Metodologías de tasación

Perito tasador pieza fundamental para la inversión

I. INTRODUCCIÓN
 TASACIONES EJECUTADAS
2007 – 2018 15 608

10 462
7 707
5 958
4 292
3 750 3 823 3 398 3352
2 039 2 441
1 128

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Fuente: Memoria Anual 2018 - PROVIAS NACIONAL - MTC
Fuente: Memoria 2018 - Banco Central de Reserva
 TASACIONES 2018

AC
PROVIAS NACIONAL - MTC COFOPRI OTRAS ENTIDADES

9 142 5 056 1 410

CARRETERAS FORMALIZACIÓN PROYECTOS DE
AEROPUERTOS DE LA PROPIEDAD INVERSIÓN
TASACIONES A NIVEL NACIONAL
2018

Departamento Tasaciones
Lima 4 891
La Libertad 1 248
Arequipa 1 161
Cajamarca 1 104
Puno 1 080
Otros 6 124
II. METODOLOGÍAS DE TASACIÓN

=
2.1 NORMATIVA DE VALUACIÓN Y TASACIÓN

REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES - PERÚ
• Resolución Ministerial N° 172-2016-
VIVIENDA publicada 23 de julio de
2016

• Modificado con Resolución Ministerial

N° 424-2017-VIVIENDA publicada 03
de noviembre de 2017
 NORMATIVA
INTERNACIONAL PERUANA

IVS1 RNT2
ENFOQUES COMERCIAL REGLAMENTARIA
(Principios de Economía) (MUEBLES E INMUEBLES) (INMUEBLES)

RENTA VALORES
MERCADO
(INGRESOS)
COSTOS MERCADO COSTOS RENTA
ARANCELARIOS
1 International Valuation Standards 2 Reglamento Nacional de Tasaciones
 VALOR DE LA TASACIÓN (TUO D. LEG. 1192)

VALOR PERJUICIO
COMERCIAL ECONÓMICO

TERRENO TERRENO LUCRO DAÑO

URBANO CESANTE EMERGENTE
RÚSTICO

EDIFICACIONES PLANTACIONES
 VALOR DE LA EDIFICACIÓN
VE = Área techada + Obras complementarias + Instalaciones fijas y permanentes
ÁREA ESTRUCTURAS ACABADOS INSTALACIONES
TECHADA
MUROS Y
PISOS ELECTRICAS
COLUMNAS

PUERTAS Y SANITARIAS
TECHOS VENTANAS

REVESTIMIENTOS

BAÑOS
FACTOR DE DEPRECIACIÓN
 VALOR DE LAS PLANTACIONES
Costo de producción
TRANSITORIAS y utilidad esperada

CRECIMIENTO
(costos de instalación y
mantenimiento)
PERMANENTES
PLANTACIONES
PRODUCCIÓN
(Vida útil restante y la
ESPECIES utilidad)
FORESTALES
Maderables
No Maderables
2.2 VALOR DE LA TASACIÓN PARA LA ADQUISIÓN Y/O EXPROPIACIÓN DE
INMUEBLES PARA LA EJECUCIÓN DE INFRAESTRUCTURA
 2.3 VALOR COMERCIAL DE TERRENO URBANO

1ER PASO: IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS

Ubicación Extensión Zonificación Entorno Otros

 VALOR COMERCIAL DE TERRENO URBANO

2DO PASO: ESTUDIO DE MERCADO

Búsqueda de muestras de mercado

inmobiliario (Mínimo 5)
VALOR COMERCIAL DE TERRENO URBANO

2DO PASO: ESTUDIO DE MERCADO

Georeferenciación y descripción de
características
 DETERMINACION DEL VALOR UNITARIO DE TERRENO (VT)
ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO DE LA ZONA
VALOR DE TASACION DE UN PREDIO AFECTADO POR CONSTRUCCIÓN, OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO DE LA NUEVA
AUTOPISTA RAMIRO PRIALÉ

1 Fuente : INSPECCIÓN OCULAR (1) VUT1 = S/. 1 438,06 /m2

Área del terreno = 144,00 m2
Valor de la oferta = S/. 207 080,00
Ubicación : URB. ALAMEDA DE ÑAÑAMZ- O LOTE 34 5TA ETAPA
Contacto : Sr. LINO CORDOVA
Teléfono : 999869751
3ER PASO: APLICACIÓN DE LOS FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
¿Qué función tienen los factores de homologación ?
1. Analizar las muestras en relación al bien a tasar (similitudes y
diferencias) para homogenizar los valores.
2
1
Cuando la característica de la muestra es mejor o más favorable
que el bien a tasar, el factor será menor a 1
PREDIO
FACTOR DE ENTORNO
PREDIOS PROMEDIO

ENTORNO FACTOR

Regular 1,00

DESCRIPCIÓN DE CARACTERÍSTICA
MUESTRAS FACTOR

Muy Bueno 0,80 MUESTRA

Bueno 0,90

Regular 1,00

Malo 1,10

Muy Malo 1,20

Cuando la característica de la muestra es inferior o más
desfavorable que el bien a tasar, el factor será mayor a 1
FACTOR DE ENTORNO
PREDIOS PROMEDIO
PREDIO
ENTORNO FACTOR
Bueno 1,00

DESCRIPCIÓN DE CARACTERÍSTICA
Muestras FACTOR

Muy Bueno 0,90

Bueno 1.00
MUESTRA
Regular 1,10

Malo 1,20

Muy Malo 1,30

FACTOR DE ZONIFICACIÓN PREDIO
PREDIOS PROMEDIO

ENTORNO FACTOR
Residencial Media 1,00

DESCRIPCIÓN DE CARACTERÍSTICA

Muestras FACTOR
Reglamentación Especial 1,50 MUESTRA
Residencial Baja 1.20

Residencial Media 1,00

Alta Densidad ?
Comercio Zonal ?
FACTOR DE EXTENSIÓN PREDIO
PREDIOS PROMEDIO

ENTORNO FACTOR
250 – 350 m2 1,00

DESCRIPCIÓN DE CARACTERÍSTICA

Muestras FACTOR
150 – 250 m2 0.90
MUESTRA
251 – 350 m2 1,00

351 – 500 m2 1,10

501 – 1 000 m2 1,20

3ER PASO: APLICACIÓN DE LOS FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
 ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO
DETERMINACION VALOR UNITARIO DE MERCADO (VUT)
VALOR DE TASACION DE UN PREDIO AFECTADO POR CONSTRUCCIÓN, OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO DE LA NUEVA AUTOPISTA RAMIRO PRIALÉ

LOCALIZACIÓN : DISTRITO : LURIGANCHO CHOSICA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

AREA AFECTADA : 305,93 m2

FACTOR EXP. URBANA

MUESTRA
AREA DEL VALOR UNIT ARIO ZONIFICACION UBICACIÓN
FACTOR DE
VALOR
VALOR UNITARIO
VALOR TOTAL ACTUALIZA TERRENO
DESCRIPCION T ERRENO (S/.) DE T ERRENO EXTENCI TOPOGRA ECOLOGI CION
UNITARIO
URBANO
(M2) (S/./m2) DIST. ON FICO
SUELO OFERTA
CO
ENTORNO
IPC
ESTIMADO
NORMATIVO CAV Fr.
TIPO COEF. COEF.
(Km.)

PREDIO A VALUAR 305,93 ZHR

MUESTRAS DEL ESTUDIO DE MERCADO

SE VENDE TERRENO
1 URB. ALAMEDA DE ÑAÑA 144,00 S/. 207 080,00 S/. 1 438,06 RDM 0,6 0,5 0,9 1 1 0,75 0,8 1 0,8 1 372,75
MZ- O LOTE 34 5TA ETAPA

SE VENDE TERRENO
LOTE 44 Y LOTE 45
2
URB. ALAMEDA DE
120,00 S/. 233 800,00 S/. 1 948,33 RDM 0,6 0,5 0,9 1 1 0,75 0,8 1 0,8 1 505,01
ÑAÑA

VENTA DE TERRENOS
3 URB. SOL DE 120,00 S/. 100 200,00 S/. 835,00 RDM 0,6 4 0,8 1 1 0,75 0,8 1 0,8 1 192,38
HUAMPANI

VENTA DE TERRENOS
4 URB. SOL DE 350,00 S/. 400 800,00 S/. 1 145,14 RDM 0,6 0,5 0,8 1 1 0,75 0,8 1 0,8 1 263,84
HUAMPANI

TERRENO EN VENTA
5
LA ERA DE ÑAÑA 150,00 S/. 133 600,00 S/. 890,67 RDM 0,6 0,5 0,9 1 1 0,75 0,8 1 0,8 1 230,86

370,15 0,75 0,85

VENDO TERRENO
6 URB. ALAMEDA DE 135,00 S/. 328 700,00 S/. 2 434,81 RDM 0,6 0,5 0,9 1 1 0,75 0,8 1 0,8 1 631,10
ÑAÑA 2DA ETAPA

VENDO TERRENO
7 URB. ALAMEDA DE 130,00 S/. 133 600,00 S/. 1 027,69 RDM 0,6 0,5 0,9 1 1 0,75 0,8 1 0,8 1 266,38
ÑAÑA

VENDO TERRENO
8 URB. ALAMEDA DE 130,00 S/. 233 800,00 S/. 1 798,46 RDM 0,6 0,5 0,9 1 1 0,75 0,8 1 0,8 1 466,16
ÑAÑA

VENDO TERRENO
9 URB. ALAMEDA DE 131,00 S/. 170 340,00 S/. 1 300,31 RDM 0,6 0,5 0,9 1 1 0,75 0,8 1 0,8 1 337,04
ÑAÑA III

VENDO TERRENO
10 URB. ALAMEDA DE 139,00 S/. 233 800,00 S/. 1 682,01 RDM 0,6 0,5 0,9 1 1 0,75 0,8 1 0,8 1 435,98
ÑAÑA
1

MUESTRAS 235,97
VALORES VALOR ELEGIDO
PROMEDIOS ANTECEDENTES 232,00 S/, / m2
236,00
III. CONCLUSIONES
 3.1 DE LAS METODOLOGÍAS DE TASACIÓN

 RNT: Brinda a los peritos los criterios, métodos y

procedimientos para la tasación de bienes.

 La normativa internacional : Guía alternativa y útil

para la aplicación de otros métodos de tasación
 3.2 PERFIL DEL PERITO TASADOR
PIEZA FUNDAMENTAL PARA LA INVERSIÓN
 Conocimiento
 Experiencia
 Integridad
 Criterio independiente
 Capacidad de investigar y
analizar información para
estimar un valor
razonable.
 3.3 REQUISITOS PARA SER PERITO ADSCRITO/A
AL MINISTERIO DE VIVIENDA CONSTRUCCIÓN Y
SANEAMIENTO

 05 años de colegiado y habilitado

12 Tasaciones de la especialidad de su
profesión (05 años de antigüedad)
 Capacitación en tasaciones
 Capacitación en ofimática y/o geomática