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ASUNTO : AP31-V-2009-000115Se refiere el presente caso a una demanda de

desalojo arrendaticio por razón de la demolición del inmueble que ha presentado


el ciudadano DANIEL FERNANDEZ GONZALEZ, mayor de edad, de este
domicilio, Cédula de identidad, representada por la abogada Prisca Malave, IPSA
# 21.555; contra el ciudadano ELBANO JOSÉ SEGOVIA, mayor de edad, de
este domicilio, C.I. No.V-1.880.005.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la apoderada de la parte actora que su defendido es propietario del
“Edificio Habana”, situado en la Avenida España de la Urbanización Nueva
Caracas, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, de Caracas, cuyo
apartamento No.9 esta alquilado a la parte demandada por contrato verbal de
arrendamiento..
Ahora bien, dicho inmueble debe ser demolido, por existir fallas de construcción
y libre escorrentería de aguas negras y observarse condiciones críticas en su
estructura.
Por ese motivo, de acuerdo con la causal de la letra c) del art. 33 del Decreto Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios, e invocando informes técnicos, demanda al
inquilino el desalojo del apartamento. Estima la demanda en Bs. .Normales 3.600,
oo que representan Bs. Fuerte #,60.
Contestación de la demanda
La parte demandada, haciéndose asistir por el abogado Luis Antonio Sierras
Villegas, IPSA # 88326, en la oportunidad legal, contradijo la demanda, bajo el
siguiente argumento:
El documento que aportó el demandante—sin individualizar de cuál documento
se trata—es irrito, ya que no es original, sino una copia de un oficio, que nada
aporta porque los INFORMES que emite la Dirección de Gestión Urbana deben
cumplir una serie de parámetro de seguridad que el aportado por la demandante
no cumple—sin especificar cuáles parámetros de seguridad no cumple el
documento de marras.
Examen de las pruebas
1.-
A los folios 13 y ss, y 19 y ss corren en fotostatos dos documentos protocolizados
representativos de los títulos de propiedad del Edificio HABANA, al que
pertenece el apartamento, cuya desocupación se pide; títulos que aparecen en
cabeza de la parte actora.
La propiedad no ha sido cuestionada por la parte demandada; aún cuando es
lógico que los permisos de demolición deban salir a nombre del propietario.
2.-
Al folio 24 corre la Cédula Catastral del Edificio Habana.
3.-
Al folio 25 y ss corre en original un Informe Técnico No .Vs-21-001/08 emanado
de la Coordinación de Asistencia de Trámite y Seguimiento de Obras de la
Dirección de Control Interno de la Alcaldía del Municipio Libertador, en fecha 25
de febrero de 2008, No.006632.
En él se lee:
Tal como lo establece el Informe Técnico No.23-131-98, de fecha 11-02-99, el
referido inmueble presenta condiciones críticas en cuanto a su estructura y todo el
sistema de aguas servidas y blancas.
Con el paso del tiempo, las condiciones del inmueble se han agudizado al punto
que representa un riesgo inminente para los ocupantes y sus bienes.
Todo los aspectos reflejados en el informe técnicos antes descritos evidencia el
mal estado en que se encuentra el inmueble, varios años después.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES:
…se ordena la demolición de la construcción existente en riesgo…
En cuanto a este documento la parte demandada dice en contestación que no es
original y además no reúne los “parámetros de seguridad” que los informes que
emite la Dirección de Gestión urbana suelen tener.; lo cual quedará demostrado en
la fase probatoria.
Hay que decir que el documento que nos ocupa es un documento administrativo,
según doctrina reiterada de los Tribunales Contenciosos-Administrativos; y de
acuerdo con la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA) goza de
presunción de certeza y de fidelidad que lo hace merecedor de confianza, salvo
prueba en contrario.
Sin embargo, debemos de hacer notar que el documento en referencia contiene un
“informe técnico” como resultado de una inspección ocular realizada por el
órgano administrativo en el inmueble de marras; pero no es una “orden o
permiso” de demolición, como tal; que es lo que se requiere en estos casos.
En efecto, no podría desalojarse a los arrendatarios, en base de esta causal, sin
que antes no se hubiese dado ya la orden o permiso de demolición; por más que
pudieren existir informes técnicos favorables a la demolición. Lo contrario sería
admitir la posibilidad de ejecutar un desalojo por el art. 38 letra c) del Decreto
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para después enfrentar el riesgo de que el
órgano administrativo, cuando se tramite el permiso correspondiente, por alguna
razón, deniegue el mismo o no dicte la orden, sin la cual no podría realizarse los
trabajos respectivos de derribo del inmueble.
Esto hace necesario que la orden o autorización administrativa de demolición
tenga necesariamente que preceder a la sentencia judicial de desalojo de los
inquilinos; y no lo contrario.
4.-
Al folio 90 y ss corre en fotostato un documento representativo de una
comunicación u oficio de fecha 18 de junio de 2002, emanado del Cuerpo de
Bomberos de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, donde se le comunica a la
parte actora que realizaron una evaluación ocular en el edificio Habana,
observándose una serie de desperfectos en el inmueble—mayormente filtraciones
de agua residuales—recomendándose en consecuencia:
Dirigirse a Control Urbano para que se realice el estudio de carga estructural y el
análisis geotécnico y finalmente realizar el mantenimiento preventivo y correctivo
para minimizar el alto riesgo existente.
Se observa que las fallas detectadas son producto de filtraciones de aguas
residuales; y el organismo no recomienda demolición, como en el estudio
anterior, sino medidas preventivas y correctivas.
Además si recomienda allí que se haga un estudio de carga estructural y un
análisis geotécnico, es porque el estado de la estructura del inmueble y de sus
cimientos, se desconocen y no se sabe las condiciones en que se encuentran; por
lo que el informe lo percibimos como incompleto; amen de que cabe decir lo
mismo que se dijo en el número anterior.
5
Al folio 122 corre un Informe No.CH-21-001/9, de fecha 30 de enero de 2009,
emanado de la Coordinación de asistencia de Trámite, Seguimiento de Obras e
Inspección de la Dirección de Control Interna de la Alcaldía del Municipio
Libertador, donde se dice:
● Que La Resolución emanada del Despacho No.00644 de fecha 02 de noviembre
de 2004), donde se ordenó la demolición, es presuntamente forjada .
● Que el inmueble no presenta ningún tipo de falla visible que indique riesgo para
la estructura.
Corresponde decir:
1. Con dicha prueba se le esta prácticamente quietando eficacia probatoria al
informe técnico de fecha 25 de febrero de 2008.que corre al folio 25 y que fue
analizado en el No. 2 de estos análisis.
2. Por otra parte, la Resolución de fecha 02 de noviembre de 2004, donde se
ordenó la demolición del inmueble—y que aquí se dice que es un documento
forjado--no obra en el expediente de este juicio.
6.-
Al folio 123 y ss corre en fotostato un ejemplar de la Gaceta Municipal No.3119-
2 de fecha 5 de marzo de 2009, que recoge el Decreto 31 del Alcalde Rodríguez
Gómez, donde se declara de interés publico toda la materia arrendaticia
relacionada con la vivienda y el habita de inmuebles ubicados en la ciudad de
Caracas; y además se dice que no puede desalojarse de inmueble destinados a
vivienda, sin la orden escrita y expresa del alcalde.
El art. 2 de ese Decreto dice que una de las finalidades del mismo, es erradicar los
desalojos arbitrarios dentro del Municipio; pero—decimos nosotros—la mejor
garantía contra desalojos arbitrarios es precisamente que los arrendadores
cumplan con el debido proceso legal, donde se garantice el derecho a la defensa y
además se invoque para ello una causa legal..
No podría calificarse de “arbitrario” un desalojo donde se cumpla con el debido
proceso legal; porque se haga dentro del procedimiento contemplado en el art. 35
y ss del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y se decrete además de
acuerdo con un motivo expresamente consagrado por la ley; como es este caso,
donde se esta demandando judicialmente el desalojo por una causal contemplada
en el art. 34, letra c) del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. Ello
haciendo abstracción de lo que en definitiva se resuelva en el fondo.
De todos modos, para estar conteste con el espíritu del Decreto, de la Sentencia
que se dicte se remitirá con oficio al Alcalde del Municipio Libertador.
7.-
Al folio 131 y ss corre Acta de Inspección Judicial evacuada en las oficinas del
Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía Metropolitana de caracas.
Allí se constato que el funcionario Inspector notificado, reconoció el Oficio 743
de fecha 18-06-02, que corre al folio 131 del expediente.
Nos remitimos a lo dicho en el No.04 de estos análisis.
8.-.
Al folio 133 y corre inspección de este tribunal evacuada en las Oficinas de la
Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, en la Gestión General de
Infraestructura de la Dirección de Control Urbano.
Allí se constató la autenticidad del Informe y Oficio No.008832 y 008832 del 25
de febrero de 2008, (que riela a los folios 25 y ss); el cual fue ya examinado en el
No.3 de estos análisis, al que nos remitimos.
9.-
Al folio 141 y ss corre acta de inspección judicial realizada por este tribunal en el
apartamento de autos, para dejar constancia del estado del mismo y del edificio
Habana.
No se constataron en el apartamento grietas ni filtraciones; pero en el edificio, que
es una contracción de cerca de cincuenta años, sí se constaron grietas mayormente
en el área de la escalera; sin poder determinar .el alcance de dichas grietas, habida
cuenta que ello sería materia propia de una experticia.
9.-
Al folio 163 y ss copia certificada del Informe Técnico que ya fue analizado en el
No. 3 de estos análisis, al cual nos remitimos.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que la única
prueba favorable a la demolición del edificio, es el Informe Técnico de fecha 25
de febrero de 2008, elaborado por la Coordinación de Asistencia Técnica de
Trámite y Seguimiento de Obras de la Dirección General de Control Urbano de la
Alcaldía del Municipio Libertador , el cual pierde eficacia probatoria al quedar
contradicho con otro Informe Técnico de fecha posterior (30 de enero de 2009)
emanado del mismo organismo, que claramente contradice y niega al anterior..
Además, los Informes Técnicos por sí solos no son suficientes para proceder a
una demolición, sin la orden o la autorización administrativa correspondiente.,
como ya se explicó anteriormente.
En efecto, la actividad técnica—que es el contenido del informe—de la
administración constituye una acción que antecede una actividad formal de ésta,
como por ejemplo la verificación de la peligrosidad de un inmueble o de un árbol
que ha de ser demolido o derribado, o la evaluación de los conocimientos de un
aspirante a un cargo público, etc.
La actividad técnica es una actividad meramente declarativa que vienen a dar
certeza a hechos jurídicamente relevantes, calificados por las normas. Es una
declaración de ciencia que se diferencia de la declaración de voluntad (de la
administración pública) que tiende a la producción de actos cuyo efecto es el
nacimiento, la modificación o la extinción de situaciones subjetivas, como son los
actos ablatorios, concesorios y autorizatorios. Son éstos los que se requieren para
proceder a derribar un inmueble y los que en sede judicial se requieren para
proceder a desalojar por ese motivo a los inquilinos que lo ocupan.
De lo contrario, se podría dar el caso de la ejecución de un desalojo judicial por
razón de demolición, sin que ésta necesariamente se produzca, por faltar la
actuación administrativa formal que así lo ordene o lo autorice.

Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia,
en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda
de desalojo que fue interpuesta por Daniel Fernández González contra Albano
José Segovia, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado sexto de Municipio
de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los quince
días del mes de mayo de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha siendo las diez de la mañana, se publicó el anterior fallo con
su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria

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