Maria Salete Improc Bancoop

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO

2ª VARA CÍVEL
Av. Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2º andar, sala 210, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: 11-3951-
2525, São Paulo-SP - E-mail: santana2cv@tj.sp.gov.br
SENTENÇA
Processo nº: 001.08.633392-6 - Procedimento Ordinário
CONCLUSÃO
Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0633392-98.2008.8.26.0001 e o código 010000001TPM9.
Em 03 de setembro de 2010, faço estes autos
conclusos à MMª. Juíza de Direito, Dra. MARIA SALETE CORRÊA
DIAS. Eu, ____________, Escrevente, subscrevi.
VISTOS.
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS -

BANCOOP ajuizou AÇÃO DE COBRANÇA contra DAVID LUIZ DE SOUZA
alegando, em síntese, haver celebrado com o réu instrumento de adesão e
compromisso de participação para aquisição de unidade habitacional pelo preço
de R$ 51.000,00, tendo transmitido ao final a obra e a posse precária do imóvel
à ré. Contudo, diz: “devido a diversas variáveis que podem incidir no decorrer
das obras como a do empreendimento em questão, constatou-se que o valor
Este documento foi assinado digitalmente por MARIA SALETE CORREA DIAS.
estimado inicialmente não seria suficiente para cumprir com todas as despesas
necessárias para finalização de tal obra”, sendo necessário “custo adicional”.
Sustenta que nos termos de adesão do contrato, dividindo entre os cooperados
da referida seccional, com base na participação de cada um, o réu deveria arcar
com o valor do custo adicional de R$ 89.758,20 em 60 parcelas de R$ 1.495,97,
entretanto deixou o mesmo de quitar as parcelas de custo adicional desde
05/08/2007, por isso pretende cobrar tal débito atualizado no montante de R$
126.197,02.
Juntou os documentos de fls. 19/139.
O requerido contestou a fls. 162/180, argüindo
litispendência e conexão relativamente à ação coletiva movida pelos condôminos
perante a 29ª Vara Cível quanto à inexigibilidade de um suposto “valor residual”,
1
2ª VARA CÍVEL
o mesmo aqui cobrado. Pede a remessa dos autos ao aludido juízo, ou a

suspensão do feito. Sustenta que a relação jurídica entre as partes era de
consumo encontrando-se apenas travestida da natureza de cooperação, pois os
dirigentes da Bancoop eram sócios de empresas, as quais prestavam serviços à
cooperativa, fato inadmissível no regime das cooperativas, sendo que os
aludidos dirigentes auferiam lucro com a aludida prestação de serviço. Diz ser
fato notório que a ré vem sendo investigada por supostos crimes de apropriação
indébita, estelionato, formação de quadrilha.
Aduz ainda que nulo é o contrato que deixa ao arbítrio
de uma das partes a fixação do preço, ressaltando que a autora jamais justificou
o suposto rateio através de notas ficais, livros contábeis ou outros meios
idôneos; que para gastos excedentes deveria ocorrer aprovação de constas em
assembléia especialmente convocada para tal fim, não tendo a autora realizado
tal prestação de contas.
Argumenta ainda que sendo os valores
unilateralmente fixados pela autora, que não trouxe qualquer comprovante de
relação de custo da obra, materiais utilizados, mão-de-obra, comprovantes de
desembolso, construção de outras unidades habitacionais, não há débito, não se
podendo falar em inadimplência, sendo ilegal a cobrança, reputando a autora
litigante de ma-fé
Juntou os documentos de fls. 182/323.
Réplica a fls. 359/384, com os documentos de fls.
330/355 e 388/393.
É o relatório.
D E C I D O.
A ação comporta julgamento no estado em que se

encontra, nos termos do artigo 330, I, do Código de Processo Civil, por não haver
necessidade de produção de outras provas.
Não há falar em litispendência, não sendo a presente

idêntica à ação coletiva referida nos autos. No mesmo sentido, não há conexão
2
2ª VARA CÍVEL
entre as mesmas, por não se cuidarem da mesma causa de pedir e pedido.
Mesmo que o desfecho da ação coletiva possa ser

aproveitado às partes, não há dizer que a suspensão destes autos seja
indispensável até o julgamento daquela, podendo perfeitamente a presente ser
resolvida à luz dos elementos contidos nos autos.
Desse modo, afasto as preliminares.
Inegável, ante a documentação carreada ao feito, que

muito se tem discutido quanto à natureza jurídica da autora, se a mesma é ou
não uma cooperativa.
A documentação de constituição da autora está

regulamentada no sentido de que fosse uma cooperativa voltada a associados
na qualidade de bancários de São Paulo (fls.23/46), sujeita, portanto, à Lei nº
5.764/71.
Todavia, na medida em que as unidades do

empreendimento são oferecidas à venda no mercado, o produto se submete
também às normas do Código de Defesa do Consumidor, sem falar ainda, que,
em se tratando de venda de imóvel construído a preço de custo, ao regime da
Lei nº 4.561/64
Assim, pelo que se vê do termo de adesão e

compromisso de participação (fls. 47/55), o preço da unidade foi fixado, a obra foi
terminada e entregue à ré, sendo fato incontroverso, que a autora está exigindo
da mesma pagamento de valor sobressalente, dito a título de “adicional/reforço
de caixa”.
Desse modo, impõe-se que a autora, desde a inicial,

comprovasse o dispêndio de valores no sentido de que o valor estimado não
seria suficiente para cobrir as despesas necessárias para a finalização da obra,
3
2ª VARA CÍVEL
como é referido, ademais, na inicial, e a aprovação dessas contas mediante

assembléia específica.
Trata-se, pois, de fato indispensável a ser

demonstrado desde a propositura da ação, o que não ocorreu.
Pela Lei nº 4.591/64, aliás, pelo menos,
semestralmente, o custo da obra é revisado a fim de que, se o caso, se alterar o
esquema de arrecadação a fim de se apurar o valor e eventuais diferenças entre
o custo estimado e o custo efetivo, mas isso também não contou com a
observância da autora.
O balanço patrimonial da autora juntado a fls 104

refere-se ao ano de 2.006 e 2.005, portanto, supostamente apurado antes da
cobrança em questão, dita ocorrida em agosto de 2.007, contudo, não há
demonstração de assembléia que desse conta do mesmo ao adquirente.
Aliás, o termo de acordo da autora com o Ministério

Público comprova que a autora (fls.337/349) não aplicava transparência dos
procedimentos de apuração de alteração de custo e seus respectivos valores e
nem contabilizava separadamente as contas de cada empreendimento que
administrava.
A comprovar, assim, que a autora não praticava a

revisão da estimativa de custo ao longo da construção da obra. E é lógico que tal
requisito era indispensável a fim de se apurar as despesas havidas com a obra, o
respectivo cálculo, comprovando-se através de documentos respectivos os
dispêndios e isso não foi feito pela autora, também, no caso em exame.
E a assembléia geral ordinária de fls. 388, de fevereiro

de 2.009, efetuada posteriormente à propositura da presente ação, relativa a
contas de quatro exercícios financeiros, muito menos teve o condão de
demonstrar isso, sequer há demonstração de qualquer gasto ou aprovação
4
2ª VARA CÍVEL
respectiva.
Note-se que a autora não cumpriu nem mesmo o

estabelecido em seu estatuto, não há nos autos mostra através de assembléia
ordinária quanto ao rateio de eventual perda como determina o artigo 39, II
(fls.32).
Desse modo, a autora não comprovou de qualquer
modo nos autos como apurou o suposto valor residual, deixando de cumprir,
portanto, com as normas específicas, não demonstrando gastos adicionais nem
a provação específica dos mesmos relativamente ao empreendimento em
questão.
Por conseguinte e também pela de falta de boa-fé

objetiva no contrato firmado, transparência, princípio fundamental da norma
consumerista, sem observância, ademais, do contido no artigo 60 da Lei
4.591/64 e do próprio estatuto da autora, não procede a demanda.
A propósito, o mesmo entendimento do Egrégio

Tribunal de Justiça, nos seguintes julgados:
“OBRIGAÇÃO DE FAZER Ação ajuizada por
associação de moradores em face de cooperativa habitacional com múltiplos
pedidos, em especial de instituição de condomínio edilício, reconhecimento de
inexigibilidade de resíduo e suprimento de consentimento na celebração de
contrato definitivo de venda e compra Pagamento de todas as parcelas
contratuais, previstas no quadro resumo do termo de adesão ao empreendimento
Previsão contratual da cobrança de saldo residual, a título de diferença de
custo de construção Impossibilidade da cooperativa, anos após a entrega das
obras, pleitear elevado resíduo sem comprovação cabal do descompasso entre o
custo do empreendimento e do preço pago pelos adquirentes Violação ao
princípio da boa-fé objetiva, mediante comportamento contraditório (venire contra
factum proprium) e inércia (supressio), por deixar os cooperados em situação de
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2ª VARA CÍVEL
eterna insegurança Desnecessidade de fixação de astreintes em obrigação de

fazer de prestar declaração de vontade, juridicamente fungível Manutenção da
sentença de procedência parcial da ação Recurso improvido com observação”.
Apelação 994.08.018648-0 - Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancários
de São Paulo Bancoop Apelada: Associação dos Adquirentes de
Apartamento do Conjunto Residencial Orquídeas. 4ª Câmara de Direito Privado -
Rel. FRANCISCO LOUREIRO J. 11/03/2.010.
“CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Ação

relativa a contrato de promessa de compra e venda de imóvel, Julgamento
antecipado da lide Possibilidade. Matéria exclusivamente de Direito. Preliminar
rejeitada. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Imóvel. Construção pelo
sistema cooperativo. Obra entregue, com saldo a finalizar. Cobrança.
Impossibilidade. Hipótese em que não há comprovação da extensão dos custos
e nem aprovação do valor exigido em assembléia. Ação improcedente. Negativa
de outorga de escritura legítima. Ação e reconvenção improcedentes. Sentença
mantida. Recursos improvidos”. Apelação 990.10.035494-9 6ª Câmara de
Direito Privado - Apelantes/Apelado: Orlando Carlos Rossoni e Cooperativa
Habitacional dos Bancários de São Paulo Bancoop 6ª Câmara de Direito
Privado Rel. VITO GUGLIELMI, J. 8/4/2.010.
“REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Autora não efetuara a
prestação de contas conforme estabelecido em seus estatutos sociais. Prestação
ocorrida ' a posteriori' é insuficiente para a alteração da sentença. Matéria exige
análise pormenorizada de eventual pendência junto às partes. Relação de
consumo caracterizada. Cooperativa habitacional está equiparada à construtor.
Apelo desprovido”. Apelação 994.09.336810-6 Apelante: Cooperativa
Habitacional dos Bancários de São Paulo Bancoop Apelada: Noeli Campos
de Oliveira 4ª Câmara de Direito Privado - Rel. NATAN ZELINSCHI DE
ARRUDA j. 25/3/2.010.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação.
6
2ª VARA CÍVEL
Condeno a autora no pagamento das custas processuais e honorários

advocatícios que fixo em 20% sobre o valor dado à causa corrigido.
No que diz respeito ao requerimento das penas de

litigância de má-fé, não há prova inconcussa disso, limitando-se a improcedência
ao fato da autora não ter logrado demonstrar sua alegação, não sendo caso de
concedê-las.
P.R.e Int.
São Paulo, 30 de setembro de 2.010.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS

Juíza de Direito

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Processo nº: 001.08.633392-6 - Procedimento Ordinário

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS -

o mesmo aqui cobrado. Pede a remessa dos autos ao aludido juízo, ou a

A ação comporta julgamento no estado em que se

Não há falar em litispendência, não sendo a presente

entre as mesmas, por não se cuidarem da mesma causa de pedir e pedido.

Mesmo que o desfecho da ação coletiva possa ser

Inegável, ante a documentação carreada ao feito, que

A documentação de constituição da autora está

Todavia, na medida em que as unidades do

Assim, pelo que se vê do termo de adesão e

Desse modo, impõe-se que a autora, desde a inicial,

como é referido, ademais, na inicial, e a aprovação dessas contas mediante

Trata-se, pois, de fato indispensável a ser

O balanço patrimonial da autora juntado a fls 104

Aliás, o termo de acordo da autora com o Ministério

A comprovar, assim, que a autora não praticava a

E a assembléia geral ordinária de fls. 388, de fevereiro

Note-se que a autora não cumpriu nem mesmo o

Por conseguinte e também pela de falta de boa-fé

A propósito, o mesmo entendimento do Egrégio

eterna insegurança Desnecessidade de fixação de astreintes em obrigação de

“CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Ação

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação.

Condeno a autora no pagamento das custas processuais e honorários

No que diz respeito ao requerimento das penas de

São Paulo, 30 de setembro de 2.010.

MARIA SALETE CORRÊA DIAS

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