Guia para Examen Final de Bienes y Derechos Reales PDF

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Guía para examen final de Bienes y Derechos Reales
Bienes y Derechos Reales (Instituto Tecnológico Autonómo de México)
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Guía para examen final de Bienes y Derechos Reales.
1. Teoría general del patrimonio y los derechos reales.
a. Concepto y noción general
El patrimonio se ha definido como un conjunto de obligaciones y derechos susceptibles de una

valorización pecuniaria que constituyen una universalidad de derecho. Siendo solamente apreciables
pecuniariamente aquellos que son derechos reales y los derechos de crédito (personales). El
patrimonio de una persona siempre estará integrado por un conjunto de bienes, de derechos y,
además, por obligaciones y cargas; es requisito indispensable que estos derechos y obligaciones que
constituyen el patrimonio sean siempre apreciables en dinero, es decir, que puedan ser objeto de una
valorización pecuniaria.
Dos son los elementos del patrimonio: el activo y el pasivo. El activo se integra por el conjunto de
bienes y derechos apreciables en dinero, y el pasivo por el conjunto de obligaciones y cargas también
susceptibles de valorización pecuniaria. La diferencia entre el activo y el pasivo de una persona arroja
su haber patrimonial, si el primero es superior al segundo, o su déficit patrimonial en caso contrario. A
su vez, el haber o el déficit nos permiten determinar los conceptos jurídicos de solvencia e insolvencia.
Se dice que hay solvencia cuando el activo es superior al pasivo y que hay insolvencia en caso
contrario (art. 2166).
El concepto de universalidad resulta útil para explicar la llamada “prenda general tácita”, esto es, a la
circunstancia por la que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus
bienes, excepto los inalienables e inembargables, independientemente de que éstos hubieren sido, o
no, causa o razón de la deuda. Realmente no es prenda – ya que evidentemente no se refiere a un
derecho real de garantía sobre bienes muebles –; tampoco es general – porque es sobre bienes y
derechos específicos pertenecientes a un individuo –; ni es tácita, pues la institución en estudio se
encuentra regulada en el artículo 2964 que señala:
Art. 2964. El deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, con
excepción de aquellos que, conforme a ley, son inalienables o no embargables.
b. Teoría clásica del patrimonio
Para la escuela clásica francesa (exégesis), el conjunto de bienes, derechos, obligaciones y cargas
que integran el patrimonio, constituyen una entidad abstracta, una universalidad de derecho, que se
mantiene siempre en vinculación constante con la persona jurídica. El patrimonio se manifiesta como
“una emanación de la personalidad y la expresión del poder jurídico de que una persona se halla
investida como tal”. Precisamente esta vinculación estrecha entre el patrimonio y la persona, permitió
a la escuela clásica la formación del concepto de patrimonio, como una emanación de la personalidad.
Aubry y Rau, mencionan los siguientes principios o premisas fundamentales para esta teoría:
1. Solo las personas pueden tener un patrimonio, porque solo ellas pueden ser capaces de
tener derechos y obligaciones.
2. Toda persona necesariamente debe tener un patrimonio. El patrimonio comprende no solo
los bienes presentes sino también los bienes futuros o por adquirir. La noción de patrimonio
corresponde a la aptitud de poseer en un momento dado.
3. Toda persona solo puede tener un patrimonio. El patrimonio es indivisible.
4. El patrimonio es indivisible durante la vida de su titular. Durante la existencia de la persona
pueden existir transmisiones a título particular, y no a título universal.
Esta teoría ha sido fuertemente criticada en la doctrina contemporánea pues se dice que se confunde
al patrimonio con la capacidad de goce, especialmente cuando se indica que si no se tienen bienes o

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derechos actuales se tiene patrimonio por vía de la sola incorporación de las facultades derivadas de
la posibilidad futura de hacerse de tales cuestiones.
Los casos que se presentan en nuestro derecho (CDMX) y que difícilmente pueden explicarse dentro
de la doctrina clásica. Los casos de patrimonio separado que existen (en la CDMX) son:
1. Beneficio de inventario (figura del derecho sucesorio; muerto; art 1678),
2. Patrimonio de familia (art. 723),
3. Patrimonio de la sociedad conyugal (art. 183-2016 BIS),
4. Patrimonio del ausente (art. 695-708),
5. Patrimonio del quebrado,
6. Patrimonio del fundo comercial,
7. Fideicomiso,
8. Sociedad unimembre: en México Sociedad Anónima Simplificada
Últimos cuatro son de derecho mercantil. Tradicionalmente basta con los 8 casos anteriores, pero en
algunas teorías se cree que también entran en los casos el
9. Patrimonio del sujeto en concurso; y
10. Patrimonio del sujeto fiscal (este último de derecho tributario).
c. Teoría del patrimonio de afectación
Este conjunto de excepciones ha dado origen a la llamada doctrina moderna sobre el patrimonio, tal
como la denominan Plianol, Ripert y Picard. Conforme a esta doctrina, la noción de patrimonio ya no
se confunde con la de personalidad, ni se le atribuyen las mismas características de indivisibilidad e
inalienabilidad propias de la persona, sin dejar por ello de existir relación entre estos dos conceptos.
Siempre que encontremos un conjunto de bienes, derechos y obligaciones destinados a la realización
de un fin determinado, sea de naturaleza jurídica o económica, estaremos en presencia de un
patrimonio por cuanto que se constituye una masa autónoma organizada jurídicamente de forma
especial, tal como sucede en el patrimonio de familia, en el fundo mercantil, en el patrimonio del
ausente o en el régimen de sucesiones. La persona puede tener diversos fines jurídico-económicos
por realizar, o el derecho puede afectar en un momento dado un conjunto de bienes para proteger
ciertos intereses o lograr la continuidad jurídica de la personalidad y del patrimonio, pueden existir
diversos patrimonios en una misma persona, como masas autónomas de bienes, derechos,
obligaciones, y puede también transmitirse su patrimonio por acto entre vivos, especialmente por
contrato.
El patrimonio de afectación será siempre un valor económico, por cuanto que está integrado por
bienes, derechos y obligaciones realmente existentes. Es menester que este conjunto de bienes,
derechos y obligaciones esté afectado a la realización de un fin jurídico-económico.
d. Teoría general de los derechos reales
1) Dualistas: La exégesis francesa es la que triunfó en el ordenamiento positivo.

a) Exégesis francesa (Baudry y Laucantiere): después de hacer un estudio (gramatical) de todos
y cada uno de los textos (romanos, germanos, etc.) que conformaron el código civil napoleónico,
necesariamente tenemos que concluir que el derecho real y el derecho de crédito son
absolutamente diferentes. La exégesis francesa contrapone un derecho a otro haciendo un
cuadro, partiendo de la misma definición:
Derechos reales Derechos de crédito
Sobre las cosas se ejerce un poder que no se
Entre las personas es entre los únicos que se dan
ejerce con las personas. Ej. Circo romano vs.
los vínculos jurídicos. Ej. Matrimonio.
Fiesta Taurina.
El poder jurídico que ejerzo sobre un bien tiene Los derechos personales son intrascendentes
que ser respetado por todos. Esto es, el derecho para el todo. Ej. Que una persona le deba a otra
real es siempre oponible a terceros. solo es concerniente para ellas dos no para la

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generalidad de las personas. Esto es, el derecho

personal es solo oponible al deudor.
SI se reconoce un derecho real, todos los demás Lo único que genera un derecho de crédito es
excepto el sujeto activo y su propiedad, están una prestación, pero solo entre el acreedor u
obligados a la abstención. deudor.
El derecho real se ejerce sobre un bien
La obligación son prestaciones genéricas.
determinado.
Hay derechos preferenciales No existen los derechos preferenciales.
Actio rem Actio personam.
Hay un número limitado de derechos sobre las Se van creando los derechos conforme al tiempo,
cosas, hay un límite: numerus clausus. esto es, hay apertus.
b) Económica (Bonnecase): el derecho constituye la resolución de los problemas tratándose de

dos eventos económicos: 1. El mundo de la apropiación de la riqueza 2. El mundo de los
servicios. Es decir, todas las relaciones jurídicas se dan por temas surgidos por la apropiación
de riqueza o por cobro de servicios. En consecuencia, las oscilaciones a los problemas que
surgen son distintas dependiendo de que se trate de un problema de apropiación de riqueza o
de cobro de un servicio. Debemos crear normas para regular unas y otras. Es una visión muy
pragmática.
2) Monistas: son los científicos, construyeron una teoría desde un laboratorio, es una construcción
estrictamente científica.
a) Personalista (Plianol y Ortolan): llegan a la conclusión de que el derecho únicamente surge de
las obligaciones. Detrás de los problemas siempre hay personas. En consecuencia, el derecho
debe regular el derecho entre personas. O todo es una relación entre personas o todo es una
relación entre cosas.
b) Objetivista (Gallu): Llegan a la conclusión de que el derecho surge de las cosas, en el fondo,
detrás de los problemas siempre hay dinero. El derecho debe regular la relación entre las cosas.
Todo es una relación entre cosas de las personas. Las personas son intrascendentes, los
problemas surgen por problemas patrimoniales, es decir, de bienes.
3) Ecléctica (Plianol): los componentes de una norma desde el punto de vista material son tres: el
sujeto activo, el sujeto pasivo y el objeto.
Objeto Sujeto activo Sujeto pasivo

Derechos reales El propietario “Sujeto pasivo universal”
Derecho de crédito Acreedor Deudor
e. Clasificación tradicional de los derechos reales
1. De dominio.
a. Propiedad y nuda propiedad.
2. Limitativos de dominio.
a. De goce
i. Temporales: usufructo, uso, habitación.
ii. Perpetuos: servidumbre.
b. De garantía.
i. Sobre muebles: prenda.
ii. Sobre inmuebles: Hipoteca.
Artículo 830. El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y
modalidades que fijen las leyes.

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Artículo 980. El usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos.
Artículo 1049. El uso da derecho para percibir de los frutos de una cosa ajena, los que basten a las
necesidades del usuario y su familia, aunque ésta aumente.
Artículo 1050. La habitación da, a quien tiene este derecho, la facultad de ocupar gratuitamente, en
casa ajena, las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.
Artículo 1057. La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro
perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama
predio dominante, el que la sufre, predio sirviente.
Artículo 2856. La prenda es un derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para
garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.
Artículo 2893. La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al
acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de una obligación garantizada, a ser
pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.
2. Clasificación de los Bienes.
En cuanto a su significado jurídico, la palabra bien puede analizarse desde una perspectiva amplia
donde por bien se entiende todo lo que es merecedor de protección legal en cuyo contenido están
valores, bienes y derechos con independencia de su carácter patrimonial o extra-patrimonial. El
ordenamiento civil no es ajeno a esta protección, sobre todo en materia de familia, donde busca
garantizar que los miembros de dicho núcleo tengan una sana convivencia, protegiendo la integridad
psíquica y corporal de sus miembros, así como su sano desarrollo.
La palabra bien también tiene otro significado en el lenguaje jurídico; en este caso, se vincula más con
sus aspectos patrimonial y civil, por lo que puede definirse como toda cosa susceptible de apropiación
y de valorización económica que forma parte del activo de una persona. Desde este punto de vista, el
significado de bien es más restringido comprendiendo, única y exclusivamente, a todo aquello que
tenga un valor en dinero y, por lo tanto, puede circular y serle útil a una persona por su
aprovechamiento o por la posibilidad que tiene de liberarlo de sus obligaciones.
Por cosa debemos entender todo aquel ente que existe en la realidad exterior, que es o no susceptible
de apropiación y, en este último caso, tiene la posibilidad de devenir en objeto indirecto de un acto
jurídico. Las cosas se pueden clasificar en dos tipos: aquellas que no son susceptibles de apreciación
(cosas en sentido estricto) y las que sí pueden ser apropiadas, llamadas bienes.
Requisitos de los bienes:

1) Posibilidad de apropiación: implica hacer propia una cosa que no lo era, dándole el carácter de
propietario al que la hace suya.
a) Artículo 747. Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del
comercio.
2) Comerciabilidad: la susceptibilidad de un bien de ser objeto de actos jurídicos.
a) Artículo 748. Las cosas pueden estar fuera del comercio por su naturaleza o por disposición
de la ley.
b) Artículo 749. Están fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser poseídas
por algún individuo exclusivamente, y por disposición de la ley, las que ella declara
irreductibles a propiedad particular.
Erróneamente se ha señalado que los bienes de dominio público están fuera del comercio; es
incorrecto porque, precisamente, son propiedad de las personas morales indicadas y sí pueden ser

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objeto de determinados actos jurídicos como una concesión a particulares o un permiso temporal
irrevocable. Es importante distinguir entre una cosa fuera del comercio y un bien inalienable, las cosas
que están fuera del comercio no son susceptibles de ser objeto de ningún acto jurídico y las que son
inalienables no pueden ser objeto de un acto de enajenamiento.
Clasificación:
1) Consumibles y no consumibles.
a. Bienes consumibles: son aquellos que, al ser utilizados para su fin primordial, se agotan
en un primer uso de acuerdo con su naturaleza, por lo que se denominan “bienes
consumibles por su primer uso”.
b. Bienes no consumibles: son aquellos que al ser utilizados en su fin primordial no se
agotan al primer uso, como una bicicleta.
2) Fungibles y no fungibles.
a. Bienes fungibles: son aquellos que pueden ser sustituidos por otros de su misma
especie, calidad, cantidad, por ejemplo: un kilo de garambullos del Bajío o de piñas
mexicanas, una docena de tortillas de maíz, cinco mil pesos.
b. Bienes no-fungibles: son aquellos que no pueden ser sustituidos por otros de su misma
especie, calidad y cantidad, ya que son los únicos en cualquiera de estas tres
características. Un cuadro de Monet, un Porsche 911 2.4 RS.
3) Muebles e inmuebles: originalmente, la distinción entre este tipo de bienes consistía en que los
muebles tenían la posibilidad de traslado y los inmuebles no.
a. Bienes inmuebles: por regla general todos los bienes son muebles, con excepción de
aquellos a los que la ley les da carácter de inmuebles.
i. Artículo 750. Son bienes inmuebles:
1. El suelo y las construcciones adheridas a él;
2. Las plantas y árboles, mientras estuvieran unidos a la tierra, y los frutos
pendientes de los mismos árboles y plantas mientras no sean separados
de ellos por cosechas o cortes regulares.
3. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no
pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto adherido a
él;
4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación,
colocados en edificios o heredados por el dueño del inmueble, en tal forma
que releve el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo;
5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos,
cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos
a la finca, directa y exclusivamente, a la industria o explotación de la misma;
6. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca, directa y exclusivamente, a la industria o explotación
de la misma.
7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras
donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la
finca;
8. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por
el dueño de éstos, salvo convenio en contrato;
9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los
acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir
los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;
10. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados
total o parcialmente al ramo de ganadería; así como las bestias de trabajo

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indispensables en el cultivo de la finca, mientras estén destinadas a ese

objeto;
11. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén
destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de
un lago, río o costa;
12. Los derechos reales sobre inmuebles;
13. Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones telegráficas fijas.
Nuestro ordenamiento civil toma en cuenta cuestiones como el destino, la inmovilidad y
la incorporación de determinados bienes para considerarlos inmuebles.
I. Por su naturaleza: por su inmovilidad, las construcciones, el suelo, los árboles.
II. Por su destino: individualmente serían considerados muebles, pero al ser
utilizados para la explotación también son considerados inmuebles.
III. Por su incorporación: bienes unidos a un inmueble que no se pueden separar sin
detrimento del inmueble o del mueble adherido.
IV. Por su objeto: cuando el objeto de estos derechos reales es un inmueble, serán
considerados como inmuebles.
b. Bienes muebles: se clasifican de tres formas.
i. Por su naturaleza: los que pueden ser trasladados de un lugar a otro por sí mismos
o por medio de una fuerza exterior.
ii. Por disposición de la ley: aquéllos a los que la ley les da ese carácter, sin tomar
en cuenta razones de movilidad.
1. Articulo 754. Son bienes muebles por determinación de la Ley, las
obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas
muebles o cantidades exigibles en virtud personal.
2. Artículo 755. Por razón se reputan muebles las acciones que cada socio
tiene en las asociaciones o sociedades, aun cuando a éstas pertenezcan
algunos bienes inmuebles.
iii. Por anticipación: aquellos que en la actualidad son inmuebles, pero están
llamados a ser muebles y pueden considerarse como tales para efectos de
constituir un derecho real de garantía que es la prenda.
4) Bienes mostrencos y vacantes.
a. Bienes mostrencos: los bienes muebles abandonados y los perdidos, cuyo dueño se
ignore, son considerados bienes mostrencos.
b. Bienes vacantes: los inmuebles que no tienen dueño cierto y conocido.
5) Bienes genéricos e individualizados.
a. Genérico: es aquel que se determina por su género.
b. Individualizado: es el que se determina de manera directa y exclusiva.
6) Bienes del Estado: se pueden dividir en cuatro.
a. De propiedad originaria: aquellas tierras y aguas ubicadas en el territorio nacional que
no han sido transmitidas por la nación a los particulares. El fundamento es el Artículo 27
de la CPEUM
b. De dominio directo: son aquellos que no pueden dejar de formar parte del Estado sino
en virtud de una reforma constitucional. Para ser transmitidos a un particular, estos
bienes requieren de una reforma a la Constitución que así lo permita; en caso de que
esto no ocurra son bienes que no son susceptibles de ser desincorporados.
c. De dominio público: son aquellos bines con un régimen jurídico especial cuyo objeto es
servir de instrumento al Estado para cumplir funciones públicas o para destinarse a un
uso directo o indirecto de los particulares. Se caracterizan por ser:
i. Inalienables.
ii. Inembargables
iii. Imprescriptibles
iv. Concesionables

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v. Por estar destinados a un servicio o uso público, directo o indirecto, de los

particulares
vi. Porque se les aplique el derecho público con un régimen exorbitante del derecho
privado.
d. De dominio privado: son aquellos bienes propiedad del Estado que aún no han sido
destinados a un servicio o uso público y son bienes susceptibles de ser enajenados.
3. Teoría General de la Propiedad.

a. Concepto.
Es el derecho real que tiene una persona llamada propietario para usar, gozar y disponer
directa e inmediatamente, de manera perpetua, exclusiva y absoluta, de un bien corpóreo e
individualizado, estando las demás personas obligadas a respetar el ejercicio de ese
derecho.
Elemento interno: en este caso se caracteriza por la sujeción total de un bien corpóreo y
determinado al propietario de forma tal que el dueño puede realizar con ese bien todo tipo
de acto material y jurídico no prohibido por la normatividad atinente.
Elemento externo: el dueño ejerce su derecho erga omnes de tal forma que es oponible a
terceros (aunque para el caso de inmueble se requerirá la previa inscripción en el registro
público).
b. Facultades y características del derecho real de propiedad.
La propiedad es el más completo de los derechos reales, en tanto que se compone de tres
facultades del dueño: el derecho a usar o ius utendi, el derecho al goce o ius frutendi, y el
derecho a disponer o ius abutendi.
En la definición de la doctrina tenemos que ius utendi: usar, habitar, por ejemplo, una casa.
Ius fruendi, disfrutar, percibir las rentas, las cosechas. Ius abutendi, enajenar y consumir la
cosa. Abutendi no tiene, pues en un sentido idéntico a la actual palabra, abuso, abuti y
abusus, no indican ni reflejan un uso condenable, sino un uso definitivo incapaz de
renovarse.
En cuanto a la disposición, debe distinguirse entre la jurídica y la disposición material: la
disposición jurídica indica que, por regla general, solo el dueño del bien o sus autorizados
se encuentran legitimados para enajenarlo o celebrar actos jurídicos que impliquen la
disminución o afectación de sus facultades.
La disposición material implica que el dueño puede realizar cualquier acto en relación con el
bien, inclusive agotar físicamente el concepto correspondiente, pero con las limitaciones y
modalidades correspondientes. Por otra parte, en cuanto a su ejercicio debe afirmarse que
las características del derecho real de propiedad son las de ser perpetuo, exclusivo y
absoluto. El propietario puede utilizar en forma total del bien materia del derecho, pero sin
que por tal acto se perjudique ilícitamente a terceros (16 y 840)
Artículo 16. Los habitantes del Distrito Federal tienen obligación de ejercer sus actividades
y de usar y disponer de sus bienes de tal manera que no perjudique a la colectividad bajo
las sanciones establecidas en este código y en las leyes relativas.
Artículo 840. No es lícito ejercitar el derecho de propiedad de manera que su ejercicio no dé
otro resultado que causar perjuicios a un tercero, sin utilidad para el propietario.

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c. Modos de adquirir la propiedad.
Puede ser transmitida por el acto jurídico, la usucapión (prescripción), la accesión, la

ocupación, por vía de sucesión en personas físicas o morales (la herencia, el legado, fusión
y escisión de sociedades), la adjudicación, la expropiación y nacionalización.
Tales medios de adquisición han sido clasificados de acuerdo con varios criterios.
1. Por su comienzo: originarios y derivados.

2. Por su extensión: universal y particular.
3. Por el momento de su transmisión: en actos entre vivos y por causa de
muerte.
4. Por la carga económico-obligacional: gratuitos y onerosos.
• Acto jurídico.
Entendemos por hecho jurídico todo acontecimiento que produce efectos en el

campo del derecho, independientemente de que en su realización intervenga o no la
voluntad de la persona o personas que resulten afectadas por sus consecuencias
jurídicas. El acto jurídico siempre es voluntario y la persona o personas que lo
realizan se proponen obtener como resultado precisamente los efectos jurídicos que
de ese acto resultan. El acto jurídico es el que realizan las personas voluntariamente,
con el deliberado propósito de obtener los efectos jurídicos que de dicho acto se
derivan, por ejemplo: hacer un testamento, comprar una casa, etc.
Los actos jurídicos pueden ser unilaterales y bilaterales; esta clasificación se deriva
de que en la realización del acto intervenga la voluntad de una sola persona o que
para su conclusión se requiera la concurrencia de voluntades de dos o más personas.
Actos jurídicos en los que puede haber transmisión de dominio:
Compraventa: habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a

transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a
pagar por ellos un precio cierto y en dinero.
Permuta: es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una
cosa por otra.
Donación: es un contrato por el que una persona transfiere a otra gratuitamente una
parte o la totalidad de sus bienes presentes.
Mutuo: es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transmitir la propiedad de
una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuario, quien se obliga a devolver
otro tanto de las misma especie y calidad.
Renta vitalicia: es un contrato aleatorio por el cual el deudor se obliga a pagar
periódicamente una pensión durante la vida de una o más personas determinadas,
mediante la entrega de una cantidad de dinero o de una cosa mueble o raíz
estimadas cuyo dominio se le transfiere desde luego.
Aportación a una persona moral: por el contrato de sociedad los socios se obligan
mutuamente a combinar sus recursos u esfuerzos para la realización de un fin
común, de carácter preponderantemente económico, pero que no constituya una
especulación comercial.
Dación en pago: es un convenio por el cual se extingue una obligación previamente
creada por virtud de la transmisión de un bien diferente del originalmente establecido.

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Momento de transmisión de la propiedad:
La propiedad se transmitirá por mero efecto del acto jurídico (esto es, por virtud del
consentimiento válidamente exteriorizado) cuando el bien sea cierto y determinado.
En el sentido contrario, cuando el bien no se encuentre individualizado con
conocimiento del acreedor la propiedad no podrá transmitirse hasta que esto
acontezca (v. gr. Actos jurídicos sobre bienes futuros y sobre los que la terminología
común se denominan géneros).
• Usucapión.
En México a esta institución a partir de 1928 se le ha llamado prescripción positiva.

Por usucapión entendemos aquel modo de adquirir la propiedad por el transcurso del
tiempo, en virtud de la posesión de un bien mueble o inmueble de manera pacífica,
continúa, pública y a título de propietario (1135 y 1136).
Artículo 1135: prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de

obligaciones mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones
establecidas por la ley.
Artículo 1136: la adquisición de bienes en virtud de la posesión se llama prescripción
positiva, la liberación de obligaciones por no exigirse su cumplimiento se llama
prescripción negativa.
Requisitos para usucapir:
(i) El objeto de usucapir debe estar en el comercio (1137)

Artículo 1137: solo pueden prescribirse los bienes y obligaciones que están en el
comercio salvo las excepciones establecidas por la ley.
(ii) El sujeto que pretenda usucapir deberá contar con la capacidad de goce general
para adquirir y con la legitimación correspondiente (1138 y 1798)
Artículo 1138: pueden adquirir por prescripción positiva todos los que son capaces
de adquirir por cualquier otro título; los menores y demás incapacitados pueden
hacerlo por medio de sus legítimos representantes.
Artículo 1798: Son hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas por
la ley.
(iii) La posesión es un requisito indispensable para la usucapión, sin embargo, la
simple posesión no es suficiente, al efecto es indispensable que esta sea vigente,
pública, pacífica, continua y a título de dueño (1151 y 828) o título de un derecho
real adecuado.
Artículo 1151: la posesión para prescribir debe ser: i. en concepto de propietario,
ii. Pacífica. iii. Continua iv. Pública.
Artículo 828: La posesión se pierde:
1. Por abandono.
2. Por cesión a título oneroso o gratuito.
3. Por la destrucción o pérdida de la cosa o por quedar esta fuera del
comercio.
4. Por resolución judicial.
5. Por despojo, si la posesión del despojo dura más de un año.
6. Por reivindicación del propietario.
7. Por expropiación por causa de utilidad pública.
Es posesión pacífica la que adquiere sin violencia (823); continua la que no ha
sido interrumpida en alguno de los casos legales correspondientes (824) y pública

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la que se disfruta de manera que es conocida por una comunidad determinada o

la que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
La posesión debe surgir de un título que sea suficiente para adquirir (v. gr. Un
contrato privado de compraventa, donación, etc.) independientemente de que
dicho título tenga defectos formales o sustanciales que se purgarán mediante la
usucapión permitiendo al interesado adquirir el bien que ha utilizado pública
pacífica y continuamente a manera de dueño. Ahora bien, si el poseedor conoce
los vicios de título por el que accedió al objeto será de mala fe y si se desconocen
será de buena fe. Finalmente hay que indicar que la posesión debe estar vigente
al momento que el procedimiento de usucapión sea iniciado, por lo que no debe
estarse en ninguno de los supuestos de pérdida de la posesión.
(iv) Transcurso pleno del plazo necesario para prescribir. La posesión debe
mantenerse con las condiciones indicadas durante el tiempo establecido
legalmente (1152).
Artículo 1152. Los bienes inmuebles se prescriben:
1. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario con buena
fe, pacífica, continua y públicamente.
2. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de inscripción de
posesión.
3. En diez años cuando se posee de mala fe, si la posesión es en concepto
de propietario, pacífica, continua y pública.
4. Se aumentará en una tercera parte en el tiempo señalado en las fracciones
1 y 3 si se demuestra por quien tenga interés jurídico en ello, que el
poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del
tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca
urbana las reparaciones, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte
del tiempo que ha estado en poder de aquel.
Artículo 1153: los bienes muebles se prescriben en tres años cuando son
poseídos de buena fe, pacífica y continuamente, faltando la buena fe se
prescriben en cinco años.
Artículo 1154. Cuando la posesión se obtiene por medio de la violencia, aunque
ésta cese y la posesión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción será
de diez años para los inmuebles y de cinco para los muebles contados desde que
cese la violencia.
Manera de contar el plazo para la usucapión.
Las reglas para contar el plazo de la usucapión son:
1. El tiempo para la prescripción se cuenta por años y no de momento a momento

excepto en los casos en que así lo determine la ley expresamente.
2. Los años, meses y días se contarán de acuerdo con lo establecido por la Ley
de Metrología y Normalización, esto es, según las convenciones
internacionales correspondientes.
3. El día en que comienza la prescripción se cuenta siempre entero, aunque no
lo sea, pero aquél en que la prescripción termina debe ser completo.
4. Cuando el último día sea feriado no se tendrá pro completa la prescripción sino
hasta que se cumpla totalmente el primero que le siga si fuere útil.
La posesión se interrumpe si el poseedor es privado de la posesión por más de un

año, por demanda o cualquier género de interpelación judicial notificada al poseedor.
La simple presentación de la demanda es suficiente para interrumpir la usucapión.

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• Accesión.
Artículo 886: La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o
se le une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión.
La adquisición de los frutos es una consecuencia del ejercicio del derecho a los
frutos. En este sentido debe llamarse accesión a aquella institución que rige
jurídicamente los casos en que por alguna razón (volitiva o no) una cosa accesoria
se une a otra principal de diferente dueño
Clases de accesión:
1. Natural: Es aquella que es producto de fenómenos de la naturaleza sin que

exista intervención directa del hombre (aluvión, avulsión, cambio de cauce de
río y formación de isla privada).
2. Artificial: Es aquella que se produce por actividad del hombre y puede darse
sobre bienes muebles o inmuebles (edificación o construcción, plantación y
siembra, mezcla incorporación, confusión y especificación).
Aluvión: es un acrecentamiento paulatino de un predio ribereño, el cual se produce

como consecuencia del acumulamiento insensible y constante de materiales
residuales desprendidos de otros predios y que son arrastrados por la corriente de
un río. Efecto: el acrecentamiento que por aluvión reciben las heredades confinantes
con corrientes de agua pertenecen a los dueños de las riberas en que el aluvión se
deposite.
Avulsión: Hay avulsión cuando la corriente de un río arranca con su fuerza una
porción reconocible de un predio y la deposita en otro. Efecto: el propietario de la
porción arrastrada por el cauce pueda reclamar su propiedad, cuestión que, si no
acontece en el plazo legalmente establecido (2 años) hace pasar llanamente la
propiedad de esa porción al receptor (a menos que el dueño del campo que recibió
la porción no haya tomado posesión).
Formación de isla privada: puede darse en cuatro casos diferentes.

1. Cuando la corriente de agua forme dos ramales dejando libre entre ellos una
porción de terreno, juntándose después en una sola corriente. Efecto: el dueño
no pierde su propiedad sino en la parte ocupada por las aguas, salvo lo que
disponga la ley federal correspondiente.
2. Por aluvión, es decir, porque la corriente del río deposite tierra de manera
imperceptible de tal manera que forme una isla alrededor del cauce. Efecto: el
dueño del lecho del río adquiere la propiedad sobre la isla.
3. Por avulsión, es decir, cuando la corriente del río desprende una porción de un
predio y la deposita en el centro del cauce, rodeándose por la misma agua.
Efecto: el dueño de la porción arrancada conserva la propiedad del inmueble
separado debiéndose reclamar en los dos años posteriores al acaecimiento.
4. Por variación del caudal del río, que ocurre cuando baja el nivel del agua de
un río y descubre porciones de tierra rodeadas de agua. Efecto: los dueños
confinantes no adquieren el terreno descubierto por la disminución natural de
las aguas, ni pierden el que éstas inunden con las crecidas extraordinarias.
Cambio de cauce de río propiedad de particulares: los cauces abandonados por

corrientes de agua que no sean de la Federación, pertenecen a los dueños de los

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terrenos por donde corren estas aguas. Si la corriente era limítrofe de varios predios,
el cauce abandonado pertenece a los propietarios de ambas riberas
proporcionalmente a la extensión del frente de cada heredad, a lo largo de la corriente
tirando una línea divisoria por en medio del álveo.
Edificación o construcción, plantación y siembra: deben entenderse éstas efectuadas

por el dueño del terreno correspondiente, por lo que debe imputarse en principio la
propiedad de lo construido, plantado o sembrado al mismo. Pueden presentarse
estos cuatro casos:
1. Que el propietario de un predio construya o edifique, siembre o plante con
materiales ajenos: En principio el que siembre, plante, o edifique en finca
propia, con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de
unas y otros, pero con la obligación de pagarlos en todo caso. En caso de que
haya obrado de mala fe deberán, además, resarcir los daños y prejuicios.
2. Que el propietario de los materiales los destine a una edificación o
construcción, siembra o plantación en un terreno ajeno: el efecto fundamental
es que el dueño del terreno en que se edifique, siembre o plante de buena fe,
tendrá derecho de hacer suya la obra, siembra o plantación o de obligar al que
edificó al que edificó o plantó a pagarle el precio del terreno, y, al que sembró,
solamente su renta por el uso o goce conferido. Si ha procedido de mala fe el
dueño del terreno solo tendrá derecho a que le paguen la renta o el precio del
terreno en sus respectivos casos. Si el dueño de las plantas obró de mala fe,
pierde lo edificado/sembrado sin derecho de reclamar indemnización. El dueño
del terreno en que se haya edificado con mala fe podrá pedir la demolición de
la obra.
3. Que una persona edifique o construya, siembre o plante con materiales ajenos
en un predio ajeno: Artículo 906. Si los materiales, plantas o semillas
pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, el dueño del terreno
es responsable subsidiariamente del valor de aquellos objetos siempre que
concurran las dos circunstancias siguientes: que el que de mala fe empleó
materiales, plantas o semillas, no tenga bienes con que responder de su valor.
Que lo edificado, plantado o sembrado, aproveche al dueño.
• Incorporación: la unión de dos cosas muebles pertenecientes a distinto dueño que,
conservando su identidad, en adelante forman un solo objeto. A efecto de reputar la
propiedad sobre los bienes incorporados debe establecerse nítidamente cuál de las
cosas es la principal: En principio, es principal la de mayor valor, de no ser posible
evaluar cuál tiene el mayor será principal el objeto cuyo uso, perfección o adorno se
haya conseguido por la unión del otro. Efectos:
1. Si las cosas unidas pueden separarse sin detrimento, es posible exigir la
separación por parte de cualquiera de los dueños de la cosa, ya sea principal
o accesoria. En caso de que pudiera haber detrimento del objeto, el dueño de
la cosa principal que hubiera actuado de buena fe puede pedir la separación,
indemnizando al dueño de la accesoria si no actuó de mala fe, ya que, si ha
actuado de mala fe, el derecho de separación corresponde al dueño de la
accesoria quien puede exigirla a pesar del daño que se produzca al objeto
principal.
2. Si la incorporación se realizó de buena fe, en general el propietario de la
principal adquiere la accesoria pagando su valor (916). Si el dueño de la cosa
accesoria es el que ha hecho la incorporación, la pierde si ha obrado de mala
fe y debe indemnizar al propietario de los perjuicios que se le hayan seguido a
causa de la incorporación. Si el dueño de la cosa principal es el que ha

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procedido de mala fe, el que lo sea de la accesoria tendrá derecho a que aquél
le pague su valor e indemnice aun cuando se destruya lo principal.
• Mezcla y confusión: la unión indisoluble de dos sustancias de diferente dueño que
son inseparables por medios naturales; los sólidos muebles son objeto de mezcla y
los líquidos son objeto de confusión. Efectos:
1. Si hubo voluntad de los dueños de ambos objetos en mezclarlos o confundirlos
o este fenómeno se dio por accidente, cada propietario adquirirá un derecho
proporcional a la parte que le corresponda, teniendo en cuenta el valor de las
cosas mezcladas o confundidas.
2. Si por voluntad de uno solo, pero con buena fe, se mezclan o confunden dos
cosas, el dueño de una cosa que no otorgó su consentimiento podrá elegir
entre una indemnización o la copropiedad.
3. El que de mala fe hace la mezcla o confusión, pierde la cosa mezclada o
confundida que fuere de su propiedad, y queda, además, obligado a la
indemnización.
• Especificación: podemos entender por especificación la transformación por trabajo
propio de una cosa ajena a fin de crear un nuevo objeto (normalmente artístico).
Artículo 929. El que de buena fe empleó materia ajena, en todo o en parte, para
formar una cosa de nueva especie, hará suya la obra, siempre que el mérito artístico
de ésta exceda en precio a la materia, cuyo valor indemnizará al dueño.
Artículo 930. Cuando el mérito artístico de la obra sea inferior en precio a la materia,
el dueño de ésta hará suya la nueva especie, y tendrá derecho, además, para
reclamar la indemnización de daños y perjuicios, descontándose del monto de éstos
el valor de la obra, a tasación de peritos.
Artículo 931. Si la especificación se hizo de mala fe, el dueño de la materia empleada
tiene derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al que se la hizo, o exigir de
éste que le pague el valor de la materia y le indemnice de los perjuicios que se le
hayan seguido.
• Ocupación: Puede ser conceptualizada como la forma originaria de adquirir la
propiedad de un bien mueble corpóreo e individualizado, sin dueño o cuya legítima
procedencia se ignore, en virtud del apoderamiento del mismo, realizado con el
propósito de adquirirlo por una persona a la que se denomina ocupante.
Casos regulados:
Adquisición de animales por caza o pesca: Se requiere que ésta se realice respecto
de animales comunes (no vedados o limitados), en terreno de propiedad privada y
con consentimiento de su dueño; ya que la que se realice respecto de animales
vedados o limitados a licencias de caza o en terreno público o forestal se regulará
por lo dispuesto en la normatividad administrativa aplicable, y si no hubiera
consentimiento del dueño del terreno o el animal fuera prohibido, sería un acto ilícito.
De no ser así, el cazador se hace dueño del animal que caza.
En principio los animales se presumen que pertenecen al dueño del terreno en que
se encuentren ya sea de propiedad particular o pública.
Hallazgo de tesoro: por tesoro se entiende “el depósito oculto de dinero, alhajas u
otros objetos preciosos cuya legítima procedencia se ignore”. Nunca un tesoro se
considera como fruto de una finca. Se comprenden los siguientes supuestos:
1. Si el dueño del terreno descubre el tesoro, lo adquiere al 100%.
2. Si el que lo descubre cuenta con el consentimiento del dueño del terreno, hay
dos supuestos adicionales para la distribución del mismo:
a. Si se convino en qué porcentaje, participaran en los gastos y en lo
descubierto, se estará en lo estipulado.

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b. Si no se estipulo el porcentaje en los gastos y en lo descubierto, les

corresponderán por mitades.
3. Los tesoros que se encuentren en terrenos de propiedad del Estado
pertenecen a éste.
Aguas por su captación: las aguas reguladas en el ámbito civil local se restringen a
aquellas que no son de dominio público y que, en consecuencia, se concentren en
terrenos privados. Estas formas de captación pueden ser de dos maneras:
1. La de las aguas fluviales o pluviales que se capten a través de presa, aljibe o
por cualquier otro recipiente corresponden al dueño del terreno.
2. En los casos de agua subterránea que no sean de dominio público.
• Sucesión: se entiende la continuación de una persona por otra, en virtud de haber

existido una transmisión, de tal suerte que habrá sucesión cuando hay cambio en
alguna de las partes en una relación jurídica.
Tipos de sucesión: puede ser a título universal o particular. La sucesión siempre será
a título particular cuando las transmisiones se realizan entre personas vivas o entre
personas morales que no se extingan. En cambio, cuando la transmisión es mortis
causa la sucesión será a título universal. En el caso de las personas morales cuando
se fusionan o cuando se escinden existe transmisión a título universal.
Sucesión Mortis-causa: se da tratándose de personas físicas, cabe señalar que la

palabra sucesión en el caso de las transmisiones mortis causa, tiene dos acepciones.
Asimila a la sucesión con la herencia, entendiéndola como el conjunto de bienes,
derechos y obligaciones que no se extinguen con la muerte y que se transmiten al
ocurrir ese acontecimiento. Técnicamente, la sucesión mortis causa es la transmisión
de la herencia, no la herencia misma. Una persona pude designar en un testamento
quiénes serán sus sucesores y, en caso contrario, será el ordenamiento legal el que
señale quiénes son los herederos de esa persona tomando en cuenta una voluntad
presunta del de cujus al indicar que serán herederos aquellas personas que tuvieran
una relación de matrimonio, concubinato o parentesco consanguíneo con el de cujus,
al momento de su fallecimiento. A la primera especie de sucesión se le llama
testamentaria y a la segunda intestamentaria o legítima.
Fusión de las personas morales: Consiste en la unión de dos o más personas

morales para crear una distinta o para que una de ellas subsista, extinguiéndose las
demás. Puede ser de dos tipos:
1. Por integración: se unen extinguiéndose y creando una nueva.
2. Por absorción: cuando las sociedades se unen extinguiéndose y subsistiendo
una la fusionante.
En ambos casos la fusión implica para la sociedad de nueva creación o para la
fusionante de modo de adquirir la propiedad derivado y a título universal. Derivado
porque proviene de la sociedad o sociedades fusionadas que se extinguen, y a título
universal en virtud de que transmiten la totalidad de su patrimonio dada su extinción.
Escisión de personas morales: consiste en que una persona moral denominada

“escindente” decide extinguirse y divide la totalidad o parte de su patrimonio en dos
o más bloques que son transmitidos a dos o más sociedades de nueva creación
denominadas escindidas o cuando la escindente sin extinguirse aporta parte de su
patrimonio a otra u otras sociedades de nueva creación denominadas escindidas.
Puede implicar la extinción de la escindente y ser a título universal o a título particular.

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• Adjudicación: es “declarar que una cosa corresponde a una persona en satisfacción

de algún derecho”. La adjudicación judicial es un modo de adquirir la propiedad,
derivado, a título particular y forzoso. La adjudicación en esta materia sería la
transmisión de propiedad del bien hipotecado a favor del acreedor. Puede también
considerarse como adjudicación, cuando el bien es adquirido por el acreedor aun
cuando no sea un acreedor hipotecario, ya que, en términos generales, la
adjudicación sería la transmisión de la propiedad de un bien para la satisfacción de
un derecho real o de crédito.
• Expropiación: es un acto administrativo por medio del cual el Estado, por conducto
del poder Ejecutivo, adquiere de un particular la propiedad de un bien mueble o
inmueble, mediante el pago de una indemnización por causa de utilidad pública.
Primero hay que señalar que la expropiación es un medio para adquirir la propiedad
derivado, a título particular y forzoso.
Es derivado porque la propiedad proviene de un particular, es forzoso porque la
voluntad del particular es indiferente al acto ya que basta y sobra la declaración
unilateral del Estado para que el bien quede expropiado. Siempre será a título
particular justificada por una causa de utilidad pública específica, que impide actos
de tiranía del Estado. Es incorrecto considerar que el particular, al aceptar la
indemnización está aceptando una oferta, ya que el Estado adquiere el bien y la
obligación de pagar la indemnización por el simple acto de la expropiación. Requiere
estar prevista a nivel constitucional, ya que va en contra de un derecho fundamental
de la persona. Su razón de existencia es tutelar por el bien común. El artículo 27
constitucional es su fundamentación jurídica.
Actualmente la Ley de Expropiación señala que el plazo de pago de la indemnización
es de un año. La expropiación se manifiesta a través de un decreto del poder
Ejecutivo que se da a conocer mediante la publicación en el Diario Oficial o en la
Gaceta Oficial del Distrito Federal, según expropie el ejecutivo Federal o del Distrito
Federal.
La causa de utilidad pública la realiza la secretaría correspondiente; la secretaría de
la Función Pública determina si lo que sigue es la expropiación; la Comisión de
Avalúos de Bienes nacionales determina el monto de la indemnización; la SHCP
establece la forma en la que se pague la indemnización; y el ejecutivo, mediante
decreto, expropia el bien.
Si los bienes objeto de la expropiación no han sido destinados por la autoridad
expropiante a la causa de utilidad pública correspondiente en un término de cinco
años a partir de la expropiación, el sujeto expropiado adquiere el derecho de que se
le revierta la propiedad a su favor.
4. Limitaciones y modalidades al derecho real de propiedad.
El tercer párrafo del artículo 27 de la CPEUM establece que:
“La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades
que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de
los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una distribución
equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del
país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana”.
La limitación a la propiedad es aquella restricción a las facultades que en general tiene

libremente el dueño de un bien determinado, mientras que por modalidades entendemos a las
maneras especiales en que se manifiesta el derecho real de propiedad.

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Algunos, no todos, de los ejemplos de limitaciones al derecho real de propiedad son:

copropiedad, medianería y derecho del tanto, régimen de propiedad en condominio; desarrollo
urbano; propiedad ejidal; aguas nacionales; forestal; minas, bienes arqueológicos, artísticos e
históricos; patrimonio de familia y propiedad de los extranjeros.
• Copropiedad, medianería y derecho del tanto.
Hay copropiedad cuando un bien corpóreo pertenece pro-indiviso a varias personas. La palabra
pro-indiviso quiere decir que el bien no tiene una división material que nos permita atribuirle a
cada copropietario una parte del mismo de manera exclusiva, sino que el bien les pertenece a
todos los copropietarios en cada una de sus partes. La participación que tiene cada
copropietario sobre el bien se denomina parte alícuota e indica que porcentaje tiene cada
copropietario sobre la cosa. Dicha parte alícuota es materia del comercio y, por lo tanto, es
enajenable o gravable con independencia del bien materia del derecho real correspondiente.
La copropiedad se clasifica en cuanto a la intervención de la voluntad y en cuanto a su

temporalidad. En cuanto a la primera pueden ser voluntarias o forzosas.
1. Voluntarias: aquellas que surgen y se extinguen en virtud de la simple potestad de los

interesados. Como la compraventa parcial de un bien.
2. Forzosas: Son aquellas en las que para la constitución de la copropiedad la voluntad es
irrelevante, ya que surge como una consecuencia ineludible de otro acto jurídico, como sería
el caso de la medianería.
En cuanto a su temporalidad pueden ser temporales y permanentes:
1. Temporales: son aquellas que pueden cesar en cualquier tiempo por un simple acuerdo de
voluntades que tenga como fin directo esa extinción.
2. Permanentes: no pueden terminar de manera directa por un acuerdo de voluntades que
tenga ese fin exclusivo, pudiendo finalizar de manera indirecta al extinguirse la situación
jurídica que las hizo surgir, como sería la extinción del régimen de propiedad en condominio.
Los copropietarios tienen derechos y obligaciones recíprocos que pueden regularse por
convenio entre ellos, llamado comúnmente reglamento de la copropiedad y, en caso contrario,
se sujetarán a las disposiciones establecidas por la ley.
A falta de convenio previo, los copropietarios tienen los siguientes derechos y obligaciones:
1. Derecho a hacer cesar la copropiedad: acción commundi dividendi.

a. Si la cosa admite cómoda división material o jurídica, se procedería a dividirla y a
aplicar a cada copropietario en plena propiedad una parte de dicha cosa en pago de
su parte alícuota.
b. Si la cosa no admite cómoda división, el medio para hacer cesar la copropiedad puede
ser la venta del bien para repartirse el dinero de la venta entre los copropietarios.
c. Uno de los copropietarios puede comprar la totalidad de las partes alícuotas
(consolidación).
2. La participación de los copropietarios en los beneficios y en las cargas será en proporción a
sus respectivas porciones o partes alícuotas.
3. Cada uno de los copropietarios tiene derecho de servirse del bien común siempre que
disponga del mismo conforme a su destino y no perjudique a sus copropietarios. Que se
utilice de acuerdo a su naturaleza.
4. Cada copropietario está obligado a contribuir a los gastos de conservación del bien común.
5. Ningún copropietario puede, sin el consentimiento de los demás, alterar el bien común.

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6. Para todos los acuerdos relacionados con la administración del bien común se requiere la
conformidad de la mayoría especial (mayoría de las partes alícuotas) de los copropietarios.
7. Cada copropietario tiene el derecho de enajenar, gravar u otorgar el uso y aprovechamiento
de su parte alícuota, no así del bien común.
8. Para hipotecar el bien común se requiere del consentimiento de todos los copropietarios.
9. En cuanto a los actos de enajenación del bien común se requiere el consentimiento de todos
los copropietarios para transmitir el derecho real de propiedad en su totalidad, sin perjuicio
del derecho que tiene cada uno de enajenar su parte alícuota.
a. Para actos de dominio como enajenar, hipotecar, dividir o alterar la cosa o, en general,
cualquiera que tienda a la separación de un patrimonio común, se requiere el acuerdo
unánime de los copropietarios.
b. Para actos de administración, como arrendar la cosa, mejorarla o, en general
cualquiera que tienda a la conservación se requiere del acuerdo de la mayoría de
partes y personas.
10. La prescripción en general no corre entre los copropietarios (sin justo título).
11. Todos los copropietarios tienen derecho a aprovechar la servidumbre que cualquiera de ellos
adquiera a favor del predio común.
La copropiedad se extingue:
1. Por división voluntaria material del bien común y la aplicación de las partes resultantes a
favor de los copropietarios. O por la constitución del régimen de propiedad en condominio.
2. Por la destrucción o pérdida del bien común.
3. Por la enajenación del bien común para repartirse el precio.
4. Por la consolidación, que es la reunión de todas las partes alícuotas a favor de uno de los
copropietarios.
Medianería: es la copropiedad que existe de la pared divisoria de dos o más predios, o de las zanjas
divisorias entre dos o más predios. En general cualquier cosa que divida dos predios. Para que
exista copropiedad sobre la medianería se requiere que los dos dueños originales de los predios
colindantes la hayan construido de común acuerdo, caso en el cual el porcentaje de participación
en la copropiedad será según lo que se haya convenido.
Artículo 953. Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo
contrario.
Artículo 954. Hay signo contrario de la copropiedad.
a) Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios.
b) Cuando conocidamente toda la pared vallado cerca o seto están construidos sobre el
terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y la otra de las dos contiguas
c) Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras, de una de las
porciones y no de la contigua.
d) Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades, esté construida de
modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades.
En el caso de que existan los signos exteriores antes señalados, se presume que el propietario de
la pared medianera es el dueño del predio que tiene a su favor dichos signos exteriores, lo cual, al
ser una presunción iuris tantum, admite prueba en contrario. Los copropietarios de la pared
medianera tienen los derechos y obligaciones que se establecerán en el convenio en el cual regulen
la copropiedad, en términos de los dispuesto, en el artículo 941 y en caso contrario, tendrán los
siguientes:
1. Cuidar que no se deteriore la pared medianera.

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2. Contribuir a la reparación, reconstrucción y mantenimiento de la medianería

3. Alzar la pared medianera en caso de que solo uno de ellos eleve su altura.
4. No puede abrir huecos y ventanas en la pared común sin el consentimiento del otro
copropietario.
5. Usar en proporción a su derecho la pared común, pero sin impedir el uso común y respectivo
de los demás copropietarios.
Derecho del tanto: es aquella preferencia otorgada por la ley en determinados casos a titulares de
derechos reales o simples comuneros, con el objeto de que puedan adquirir en igualdad de
circunstancias respecto de cualquier tercer ajeno, el derecho real, la parte indivisa del mismo o una
parte de la comunidad de la que son titulares o comuneros.
Asimismo, cabe hacer notar que en caso de que no se respetara el derecho del tanto, el
copropietario preterido tenía el derecho a pedir la recisión del contrato que se celebró, violando el
derecho del tanto.
Articulo 974. Si varios propietarios de cosa indivisa hicieren uso del derecho del tanto, será
preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado por la suerte, salvo
convenio en contrario.
Naturaleza jurídica: el derecho del tanto no tiene las características de un derecho real, en virtud
de que no otorga la facultad de realización de un interés inmediato y directo respecto del bien, sino
que simplemente crea una expectativa que se actualiza como derecho, hasta el momento en que
se realiza el supuesto jurídico de que el otro copropietario pretenda enajenar el bien. Asimismo, de
que no existe un sujeto pasivo erga omnes como en los demás derechos reales, teniendo siempre
un sujeto activo y pasivo determinados. El derecho personal es aquel que en virtud del cual puede
exigir de otra una prestación consistente en dar, hacer o no hacer. Las prestaciones de hacer que
pueden exigir el titular del derecho del tanto del obligado a respetarlo son dos: i. es la de notificarle
la enajenación propalada; y ii. Preferirlo para la enajenación en caso de encontrarse en igualdad
de circunstancia con el tercer ajeno.
Las obligaciones propter rem tienen en general como finalidad la conservación y mantenimiento de
la cosa. En conclusión, a nuestro juicio la naturaleza jurídica del derecho del tanto es la de uno
personal, que tiene su fuente en la ley, engendra prestaciones de hacer y tiene como finalidad
evitar la copropiedad, la comunidad o una situación de titularidad de derechos distintos sobre una
misma cosa.
La principal finalidad del derecho del tanto es terminar con la copropiedad o una situación de
titularidad de derechos distintos sobre una misma cosa. La razón de existencia de este derecho ,
es que si uno de los copropietarios pretende enajenar la cosa común le avise a su copropietario o
sus copropietarios con el objetivo de que si pueden ofrecer la misma contraprestación sean
preferidos en la enajenación con respecto al tercero, señalándose que si son varios los
copropietarios que pretenden adquirir se preferirá al que es titular de la mayor parte pues, de tal
forma, paulatinamente se irá consolidando la copropiedad en una sola persona, acabando con la
copropiedad. También se presenta el derecho del tanto en el caso en que un coheredero quiera
vender sus derechos hereditarios a un tercero.
Requisitos:
1. Existencia de una copropiedad.

2. El objeto materia del derecho pueden ser bienes muebles o inmuebles.

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3. Se da solo en el caso de una enajenación, intuitu rei y no intuitu personae, ya que se requiere
que para que el titular pueda ejercer el derecho del tanto pueda igualar la prestación ofrecida
a un tercero.
4. La enajenación se tiene que pretender realizar a un tercero extraño a la copropiedad,
comunidad o a la situación de titularidad de derechos sobre una misma cosa.
Consecuencia de la violación: Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá

efecto legal alguno. Dentro del término de ocho días los copropietarios pueden ejercer el derecho
del tanto. Por el solo lapso de los ocho días se pierde el derecho del tanto. Si la venta se hace
omitiéndose la notificación prescrita en este artículo, será nula.
Se puede señalar que se trata de una nulidad absoluta de pleno derecho, en virtud de que la
violación del derecho del tanto ataca al elemento de validez que es la licitud en el objeto, y de que
el acto violatorio no produce efecto legal alguno por disposición de la ley, lo cual no sucede en la
nulidad relativa, que permite que el acto produzca siempre provisionalmente sus efectos.
Acción de retracto: subrogación a favor del copropietario o cotitular, cuyo derecho fue violado con
el objeto de que sustituya al tercero en el contrato que se celebró, violando el derecho del tanto.
Supuestos de violación del derecho del tanto:

1. Que no se notifique la venta que se tiene propalada.
2. Que la notificación no sea clara y precisa, o que no contenga los elementos esenciales del
acto que se pretende celebrar.
3. Que se enajene antes de que transcurra el plazo señalado en la ley a favor de quien tiene
el derecho del tanto.
4. Que se notifiquen determinadas condiciones, y que la venta o el acto se realicen condiciones
distintas. Por ejemplo: se notifica que se ofrece a un precio muy alto, y se enajena en uno
distinto.
5. Si se ha recibido una aceptación y no obstante lo anterior se enajena a un tercero.
Notificación: no debe confundirse la notificación que se realiza a los que gocen del derecho del
tanto con la oferta. La oferta es una declaración unilateral de voluntad que contiene los elementos
esenciales de un acto jurídico que se propone a una persona determinada y que una vez aceptada
llega a su fin que es forman un acuerdo de voluntades, haciendo surgir en ese momento un
contrato. La notificación consiste en dar a conocer un hecho. Es el aviso por el que se informa que
se quiere vender a un tercero en determinado precio. La notificación no va en busca de una
aceptación. El código pretende que la notificación sea fehaciente a señalar en el artículo 973 que
sea judicialmente o por medio de notario y de señalar el artículo 1292 que en caso de enajenación
de derechos sucesorios se puede notificar por medio de testigos: sin embargo, nuestros tribunales
federales han aceptado que dichos medios de notificación son enunciativos, por lo que, en tanto,
todo caso es válido cualquier medio que aporte una prueba fehaciente. La notificación debe
contener los elementos indispensables del acto que se pretende celebrar con el tercer extraño
(contratantes, objeto, precio y modalidades del acto) de forma tal que los comuneros o
copropietarios conozcan con precisión las cualidades del contrato a celebrarse y debe ser
comunicada por cualquier medio fehaciente.
Regulación del derecho del tanto en el Código Civil:

1. Enajenación de vía pública.
2. En materia de copropiedad.
3. Usufructo: el supuesto es que el nudo propietario pretenda enajenar y se le otorgue al
usufructuario buscando el ordenamiento legal que se consolide la propiedad a favor de este
último.

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4. Uso y habitación.
5. En materia sucesoria.
6. Sociedad civil. el fin no es que se consoliden las partes sociales en una persona, sino que
los socios se queden en la sociedad, conserven una proporción idéntica a la que tenían
antes de la enajenación.
7. Aparcería rural: la preferencia de un terreno debe dar a concluir el contrato de aparcería al
aparcero que hubiera cumplido sus compromisos, de que le vuelva a dar en aparcería.
Derecho de preferencia: se diferencia con el del tanto, en que quien goza del derecho de
preferencia nunca es titular de un derecho real o de una comunidad de bienes sobre el bien en que
recae. También se distinguen en que la fuente del derecho del tanto siempre es la ley y la de
preferencia es la ley, pero, además, puede ser un convenio o una declaración unilateral de voluntad.
La sanción en el caso del derecho de preferencia será, generalmente, una indemnización por daños
y prejuicios. El derecho adquirido en pacto de preferencia no puede cederse, ni pasa a los
herederos del que lo disfrute (2308). Asimismo, el bien jurídico tutelado en el derecho de
preferencia es la autonomía de la voluntad y en el derecho del tanto es terminar con la copropiedad-
comunidad.
Casos de derecho de preferencia regulados en la ley:
1. En la compraventa, el Código Civil permite que el comprador y el vendedor pacten que este
último pueda gozar del derecho de preferencia para el caso de que posteriormente el primero
quisiera vender el bien (2303).
2. Al arrendatario se le otorgan dos derechos de preferencia distintos, el primero es para que
se le prefiera en caso de nuevo arrendamiento del inmueble y el segundo en caso de
enajenación.
3. En la Ley General de Sociedades Mercantiles (132) los accionistas tendrán derecho
preferente en proporción al número de sus acciones para suscribir las que se emitan en caso
de aumento del capital social.
4. En la Ley Agraria se establece un derecho de preferencia en subasta pública para el caso
en que se enajenen los excedentes de la pequeña propiedad que los latifundistas tienen que
enajenar.
5. En la Ley General de Asentamientos Humanos se establece que las entidades federativas
y los municipios tendrán en igualdad de circunstancias, el derecho de preferencia para
adquirir predios en las zonas de reservas señaladas en planes y programas de desarrollo
urbano.
Concurrencia de derechos preferenciales: surge la posibilidad de que en determinados casos

puedan concurrir dos o más derechos preferenciales y en consecuencia que surja el problema de
determinar cuál es el que debe prevalecer. Para resolver la cuestión debemos tomar en cuenta el
génesis y la finalidad de dichos derechos. El derecho de preferencia le otorga a ciertas personas
la posibilidad jurídica de adquirir un bien, tomando en cuenta la situación jurídica que tiene respecto
al mismo (ya sea de aparcero, arrendatario, etc.). Se deben tomar en cuenta las siguientes reglas:
1. Al ser de orden público, el derecho del tanto prevalece sobre el de preferencia por el tanto.
2. Por referirse a un derecho real más perfecto el derecho del tanto del copropietario o del
comunero prevalece con respecto al de cualquier otro titular de un derecho real de uso y/o
de goce.
3. En caso de concurrencia de derechos del tanto derivados de los derechos reales de goce
debe prevalecer el más completo (primero el del usufructuario, después del usuario y
finalmente el habitacionario)

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Régimen de propiedad en condominio: la modalidad del derecho real por la cual cada uno de los
dueños de las unidades de propiedad exclusiva (llamados condominios) tienen pleno dominio sobre
las mismas, conjuntamente con derechos de copropiedad sobre las áreas comunes de un bien
inmueble jurídicamente dividido.
Condominio: inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas que reúne las
condiciones y características establecidas en el Código Civil para el Distrito Federal.
Los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio se dividen en:
1. Por su estructura: verticales, horizontales y mixtos.

2. Por su uso: habitacionales, comercial o de servicios, industrial y mixtos.
3. Por sus características sociales: de interés social y/o popular.
4. Por su complejidad: simples condominios y conjuntos condominales, por estos últimos se
entiende, aquella agrupación de dos o más condominios construidos en un solo predio, siempre
que cada uno de los condominios conserve para sí áreas de uso exclusivo y a su vez existan
áreas de uso común para todos los condominios que integran el conjunto de referencia.
Constitución del condominio: en el artículo 9 de la ley de condominio señala que para construir el
régimen correspondiente sobre un inmueble deberá manifestarse unilateralmente la voluntad del o
los dueños del mismo en escritura pública que deben contener:
1. La manifestación de construcción tipo B o C.

2. La descripción de cada unidad de propiedad privativa.
3. El establecimiento de zonas instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento de las
normas establecidas para facilitar a las personas con discapacidad el uso del inmueble.
4. El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad privativa y su porcentaje de indiviso
en relación con el valor total del inmueble.
5. El uso de las características generales del condominio y el uso y destino de cada unidad
privativa.
6. La descripción de las áreas y bienes de uso común.
7. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del régimen y
del reglamento.
8. La obligación de los condominios de contratar póliza de seguro con compañía legalmente
autorizada cubriendo el importe de la prima en proporción del indiviso que corresponda a
cada uno de ellos.
9. El reglamento interno del condominio.
Unidad de propiedad privativa: es el departamento, vivienda, local, área, naves y elementos anexos
que le corresponda tales como: estacionamiento, cuarto de servicio, lavaderos y cualquier otro
elemento que no sean áreas y bienes de uso común sobre el cual el condómino tiene derecho de
propiedad y de uso exclusivo.
En términos de ley las unidades de propiedad privativa solo pueden ser departamentos, viviendas,
locales, áreas y naves. Se ha interpretado que debe abandonarse la práctica frecuente de
establecer otro tipo de unidades privativas como estacionamientos, cuarto de servicio o jaulas de
tendido sin que sea posible pactar en contrario al ser la presente ley, de orden público.
Bienes de propiedad común: deben distinguirse dos especies a) aquellos medianeros que son
exclusivamente comunes entre colindantes y b) aquellos bienes que son comunes en general entre
todos los condóminos. Debe indicarse que el derecho a los bienes comunes se establece por vía
de una representación ideal normalmente denominada porcentaje de indiviso que es la proporción
entre el valor nominal de la unidad privativa en relación con el mismo del inmueble en su conjunto.

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En este sentido, el derecho de copropiedad de cada condómino sobre los bienes comunes será
proporcional al indiviso que le corresponde.
Estatus jurídico del condómino.
Tiene diversas obligaciones y cargas en relación al condominio.

Respecto a las obligaciones del condómino pueden dividirse en dos grandes apartados a) Respetar
las normas específicas sobre los derechos preferenciales. b) las que pretenden una sana
convivencia condominal. Sobre las primeras obligaciones es indispensable indicar que entre
condóminos, a pesar de ser copropietarios de las áreas comunes, no existe derecho del tanto por
enajenación de unidad privativa.
Desarrollo urbano: en el artículo 27 constitucional se prevé que la nación tendrá en todo tiempo el
derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público,
reconociéndose que la propiedad tiene una función social la cual debe de buscar:
1. Hacer una distribución equitativa de la riqueza.

2. Cuidar la conservación de la misma.
3. Lograr el desarrollo equilibrado del país.
4. El mejoramiento de las condiciones de la vida de la población rural y urbana.
Por ello nuestra carta magna señala que se dictarán las medidas necesarias para:
1. Ordenar los asentamientos humanos estableciendo adecuadas provisiones, usos, reservas y

destinos de tierras, aguas y bosques a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y regular
la fundación conservación mejoramiento y crecimiento de los centros de población.
2. Preservar y restaurar el equilibrio ecológico.
3. El fraccionamiento de los latifundios.
4. La organización y explotación de los ejidos y comunidades.
5. El desarrollo de la propiedad rural.
6. El fomento de la agricultura, ganadería, silvicultura y demás actividades económicas.
Destino: fines públicos a que se pretenden destinar determinadas zonas o predios de un centro de
población.
Uso: fines particulares a que se pretenden destinar determinadas zonas o predios de un centro de
población.
Provisiones: áreas que serán destinadas para la fundación de un centro de población.
Reservas: áreas de un centro de población que serán destinados para su crecimiento.
En el Distrito Federal, el ordenamiento que regula la materia es la Ley de Desarrollo Urbano del
Distrito Federal.
Propiedad ejidal: el ejido es una persona moral, con patrimonio propio y propietario de las tierras
que le han sido dotadas o que sean adquiridas por cualquier otro título. Está constituido por los
siguientes órganos: i. la asamblea, ii. El comisariado ejidal, iii. El consejo de vigilancia.
Las tierras que conforman la propiedad ejidal son: de asentamiento humano, de uso común y
parceladas.
Aguas nacionales: de conformidad con el artículo 27 de la constitución federal son aguas propiedad
del Estado mexicano: las aguas de los mares territoriales en la extensión y términos que fije el
derecho internacional. Las aguas marinas interiores. Las de las lagunas y esteros que se
comuniquen permanentemente o intermitentemente con el mar.

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Por su uso se clasifican en:
1. Uso público urbano

2. Usos agrícolas
3. Generación de energía eléctrica
4. Actividades productivas.
5. Control de avenidas y protección contra inundaciones.
Es libre la explotación, uso y aprovechamiento de las aguas nacionales superficiales por medios
manuales para fines domésticos, siempre que no se desvíen de su cauce ni se produzca alguna
alteración en su calidad o una disminución significativa en su caudal. Para el resto de los casos
debe indicarse que, la explotación, uso o aprovechamiento de las aguas nacionales se hará
mediante concesión o asignación de la Conagua. La Comisión llevará el registro público de
derechos de aguas donde se inscribirán los títulos de concesión, asignación y permisos.
Forestal: se entiende por terreno forestal aquel que se encuentra cubierto por vegetación forestal
mientras no se sitúe en zona urbana y por tal se entiende al conjunto de plantas dominadas por
especies arbóreas, arbustivas o crasas, que crecen y se desarrollan formando bosques, selvas y
vegetación en zonas áridas. La administración y manejo de recursos forestales se llevará a cabo
por la SEMARNAT. Para su aprovechamiento se requiere autorización de la SEMARNAT.
Minas: el estado es propietario de los yacimientos subterráneos la propiedad de los particulares se

restringe hasta donde los componentes del subsuelo no cambian respecto de los de la capa
superior del suelo. Su aprovechamiento se llevará a cabo mediante la concesión de los yacimientos
mineros otorgados por la Secretaría de Economía.
Patrimonio de familia: es la modalidad del derecho real de propiedad, conformada por el conjunto
de bienes afectados para el uso exclusivo de los miembros determinados de una familia destinados
a satisfacer sus necesidades y que pertenecen a éstos. El Código 723 lo define como: una
institución de interés público que tiene como objeto afectar uno o más bienes para proteger
económicamente a la familia y sostener el hogar.
Naturaleza jurídica:
1. Es un derecho real específico de goce, uso y habitación.

2. Es un patrimonio de afectación.
3. El patrimonio de familia es una modalidad del derecho real de propiedad.
Características: es inalienable, inembargable, no está sujeto a ningún tipo de gravámenes, es

traslativo de propiedad según el artículo 723, los bienes están afectados a un uso cotidiano, aunque
debe ser para el uso exclusivo de los miembros de la familia, la institución en cuestión es de interés
público, por lo mismo no pueden ser alterados, modificados o suprimidos sus efectos por la voluntad
de las partes que intervengan.
Objetos sobre los que recae el patrimonio de familia:
1. Una casa habitación unifamiliar.

2. Mobiliario doméstico de uso cotidiano.
3. Los utensilios para el ejercicio de una profesión.
4. Una parcela cultivable.
5. Los giros industriales o comerciales.

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Monto máximo es 32,850 veces el salario mínimo.
Formas de constitución:
1. Patrimonio voluntariamente constituido con bienes propios. Para afectar sus bienes al
patrimonio de la familia, sus miembros por vía de un representante común, lo demandarán en
una jurisdicción voluntaria al juez de lo familiar, designado específicamente los bienes muebles
e inmuebles a incorporar. La constitución del patrimonio de la familia causará los impuestos
traslativos de propiedad que correspondan (ISAI, ISR e inclusive IVA).
2. Patrimonio de la familia forzoso. El ministerio público, los descendientes y en general todos los
miembros de una familia nuclear pueden exigir al dueño de los bienes que se constituya el
patrimonio de la familia sin necesidad de invocar causa alguna. Presentando una demanda.
3. Patrimonio de la familia constituido administrativamente. El gobierno del Distrito Federal podrá
afectar bienes al Patrimonio de la familia al momento en que los enajene a personas que los
adquieran.
Extinción, disminución y sucesión:
1. Todos los beneficiarios dejen de tener derecho a alimentos.

2. Sin causa justificada, la familia deje de habitar por un año la casa que debe servir de morada.
3. Se demuestre que hay gran necesidad o notoria utilidad para la familia de que el patrimonio
quede extinguido.
4. Por causa de utilidad pública se expropien los bienes que lo forman.
5. Tratándose del patrimonio formado con los bienes vendidos por las autoridades mencionadas
en el artículo 735, se declare judicialmente nula o rescindida la venta de esos bienes.
Propiedad de los extranjeros: en los artículos 27 de la CPEUM y en la Ley de Inversión Extranjera

y su reglamento, al igual que en algunos acuerdos administrativos se establecen las reglas en
materia de adquisición de la propiedad de bienes por parte de extranjeros.
1. Los bienes muebles pueden ser adquiridos libremente por extranjeros.

2. Respecto de los bienes inmuebles deben distinguirse tres supuestos fundamentales:
a. La personas físicas y morales mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros
podrán adquirir libremente bienes inmuebles en cualquier parte del territorio nacional.
b. Respecto a las personas morales mexicanas con cláusula de admisión de extranjeros,
deberán distinguirse claramente dos posibilidades genéricas.
i. Cuando el inmueble se encuentra en una zona no restringida la adquisición por
parte de esas personas morales será libre.
ii. Cuando el inmueble se encuentre dentro de la zona restringida, hay a su vez dos
posibles circunstancias que el dicho inmueble se destine a:
1. Fines residenciales: la persona moral mexicana con cláusula de admisión
de no podrá adquirir derechos reales sobre el inmueble.
2. Fines no residenciales: la persona moral mexicana con cláusula de
admisión sí podrá adquirir derechos reales sobre el inmueble, aunque
dentro de los sesenta días hábiles siguientes a la adquisición, deberá de
dar aviso a SRE.
c. Respecto de las personas físicas o morales extranjeras: deberán distinguirse dos
supuestos cuando el inmueble se encuentre:
i. En zona no restringida, la adquisición será libre, pero deberá solicitarse permiso
ante la SRE en la cual deberá constar la llamada cláusula Calvo.
ii. Dentro de la zona restringida los extranjeros solo pueden adquirir derechos de
crédito de uso y aprovechamiento derivados de un fideicomiso.

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5. Derechos reales traslativos de uso y/o goce y la nuda propiedad.
• Usufructo.
Nuestro ordenamiento civil define al usufructo como: “El derecho real y temporal de disfrutar
de los bienes ajenos”. Este derecho real le da la posibilidad a su titular de usar, disfrutar y
disponer de una cosa.
Por su génesis, el usufructo es un derecho real porque faculta a su titular a realizar un
interés con respecto de la cosa, consistente en usarla y disfrutarla, derecho que es oponible
a terceros y al nudo propietario.
La temporalidad de este derecho es característica esencial del mismo, que las facultades
que otorga corresponden originalmente al derecho de propiedad el cual, al ser perpetuo
solo puede ser desprovisto de dichas características temporalmente, ejerciendo una
atracción sobre las mismas para cuando el usufructo se extinga.
Es importante señalar que el uso implica empleo y utilización del bien, mientras que el
disfrute, el hecho de que su titular haga suyos los frutos naturales, industriales y civiles que
produzca la cosa, por lo que, al ser facultades distintas, ambas deben considerarse definir
este derecho.
Características:
1. Es un derecho real.
2. Es temporal.
3. Recae sobre bienes ajenos.
4. Implica el empleo y utilización de un bien de acuerdo con su naturaleza.
El cuasiusufructo recae sobre bienes que son consumibles.
Clasificación:
1. Por su extensión: usufructo a título universal y usufructo a título particular.

2. Por sus modalidades: el condicional y el sujeto a plazo (transcurrido cierto tiempo se
extingue –resolutorio– o surge –suspensivo–).
3. Por las personas que lo ejercen: simultáneo (dos o más personas al mismo tiempo) y
sucesivo (una persona tras otra tras su muerte).
Objeto del usufructo:
1. Bienes muebles:
a. Sobre capitales: el usufructuario tiene el derecho de hacer suyos los intereses o
réditos. Lo que se traduce en dinero invertido en préstamos, créditos, depósitos
o de cualquier forma encaminando a producir interés.
b. Sobre viveros: plantas y árboles. El usufructuario puede utilizarlos sin perjuicio de
su conservación y sujetándose a las costumbres del lugar y las leyes respectivas.
c. Sobre ganado: el usufructuario tiene derecho a hacer suyos los frutos que son las
crías y demás productos que pueden obtenerse del ganado, siempre y cuando no
se afecte el ganado.
d. Sobre partes sociales y acciones.
e. Sobre derechos de autor.
f. Derechos de propiedad industrial.

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2. Bienes inmuebles:
a. Montes: al usufructuario le corresponden todos los productos que provengan del
monte según su naturaleza, y ejemplifica que si el monte fuera de talar o de
maderas de construcción, puede en él hacer las talas y cortes ordinarios de los
árboles; los cuales, en ese caso, serán considerados como frutos.
b. Sobre árboles: el usufructuario tiene el derecho de hacer suyos los frutos, pero
no podrá cortar el árbol y, en su caso, está obligado a la replantación de los
muertos naturalmente.
c. Sobre minas: el usufructuario debe obtener de la Secretaría de Economía la
concesión de explotación y beneficio. Por regla general, se señala que al
usufructuario no le corresponden sus productos, ya que estos no son frutos, sino
precisamente productos puesto que desgastan la cosa. Se tiene que observar lo
siguiente:
i. Cuando se otorgue ese derecho al usufructuario en el título constitutivo del
usufructo, lo que obliga a considerarlo como un cuasiusufructo, lo que
obliga a considerarlo como un cuasiusufructo que pude disponer y agotar
el bien, debiendo de indemnizar de dicha pérdida al nudo propietario.
ii. Cuando el usufructo se ha constituido a título universal, como en el legado
de usufructo, en esta circunstancia el usufructuario deberá indemnizar al
nudo propietario
d. Sobre una finca hipotecada: el usufructuario no está obligado a pagar las deudas.
Si el usufructo se constituyó antes de la hipoteca se podrá embargar la nuda
propiedad, pero el usufructo se mantiene hasta el término de éste. Si se
constituyó antes la hipoteca se podrá embargar en su totalidad.
e. Sobre un edificio: podrá utilizarlo o disfrutarlo, rentarlo o prestarlo; sin embargo,
el Código analiza el caso por el que se destruya por incendio y señala dos
soluciones distintas dependiendo del objeto del usufructo. Si el usufructo está
constituido sobre un inmueble (hacienda, rancho o quinta) y el edificio forma parte
del mismo, el usufructo no se extingue al destruirse el edificio. No obstante, lo
anterior, si el edificio es el objetó único del usufructo y se destruye por incendio,
también quedará extinguido el usufructo.
Formas de constitución:
1. Por ley: existen tres casos en los que el ordenamiento legal le da el carácter de
usufructuarios a determinadas personas.
a. El 50% del llamado usufructo concedido a los padres o abuelos sobre los
bienes que adquiere el hijo o nieto sujeto a patria potestad.
b. Legados a plazo: el plazo del legado es extintivo, o sea, debe concluir en
un día que es seguro que ha de llegar en tanto no llega, el legatario tendrá
el carácter de usufructuario y los herederos el de nudo propietario.
c. Sustitución: el testador le deja los bienes a su hijo con la carga de
transferirlo a los nietos del testador.
2. Por voluntad del hombre: puede ser constituido por testamento o por contrato. En
el Código Civil (a excepción de la hipoteca) todos lo demás derechos reales
requieren de la aceptación del titular de los mismos ya que es imprescindible esa
manifestación de la voluntad para que pueda asumir las obligaciones propter rem
derivadas de tales derechos.
a. Por testamento: el usufructo nacerá al momento del fallecimiento del autor
de la sucesión y estará sucesión de que el legatario acepte ese legado.
Dicha aceptación tiene efecto retroactivo por lo que el legatario fue titular
del usufructo desde el momento del fallecimiento del autor de la sucesión.

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b. Por acto jurídico: el usufructo puede ser constituido en un contrato, ya sea

oneroso o gratuito, donde el propietario transmita el usufructo y se reserve
la nuda propiedad (enajenación). O la transmita y se reserve el usufructo
(retención). Este contrato puede ser una compraventa, permuta, donación,
aportación a una sociedad o fideicomiso.
3. Por prescripción positiva: una persona tendría más intereses en adquirir la
propiedad que el usufructo. Este tipo de prescripción debe ser en concepto de
usufructuario.
Obligaciones y derechos del usufructuario: si en el título constitutivo (testamento o acto jurídico)

del usufructo se establecieron las obligaciones del usufructuario, los derechos y obligaciones
serán los establecidos en dicho acto jurídico. En caso contrario, el usufructuario tendrá los que
se establezcan en el Código Civil. La segunda situación que varía las obligaciones del
usufructuario es la onerosidad o gratuidad con que éste se haya constituido.
1. Obligaciones del usufructuario a título gratuito:

a. Hacer un inventario donde describan los bienes materia del usufructo; si éste recae
sobre bienes muebles deberá hacer un avalúo sobre los mismos.
b. Dar fianza con el objeto de garantizar que el usufructuario usará las cosas con
moderación y que la restituirá al propietario al concluir el usufructo con todas sus
accesiones no empeoradas ni deterioradas por su negligencia. A lo anterior no están
obligados a:
i. El que done la nuda propiedad y se reserve el usufructo.
ii. Cuando el nudo propietario dispense al usufructuario expresamente o
tácitamente si en el acto de constitución no la exige.
iii. En el llamado usufructo legal conseguido a los ascendientes en ejercicio de la
patria potestad sobre los bienes de los descendientes a excepción de los casos
señalados en el artículo 434. La
La sanción para el usufructuario a título gratuito en caso de no otorgar la fianza es la
extinción del usufructo.
c. Usar y disfrutar de las cosas con moderación y conforme a su destino y naturaleza.
d. A hacer las reparaciones indispensables para mantener la cosa en el estado en que
se encontraba cuando la recibió. No está obligado si las reparaciones necesarias
provienen de vejez, vicio intrínseco o deterioro grave de la cosa anterior a la
constitución del usufructo. El usufructuario no podrá hacer las reparaciones sin el
consentimiento del usufructuario.
e. Responder de las contribuciones o cargas ordinarias que disminuyan los frutos de la
cosa usufructuada.
f. Avisar al nudo propietario en caso de que los derechos de este sean perturbados por
el motivo o causa que fuera.
g. Tomar por su cuenta los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el
usufructo.
h. Restituir la cosa al nudo propietario al extinguirse el usufructo con sus accesiones, no
empeorada ni deteriorada por su culpa o negligencia.
2. Obligaciones del usufructuario a título oneroso: son iguales a las de título gratuito excepto
las siguientes.
a. El usufructuario no está obligado a hacer reparaciones.
b. Los gastos, costas y condenas del pleito sostenido sobre el usufructo son por cuenta
del nudo propietario.
Adicionalmente si el usufructuario no otorga la fianza el usufructo no se extingue, pero el
propietario tendrá el derecho de entrar en posesión de la cosa e intervenir en la

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administración de los bienes obligándose a pagar anualmente los frutos al usufructuario que
obtenga, teniendo derecho a una remuneración.
Derechos del usufructuario:
1. Ejercitar todas las acciones y excepciones reales, personales o posesorias que se

relacionen con la cosa usufructuada.
2. Utilizar la cosa conforma su naturaleza.
3. Percibir todos los frutos ya sea naturales, industriales o civiles.
4. Disfrutar de los aumentos de la cosa por accesión, así como de las servidumbres que
tengan a su favor.
5. Gozar por sí mismo de su derecho o de enajenarlo, gravarlo o arrendarlo; en todos estos
casos, dichos actos y las relaciones que den origen concluyen al terminar el usufructo.
6. Realizar las mejoras útiles y necesarias; en caso de que sea gratuito, está obligado –
como se señaló anteriormente– a emprender las mejoras necesarias por sí mismo y, si
es oneroso, la obligación es del nudo propietario.
7. Gozar del derecho del tanto para el caso de que el nudo propietario quisiera enajenar a
un extraño su derecho.
8. No es embargable pero sí lo son los frutos.
Obligaciones del nudo propietario:
1. Entregar la cosa al usufructuario.

2. No estorbar el uso y goce del usufructuario.
3. Si el usufructo se constituyó a título oneroso.
a. Hacer las reparaciones necesarias.
b. Responder de los gastos, costas y condenas por pleitos sostenidos por el
usufructo.
4. Abonar los intereses de la suma pagada por concepto de cargas y contribuciones
usufructuarias para mantener íntegra la cosa.
5. Restituir al concluir el usufructo, al usufructuario a título universal de bienes de una
sucesión las cantidades que hubiere anticipado para el pago de deudas hereditarias.
6. Indemnizar al final del usufructo al usufructuario solo a título oneroso por las reparaciones
que realizó previo aviso.
Extinción del usufructo:
1. Por muerte del usufructuario: el usufructo al ser temporal, no puede durar más allá de la
vida del usufructuario. Si se fija un plazo el usufructo se extinguirá transcurrido éste, salvo
que el usufructuario muera antes. El usufructo sucesivo se extingue a la muerte del último
usufructuario designado.
2. Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó: dicho plazo en caso de las personas
morales no puede exceder de 20 años.
3. Por cumplimiento de la condición impuesta en el título para la cesación de este derecho.
4. Por consolidación.
5. Por prescripción.
6. Por renuncia del usufructuario lo que implica que el usufructo se consolide con la nuda
propiedad.
7. Por pérdida total de la cosa que era objeto de usufructo.
8. Por la cesación del derecho que se constituyó con el carácter de revocable y llega el
caso de revocación.
9. En caso de que el usufructuario a título gratuito no otorgue la fianza.

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10. Por expropiación de la cosa usufructuada.
• Uso y habitación.
El uso es un derecho real y temporal que permite a su titular, el usuario, percibir los frutos
de una cosa ajena con el objeto de satisfacer sus necesidades y de cumplir con sus
obligaciones alimentarias. Este derecho real puede recaer sobre cualquier tipo de bien, con
la excepción de los que sean consumibles.
La habitación es un derecho real y temporal que permite a su titular, el habituario, habitar
gratuitamente una casa habitación o los cuartos necesarios para sí o para las personas de
su familia. Este derecho real únicamente recae sobre una casa habitación y es gratuito.
Artículo 1051. El usuario y el que tiene derecho de habitación en un edificio, no puede

enajenar, gravar, ni arrendar en todo ni en parte su derecho a otro, ni estos derechos pueden
ser embargados por sus acreedores.
En cuanto a sus derechos y obligaciones del habituario y del usuario, estos serán los que
se establezcan en su título constitutivo, sin que se pueda contrariar su naturaleza; en caso
de que en el título constitutivo no se pacte nada, se aplicaran en lo conducente las
disposiciones del usufructo.
Sin embargo, responderán de los gastos, reparaciones y contribuciones relacionadas con

la cosa en que recaen cuando el habituario ocupe toda la casa habitación o al propietario
no le alcancen los frutos para cubrirlos.
Artículo 1055. Si el usuario consume todos los frutos de los bienes, o el que tiene derecho
de habitación ocupa todas las piezas de la casa quedan obligados a todos los gastos de
cultivo, reparaciones y pago de contribuciones, lo mismo que el usufructuario; pero si el
primero solo consume parte de los frutos, o el segundo solo ocupa parte de la casa, no
deben contribuir en nada, siempre que el propietario le quede una parte de frutos o
aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y cargas.
En cuanto a la forma de constitución de estos derechos reales, consideramos que siempre

será por testamento o contrato y no por prescripción; adicionalmente no existen
disposiciones legales que remitan a estas instituciones para aclarar situaciones jurídicas
como en el caso del usufructo.
6. Servidumbres.
Nuestro Código define servidumbre de la siguiente manera:
Artículo 1057. La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro
perteneciente a distinto dueño.
El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante. El que la sufre,
predio sirviente.
Podemos derivar los siguientes elementos:
1. La servidumbre es un derecho real en tanto que, efectivamente, existe una facultad de

aprovechamiento a cargo del titular del predio dominante de un bien ajeno llamado sirviente

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(elemento interno), y dicha facultad es oponible a terceros en los términos y con los requisitos
y elementos de la prelación registral (elemento externo).
Las servidumbres no tienen sustrato independiente de los objetos que afectan y no pueden ser
enajenadas o transmitidas parcial o totalmente de manera independiente a tales objetos.
Igualmente, la servidumbre es un derecho real perpetuo.
2. En todas las servidumbres hay un predio dominante, a favor de cuyo dueño está constituida la
servidumbre. El predio sirviente es aquel cuyo dueño debe abstenerse o tolerar el
aprovechamiento de la servidumbre. Los dueños de los dos predios deben ser diferentes.
Ambos bienes deben ser inmuebles por su naturaleza.
3. La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar. Para que al dueño del predio sirviente pueda
exigirse la ejecución de un hecho, es necesaria que esté expresamente determinado por la ley,
o en el acto en que se constituyó la servidumbre. Si bien normalmente toda servidumbre
consistirá en una obligación de no hacer, también puede implicar un no hacer (el dueño se
obliga a mantener en buen estado el camino) e inclusive un dar (el titular del predio sirviente se
obliga adicionalmente a mantener el camino en buen estado y a aportar los señalamientos viales
necesarios).
Las servidumbres deben estar destinadas solo a servir a un predio sufriéndolo otro. Debe entenderse
que las servidumbres se constituyen a favor del propietario de un predio y en perjuicio del titular de
otro, por lo que, al no estar en general legalmente limitado e4l contenido obligacional de las
servidumbres, puede ser tan amplio como el derivado del contrato constitutivo.
Clasificación:
1. Por el destino del predio dominante, las servidumbres pueden clasificarse en rústicas y urbanas.
2. Por su ejercicio, las servidumbres son continuas o discontinuas, las primeras son aquellas cuyo
uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre (1060) como la
servidumbre de paso.
3. Por su ostentabilidad se dividen en aparentes y no aparentes. Las primeras son las que no
presentan signo exterior de su existencia (1063) como las servidumbres de vistas.
4. Por su contenido obligacional pueden diferenciarse entre simplemente negativas y de efectos
mixtos. Las primeras siempre implican un no hacer, mientras que las segundas incorporarán
obligaciones de dar o hacer.
5. Por su origen, nuestro Código clasifica a las servidumbres en legales y voluntarias (1067), solo
las segundas son efectivamente derechos reales susceptibles de denominarse como
servidumbres.
El derecho derivado de las llamadas servidumbres legales nacen al encuadrarse ciertos objetos
y personas en el supuesto legal correspondiente y, en su caso, su ejercicio actual dependerá
de la autocomposición de las partes, y cuando esto no sea posible, de la sentencia que obligue
al cumplimiento de la ley. En este sentido sólo se extinguen cuando cesan las situaciones
jurídicas que las provocan y regresan inmediatamente, una vez que se actualice el supuesto
correspondiente, sin importar que sean aparentes o no. Son mucho más fácilmente explicables
las servidumbres legales, a manera de simples restricciones legales al derecho real de
propiedad de una persona (titular del predio sirviente), por vía de la determinación exclusiva del
ordenamiento legal y, por lo mismo se convierte en una cuestión de orden público su
explotación.
Constitución del derecho real de servidumbre:
Las servidumbres pueden constituirse por las siguientes vías: a) volitivas, entre las que se incluyen el
contrato y el testamento; b) por prescripción; c) por adjudicación.

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Las servidumbres pueden constituirse mediante la celebración de cualquier contrato igualmente

pueden ser constituidas por testamento, aunque no serán eficaces hasta que se encuentre
formalmente declarada la aceptación correspondiente. Por otra parte, el Código Civil establece que
son susceptibles por prescripción las servidumbres continuas y aparentes, más no así las continuas
no aparentes o discontinuas en general. La discontinuidad en una servidumbre aparente nos parece
que puede implicar la continuidad de la posesión y, en consecuencia, suficiente título para adquirir. La
posibilidad de usucapión de una servidumbre nos parece evidentemente de muy remota actualización,
pues sería casi absurdo que alguno prescribiera a título de titular del derecho real de servidumbre
cuando es fácticamente posible en los mismos casos usucapir a título de propietario.
Requisitos generales: para constituir válidamente servidumbres se encuentran legitimados los dueños
de los predios dominantes o sirvientes, o bien, quienes se encuentren válidamente autorizados para
actuar en su nombre y representación para enajenar tal predio con las condiciones y limitaciones que
correspondan.
Finalmente, la servidumbre deberá guardar la formalidad del acto jurídico traslativo de propiedad que
corresponda de acuerdo con el título constitutivo (donación, compraventa, permuta, etc.) aunque,
como regla general es posible afirmar que al tratarse de bienes inmuebles la constitución de la
servidumbre, necesariamente deberá llevarse a cabo con ciertas formalidades extraordinarias, como
puede ser la escritura ante notario.
Situación jurídica de las partes: las servidumbres tendrán el amplísimo contenido obligacional
determinado en su título constitutivo que solo surtirán efecto frente a terceros una vez que se encuentre
debidamente inscritos en el registro público de la propiedad. Solo del título constitutivo correspondiente
se desprenden los derechos y obligaciones atribuibles a los titulares del predio sirviente y del
dominante y solo si dicho título carece de cierta especificación deberá recurrirse a las normas
supletorias.
Son derechos y obligaciones generales del dueño del predio dominante:
1. Ejercitar efectivamente los derechos y obligaciones derivados de su servidumbre.

2. Corresponde al dueño del predio dominante hacer a su costa todas las obras necesarias para
el uso y conservación de la servidumbre.
3. Es su obligación llevar a cabo las obras que hagan menos gravosa la servidumbre al titular del
predio sirviente.
Por su parte son derechos y obligaciones generales del dueño del predio sirviente:
1. Tolerar la servidumbre.
2. Si el lugar primitivamente designado para el uso de la servidumbre llegase a presentarle graves
inconvenientes su dueño podrá ofrecer otro que sea cómodo al dueño del predio dominante,
quien no podrá rehusarlo si no le perjudica.
3. El dueño del predio sirviente puede ejecutar las obras que hagan menos gravosa la
servidumbre, si de ella no resulta perjuicio alguno al predio dominante.
Si de la conservación de dichas obras se siguiere algún prejuicio al predio dominante, el dueño del
sirviente está obligado a restablecer las cosas a su antiguo estado y a indemnizar de los daños y
prejuicios.
Servidumbres legales:
1. Servidumbre legal de desagüe: los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que
naturalmente o como consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales que se hagan,

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caigan de los superiores, así como la piedra o tierra que arrastren en su curso. Los predios
sirvientes tienen derecho a ser indemnizados.
2. Servidumbre legal de acueducto: quien quiera usar el agua de que pueda disponer tiene
derecho a hacerla pasar por los fundos intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños,
así como a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.
3. Servidumbre legal de paso: cinco casos.
a. De cables: para establecer comunicaciones telefónicas particulares entre dos o más
fincas o para conducir energía eléctrica a una finca, sea necesario colocar postes y
tender alambres en terrenos de una finca ajena.
b. De salida: el propietario de una finca o heredad enclavada ente otras ajenas sin salida a
la vía pública, tiene derecho de exigir paso para el aprovechamiento de aquella por las
heredades vecinas. El dueño del predio sirviente tiene derecho de señalar el lugar donde
debe constituirse la servidumbre de paso.
c. Recolección de frutos: el propietario de árbol o arbusto contiguo al predio de otro tiene
derecho de exigirle que le permita hacer la recolección de los frutos que no se pueden
recoger de su lado.
d. Andamio: si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales
por un predio ajeno o colocar andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este
predio estará obligado a consentir.
e. Abrevadero: el dueño de un predio rústico tiene derecho, mediante la indemnización
correspondiente, de exigir que se le permita el paso de sus ganados por los predios
vecinos, para conducirlos a un abrevadero que pueda disponer.
Causa de extinción del derecho real de servidumbre:
1. Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios: dominante y sirviente.
2. Por el no uso: cuando la servidumbre fuera continua y aparente, por el no uso de tres años
contados desde el día que dejó de existir el signo aparente de la servidumbre. Cuando la
servidumbre fuere discontinua o no aparente, por el no uso de cinco años contados desde el
día en que dejó de usarse por haber ejecutado el dueño del fundo sirviente acto contrario a la
servidumbre o por haber prohibido que se usara.
3. Cuando los predios llegaran sin culpa del dueño del predio sirviente a tal estado que no pueda
usarse la servidumbre.
4. Por la declaración unilateral de voluntad hecha por el dueño del predio dominante o por un
contrato celebrado entre los dueños de los predios dominante y sirviente.
5. Cuando constituida en virtud de un derecho revocable se vence el plazo, se cumple la condición
o sobreviene la circunstancia que debe poner término a aquél.
En este sentido cualquier servidumbre puede estar sujeta a las modalidades antes señaladas, por lo
que su acaecimiento genera la extinción de la servidumbre. Debemos indicar que una vez acaecida
cualquiera de las causas de extinción, a efecto de que surta efecto frente a terceros, es necesaria la
inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
7. Posesión.
a. Naturaleza jurídica
La posesión puede definirse como una relación o un estado de hecho, que confiere a una persona el
poder exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos materiales de aprovechamiento, animus
domini o como consecuencia de un derecho real o personal, o sin derecho alguno.
Los efectos jurídicos de la posesión que fundamentan su existencia son:
1. La posibilidad de usucapir, o sea de adquirir por prescripción positiva.

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2. Establecer a quién le corresponden los frutos, hacer los pagos de gastos y responder por la
pérdida o menoscabo de la cosa poseída.
3. Otorgar medios de defensa en contra de todos aquellos que no tengan un mejor derecho para
poseer.
b. Concepto de posesión
La posesión es un jus ad rem por virtud del cual el poseedor ejerce el derecho real que pretende
adquirir por prescripción realizando durante el tiempo previo a que se consume la usucapión, los actos
que le corresponderían como titular del derecho real, gozando de la protección legal de su derecho
frente a todo aquel que no tenga un mejor derecho.
c. Diferencias entre tenencia y posesión
1. La tenencia se da sobre las cosas y la posesión respecto a derechos reales.

2. La tenencia no es fundamento para prescribir, la posesión es causa, razón y fundamento de la
prescripción positiva.
3. Los frutos le corresponden al poseedor, en virtud de serlo, y la tenencia no es fundamento ni
razón para adquirir frutos, esta posibilidad se deriva del título que es fundamento para la misma.
d. Elementos de la posesión
Tradicionalmente se han reconocido dos elementos en la posesión: uno material, llamado corpus y
otro psicológico llamado animus.
Corpus: el corpus comprende el conjunto de actos materiales que demuestran la existencia del poder
físico que ejerce el poseedor sobre la cosa para retenerla en forma exclusiva. Este primer elemento
engendra por sí solo un estado que se llama de detentación o tenencia, que es la base de la posesión;
pero no implica la posesión.
Animus: El segundo elemento de la posesión, de carácter psicológico, denominado animus, consiste
en ejercer los actos materiales de la detentación con la intención de conducirse como propietario, a
título de dominio.
e. Clases de posesión
Nuestro código civil reconoce dos clases de posesión en el artículo 791.
Artículo 791.Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa,
concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de usufructuario,
arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario y otro título análogo, los dos son poseedores de
la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria, el otro, una posesión
derivada.
f. Efectos jurídicos
Para distinguir los efectos de la posesión se necesitan distinguir de qué tipo de posesión se trata:
1. De buena fe: cuando se entra en la posesión con título suficiente para poseedor o cuando se
ignoran los vicios del título que impiden poseer con derecho.
2. De mala fe: el que entra a la posesión sin título o el que conoce los vicios de su título que le
impiden poseer con derecho.

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a. Artículo 806. Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título

suficiente para darle derecho de poseer. También es el que ignora los vicios de un título
que impiden poseer con derecho.
Es poseedor de mala fe el que entra en la posesión, sin título alguno para poseer; lo
mismo que el que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho.
Entiéndase por título la causa generadora de la posesión.
b. Artículo 807. La buena fe se presume siempre; al que afirme la mala fe del poseedor le
corresponde probarla.
c. Artículo 808. La posesión adquirida de buena fe no pierde ese carácter sino en el caso y
desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que
posee la cosa indebidamente.
3. Pacífica: es la adquirida sin violencia.
4. Continua: es la que no ha sido interrumpida por alguno de los medios indicados en el artículo
1168.
a. Artículo 1168. La prescripción se interrumpe:
i. Si el poseedor es privado de la posesión de la cosa o del goce del derecho por
más de un año.
ii. Por demanda u otro género de interpelación judicial notificada al poseedor o al
deudor en su caso.
Se considerará la prescripción como no interrumpida por la interpelación judicial,
si el actor desiste de ella o fuere desestimada su demanda.
iii. Porque la persona a cuyo favor corre la prescripción reconoce expresamente, de
palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indudables, el derecho de la
persona contra quien prescribe.
5. Pública: es la que está inscrita en el registro público de la propiedad, así como la que se disfruta
de manera que pueda ser conocido por todos.
6. En concepto de dueño: es la que tiene por objeto adquirir el derecho real de propiedad.
Ahora bien, dependiendo del tipo de posesión es la regulación en cuanto a frutos, pago de gastos y
responsabilidad por pérdida o menoscabo de la cosa. Los frutos son naturales, industriales o civiles.
Los gastos son necesarios, útiles o voluntarios.
Efectos:
1. Si la posesión es de buena fe y se adquirió con título traslativo de dominio, el poseedor tiene

los derechos siguientes:
a. Hacer suyos todos los frutos percibidos mientras su buena fe no sea interrumpida.
b. Que se le abonen los gastos necesarios y útiles que haya hecho a la cosa. Además, al
poseedor se le otorga el derecho de retener la cosa hasta que dichos gastos le sean
abonados.
c. A retirar las mejoras voluntarias, si no se causa daño a la cosa, o reparando el que cause
al retirarlas.
d. Que se le abonen los gastos hechos por él, para la producción de los frutos naturales e
industriales que no hace suyos por estar pendientes al tiempo de interrumpirse la
prescripción con el interés legal.
e. Este poseedor no responde por deterioro o pérdida de la cosa poseída, aunque sea por
hecho propio, respondiendo solo de la utilidad obtenida por pérdida o deterioro.
2. Si es de mala fe, a título de dueño por un plazo inferior a un año, tiene los siguientes derechos
y obligaciones.
a. Restituir todos los frutos percibidos.

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b. Responde de la pérdida o deterioro de la cosa aún por caso fortuito, salvo que pruebe
que dicha pérdida hubiere ocurrido aún en poder del dueño. No responde de la perdida
por sobrevenida natural o el transcurso del tiempo.
c. Tiene derecho a que se le reembolsen solo los gastos necesarios.
3. El poseedor de mala fe, en concepto de dueño y que posee de manera pacífica, continua y
públicamente tiene los siguientes derechos:
a. Percibir las dos terceras partes de los frutos industriales de la cosa.
b. Que se le abonen los gastos necesarios.
c. Retirar las mejoras útiles si se pueden separar sin detrimento de la cosa.
d. Este poseedor responde de la pérdida y deterioro de la cosa sobrevenidos por su culpa.
4. El llamado poseedor que adquirió por un medio delictuoso no tiene derecho y tiene las
siguientes obligaciones:
a. Restituir todos los frutos que haya producido la cosa y los que haya dejado de producir
por omisión culpable.
b. A responder de la pérdida o deterioro de la cosa aún por fuerza mayor o caso fortuito.
g. Protección del poseedor
El Código Civil establece ciertas presunciones con el objeto de proteger al poseedor quitándole la
carga de la prueba.
1. El que poseyó en tiempo anterior se presume que poseyó en el intermedio.
2. La posesión de un inmueble hace presumir la de los bienes muebles que se encuentren en él.
3. Se reputa como nunca perturbado o despojado al que judicialmente fue mantenido o restituido
en la posesión.
4. La posesión da al que la tiene, la presunción de propietario para todos los efectos legales.
5. La buena fe se presume siempre.
Adicionalmente a las presunciones, el poseedor cuenta con acciones legales para recuperar la
posesión en contra de personas que no tienen un mejor derecho.
1. Acción publiciana. Artículo 9. (CPC) Al adquiriente con justo título y de buena fe le compete la
acción para que, aun cuando no haya prescrito, le restituya la cosa con sus frutos y accesiones,
en los términos del artículo 4º, el poseedor de mala fe; o el que teniendo título de igual calidad
ha poseído por menos tiempo que el actor. No procede esa acción en los casos en que ambas
posesiones fueron dudosas, o el demandado tuviere su título registrado y el actor no, así como
contra el legítimo dueño.
2. Interdicto de retener. Artículo 16. (CPC) Al perturbado en la posesión jurídica o derivada de un
bien inmueble le compete el interdicto de retener la posesión contra el perturbador, el que
mando la perturbación, o contra el que, a sabiendas y directamente se aproveche de ella, y
contra el sucesor del despojante. El objeto de esta acción es poner término a la perturbación,
indemnizar al poseedor, y que el demandado afiance no volver a perturbar y sea conminado
con multa o arresto, para el caso de reincidencia.
La procedencia de esta acción requiere: que la perturbación consista en actos preparatorios
pendientes directamente a la usurpación violenta, o a impedir el ejercicio del derecho; que se
reclame dentro de un año y el poseedor no haya obtenido la posesión de su contrario por fuerza,
clandestinamente o a ruegos.
3. Interdicto de recuperar. Artículo 17 (CPC). El que es despojado de la posesión jurídica o
derivada de un bien inmueble, debe ser ante todo restituido y le compete la acción de recobrar
contra el despojador, contra el que ha mandado al despojo, y contra el sucesor del despojante.
Tiene por objeto reponer al despojado en la posesión, indemnizarlo de los daños y prejuicios,
obtener del demandado que afiance su abstención y a la vez, conminarlo con multa y arresto
para el caso de reincidencia.
4. Interdictos de obra nueva y obra peligrosa.

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h. Pérdida de la posesión
Artículo 818. La posesión se pierde:

I. Por abandono;
II. Por cesión a título oneroso o gratuito;
III. Por la destrucción o pérdida de la cosa o por quedar éste fuera del comercio;
IV. Por resolución judicial:
V. Por despojo, si la posesión del despojador dura más de un año;
VI. Por reivindicación del propietario;
VII. Por expropiación por causa de utilidad pública.
El abandono es a favor del propietario del bien cuando se renuncia al derecho de prescribirla.

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Guía para examen final de Bienes y Derechos Reales

Bienes y Derechos Reales (Instituto Tecnológico Autonómo de México)

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Guía para examen final de Bienes y Derechos Reales.

1. Teoría general del patrimonio y los derechos reales.

a. Concepto y noción general

El patrimonio se ha definido como un conjunto de obligaciones y derechos susceptibles de una

b. Teoría clásica del patrimonio

Descargado por Marco Antonio Guzman Gonzalez (marklazutkin@hotmail.com)

c. Teoría del patrimonio de afectación

d. Teoría general de los derechos reales

1) Dualistas: La exégesis francesa es la que triunfó en el ordenamiento positivo.

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generalidad de las personas. Esto es, el derecho

b) Económica (Bonnecase): el derecho constituye la resolución de los problemas tratándose de

Objeto Sujeto activo Sujeto pasivo

e. Clasificación tradicional de los derechos reales

Descargado por Marco Antonio Guzman Gonzalez (marklazutkin@hotmail.com)

2. Clasificación de los Bienes.

Requisitos de los bienes:

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indispensables en el cultivo de la finca, mientras estén destinadas a ese

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v. Por estar destinados a un servicio o uso público, directo o indirecto, de los

3. Teoría General de la Propiedad.

b. Facultades y características del derecho real de propiedad.

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c. Modos de adquirir la propiedad.

Puede ser transmitida por el acto jurídico, la usucapión (prescripción), la accesión, la

1. Por su comienzo: originarios y derivados.

Entendemos por hecho jurídico todo acontecimiento que produce efectos en el

Actos jurídicos en los que puede haber transmisión de dominio:

Compraventa: habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a

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Momento de transmisión de la propiedad:

En México a esta institución a partir de 1928 se le ha llamado prescripción positiva.

Artículo 1135: prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de

Requisitos para usucapir:

(i) El objeto de usucapir debe estar en el comercio (1137)

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la que se disfruta de manera que es conocida por una comunidad determinada o

Manera de contar el plazo para la usucapión.

Las reglas para contar el plazo de la usucapión son:

1. El tiempo para la prescripción se cuenta por años y no de momento a momento

La posesión se interrumpe si el poseedor es privado de la posesión por más de un

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1. Natural: Es aquella que es producto de fenómenos de la naturaleza sin que

Aluvión: es un acrecentamiento paulatino de un predio ribereño, el cual se produce

Formación de isla privada: puede darse en cuatro casos diferentes.

Cambio de cauce de río propiedad de particulares: los cauces abandonados por

Descargado por Marco Antonio Guzman Gonzalez (marklazutkin@hotmail.com)

Edificación o construcción, plantación y siembra: deben entenderse éstas efectuadas

Descargado por Marco Antonio Guzman Gonzalez (marklazutkin@hotmail.com)

Descargado por Marco Antonio Guzman Gonzalez (marklazutkin@hotmail.com)

b. Si no se estipulo el porcentaje en los gastos y en lo descubierto, les

• Sucesión: se entiende la continuación de una persona por otra, en virtud de haber

Sucesión Mortis-causa: se da tratándose de personas físicas, cabe señalar que la

Fusión de las personas morales: Consiste en la unión de dos o más personas

Escisión de personas morales: consiste en que una persona moral denominada

Descargado por Marco Antonio Guzman Gonzalez (marklazutkin@hotmail.com)

• Adjudicación: es “declarar que una cosa corresponde a una persona en satisfacción