. Ello revela una estrategia ambigua basada
en una síntesis armónica entre la vista al mar o el acceso a los
balnearios y la vida urbana en la que se requiere de acceso a servi-
cios indispensables; en el caso de Valparaíso, el factor seguridad es
destacado, ya que los proyectos analizados aluden a la vigilancia,
el acceso restringido y suelen proyectar en imágenes el cerramien-
to de los condominios.
Al sur, en comunas como Algarrobo, El Quisco, El Tabo y San-
to Domingo, retorna el argumento promotor de la segunda resi-
dencia. En el caso de Algarrobo, el macroproyecto San Alfonso
del Mar, no sólo cuenta con acceso y vista al mar sino con una
laguna artificial, por lo que el argumento de la exclusividad va
acompañado aquí de una exaltación de lo privado y de la autose-
gregación: “las playas privadas de cada edificio recrean fielmente
el ambiente tropical” y “San Alfonso ha creado un mundo propio
con actividades para toda la familia, lo que permite pasar unos
días entretenidos sin salir del recinto”. A diferencia de otros pro-
yectos en los que predomina la alusión a la familia nuclear, aquí
las imágenes exaltan no sólo la playa artificial como objeto de de-

656
seo sino el cuerpo de la mujer, mientras que aparecen grupos de
niños, parejas jóvenes, grupos de hombre.
En las otras comunas, los condominios presentan precios me-
nores y parecen orientarse más a la clase media, por lo que exal-
tan la combinación entre campo y playa, aunque esta última gene-
ralmente se encuentra distante y no hay vista a la misma, siendo
posible llegar a ella a “sólo unos pasos” o sentir el “aire costero”.
Se invoca no tanto el concepto de deseo –acorde más con quienes
tienen dinero– sino el de “sueño” ya que soñar no cuesta nada; a di-
ferencia de los condominios de clase alta del norte, aquí el discurso
de la seguridad está más presente mediante la alusión al “acceso
controlado”, la “seguridad y tranquilidad” y la presencia en los ma-
pas de las conexiones a Santiago revela una vez más que es a la clase
media de esta ciudad, a quien van dirigidos estos condominios.
Es posible entonces evidenciar que la imaginería y su conte-
nido discursivo están fuertemente segmentados social y espa-
cialmente, ¿pero en qué medida responden a los imaginarios de
quienes compran y habitan en el litoral? El imaginario de la bús-
queda del paraíso perdido, arraigado en las creencias judeocristia-
nas (Hiernaux, 2009), que en las elites latinoamericanas ha estado
siempre presente mediante la búsqueda del campo y la naturaleza
(Romero, 2008) y el rechazo a la congestión y la alteridad que ca-
racterizan a la ciudad, han impulsado tempranos procesos de su-
burbanización en las grandes metrópolis de la región (Almandoz,
2013) que en décadas recientes han reaparecido en las periferias
metropolitanas bajo la impronta de los barrios y ciudades valladas
(Hidalgo, 2004).
En Concón, Viña del Mar y Valparaíso las entrevistas arrojaron
que el leitmotiv de residir en esas comunas es de manera mayori-
taria, la cercanía a las playas. Ese hecho implica sentimientos de
satisfacción por residir en un entorno que garantiza el disfrute

657
de la tranquilidad a partir del acceso tanto a la naturaleza como
a los servicios urbanos entre los que destacan esencialmente el
comercio y aunque no hacen alusión a otros servicios sociales si
se refieren a la buena conectividad, por lo que se puede afirmar
que la centralidad de la ciudad no es requerida siempre y cuando
la accesibilidad sea potencialmente alta.
Aunque la cercanía a las playas es el factor más importante en
las tres comunas, los habitantes le dan una ponderación diferen-
cial según su ubicación: así en Valparaíso, los hogares valoran la
centralidad casi con la misma intensidad que la cercanía a la playa,
por lo que la combinación entre ambas les ofrece una sensación de
alta calidad de vida; sin embargo, en Viña del Mar y Concón los
factores asociados a las condiciones de sitio de los proyectos in-
mobiliarios se destacan mucho más, respecto a los de centralidad
ya que por ejemplo, en la última de ellas los principales motivos
de elección residencial son la cercanía al mar, la naturaleza y el cli-
ma, mientras que en la primera de ellas la playa predomina como
factor de motivación. Algo que es posible resaltar es el alto peso
de un factor que se llama “residencial” y que tiene que ver con
la percepción del barrio como un lugar tranquilo, generalmente
asociada a habitar entre iguales, en este caso con personas de un
nivel de ingreso similar al propio. Dichos factores aparecen sobre-
rrepresentados tanto en Viña del Mar como en Concón.
A diferencia de esas comunas en El Tabo, los principales factores
de elección residencial son la centralidad, la naturaleza y el precio
del terreno, mientras que la cercanía a la playa es un factor secunda-
rio, lo que indica que a pesar de que el imaginario de la naturaleza
de la costa se encuentra presente en la clase media –hecho que es
evidente por la gran cantidad de población flotante en los balnea-
rios de comunas como El Quisco, El Tabo o Cartagena–, las restric-
ciones del ingreso implican solamente una emulación del consumo
de la clase alta, situación que ha sido promovida por los agentes

658
inmobiliarios mediante la construcción de condominios pequeños
en esas comunas o en La Ligua, en espacios más distantes a las ame-
nidades, de menor conectividad y poco prestigio residencial.
El imaginario de la playa como lugar de descanso y felicidad
que aleja la cotidianidad del trabajo es por consiguiente una cons-
trucción social hondamente arraigada en la sociedad urbana tanto
de Santiago como de Valparaíso y es por ello que la imaginería
elaborada por los agentes inmobiliarios locales, busca promocio-
nar el regreso a la naturaleza y a la vida en comunidad como una
utopía claramente de elite, enfocada más que todo en la clase alta y
en la emulación de ella que busca la emergente clase media local.
Sin embargo, la creación de signos y símbolos, así como de re-
presentaciones por parte de dichos agentes tiende a ocultar los con-
flictos que surgen de ese estilo de urbanización: en todas las comu-
nas, sus habitantes señalan que el principal conflicto que amenaza
su calidad de vida es la destrucción del paisaje que ha ocurrido por
la masificación de la construcción de viviendas y de infraestructura
turística, al igual que la contaminación, los riesgos naturales y los
problemas de congestión vial. Es por ello que la urbanización im-
pulsada durante las dos últimas décadas a partir de una utopía de
playa y descanso se ha tornado en una distopía que expresa una cre-
ciente conflictividad social y ambiental (Hidalgo et al., en prensa).

Urbanización y reestructuración de la geografía social del litoral

El desempeño del sector de la producción inmobiliaria depende

del nivel de apropiación por parte del capital promotor, de diver-
sos fondos financieros privados o públicos, por lo que podría seña-
larse su doble papel como un receptor de excedentes sociales que
puede impulsar la acumulación de capital, aunque inmovilice en el
suelo recursos e inversiones por periodos sumamente largos (Har-

659
vey, 1990 y 2013), es decir, aunque impide la caída de la tasa de
ganancia en otros sectores productivos, incrementa la especulación
(Lefebvre, [1972] 1976). En el caso chileno, desde el regreso a la
democracia, la actividad inmobiliaria ha experimentado un marca-
do dinamismo, que aunque no ha desembocado aún en una crisis
sistémica, está sometida a una marcada estacionalidad (Gráfica 1).
Dicho auge ha sido interpretado como el corolario de la regula-
ción neoliberal, así como del ingente proceso de financierización
del sector: dentro del primer factor se incluyen mecanismos cau-
sales que van desde la inexistencia de una política de ordenamien-
to territorial de escala nacional o la fragmentación de las norma-
tivas locales, hasta la promulgación de una ley cuyo propósito fue
reconvertir una gran cantidad de suelo rústico en urbano en áreas
periurbanas (Hidalgo, et al., 2014a), lo que implica una mayor dis-
ponibilidad de lugares para la inversión inmobiliaria (De Mattos,
2010); el segundo factor tiene que ver con el crecimiento del ca-
pital disponible para la promoción inmobiliaria, esencialmente
mediante la fusión entre el capital comercial, financiero y el pro-
motor, que ha contribuido a incrementar la liquidez del sector (De
Mattos, 2007; Daher, 2013; Cattaneo, 2011).
En Chile, a pesar de los vaivenes cíclicos tradicionales del sector
que se desarrollan mediante fases de crecimiento y caída de entre
4 y 6 años, hay una tendencia lineal de largo plazo al aumento de
la superficie edificada que parece producir cada vez lapsos de auge
mayores, como lo demuestra la fase entre 1993 y 1998 y luego la que
ocurrió entre 2003 y 2009. La producción residencial, menos afec-
tada por la estacionalidad de corto plazo, llegó a representar el 40%
promedio de la superficie edificada, lo que sugiere que la vivienda
sigue siendo un ámbito de acumulación de capital atractivo para el
capital inmobiliario. Sin embargo, la producción de vivienda se ha
diversificado y la segunda residencia es ahora un producto inmobi-
liario activamente promocionado por las empresas del sector.

660
 Gráfica 1. Superficie edificada en Chile

Fuente: datos del INE (2014).

El señalado boom ha impactado en la V Región, la cual ha

registrado una intensa actividad durante las dos últimas déca-
das, especialmente en el mercado de la vivienda (figura 2), ello
a pesar de cierto estancamiento en años recientes en los cuales
el PIB de la construcción ha retrocedido un 4% –entre 2008 y
2012–. La figura 2 revela que el auge constructor presenta una
alta concentración en el espacio y el tiempo. En cuanto a la pri-
mera dimensión cabe destacar el gran incremento del parque
de vivienda en comunas al sur de Valparaíso, que cuentan con
balnearios de tradición como en Algarrobo, El Quisco, El Tabo,
Cartagena y Santo Domingo; mientras que al norte el auge cons-
tructor de vivienda se desplegó en comunas predominantemen-
te rurales hasta los noventa como Concón, Puchuncaví, Papudo
o Zapallar y que con excepción de Quintero, en donde se localiza
un puerto y una zona industrial que ha degradado el ambiente
marino y costero, presentan los desarrollos inmobiliarios más
onerosos, destinados a la clase alta.

661
 En relación a la temporalidad del boom, en la figura 2 se puede
identificar que gran parte del aumento del parque de vivienda en
las comunas del área de estudio, ocurrió entre los dos últimos
periodos intercensales de 1992-2002 y 2002-2011, aunque fue
este último el de mayor dinamismo, en especial en las comunas
de mayor variación positiva de la construcción y no así en otras
como Valparaíso o Casablanca.

Figura 2. Transformaciones de los parques

de vivienda comunales entre 1992 y 2011

Fuente: elaboración propia con datos de los Censos de Población y Precenso de

2011 (INE, 1992; 2002; 2011).

662
 Durante el primer ciclo de auge inmobiliario, el peso del fenó-
meno de la segunda residencia aumentaba a un ritmo acelerado
de más de 11% en toda el área de estudio (figura 3): aunque en
Valparaíso y otras comunas como La Ligua o Casablanca, tal di-
námica fue afectada por procesos de estancamiento económico
y en la primera de ellas ocurrió un éxodo metropolitano hacia
comunas aledañas. En las demás, tuvieran tradición turística o
no, se presentaban incipientes procesos de construcción de ma-
croproyectos urbanísticos orientados principalmente y a la provi-
sión de segundas residencias (Andrade e Hidalgo, 1996; Sánchez
y Cárdenas, 2000), llegando a representar en el año 2002 más de
un 50% del parque residencial municipal en comunas como Santo
Domingo, Algarrobo, El Quisco, El Tabo, Cartagena, Puchuncaví,
Papudo y Zapallar.
Durante la fase de auge inmobiliario que coincidió con el pe-
riodo intercensal 2002-2011, la situación parece haber cambiado
notoriamente (figura 3). En ciertas comunas la proporción de vi-
viendas desocupadas ha disminuido y en las demás, inclusive en
las que cuentan con proyectos inmobiliarios cuya promoción se
realiza con el argumento de la segunda residencia, se ha ralentiza-
do el aumento de dicha tipología residencial. Solamente Valparaí-
so, Viña del Mar y Concón han presentado una mayor variación,
viviendas desocupadas, lo que al menos para la primera de ellas
representa la continuación de un proceso de estancamiento eco-
nómico y urbanístico.

663
 Figura 3. Variación intercensal de las viviendas
desocupadas en el área de estudio

Fuente: elaboración propia con datos de los Censos de Población y Precenso de

2011 (INE, 1992; 2002; 2011).

664
 La masiva producción de segundas residencias en el litoral de
la V Región coincidió con una intensa fase de compresión del es-
pacio metropolitano en la macro zona urbana del centro de Chile,
impulsada por la construcción y mejora de autopistas, cuya den-
sidad ha aumentado en 208% en la Región de Valparaíso y 170%
en la Región Metropolitana entre 2001 y 2011 (MOP, 2014), hecho
que ha contribuido a que muchas viviendas construidas como se-
gundas residencias puedan ser empleadas como viviendas prima-
rias. Ese es quizás uno de los rasgos que más distinguen la urbani-
zación del litoral chileno respecto al caso español, al mexicano o
al costarricense, además de que en la V Región la inmigración in-
ternacional por amenidades o estilo de vida es un fenómeno poco
frecuente y el consumo turístico es llevado a cabo por las clases
altas y medias de Santiago y Valparaíso.
La hibridación entre el desarrollo inmobiliario orientado a
segundas residencias y la metropolización regional en la macro
zona urbana central de Chile ha conducido a un proceso de urba-
nización bastante particular (figura 4): crecimiento demográfico
concentrado en comunas alejadas de la aglomeración metropoli-
tana de Valparaíso y que no reúnen las condiciones para ser con-
sideradas ciudades –centralidad, densidad, civitas–, elementos
del tejido urbano dispersos por el litoral en donde predominan
viviendas de precios muy altos, insertas en condominios cerrados
horizontales y verticales que son acompañados por instalaciones
comerciales –strip centers, hipermercados y tiendas– y por ende
un crecimiento acelerado del espacio construido que se expresa
en un aumento de las superficies conurbadas.

665
 Figura 4. Tejido y vida urbana en el litoral de la V Región

Fuente: elaboración propia con datos de los Censos de Población (1992, 2002),
Precenso (2011) e imágenes Landsat (1993 y 2012).

666
Conclusiones

Al hibridar la categoría de imaginario con las de regulación y pro-

ducción capitalista del espacio urbano fue posible identificar el
doble rol del primero como generador de agencia social y como
elemento manipulable por parte de los productores inmobilia-
rios, que conjugado con el creciente poder político y financiero
producto de los procesos de neoliberalización y financierización
han impulsado un proceso de urbanización múltiple: con rasgos
morfológicos de continuidad en Viña del Mar y Concón y con
elementos de dispersión en comunas como Puchuncaví, Papudo y
Zapallar o en Algarrobo, El Quisco, El Tabo o Santo Domingo.
En el último caso la urbanización se ha presentado como una
extensión del tejido urbano a partir de la implantación de condo-
minios cerrados y equipamientos comerciales, mientras que en
la aglomeración metropolitana de Valparaíso, el imaginario de la
playa refuerza a otros, más circunscritos a la ciudad tradicional
como el de la vida comunitaria entre iguales o el de la seguridad.
Las implicaciones de dicho proceso de urbanización sin ciudad
están aún por comprenderse, pero se insinúa en la opinión de sus
habitantes que la búsqueda de una vida en la naturaleza en condi-
ciones urbanas está llevando a la destrucción de la misma.
Otras consecuencias sobre las que es necesario ahondar en in-
vestigaciones futuras tienen que ver con los conflictos sociales y
espaciales de la urbanización sin ciudad: la posible expulsión de
comunidades locales, la pérdida de su identidad, la dualización de
la estructura social, la escasez de equipamientos para una vida ur-
bana de calidad y muchos otros conflictos más. Aunque por ahora
la urbanización del litoral es un proceso emergente, se podría con-
cluir que expresa las contradicciones de la urbanización capitalista
tardía en la que la producción inmobiliaria juega un rol central no
sólo a partir de su función multiplicadora, sino como una activi-
dad productora de signos y símbolos (Lefebvre, [1974] 2014).

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