Está en la página 1de 13

Faber Construcciones. M.s.C. Fabián M. Bernal C.

arquitecto paisajista.
Oficina: Av. Solano y Belisario Andrade 3-48.(sector Mercado 27 de Febrero).
Telf: 2 817-403 Celular: 0997 55 75 03 (C) / 0995 745 531 (M)

Acreditación: 2016-2018. Email: faberconstrucciones@yahoo.es


Código Pericial: 232809

Santa Isabel, a 26 de Junio del 2018.

Doctora:
RITA SUQUILANDA VILLA.
JUEZA DE LA UNIDAD JUDICIAL MULTICOMPETENTE DE SANTA ISABEL.
Su despacho.

Juicio No: 01613-2010-0201.

NATURALEZA: EJECUTIVO.
Materia: DINERO.

Actora: COAC Jardín Azuayo.


Demandados: María Graciela Berrezueta Berrezueta / Manuel Antonio
Mendieta Berrezueta.

Yo M.s.C. Arq. Fabián Bernal Cajas, perito nombrado para realizar los
requerimientos de la providencia, con fecha Santa Isabel, 22 de Mayo de
2018, a las 9H14 am. Pág. 128 del expediente; a más del acta de
Embargo, Pág. 78 del expediente del juicio, con fecha, Ramos Pugro, 15
de Febrero del 2017, siendo las 14H00 pm, basado los datos del
certificado del registro de la propiedad del cantón Pucará. Pág. 65 del
expediente del juicio, con fecha, Pucará, Noviembre 17 de 2016; con el
juramento que me suscribì, expongo lo siguiente:

Foto No 1: Vista panorámica lindero Norte (entrada).


Tomada: Arq. Fabián Bernal. Junio 2018.

1. Ubicación del Terreno materia de la pericia.


Provincia: Azuay.
Cantón: Pucará.
Parroquia: San Rafael de Zharug.
Sector: “Ramos-Pugro”.

1
Faber Construcciones. M.s.C. Fabián M. Bernal C.
arquitecto paisajista.
Oficina: Av. Solano y Belisario Andrade 3-48.(sector Mercado 27 de Febrero).
Telf: 2 817-403 Celular: 0997 55 75 03 (C) / 0995 745 531 (M)

Acreditación: 2016-2018. Email: faberconstrucciones@yahoo.es


Código Pericial: 232809

2. Inspección.-
Con fecha 20 de Junio del 2018, siendo las 9H30 am, con presencia de
la parte actora quien brindan las facilidades, señalan linderos y
colindantes, responsabilizándose de la información levantada, se
procede a fotografiar y observar desde el interior del inmueble
embargado, recorro su entorno, levanté in situ la información del predio
materia y objeto de la presente pericia.

3. Tipo de Inmueble.
Un inmueble con acceso por la vía vía pública de tierra, a travesando
San Rafael de Zharug, a 10 minutos del centro parroquial, se accede por
un sendero a 20 minutos de camino, hasta llegar a una cerca de postes
de madera con alambre de púas, cabecera del predio. De forma y
pendiente irregular, delimitada por dos quebradas o esteros, desde la
parte Norte con cerca de alambres y postes de madera, hacia la parte
baja o lindero Sur con la unión de los esteros, al interior se observan:
 Existe vegetación nativa chaparro, hacia los costados por donde
bajan las quebradas o esteros de Huahual y Yashipa, hasta la parte
baja donde se unen a través de un estero o quebrada.
 El uso actual es de potrero con hierba Mequeron.
 El predio tiene pendientes entre los 25 al 50 %, según observación
directa, Se desarrolla de Norte a Sur.
 Existe agua a través de los dos esteros, que bajan de Norte a Sur.

4. Ubicación Referencial.-

El predio, se ubica en el sector “Zona Rústica” sector Ramos Pugro,


perteneciente a la parroquia San Rafael de Zharug, cantón Pucará,
provincia de Azuay.
Con punto medio PM de Coordenadas: 659627.47 E y 9636151.97 N. Se
encuentra dentro del cuadrante de coordenadas: 9635000N y 9637000N;
669000E y 670000E. Sistema de Elipsoide WGS84. (ver lámina adjunta).

5. Gràfica.- en Anexos.

Se utilizó la técnica de observación directa y fotografías, luego con


GPS para la toma de coordenadas, configurado con el Norte
Verdadero, sistema de Elipsoide WGS 84, el día de la inspección se
procedió a la toma de datos.
Se digitalizó en formato A4. Se adjunta levantamiento,
correspondiente al predio de la inspección y verificación de los

2
Faber Construcciones. M.s.C. Fabián M. Bernal C.
arquitecto paisajista.
Oficina: Av. Solano y Belisario Andrade 3-48.(sector Mercado 27 de Febrero).
Telf: 2 817-403 Celular: 0997 55 75 03 (C) / 0995 745 531 (M)

Acreditación: 2016-2018. Email: faberconstrucciones@yahoo.es


Código Pericial: 232809

datos en el certificado del Registro de la propiedad y acta de


Embargo, la misma que hago referencia a continuación.

6. DATOS DEL CERTIFICADO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE


PUCARA. Con fecha Pucará, 17 de Noviembre de 2016. Pág. 65,
del expediente del juicio:

Escritura: Compra-venta.
Celebración: 13 de Noviembre de 1996.
Inscripción: con el # 521, del registro de la Propiedad, con fecha 18 de
Diciembre de 1996.

Notario Segundo de Santa Isabel: Dr. Jorge Guerra Argudo.

Actor: Zoila Rosario Berrezueta Reyes.

A favor de: Manuel Antonio Mendieta Berrezueta / María Graciela


Berrezueta B.
6.1.- LINDEROS SEGÚN CERTIFICADO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE
PUCARA: Pág. 65, del expediente del juicio.
Un lote de terreno, ubicado en el sector “ Ramos-Pugro” de la parroquia
San Rafael de Zharug, cantón Pucará, provincia de Azuay, bajo los
siguientes linderos:

CABECERA: Terrenos de Alberto Márquez;


PIE: Jacinto Narváez, y unión de estero;
UN COSTADO: Virginia Narváez; y
OTRO COSTADO: con terrenos de Jacinto Reyes Reyes y estero al medio.
Con derecho a utilizar las aguas del estero llamado Huagual y de otro
estero llamado Yashipa.
Área Total: No menciona.

6.2.- ACTA DE EMBARGO. Con fecha, Ramos Pugro, 15 de Febrero de


2017, siendo las 14H00 pm. Pág. 78 del expediente del juicio. Los linderos
mencionados son semejantes a los mencionados en el certificado del
registro de la Propiedad de Pucará.
Se deja en custodia del inmueble a Marco Efrén Córdova Redrovan, CC:
0106040363, DEPOSITARIO JUDICIAL.

3
Faber Construcciones. M.s.C. Fabián M. Bernal C.
arquitecto paisajista.
Oficina: Av. Solano y Belisario Andrade 3-48.(sector Mercado 27 de Febrero).
Telf: 2 817-403 Celular: 0997 55 75 03 (C) / 0995 745 531 (M)

Acreditación: 2016-2018. Email: faberconstrucciones@yahoo.es


Código Pericial: 232809

6.3.- Requerimientos de la providencia, con fecha, Santa Isabel, 22 de


Mayo del 2018, siendo las 9H14 am. Pág. 128 del expediente del Juicio.
En la parte pertinente:
…”para que realice el informe pericial ,..”

6.4.-El área levantada es:


Según el levantamiento pericial tiene 113 433.93 m2 = 11.3433 Has.

6.5.-Linderos según el levantamiento actual: Según información de la


parte actora in situ.

NORTE: De P1 Hasta P2. Antes con terrenos de Alberto Márquez, hoy Sres.
Mendieta, en total con 312.84 m.
SUR: De P6 hasta P9. Con Jacinto Narváez, unión de estero, en total con
169.48 m.
ESTE: De P2 hasta P6. Con terrenos de Jacinto Reyes, estero al medio,
en total con 654.44 m.
OESTE: De P9 hasta P12.Con Virginia Narváez, estero al medio, en total
con 633.71 m .
6.6.- Uso de Suelo.
Se observa en el sector y el predio embargado: Potreros, con pasto
natural y chaparro. Siendo el más predominantes en el sector.

6.7.-Servicios del terreno.


Se observa y evidencia:
-Vías de Acceso.- por senderos privados, a 20 minutos de la entrada.
-Agua Potable.- No
-Energía Eléctrica.-No.
-Alcantarillado.- No.
-Teléfono. No.

-Otros Servicios. Riego de los esteros Huahual y Yashipa.

7.-ÁREAS Y CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS: No existe construcción


alguna en el predio levantado.

8.- METODOLOGÍA DE CÁLCULO:

8.1.-Se averigua en el mercado y se considera 3 ofertas (encuestas a


personas vecinas al predio), significativas en la zona del lote o sector a
avaluar. Costo de terreno con Método de Comparación. Se valorarán

4
Faber Construcciones. M.s.C. Fabián M. Bernal C.
arquitecto paisajista.
Oficina: Av. Solano y Belisario Andrade 3-48.(sector Mercado 27 de Febrero).
Telf: 2 817-403 Celular: 0997 55 75 03 (C) / 0995 745 531 (M)

Acreditación: 2016-2018. Email: faberconstrucciones@yahoo.es


Código Pericial: 232809

diferentes características de cada lote negociado o en oferta para lograr


establecer el costo del lote a avaluar,
Según el sector o zona, a falta de información, se utilizará el Método de
la renta, que consiste en obtener el valor de producción, que restando
los gastos e ingresos, se obtiene el valor neto o utilidad, que al calcular
por mes y luego al año y por 10 años, tiempo en que una inversión se
recuperaría según el método, se obtiene el valor por Ha de Terreno
averiguado y de ahí otra fuente de información que se ha puesto en
marcha dentro de la presente búsqueda de información de valor de
terreno rural.
Mediante el baremo aplicando la metodología del Valor Potencial de
Tierras, para áreas homogéneas físicas y geoeconómicas, se considera
un rango de estudio de 1 a 100 puntos, se determinan 13 clases de tierras
conformadas por valores potenciales.

Los valores potenciales (VP) son índices numéricos que procuran


representar la capacidad productiva de las tierras con base en las
características y propiedades de los suelos, en una escala de 1 a 100
puntos.

El valor potencial inicial (VPi) se calcula por medio de una tabla de


puntajes establecida de manera experimental respecto a condiciones:
agronómicas, climatológicas y topográficas, estas variables tienen un
máximo de 80 puntos. Los 20 puntos complementarios son distribuidos y
adicionados de acuerdo a que las lluvias sean adecuadas, excesivas o
deficientes para producir cosechas o biomasa dentro de las unidades
climáticas establecidas para este trabajo.

8.2. Se utilizará el Método del Costo o Reposición, para llegar a valorar


las construcciones existentes a precio actual, teniendo como base el
precio de Costo directo del m2 de construcción de la cámara de
construcción de Cuenca, se pondera dependiendo del tipo de
construcción, estados y acabados, esto es, se calculará el valor como si
fuera construcción nueva, en base del porcentaje de incidencia y del
avance de la construcción, obteniendo el precio del m2 de la
construcción, a continuación se aplicará la respectiva depreciación por
edad y estado de conservación. Tablas de Fitto y Corvini, Heidecke.

8.3.-Se analizará el factor de comercialización, para ubicar el inmueble


dentro de la coyuntura económica, del país, región, zona, sector, barrio,
etc.; con el fin de establecer la posible demanda del mismo. Para el
factor de Comercialización se sumará el precio de terreno, más el de
construcción, obteniendo el precio de valor físico del inmueble, para

5
Faber Construcciones. M.s.C. Fabián M. Bernal C.
arquitecto paisajista.
Oficina: Av. Solano y Belisario Andrade 3-48.(sector Mercado 27 de Febrero).
Telf: 2 817-403 Celular: 0997 55 75 03 (C) / 0995 745 531 (M)

Acreditación: 2016-2018. Email: faberconstrucciones@yahoo.es


Código Pericial: 232809

analizarlo con aspectos del comportamiento de mercado. Obteniendo


por último; El precio final de avaluó del inmueble embargado.

9.- Ofertas. Para avaluar el costo por unidad del terreno se han tomado
como referencia las propiedades (Ofertas) en negociación o venta en el
sector: Unidad = Ha.

Algunos valores de ofertas se obtuvieron en base del método de la Renta


del potrero, por cabeza de ganado por mes y año, por último por 10 años,
tiempo en que se recupera la inversión según metodología.

10. Proceso técnico de Homogenización: Se ha procedido a la corrección


de los datos indagados o encuestados, ofertas de mercado por ha, en
base de coeficientes y análisis de factores de Homogenización: Fuente,
Ubicación, Tamaño y clase de tierra.

6
Faber Construcciones. M.s.C. Fabián M. Bernal C.
arquitecto paisajista.
Oficina: Av. Solano y Belisario Andrade 3-48.(sector Mercado 27 de Febrero).
Telf: 2 817-403 Celular: 0997 55 75 03 (C) / 0995 745 531 (M)

Acreditación: 2016-2018. Email: faberconstrucciones@yahoo.es


Código Pericial: 232809

Obteniendo el precio de homogenización para el sector o zona de $


2633.67 dólares/ Ha, para cálculo se toma Precio Base Ajustado de $ 2630
dólares americanos/ ha.
11.-BAREMO: CÁLCULO DE LA CLASE DE TIERRA. PREDIO RURAL A AVALUAR.

 El predio rústico bajo estudio tiene la clase de tierra V, según valor


potencial (VPi), 8 Regular.
 El puntaje del predio rústico es de 43/100 puntos, el área del predio
levantado tiene 11.3433 Has.

7
Faber Construcciones. M.s.C. Fabián M. Bernal C.
arquitecto paisajista.
Oficina: Av. Solano y Belisario Andrade 3-48.(sector Mercado 27 de Febrero).
Telf: 2 817-403 Celular: 0997 55 75 03 (C) / 0995 745 531 (M)

Acreditación: 2016-2018. Email: faberconstrucciones@yahoo.es


Código Pericial: 232809

11.1. CLASE DE TIERRA V.- Suelos con pendientes similares a las de la CLASE
IV; erosión con grados más altos que los de la Clase anterior así: severa
hasta el 40%, moderada hasta el 20%, y ligera hasta el 10% del área;
profundidad efectiva, muy superficial a muy profunda; pedregosidad
similar a la de la CLASE IV, drenaje natural desde excesivo hasta
pobremente drenado; encharcamientos ocasionales en dos ciclos por
año, hasta por 60 días acumulados; inundabilidad también hasta por 60
días acumulados y en dos ciclos anuales; retención de agua
excesivamente alta, muy alta, mediana, baja y muy baja; permeabilidad
muy lenta, moderadamente lenta, moderada, moderadamente rápida,
rápida y muy rápida.

Nivel de fertilidad muy bajo. Por la limitación o limitaciones tan severas


que puede ocurrir, la elección de cultivos transitorios y perennes es muy
restringida. Requiere prácticas de manejo y conservación más rigurosos y
algo difíciles de aplicar. Los puntajes van de 38 a 46. Se representan con
color azul.

12. VALORACIÓN DE TIERRAS RURALES: Mediante la aplicación del método


de Áreas Homogéneas físicas y geoeconómicas, mediante un rango
inicial de 1 a 100 puntos, se determinan 13 clases de tierra conformadas
por valores potenciales.

Se ha analizado en base de condiciones:

1. Agronómicas.
2. Topográficas.
3. Climatológicas.
4. De explotación.
 Mano de obra.
 Salubridad.
 Aprovechamiento y uso de agua.
 Vías internas.
 Forma geométrica del predio.
 Discontinuidad.

8
Faber Construcciones. M.s.C. Fabián M. Bernal C.
arquitecto paisajista.
Oficina: Av. Solano y Belisario Andrade 3-48.(sector Mercado 27 de Febrero).
Telf: 2 817-403 Celular: 0997 55 75 03 (C) / 0995 745 531 (M)

Acreditación: 2016-2018. Email: faberconstrucciones@yahoo.es


Código Pericial: 232809

Este valor será sumado con la construcción (en caso de haber) y


analizado en el factor de comercialización, de ahí su valor final de
avaluó.

13.- CÁLCULO DE LA CONSTRUCCIÓN: No existe construcción levantada


in situ.

13.1. – VALOR FÍSICO DEL INMUEBLE. Constituye el valor del terreno más el
de la construcción, = 29866.91 + 00 = $ 29866.91 Dólares.

Este valor físico del inmueble se multiplica por el FC = (factor de análisis


de mercado actual). Obteniendo el valor definitivo de avalúo del
inmueble.

9
Faber Construcciones. M.s.C. Fabián M. Bernal C.
arquitecto paisajista.
Oficina: Av. Solano y Belisario Andrade 3-48.(sector Mercado 27 de Febrero).
Telf: 2 817-403 Celular: 0997 55 75 03 (C) / 0995 745 531 (M)

Acreditación: 2016-2018. Email: faberconstrucciones@yahoo.es


Código Pericial: 232809

14. FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN. FC= 0.77

15.- CONCLUSIÓN:

 El avalúo Final del Inmueble embargado, es:

= $ 22 971.32 DÓLARES AMERICANOS.

Son: VEINTE Y DOS MIL NOVESCIENTOS SETENTA Y UNO CON 32/100


DÓLARES AMERICANOS.

16.- Declaración.

Su señoría declaro bajo juramento:


 El peritaje del predio es veraz y técnicamente realizado.
 No he ocultado ninguna información que pueda influir en el
resultado del peritaje.
 No existe conflicto de intereses con ninguna de las partes que
intervienen en este juicio.
 No tengo interés alguno sobre el predio materia y objeto de la
pericia.
 Mi remuneración es independiente al resultado de la pericia y
beneficio de las partes.

10
Faber Construcciones, M.S.C. Fabián M . Bemai c.
arquitecto paisajista.
Oficina:Av. Solano y Belisario Andrade 3-48. (sector Mercado 27 de Febrero).

Telf: 2817-403 Celular: 0997 55 75 03 (C) / 0995 745 531 (M)


Acreditación: 2016-2018.
Código Pericial: 232809 email: faberconstrucciones@yahoo.es

En honor o lo verdad y a la ética profesional, es todo lo que puedo


informar, esperando cumplir el objetivo. Salvo error u omisión.

Atentamente.

M.S.C. Fabián Bernal Cajas. Marco EfrénXérdova Redrovan


Arquitecto Depositario Judicial.
Código No: 232809 C C : 0106040363
Faber Construcciones. M.s.C. Fabián M. Bernal C.
arquitecto paisajista.
Oficina: Av. Solano y Belisario Andrade 3-48.(sector Mercado 27 de Febrero).
Telf: 2 817-403 Celular: 0997 55 75 03 (C) / 0995 745 531 (M)

Acreditación: 2016-2018. Email: faberconstrucciones@yahoo.es


Código Pericial: 232809

17.- Anexos:
17.1.- Lámina de Levantamiento.
17.2.- Fotografías.
17.3.- Copia certificada del cobro de honorarios.
17.4.- CD de respaldo digital.

Foto 2. Vista desde estero Yashipa, al medio.


Tomada: Arq. Fabián Bernal. Junio 2018.

Foto 3: Vista a lindero Noreste Huahual.


Tomada: Arq. Fabián Bernal. Junio 2018.

Foto 4: Vista a lindero Sur.


Tomada: Arq. Fabián Bernal. Junio 2018.

Foto 5: Vista desde Noreste a centro y sur.


Tomada: Arq. Fabián Bernal. Junio 2018.

12
Levantamiento Planimétrico e Informe de Linderación.
Levantamiento del I N M U E B L E E M B A R G A D O : J U I C I O # 01613-2010-0201. Sharug.
113 4.33.93 m2
Provincia: Azuay. PaiToqu¡a:San Rafael de Sharug Area Total: Fecha: 20/06/2018
n..34..3,3Ha.s
Altitud. Prom.:
Cantón: Pucará, Sector: Ramos Pugro. Escala: 1: 4000 Lote: 1411 m s n m .
UBICACION G E O G R A F I C A ,
antes terrenos de Alberto Márquez,
hoy Sres. Mendíeta. Carta Geográfica. C o o r d e n a d a s UTM 17 S U R

deceso p o i Esíero Huahual. Carta IGM. UZHCURRUMI


camino privado.
NORTE Punto PM Sitio
659627.47 E
9636151.97 N

árbol d e Vubar' 96370IDON

Estero Yoshipa

9636000N

Estero Yoshipa.
9635000N

esc; 1_ _50000
Sistema de Referernda WGS84
Cuadro de Coordenadas.
Puntos X Y
Pl 659610.00 9636476,00
P2 659846.00 9636502.00
P3 656758-51 9636321,13
P4 659666,00 9636187,00
P5 659640.00 9636058.00
P6 659641,10 9635899.01
P7 659576.79 9635916.16
P8 659565.91 9635942,63
P9 559492,00 9635935.00
P10 653446.10 9636148.65
P11 659467.00 9636260.00
P12 659628.00 9636444.00

Esfefo Yashipo,

Estero Huahua!.

Jacinto Narváez,
unión de Estero.

INFORME DE L I N D E R A C I O N :
N O R T E : De P l Hasta P2. Antes con terrenos de Alberto Márquez, hoy Sres. Mendieta, en total con
312.84 m.
SUR: De P6 hasta P9. Con Jacinto Narváez, unión de estero, en total con 169.48 m.

E S T E : De P2 hasta P6. Con terrenos de Jacinto Reyes, estero al medio, en total con 654.44 m.

O E S T E : De P9 hasta P12.Con Virginia Narváez, estero al medio, en total con 633.71 m.


7^
Revisión:

SENESCVT: dnfUitiKti)
1007-02-178647 /lD07-10-71051 •» Faber Construcciones

También podría gustarte